Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Dice
Весь вопрос в том, в чьих интересах будет работать эта корпорация. Если, как Лужков, будет выкупать у строителей за счет бюджета нераспроданное жилье по 88 тыр/метр, то значит она будет работать в поддержку пузыря.
А если сама будет размещать заказы на строительство "с нуля" и диктовать цены строителям - то тогда другое дело. Те же самые 20 тыр/м2, о которых говорил Медведев.
 У нас АИЖК (фактически госкорпорация) занялось строительством - строит коттеджные поселки в области. Пока низкими ценами там не пахнет. Коттеджный поселок рядом с Магнитогорском "Нежный" - цены такие же за м2, как за квартиры в Магнитогорске.
http://www.chelreal.…nejniy.jpg
Здесь указано 24 тыр, позже я видел цену 26 тыр, сейчас возможно еще изменилась.
Т.е. цена не ниже рынка, т.к. в Челябинске и около коттеджи и таунхаузы от коммерческих застройщиков стоят за м2 столько же, сколько и квартиры в панельках.

Прочитайте внимательно еще раз, о чем говорится в законопроекте. О жилье в АРЕНДУ. В точности так работает система в Германии. Германский пенсионный фонд проводит тендер на застройку малогобаритного соцжилья, после чего сдает его по фиксированной цене. Цена невысокая, поэтому соцквартиру может позволить себе каждый. Но квартиры небольшие, в не престижных районах, поэтому никто туда особо не рвется,из тех, кто может себе позволить купить или арендовать нормальную квартиру. Однако, само наличие большого количества такого жилья, возможность его снять в любой момент любому человеку, и жить там хоть всю жизнь, не позволяет задирать цены ни на коммерческом рынке аренды, ни на рынке продажи. В результате, жилищный пузырь надулся в последние годы по всей Европе, кроме Германии. По-моему, вполне красноречивое свидетельство в пользу такой системы.

Что касается строительства, то я уже приводил пример по Томску - такая же ситуация в Ебурге. Областные и городские бюджеты во вменяемых регионах сейчас запускают проекты по строительству новых районов, где сами власти берут на себя максимум забот, от быстрой подготовки документации на весь район и инженерного оборудования, до поиска кредитов для застройщиков, предоставления гарантий банкам, компенсации банковских процентов. В результате, объем ввода жилья резко возрастает - надеюсь, понятно почему. Одно дело выбивать пятачки и согласовывать точечные проекты в городе, другое дело получить от властей оборудованную территорию на 1-3 млн. квадратов, и всяческую другую поддержку. Чтобы получить такой проект, генеральный подрядчик с радостью отдаст 15-20% площадей городу и области по себестоимости под соцжилье - остальные 80-85% обеспечат ему легкую жизнь на ближайшие 8-15 лет. Предложение Миронова как раз в этом русле, только он предлагает еще и федеральные власти подключить.

рынок монополизирован несколькими крупными структурами - этот факт неоспорим, мелкие игроки которые вылазять то там то здесь работают на этом рынке только из-за ВЫСОКИХ цен и гарантированного (сейчас) сбыта
если цены припадут то единственное что может быть - отрасль РУХНЕТ и но новых игроков на этом пепелище отнюдь не добавиться
жилья не хватает как для маргинальной нищеты так и для РАСТУЩЕГО (где он там растет то? кому он нужен? мне? вам? государству? ха-ха-ха) среднего класса
а теперь поставим себя на место гос. управленца, и попив утром чашечку кофе попробуем упорядочить этот бардак. нет, не для того чтобы дядя Вася смог наконец-то купить квартиру а для того чтобы пол-страны не стало риэлторо-строителями, надо ж кому-то картошку растить да нефть качать, заодно с барского плеча можно разрулить пару проблем как-то нищим слегка улучшить быт запихав их с пятиэтажки в 12-16-30 этажную башню (гы.... чему народ радуется) а среднему классу дать где-нибудь пожить
вспомним еще про одну часть среднего класса которая возомнила себя богатыми и умными (обычно владельцы небольшого бизнеса) которые наинвестировали в бетон
здесь не голословное утверждение куча примеров ходит рядом
1. выдоил свою контору так что штат сократился за три года с 50 до 7 человек
покупал по 1к.кв. в год про запас в этом году напрягся так что аж не пернул и купил вскладчину с таким же товарищем
1к.кв. бизнес собрался закрывать и уходить в риэлторы-одиночки дабы его не обидеть назовем его ДЕВЕЛОПЕРОМ
2. баба с конторой в 10 чел бегает не знает куда приткнуть 150 тык $ я им кстати всем предлагал вложить мне в оборот
свои под 1,5-2% в месяц - хрен там она бегала-бегала и нашла п.1
3. мужчина в возрасте ОЧЕНЬ УВАЖАЕМЫЙ ЧЕЛОВЕК для меня до этого случая а случай - ......... ну вы понимаете что он сделал
4. еще мужчина - разрушил свой бизнес в москве этот бизнес в своей области был 2-м по крупноте имел кучу филиалов
народу работало >1000 опрокинул всех партнеров здесь и за бугром оставив с дикими долгами два года назад
вложился в испанию гы-гы-гы
5/6/7/8/9/10 таких примеров у меня - до бесконечности

а теперь вспомним что такое деньги и с чем их едят
деньги (денежная масса - так правильнее) - собственность государства
гос-во дает утрировано с ними поиграться населению через кредиты зарплаты бюджетникам и т.д. но всегда
забирает их назад в виде налогов пошлин и т.д.
на этом все и крутиться, все что зависает у населения - превращается в инфляцию в чистом виде
простой и гениальный механизм

а теперь что мы имеем - вся денежная масса (ну не вся но большая ее часть) вместо того чтобы обеспечивать обмен товарами и услугами идет в недвижку

причем строй отрасль работает столь неэффективно что я не удивлюсь что даже при этих ценах рентабельность на уровне 20%

в таком случае единственный выход - ДРОБИТЬ и дробить нещадно
если бы эти монополисты были частными конторами то было бы проще
но теперь вспомните о том что бизнес и власть у нас не разъединены    
поэтому добрый дядка с верху и не дал молоточком по мираксу. су ПИКу и иже с ними
но ситуация дошла уже до такой степени что текущее положение уже невыгодно даже ИМ
рабы стали хреново работать (с)
поэтому дробление я думаю будет как-раз добровольным (принудительным быть не может
физически и теоретически читай выше)
и дробление это будет исключительно для повышения эффективности труда рабов (с)

ну а теперь все проще - чтобы продать что-нибудь ненужное нужно сначала купить что-нибудь ненужное (с)
создадим госкорпорацию (рао еэс - ПРЕВЕД) слив туда добровольно свое и принудительно всякую мелочь
и поделим на одинаковые кусочки
в результате владельцы - те же их мы не обидели
а руководство - новое отобранное в условиях естественного отбора

ну и напоследок вспомним про наш средний класс (список бызнызменов выше)
лишних денег у них уже нет - это хорошо, инфляция будет в норме
бизнес их на данный момент - как дерьмо на глазу - никаких функций не выполняет
там отщепит тут отщепят - от такого нужно избавляться что и подтверждается
последними годами - у двоих-троих принудительно закрыли их конторы
причины???? как им сказали - нужны причины - найдем посадим, а так - на хер вы тут
никому не нужны. идите погуляйте

ну и самое главное тут порядок навели, там
но у бизнес-менов то бетонометры в собственности
тут нужно придумать как-бы они их не обналичили
ибо это будет хреново опять лишние деньги болтаться будут
ну тут два варианта - ЗАПРЕТИТЬ продавать и убедить не продавать
как? а вот это я как-то недопонял еще
возможно их кинут в класс арендодателей-раньте но как будут
убеждать этим заниматься - не знаю
как вариант - задушить малый бизнес совсем оставить только средний и крупнее
в результате даже если он продаст бетон на постройку бизнеса у него все
равно не хватит денег
хотя...... их дешевле просто перестрелять (с)

Цитата: Akvilon
Ткните хоть в одно кривлянье или обсуждение не по существу. Если обсуждение сводится к тому, как несчастные  Путин с Медведевым и примкнувшим к ним атлантом Мироновым денно и нощно борятся с проклятыми спекулянтами (и от этого ряды последних только пополняются из года в год), то в этом обсуждении я точно "пас".

Пожалуйста:

Akvilon (истерический припадок, одни эмоции, ноль мысли): Пламенный привет Авантюристу)) Не дале, как пару недель назад он красиво извращался с орденами тамлиеров, гашишинами, маятником Фуко и т.п. Вот один из тамплиеров и нарисовался: рожки этому клоуну миронову приделать - получится черт самый натуральный. Потихоньку начинают под благим видом готовить бюджетное бабло для поддержания штанов строительной мафии.
Б-ть, что за люди... Что за страна...

В общем, перспектив содержательного обсуждения инициативы Миронова не вижу. Вы будете истерить о тех пор, пока я не объявлю, что разделяю Вашу иррациональную ненависть к Путину, Медведеву, Миронову и пр. и пр., и что они все спецаильно делают, чтоб всем было хуже. А поскольку я к ним дышу ровно, смотрю на суть их высказываний и инициатив, и их ошибки воспринимаю как ошибки, а не как заговор "сионистов-тамплиеров", то значит беседы не получится.

Цитата: Ordnung
Имеете чего сказать, давайте, с цифрами, обоснованием, прогнозами и предложениями, но без демагогии.

Забейте в любом поисковике слова "пузырь на рынке недвижимости ".
И начиная с 2003 года итнтернет засыпет вас ссылками с обоснованиями, доводами, прогнозами, цифрами  и предложениями по неизбежности краха пузыря недвижимости.
Однако вот уж 5 лет прошло, а он всё никак не лопнет. А только растёт и растёт. Ну и какой тогда смысл во всех этих доводах, основаниях и цифрах ?

Совершенно ясно, что надо делать для снижения цен на недвижку. Только вот те от кого зависит это решение - НИЧЕГО ДЕЛАТЬ НЕ БУДУТ. Потому как они сами "в теме" (читай в доле). А будут только гнать популистскую волну "заботы о народе".
И будет всё как в песне группы "Окно":
"Вчера опять от имени народа,
Подорожала в магазине колбаса!!!"

Приведу на память разговор Артёма Тарасова (щас и его дешёвкой обзовут) с одним из губернаторов.
А.Т.- Ну как идут инвестиции в ваш регион.
Г. - Да! Ещё как! Засыпаны инвестиционными предложениями! За последние полгода порядка 60 инвест-проэктов ! Но реализованы будут только 3 проэкта !
А.Т. -А почему только 3 ?
Г. - А потому что я только в трёх участвую !!!


Ну и какой скажите тогда смысл обсуждать пузырь недвижки ?  Приводить цифры, обоснования, аргументы ? Ссылаться на Германию ?
Да ещё долго не будет у нас как в Германии !!!
Просто НЕ ДАДУТ !!!

И от похода на митинг, хоть проку и мало, но пожалуй больше, чем от бессмысленных форумных аргументаций, доводов и обоснований. Ей Богу.  ;D

Щас забанят.

Цитата: Viatcheslav
создание государственной корпорации по строительству жилья не замещает и не отменяет наличие частных корпораций, которые вполне себе продолжат строить и продавать жилье на рынке.

Конечно. Просто её появление уменьшит количество метров, поступающих на свободный рынок.

Количество метров, которые могут быть построены ограничено ресурсными возможностями. Нарастить их, это не ишака купить, т.е. госкорпорацию учредить. Отъём в интересах госкорпорации ресурсов для строительства метров на социалку автоматически уменьшает рыночное предложение метров.

Всё дело в том, что проблема жилья для правительства (в широком смысле) в настоящий момент проблема не экономическая, а политическая.  Ведь это правда, что 70% населения не может купить жильё ни по каким ценам, а для более-менее нормального, а не номинального обеспечения жильём нужно построить более 1,5 ярдов метров. Поэтому и решать проблему будут не экономическими, а политико-административными методами.

Девелоперы (см. их долги) на грани издыхания. Если сдохнут про дольщиков "Социальной инициативы" можно будет вспоминать с умилением, как о незначительном эпизоде. Строительство остановится и ситуция ещё больше усугубится. Вливать госбабло придётся по любому. Может лучше уж так, через госкорпорацию, хоть какой-то контроль, заодно и заботу о сирых и нищих можно продемонстрировать.

Возможно, лет через 15-20 у нас будет как в Германии, а пока тем кто может сейчас купить на свои придётся смириться с мыслью, что они гумус для светлого будущего.
Можно посмотреть на это философски, ведь получали же наши деды вместо зарплаты облигации займов на индустриализацию. Да, им тоже это было неприятно, но зато победили в войну.

Цитата: ЮТА
Цены задраны донельзя и будут поддерживаться околовластными аффилированными структурами любой ценой.
То есть, как Вы правильно заметили, интересы (то есть бабки) тут действительно рубятся глобальные. И пока лес (бабки) будут глобально рубиться - мы, как щепки, будем лететь.
Независимо от наших желаний.

Я так понимаю, что по Вашему мнению, в Британии, Испании, Франции, Италии, США, Китае, Украине, Латвии, Польше, Канаде, Аргентине, Турции, ОАЭ, Казахстане и еще примерно 60 странах, пузыри на жилье тоже случились по вине российских  "околовластных аффилированных структур"? Силен Кремль, силен - уважаю. Одной левой поставил всю планету раком.

Цитата: ЮТА
И я не вижу связи.
Я говорю только о том, что во власти сидят люди незаинтересованные в снижании цен вообще на что либо и на недвижку в частности. (и неважно сами они сидят или сидят их лоббисты).
Причём на разных уровнях ступеней власти. (а совсем не обязательно в Кремле)

Я говорил только о власти и околовластных структурах России.
А влияние Кремля на мировые цены недвижимости - это сарказм Авантюриста.

Цены - это несколько вторично. Любого инвестора прежде всего интересует доход с капитала, сроки окупаемости и связанные с этим риски. Если более низкая цена обеспечит больше прибыли за счет оборотов, то вряд ли кто будет против
Но поскольку покупки пока идут по высоким ценам, то и снижать никто не будет, пока не будет явного спада продаж. И тогда мы услышим активные призывы бизнеса к государству взять на себя часть риска в строительстве.

А кто-то похоже уже сейчас начинает массовое строительство:
Подтверждением расширения строительного бизнеса Дерипаски стало завершение в марте 2008 года сделки по покупке "Главстроем" 100 процентов акций швейцарской инжиниринговой компании Fahrni Fassadensysteme AG ("Фарни"), специализирующейся на проектировании, производстве и монтаже сложных элементных фасадов (ее предыдущим владельцем был швейцарский девелоперский холдинг RWD). В апреле того же года СМИ сообщили о проекте строительства крупного микрорайона в Пскове, приступить к реализации которого уже в 2008 году планировала компания "Европа" - структурное подразделение подконтрольной холдингу "Базовый элемент" девелоперской компании "БазэлРегион".
http://www.lenta.ru/…0/full.htm

Mirax Group продает часть площадей в строящемся комплексе «Миракс-Плаза» на Кутузовском проспекте. Покупателем может стать «Промсвязьбанк». Эксперты оценивают сделку в $200 млн.

"Промсвязьбанк" покупает около 15 тыс. кв. метров в строящемся комплексе "Миракс-Плаза", рассказал "Ведомостям" источник, близкий к Mirax Group. Один из консультантов компании сообщил, что кв. метр будет продан по цене $13 тыс.

Близкий к банку источник пояснил, что в начале года Mirax Group был выдан краткосрочный кредит, который понадобился компании в том числе и для погашения в феврале облигационного займа в $100 млн. Собеседник "Ведомостей" не исключил, что Mirax расплачивается с кредитором площадями в "Миракс-Плаза".

Пресс-служба "Промсвязьбанка" не подтвердила сделку, пресс-служба Mirax воздержалась от комментариев.
А ЭТО единственное , что им осталось - расплачиваться с кредитором площадями и метрами  8)
Денег у них нет, и много они не получат  8)
а  $100 млн уйдут в песок за неделю - на текучку и выплату других долгов  :)

http://www.vedomosti…/22/149136

23/05/2008
В январе-апреле 2008 года в России было введено в эксплуатацию 13,1 млн кв. м жилья, что на 6,6% больше, чем за аналогичный период 2007 года. Об этом КДО сообщили в Федеральной службе государственной статистики (Росстат).

В апреле введено в эксплуатацию 2,95 млн кв. м жилья, что на 2,5% больше, чем за аналогичный период 2007 года, но на 32,6% меньше, чем в марте этого года.

По данным Росстата, за первые четыре месяца года в России организациями всех форм собственности построено 140,6 тыс. новых квартир, в том числе в апреле - 30,3 тыс. квартир.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в апреле составил 315,3 млрд.рублей, или 121,8% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-апреле - 1020,7 млрд.рублей, или 126,7%.

В минувшем году в России в рамках нацпроекта «Доступное жилье» было введено в эксплуатацию 60,4 млн кв. м жилья, что на 19,4% больше, чем за 2006 году. К 2010 году планируется увеличить объемы жилищного строительства до 80 млн кв. м в год. Вместе с тем премьер-министр РФ Владимир Путин заявил о необходимости довести объемы жилищного строительства в стране к 2012 году до 130-140 млн кв. м в год.

KDO

Видимо, это с большой долей ИЖК, так как средняя площадь "квартиры" тогда получается 93 м2  :o

Цитата: Viatcheslav
строительные компании сдохнут на своих метрах под тяжестью набранных кредитов

Это маловероятно по политическим соображениям.

1. Власти не нужен гимор с обманутыми дольщиками обанкротившихся компаний, значительная часть из которых будет ещё и ипотечниками. Сейчас на марши несогласных ходят маргиналы-грантоеды, трахающиеся на фоне чучела медведа, а что будет, если к ним присоединятся внушительные массы людей попавших на нереальные бабки?

2. Власти не нужен кризис в отрасли с огромным внутренним спросом в результате которого она превратится из потенциального локомотива экономического роста в его тормоз.

3. Власть не допустит возникновения очага системного кризиса по цепочке девелоперы -> банки -> далее везде.

Здесь напрашивается аналогия с несостоявшимся банковским кризисом ликвидности. Всё было весьма серьёзно, но кому-то дали подхарчиться на РЕПО, расширив ломбардный список, кому-то позволили слить субпрайм в АИЖК (ведь неспроста же они ужесточили условия выкупа закладных только с 15 мая, когда основная острота спала), кому-то разместили на счетах бюджетные средства.
Да, заплатили инфляцией, но разрушение банковской системы вышло бы дороже.

С девелоперами будет похоже. Кого-то возьмут под крыло госкорпорации, кому-то помогут рефинансироваться под залог активов, возможно вольют баблос через финансирование первоначального взноса для молодых семей, военных etc. Вариантов достаточно много, обсуждаются они вполне открыто. Имеющий уши, да услышит (с).

Это жесть! Просто пробегитесь по статьям - они там с 1993 года. Какая жалость, что инет в 90-е был мало распространен и нет многих архивов, статей, аналитик в электронном виде.
http://econom.nsu.ru…e.htm#1994

Из таблицы видно, что только в марте и октябре цены на жилье росли быстрее цен на товары и услуги; валютный курс они также обогнали лишь дважды – в феврале и марте. Но и эти рывки не смогли скомпенсировать копившийся с января разрыв с ростом инфляции, что явственно видно на графике, где темпы роста показаны нарастающим итогом (к 1 января). По сравнению с началом года к 1 ноября цена 1 кв. м общей площади жилья увеличилась в 1,8 раза, тогда как доллар подорожал в 2,5 ра­за, а потребительские цены выросли в 2,8 раза.
http://econom.nsu.ru…994-35.htm

Поэтому рассмотрим динамику зарплаты. В январе 1994 г. средняя по области зарплата составляла 118,2 тыс.руб., в июле 1995 г. - 435,4 тыс.руб., увеличившись в 3,7 раза, а удельная цена жилья выросла за это время в 3,3 раза (с 329 до 1302 тыс.руб. за 1 кв.м), постоянно отставая от темпов инфляции. Однако на доступности жилья это отразилось мало: если в начале прошлого года месячной зарплаты хватало на покупку 0,3 кв.м, то нынче лишь на 12% больше – 0,33 кв.м.
http://econom.nsu.ru…995-38.htm

В Москве резкое снижение спроса вынудило мэрию снизить в июле цены продаваемого ею вновь построенного жилья в среднем на 10%. На вторичном рынке жилья за май-июль цены уменьшились на 8%, за август – еще на 3%, лишь в сентябре наметился ничтожный (едва отличимый от нуля) рост. В Подмосковье после летнего застоя рост цен на жилье составил 0,5-1%. Стабилизировались (или почти стабилизировались) цены в Тольятти, Ульяновске, Самаре, Нижнем Новгороде. В Новокузнецке динамика цен в последние месяцы была близка к новосибирской, рост в сентябре составил 2-3%:; в Барнауле и Томске цены не росли.
Спад деловой активности на рынке жилья в последние месяцы беспрецедентен по масштабности. Можно предположить, что он носит не сезонный, а более глубокий характер (сезонность лишь усугубила его) и является симптомом кризиса платежеспособного спроса.
http://econom.nsu.ru…995-37.htm

Уважаемого Дмитрия Петровича удивило, что в Болгарии можно купить четырехкомнатную квартиру вблизи черноморского берега «всего» за 15 тыс. долларов. Но такую же (ну разве несколько хуже – наше жилье «поубоже» болгарского) квартиру за эту цену можно приобрести и в более привычных местах у того же Черного моря – к примеру, в Одессе или в Крыму. Причем в Крыму она обойдется еще дешевле, даже в престижной Ялте, не говоря уже о других городах, тем более мелких. Вот конкретные примеры: однокомнатная квартира в Одессе в двух остановках от моря – 6 тыс. долларов (в среднем четырехкомнатная квартира дороже однокомнатной в 2,25-2,5 раза), трехкомнатная в Ялте – 8,7 тыс. долларов. Да что далеко ходить – за эти деньги и даже дешевле можно купить четырехкомнатную квартиру в Бердске, до которого от Советского района не дальше, чем от Советского района до центра Новосибирска (море, правда, не Черное).

Но дело даже не в этом, а в том, что «всего» 15 тыс. долларов отнюдь не кажутся новосибирцу «смешной ценой»: ведь это примерно 68 млн. рублей – заработок «среднестатистического» работника промышленности нашей области за 11 лет. На четырехкомнатную квартиру в Новосибирске этой суммы, правда, не хватит, но достаточно на двухкомнатную (а если хорошо поискать, и на трехкомнатную).
...
Где они вздутые, так это в Москве. Большинство московских строительных организаций остались государственными, и ведает ими столичная мэрия. А вновь построенное жилье продается по таким ценам, чтобы за счет выручки можно было строить бесплатное жилье для очередников. Сейчас за выручку от проданной муниципальной квартиры можно построить две таких же (а совсем недавно даже три-четыре). И неудивительно, что средняя цена 1 кв. м общей площади московских квартир составляет более 950 долларов (доходя в некоторых домах до 3,7 тыс. долларов), почти в три раза превосходя цены на вторичном рынке жилья Новосибирска. Ко всему прочему житель другого города, чтобы купить квартиру в Москве, должен иметь столичную прописку, которая стоит 500 минимальных зарплат – около 30 млн. руб.
http://econom.nsu.ru…995-08.htm

Иллюстрация
http://blogs.mail.ru…28D1B.html

Впрочем, участники рынка считают, что падение спроса — не сезонный фактор, а тенденция. "В апреле тенденция к снижению интереса к городским квартирам в Москве продолжилась: по сравнению с мартом спрос уменьшился еще почти на 20%,— говорит Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости".— И если в предыдущем месяце эта тенденция была характерна только для рынка купли-продажи городского жилья, то в апреле она коснулась и рынка аренды, и рынка купли-продажи загородной недвижимости. В зависимости от сегмента снижение интереса к недвижимости московского региона составило от 12% до 20%. Векторы изменения объемов предложения в зависимости от сегмента имели разнонаправленную динамику: практически неизменный перечень адресов-новостроек, стабильный рост предложений на вторичном и загородном рынке, а также в сегменте аренды".

Игорь Лебедев, начальник отдела анализа рынка компании "Масштаб", считает одной из причин снижения спроса отсутствие активности частных инвесторов: "На сегодняшний день рынок не способен выехать на инвесторах, потому что, во-первых, их не очень много, во-вторых, инвестиционные покупки редко совершаются на пике роста. Хотя апрель считается традиционно одним из самых активных месяцев, когда именно конечные потребители выходят на рынок, в этом году он ознаменовался падением спроса. Спрос упал, и не просто ниже того уровня, на котором он должен быть в этот период, но даже ниже мартовского. Если по итогам февраля и марта в большинстве новостроек продавалось по 10, 20, а то и по 30 квартир в месяц, в апреле удавалось реализовать всего по 1-2 квартиры. Дело в том, что те инвесторы, которые вывели свои деньги из фондового рынка и хотели вложить их в недвижимость, уже сделали это. Конечные же потребители не покупают квартиры из-за выросшей цены. Несмотря на упавший спрос, по результатам месяца зафиксировано повышение цены на "первичку" на 4-5%. Это уже не мартовские 9%, но все равно значительное повышение. На вторичном рынке рост цен составил 2-3%".

Из-за проблемы конечного покупателя отмечается снижение активности на вторичном рынке, при довольно большом на первый взгляд предложении. "На рынке вторичной жилой недвижимости при достаточном объеме предложения ощущается нехватка свободных квартир,— говорит Сергей Куренков, руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании "Домострой".— Это создает условия для роста их стоимости. Например, свободная квартира может стоить на 10-15% дороже, чем аналогичная альтернативная. Альтернативные цепочки часто находились на грани срыва из-за недостатка свободных квартир, которые являются замыкающим звеном при составлении альтернативных сделок".

"На рынке вторичного жилья большое число сделок просто не состоялось из-за гонки продавцов за ценами,— соглашается Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании "Трест-1991".— Более всего пострадали участники альтернативных сделок, где в цепочках фигурируют иногда до 5-7 квартир. Процент альтернативных сделок у нас по-прежнему очень высок, и развал именно таких сделок в большей мере повлиял на появление отрицательной динамики по заключенным сделкам. Кстати, большинство неоправданно завышавших цену продавцов так и не смогли впоследствии продать свое жилье, так как покупателей со свободными средствами не нашлось".

«Рост цен – результат PR-кампании»
Кто бы сомневался  :)
Цель всей акции – убедить потенциальных покупателей в том, что рост цен на жилье неизбежен. Дополнительно была распространена информация о возможной деноминации рубля. В итоге в апреле, если сравнивать с январем, число предложений на столичном рынке жилья сократилось почти в три раза. Из-за высоких цен рынок становится «узким» – число сделок уменьшается. Цены предложений примерно в два раза превышают значение справедливой стоимости жилья, которое в свою очередь рассчитывается на основании данных о доходах домохозяйств.

Толку от этой PR-кампании рылторы с ынвсторами всё равно не получили  8)
95% СДЕЛОК - стали  альтернативными , а задранныее цены на бетон направили людей в область , где купить землю и построить дом дешевле  

целиком http://sob.ru/issue-28-2618.html

http://www.inosmi.ru…41530.html
Великолепная статья гомосапиенса (это комплимент, ибо сейчас вообще отрыв от реальности идет)...
Замените пару слов нефть на недвижимость в РФ и ничего не изменится.  :D

Сегодня, кстати, знаменательное событие на РН Петербурга, объем предложения первички достиг исторического максимума - 30418 квартир, правда средняя цена при этом тоже подскочила.
Кто бы объяснил этот парадокс. Строители что, придерживают впрок только бизнес-класс?

Цитата: Serg_Piter от 25.05.2008 13:34:11
Сегодня, кстати, знаменательное событие на РН Петербурга, объем предложения первички достиг исторического максимума - 30418 квартир, правда средняя цена при этом тоже подскочила.
Кто бы объяснил этот парадокс. Строители что, придерживают впрок только бизнес-класс?

Просто на рынок вывалили свои запасы операторы, которые сложности со сбытом уже почувствовали, а вот смысла этого явления пока не поняли, поэтому ценник выставили лоховский. Соответственно, средняя цены сдвинулась вверх.

Цитата: Ordnung
Я так понимаю, затоваривание во всей своей красе уже началось, а машину планового повышения цен ("Спешите, спешите, очередное повышение цен с 1 июня на 2,5 процента!!") пока останавливать не хотят - надеются ещё покататься. Надо посмотреть по застройщиками - не начали ли рекламировать новые скидки. Это обычная практика при стагнации - номинальный ценник держат, но фактически продают дешевле с кучей скидок и "временных" акций.

У нас строители, которые контролируют 90% рынка - ТДСК (45% рынка), СУ-13 (35% рынка), Томлесстрой и Демос (10% рынка) уже запустили акции "льготная ипотека". Т.е. типа покупаешь у них квартиру (по номиналу) в ипотеку, по которой ставка в первые 3 года не 14-15%, а 7-8%. Ежику понятно, что ни один банк в здравом уме и твердой памяти таких ставок не даст. Что это значит? Это значит, что строители уже дают скидку примерно в 18%, но не сделали ее явной покупателю, а пробросили через темную схему "льготной ипотеки" банкам. Т.е., если квартира стоит 2.5 млн., то при ставке 14% ты за 3 года заплатишь по 25-ти летней ипотеке 1,080 тыс. руб., а при такой "льготной ипотеке" - всего 635 тыс. руб. Вот эта разница - 455 тыс. или 18%, которую недополучит банк - и есть дисконт, который ему компенсирует строитель. Но покупатель это не идентифицирует как обвал цен на жилье - он это видит как обвал ипотечных процентов.

Цитата: Serg_Piter от 25.05.2008 13:34:11
Сегодня, кстати, знаменательное событие на РН Петербурга, объем предложения первички достиг исторического максимума - 30418 квартир, правда средняя цена при этом тоже подскочила.

А вот данные с http://bn.ru. 5-го мая сильный провал, а после этого нарастание предложения:

(увеличить, файл Excel со всеми данными)
У них на первой странице странице в правой колонке есть данные об объёме базы данных на определённое время. У меня есть эти данные начиная с 31 марта. По ним и построен график. В течении дня БД обновляется несколько раз, обычно у меня данные сохранялись 2-3 раза в день.
На графике есть провалы по понедельникам в 7:00 - это они проводят чистку БД перед расчётом своих индексов, в 9:00 уже в БД почти всё появляется обратно. А вот что за провалы по средам - не понятно.
Если найду время, проанализирую и выложу на форум данные по продаваемым квартирам.

Цитата: Посетитель1
На подходе граждане которым рыэлторы убедительно доказывали , что уже осенью "миллионые з/п" и главное успеть взять ,  сейчас они пыхтят из последних сил , ну а дальше ...

Я тут одному приятелю примерно так это "а дальше" описал на днях: 95% семей, которые купили квартиры по ипотеке с сентября 2007 по текущий момент, разведется в течение следующих 3-х лет, примерно 20% из них потеряет право на эту квартиру в течение тех же 3-х лет, 10% сопьется или повесится. Жизнь жестокая штука - за идиотизм приходится отвечать по максимуму.

История одного спекуля с форума domik.net

История - совершенно реальная, и известна мне в подробностях. Единственное, что я сделал - немного округлил цифры (совершенно не изменяя пропорций), для ясности изложения.
Итак, есть у меня одна хорошая приятельница. Прекрасный человек, надежный товарищ, красивая и обоятельная женщина, да еще и обладательница явно выраженного таланта к бизнесу.
Года три назад, убедившись, что тенденция к росту стоимости пригородной земли стала устойчивой, она решила, что имеет смысл без особого риска перекинуться на этот тип заработка.
Принципиально важно для повествования то, что девушка имела практически неограниченный доступ к кэшевым ресурсам (сразу уточню, что речь идет как раз о легендарных коррупционных деньгах. Девушка уже давно стала привычным и надежным механизмом инвестирования теневых кэшевых доходов для пары-тройки серьезных чиновников. Правда, реально все инвестирование сводилось к тупому ростовщичеству. Обычные условия - 20% годовых для доллара, без залога и иногда даже без расписок. Во всяком случае, я лично был свидетелем нескольких случаев, когда моя знакомая получала на руки несколько сотен тысяч долларов за 20-30 минут под обещание написать расписку позднее).
Итак, обладая неплохими связями, девушка смогла присмотреть в разных местах несколько привлекательных участков общим размером в 10 гектаров, по 1 тыс. долларов за сотку.
На начальном этапе она заняла 1 миллион долларов, купила эти десять гектаров, и начала готовиться к получению гарантированного дохода.
И действительно, за первый год цена земли поднялась вдвое.
Пришло время подводить первые итоги.
Номинальный рост стоимости купленного актива за год составил ровно 1 млн. долларов.
Но надо было отдать 200 000 долларов в качестве процентов за кредит, кроме того, на личное потребление ушло еще 100 000 (еще раз повторю - я рассказываю об очень умной и адекватной девушке; да и как можно упрекать человека за то, что он потратил "на себя" всего лишь 1/8 чистой прибыли. Да и расходы были вполне разумными: например, она купила себе новый внедорожник - для того, чтобы ездить по проселочным дорогам в поисках выгодных участков; и тому подобное).
Для того, чтобы покрыть расходы, было продано 150 соток земли по новой цене в 2000$ за сотку.
Итого, по итогам первого года баланс выглдел так: активы в размере 1,7 млн. долларов (850 соток земли по две штуки за сотку), и 1 млн. долга в пассиве.
Супер. Признаков ценового разворота не наблюдалось, и глупо было не расширяться. Было куплено еще десять гектаров на дополнительно занятые два миллиона долларов.
За второй год цена земли снова выросла в среднем в два раза (где-то в середине этого второго этапа я начал намекать знакомой, что появились признаки ценового перегрева. Представление о том, какие дружеские издевки мне пришлось выдержать в ответ, можно получить, почитав этот форум полугодичной давности. Аргументы все те же.
Между тем, земля продолжала упорно дорожать, и в конце года я получил калькуляцию тех сумм, которые чуть "не отобрал" у знакомой своими пессимистическими прогнозами и трусливыми советами).
Личные расходы за второй год у девушки составили где-то 200 000 долларов. Проценты по инвестициям составили 600 000 (20% от 3 миллионов). Всего, для того чтобы закрыть 800 000 накопившихся обязательств и расходов, пришлось скинуть 200 соток по 4 тыс. долларов за сотку.
Итого, по итогам второго года баланс был таким: активы - 1650 соток земли по 4 тыс. за сотку = 6,6 млн. $. Пассивы - 3 млн. $ долга.
На этом этапе я начал капать девушки на мозги гораздо активнее, да и она сама, как адекватный бизнесмен, не была склонна пирамидиться. Но достижения были настолько очевидны (3,6 миллионов долларов чистой прибыли за два года, статус преуспевающего латифундиста, возможность не ограничивать свои расходы - короче говоря, пламенный привет всем на этом форуме, кто рассказывает о своей удачной ипотеке прошлых лет; я в жизни столкнулся с Вашими настроениями, только в многократно усиленном размере), что сворачивать этот бизнес было просто немыслимо.
Короче говоря, было куплено еще 10 га, по 4 тыс. долларов за сотку. Для чего на прежних условиях было одолжено еще 4 миллиона.
И вот где-то в середине этого третьего года наметилась малюсенькая коррекция где-то на 10%. И девушка вдруг столкнулась с перспективой, которая для нее стала настоящим шоком.
Потенциальный баланс по итогам третьего года (при условии снижения цен на землю за этот год всего на 20%, а такую возможность теперь приходилось учитывать, ведь за полгода цена просела на 10%) выглядел так: будет в наличии 26 с половиной гектаров земли по приблизительной цене 3,2 тыс., долларов за сотку. То есть, максимально собрать можно было 8,48 млн. долларов. В другой части уравнения - двести тысяч уже привычных ежегодных расходов (при всей разумности, любому человеку сложно отвыкать от материальных привычек), 7 миллионов долга и 1,4 миллиона процентов. То есть, 8,6 миллионов.
Весь трехлетний фестиваль грозил 120 тысячами убытка!.
К чести девушки, она способна была принять и пережить убыток.
Проблема была в другом: она совершенно не знала, что делать!!!
Надо было ее видеть (описанный момент настал прошлым летом; с тех пор я перестал обижаться на периодическое плохое настроение некоторых персонажей на этом форуме).
Во-первых, она вообще не могла понять, как вообще образовалась возможность влета!!! Четырехкратный рост, и всего 10% коррекции - и ты уже на грани разорения!!! Как? Откуда? Почему это случилось со мной?! Что было сделано неправильно?
Во-вторых, ни один из очевидных вариантов действия не давал уверенности. Слить всю землю и выйти из дела хоть с небольшой, но прибылью? Некоторые проверочные судорожные движения на этом направлении показали, что избавиться от такого количества гектаров быстро без потерь не получится. И потом: продашь, а она снова начнет расти?
Ждать в надежде, что коррекция хотя бы не получит развития? А вдруг цена упадет не на 20, а на 25%? Тогда точно встретишься с пулей...
Купить еще, в надежде на осеннее оживление? Но как-то вдруг прежде очень щедрые кредиторы стали капризными и несговорчивыми. Никто в деньгах не отказывал, но и не давал больше. Пару прежних займов пришлось даже оформить нотариально, отдав в залог землю (при это всплыли некоторые проблемы с оформлением прав собственности на участки, которые раньше никого не волновали).
Еще раз говорю (собственно, ради этого и рассказал такую длинную историю): в одночасье сказочный карнавал превратился мучительную пытку, с депрессиями, отчаянием и страхами.
И несмотря на то, что номинально коррекция цен сменилась ростом цен предложения (кстати, моя знакомая теперь как никто понимает разницу между ценником и бабками в кармане), эта невыносимая ситуация за прошедший год так и не получила окончательного разрешения.
Человек измотан, ничему в жизни не рад, и мечтает только об одном - забыть про эту землю, долги, инвестиции, и жить нормально.
И она по-прежнему не знает, что делать...