Рынок недвижимости: состояние и перспективы

http://www.expert.ru…na_schetu/
"В стройкомплексе колоссальный дефицит оборотных средств, сроки срываются, многие новые проекты зависли» — так описывают ситуацию на строительном рынке многие его участники..."

Цитата: fest
Поправлюсь, как правильно заметили Ипотека создала платежеспособный спрос.

Нет. Повторю то, что постил раньше. Количество сделок с недвижимостью в Москве.

Последефолтное состояние, никакой ипотеки, покупка на "свои":
1998г    95426
1999г    96273

"Угар" ипотеки
2006г    99576
2007г   101393

Прибавка меньше 5% при том, что количество постоянных жителей Москвы увеличилось более чем на 10%.
Т.е. то количество жилья на продажу, которое предлагалось (и предлагается сегодня), было обеспечено платежеспособным спросом без всякой ипотеки.
Реальная потребность в жилье много больше чем предложение. Постил раньше ссылку, могу запостить другую - тут заинтересованные структуры оценивают размер ипотечного стада.
Ипотечные деньги, вброшенные на дефицитный рынок, всего лишь резко подняли планку цены.

Цитата: Serg_Piter от 25.05.2008 13:34:11
Сегодня, кстати, знаменательное событие на РН Петербурга, объем предложения первички достиг исторического максимума - 30418 квартир, правда средняя цена при этом тоже подскочила.
Кто бы объяснил этот парадокс. Строители что, придерживают впрок только бизнес-класс?

Всё просто. На 5 продаж квартир на вторичке совершается примерно 8 покупок. Это следствие естественного желания людей улучшать свои жилищные условия. Около 90% жилищного фонда на сегодняшний день составляет панель. Поскольку народ наш в массе небогат, то, продав панель (эконом), он ищет покупку в том же классе, чтобы обойтись посильной доплатой.
Отсюда становится понятным способ возгонки цен - дефицит свободных квартир в экономе. Постил раньше, повторюсь
В марте на продажу было выставлено на 47% меньше новых квартир эконом-класса, чем в декабре 2007 года.
Вот вам и "неожиданный" рост цен этой весной. При этом цены на эконом растут ускоренными темпами по сравнению с бизнес-классом, упёртым в потолок платежеспособности.
После того, как цены на "эконом" вплотную подтянутся к бизнес-классу, владельцам эконома становится по силам апгрейдится с эконома на бизнес. В этот момент бизнес выставляется на продажу (дозированно, естественно) и поднимает общую планку цен.

Таким тяни-толкаем и двигается паровозик нашего РН. К пропасти, разумеется. Но рухнуть туда ему, ИМХО, не дадут по политическим соображениям.

По поводу притока bond капиталов в стройку (цифры можно найти тут www.cbonds.ru) в 2005-2007, соответствно лаг появления новых объектов год-полтора, как раз в конце 2007 и весь 2008 г. должно быть большие объемы введения новой недвижимости (заметьте!! не продажи этой недвижки, а именно получение Акта госкомиссии), а ситуация пока наблюдается обратная... И ещё к вопросу о сверхприбылях - я анализировал отчетности (бух+управленка) всех строительных компаний - ситуация просто удручающая, естественно это и в 2006 г. был полный джанк, но тогда они ещё не были загружены так... что долг уже чуть ли не превышает выручку... Ладно скажете ВЫ, компанию можно и обанкротить, но извините - сейчас на начало 90-х, и любой крупной строительной компании в МОскве (их около десятка) банки дают деньги не столько под фин. показатели отчетности, сколько под гарантии акционеров (да и ВЫ сами я думаю прекрасно знаете кто кем владеет, да эти люди миллиардера, плюс они публичны, а это значит, что не получится кинуть инвесторов и снова всплыть где-нибудь через пару лет...

По поводу банков.

Несколько сотен американских банков находятся на пороге краха из-за ипотечного кризиса.

С начала 2008 года в США лопнули пока всего лишь три банка, но их число может серьезно вырасти по мере дальнейшего замедления темпов экономического роста.
...............................................
"Аналитики считают, что в сложившейся ситуации уже поздно предпринимать какие-либо меры по предотвращению кризиса. Процесс банкротства многих банков уже не остановить. Эксперты из RBC Capital Markets считают, что как минимум 150 американских банков лопнут в ближайшие два-три года. А если экономические условия в США ухудшатся и дело дойдет до рецессии, сопоставимой со спадом в конце 1980-х и начале 1990-ч годов, то число обанкротившихся банков может превысить 300.
....................................................
Еще одним потенциальным источником угроз для банков являются кредиты, выданные на реализацию строительных проектов. Малые и средние банки активно занимались выдачей таких кредитов во время бума на рынке недвижимости. За прошедшее десятилетие объем выданных кредитов на строительство взлетел с $50 млрд. до $480 млрд. Причем банки не занимались секьюритизацией таких кредитов, и почти все они находятся на их балансе."
http://www.warandpea…iew/23549/

От себя добавлю. Я не очень разбираюсь в банковской сфере. Запомнилось вот выступление банкира Лебедева на РБК.
Он совершенно чётко сказал , что из 600 московских банков, реально полноценными банками являются около 100. Остальные  же нечто иное (я не берусь сформулировать на память, но наверно и есть те самые аффилированные структуры)

Это же подтвердили и мои знакомые работающие в банке.
Некоторое время назад они озвучили опасения многих банковских работников остаться без работы. Так как была серьёзная угроза полномасштабного банковского  кризиса.
(кто в этой сфере силён - могут меня поправить)

И ещё.
Всё на том же РБК, один толковый товарищ, на мой взгляд правильно заметил.
Кризис ликвидности - это скорее кризис доверия, чем результат реальной нехватки денег.
По-моему очень правильно сказал.

Цитата: Smoky
Кризис доверия - это кризис доверия (лето 2004 г., РФ-Москва, межбанк), а вот кризис ликвидности - это уже похуже, например когда у ЦБ нет денег на репо))

Ликвидность (то есть бабки) ЦБ всех стран всё таки где то находят...(хотя бы и за счёт эмиссии)
А вот доверие то откуда взять ?
Когда все друг другу боятся эти бабки давать ?  ::)

Ещё одна статейка по той же теме.

Дома и стены банкротят

«Для России гораздо актуальнее собственные проблемы: отношение резервов наших банков к клиентским депозитам до востребования упало почти вдвое по сравнению со своими средними значениями в 1999–2004 годах, и теперь оно оказалось даже ниже минимумов критических 1997–1998 годов.
Это означает, что «любой кризис ликвидности, включая банальную «панику вкладчиков», породит десятки аналогов пресловутого Bear Stearns, и это на данный момент куда опаснее, чем все последствия мировых финансовых катаклизмов»,

http://www.gazeta.ru…6545.shtml

СМИ заранее начинают успокаивать импотечников , чтобы те не опускали руки и много-много работали ......

В страхе перед долговой тюрьмой

Одна из широко распространенных ипотечных фобий – потеря постоянного источника дохода, который позволяет оплачивать ипотечный кредит. Заемщик в своих страшных снах видит сурового коллектора, судью в траурной мантии, судебных приставов, описывающих его имущество. Так ли страшна просрочка кредитных платежей, как это видится заемщику?

Насколько реальны перспективы лишиться своего рабочего места, а с ним и постоянного дохода, которого хватает для покрытия ипотечных выплат, может судить только сам заемщик. Это зависит от профиля его деятельности, условий работы, состояния рынка рабочей силы и многих других факторов. А вот насколько реально лишиться квартиры, приобретенной по ипотеке, попробуем разобраться.

К сожалению, нельзя сказать, что судебные иски к неплательщикам по ипотечным кредитам – вымысел СМИ. За последнее время по ипотечным искам принято около 80 решений. Все они – в пользу кредитора. Однако путь должников к этому печальному финалу далеко не так быстр и необратим.

Столкнувшись с неплатежами, кредитор, как правило, пытается выйти на связь с заемщиком и выяснить причины сложившейся ситуации с помощью писем, телефонных звонков, встреч. На этом этапе удается решить судьбу более половины «проблемных» кредитов. Если у вас возникли проблемы с кредитными платежами – не стоит пытаться «проскочить» этот этап, отключив для надежности телефон; для вас он – удачная возможность договориться с банком о рассрочке платежей. Вопреки расхожему убеждению, продавать квартиру на рынке банку невыгодно, гораздо выгоднее получать выплаты от клиента; поэтому банк заинтересован в продолжении отношений с заемщиком, пусть даже временно неплатежеспособным. В среднем, терпения банка хватает на несколько месяцев (от одного до четырех-пяти), в течение которых он будет пытаться выйти на связь со своим заемщиком и решить вопрос «миром».

Если договориться с должником не удалось, банк начинает судебную тяжбу по взысканию суммы долга с заемщика. В подавляющем большинстве случаев, суд становится на сторону кредитора, при этом попытки заемщика уклониться от досудебного решения вопроса говорят не в его пользу. По решению суда должник обязывается изыскать необходимую для погашения долгов сумму или продать квартиру. И в этом случае также не стоит отчаиваться и пускать дело на самотек – продавать квартиру лучше самостоятельно. Банк не заинтересован в продаже квартиры по рыночной цене, его задача – получить причитающуюся ему по судебному решению сумму долга, поэтому он не препятствует попыткам должника продать квартиру с максимальной выгодой. По словам директора юридического департамента АИЖК Анны Волковой, за всю судебную практику Агентства лишь однажды им пришлось продавать имущество должника с аукциона, когда сам должник не проявил никакого желания заниматься продажей квартиры.

Резюмируя вышесказанное, стоит отметить, что риск лишиться квартиры из-за просрочки ипотечных платежей существует, однако «строгость банкиров» по этому вопросу сильно преувеличена. Если должник добросовестно относится к выплачиваемому кредиту и не пытается скрыться от сотрудников банка, у него есть шансы избежать унизительной судебной процедуры и без существенных затрат сохранить кредитный договор с банком. По словам экспертов, чаще всего проблемы возникают из-за страха перед кредитором и попыток заемщика уклониться от любых контактов с его представителями. Играйте по правилам – и судебные приставы будут вам не страшны.
http://news.mail.ru/economics/1784075

Уральские банкиры говорят о новой тенденции на местном ипотечном рынке: все более популярными становятся нецелевые ипотечные кредиты под залог недвижимости для приобретения жилья за границей.

«Появился целый пласт заемщиков, которые берут ипотеку под залог недвижимости на Урале для приобретения жилья в восточной Европе и США», – рассказала «НЭП» руководитель кредитно-кассового офиса DeltaCredit в Екатеринбурге Ирина Постникова. По словам банкиров, в местном сообществе даже родилась шутка о существовании в финансово-кредитных учреждениях акции «Продай квартиру в Екатеринбурге и купи два дома на берегу Средиземного моря». ??? ??? ???
Нецелевая ипотека сегодня один из самых востребованных продуктов на местном ипотечном рынке. По данным кредитного брокера «Фосбор Хоум», ее доля по отношению к общему объему ипотечного кредитования в уральских банках достигает 50%. При этом банкиры отмечают, что очень часто под залог недвижимости берутся кредиты на развитие бизнеса, приобретение коммерческой недвижимости, диверсификацию компании или пополнение оборотных средств. По словам Ирины Постниковой, нецелевая ипотека для предпринимательства еще долго будет оставаться одним из наиболее доступных финансовых инструментов, поскольку решения федеральной власти, принятые в отношении малого и среднего бизнеса, не скоро воплотятся в жизнь.

Это уже полный сюр , за квартиру в Екатеринбурге - два дома на берегу Средиземного моря!
В общем : за деньги от продажи  алмаза "Спаситель России" все россияне смогут 3 года жить
на Канарских остовах  8)

http://ipocredit.ru/news/598102/

Очень толковая статья с толковыми предложениями :
Знаю, почему у нас не решаются жилищные проблемы.
Ни для кого не секрет, что большая часть покупаемого в Москве жилья является инвестиционным. Другими словами, в России имеется категория людей, которым просто некуда больше девать деньги. И более того, у них денег вполне достаточно, чтобы покупать по квартире в год.
Более того, стоимость аренды на данный момент довольно низкая, и достигает 3-4% от стоимости жилья в год. При этом сдача излишнего жилья в аренду упомянутыми собственниками кажется неадекватной головной болью, приносящей малую толику по отношению к простому подорожанию жилья.
Казалось бы, данную проблему довольно просто решить законодательно - например, издать закон обязывающий выплачивать большой налог на излишнее жилье.

К примеру, следующая формулировка.
Социальный налог на жилую недвижимость:
«1. Граждане РФ, имеющие в собственности 40 квадратных метров жилой площади в городских постройках и менее, из расчета долей собственности облагаются налогом в размере 0,001 МРОТ за квадратный метр в год.

2. Граждане РФ, количество недвижимой жилой собственности, в городских постройках которых превышает 40 квадратных метров с учетом долей других собственников, если таковые имеются должны выплачивать налог в следующих размерах:

2.1. В случае если площадь, находящаяся во владении собственника не превышает 100 кв. метров, то сумма налога рассчитывается исходя из 0,001 МРОТ за первые 40 кв. метров (0,04 МРОТ) в год, по остатку расчет ведется исходя из 6% кадастровой стоимости в год»

2.2. В случае если площадь, находящаяся во владении собственника превышает 100 кв. метров, то расчет суммы налога ведется исходя из указанных тарифов в
п. 2.1. по первым 100 кв. метрам, сумма налогу по остатку рассчитывается исходя из суммы в 30% кадастровой стоимости в год.

3. Уплата налога производится ежегодно с 10 января по 7 марта. Просрочка оплаты влечет за собой пенни в размерах 1% от суммы налога в день.

3.1. В случае если сумма долга по налогу достигает 60% кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости собственника - гражданина РФ, являющегося второй, третьей и более собственностью такого рода, то в случае задержки выплаты более чем на 6 месяцев производится лишение собственности.

3.2. Уклонение от уплаты налогу, в том числе, передача в фиктивное владение другим собственникам, преследуется уголовно по статье «Мошенничество».»

Это конечно черновик. Но мысль заключается в том, чтобы показать, как легко можно решить жилищную проблему, а точнее перераспределить «инвестиционное жилье» между теми, кому оно действительно нужно.

Ведь после входа в действие подобного закона станет крайне невыгодно держать излишнее жилье.



Ведь даже при сейчашнем уровне роста цен на недвижимость «инвестиционное жилье» по выгодности сравнимо с обычным срочным банковским вкладом.
Другими словами - проблема решаема. Но таким путем решаться она не будет. Дело тут не в общественном мнении, или необходимости помощи народу, дело, наверное, в другом, а точнее в том, что упомянутая категория людей значительно более приближена к процедуре принятия законов, чем обычные граждане.

Именно с этим фактом, приближенности и кормежки вблизи серьезных потоков денег многие из этих людей обладают возможностью зарабатывать порядка нескольких или многих миллионов рублей в год.

Сказанное можно продемонстрировать косвенно, почему правительство не станет принимать подобный закон, это связано с лозунгом «стабильное развитие». Другими словами, мы, оказывается, не хотим таких эксцессов, как обвал рынка жилья.



Рынок жилья, именно «инвестиционное жилье», во многом является самонакрученной системой.
Я тут использую термин «бумажные деньги». Поясню: Предположим, что в РФ живет порядка 120 млн. чел., на каждого в среднем приходится порядка 35 кв. метров, стоимость по России жилья в среднем оставляет порядка 1800 долл. за кв. метр, а подорожание жилья грубо 20% в год. Того мы имеем около 1500 млрд. долл. в год. Теперь попробуем понять, что это за цифра.

Объем добычи нефти РФ из расчета 126 долл. за баррель составляет всего 470 млрд. год. Т.е. явно, продажи нефти не компенсируют подорожание жилья для внутренней экономики. А за счет чего жилье может расти в цене?

Как мне кажется, дело все в том же «стабильном развитии». Дело в том, что безо всяких предприятий, даже без новостроек имеется 1500 млрд. долл. в год Внутреннего Валового Продукта. Не настоящего конечно, но, обеспечивающего текущую «стабильность» и «рост».

Таким образом, имеем уже две кардинальных причины, почему бороться с жилищной проблемой в России никто не будет.
Стоимость жилья перекручена выше некуда, например, сравнивая с жильем в Лондоне, или любом другом месте, следует все же сравнивать одинаковые товары. Т.е. сравнивать новостройку (низкокачественную) на окраине Москвы и старый каменный дом в центре Лондона просто некорректно.


http://www.gazeta.ru…5935.shtml

http://krisha.kz/content/news/4639.html

Анализ рынка недвижимости Алматы
2003-2008 гг

Цитата: homeness от 30.05.2008 16:29:26
http://krisha.kz/content/news/4639.html

Анализ рынка недвижимости Алматы
2003-2008 гг

Ох, наконец-то кто-то написал нормальный обзор ситуации в Казахстане. Есть только одно возражение по заключительному прогнозу - вероятнее всего ликвидация пузыря еще не закончена. Сейчас действительно должно наступить некоторое успокоение и рост, но где-то через 5-7 месяцев почти гарантированно снова начнется падеж.

Цитата: Steppen Wolf
Кстати, ты на какой машине ездишь? Мне кажется, она "инвестиционная". Вполне можешь ездить на "девятке" или общественным транспортом, а твою перераспределим тому, кому это действительно нужно.

Кста, владение дорогой хорошей машиной весьма недешёвое удовольствие.
Страховка ~10% от стоимости в год (каска обязательно если в кредит берёшь машину).

Вот пример Мерседес C 280 (http://panavto.ru/mo…c_class/36)
1 822 500 рублей (что заметьте чуть дешевле 20-и метровой студии в Питере)

Владение обойдётся в 180 тысяч в год. Когда мы тут обсуждали налоги
на недвижимость, даже близко такие суммы не звучали (ну разве что уж совсем для отъявленных спекулянтов)

Или вот мерс C 180 K (http://panavto.ru/mo…c_class/17)
по цене 10-и метровой комнаты в питерской коммуналке - пожалуйста 130 тысяч в год.

Так что там "перераспределение" уже запущено.

Цитата: Pansa
Почему?

Почему что? Потому что так работает схлопывание спекулятивных пузырей - в три волны. За этим есть как экономические причины, так и массово-психологические. В Казахстане была пока только первая - паническая распродажа. Следом должна быть локальная стабилизация-коррекция, а затем волна поиска экономически обоснованного дна. Экономически обоснованное дно находится на уровне 1.0-1.2 средних для города месячных дохода за метр. Если ничего не путаю, в Алма-Ате это на сегодняшний день примерно $800. С учетом предстоящего укрепления доллара, и как минимум ограниченного экономического кризиса в Казахстане, эта цифра вряд ли серьезно вырастет за 2008-2009. Ну максимум до $1000, и то вряд ли. Вот где-то в этом районе - $1,000-1,200 и будет средняя цена за метр. Сейчас она в районе $2,200. Скорректируется, скажем, в район $2,800 и оттуда уже дунет к $1,000-1,200.

Цитата: ЮТА
Напомните плиз... Когда и в какой стране за последние 50 лет цены на недвижку падали в 3 раза ?
(пусть даже и в 3 волны)

Вы хотите сказать, что Казахстан будет первым ?

Я бы Вам настоятельно рекомендовал прочитать архивную ветку "Великая Депрессия 2". Она большая, но когда Вы закончите, Вы будете знать об устройстве жизни людей на планете Земля примерно раз в 20 больше, чем знаете сейчас. Сообщаю Вам всего лишь один факт из этой ветки - цены на жилую недвижимость в Японии с 1990г упали не то что в три - в 10 раз. Вы не ослышались - В ДЕСЯТЬ РАЗ. А элитное жилье в Токио подешевело в 100 раз, до 1% своей пиковой стоимости. Правда там цены даже в самом страшном кошмаре не придумать - до $1.5 млн. доходило в тогдашних ценах за метр. По сегодняшним ценам это что-то около $3 млн. было бы.

Цитата: ЮТА
На 40% упал ЖИЛОЙ ФОНД.
Господа - товарищи...
Но это же даже меньше чем в 2 раза!!!
А в Казахстане говорите ЖИЛКА должна в 3 раза упасть ?
И в России поди ?
С какой это стати ?
Только потому что и вам и мне так хочется ?
Это не аргумент.
К сожалению.

http://www.reinet.or…/index.htm

вот тут 6 крупнейших городов:
http://www.reinet.or…0805_2.gif

а вот тут все остальные:
http://www.reinet.or…0805_3.gif

При чем в провинциальных городах жилая недвижка так и падает до сих пор.
Если брать столичную жилую недвижимость то примерно в 3 раза и есть разница между пиком и минимумом.

Цитата: gr25
Жить по-дальше от МКАД не пробовали?
Вот у меня рядом с домом: в радиусе 5 минут пешком - две школы, поликлиника, мед сан. часть, стоматология; в радиусе 10 минут - несколько магазинов, от супермаркета до торгового центра и небольших магазинчиков, спортзал, бассейн, 2 бани. Да, и до гаража мне 15 минут пешком (на метро ехать не надо)

И насчет поближе к кольцевой посмешили. Я когда выполнял ряд проектов в Москве жил там на съемной квартире третья станция от кольца - поближе к месту работы. Т.е. недалеко от 3-го транспортного кольца. Район так себе, потрепанные многоэтажные панельки, в подъезде подванивало от мусоропровода, до нормального магазина 20 минут пешком идти.
И на Садовом кольце (кто не знает - фактически кольцевая линия метро) как-то жил. Не, для тусовок и ночной жизни это самое то. Но постоянно жить там - нафиг.

Меня забавляют высказывания, что жить в Москве круче, чем в Подмосковье. Не, я когда в 90-е учился в Москве тоже так думал, но потом Подмосковье тоже рвануло в экономическом плане и я так думать перестал. Нужно смотреть конкретный микрорайон: и там и там есть и хорошие и плохие. Лучше конечно жить в хорошем
А если работаешь в Москве, то при выборе жилья в Подмосковье в первую очередь нужно смотреть города с конечными станциями электричек. Электричка - это транспорт, который на 99% гарантировано за указанное время доставит в центр Москвы, если только машинисты забастовку не устроят

Решил процитировать полностью и слегка внести ясность.
Почему работать нужно в Москве:
1) У меня жена работает в школе - зарплаты в Подмосковных и Московских школах, как и цены на репетиторство и тп тд знаете ? Я думаю , уровень доходов на порядок выше. Приценивались. Вычеркиваем  :)
2) Со мной та же самая ситуация, живя почти в центре Москвы - у меня удобный выбор из десятка самых выгодных предложений по работе- фактически рядом с домом. Вычеркиваем
3) Ребенок и нет бабушек - должен пешком ходить домой из школы и жена кстати тоже ходит пешком на работу. Плюс - он рядом , можно приготовить и проследить и тп. Сказка. Вчеркиваем  :)
4) У ребенка несколько секций кружков , часто олимпиады - думаю уровень подготовки вы можете себе представить.
Он кстати второе место взял по округу по математике. И тп - те в Подмосковье для него будет деградация - Вычеркиваем

Почему не нужно жить в Подмосковье.
1) Если были бы нормальные Электрички, которые ходят раз в пол-часа с 6 утра и до 23 ночи - это еще куда ни шло. Но таких нет - все мои знакомые из Подмосковья , высунув язык, бегут на нужную в нужное время. На электричках поездил - вычеркиваю. Кроме того вы забыли что после Электрички - вам нужно еще проделать тот же путь что и мне по Москве - это в лучшем случае. А думаю - что дальше и дольше. Вычеркиваем еще раз.  :)
2) У них жены не работают , либо работают удаленно , либо есть бабушки. Если у вас есть такие условия - то еще куда ни шло. Если нет - вычеркиваем.

Разница в цене аренды
1) Заходим на сайт www.cian.ru и смотрим цены аренды  на двушки , например в Мытищах или Королеве - получаем около 20 тысяч. Берем центр Москвы - около 30 тысяч. И что за 300 баксов в месяц - ставить себя в такую позу как я описал выше - не смешите мои тапки. Я в Москве зарабатываю эти деньги за пару дней.
Если добавить содержание 2(ДВУХ) машин для дальнего Подмосковья (или вы будете мариновать жену в Электричке - развода захотели - сбежит ведь) - вы вылетите в минус Причем очень большой  :) Вычеркиваем.

Разница в стоимости квартир.

1) Несущественна - так как платить, что 3000 долларов, что 6000 долларов за метр - безумие.  Нафига - если аренда 1200 в месяц с мебелью  в Москве в центре (Соотнесите с ценой квартиры и посчитайте % на вложенный капитал с учетом ипотеки и 20-30% начальным взносом - я где-то уже считал - аренда раза в 3 выгоднее).

Думаю , я прояснил ситуацию.

Цитата: Dice
 Обратите внимание на преамбулу: "Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений".
 Соответственно при уходе спекулянтов с рынка первичка продается только строителями, и в частные объявления не попадает. Поэтому-то в данном обзоре в итоге и остаются только объявления по вторичке.

Поскольку фактурой по РН Казахстана не владею, то, доверяя автору, ориентируюсь на то, что им написано.
Раздел Судьба "пузыря":
Предметом торговли на рынке недвижимости становится чистая вторичка.

Очень интересно было бы увидеть на тех же графиках кривые объёмов строительства и предложения ипотечных денег.
Моё ИМХО, прирост "лёгких" денег сильно превысил прирост метров (кредитов надавать не дом построить), что и вызвало возгонку.
Соответственно, уход "лёгких" денег послал стройотрасль в нокаут.

Цитата: ЮТА
... Японские иероглифы с редкими вкрапления английских слов.
Разобраться совершенно невозможно.
... И опять же не понял где там именно ЖИЛАЯ недвижимость ? И не элитка !!!
То есть эконом класс , который нас всех здесь интересует.
Там есть английское слово РЕЗИДЕНЦИЯ.
Это что ?
Эконом класс или премиум ?
Вобщем... неубедительно !!!

Эк как вас корёжит-то, уважаемый  :D
Аж даже "Разобраться совершенно невозможно"

Ну давайте попробуем вместе.

Ссылка (и график) №2
Six Large City Areas - 6 крупнейших городов Японии (Tokyo,Yokohama,Nagoya,Kyoto,Osaka and Kobe);
Ссылка (и график) №3
Nationwide Excluding Six Large City Areas - общенациональный, исключая 6 крупнейших городов Японии.

Идя навстречу пожеланиям:

Цитата: ЮТА
... И сразу же заодно давайте решим какой вид недвижки мы обсуждаем. Мне всё таки казалось что мы говорим о жилой недвижимости.
А не о цене земли. И не о цене офисов.
А это несколько иное.

смотрим внимательно на столбцы таблиц, которые имеются над графиками:

Commerсial - коммерческая недвижимость;
Residential - ЖИЛАЯ недвижимость;
Industrial - промышленная недвижимость;
Average of Three Categories - средняя по трём (см. выше) категориям.

Теперь.
А с чего это вы взяли, что "элитка" - это не ЖИЛАЯ недвижимость?
В ней что, офисы со смазливыми секретаршами находятся или станки сверлильные стоЯт?

Поэтому берём в графе Residential (в ссылке №2, например) строки mar.1990 и mar.2008.

Прикидываем ... к носу: 218,8/88,3 = 2,48.

То есть цены в Японии на ЖИЛУЮ недвижимость ВСЕХ КАТЕГОРИЙ упали в 2,48 раз.

Далее, пытаемся оценить ценовой тред за рассматриваемый период по интересующему нас "эконом-классу".
Это задачка явно посложнее ввиду недостатка исходных данных по структуре РН Японии (может быть где-то они и есть, тогда задачка может сильно упроститься - но я не нашёл  :().

Однако можно почитать вот это:
http://www.kvadroom.…a_id=13247

Цитата...Замедление темпов роста цен на элитное жилье аналитики Knight Frank отмечают в Дании, Франции, Нидерландах и Швейцарии. В Испании темпы роста упали с 10,8% во втором квартале 2006 года до 5,7% во втором квартале этого года. В Ирландии по состоянию на июнь 2007 цены на элитное жилье всего на 0,9% выше, чем год назад.
Кроме этого, схожая динамика изменения цены отмечена в Японии.

Ergo, цены в Японии на ВСЮ жилую недвижимость упали в 2,48 раза ПРИ РОСТЕ ЦЕН на "элитку".
Почему "элитка" дорожает, это другой вопрос и отдельный разговор.

Но нас-то интересует доступноё жильё, не так ли?

Чтобы хотя бы примерно оценить величину падения цен на жильё "эконом-класса" в Японии, желательно знать:
1) долю "элитки" классов А, В и С на РН (согласно, например http://www.ptk-30.ru…r=position);
2) соотношение цены метра этих двух категорий.

Конечно, такая прикидка очень приблизительная, но тем не менее общую картину обрисует (здесь статистические погрешности на нашей стороне).

Итак:
1) Данных найти не удалось, но для расчётов можно принять 5...15%
(по аналогии http://www.vira.ru/e…p?ID=18660  ;))
2) Цены на элитную недвижимость в городах Японии, тыс. евро/м2 - не менее 15;
http://rating.rbc.ru…4/31519943
Средняя цена (по г.Осака), тыс. евро/м2 - 1,5 (пересчитано по данным статьи)
http://www.japantoda…1_01.shtml

Прикинем по этим (ещё раз повторю - ОЦЕНОЧНЫМ) данным падение цен м2 в сегменте "эконом-класса" (при условиях постоянных по годам структуры РН и его объёма в м2) и получаем снижение цены не менее чем в 5-10 раз (это при учёте пусть и снижающегося, но РОСТА цен на "элитку").

Цитата: ЮТА... Вот я и предлагаю привести реальные цифры, чтобы исключить слова "может быть" и ЗНАТЬ ТОЧНО!
МИФЫ - они и есть только мифы.
А нам нужны факты ! Конкретные цифры !!!

Жду каких либо УБЕДИТЕЛЬНЫХ подтверждений.
Именно по 1) в десятки раз !!! падению 2) японской 3) жилой 4) эконом класса недвижимости.

Цифры в ссылках реальные?
Думаю - да. На графиках они даже иероглифами прописаны  8)

А чтобы ЗНАТЬ ТОЧНО - нужно учиться, учиться и ещё раз учиться (с)

И последнее.

Здесь на форуме вам НИКТО НИЧЕГО НЕ ДОЛЖЕН.

Поэтому смените позу ("я предлагаю привести", "нужны факты", "жду ... подтверждений" и т.п.) и расслабьтесь.

******************************************************************************************************

Форумному обчеству.

1) Прошу извинить за ликбез "по редким вкраплениям английских слов", а то челу было "Разобраться совершенно невозможно".

2) Для справки: Что такое настоящяя элитная квартира?
http://flatcenter.ru…rtira.html

3) Кстати, здесь подтверждаются данные Avanturist-а и  мои скромные прикидки: http://www.dives-gro…8febc902f2

ЦитатаЦеновая динамика на рынке недвижимости Японии до сих пор определяется последствиями кризиса начала девяностых годов. В результате кризиса к к 2004 году японские офисы подешевели в 100 раз, а жилье - в 10.

гы. приведенные antires'ом графики - urban land price index (тык), т.е. некоторый индикатор стоимости земли, а не бетонометров.
здесь есть некоторые данные от их Ministry of Land, Infrastructure and Transport
а вот здесь есть волшебная табличка Chart 2-5-10  Trends in Prices for Newly Constructed Condominium Apartments. как раз по теме

Кризис недвижимости поразил рынок Франции
http://rus.delfi.lv/…d=21068392


Некоторые англичане начали продавать свою собственность во Франции, в связи с тем, что стоимость аренды не покрывает расходы по ипотечным займам.

Англичанка Флоренс Маркелл приобрела квартиру во французском городе Ле-Ман в прошлом году за 145 тысяч евро, но не смогла выгодно сдать ее в аренду. В результате она продала ее за 100 тысяч евро.