Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: ЭРРЕКЦИОНЕР от 16.05.2008 18:57:21
Почитайте казахские форумы по недвижке - показания свидетелей и результаты вскрытия :  

http://bb.ct.kz/inde…p;st=40000

http://bb.ct.kz/inde…pic=157761

http://bb.ct.kz/inde…pic=145815

http://bb.ct.kz/inde…pic=160535

хорошо показано общее состояние экономики - сфера услуг и тд.  8)

ну дык там общий писец, чего у нас (пока) не предвидится.

объёмы жилкредитования по сравнению с 1 кварталом 2007г выросли в полтора раза. где кризис?

пузырь есть, но ситуация управляемая.

как будут управлять бывший гарант, ныне премьер сказал

Необходимо, по словам В.Путина, улучшать условия кредитования на жилищном рынке. Он добавил, что прежде всего необходимо уделить внимание расширению возможностей для строительства социального жилья

чего же боле? имеющий уши да услышит (с)

Цитата: alladin
раз уж сроки вы согласились подвинуть то обновите прогноз по % снижения или все по старому 20-40% от цен августа 2007г в течении 2- лет ?(ваш прогноз http://glav.su/column/3/source/1433)
если учесть что в Москве с августа еще прибавили  10-20% то получим коррекцию в 30-60% от текущих цен.
согласен что первыми падут регионы.

Я ж уже несколько раз сказал - не считайте от пика, считайте целевой уровень. Пик недостоверен - он виртуален, это просто газетные пожелания маньяков. В дельте "Пик-10%" по всей России пройдет 500 сделок психически невменяемых людей. Какое отношение эти сделки имеют к реальности? Ни-ка-ко-го. А цель, она и есть цель. 1-1.2 средних месячных дохода за панельный метр в спальнике. А уж с какой виртуальной верхотуры это будет падать - всем нормальным людям должно быть по сараю. Но если уж считать от пика, то на глазок, в среднем по России, падение должно составить действительно по меньшей мере 60% от текущих рублевых цен.

Цитата: Steppen Wolf от 16.05.2008 19:50:52

пузырь есть, но ситуация управляемая.

я хохотал - управляемый пузырь  :D
всадник без головы  :D

вот толково про управляемое сдутие :

почему в Москве такие дикие цены на недвижимость  ??? ??? ???
На самом деле, объяснение лежит на поверхности. В цивилизованном мире с нормальной рыночной экономикой владение недвижимостью – недешевое удовольствие.
Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Риэлтер из США: в Москве ситуация классная». – ред.

Во-первых, надо иметь средства (или позаимстововать их у банка) для того, чтобы недвижимость приобрести. Во-вторых, приобретенную в собственность недвижимость надо поддерживать в порядке, что, как известно, тоже стоит денег.



В-третьих, с недвижимости надо платить налоги, причем немалые.
Есть еще и четвертое, пятое-десятое. Но основное, что формирует балланс спроса и предложения, а значит и цену недвижимости в условиях развитого капитализма - это первые три пункта.

Россия-же ввалилась в капитализм ушибленная коммунизмом, когда до вождей из ЦК КПСС дошло, что система грозит обрушить государство, под обломками которого не найдут даже их трупов. То есть идея о «перестройке», по-сути, была «шкурной», для своих. Результат известен.

Бывшие комсомольские работники, представители «директорского» корпуса, криминалитета, а позже и фэ-эс-бэшники, стали владельцами фабрик, заводов и пароходов. Стали хозяевами жизни на одной восьмой части суши. Сумасшедшие мировые цены на нефть не только приумножили богатсва хозяев жизни, но и разбрызгали нефтедоллары по Москве и окрестностям, побудив к невероятному росту стоимость недвижимости в московском и нескольких других регионах. Но я отошел от темы.

Так вот, очевидное утверждение заключается в следующем.



Действенным методом для того, чтобы не только остановить рост, но и обвалить стоимость жилья, и в первую очередь вторичного, является введение нормального налога на недвижимость.
Что такое нормальный налог? Это около 1% в год от близкой к рыночной стоимости недвижимости. Именно такой налог с недвижимости исчисляется, например, в Канаде и США. Вот когда бы ввели такой налог в Росии, тогда бы цена «квадрата» на той же Тверской или Кутузовском проспекте в Москве опустилась до той, которую смогло бы поддерживать налогом большая часть населения.

Сейчас владельцы этих квартир с якобы рыночной стоимостью в 8-15 тысяч долларов за «квадрат» платят «копеечный» налог. Конечно, при введении «нормального» налога на недвижимость очень многие будут не в состоянии его платить даже с сильно подешевевшей квартиры. А кто сказал, что все должны иметь жилье в собственности? Идея с бесплатной приватизацией жилья - это продолжение той же «перестроечной» аферы. Кто не в состоянии купить жилье, тот его нанимает, как это было, кстати, в СССР.

Помните, было даже такое понятие - ответственный квартиросъемщик. Сейчас-же большую категорию населения в России можно отнести к безответсвенным владельцам жилья. Кстати, в уже упомянутых США и Канаде доля арендующих жилье - около 60%, при том, что средний душевой доход в этих странах намного больше, чем в России. Так как же быть с неспособными заплатить налог за недвижимость? Очень просто. Эти «собственники» должы будут вернуться в «совок», к съемному (у государства) жилью с правом проживания в прежней квартире и с возможностью восстановления своих прав собственника на жилье, если сумеют выплатить налог за весь период проживания.

Выработка юридических процедур восстановления прав «утерявшего собственность» - за специалистами. Конечно, введение «нормального» налога на приватизированное жилье - не одномоментное действие согласно принятию Указа, подписанного одним из питерских. Период адаптации населения к новым правилам владения жильем можно было бы установить лет в пять, каждый год поднимая налог на пару десятых процента. Привести в норму следовало бы не только налог на жилье, но и на всю недвижимость, в том числе на аренду земельных угодий и лесных участков. С собственности должны взиматься нормальные налоги.



Вот тогда бы мы и узнали реальную стоимость вилл «крутых» бизнесменов, дач отечественной попсы и загородных домовладений Рублево-Успенской пены и вышедших в тираж бывших советских вождей.
Ну-ка прикиньте, сколько пришлось бы «отстегивать» налогов «примадонне» за владение дачкой с банькой у реки с нынешней «рыночной» стоимостью в 10 зеленых лимонов? Правильно, где-то 100 тысяч долларов в год. И промышленник Шохин, который к тому же сам-себе Митволь, и таинственные бизнес-структуры, участвовавшие в недавней скандальной распродаже по дешевке лесных участков хорошо бы подумали - а оно того стоит, что бы выплачивать десятки тысяч (промышленником) и миллионы (структурами) долларов в год за удовольствие обладания. Впрочем, следуя моей логике цены на лесные лоты были бы еще смешнее.

Вернусь в русло темы, и приведу в качестве примера конкретные цифры по стоимости жилья, расходов на его содержания и величины оплачивемых налогов. Это мой личный опыт проживания в Торонто (Канада). Итак, цифры и факты.

Кондоминиум: 6-этажное здание на окраине Торонто, год постройки 2006.
В кондоминиуме: сауна, небольшой фитнесс-зал, гостевой номер, банкетный зал с кухней и туалетом, паркинг в цокольном этаже, парковка для гостей у дома, консъерж.
Квартира от девелопера: 2 спальни, общая комната, кухня, сан.узел, балкон.
Площадь: 875 кв.футов (80 кв.м)
Стоимость: 285000 долларов
Налог: 2700 долларо (в год)

«Коммуналка» - отопление, г/х водоснабжение, уборка мусора, отчисления в фонд будущих ремонтных работ здания, наем контрактников по текущему ремонту (не в квартирах), уборка небольшой придомовой территории, мойка окон снаружи (1 раз в год). Плюс оплата за поддержку и право пользования вышеперечисленным:
450 долларов (в месяц).



За два года, прошедшие с заселения, «коммуналка» подорожала почти на 20%. Рыночная стоимость квартиры за это время повысилась примерно на 10%.
Данный кондиминиум можно отнести, если использовать российскую терминологию, к чему-то промежуточному между эконом- и бизнесс-класс жильем. Точнее будет сказать, что мой кондо населяют, в основном, «представители среднего канадского класса».

Как осуществляется плата? Реквизиты банковского счета в обязательном порядке передаются в управлющую компанию, которая пунктуальнейшем образом, раз в месяц снимает с него плату, те самые 450 долларов в моем случае. Что касается налога, то здесь тоже все очень просто. В начале года вы получаете уведомление из местного налогового ведомства о предстоящих проплатах и сроках.

Конкретно, в случае моего кондо это предлагается сделать тремя одинаковыми частями до лета текущего года. За несвоевременную уплату налога взимается пеня в размере 1.25% в месяц. Кстати, получению уведомления о налогах предшествует письмо с указанием ориентировочной стоимости собственности для исчисления налога. Как правило, указананная стоимость несколько ниже рыночной. Если вы не согласны с оценкой, можете обратиться в суд для разбирательства. Но налог придется уплатить все равно с той суммы, какая указана.

Что касается разбирательства, оно может тянуться и полгода, и год. В случае положительного для вас решения, вы получите кредит-компенсацию на уплату налога в следующий налоговый период.

Разговоры о введении новых норм налогооблажения на недвижимость возникли сравнительно недавно. Если мне не изменяет память, в конце 2007 года было выдвинуто предложение в введении налога в 0.05 - 0.1% в год от рыночной стоимости недвижимости. Смешная сумма. Работать не будет. Да и это предложение еще предстоит принять в Думе.


http://www.gazeta.ru…2710.shtml

Цитата: ЭРРЕКЦИОНЕР от 16.05.2008 21:04:18


Кондоминиум: 6-этажное здание на окраине Торонто, год постройки 2006.
В кондоминиуме: сауна, небольшой фитнесс-зал, гостевой номер, банкетный зал с кухней и туалетом, паркинг в цокольном этаже, парковка для гостей у дома, консъерж.
Квартира от девелопера: 2 спальни, общая комната, кухня, сан.узел, балкон.
Площадь: 875 кв.футов (80 кв.м)
Стоимость: 285000 долларов
Налог: 2700 долларо (в год)

«Коммуналка» - отопление, г/х водоснабжение, уборка мусора, отчисления в фонд будущих ремонтных работ здания, наем контрактников по текущему ремонту (не в квартирах), уборка небольшой придомовой территории, мойка окон снаружи (1 раз в год). Плюс оплата за поддержку и право пользования вышеперечисленным:
450 долларов (в месяц).



За два года, прошедшие с заселения, «коммуналка» подорожала почти на 20%. Рыночная стоимость квартиры за это время повысилась примерно на 10%.
Данный кондиминиум можно отнести, если использовать российскую терминологию, к чему-то промежуточному между эконом- и бизнесс-класс жильем. Точнее будет сказать, что мой кондо населяют, в основном, «представители среднего канадского класса».

http://www.gazeta.ru…2710.shtml

Итого - около 650 баксиков в месяц пожизненно за счастье обладания квартиркой в фанерном многоквартирнике, с перспективой роста этих выплат, особенно по коммуналке (это за 100% "свою" квартиру - то-есть  не считая разумеется выплат по ипотеке).  Кстати - средний класс в Канаде это все-же свой отдельный дом или минимум таун-хауз.  На самый худой конец - это должна быть квартира в бетонной высотке, ну уж никак не в фанерном многоквартирнике ( я так понял, что у вас инменно фанерное жилье)  В фанерном жилье хреновая звукоизоляция и очень короток срок жизни такого жилья, нельзя считать его " жильем среднего класса" никак.
Ксатати - в Ванкувере комуналка существенно ниже, я за двубедрум в высотке плачу около 230 в месяц, налог тоже ниже - так как моя квартира первая и единственная, то имею некоторую скидку ( около 40%) по налогу на недвижку, но все равно - "выплаты за право обладания своим жильем" и у меня около 400 баксов в месяц, ( ну и плюс еботека- 1600 в месяц забирает).  Дорого все это.  Канада - антипример решения жилищьного вопроса.  Лучше копировать Германию, с ее социальным жильем и неипотечными методами финансирования покупки жилья.  Там соотношение цена жилья-зарплата много лучще канадского, а бездомных ( в отличии от Канады и тем более Штатов) - нет вообще.

Цитата: Dice
А это что такое, по вашему:
АИЖК приостановил выкуп закладных у региональных партнеров
http://realty.lenta.…/Прикольно.

Это кстати серьезно , завис практически весь сабпрайм 2008 года , если гос-во не будет тарица дерьмом , то кто будет..... и так просрочка растет ЛАВИНООБРАЗНО , по АИЖК уже каждый 14й банкротица  ;D , а пардон  "последний призыв"  психов-ипотечников  этого года , там же в агенствах объяснялось , что зарплаты "миллионые"  уже этой осенью , главное "взять" , "успеть"  ;D  там УЖЕ полных банкротов 70% по первым прикидкам ...

Кстати как вести что наши чекисты с Алешей Кудриным , 104 млд  вложили в нигритянскую ипотеку , можно считать это налогом и отминусовать от ЗВР

Облигации ипотечных госагентств США составили 37% иностранных бумаг ЦБР
Облигации ипотечных госагентств США на конец 2007 года составляли 37% портфеля ценных бумаг иностранных эмитентов ЦБ России, говорится в годовом отчете Банка России за 2007 год.
«По состоянию на 1 января 2008 года 37,03% от общей суммы статьи «Ценные бумаги иностранных эмитентов» (2006 год - 35,65%) составили инвестиции Банка России в облигации американских ипотечных агентств Federal Home Loan Bank, Federal National Mortgage Association, Federal Home Loan Mortgage Corporation на сумму 2,475 трлн руб. (2006 год - 1,007 трлн руб.), из которых 83,94% имели на отчетную дату срок до погашения менее одного года», - говорится в документе, внесенном на рассмотрение Госдумы.
В нем отмечается, что эти агентства, а также выпускаемые ими купонные облигации, находившиеся в портфеле Банка России на отчетную дату, имеют наивысший долгосрочный кредитный рейтинг «AAA». // РИА «Новости» >>

Цитата: Удаленный помощник
регионы - зарплаты также растут, уже вполне средняя зарплата в 20 тысяч.
два члена сеьми = хватает на ипотеку.
я рассмотрел  середнячек, причем самый серый

Вы считать-то сами пробовали? Пусть даже зарплаты в среднем по областным центрам составляют 20 тыс., хотя, на самом не деле меньше. Ну пусть 20. Допустим, муж и жена получают на двоих 40 - причем все белыми, что отнюдь не норма, один ребенок, никаких кредитов и поручительств нет. Вам примерные правила выдачи ипотечных кредитов банками рассказать? Считается минимальный прожиточный минимум это семьи. Скажем в Томске эта цифра составит 10,750 руб. Туда же добавляют среднюю коммуналку. Скажем, на двухкомнатную квартиру это составит 2,500. И туда же добавляем 8-10 тыс. разных расходов - тут каждый банк считает по своему и логику подсчетов не раскрывает. Итого, получается, порядка 21-23 тыс. минимальных расходов в месяц - в принципе, на такие деньги действительно можно выжить, хотя и с большим скрипом.

Далее, максимальная сумма кредита должна быть такой, чтобы ежемесячные выплаты не превышали разницу между семейным доходом и минимальными семейными расходами. В нашем случае это получается 17-19 тыс. Берем любой ипотечный калькулятор и считаем максимальную сумму кредита, для которой возжомжны такие выплаты при 14% годовых в рублях - дешевле обычный человек сроду не найдет. Оказывается, что максимальная сумма кредита составит от 1.4 до 1.55 млн. руб. На самом деле тут не учтены комиссии, страховки, оформление и т.п. Т.е. реальная сумма кредита уменьшится до 1.25-1.3 млн. У нас это сейчас цена раздолбанной однушки хрущевки у черта на рогах, в которой ни одна семья с доходом 40 тыс. никогда жить не будет. Подчеркиваю - семья с одним ребенком, доходом чуть выше среднего, без кредитов, может себе позволить только крохотный сарай на выселках. А хотя бы панельную двушку в более или менее приличном спальнике могут себе позволить люди с доходом заметно выше среднего - скажем с 70-80 тыс. на семью, доля которых не превышает 15% населения. Если Вы это считаете массовым платежеспособным спросом....

Вторичный рынок жилья Екатеринбурга
http://www.upn.ru/analytics.htm
Район Цена одного кв. м общей площади, руб. Изменение, %
15.04.2008 15.05.2007

По городу 63844 66960 -4,65%

Центр 80559 80216 0,43%

1 пояс 66882 70462 -5,08%

2 пояс 57832 62067 -6,82%

3 пояс 54924 58232 -5,68%

4 пояс 49541 56338 -12,06%

Цитата: Удаленный помощник
цены на недвижимость растут исходя из предложения.
Я не был в томске но могу предположить что строительство  там не ахти.
Вот вам и томский метр в 60 тыс.

Делать глупые предположения здесь и без Вас есть кому - увеличение уровня вздора не способствует совершенствованию Вселенной. В Томской области в 2007 ввели 438 тыс. кв.м., что составляет 0.424 кв.м. на человека, против 0.425 кв.м. в среднем по России. Т.е. Томск в смысле ситуации на рынке жилья является практически эталонным городом.

Ни для кого не секрет, что сегодняшние средние цены на недвижимость в России значительно превышают общеевропейские. При этом, качество большей части квартир остается на низком уровне. Месячный доход семей российского «среднего класса», по данным исследователей, редко превышает 2,5 тыс. евро. «Дальнейшая девальвация рубля, наряду с другими валютами лишит их возможности регулярно осуществлять платежи. Меры давления со стороны банков ничего не дадут. Инфляционный процесс продолжится, что неминуемо приведет рынок жилой недвижимости в России к краху», - говорится в докладе. На основании всего вышеизложенного аналитики делают прогноз, что обвал произойдет еще до конца 2008 года. Снижение цен способно только на первом этапе падения составить более 50%.

и это рылторский сайт  :o
http://ners.ru/news/?newsid=7727

там же , на форуме - в разделе Пульс продаж :
пульсирование рылторских мозгов - забавно и показательно  8)
http://forum.ners.ru…t&sd=a

Цитата: Dice
А это что такое, по вашему:
АИЖК приостановил выкуп закладных у региональных партнеров

Угу. Объём выданных физическим лицам кредитов на покупку жилья в целом по России:
1 кв. 2007г - 100,4 ярда рублей;
1 кв. 2008г - 174,1 ярда.
Источник ЦБ РФ

Из того же источника: в 2007г в целом по России было выдано 650,2 ярда жилищных кредитов, из них АИЖК рефинансировал 39 ярдов (6%).
Если завтра АИЖК закроют этого никто не заметит.

Цитата: DiceПрикольно. Я живу в новострое, лично собирал подписи, чтобы нам пустили лифт через полгода после начала заселения дома, почти через год после его сдачи ГК. Так что давайте вы не будете мне рассказывать, что достоверно, а что - нет.

И как вы определяли спекулянтов? Они вам сами сказали?
По опыту, заселение новостройки идёт года три.

Не верю я в такое количество инвестиционных квартир на физлицах. Они если и покупают ради получения прибыли, то достаточно быстро продают. Далеко ходить не надо, на этом же форуме Марина К живой пример.
Если покупают для детей или сдачи в аренду, то сбрасывать будут только при введении прогрессивного налогообложения недвиги. Этого нет пока.

На юрлицах, да, есть и немало, но они решают вопрос слива путем продажи "излишков" бюджету и создания дефицита предложения.

Цитата: Steppen Wolf от 17.05.2008 18:20:52
Угу. Объём выданных физическим лицам кредитов на покупку жилья в целом по России:
1 кв. 2007г - 100,4 ярда рублей;
1 кв. 2008г - 174,1 ярда.
Источник ЦБ РФ

Гм. Что-то я не совсем понимаю, как Вы насчитали. Иду, беру поквартальные данные по полной задолжности по жилищным кредитам, включая не ипотечные:

                  Рубли   Валюта  Всего  Прирост
2008-1кв: 679,8 + 179,9  =  859,6 (+102,1)
2007-4кв: 579,4 + 178,1  =  757,5 (+134,5)
2007-3кв: 458,8 + 164,2  =  623,0 (+119,9)
2007-2кв: 359,6 + 143,4  =  503,1 (+91,4)
2007-1кв: 289,0 + 122,7  =  411,7 (+61,5)
2006-4кв: 239,4 + 110,8  =  350,2

Нетрудно заметить, что темпы прироста жилищных кредитов в первом квратале снизились, и снизились довольно прилично. Готов поспорить, что второй квартал покажет еще более серьезно снижение, возможно даже ниже 70 млрд. руб. Как-то не похоже на кредитную экспансию.

Цитата: Vlad_R
Все-таки 1-й квартал у нас "особенный" из-за большого количества праздников, так что лучше сравнивать с аналогичным в прошлом году. А по сравнению с ним у нас наблюдался рост на (102.1/61.5) 66%. Что касается текущего квартала, то я по РФ ожидаю приблизительно тех же 100 млрд прироста, как и в 1-м квартале 2008-го, с тенденцией к замедлению.

Ничего особенного в первом квартале нет. Возьмите там же таблицу "Данные об объемах предоставленных кредитов" по физическим лицам и Вы увидите, что впервые с начала 2003 идет общее снижение задолжности по кредитам в течение двух месяцев подряд. Такого не было ни в 1кв. 2004, ни в 2005, ни в 2006, ни в 2007. Так что "сезонностью" нынешнее снижение задолжности физлиц никак не получится объяснить. Разве что добавить сюда еще какую-нибудь новую теорию о пятилетнем цикле шумерцев.

Цитата: avanturist от 18.05.2008 20:37:00
Ничего особенного в первом квартале нет. Возьмите там же таблицу "Данные об объемах предоставленных кредитов" по физическим лицам и Вы увидите, что впервые с начала 2003 идет общее снижение задолжности по кредитам в течение двух месяцев подряд. Такого не было ни в 1кв. 2004, ни в 2005, ни в 2006, ни в 2007. Так что "сезонностью" нынешнее снижение задолжности физлиц никак не получится объяснить. Разве что добавить сюда еще какую-нибудь новую теорию о пятилетнем цикле шумерцев.

Я не знаю, на какие данные Вы смотрите, но поквартальная задолженность с сайта ЦБ дает следующее:

4 кв. 2006 1877.0-1629.9    +247.1 млрд руб

1 кв. 2007 2025.3-1877.0    +148.3
2 кв. 2007 2332.3-2025.3    +307.0
3 кв. 2007 2658.3-2332.3    +326.0
4 кв. 2007 2962.6-2658.3    +304.3

1 кв. 2008 3189.3-2962.6    +226.7 млрд руб

Т.е. рост общей задолженности продолжается. Кроме того в 1-м квартале и в прошлом году был "провал" в абсолютном приросте. И связано это отчасти с тем, что банковских рабочих дней в 1-м гораздо меньше, чем в других кварталах.

Цитата: Vlad_R от 18.05.2008 21:32:55
Я не знаю, на какие данные Вы смотрите, но поквартальная задолженность с сайта ЦБ дает следующее:
...
Т.е. рост общей задолженности продолжается. Кроме того в 1-м квартале и в прошлом году был "провал" в абсолютном приросте. И связано это отчасти с тем, что банковских рабочих дней в 1-м гораздо меньше, чем в других кварталах.

Вот на какие данные Вы смотрите, я точно не знаю. Я Вам назвал таблицу - называется "Данные об объемах предоставленных кредитов".. Если не можете найти, то вот она по годам:
2008: http://www.cbr.ru/st…3-1_08.htm
2007: http://www.cbr.ru/st…3-1_07.htm
2006: http://www.cbr.ru/st…3-1_06.htm
и т.д.

Открывайте, и складывайте сумму рублевых и валютных кредитов физических личц по месяцам. До января 2008 общая задолжность физ лиц росла - 60 месяцев подряд, без исключений, и достигла 3,242.1 млрд. руб. Далее, впервые за 5 лет, она начала снижаться и составила по итогам марта 3,091.8 млрд. руб. По-моему спорить тут не с чем, ссылки на официальные данные перед Вами. Это я к чему - это я к тому, что текущая ситуация на рынке ипотечного кредитования никак не может объясняться "ежегодным провалом в 1кв." - ситуация уникальная для последних лет, что видно и по общей тенденции в кредитовании физлиц. Т.е., вполне вероятно, что мы видим фундаментальный перелом и если второй квартал его подтвердит - то привет. В принципе, я этот перелом в ипотечном кредитовании прогнозировал в своей августовской статье на четвертый квартал 2007. Но банки у нас оказались даже покрепче или поглупее (или и то и другое сразу), чем я думал, и им удалось оттянуть неизбежное на квартал.

Цитата: avanturist от 17.05.2008 23:20:46
Гм. Что-то я не совсем понимаю, как Вы насчитали. Иду, беру поквартальные данные по полной задолжности по жилищным кредитам, включая не ипотечные

Объём задолженности зависит как от выдачи, так и от погашения, для оценки динамики кредитования лучше смотреть чистую выдачу (2 и 3 строчка по ссылке). Там данные по годам нарастающим  поквартальным итогом.
Если путем несложных арифметических операций очистить их от "нарастания", то чистая выдача по кварталам:

4 кв. 2006г   133,3 ярда
1 кв. 2007г   100,4 ярда   -25% от 4 кв. 2006г
2 кв. 2007г   141,4 ярда
3 кв. 2007г   182,3 ярда
4 кв. 2007г   225,9 ярда
1 кв. 2008г   174,1 ярда   -23% от 4 кв. 2007г

Как видим, выдача кредитов в 1 кв. 2008г существенно превышает выдачи 1 и 2 квартала 2007г и всего на 4% меньше объемов 3 квартала 2007г. Как-то непохоже на кредитный кризис  8).

Кроме того, имеет место практически одинаковое падение выдачи в 1 квартале относительно 4 квартала предыдущего года, что связано видимо с тем, что в 4 квартале традиционно совершается больше покупок + меньшее количество рабочих дней в 1 квартале, на что указывал Vlad_R.

19.05.2008

По всей видимости, тенденция к снижению темпов роста окончательно закрепилась на своих позициях. В течение недели изменений цены на вторичном рынке Москвы зафиксировано не было. Средняя цена кв. м, как и неделей ранее, равна $6633. Существенных перемен в ближайшем будущем не ожидается. Ажиотажный весенний рост сменится более умеренным летним.

Подмосковье достаточно быстро отреагировало на процессы в столице. Происходящее сейчас на рынках различных городов полностью повторяет московские события: резкое снижение темпов роста, в некоторых районах наблюдается незначительная коррекция средних цен. Средняя цена кв. м за неделю возросла на 0,5% и стала равной $3544. В зависимости от зоны средние цены менялись следующим образом:

1 зона МО – снижение на 0,4% до уровня $3989 за кв.м.
2 зона МО – рост на 0,2% до уровня $3242 за кв.м.
3 зона МО – снижение на 2,2% до уровня $2504 за кв.м.

DAILYSTROY

Господа инвесторы в МРН. Как я вас уже и предупреждал 2 недели назад, разворот на рынке все ближе. Не теряйте зря времени - кто не успеет до лета слить - будет терять деньги.

Цитата: Steppen Wolf от 19.05.2008 16:04:06
Объём задолженности зависит как от выдачи, так и от погашения, для оценки динамики кредитования лучше смотреть чистую выдачу (2 и 3 строчка по ссылке).

Это кому лучше? Я сам для своего приятеля - кредитного брокера разрабатывал маркетинговую модель массового рефинансирования кредитов, в т.е. ипотечных. Т.е. люди приходят к нему с 2-4 дорогими среднесрочными кредитами, а он их сводит в один недорогой долгосрочный - т.е. открывается один длинный, а 2-4 разношерстных закрываются. В результате его деятельности происходит рост чистой выдачи кредитов. Но реально никакой выдачи не происходит - происходит реструктуризация. Так что давайте-ка смотерть не на какую-то херню, значение которой абсолютно не совпадает с тем, что Вы думаете, а на валовую долговую нагрузку, которая прозрачна и понятна.

Цитата: Tiamat
Нужно учитывать ажиотажную ситуацию в начале 2008 которой не было в аналогичном периоде 2007, 2006 и 2005. Да и осень 2007 по количеству сделок ярко разнилась с 2006 и 2005. Фактически можно сделать заключение, что сдвиг оживления рынка в 2007 перешел с осени на декабрь-февраль.  Если оценивать с прошлыми годами то декабрь – февраль соответствует 4 кварталам предыдущих лет. Слухи о деноминации сыграли свою роль.

А чего фантазировать? Смотрим сюда , накладываем данные по количеству сделок на данные по выдаче кредитов

4 кв. 2006г   133,3 ярда    19349 сделок
1 кв. 2007г   100,4 ярда    13681 сделка
2 кв. 2007г   141,4 ярда    17366 сделок
3 кв. 2007г   182,3 ярда    20091 сделка
4 кв. 2007г   225,9 ярда    26624 сделки
1 кв. 2008г   174,1 ярда    11779 сделок

и видим 100% корреляцию.

Конечно некорректно, что данные по выдаче взяты в целом по России, а по количеству сделок только по Москве, но уверяю Вас, характер зависимости тот же, что, кстати, ещё раз доказывает, что Москва это Россия  :P.
Если сомневаетесь, гляньте сюда, там данные по Москве. Мне сейчас лениво и некогда их выковыривать в свой камент.

Деноминация вкупе с грамотным созданием дефицита предложения в экономе сыграла только на то, что на совершение 13681 сделки в 1 кв. 2007г москвичи взяли 15,7 ярда кредитов, а на совершение 11 779 сделок в 1 кв. 2008г  уже 22,9 ярда.

Цитата: Steppen Wolf
Я человек простой и простодушный, вижу графу "Выдано кредитов", о том и пою. Теперь буду знать, что ЦБ РФ печатает какую-то херню.
Не очень понимаю описываемую Вами маркетинговую модель. Допустим я купил 4 квартиры взяв кредит в 4-х банках.
Эти 4 кредита можно свести в 1 на 4 квартиры?

Объясняю. Был у меня такой сотрудник молодой, который плохо умел считать. В результате он за год взял 5-ти летний кредит на квартиру, 2-х летний на машину, 10-ти месячный на какую-то мебель и технику, и еще и в отпуск съездил в кредит со сроком погашения 1 год. Причем брал кредиты как попало, из-за чего имел среднюю ставочку под 35% годовых, и его ежемесячные выплаты заметно перешкалили за его ежемесячный доход, благодаря чему я это все и узнал - мне из всех служб безопасности успели позвонить по поводу просрочек моего сотрудника. И спасло его только то, что ему сделали рефинансирование в Сибакадеме, нынче УРСА Банк, выдав на всю сумму долга один кредит сроком на 10 лет под 22%. Из этих денег он погасил все 4 разномастных кредита, выиграл на этом почти трехкратное уменьшение ежемесячных выплат, но по сути как был должен 1.5 млн., так и остался. А в Вашей статистике ЦБРФ появилось лишних 1.5 млн. руб. выданных кредитов. Понятно? Так вот - таких операций, по замене нескольких или одного более дорогих и коротких кредитов, на один более дешевый и длинный - дохрена в последнее время. Банки один за другим запускают программы рефинансирования кредитов других банков. Так что статистикой ЦБРФ об объеме выданных кредитов можно подтереться - она сейчас не отражает вообще ничего. Смотреть надо на суммарную долговую нагрузку потребителей. А она снижается.

Цитата: Steppen Wolf
C сотрудником понятно. Как рефинансировать 4 ипотечных кредита в 1 по-прежнему не очень. Гимора по-моему очень много, никто вязаться не будет. И, вообще, посмотреть бы надо на статистику рефинансирования жилкредитов.
ИМХО, этот фактор сегодня на уровне погрешностей округления. Хотя не утверждаю, бо вопросом не владею.

Объясните мне - при чем тут 4 ипотечных кредита? Люди обычно берут кредиты, в т.ч. жилищные, как попало, абсолютно не прочитывая долгосрончых рисков. Молодые их вообще считать не умеют. Устроился на хорошую работу с высокой зарплатой, и тут же взял ипотечный кредит на 6 лет, с выплатами под завязку. А через год его попросили или фирма закрылась. А таких же вариантов по зарплате что-то не подворачивается. А тут еще какие-нибудь экстренные расходы. И все - приплыли. Что делает человек, у которого хоть крупица мозга есть? Бежит в банк или брокерскую контору, которая предлагает рефинансирование. И не выеживаясь делает замещающий кредит со сроком в 20 лет. Ежемесячные выплаты снижаются в 2.5 раз и теперь он может разрулить свои финансовые проблемы. Что реально изменилось на рынке жилья? НИ-ЧЕ-ГО. А новый ипотечный кредит на 2-3-5 млн. выдан - извольте видеть в статистике ЦБРФ. Поэтому, повторяю, в третий раз, данные о ВЫДАЧЕ кредитов - это полный информационный ноль. Смотреть нужно только и исключетельно валовый долг.

Цитата: Steppen WolfНе допускаете, что суммарная долговая нагрузка может уменьшатся не только из-за уменьшения объёмов кредитования, но и за счёт досрочного погашения ранее взятых кредитов? Опять же статистики досрочного погашения не знаю, но фактом является то, что большинство моих знакомых взявших жилкредиты в 2005-2006 годах  либо их уже погасили, либо ускоренно гасят.

Если очень интересуетесь, то статистику по досрочному погашению я Вам конечно найду. Но могу сказать сразу - относительный объем досрочно погашаемых кредитов быстро-бастро падает последние 2 года.