Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: MDY
... БЭБ или ВТБ обещал подкинуть

сейчас деньги не модно "подкидывать", принято давать в долг, под прОцент.
а ПИКу еще за старое надо рассчитаться.
вы как будто голову из песка не вынимали с весны.

Цитата: _YUKLA_
Простите, а что может помешать фактически уже идущему банкротству ПИКа?
- Акции и в России и в Лондоне торгуются ниже номинала
- Долгов 900 миллионов, активов - 400-500, причем с тенденцией к снижению стоимости.

ИМХО, тема ПИКа уже не актуальна. Технически он уже банкрот. Крайне маловероятно, что ПИКу удастся привлечь до конца года заемные средства, равные сумме его текущих активов. Чудес на свете не бывает. Тем более - во время кризиса.

Что касается "достройки". Тут недавно была озвучена очередная "критическая сумма" себестоимости - 1000-1200 долларов за метр. Стоит отметить, что ранее называлась сумма вдвое большая. Очевидно, что в течении месяца мы узнаем, что и в Москве можно строить, скажем, за 500 долларов за кв. м. А то и за 300. Вот тогда квартиры ПИКа и достроят.

меня прикалывает такой разброс цифр по себестоимости. крутят как хотят. неужели трудно посчитать реальную себестоимость 1 кв. м. и показать её всем. к расчёту пусть приложат калькуляцию. все кто умеет считать может взять и проверить. цены на материалы по интернету элементарно проверяются. но они этого делать не будут т.к. сразу возникнет логичный вопрос -"а куда идёт разница в размере 3-4-х кратной себестоимости?".

государству выгоднее сейчас слить одну из крупных строительных компаний чем выплачивать её долги.её с удовольствие поглотят другие компании. и будет остальным урок как не надо работать в условиях кризиса. а дома достроят другие. в любом случае государство поддержит и большинство домов будет достроено. никому не нужны толпы людей оставшихся без жилья. но достравать будут уже по другим ценам.

вот рылторы и стали менять ориентацию  :D

Риелторы меняют тактику и убеждают продавцов снижать цены !

«За последние три месяца количество проводимых ими сделок упало как минимум в два раза, а в некоторых случаях и больше. Так, количество звонков в компанию «Миэль-недвижимость» от желающих приобрести квартиры снизилось с июля по октябрь в три раза, до 2 тыс. обращений в месяц. Тем временем предложение у того же «Миэля» за тот же срок выросло на 8% (в сентябре по сравнению с августом рост составил аж 17%), примерно до 33 тыс. объектов. В некоторых сегментах, например в загородной недвижимости, продажи вообще практически встали».

«Потенциальные инвесторы не могут или не хотят вкладываться в квартиры, банки в большинстве своем свернули ипотечные программы, а продавцы пока не спешат особо снижать цены на квартиры».

«Избалованные» растущим рынком риэлтеры оказались совершенно не готовы к такому «застою».

«Все, что нужно риэлтерам сейчас,— сменить направление усилий. «Мы поменяли не стратегию, а тактику,— говорит Михаил Куликов из «Инком-недвижимости».— Сейчас надо более конкретно, я бы даже сказал, решительно работать с продавцом». Если раньше агентство «давило» на покупателей, пользуясь дефицитом предложения и ежедневно растущей ценой, то теперь пришло время убеждать продавца пойти на небольшое снижение сегодня, чтобы не «опускаться» еще больше завтра. Именно так и начинается обвал рынка».

Теперь им больше ничего и не осталось , как играть на понижение - кушать хочется , а сделок нет !
Если один рылтор начнёт советовать клиентам снизить цены - то другие начнут советовать снизить их больше , рынок щас очень узкий и тонкий , заработать им надо на чём угодно ....
а аргументы для снижения придумают - они на это мастера  ;)
Так что - скоро мы увидим феерическое зрелище : рылторы будут наперебой пугать бетоноынвесторов скорым крахом ,
чтобы на панике урвать хоть что-то - голод не тётка ...

http://kapx.ru/rielt…izhat-ceny

Цитата: _YUKLA_
1. А у него есть эти "операционные деньги"? Тем более - в количестве 900 миллионов долларов?
2. Даже если и есть (что очень сомнительно) - а вести операционную деятельность он на что будет? Зарплаты платить, аренду техники, обслуживать текущие проекты?
3. Объясните, пожалуйста, в чем вы видите смысл для Государства давать ПИКу деньги именно сейчас? Общая задолженность - 1.3 миллиарда долларов. Активы - дешевеющая недвижимость в разной стадии готовности (включая стадию котлована). Вы предлагаете Государству просто выбросить деньги на ветер?

А кому давать ДСК-1? Он тоже банкрот.

ДСК-1, отчет за 3 квартал
http://dsk1.ru/UserF…v_2008.doc

Стоимость чистых активов эмитента, тыс. руб. - 6169987
Отношение суммы привлеченных средств к капиталу и резервам, % - 804,3
Отношение суммы краткосрочных обязательств к капиталу и резервам, % - 788,3
Кредиторская задолженность составляет-  39 428 126  (тыс. руб.)


Вот только с СУ-155 непонятно. Как у него получилась мальенькая кредиторка при отношение суммы краткосрочных обязательств к капиталу и резервам в 10309,4%?

СУ-155, отчет за 3 квартал
http://www.su155.ru/…v_2008.doc

Стоимость чистых активов эмитента, тыс. руб. - 4 525
Отношение суммы привлеченных средств к капиталу и резервам, % - 64785,8%
Отношение суммы краткосрочных обязательств к капиталу и резервам, % - 10309,4%
Кредиторская задолженность - 2 927 943 (тыс. руб.)

http://aktien.onvist…I=16984962

Первый клиент на вынос уперёд ногами!
В Лондоне -30%
Ми тебя не забудем, ПИК, прощай

Цитата: GRFF от 18.11.2008 13:19:23
меня прикалывает такой разброс цифр по себестоимости. крутят как хотят. неужели трудно посчитать реальную себестоимость 1 кв. м. и показать её всем. к расчёту пусть приложат калькуляцию. все кто умеет считать может взять и проверить. цены на материалы по интернету элементарно проверяются. но они этого делать не будут т.к. сразу возникнет логичный вопрос -"а куда идёт разница в размере 3-4-х кратной себестоимости?".  

Тут не всё так просто, вот у меня куча этих смет в экселе. И что толку: по ним себестоимость 30т.р. для бизнес-класса (сметы составлены "на показ" для экспертизы), дома по индивидуальным проектам, не серийные, качественные и красивые. А тем временем другая стойфирма продает квартиры в таких же домах за 23т.р. (купили проект) в нашем же регионе, но городке менее 100тыс. населения. Такие приколы сплошь и рядом. Получается торгуют себе в 30-ти процентный убыток?  :D

Цитата: _YUKLA_
Ничего не понял. Пожалуйста, объясните по пунктам.
1. Еще раз - куча каких увольнений?
2. ПИК уже упал. ДСК-1 и все остальные - на очереди.
3. Какой народ будет не знать кому верить? Кто уйдет в кэш?

Пожалуйста, или разверните свою мысль, или прекращайте флудить. >:(

Прочитайте внимательнее: есть разница между "УВОЛЬНЕНИЯ" и "ВОЛНЕНИЯ".
ПИК пока никуда не упал. Продолжает строить и продавать квартиры.
Если все же ПИК умрет, то это вызовет очень сильную шумиху как в прессе, так и в системе оповещения "одна бабка сказала". Появятся слухи, домыслы. Если Вам скажут, что крупнейшая компания легла, станете ли Вы доверять компаниям поменьше, у которых меньший запас прочности (в т.ч. административного ресурса)? Скорее всего нет. Следовательно потенциальные клиенты, которые хотят купить квартиру не для инвестиции, а для жилья, будут искать альтернативы (земля, строительство своего дома, etc.) Как еще пояснить, что я имел в виду?

На МЭК запостили.

Newsweek: Центробанк и правительство приняли решение о девальвации рубля

До нового года рубль будет падать плавно и к 1 января доллар будет стоить около 30 рублей. К весне курс национальной валюты опустится еще и достигнет отметки в 35 рублей.
http://newsru.com/fi…ation.html

Вот так видимо будут бороться о сокращении разрыва между доходами и стоимостью кв. метра.

Цитата: Тори от 18.11.2008 14:10:33
Тут не всё так просто, вот у меня куча этих смет в экселе. И что толку: по ним себестоимость 30т.р. для бизнес-класса (сметы составлены "на показ" для экспертизы), дома по индивидуальным проектам, не серийные, качественные и красивые. А тем временем другая стойфирма продает квартиры в таких же домах за 23т.р. (купили проект) в нашем же регионе, но городке менее 100тыс. населения. Такие приколы сплошь и рядом. Получается торгуют себе в 30-ти процентный убыток?  :D

хорошо пусть даже возьмём по 30 т.р. за метр.. В Москве, вроде бы, хотят выкупать по 59 р/м2 это уже с дисконтом в 25%. получается 100% навар. пусть расскажут с каких рыжиков такая накрутка. а были цены и по 6000$ за м2. получается в 6 раз накрутка. где остальные 5000$? пусть расскажут

Всех приветствую!

ну, наконец-таки началось падение... теперь это видно невооруженным глазом.

Люди, мониторю объект "Дом на беговой". Еще неделю назад цена 4700 за квадратный метр казалась злой шуткой. Теперь полно предложений по цене от 3650 до 4000.
по 3650 - нашел оъявления в Винере, н там к сожалению контактные данные в бесплатной версии скрыты. по 4000 есть на реалпрайсе.

корп 3 достроен. идет установка стеклопакетов... сдача ГК 1-2 квартал.

Кто-нибудь обладает информацией по данному объекту? что с ним? почему такие низкие цены на фоне всей недиги в Москве? где предел падения?

проветите, пожалуйста.
Спасибо.

Как человек, который работает в девелоперской компании (довольно большой) и представляющей весь цикл строительства, расценки и сроки, могу утверждать, что в Москве уже НИКОГДА себестоимость строительства не будет 500$. Даже 1000 не будет... При условии, что доллар не будет стоить рублей 60-80...

А чем, собственно, город-герой Москва так сильно отличается от всех прочих?
Тут что - вечная мерзлота и стройматериалы надо возить вертолетом? Или постоянные землетрясения и надо использовать всякие хитрости проектные? Кроме завышенного борзометра и привычки все умножать на 3(4,5,6), вроде ничего отличного от других городов Земли нету. А привычки к простым арифметическим действиям вполне себе даже лечаться

Цитата: MDY
BBS, _YUKLA_,прокомментируйте плиз, как у СУ-155 получилась маленькая кредиторка при отношении суммы краткосрочных обязательств к капиталу в 10309,4%? (См. предыдущий пост)

 Это ООО «СУ-155 КАПИТАЛ»

Наименование показателя.................................................3 кв. 2007 г. 3 кв. 2008 г.
Среднесписочная численность работников, чел..........1......................1
Объем денежных средств, на оплату труда, руб............0......................20 000
Собственные оборотные средства, тыс. руб...................14 516...........4 612
Краткосрочные финансовые вложения, тыс. руб..........3 005 928.......2 881 231
Облигационные займы, тыс. руб........................................3 033 017.......2 461 430

 Какие вопросы к этой прокладке?  ;)

Цитата: _YUKLA_
Пожалуйста, распишите все составляющие себестоимости. И отдельно - покажите связь себестоимости строительства в Москве с курсом доллара.

Очень много цифр, но попробуем:
Для примера возьмем 17 этажный жилой дом. С встроенно-пристроенным ДДУ.
Конструктив - здание каркасного типа, перекрытия - монолитный железобетон.
Фундамент - монолитная ж/б плита.
Наружные стены - 400мм. пеноблок, утеплитель, облицовка фасадной панелью.
Окна - пластиковые стеклопакеты.
Подземных гаражей не предусмотрено!!!
120 квартир.
Затраты в рублях на 1 кв.м. продаваемой площади (цены - начало 2007 года):

Подземная часть:
Фундаментная плита - 679
Монолит подземной части - 599
Прочее (разработка, утепление, транспорт, отделочные работы) - 531
Итого:1809 р.

Надземная часть (ДДУ)
монолит надземной части - 1290
вент.фасад - 465
прочее (стены, лестницы, отделка) - 902
Итого: 2657р.

Надземная (жилая) часть.
Монолит - 8568
Стены - 814
Балконы - остекление - 643
Вент.фасад - 2783
Окна - 621
Внутренние перегородки - 2066
Прочее (отделка, леса, покраска) - 5415
Итого: 20910

ИТОГО: 25 376р/кв.м.

Доля города - 35%
Проектно-изыскательские работы - 5,5%
Затраты на отпуск мощностей - 1430 р/кв.м.
Благоустройство и озеленение - 321 р/кв.м.
Выкуп и аренда земельного участка - 860 р/кв.м.
НДС 18%

Итого себестоимость строительства на 1 кв.м. полезной площади: (25 376 + 1 430 + 321+860)х1.35х1.055х1.18 = 47 035 рублей.

При этом не учтена стоимость заёмных средств, коммерческие затраты (реклама и пр.) и недокументированные затраты.

Этот дом разошёлся довольно быстро при цене в 75 000 р/кв.м.

P.S. Стоимость отпуска мощностей на самом деле выше. Была комплексная застройка, не помню платежа именно на этот корпус. Плюс затраты на выкуп участка были довольно небольшие. Возьмите инфляцию (реальную) за 2007 и 2008 год + мощности (где-то 5400) р./кв.м.). И получите более менее реальную цену себестоимость дома класса "эконом +".


уфф...

Цитата: _YUKLA_
Падение с $30 до $0.7 (43 раза!) считаете нормальным состоянием эмиттера?И что? В чем вы видите проблему? Вторичный рынок - к вашим услугам. Индивидуальное строительство - аналогично. Вы полагаете - буквально все "потенциальные клиенты, которые хотят купить квартиру не для инвестиции, а для жилья" мечтают исключительно о покупке воздуха над котлованом?

Торги - не есть рыночное регулирование. Я не трейдер, может кто-нибудь путем технического анализа прикинет, что акции ПИКов надо покупать, они так же ломануться вверх. Сейчас на ADR потенциал роста оценивается от 493 до 3968%. Рекомендации от "Держать" до "Покупать".

Вторичный рынок - не бесконечен. Без первички - ему неоткуда взяться.
А для многих "купить воздух над котлованом - единственный способ купить квартиру".

P.s. у меня недалеко от дома компания Capital Group анонсировала Sky House. Продают квартиры месяцев 6-7. Не то что на площадку никто не вышел, там даже теплотрассу не выкопали. Геологию и геодезию не провели. Вопрос, как они реализуют квартиры? Вексель? И никто их не трогает...И я сомневаюсь, что в ближайшие 8-15 месяцев там кто-то появится.

Цитата: Болик
А прохождение "экспертизы" целиком и полностью есть функция качества проекта - проект НОРМАЛЬНОГО качества через Экспертизу проходит моментально - легко и непринужденно.

Не факт. Есть проект дома, который строиться в регионе. Проект разработан в Москве. Проектировщики люди со стажем, превышающим, я предполагаю, средний возрас присутствующих на сайте. Экспертиза к таким вещям цеплялась, что все ... как бы помягче - удивлялись. Экспертиза задержала получение разрешения на строительство. Разрешение на строительство - сроки начала продаж. Соответственно увеличилась стоимость заемных средств. Если в сроки не уложимся, еще и штрафные санкции будут. 3,5 месяца коту под хвост.

Цитата: Антон
Как человек, который работает в девелоперской компании (довольно большой) и представляющей весь цикл строительства, расценки и сроки, могу утверждать, что в Москве уже НИКОГДА себестоимость строительства не будет 500$. Даже 1000 не будет... При условии, что доллар не будет стоить рублей 60-80...
Поставил АУ

Дмитровский 5-7, ЦАО, до Большого три минуты пешком, 2004 год, "элитка", монолит, навороченная инженерия, 750 баксов по контракту между девелопером и генподрядчиком. Личный опыт.

Цитата: Антон
Как человек, который работает в девелоперской компании (довольно большой) и представляющей весь цикл строительства, расценки и сроки, могу утверждать, что в Москве уже НИКОГДА себестоимость строительства не будет 500$. Даже 1000 не будет... При условии, что доллар не будет стоить рублей 60-80...
Поставил АУ

Тут ссылка утром пролетала:
"Я думаю, что сегодня себестоимость квадратного метра жилья можно оценить на уровне 1000-1200 долларов, что касается панельных домов. При нынешней цене в таких домах - 6-6,6 тысяч долларов за квадратный мер - четко видно, какая часть из этой суммы уходит на вторичные расходы", - отметил Кошман.
http://www.vesti.ru/…p;t_only=1
и делаем скидку на то кто это сказал...

Цитата: MDY
Да я и никогда и не считал СУ-155 нормальной компанией. Вот ПИК и ДСК-1 были раньше надежные, а этот всегда кидал на сроки.

Смотря сколько не кидал да сроки, я получил 9 месяцев задержки от ПИК это ничего? Ключи должны были быть на новый 2006 год а получилисьв сентябре 2006.
В новых домах сейчас так же продажа тоже через векселя... Хотя.. Векселя все-таки на ПИК а не за Васю Пупкина.

IRN зажигает:

Главные новости на сегодня
Девелоперы делают скидки на покупку недвижимости от 10% до 70%
Эксперты не сомневаются в снижении цен на жилье в Москве
На «вторичке» покупатель может добиться скидки в 10%
Застройщики снижают стоимость жилья из-за падения спроса
Правительство Москвы отказалось покупать жилье у компании «ПИК»
Жилье в самом высоком здании мира подешевело на 50%
В России цены на жилье упадут на 20% в 2009 году
За время кризиса цены на недвижимость эконом класса снизились на 20%
ЗАО «МИАН» признан банкротом