Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: predator
Ну вообще он не на к-во %% прогнозировал, а до определенного уровня (60ср.мес. зарплат для данного региона за 55м.кв.).

ну вообще то вот:
http://glav.su/column/3/source/1433
резкое падение цен уже в ноябре. На уровне примерно 85% от августовских цен крупные спекулянты приостановят продажи и предоставят средним и мелким инвесторам нащупывать локальное дно за свои деньги. Скорее всего, где-то в районе 75-80% от цен августа такое дно будет найдено. Т.е. большое число людей, для кого такая цена является уже более или менее приемлемой кинется покупать квартиры, пока они снова не начали дорожать. За три-четыре месяца они выберут весь избыточный объем предложения, ввод нового жилья к концу зимы, как обычно, сократится, а зарплаты за пол года подрастут примерно на 10%. Соответственно, цены опять начнут понемногу расти и к концу лета 2008 восстановятся примерно до 90-95% от цен августа 2007. Здесь крупные спекулянты скинут остатки своих запасов, чем снова столкнут цены вниз, причем ниже предыдущего уровня, т.к. на более высоких уровнях среднесрочный спрос уже будет удовлетворен предыдущей распродажей и увеличившимся вводом объектов. Это вызовет волну паники теперь уже у совсем мелких индивидуальных инвесторов, которые начнут распродавать свои штучные квартиры примерно от 75% их цены на август 2007. Распродажа остатков инвестиционного жилья в конце 2008 будет дополнительно стимулироваться тем, что с 1 января 2009 в каком-то виде будет введен более реалистичный налог на недвижимость, как минимум инвестиционную. Вдобавок ко всему с сентября 2008 начнется очередная осенняя волна сдачи жилья в объеме 30-35 млн. кв.м, что еще сильнее надавит на рынок, в результате чего он войдет в новый период снижения, который завершится к лету 2009.Экстраполируя историю снижения инфляции и учетной ставки ЦБ РФ, можно достаточно уверенно предположить, что к лету 2009 ставка рефинансирования будет снижена до 8.5%. Соответственно, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 11.5%. Исходя из изложенных ранее соображений, нетрудно посчитать, что при таких условиях массовый платежеспособный спрос возникнет при цене равной примерно 500-520% СГД за типовую квартиру, т.е. двухкомнатную квартиру улучшенной планировки площадью 50-55 м.кв. в нормальном спальном районе. Таким образом, к лету 2009 цены на типовое жилье должны достигнуть своего среднесрочного минимума в 500% СГД, что составит порядка 60% их стоимости в августе 2007. Соответственно, примерно на 40% подешевеют и все остальные квартиры, например трехкомнатные квартиры улучшенной планировки аналогичного типа подешевеют примерно до 650-700% СГД на июнь 2009.
короче 40% от цен августа 2007
если считать от текущих цен то -- 60% (20% набежали из за липовой деноминации в начале этого года, авантюрист подтверждал в этой ветке 60%)
все естественно в рублях.

мое скромное мнение прогноз уже не сбылся, все сроки полетели. НО это не означает что рынок не будет падать, пусть по другому, пусть не по прогнозу, но думаю будет - деваться ему некуда. Вот теперь вопрос на сколько и какими темпами?

Неплохо приодически поднимать прогнозы гуру

Нашел еще из недавнего:

Рынок жилья в России смог удержаться в первую очередь за счет продолжения и даже усиления притока иностранных капиталов (см. "развивающиеся рынки как товарная альтернатива", дек. 2007) и, в какой-то степени, экспортной выручки. То же самое можно сказать об Украине, только там отсутствие нефтевыручки компенсировалось удвоенным притоком горячих кредитов и "инвестиций". Сейчас оба фактора развернулись. Инокапиталы стремительно рвутся из России, с истерическим визгом застревая в дверях упавшего курса рубля, а что будет происходить с нефтевыручкой, Вы и сами можете догадаться. Сколько в таких условиях продержится рынок жилья? Да нисколько. Несмотря на бодрые индексы IRN, реально РН находится в латентной фазе падения еще с середины весны. Нынешний обвал ФР, отток кредитных капиталов, падение нефти и металлов, загонят ликвидность, доступную для девелоперов и строителей ниже плинтуса. И начнется большая распродажа. Кто не захочет распродаваться добровольно, тот будет очень быстро банкротиться и распродаваться принудительно. Так что ждем вывода на рынок порядка 70 млн. дополнительных метров жилья уже в ближайшие месяцы.

----------
Цитата: Tiamat от 06 Сентябрь 2008, 13:48:32
Авантюрист, так что дальше? Когда рынок недвижимости начнет свой слалом вниз с учетом отклонений в сроках прогноза?

Сейчас эффект от падения нефти-металлов, ФР, и оттока инокапиталов просочится дальше, и на РН сразу случится слалом. Хотя, глядя на динамику нефти и ФР, я бы сказал это будет не слалом, а "бумц!"

Цитата: predator от 16.09.2008 13:42:21
Нисколько не сомневаясь в Вашей компетенции, хочу всё таки снова повторить, что данная фирма строить будет лишь 3,8км. трассы. Именно трассы, без всяких ж/д путей, трубопроводов и т.п. http://poisk.avtoby.…?list=1417

Вы, скорее всего, не знакомы со спецификой транспортного строительства. Что в вашем понимании трасса? Дорога по земле, которую надо просто заасфальтировать? Это не так. Возьмем и прочертим на карте линию - ось трассы. А теперь смотрим - ага, ось наша пересекает ЖД-пути, 3 речки, 5 оврагов, теплотрассу, несколько десятков линий связи (в том числе, правительственной), проходит над гаражами какими-нибудь и еще надо 14 съездов сделать, чтоб они к существующим дорогам примыкали. Это я так, упрощенно. На практике, на участке такой длины покруче бывает. И как вы на такое строительство подряд отдавать будете? Позовете директора Мостотреста и скажете: "Вот глянь, надо 4 км трассы сделать. Там еще кучу проблем надо решить, но ты не парься. Твоя задача - только эти 4 км построить." Так? Нет, не так. Вы выставите тендер на весь комплекс, чтоб у вас голова не болела. И цену вы назначите ЗА ВСЕ.
Люди хотят строить этот участок в 4 км? Вот пусть они и решают ВСЕ вопросы - где какие мосты, где какие съезды, как железку пересекать будем, где надо гаражи убрать, или над ними пройти на высоких опорах и тд и тд и тд. А уж Мостотрест на субподряд наймет всех остальных - и мостовиков, и дорожников, и проектные институты, научные если надо, заводы ЖБ и металлоконструкций, связистов, археологов, архитекторов, еще кучу народа. И вся задача будет решаться комплексно, и всегда ясно, кто за что отвечает.

Цитата: user432
К сожалению, затруднюсь со ссылкой на источник - слышал по ТВ, что коллайдер был просто модернизирован - т.е. там уже раньше был старый коллайдер, понадобилось лишь удалить старое и установить новое оборудование. Соответственно, как я понимаю, денег на отчуждение земли не потребовалось - или какой-нибудь мизер для небольших пристроек имхо.

Вообще-то тот коллайдер про который идёт речь на 100% построен с нуля т.е. новый и он 4-ый по счёту, в схеме с новым 4-ым коллайдером используются ещё 3 коллайдера построеные в 1950-х годах, 1970-х годах и третий не помню в каком году.
Схема работы такова, первый коллайдер разгоняет частицы и передаёт во второй где частицы разгоняются ещё сильнее и т.д. в третий и четвёртый коллайдер.

http://www.rbcdaily.ru/index6.shtml
«СУ-155» снижает ставку
Компания обещает сделать жилье в регионах более доступным

Группа компаний «СУ-155» объявляет о запуске новой программы в регионах, результатом которой должно стать снижение средней ипотечной ставки и повышение спроса на жилье. Организаторы акции обещают снизить процентную ставку по кредиту до 8,5% годовых в рублях. Программа стартует в Нижнем Новгороде, Иванове, Туле и Ярославле.
«Речь идет о рассрочке, — подтвердила РБК daily заместитель гендиректора УК «Мультиброкер» Юлия Вербицкая. — Не совсем понятно, как компании удалось договориться с банком в условиях, когда из-за финансового кризиса на мировых рынках деньги становятся дорогими».
Как как?)) Да ежику понятно что разницу в ставках су и оплачивает просто табу на словосочетание" падение цен"

новость на рбк:

Цитата
Mirax Group замораживает реализацию перспективных проектов до стабилизации ситуации на финансовых рынках. Об этом журналистам сообщил сегодня глава компании Сергей Полонский. "В ближайший год компания не будет покупать новые проекты для девелопмента, начинать строить новые объекты, весь финансовый ресурс компании будет сосредоточен на строящихся объектах", - сказал он.

С.Полонский объяснил решение компании необходимостью маневрировать в условиях кризиса мировых финансовых рынков, включая российский, и считает, что такое решение должно действовать примерно год.

В свою очередь финансовый директор Mirax Group Александр Паперно заявил, что в течение ближайшего года компания также не будет привлекать кредиты. Он напомнил, что по состоянию на 1 сентября 2008г. кредитный портфель группы составил 878 млн 256 тыс. долл. в форме кредитов, облигационных займов и CLN. Общая задолженность Mirax Group на конец 2008г. составит 1 млрд 200 млн долл. против 713 млн долл. на конец 2007г.

При этом член совета директоров группы Дмитрий Луценко подчеркнул, что говорить о планах IPO, которые обозначались ранее в создавшейся ныне ситуации очень сложно, хотя, к этому шагу компания готова с точки зрения прозрачности структуры и финансов. "Однако публичное размещение акций в ближайшей перспективе противоречили бы задаче оперативного принятия решений", - отметил он.

Другой член совета директоров Mirax Group Алексей Куницын заявил, что "если макроэкономические события будут развиваться совсем негативно, группе придется прибегнуть к жестким решениям, вплоть до сокращения штата сотрудников".

Несмотря на заявленные шаги, по словам главы компании С.Полонского, Mirax Group изучает возможность выхода на новые рынки за рубежом, в том числе в Турцию, Индию, Вьетнам. Также он сообщил, что к 2015г. проектный портфель компании будет поделен пополам между девелоперскими и недевелоперскими проектами. В том числе, около 500 млн долл. будут потрачено на развитие нового бизнес-направления Mirax Technology.

Представители компании не назвали перечень проектов, реализация которых пока будет заморожена, однако упомянули о возможности приостановки строительства на уровне 10 этажа комплекса "Миракс плаза" на Украине. Они также отметили, что к так называемым перспективным проектам относятся проект-переустройство территории линий электропередачи в районе Бибирево - Бескудниково в Москве с расчетными инвестициями около 6 млрд долл. Также в бюллетене компании, которые теперь будут выпускаться ежеквартально, среди перспективных назван проект "Поклонка парклау" на западе Москвы (расчетные инвестиции в размере 4,2 млрд долл.).

Корпорация Mirax Group основана в 1994г., входит в пятерку крупнейших московских девелоперов, работает на рынках России, Украины, Франции. 85% акций корпорации принадлежит ее основателю - С.Полонскому, 10% - Артуру Кириленко, 5% - членам совета директоров корпорации. Крупнейшие проекты - башня "Федерация" в Московском международном деловом центре "Москва-Сити", застройка территории ОАО "Российские железные дороги" около Киевского вокзала и др.

http://www.gazeta.ru…5563.shtml
"...Как отмечает господин Барнинец,динамика продаж с начала августа показывает, что на каждые семь выставленных на продажу квартир приходится только один покупатель. Это характерно для бизнес-класса и квартир верхнего сегмента эконом-класса."На этом фоне мы наблюдаем значительный рост обращений со стороны желающих продать от двух квартир и больше. Всего с начала августа количество поступивших звонков от собственников увеличилось на 36%".

Эксперты БН «Агент 002» фиксируют увеличение выставляемых объектов в сегментах элитного жилья и бизнес-классе в среднем на 2,5% в неделю. По словам Валерия Барнинца, еженедельно увеличивается количество обращений по поводу срочного выкупа нескольких квартир одновременно, а дисконт в данном случае достигает 20–30%. В ближайшие два-три месяца количество квартир, поступающих в продажу, будет только увеличиваться.Самый мрачный для рынка недвижимости сценарий развития событий от аналитиков БН «002» выглядит так: "Достаточно коррекции продержаться всего несколько месяцев, и 20–30% инвестиционных квартир хлынут на пустой от покупателей рынок, что спровоцирует дополнительное снижение цен..."

Питерский ЛЭК дает 18% скидку 15% на первый взнос и 3% если внести всю сумму сразу (тогда вся сумма - первый взнос)

-18% это уже серьезно, ему явно нужны деньги и срочно, ждем дальше аттракциона щедрости  ;)

Кстати +2

Цитата
"Система-Галс" продаст четверть своих проектов
...
"Система-Галс" может сократить число своих проектов почти на четверть до 2012 года, за счет продажи неликвидных объктов, пишет "Коммерсант". Выставить на продажу часть "неликвида" "дочку" АФК "Система" вынудил кризис на финансовых рынках и самая высокая долговая нагрузка среди российских девелоперов, чьи акции торгуются на бирже. Долг компании, сообщает издание, составляет 1,2 миллиарда долларов, или 34 процента от стоимости всего девелоперского портфеля, который оценивается в 3,746 миллиарда долларов.
...

http://realty.lenta.ru/news/2008/09/17/gals/

Цитата
Санкт-Петербургский "Строймонтаж" заморозит неначатые проекты
Санкт-Петербургская корпорация "Строймонтаж" замораживает все свои неначатые проекты сроком на год, пишет РИА Новости со ссылкой на сообщение компании. Все денежные средства корпорации аккумулированы для реализации и завершения адресной программы "Строймонтажа" до 2011 года.

По заявлению пресс-службы компании, которые приводит агентство, замораживание неначатых проектов, означает, что компания в течение года не планирует приобретать новых земельных участков под строительство.

http://realty.lenta.…/18/frost/

Еще одна новость

РБК 19.09.2008, Лондон 16:49:23 Международное рейтинговое агентство Fitch Ratings поместило рейтинги российского девелопера ОАО "ПИК" в списки на возможное понижение, сообщается в пресс-релизе агентства.

Эй ! Кто тут за введение жлобских налогов на жильё ратовал ?
Вот нашёл статью по людям обладающим реальными излишками жилья.
Да ещё и являющиемися владельцами нескольких квартир одновременно.:D
С них и начинайте. Слабо ?  :D
А то вам бы всё бабушек кошмарить.
http://www.vsedoma.r…9894b871a3

Цитата: Еlena S.Спрос на жилье в России огромный

Сколько "в граммах"? Цифрами какими-нибудь располагаете? Среди своих знакомых и родственников, я вижу лишь две категории людей, первая купила жилье в 2002-2005, а вторая не купит, даже если недвижка упадет вдвое. Поэтому спроса (платежеспособного) я не вижу совсем.
Зато на площадке панельки, в которую я въехал, в 2004 году из 4х квартир пустуют две, а квартира надо мной сдается каким-то китайцам.

Цитата: Еlena S.
К тому же, кроме, как в бетон, вкладываться в России пока не куда.

РТС упал к плинтусу, нерезиденты с фондовой биржи сбежали, вложения физлиц в ПИФы освобождают от налога на имущество, а вы говорите "некуда". Многие торопыги уже в пятницу в ПИФы ломанулись.  ;)

Цитата: WWK
И, как опытный и знающий старожил, сделайте, прошу вас, сравнительный краткосрочный прогноз на цены в России и Западной европе, на жильё. Ну, чего вы ожидаете от этих рынков в ближайший год, допустим.

Вот вам прогноз по РФ от самого старживного старожила:
http://glav.su/column/3/source/1433

Что касается европы, то европа это и относительно благополучная Германия и банкроты типа прибалтики или британии - там везде по разному.

Цитата: Vasili


Кто нибудь мне обьяснит когда оно таки рухнет ?
...
Белый воротничек офисная крыса- аналитик падений цен в интернете - никогда себе не купит жалкую хрущебу на зарплату офисного работника.
...
Кто говорил про падение цен в начале 2006 года где вы щас ?
рассуждаете как бездарные аналитики валютных и других рынков
с неопределенной временной шкалой  :D когда нибудь курс пойдет вниз вопрос - самый главный вопрос когда именно. Рассуждать о падении через СМИ или посредством  теневых спекуляций на рынках поменьшей мере глупо.    

Ув. Василий, Вас ввели в заблуждение, я бы даже сказал, нагло, подло обманули! ЗДЕСЬ Никто, повторяю НИКТО, за исключением Авантюриста, не заходящего на эту ветку, НЕ ВЕРИТ В ПАДЕНИЕ ЦЕН НА РН! Здесь все уверены в непрерывном росте, посему Ваши стенания о судьбе белых воротником, зеленых маек и офисных крыс пропадут втуне.

Удачи Вам, Василий, в этом нелегком начинании!

PS Привет Ленке и ввк.

Цитата: Еlena S.
Падение цен на жилье??? Спрос на жилье в России огромный.

Спрос на жильё огромен не только в России. Везде люди хотят так или иначе улучшить условия своего проживания. И это нормально! Владелец однокомнатной квартиры-студии хочет переехать в полноценную трешку. Владельцу трешки его метров тоже не хватает, еще бы одну комнатку (или две) не помешало бы. Кто-то уже мечтает об аппартаментах, ибо менеджеру его уровня уже заподло жить там, где он счас обитает. Кому-то надо детей определять. Спрос есть всегда!!!! Один небольшой нюанс.......... ДЕНЬГИ!!!!
А вот с ними сейчас у всех проблемма.

Цитата: Еlena S.
Рост предложения, выброс большого количества кв. на рынок, а тем более принудительный,(ПМСМ не принудительный, а вполне естесственный)то есть тенденция изменения цен вниз, очень вероятно может  вызвать так называемый эффект отложенного спроса. Покупатели, особенно инвестиционные, отложат  сделки, резонно предполагая сэкономить, ожидая дна по ценам.

Отложат не потому что захотят сэкономить, а из-за того что у них банально не будет денег.
Обратите внимание, кого сильнее всех бьет нынешний кризис в США, России, да и, вообще в мире? ИНВЕСТИЦИОННЫЕ финансовыве институты.
Так что забудьте про инвестиционных покупателей на долгое время. В ближайшее время героями станут инвестиционные продавцы.

Цитата: Еlena S.
Но  в связи с последней финансовой интервенцией государства, выбросом огромного бабла на рынок очень напрашиваются мысли о росте цен на жилье. Вряд ли резкий, но не менее инфляции точно. К тому же, кроме, как в бетон, вкладываться в России пока не куда.

Даже и не мечтайте о том, что это "огромное бабло" хоть в каком-нибудь количестве придет в недвижимость. Читайте основную ветку. Деньги были даны банкам на короткое время, что бы они "разрулили" отношения между собой. И в конце концов они их вернут.

Цитата: Еlena S.
Вот такие скромные мысли без желания кого-то в чем-то убедить. Извините, еси разочаровала кого-то с падением цен.

Вот такие скромные мысли без желания кого-то в чем-то убедить. Извините, еси разочаровал кого-то с ростом цен хотя бы на величину инфляции.

Вести с полей так сказать. Общался со спецом одиним на рынке, ситуация на МРН следующая: покупателей очень мало, продавцы чуть торгуются. Но сделки есть. Уже почти нет нереальных цен типа восемь за метр в обычной панели. Предложение растет. Большие и дорогие площади продать сложновато.

Что конкретно: сейчас над рынком сошлась куча негативных факторов, все они описаны в сценарии Авантюриста. Один из них, и самый главный - дальнейший рост под вопросом - смысл инвестировать, когда легче положить в банк под 11-13% ? На всем отрезке роста цен не было такого количества негатива для рынка. Это хорошая новость для покупателей - скорее всего будет дешевле. Плохая новость в том, что продавцы об этом не знают  На осознание этого факта у них уйдет приличное количество времени, не менее месяцев трех, если что еще у нас не рухнет в процессе.

Вообщем именно сейчас появляется реальная возможность снижения цен, ипотека резко сократилась, кэша у народа крайне мало и покупать с целью вложить деньги уже никто не будет - невыгодно. Так что распродажи -50% не ждите, это нереально, а вот минус 10% каждые три месяца - более чем может быть. Скорее даже так и будет. Только подмосковье не берите - замучаетесь продавать, если там жить не собираетесь.

Цитата: Еlena S.
Почему я не верю в падение? Да потому что я давно живу в России! И никаких падений там или крахов за все эти годы даже рядом не было (98 г. не в счет). Пузырь- согласна. Тенденции к понижению? Возможно. Но те же СК сделают все, чтобы пузырь не продавился. Да и сам РН очень инертен, тот же дефолт осени 98-го опустил  цены лишь летом 99-го, если кто помнит, конечно.

Отлично помню и уже приводил картинку, могу еще раз выложить - картинка верная, по вторичке.



Принципиальное отличие от текущей ситуации - тогда у людей на руках было больше денег, еще не успели их проесть, потратить на тачки и всякие канары. Жили проще. Сейчас много народу наинвестировало дофига во всякую ерунду типа ФР, антиквариата, золота и т.д. не так легко сейчас закрыться даже в ноль.

Цитата: Gordon Freeman от 20.09.2008 22:14:28
Один из них, и самый главный - дальнейший рост под вопросом - смысл инвестировать, когда легче положить в банк под 11-13% ?
Вообщем именно сейчас появляется реальная возможность снижения цен, ипотека резко сократилась, кэша у народа крайне мало и покупать с целью вложить деньги уже никто не будет - невыгодно. Так что распродажи -50% не ждите, это нереально, а вот минус 10% каждые три месяца - более чем может быть. .

Так уж и нереально 50%? Инвестировать нет смысла - расти не будет, более того ожидается падение, по вашим расчетам 10% в квартал или к концу года останется 65.61 % от сегодняшней цены. А продать сейчас и положить в банк - будешь иметь 113% на конец года. И нужно ли "погодить" если цены упадут в квартал скажем на 15%? Вовсе нет - даже если сейчас продать недвигу за 65.61% от текущей стоимости и положить деньги в банк, концу года на счету будет сумма большая нежели просто стоимость непроданной недвиги. Но и через год проблема не исчезнет скорей всего, и придется решать все ту же задачу - продавать "сейчас" или терпеть-крепиться.
А уж если помимо трезвых расчетов с калькулятором и решений, принимаемых спокойными инвесторами, в ход событий вмешаются маржин-колы институциональных инвесторов по их многозвенным кредитам с многочисленными перезакладами и возможной переоценкой залогов в той или иной форме, то...(см ФР 5 дней назад)
И что самое интрересное, РН - не биржа. И там каждый будет тонуть что называется в "одиночку" - таких апокалиптических картин и графиков с биржевых табло никто не увидит - их просто нет,что называется шухер не поднимет, да и самим продавцам это явно не в кайф будет афишировать. Так что непрозрачность рынка недвиги, которую использовали в целях раздувания пузыря, точно так же может сыграть злую шутку уже в обратную сторону.

Цитата: Не он от 20.09.2008 23:06:59
Так уж и нереально 50%? Инвестировать нет смысла - расти не будет, более того ожидается падение, по вашим расчетам 10% в квартал или к концу года останется 65.61 % от сегодняшней цены. А продать сейчас и положить в банк - будешь иметь 113% на конец года.

Недвижимость в нашей стране - это не акции или золотые слитки, которые по сути для жизни нафиг не нужны, а в квартире живут. Её оставляют детям и внукам. Она не тянет карман. Поэтому нельзя кривую падения вот так вот просто, под линейку прочертить на год. Кто работал на РН, тот знает, что там куча психологических факторов, мешающих падению, только росту ничего не мешает. Одна только регистрация сделки в течении месяца чего стоит. И минимум месяц показов без звонков до снижения цены на десять штук грина. Короче здесь не все так просто, как на других рынках, надо понимать динамику.

Цитата: Gordon Freeman от 20.09.2008 23:16:31
Недвижимость в нашей стране - это не акции или золотые слитки, которые по сути для жизни нафиг не нужны, а в квартире живут.

А в Японии недвижимость едят.  

Цитата
Кто работал на РН, тот знает, что там куча психологических факторов, мешающих падению, только росту ничего не мешает. Одна только регистрация сделки в течении месяца чего стоит.

И уж если акции за день так летели со свистом вниз, то кто вам даст гарантию, что пока вы оформляете продажу целый месяц покупатель не откажется от нее в последний день увидев что цены уплыли еще % на 5-7? И не предложите ли вы ему премию еще в 10-15% СРАЗУ, лишь бы он довел сделку до конца? Другими словами сразу ПРИДЕТСЯ продавать ниже текущего рынка. Что чревато резким падением с перерастанием в панику.