Рынок недвижимости: состояние и перспективы

ну вот -
тантра и интим в счёт погашения импотечного долга ...
и это не 1 апреля - а 28-ое !
http://forum.bn.ru/i…amp;id=317
http://community.liv…89321.html
http://700metr.ru/fo…?pic_id=37

от этого документа весь спектр эмоций - кроме удивления и злорадства ....

«Дуэт» бомжей
Обещанного возрождения строительства в Алматы придется ждать три года

Государственный транш в размере 58 миллиардов тенге, выделенный компаниям-застройщикам, не решит жилищной проблемы Алматы. Эта помощь дойдет лишь до трети дольщиков. Реанимировать все стройки, по оценкам специалистов, удастся лишь через несколько лет. А до этого момента жертвам коварного квадратного метра придется решать жилищный вопрос самостоятельно. Некоторые алматинцы уже выбрали для этого радикальные методы.

http://www.liter.kz/…;pub=10481

Долг платежом страшен
Каждый казахстанец кому-то должен по 6100 долларов

Всего 7–8 месяцев назад все казахстанские чиновники в своих докладах, посвященных любой тематике, непременно хотя бы один абзац, да посвящали росту ВВП в перерасчете на душу населения. Теперь показатели внутреннего валового продукта словно стали своего рода табу, причем практически для всех государственных мужей – от главы правительства до районного акима. Несмотря на то, что во всем мире существует практика подводить ежеквартальную сверку индикатора отечественной экономики. Видимо, что-то между этими данными и нашими светлыми целями сейчас не вяжется.Может быть то, что сейчас ВВП на душу населения всего-то 5700 долларов, а совокупный внешний долг Казахстана – 6100? Образно говоря, если каждый казахстанец целый год будет работать, ничего не тратя на себя, то и тогда он не рассчитается полностью с долгом.

http://www.liter.kz/…;pub=10480

Цитата: Cholera Vibrio Clone
alladin, давайте сначала определимся с терминами. Почему рост цен на 20-30% в год - это нечто само собой разумеющееся, а снижение цены на аналогичную величину - Вы называете обвалом?

Что значит укрепить? Поддерживать непрерывный рост цен любой ценой?

Вообще то, жилая недвижимость - это, в первую очередь, не объект инвестирования (в нормальных странах), а место, где можно жить. И огромное количество людей, которое остро нуждается в улучшении жилищного вопроса, не имеет ни золота, ни акций, ни железных яиц.

Оторвите на минуту взгляд от "несчастного" стройкомплекса и посмотрите на людей, у которых просто жизнь пошла под откос из за того, что они не имеют никакой возможности решить жилищную проблему. Не имели они такой возможности и год, и два назад, потому что для них что $6000, что $5000, что $4000 - это космос. И я говорю не о необеспеченных семьях, а о вполне себе среднем классе, где, например, в семье из четырех человек (2 взрослых + 2 ребенка) доход те же $4000 на семью в месяц (вполне неплохо даже по московским меркам).

1. рост цен 20-30% это маразм и разогрев пузыря, покупать при таком росте очень не кофортно.
2. укрепить это значит не допустить кризисной ситуации, рост цен не обязателен а даже вреден, но и резкое падение приведет к недостроям и исходу компаний из этого бизнеса. То что место резв займут другие в период кризиса отрасли я не верю, только если правительство создаст гос компанию которая будет работать не на прибыль а на нац. проект - это выход, но уже не рынок...
3. Полностью согласен насчет инвестиций, стратегию я приводил исходя из конечной цели - купить жилье для проживания.  Прекрасно понимю эти семьи и что делать если у нас в стране недостаток метров ? их просто нет ! Допустим мы хотим решить эту проблему здесь и сейчас -Сегодня. Что вы предложите этим семьям ?  Только прошу не нужно расказывать про навес инвестиционных квартир - они есть конечно, но это проблемы не решает.
мои соображения:
 - убрать коррупционную состовляющую (самое сложное  8)), всячески поощрать развитие отрасли, чтобы росла конкуренция.
 - убрать доли города (коммуникации, землю и т.п. продавать а не отдавать за квартиры)
 - организовать гос компании которые будут строить соц. жилье (только соц. никакой коммерции !) которое нельзя приватизировать.
 - организовать на государственном уровне выделение земель и подготовку их под площадки для застройки.
 - ввести налог на второе жилье и прогресирующий на 3-е и т.д. (не на метраж ! иначе как в советском союзе - дом выше исполкома не строить )

это все не сиюминутные меры. и как вы себе это представляете в кризис когда цена будет резко падать ? кто пойдет в этот бизнес ? не думаю что в штатах сейчас строй комплекс процветает - но у них то переизбыток жилья! а у нас ?!!!

P.s. свеженькая статейка
http://vz.ru/economy…print.html

Не то чтобы я был против идеи, высказываемой в этой статье, но все же...

Цитата: Dmitry_P
В апреле 2008 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве (125 тыс. рублей, по данным сайта IRN.ru) превосходила мартовскую среднемесячную зарплату россиянина (16,4 тыс. руб.) в 7,7 раза, то есть для выплаты основной суммы долга за 100−метровую квартиру нужно 62 средних годовых зарплаты. По подсчетам газеты «Труд» (№ 105 за 14 июня 2006 года), стоимость квадратного метра жилья экономкласса в самых дорогих городах мира пару лет назад составляла в Нью-Йорке около 65% от месячной зарплаты, в Лондоне — 90%, в Токио — 140%.

В Нью-Йорке, Лондоне и Токио тоже "экономклассом" называли квартиру площадью 100м2?  :)

http://www.finansmag.ru/15972
Вот, видимо, исходник этой статьи, еще аж 2005 года.
Стоимость метра экономкласса в Нью-Йорке 4000 при средних доходах (в Нью-Йорке, а не по США в среднем) 5500.
Итого вышло у них 1,4м2 можно купить за среднюю зарплату нью-йоркца.
А в Москве средняя зарплата в феврале  http://www.gks.ru/gis/tables/urov-7.htm ок. 1100 долларов при цене за метр 5500 по ирну. Т.е. за одну зарплату можно купить 0,2м2. Получается что для выплаты основного долга за квартиру 100м2 нужно не 62 среднегодовых зарплаты москвича, а 38,6. А если считать что эконом-класс - это все же не 100м2, а 50 (средненькая двушка), выходит что нужно 19,3 среднегодовых дохода.

Т.е. основную мысль: "жилье в Москве уж очень дорогое" изложили верно, а вот в аргументации в три с небольшим раза приврали.

Цитата: alladin

лучше - для вас и для меня, чтобы упало и сильно и мы с вами купили бы по квартире и жили долго и счастливо. Для стройкомплекса и решения жилищной проблемы в стране, для наших детей и внуков лучше безкризисная ситуация, например постепенное снижение цен. 98-й был позор и унижение для страны и всех ее граждан - не дай нам бог повторения подобного пусть даже только в строй комплексе.
Что за вечная мания: "весь мир до основания разрушим, а затем ...!!!!" разрушить получается только вот новый мир кривее старого выходит.

Классический случай подмены причины сдедствием  :'(

Что было причиной 98-го??? Пирамида ГКО, которую можно было бы прирезать раньше, или не создавать вообще. Позор и унижение было в том, что пирамиду создали.
91-й год. Что стало причиной отрицательного торгового баланса, нулевых ЗВР и т.п. (которые привели к кризису власти в первую очередь)? Ельцин что ли? Да нет, жуткие экономические, мотивационные и прочие просчеты в благополучных 70-х. Вот там-то весь позор и унижение, а не в том, что результаты такой кривой политики наконец-то прорвались наружу.

Так вернемся к нашим баранам - да, конечно "лучше безкризисная ситуация". Да только сейчас и именно сейчас закладываются фундаментальные предпосылки для будущего кризиса - видно невооруженным взглядом.
И как раз не дать съесть всю экономику пузырю и "административно-коммерческому партнерству" - только так можно избежать жесткого кризиса в будущем.
Конечно можно затыкать дыры бюджетными и пенсионными средствами, организовать новую пирамиду, то конечно не будет кризиса... пока...

Вот, собственно, мой вариант налога на недвижимость. Составляется реестр владельцев, и в регистре каждого суммируются его доли во всех принадлежащих ему обьектах. При этом (от рыночной стоимости обьекта в год):

с 0 до 15 м2 он не платит ничего;
за каждый метр2 свыше 15 и до 30 он платит 0.5%;
плюс за каждый метр2 свыше 30 и до 45 он платит 1%;
плюс за каждый метр2 свыше 45 и до 65 он платит 2%;
плюс за каждый метр2 свыше 65 и до 100 он платит 3%;
плюс за каждый метр2 свыше 100 он платит заградительные 5%.

Предлагаю также граничные значения по метражу учитывать, например, с коэффициентом 1.5 для пенсионеров и несовершеннолетних, при этом для детей до 7 лет коэффициент ввести равным 2.0.

Пример: молодая семья из 3-х человек с ребенком меньше 7 лет. За жилье общей площадью до 60м2 она не платит ничего (15 + 15 + 2.0x15), если все трое являются владельцами. Если ребенок и один из родителей, то до 45м2 - 0 (15 + 2.0x15); каждый метр2 свыше 45 оплачивается из рассчета 0.5% рыночной стоимости до границы в 90м2 (30 + 2.0x30).

По итогам I квартала 2008 г. доля кредитов с просроченными платежами в портфеле АИЖК достигла 7,06%, свидетельствуют данные квартальной отчетности агентства. Это 32%-ный рост по сравнению с состоянием на начало года — тогда доля просроченных кредитов в портфеле составляла 5,7%. Сам портфель кредитов, находящийся на балансе агентства, за тот же период вырос на 6,4% до 49 млрд руб.

Доля неплательщиков, которые просрочили платежи свыше трех месяцев, увеличилась в портфеле банка значительнее — с 3,5% до 4,8%. «Просрочка по таким кредитам уже находится в стадии судебного разбирательства», — говорит директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. Недавно агентство разместило у себя на сайте оферту для желающих стать агентами по судебному взысканию просроченной задолженности. Пока, по словам Ярцевой, этот договор подписали лишь 18 агентов АИЖК в регионах.

Агентство сознает проблему, но сообщает о том, что меры, принятые с начала года, дали свои результаты: «В феврале 2008 г. этот показатель (доля просроченных кредитов) составил 7,2%, но предпринимаемые агентством и его партнерами действия привели к тому, что качество активов стало заметно улучшаться». Агентство ожидает сохранения этой тенденции в 2008 г.

Вчера на сайте АИЖК появилась выписка из приказа, вводящего в действие новые стандарты выдачи кредитов. В документе содержится текст гарантий, которые начиная с 1 июня должен будет предоставить АИЖК поставщик закладных. Например, агент должен гарантировать, что у заемщиков нет двух кредитов на семью, а оценка жилья была проведена квалифицированным оценщиком не ранее чем за шесть месяцев до выдачи кредита. Агент должен проверить кредитную историю заемщика, а также данные о его заработке и обязательно раскрыть заемщику информацию о полной стоимости кредита и возможных штрафах, а если сделка проводилась с участием ипотечного брокера или посредника-риэлтора — подробно проинформировать агентство о компании-посреднике.
http://www.vedomosti…/14/148349

Интересно , а какой %  просроченных кредитов считается критическим ?  ;)

Прогноз на негатив
Для девелоперов наступают непростые времена
Международное рейтинговое агент­ство Fitch Ratings изменило вчера прогноз по долгосрочным рейтингам девелоперской компании «Система-Галс» до уровня «негативный». Это объясняется снижением уровня ликвидности «Системы-Галс» и негативной ситуацией на российском рынке недвижимости в целом. Финансовые аналитики предупреждают: трудности с рефинансированием проектов уже ощутили все столичные девелоперы, и ситуация на рынке скорее всего будет только усугубляться.

Малый запас наличных средств и низкий объем неиспользованных кредитных линий «Системы-Галс» вызвали обеспокоенность аналитиков Fitch Ratings, что в результате может вызвать снижение долгосрочного рейтинга компании. Согласно пресс-релизу рейтингового агентства, показатель ликвидности «Системы-Галс» (отношение запаса денежных средств компании к ее долговой нагрузке и обязательным инвестициям) сейчас находится на уровне 0,3 против ожидаемого 1,1.

«Показатель ликвидности ниже единицы указывает на значительный риск ликвидности, так как предполагает, что внутренние источники ликвидности компании являются недостаточными для выполнения краткосрочных обязательств», — поясняется в сообщении Fitch Ratings. По собственным оценкам «Системы-Галс», суммарный объем задолженности компании составляет около 1 млрд долл.

Агентство Fitch уже не в первый раз понижает рейтинг столичных девелоперов. В марте этого года компании «Миракс Групп» был выставлен долгосрочный рейтинг на уровне B (спекулятивный) с пометкой «негативный». Это решение также объяснялось резко увеличившейся краткосрочной задолженностью девелопера, однако в самой компании падение рейтинга объяснили переводом активов в новую структуру — Mirax Group Holding BV, которую еще не успели оценить рейтинговые агентства.

В Fitch ожидают, что московский рынок недвижимости может подвергнуться непредвиденным отрицательным изменениям, несмотря на высокие темпы его роста. Это затруднит девелоперам путь к деньгам, в том числе к банковским кредитам: финансовые институты будут с меньшей готовностью предоставлять финансирование игрокам рынка недвижимости. При этом до последнего времени привлечение банковского финансирования оставалось основным источником денежных средств для реализации девелоперских проектов. Пересох их источник  ;D

Аналитики фондового рынка отмечают, что последствия мирового финансового кризиса и удорожание денег уже ощутили все игроки московского рынка недвижимости. В свою очередь негативный прогноз Fitch хотя и незначительно, но способен усугубить положение вещей. «В сложившейся ситуации многие мелкие девелоперы будут вынуждены уйти с рынка, продав проекты западным инвестфондам, которые готовы выйти на российский рынок», — говорит аналитик ИК «Ренессанс Капитал» Алексей Языков. Однако, напоминает он, «Система-Галс» имеет крепкую поддержку в лице материнской компании и может использовать альтернативные источники привлечения денежных ресурсов, например продавать доли в проектах.

«Некоторое время назад «Система-Галс» объявила о продаже объекта на Рочдельской, 22, однако сумма сделки так и не была озвучена», — напоминает аналитик сектора недвижимости инвестиционного департамента Собинбанка Вадим Горбунов. В то же время аналитик UBS Елена Роговина замечает, что прямого влияния на цены торгуемых акций «Системы-Галс» прогнозы Fitch не окажут: «Но подобная оценка не прибавит оптимизма инвесторам девелоперских компаний».
Система-Галс сообщила Fitch о намерении ужесточить политику в области ликвидности, включая увеличение суммы денежных средств на балансе и обеспечение в будущем показателя ликвидности на уровне выше 1x. Fitch благоприятно оценивает эти планы, хотя они должны еще быть формализованы и реализованы. Пока этого не произойдет, сохраняется риск, обосновывающий "Негативный" прогноз по рейтингам. Рейтинги компании, вероятно, будут понижены, если Система-Галс не сумеет осуществить новую политику в области ликвидности в течение ближайших 3-12 месяцев. И, напротив, успешная реализация новой политики в области ликвидности в те же сроки привела бы к возвращению "Стабильного" прогноза по рейтингам.

28 апреля 2008 г. Система-Галс объявила о значительном перерасходе средств по контракту с фиксированной ценой на девелопмент офисного здания в Москве для компании Siemens AG (рейтинг "A+"/прогноз "Стабильный"). Система-Галс пробует договориться об изменении контрактной цены, чтобы частично перенести увеличение расходов на Siemens и/или субподрядчика ( представляю как они обрадуются и согласятся  ;)  )
В то же время если переговоры не будут успешными, и Siemens, и Система-Галс могут аннулировать контракт, в результате чего Системе-Галс придется в короткие сроки вернуть Siemens все авансовые платежи, полученные по настоящее время (и, возможно, затем выплатить другие компенсации). По мнению Fitch, это фактически представляет собой новые потенциальные обязательства. С учетом достаточно невысокого запаса ликвидности у Системы-Галс могут возникнуть сложности с финансированием таких денежных выплат в короткие сроки. Fitch признает, что прекращение действия контракта является скорее возможным, нежели вероятным, поскольку успешно договориться о новых условиях контракта, скорее всего, в интересах и Siemens, и Системы-Галс.
Siemens щас не до жиру -как и другим компаниям ,значит выгоднее  послать эту ебатуринскую систему подольше  8)
В то же время данная ситуация может привести к дальнейшему ослаблению позиций ликвидности компании. Таким образом, чтобы прогноз вновь стал "Стабильным", Fitch должно удостовериться в наличии достаточного резерва ликвидности для покрытия вышеупомянутых потенциальных расходов.


http://www.fitchrati…C2226A52A6

Дело осталось за малым - понизить рейтинг цен на бетонометры    
рынок это уже делает сам - без рейтингов , которые всегда следуют за тенденцией    :D

Цитата: МихаилС
Разумеется, всегда надо отдавать отчет, что налоги душат именно "средних" и от введения доп. налогообложения жилья серьезно пострадают именно те, кто считает сейчас свой квартирный вопрос успешно-решенным ( своя большая квартира, квартирка на вырост детям, пока сдаваемая в аренду + какой-никакой загородный коттеджик или дачка.  Вот обладатели такого набора получают наиболее ощутимый удар от введения налогообложения  жилья.

Проиллюстрирую свой вариант налогообложения на Вашем примере. Семья из 4-х человек, пусть дети несовершеннолетние. Таким образом, за 75 м2 своей общей собственности семья вообще ничего на платит. Если в сумме набегает 75-150 м2, то налог составит 0-0.25% от рыночной стоимости. Если набежало 150-225 м2, то 0.25-0.5% суммарно; 225-325 м2, то 0.5-0.96%. Как видите, ничего трагичного: имея 200 м2 коттедж, 80 м2 трешку и 45 м2 двушку "на вырост", налог не превысит 1% от их рыночной стоимости и с лихвой покрывается сдачей двушки в аренду.

А вот теперь как система действует против спекуля. Допустим, есть собственная двушка 60 м2, докуплена однушка возле метро под сдачу в аренду - еще 40 м2. Суммарный налог составит 1.675 % от стоимости этих 100 м2. В принципе, ок. Но каждый последующий метр будет облагаться заградительным налогом в 5% (или больше), т.е. этой ставкой можно отрегулировать "горячий" рынок. В пределе, "подьездный инвестор" должен будет заплатить по ставке, близкой к заградительной, либо выйти из рынка.

Рост цен на рынке недвижимости сделал недоступной покупку квартир для большинства граждан даже при помощи ипотечного кредитования. Уровень цен превратил ипотеку фактически в коммерческий краткосрочный кредит, от которого люди стремятся избавиться как можно быстрее. Причем цены на жилье уже превышают возможности и довольно обеспеченных людей. Фактически платежеспособный спрос исчерпан. При этом обвал цен не менее опасен, чем их рост: стройиндустрия работает в расчете на сложившиеся ценовые ориентиры, и их резкое изменение может вызвать нешуточный кризис, выходящий далеко за пределы рынка недвижимости. Текущая ситуация появилась не вдруг. Она - результат закономерностей, не всегда очевидных рядовым гражданам.
О том, как продолжает формироваться наш российский рынок недвижимости, каких перемен надо ждать рядовым его участникам в ближайшей и среднесрочной перспективе, обозреватель "Газеты" Владислав Долгов беседует с одним из самых авторитетных экспертов на рынке недвижимости - генеральным директором информационно-аналитического агентства RWAY Александром Крапиным.

До 2001 года федеральная власть уделяла развитию рынка недвижимости в нашей стране не слишком много внимания. Региональные рынки недвижимости находились практически под полным контролем сильных игроков рынка субфедерального уровня, которые активно лоббировали принятие выгодных им правил игры на этих рынках.

Это хорошо видно на примере Москвы и области. Рынок недвижимости Московского региона является наиболее масштабным рынком в России. Здесь сосредоточены интересы практически всех сильных игроков российского рынка. Но до 2005 года здесь фактически доминировали лишь сильные игроки субфедерального уровня.

К этому времени рынок показал впечатляющие результаты роста, в том числе и прибыли. И одновременно во время банковского кризиса летом 2004 года - финансовую слабость многих местных игроков. Первое привлекло интерес игроков федерального уровня, второе побудило их к действиям.

С покупки "Главмосстроя" начинается нынешний период, когда началась активная фаза процесса вытеснения субфедеральных игроков сильными игроками федерального уровня. Этот процесс проявляется в активном поглощении основных организаций из производственной подсистемы рынка.
На любом рынке всегда есть сильные игроки, которые контролируют эти рынки. В модели рынка, которая используется в агентстве RWAY, сильных игроков рынка мы классифицируем на следующие категории: федерального уровня, субфедерального уровня и муниципального уровня.

существует два основных способа регулирования рынка: это либерализация и социализация правил игры на нем. В первом случае власть минимизирует свое вмешательство и следит в основном за равноправием участников рынка. Во втором - дает рынку ориентиры по достижению определенных социальных показателей.
Приведу самый яркий пример - это десятилетний эксперимент, который проводит власть по введению налога на недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости. Благодаря этому эксперименту в России до сих пор рынки недвижимости являются несбалансированными. Что это означает? На сбалансированных рынках муниципалитеты во многих странах мира готовят земельные участки под строительство на свои деньги, поскольку существующий у них налог на недвижимость позволяет пополнять муниципальную казну на 50--70%. У нас этого ничего нет, зато уже более 10 лет проводится эксперимент, хотя любому неангажированному эксперту понятна необходимость скорейшего введения подобного налога. Отсутствие этого налога тормозит развитие рынка жилья с учетом интересов всех его участников. То есть фактически является основным препятствием реализации жилищного национального проекта.
В настоящее время на рынке продолжается рост цен предложений. Но платежеспособный спрос со стороны домохозяйств исчерпан. Цена жилья примерно вдвое выше уровня справедливой цены. Рынок становится все более узким, а ежегодные объемы строительства растут. Выходом из этой ситуации является только снижение цен.
Справедливая цена на рынке жилья должна соответствовать существующему платежеспособному спросу и способствовать развитию рынка в интересах всех его участников. Это лично мое определение. На рынках жилья в других странах справедливой ценой принято называть такую цену жилья, при которой это жилье считается доступным. А доступным принято считать жилье тогда, когда его стоимость не превышает трех годовых доходов домохозяйства до уплаты налогов. Используя эти критерии, а также то обстоятельство, что в качестве федерального стандарта жилья принята двухкомнатная квартира общей площадью 54 квадратных метра, несложно подсчитать, что в настоящее время стоимость жилья в большинстве регионов России примерно в два раза превышает значения справедливой цены для этих регионов.
Любая задача на рынке может быть решена достаточно эффективно, если в этом заинтересована управляющая подсистема рынка, то есть власть. Но возможные меры по достижению цели должны быть эффективными и комплексными. При этом целесообразно использовать положительный опыт других стран.

Сейчас на рынке имеются первые признаки этого интереса власти. С большой степенью вероятности ныне господствующая на рынке жилья стратегия «Строить мало и продавать дорого» постепенно будет трансформироваться в стратегию «Строить много и продавать много». Реализация этой стратегии будет оптимальной при условии постепенного снижения цен на жилье.

Если не начать делать это сейчас, то на рынке жилья произойдут более радикальные изменения, которые в теории систем называют кризисом, и будут сопровождаться более существенным изменением интегральных характеристик рынка.
Есть разные прогнозы на рынке недвижимости, но все они носят вероятностный характер. Кроме того, значительная часть общедоступных прогнозов предоставляется аналитиками рынка В2С (бизнес для потребителя. - «Газета»), в задачи которых входит воздействие на конечного потребителя в интересах профессиональных участников рынка. В этом нет ничего необычного, поскольку примерно аналогичная ситуация характерна и для других стран мира. Однако непрозрачность рынка позволяет воздействовать на потребителя более эффективно, поскольку доступ к актуальной статистической информации в нашей стране весьма ограничен.
Цивилизованный рынок пока существует только на страницах экономических учебников. Вместе с тем на многих развитых рынках соблюдаются следующие основные условия их эффективной работы: стабильность правил игры на рынке, информационная прозрачность рынка и гарантии права собственности и иных прав. Пока эти характеристики не являются типичными для нашего рынка. Но ведь он еще очень молод, в мире такие рынки недаром называют развивающимися. Хотя положительные изменения есть, и очень существенные: если сравнивать наш рынок образца середины 1990-х и нынешний, то, бесспорно, сделано достаточно много за весьма ограниченное время. Хотя и впереди еще очень много работы.

Справка
Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY
На рынке недвижимости работает с 1992 года. В 2007 году Александру Крапину Российская гильдия риэлторов присвоила звание «Лучший аналитик рынка недвижимости».

Вот и лучший аналитик рынка недвижимости предал рылторов -
хотя до этого заливался соловьём о росте    
Не хочет Александр Крапин отвечать в натуре перед попавшими ынвесторами - создаёт себе алиби : ведь предупредил на пике !
Крапин лукавит , прекрасно понимает - по ценам его аналитического агентства RWAY ынвесторы ни черта не продадут    
Но ягодицы себе таким заявлением пытается прикрыть ....

http://www.gzt.ru/ho…60020.html

У риэлторов скоро шизофрения разовьется. Сравните две статьи с одного сайта, ссылающиеся на один источник - "Эхо".

Рынок жилья в России может обрушиться до конца года
http://www.chelreal.…_id=279252

Цены на недвижимость в Челябинске будут расти на 30% ежегодно
http://www.chelreal.…_id=278943

Размещены в один день

Эка старик Батурин губу раскатал)))
http://news.mail.ru/politics/1757885/
Мэр Москвы Юрий Лужков надеется, что новое правительство во главе с Владимиром Путиным выделит столице субвенцию в 1 триллион рублей для решения транспортных проблем.

Решить транспортную проблему в Москве возможно лишь по принципу «рубль московский — рубль российский», заявил мэр столицы Юрий Лужков в прямом эфире программы «Лицом к городу» на телеканале «ТВ-Центр» во вторник.

Он выразил надежду, что новое правительство России во главе с Владимиром Путиным сможет найти и выделить Москве субвенцию в размере 1 триллиона рублей.

«Это на пять лет, по 200 млрд рублей ежегодно», — пояснил Лужков. «Это было бы хорошим решением», — отметил он. Мэр заметил, что и власти города «готовы ужаться» и найти аналогичные средства.

«Если правительство России согласится, у нас будет хорошее решение транспортной проблемы», — добавил мэр.

Цитата: Akvilon от 14.05.2008 15:26:31
Эка старик Батурин губу раскатал)))
http://news.mail.ru/politics/1757885/
Мэр Москвы Юрий Лужков надеется, что новое правительство во главе с Владимиром Путиным выделит столице субвенцию в 1 триллион рублей для решения транспортных проблем.

Решить транспортную проблему в Москве возможно лишь по принципу «рубль московский — рубль российский», заявил мэр столицы Юрий Лужков в прямом эфире программы «Лицом к городу» на телеканале «ТВ-Центр» во вторник.

Он выразил надежду, что новое правительство России во главе с Владимиром Путиным сможет найти и выделить Москве субвенцию в размере 1 триллиона рублей.

«Это на пять лет, по 200 млрд рублей ежегодно», — пояснил Лужков. «Это было бы хорошим решением», — отметил он. Мэр заметил, что и власти города «готовы ужаться» и найти аналогичные средства.

«Если правительство России согласится, у нас будет хорошее решение транспортной проблемы», — добавил мэр.

Хватает же наглости у человека. При бюджете равном бюджету Нью-йорка и в разы более высоком относительно ВВП страны.
При заявлениях типа "на средства московского бюджета выкупим в подмосковье по 90 тыс.р. за метр" о возможностях бюджета как-то не вспоминает, а тут - подайте ему оказывается бабла для решения транспортной проблемы. Вот не покупай неизвестно для кого по такой цене - глядишь, и на дороги деньги волшебным образом появятся.
Хотя если посмотреть на реальные документы, выходящие на Тверской - все диаметрально противоположно декларациям:

http://gazeta.ru/rea…2993.shtml

Сложно комментировать.

Вышли данные по жилкредитованию ЦБ РФ за 1-й квартал 2008 года. Москва выдала 11.889(в валюте) + 11.021 (в рублях). Итого 22.91 млрд рублей. Общая задолженность выросла на 20.06 млрд до 127.235 млрд рублей. Констатирую, что скорость возврата кредитов резко замедлилась (в 4-м квартале выдано 32 млрд, общая приросла на 18.7). Кроме того, выдача превысила мой прогноз по реалистичному сценарию (20 млрд), но не дотянула до оптимистичного сценария (25 млрд). Но, в общем, на уровень цен такое различие особого влияния не должно было оказать. Основные различия пойдут во 2-м квартале.

Сравнивая с первым кварталом 2007-го года, выдача увеличилась на 46%. Однако я жду, что впервые за долгое время во втором квартале она упадет относительно первого.

Всего по России за 1-й квартал выдано 174.094 млрд рублей жилкредитов. Общая задолженность выросла до 859.6 млрд руб.

Рылторские аналнытики продолжают резко менять ориентацию  :D
14.05.2008 "Покупатель вернется только в 2011 году"  

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости советуетт при анализе ситуации на рынке жилья Москвы отказаться от излишнего теоретизирования, сообщает RWAY.Ru.

"Мы ожидали стабилизации цен с возможным их падением на 10% еще в прошлом году. Однако рынок показал, что классика экономической теории к нему не применима: к лету спрос снизился на 40-50% относительно января, и, несмотря на то, что "перекосы" в ценовой структуре предложения создали иллюзию, что цены стоят на месте и даже снижаются в отдельных сегментах рынка, отдельные объекты продолжали дорожать", - рассказал он.

Проведя анализ соотношение спроса и предложения и динамики цен на рынке жилья в 2007 году, Алексей Кудрявцев говорит: "Если абстрагироваться от "структурных" сдвигов предложения, обусловленных снятием с продаж, окончанием реализации объектов, либо выведением на рынок новых, в 2007 году объекты дорожали в среднем на 12% в долларах и около 5% в рублях."

По его словам, такая ситуация сложилась благодаря высокой финансовой устойчивости продавцов.

"Про вторичный рынок и говорить не стоит: квартира в собственности может сдаваться, принося доход владельцу, и при этом дорожать. А застройщики, как показала практика, практически не нуждаются в подпитке проектов живыми деньгами от продажи квартир. На конец 2006 года они аккумулировали достаточные средства для возведения крупных объектов за счет собственных и привлеченных источников, позволяющих не полагаться на выручку от продаж", - рассказал эксперт.

По его мнению, в 2008 году цены существенно выросли.

За первый квартал этого года мы зафиксировали до 7-12% рост в рублях и 10-15% - в долларах, уточнил Алексей Кудрявцев.

"Однако продолжения такой динамики мы не ожидаем, - считает он. - Несмотря на то, что показатели роста цен на московские квартиры остаются довольно заметными, увеличение стоимости квадратных метров, вероятнее всего, носит краткосрочный характер".

По последним данным исследования от "МИАН-агентство недвижимости", 2008 год – последний из ближайших трех лет, когда потребители еще считают возможным реализовать свои планы в отношении приобретения недвижимости.

"Учитывая влияние ипотеки и рост доходов населения, мы ожидаем, что такое соотношение будет достигнуто приблизительно летом 2011 года. Потребитель, согласно опросу, после окончания 2008 г. "видит" себя на рынке только в конце 2011 года", - заключил Алексей Кудрявцев.

Началась волна прикрывания аналнытиками и зазывалами бетона своих задниц - от разъярённых ынвесторов  >:(
Манипуляции с ценами уже бесполезны :  
это когда в базу на продажу вносится жильё ( которое и не собираются продавать , возможно это даже их собственное жильё  :D ) , цены на него каждый день повышают -  повышая весь индекс жилья и вопя про вечный рост !
Этот вопль тонет в пустоте - никто не слушает и не хочет покупать бетон по таким шизоидным ценам !
Вот аналнытики и напоминают о себе смелыми заявлениями - заодно , типо предупреждают
Видно знают мерзавцы , сколько миллионов бетонометров выкинут на рынок буквально завтра .....
http://www.rway.ru/nwsinf.asp?nws=7998

Я рад, что тут многие пришли к выводу о необходимости сушественных налогов на жилье ( и тем более - на избыток жилья).  Что это работает - можно прекрасно увидеть на примере всеми любимих штатов:  Максимальные налоги на недвижку у них в Техасе  ( могу соврать ,точно не знаю - но вроде там до 3% рыночной стоимости жилья в год, то-есть за дом в поллимона нужно платить более штуки баксов налога В МЕСЯЦ) - и там никакого особого субпрайм-пузыря не раздулось, несмотря на 1.5-2% ипотеку  - домишки в основном стоят вполне аффордабл - и просто прекрасное соотношение цена жилья/зарплата.  А вот налога 1% например в Калифорнии оказалось недостаточно, субпрайм все-же его переборол и пузырь раздулся.  Насчет пенсионеров - ну во-первых почти во всех странах ( включая опять-же даже логово политкорректности) им дают существенные льготы по налогу на первое и единственное жилье, во вторых - прекрасная идея накопления задолженности по налогам для предьявления потом наследничкам, чтоб сильно не радовались кончине бабушки и платили за нее сейчас< если не хотят потом оплатить не только задолженность по налогу, но и набежавшие проценты по задолженности.  И никого никуда не надо выселять.  Кроме того - ничего не мешает ввести налоги, которые вообще никак не затронут бабушек, но будут весьма болезнены для владельцев именно избытка жилья.    Нужно внимательно изучить опыт послевоенного решения квартирного вопроса в зап. Германии - там налоговое подавление спекулянтов и инвесторов было реализовано просто блестяще.    Доп. налог на непервое жилье, налог на перепродажу и просто - существенный налог на продажу жилья, "налог на смену собственника" и прочее и прочее.  Бабушек не затронет, а вот инвесторов и просто покупающих от избытка средств лишную квартирку ( на вырост детям, а пока под сдачу в аренду)еще как.

Цитата: vidocq
Я так понял, что мы приплыли.
Очень рад, что прогноз Авантюриста по недвижке - как часы.
За это ему отдельное спасибо.

Ну, пока никаких впечатляющих подвижек на рынке я не вижу. Но ситуация явно идет на перелом. В т.ч. этому перелому способствуют и вот такие явления:

АИЖК приостановил выкуп закладных у региональных партнеров
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), финансирующее выдачу ипотечных кредитов в рамках программы "Доступное жилье", приостанавливает работу с региональными партнерами из-за того, что в ряде регионов процент невозвратов по ипотечным кредитам в разы превышает среднерыночный уровень, пишет "Коммерсант".
http://realty.lenta.…16/credit/

В общем, не знаю, как скоро мы таки увидим тот самый обвал, но даже если его придется ждать еще полгода, это, в конечном итоге, окажется намного более разумной стратегией, нежели затягивание на шее мертвой кредитной петли на десятилетия.

Цитата: Akvilon
Ну, проблемы с продажей закладных московскому филиалу начались ще в начале года. Просто ситуация уже дошла то такого предела, что АИЖК вообще выкупать перестал. С 15 мая многими банками пересмотрена % ставка по ипотечному кредиту. Если в июне старика Батурина таки попрут с должности и заменят на стороннего человека, то ждать полгода не придется.  ;)

У меня такое ощущение, что первой двинется не Москва, а провинция. Выгребли уже все что можно, насухо. В Москве слишком много народу и слишком велико имущественное расслоение, поэтому картинка реальности у людей не складывается. А в провинции все проще - народу немного, разбег по зарплатам между верхними 10% и остальными 90% невелик, территории все обозримы, поэтому в провинции все поняли даже недалекие люди. Предположу, что майские "праздничные распродажи" строителей на этот раз перерастут в общий разворот и уже в июле мы сможем с фактами обсудить динамику сдутия российского пузыря.

Цитата: Саймон1
Строительные компании, кто не успел слиться, банкротятся

Если процесс примет достаточно массовый характер, то дальше будет интересно:

1. Банкротство застройщиков -> уменьшение объёмов вводимого новостроя -> остановка альтернативных сделок (80% рынка), потому что только новострой даёт свободные квартиры для сшивания альтернатив  -> рост цен на свободные квартиры -> спровоцированный этим общий рост цен.

Управляемый вариант такого процесса (без банкротств) был продемонстрирован этой весной.

2. Скупка банкротов "крупняком" -> дальнейшая монополизация рынка ->  шантаж+покупка монополистами властей -> дальше понятно.

Думаю, руководством этот вариант просчитывается. Собственно на его недопущение и направлены последние шаги типа создания фонда свободных земель. Ну и крайне необходимо надавать по шапке (кепке) особо зарвавшимся, как в своё время нефтяникам был продемонстрирован нравоучительный пример Мишы Х.  

ИМХО, сдувать пузырь недвижки будут управляемо, подводя цену к справедливому уровню (3 годовых дохода домохозяйства) за счёт инфляционного обесценивания бетонометров и повышения доходов населения на фоне роста объёмов строительства. При этом "избыточные", т.е. способные спровоцировать резкое падение цен, объёмы новостроя будут выкупаться бюджетом на социалку.

Резкого падения не жду, но и роста больше не будет.

Почитайте казахские форумы по недвижке - показания свидетелей и результаты вскрытия :  

http://bb.ct.kz/inde…p;st=40000

http://bb.ct.kz/inde…pic=157761

http://bb.ct.kz/inde…pic=145815

http://bb.ct.kz/inde…pic=160535

хорошо показано общее состояние экономики - сфера услуг и тд.  8)