Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Тори от 17.11.2008 13:12:22
Откуда данные? Т.е. 2300-3200$/м.кв. себестоимость просто коробки без земли и коммуникаций? Т.е. если у нас в регионе метр стоит 1500$ (готовый, с коммуник-ми) то наши фирмы продают в убыток?
Прикол в том, что сметы составляются в рублях, материалы закупаются в рублях, з/п платятся в рублях - а себестоимость у Вас в баксах! По какому курсу? Наверное по 10р за бакс. Такие данные можно слизать только на сайте фирмы-застройщика, где та жалуется на огромные затраты.
Себестоимость метра без земли и ком-ий давно известна - 15-25т.р.

Прошу обратить внимание на 2 вещи в предыдущем посте: это МОСКВА и это БИЗНЕС-КЛАСС. Это проектирование, экспертиза, котлован, коробка, инженерия, фасады, лифты и отделка мест общего пользования. Я пишу в долларах, т.к. это легче для восприятия (по крайней мере для меня).
Мы в свое время считали себестоимость строительства исходя из стоимости  1 куба бетона (панельное домостроение). Математика была такая:
7 000 руб. – стоимость 1 м3 бетона
÷ 0,75 – коэффициент перехода от объема к общей площади
× (100% + 20%) – стоимость работ по монтажу надземной части
× (100% + 30%) – стоимость внутренних инженерных коммуникаций
---------------
= 8 190 руб. – себестоимость строительства 1 кв.м общей площади надземной части
÷ 0,7 – коэффициент перехода к полезной площади
---------------
= 11 700 руб. – себестоимость строительства 1 кв.м полезной площади надземной части
÷ 0,63 – доля стоимости надземной части в общей стоимости строительства жилого дома
× (100% + 7%) – стоимость проектирования
---------------
= 19 970 руб. – себестоимость проектирования и строительства 1 кв.м полезной площади жилого дома
× 26,7 – курс доллара США
---------------
= 750 долл.США – себестоимость проектирования и строительства 1 кв.м полезной площади жилого дома
Расчет совсем приблизительный. Не учтена стоимость арматуры и много чего еще...

Цитата: Антон от 17.11.2008 13:30:48
7 000 руб. – стоимость 1 м3 бетона
÷ 0,75 – коэффициент перехода от объема к общей площади
× (100% + 20%) – стоимость работ по монтажу надземной части
× (100% + 30%) – стоимость внутренних инженерных коммуникаций

Такая математика годится лишь для пердоставления в качестве Бизнес-плана лохоклерам в банк К реальности отношения она мало имеет. Все эти процентовки-завязки на бетон стоимостей работ, проектирования, и о блеск -комуникаций по меньшей мере маразм. Хотелось бы реально себестоимость посмотереть, а не так: ДАНО - цена бетона, далее крутим по смете ее 100 раз, получаем себестоимость. Смешно. Кстати, бетон упал цене, выходит себестоимость ВСЕХ работ упала  :D

Цитата: Антон от 17.11.2008 13:30:48
Прошу обратить внимание на 2 вещи в предыдущем посте: это МОСКВА и это БИЗНЕС-КЛАСС. Это проектирование, экспертиза, котлован, коробка, инженерия, фасады, лифты и отделка мест общего пользования. Я пишу в долларах, т.к. это легче для восприятия (по крайней мере для меня).
Мы в свое время считали себестоимость строительства исходя из стоимости  1 куба бетона (панельное домостроение). Математика была такая:
7 000 руб. – стоимость 1 м3 бетона
÷ 0,75 – коэффициент перехода от объема к общей площади
× (100% + 20%) – стоимость работ по монтажу надземной части
× (100% + 30%) – стоимость внутренних инженерных коммуникаций
---------------
= 8 190 руб. – себестоимость строительства 1 кв.м общей площади надземной части
÷ 0,7 – коэффициент перехода к полезной площади
---------------
= 11 700 руб. – себестоимость строительства 1 кв.м полезной площади надземной части
÷ 0,63 – доля стоимости надземной части в общей стоимости строительства жилого дома
× (100% + 7%) – стоимость проектирования
---------------
= 19 970 руб. – себестоимость проектирования и строительства 1 кв.м полезной площади жилого дома
× 26,7 – курс доллара США
---------------
= 750 долл.США – себестоимость проектирования и строительства 1 кв.м полезной площади жилого дома
Расчет совсем приблизительный. Не учтена стоимость арматуры и много чего еще...

вот это уже реальные цифры. большое спасибо за информацию. а если это малоэтажная застройка?( например таун-хаузы- толщина стен полтора силикатного кирпича  плюс 100 мм пенопласта со штукатуркой сверху для обеспечения требуемой по ГОСТ теплопроводности.) сколько будет строить 1 кв.м. такого чуда ? к бетону и к арматуре тут не привязаться потому как их там очень мало  :D

Цитата: GRFF
которая не сильно отличается по регионам России в том числе и в Москве.просто её сознательно замыливают, чтобы не бросалась в глаза 2-4-х кратная разница между ней и "рыночной" ценой

Нет, к ней всегда прибавляют мифические миллиарды взяток и откатов
Поэтому цифры могут быть любые

Цитата: GRFF от 17.11.2008 14:01:12
вот это уже реальные цифры. большое спасибо за информацию. а если это малоэтажная застройка?( например таун-хаузы- толщина стен полтора силикатного кирпича  плюс 100 мм пенопласта со штукатуркой сверху для обеспечения требуемой по ГОСТ теплопроводности.) сколько будет строить 1 кв.м. такого чуда ? к бетону и к арматуре тут не привязаться потому как их там очень мало  :D

Есть такой расчет, но он действительно прикидочный. +-30% нефиг делать. С кирпичом тоже самое.
Расчет, кстати, в большой запас, т.к. стоимость подземной части 37% - это очень много. Зависит от грунтов - на хороших не более 20%.

Кстати вчера спросила у заказчика величину взяток, "подключений к электрике", согласований и экспертиз. Сказал +30% к себестоимости.

То одни правила установят, то другие. Они вообще собираются выкупать или так и будут воздух сотрясать?

Власти Москвы будут покупать социальное жилье на аукционах вместо тендеров
МОСКВА, 17 ноября - РИА Новости. Постановление о проведении в Москве вместо тендеров аукционов на право заключения государственных контрактов, предметом которых будет продажа квартир для государственных нужд города, подписал мэр столицы Юрий Лужков.

.....

Как сообщил в понедельник агентству представитель городской администрации, согласно постановлению правительства столицы, Москва будет покупать на аукционах квартиры для их дальнейшего предоставления горожанам в рамках городских социальных жилищных программ, в том числе очередникам и молодым семьям, а также для переселения москвичей из ветхого и аварийного фонда при реконструкции кварталов.

"При этом аукционы будут проходить на понижение цены, то есть победителем аукциона будет признана та из строительных компаний, которая предложит наименьшую стоимость квадратного метра по отношению к стартовой", - рассказал представитель столичной администрации.

Государственным заказчиком по приобретению жилых помещений в пределах ассигнований, предусмотренных в бюджете столицы на соответствующие цели, определен департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

В связи с этим департаменту жилищной политики и жилищного фонда города поручено ежеквартально, до истечения первого месяца квартала, утверждать перечни потребностей Москвы в жилых помещениях для их приобретения на аукционах. При этом перечни должны будут содержать сведения о том, какие именно жилые помещения намерен приобрести город на аукционе, сроки их передачи в собственность города, требования к их местоположению, минимальному и максимальному количеству, качеству отделки, обеспеченности объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также другим потребительским характеристикам, сообщил собеседник агентства.

До истечения второго месяца каждого квартала в соответствии с утвержденными перечнями и по согласованию с комплексом архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы и комплексом экономической политики и развития города департаменту жилищной политики и жилищного фонда предстоит утверждать графики проведения аукционов на следующий квартал и направлять их вместе с перечнями в заинтересованные органы исполнительной власти столицы.

Кроме того, в функции департамента будет входить подготовка и согласование с департаментом экономической политики и развития города и контрольным комитетом Москвы начальной цены и условий государственного контракта, а также утверждение документации об аукционе.

По словам сотрудникам столичной мэрии, размер предоплаты по государственному контракту с победителем аукциона не может превышать 50% всей цены госконтракта.

http://www.riarealty…35005.html

Цитата: MDY от 17.11.2008 14:19:03
То одни правила установят, то другие. Они вообще собираются выкупать или так и будут воздух сотрясать?

Власти Москвы будут покупать социальное жилье на аукционах вместо тендеров
МОСКВА, 17 ноября - РИА Новости. Постановление о проведении в Москве вместо тендеров аукционов на право заключения государственных контрактов, предметом которых будет продажа квартир для государственных нужд города, подписал мэр столицы Юрий Лужков.


http://www.riarealty…35005.html

я же вам сказал будут выкупать к весне с дисконтом -50%. а сейчас просто время тянут. путем е... мозгов, чтобы народ не волновался сильно, а то вдруг они дольщиков начнут посылать на красную площадь. зачем лодку раскачивать и так кризис

Цитату порезала / Тори

Прошу совета в конкретной ситуации:
предлагают заключить договор о покупке квартиры в строящемся доме (5 из 9 этажей есть), стоимость 29 тыс. руб. кв. м. Цена указывается, как фиксированная.
Стоит ли подождать дальнейшего снижения цены?
Дело происходит в регионе. Недавно слышал, что по расчетам хз какой комисии себестоимость в регионе составляет около 20 тыс. руб. кв. м.
Денег лишних нет, перспективы рубля не ясны, поэтому склоняюсь к варианту "подождать".

Цитата: Yorik от 17.11.2008 14:34:04
Прошу совета в конкретной ситуации:
предлагают заключить договор о покупке квартиры в строящемся доме (5 из 9 этажей есть), стоимость 29 тыс. руб. кв. м. Цена указывается, как фиксированная.
Стоит ли подождать дальнейшего снижения цены?
Дело происходит в регионе. Недавно слышал, что по расчетам хз какой комисии себестоимость в регионе составляет около 20 тыс. руб. кв. м.
Денег лишних нет, перспективы рубля не ясны, поэтому склоняюсь к варианту "подождать".

я бы подождал. снижение только началось и будет продолжаться не известно сколько... другой вопрос-что будет в случае девольвации рубля (в ближайшие пол года вероятность этого очень мала)или бакса.

Цитата: Yorik от 17.11.2008 14:34:04
Стоит ли подождать дальнейшего снижения цены?

Крайне не советовал бы вам влезать в новострой, который вполне может стать недостроем. Надо подождать. Причем не столько снижения цены, сколько развития ситуации со строителями в период кризиса.

Кроме того, по какой схеме продают квартиры?

Цитата: MDY
Это просто ваша хотелка или у вас есть подтвержденная информация?

такую информацию вам никто официально не подтвердит. это может вызвать дестабилизацию в стране. властям это не нужно будут дальше е... мозги.
выкупить никогда не поздно, но зачем выкупать по высокой цене, если завтра можно купить  по более низкой. согласитесь это глупо  :D. кароче будут смотреть по ситуации.

Цитата: Yorik от 17.11.2008 14:34:04
Прошу совета в конкретной ситуации:
предлагают заключить договор о покупке квартиры в строящемся доме (5 из 9 этажей есть), стоимость 29 тыс. руб. кв. м. Цена указывается, как фиксированная.

С недостроем не связывайтесь. Подождите до мая-июня.

у государства сейчас все козыри на руках не 98-й год. есть и деньги и административный ресурс. будут использовать и то и другое в зависисмости от ситуации. а строители будут строить никуда не денутся такая у них судьба-  обеспечивать народ доступным жильём, а не будут строить найдутся другие... Это как Медведев, когда с золотодобытчиками встречался сказал типа-" если вам трудно не можете, то не надо заберем лицензию и отдадим другим кто может".

Цитата: GRFF от 17.11.2008 14:01:12
вот это уже реальные цифры. большое спасибо за информацию. а если это малоэтажная застройка?( например таун-хаузы- толщина стен полтора силикатного кирпича  плюс 100 мм пенопласта со штукатуркой сверху для обеспечения требуемой по ГОСТ теплопроводности.) сколько будет строить 1 кв.м. такого чуда ? к бетону и к арматуре тут не привязаться потому как их там очень мало  :D

Тауны мы считали около 900$/кв.м. 2-3 этажа. Площадь где-то 140-200 кв.м. Надо еще учитывать, что выход полезной площади в квартирах около 0,65-0,7, а тауны - 1. По среднеэтажке получается, что 7-8-9 этажей строить дешевле (в пересчете на 1 кв.м.), чем 4-5 этажей...

РТС до 19 ноября приостановила торги акциями "ПИКа"

http://www.finam.ru/…item355B8/

17.11.2008 13:35
В РТС в связи с падением котировок более чем на 20% по сравнению с ценой закрытия предыдущего торгового дня до истечения следующего торгового дня приостановлены торги акциями ОАО "Группа Компаний ПИК". Изменение к цене закрытия составило 44.2687%, текущая цена 38.27404 руб.

А в Лондоне веселье продолжается:
с 5 долларов ПИК ёбну..я, извеняюсь, ПИК упал до 1 доллара
http://aktien.onvist…OD=1#chart


MDY, приветик

Цитата: Yorik
Если я правильно понял, то схема: первоначальный взнос деньгами, зачет стоимости имеющейся хаты + остальное погашение деньгами.

Человек!
Не вздумай подписываться на недострой, потеряешь деньги, нервы и веру в себя.
Подожди до весны хотя бы.
И покупай только сданные объекты.
По другому нельзя

Цитата: MDY
Под имеющуюся хату? Не вздумайте. А то еще и без нее останетесь.

А с другой стороны - цена на вторичное жилье тоже упасть должна, и при более-менее серьезных потрясениях (девальвация или еще чего-нить) сгорят и фин.средства - получится, что придется до конца жизни куковать с ребенком на руках в полуторке...  :-\

Цитата: Антон от 17.11.2008 14:52:16
Тауны мы считали около 900$/кв.м. 2-3 этажа. Площадь где-то 140-200 кв.м. Надо еще учитывать, что выход полезной площади в квартирах около 0,65-0,7, а тауны - 1. По среднеэтажке получается, что 7-8-9 этажей строить дешевле (в пересчете на 1 кв.м.), чем 4-5 этажей...

а я думаю тауны дешевле должны быть, тем более в таком исполнении. если там было 750$ по ваши расчетам, то тауны ещё меньше.кирпича раза в два меньше надо, соответственно стены легкие фндамент тоже. кран башенный не нужно ставить и т.д. ...

Снова о ситуации в Перми. Большие сокращения у ПИКа, ЖБК-1 по слухам работают не полную неделю. Трест-14 всем снизили зарплаты в 2-3 раза.