Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Матрицу глючит, однозначно (читать снизу-вверх)

Эксперт: на рынке недвижимости РФ "наблюдается практически катастрофа"
18.11.2008 14:08 | РИА "Новости"
Категории: Россия Недвижимость
Снижение цен на жилье наблюдается уже во всех регионах России, а скидки в некоторых случаях достигают 30%, заявил во вторник, выступая на круглом столе "Ипотечный кризис накрыл Россию?", вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев.
По его словам, на рынке недвижимости России "наблюдается практически катастрофа".
"Банки почти прекратили кредитовать строительные компании и даже уже по открытым кредитным линиям, к сожалению, воздерживаются от пролонгации, что связано со значительным снижением спроса на жилье в большинстве регионов России", - отметил эксперт.
Пономарев указал, что в сложившихся условиях даже крупные строительные компании продают "буквально единицы квартир".
"Например, мне позвонили из Перми и рассказали, что одна из крупных компаний, работающих в городе, продает всего одну квартиру в неделю", - констатировал он.
По словам Пономарева, в результате этого во всех регионах России получила развитие тенденция по снижению цен на жилье.
"Риелторы держат цену, но если посмотреть на суммы реальных сделок, то 30-процентное снижение цен уже не является экзотикой. Попробуйте прийти к риелтору с реальными деньгами, и в этом можно будет легко убедиться", - подчеркнул вице-президент АСР.
Пономарев также добавил, что правительство РФ предпринимает правильные меры, в частности, намеревается приобрести уже готовое жилье для реализации социальных программ и вложить средства в незавершенное строительство.
"Эти меры должны стабилизировать ситуацию на российском рынке недвижимости", - предположил он.

Цитата: _YUKLA_
Вам, как инвестору, этот график, конечно, греет душу.

Но нормальные люди прекрасно видят, что:
- в долларах  невидимость падает уже не первый месяц.
- "рост" в рублях даже не перекрывает инфляции.

Вы не заметили, что на графике нету кнопочки "доллары"? А не задумались - почему? Может быть, потому, что показывать цены в рублях - единственная возможность хоть как-то аргументировать "вечный рост"?

Собственно вот оно во всех валютах, если кто вдруг не видел:

Индекс стоимости жилья в разных валютах
http://www.irn.ru/gd…cy=3#begin

Цитата: АнтонБудете смеяться, но ВСЕГДА будет себестоимость дома на X жителей в Бутово дороже, чем в Манэттене. Посмотрите хотя бы затраты на толщину стен.

Смешно аж не могу. Себестоимость дома прямая пропорция от толщины стен.
И пилювать на то, что стены разные бывают, на  разницу в зарплатах и на то, что вообще то в Манхэттене принято дома сдавать с межкомнатными стенами и отделкой. Причем отделка не означает заделанные щели во внешних стенах.

Цитата: MDY
А где кстати можно посмотреть динамику цен по городам Америки?

Такая пойдет?

в натуральную величину

Цитата: MDY
Вашингтона нет. А не знаете есть у них что-нибудь типа нашего IRN?

Скачайте отсюда свежую екзелевскую табличку:
http://www2.standard…0,0,0.html - там есть вашингтон.

17.11.2008

$500 млн на жилье
 

Девелоперская компания «Дон-строй» получила наибольшую среди компаний потребительского сектора поддержку государства: $500 млн ей ссудил ВТБ

Дон-строй» получит крупный кредит от ВТБ по программе господдержки реального сектора экономики, рассказал «Ведомостям» высокопоставленный источник в мэрии.


На прошлой неделе «Дон-строй» и ВТБ заключили ряд долгосрочных кредитных соглашений на $500 млн, говорит гендиректор «ДС риэлти» Тимур Баткин. Представитель ВТБ Максим Лунев подтвердил это. Процентную ставку и срок кредита стороны не назвали. Близкий к сделке источник указывает, что кредит сложно структурирован — последний платеж планируется в 2012 г.

«Кредитов сейчас выдается крайне мало, и говорить о рыночных ставках сложно, можно предположить, что “Дон-строй” получил кредит под 15% годовых», — говорит Иван Манаенко, аналитик долгового рынка «Велес капитала».


получили бабло... в связи с этим бетонометры "на инвесторских условиях" по 98 тыс рублей за кв метр сняли с продажи...  >:( и выставили по 110-120... пообщался по телефону, говорят через неделю две цены вернутся к прежним 150 тырам...

на долго ли им хвтатит 500 млн долларов? буду ждать следующих акций...

Цитата: Антон от 18.11.2008 14:44:55
Очень много цифр, но попробуем:
...
Итого себестоимость строительства на 1 кв.м. полезной площади: (25 376 + 1 430 + 321+860)х1.35х1.055х1.18 = 47 035 рублей.
...
При этом не учтена стоимость заёмных средств, коммерческие затраты (реклама и пр.) и недокументированные затраты.

Спасиб за толковую калькуляцию!
Для полноты картины можете уточнить общую площадь дома, общую площадь квартир и площадь ДДУ (или просто адрес дома в личку)? Цены начала 2007 года, то есть дом не сдан еще?

Маленькое замечание к расчету: когда "накручиваете" к с/с долю города, то нада не помножать на 1,35, а делить на 0,65...

И кстати стоимость заемных средств - это тоже не копейки, а 4-6% от стоимости проекта, что сравнимо с проектированием.

Цитата: jeka
да не волнуйтесь Вы . Эти деньги для того чтобы "свои люди" вывели лавэ с тонущего корабля
Аналогия с МВФ на Украине.

у меня смутные подозрения - это деньги самого донстроя  8)
после хождения по кабинетам им сделали предложение , от которого невозможно отказаться - помочь себе самим  ;)
предложение действенно и тем , что называются номера счетов по всему шарику и суммы до цента на них  8)
власть поможет только декорацией поддержки - кредит через банк с именем , типа втб ...
про доверительное кредитование кто-нибудь слышал ?
кто нет - ищете в рунете и всё поймёте .........

Регулярно попадаются статьи типа "Эксперты ожидают падения цен на недвижимость до 10-15% в теченее 2009 года". Похоже на заказуху, о вечном росте писать уже просто неприлично, реальное падение уже превысило эти самые 15%, вот и пытаются мелких инвсторов успрокоить, чтобы не скинули свое инвестиционное жилье, пока крупные инвесторы не слились. А я вот 30000 за метр в Питере и 45000 в Москве ожидаю. Гляжу на Казахстан, как ипотеку обрубили, так сразу в три раза упало. Народ ведь там наш, и менталитет советский. А нефти на душу населения у них поболее будет, чем в России. К тому же у них обвал происходил на фоне дорожающей нефти и растущих доходов населения, а у нас сейчас нефть падает, зарплаты режут и вообще наступает полный п..ц. Да и пузырь у нас дольше надували. Так что, по всякому, больше чем в три раза упадет. На фондовый рынок вон посмотрите, уже вчетверо грохнулся. Власти пока притормаживают подачками, чтобы Донстрой и ему подобные успели слить бетон. Но ребята, похоже страдают излишним оптимизмом (оптимизм есть высшая степень дебилизма, определение мое), вместо того чтобы быстренько все продать пытаются даже повысить цену. Похоже поверили своим же проплаченным аналитикам, поющим о крахе на 10-15%.

Цитата: Антон от 18.11.2008 14:44:55
Очень много цифр, но попробуем:

уфф...

Антон, ценость данной сметы в контексте данного обсуждения - только в соотношении перечисленых статей расходов. Однако ни одна из них не может быть оценена на соответствие, скажем, с ценами на материалы. Распишите пожалуйста какую-нибудь более-менее понятную для неспециалистов часть (жилую например) до кубометров бетона, тон арматуры, шт. пеноблоков и трудозатрат рабочих. Иначе ЛЮБУЮ стоимость метра можно аналогичным образом поделить на части (пол, потолок, стены, доля, отпуск) и вроде бы смета... и вроде бы все сходится...

Один из крупнейших застройщиков, работающих в России, — AFI Development может сменить владельца вместе со всем холдингом Льва Леваева

....Все 74,83% акций AFI, принадлежащие Леваеву, заложены в израильских банках под кредиты, в том числе 46% — в банке Hapoalim....

Сбербанк обнародовал свою кредитную политику
http://www.banki.ru/…?id=720003

Сам документ:
http://sbrf.ru/ru/fo…it_policy/

Любопытная выдержка из него:

Цитата
Сложные экономические условия вызывают необходимость изменения Кредитной политики Сбербанка. Эти условия характеризуются следующими факторами:

Недостаток ликвидности в экономике - как у банков, так и у предприятий
Кризис доверия в экономических отношениях (компании, банки, физические лица)
Низкая доступность кредитов и их повышенная стоимость из-за возросших рисков («кредитное сжатие»)
Снижение платежеспособного спроса как со стороны физических, так и со стороны юридических лиц
Значительное падение цен как на товары, сырье и материалы, так и на активы (недвижимость, ценные бумаги, предприятия)
Повышенные колебания курсов всех валют

Цитата: Serg_Piter от 19.11.2008 01:16:38
Регулярно попадаются статьи типа "Эксперты ожидают падения цен на недвижимость до 10-15% в теченее 2009 года". Похоже на заказуху, о вечном росте писать уже просто неприлично, реальное падение уже превысило эти самые 15%, вот и пытаются мелких инвсторов успрокоить, чтобы не скинули свое инвестиционное жилье, пока крупные инвесторы не слились. А я вот 30000 за метр в Питере и 45000 в Москве ожидаю. Гляжу на Казахстан, как ипотеку обрубили, так сразу в три раза упало. Народ ведь там наш, и менталитет советский. А нефти на душу населения у них поболее будет, чем в России. К тому же у них обвал происходил на фоне дорожающей нефти и растущих доходов населения, а у нас сейчас нефть падает, зарплаты режут и вообще наступает полный п..ц. Да и пузырь у нас дольше надували. Так что, по всякому, больше чем в три раза упадет. На фондовый рынок вон посмотрите, уже вчетверо грохнулся. Власти пока притормаживают подачками, чтобы Донстрой и ему подобные успели слить бетон. Но ребята, похоже страдают излишним оптимизмом (оптимизм есть высшая степень дебилизма, определение мое), вместо того чтобы быстренько все продать пытаются даже повысить цену. Похоже поверили своим же проплаченным аналитикам, поющим о крахе на 10-15%.

власти пытаются не допустить демонстраций обманутых дольщиков.и без них проблем хватает во время кризиса. нафик усугублять ситуацию. а на все эти "Донстрои" и "Пики" им по барабану. спасать никого не будут. сейчас модно госкорпорации создавать. самое время в строительстве такую создать на базе 1-й или 2-х из них. тем более цементные заводы уже строят. строительство жилья это стратегическое направление для государства. нельзя отдавать его в руки спикулям.

Цитата: Karabas от 19.11.2008 01:52:51
Антон, ценость данной сметы в контексте данного обсуждения - только в соотношении перечисленых статей расходов. Однако ни одна из них не может быть оценена на соответствие, скажем, с ценами на материалы. Распишите пожалуйста какую-нибудь более-менее понятную для неспециалистов часть (жилую например) до кубометров бетона, тон арматуры, шт. пеноблоков и трудозатрат рабочих. Иначе ЛЮБУЮ стоимость метра можно аналогичным образом поделить на части (пол, потолок, стены, доля, отпуск) и вроде бы смета... и вроде бы все сходится...

но и это уже не плохо. раньше всё ограничивалось разговорами, а сейчас цифры пошли, которые в процессе обсуждения другими участиками форума будут приведены к реальным  :D

Столичные власти не исключают возможности, что в результате аукционов они приобретут жилье у компаний-застройщиков по цене в 40 тыс. руб. за кв. метр, сообщил "Интерфакс-Недвижимости" высокопоставленный чиновник в мэрии во вторник.
Он рассказал, что сейчас стартовые условия аукциона по выкупу жилья у застройщиков согласовываются, однако уже известно, что цена в 60 тыс. руб., которая была озвучена ранее, не является окончательной.
"Не исключено, что по этим конкурсам город приобретет жилье в зависимости от его месторасположения и наличия инфраструктуры за 40-45 тыс. руб. за кв. метр", - сказал собеседник агентства.
Сотрудник мэрии напомнил, что в октябре столичные власти были готовы выкупать жилье у застройщиков по цене 80 тыс. руб. за кв. метр, и, таким образом, сегодняшнее возможное понижение цены является почти пятидесятипроцентным дисконтом.
Вместе с тем он отметил, что город будет сотрудничать с теми компаниями, которые предложат минимальные цены, и смогут в условиях финансовой нестабильности работать для себя с минимальной рентабельностью.
"Город будет приобретать только качественное жилье с развитой инфраструктурой и наличием необходимого количества социальных объектов", - подчеркнул собеседник "Интерфакс-Недвижимости".
Застройщики - участники недавних торгов на выкуп жилья у города, называют такую стоимость "неадекватной". Напомним, что проведенные конкурсы по выкупу около 500 тыс. кв. метров жилья у московских строительных компаний (ГК ПИК, корпорация Главстрой, СУ-155, ДСК-1 и др. – ИФ) признаны недействительными.
Президент корпорации "Главстрой" Артур Маркарян говорит, что "40-45 тыс. руб. за кв. метр – это несерьезно". "Нормальная цена", по мнению А.Маркаряна, "уровень 70-80 тыс. руб. за кв. метр".
Сам застройщик выглядит вполне спокойным. А.Маркарян подтверждает недавнюю информацию о том, что мэрия уже зафиксировала в договоре с "Главстроем" приобретение 150 тыс. кв. метров жилья в подмосковном Подольске по цене 59 тыс. 100 руб. за кв. метр.
А.Маркарян считает, что, во многом, цены на рынке сегодня – "это эмоции". Он напоминает, что практика приобретения жилья городом существует давно. "В прошлом году город приобрел у нас 100 тыс. кв. метров жилья. И не только у нас, но и у группы ПИК и у других участников рынка. Это нормальная практика", - говорит застройщик.
Получить официальный комментарий ГК "ПИК" на момент написания заметки не удалось. Однако накануне представитель ГК "ПИК" Дмитрий Ивлиев говорил в беседе с коррспондентом "ИФ-Недвижимость" что группа, "скорее всего, примет участие в конкурсе".
Еще один потенциальный участник будущих торгов называет цену в 40 тыс. руб. за кв. метр "неадекватной", говоря о сопоставимости этой суммы с себестоимостью строительства этого метра.
Между тем, ранее представитель одной из названных выше компаний, просивший не называть его имя, говоря о рентабельности застройщиков при продажах городу уже возведенных кв. метров, рассказал, что себестоимость строительства "панели" в Москве до точки активного развития в России экономического кризиса не превышала $1,5 тыс. или около 36 тыс. руб. за кв. метр (курс $1/24,3 руб.). "В текущих условиях эту цифру вычислить сложно, так как она постоянно меняется", - говорит строитель.
Как сообщалось ранее, конкурс на приобретение городом жилья у застройщиков был проведен в октябре текущего года и выигран несколькими московскими компаниями, среди которых ГК "ПИК", корпорация "Главстрой" и "СУ-155". В результате проведенного конкурса, московские власти должны были выкупить у застройщиков порядка полумиллиона кв. метров жилья по цене 80 тыс. рублей за кв. метр, однако контракты с выигравшими компаниями так и не были подписаны.
Мэрия требовала у застройщиков дисконт сначала в 12%, а затем в 17%. Затем итоги торгов были признаны недействительными, принято решение о проведении новых торгов, где дисконт мог составить 25%, цена кв. метра – 60 тыс. руб.
По данным адресной инвестиционной программы на 2009 год, власти Москвы направят на строительство и приобретение 2,25 млн кв. метров социального жилья более $4,5 млрд.

Цитата: BIG от 19.11.2008 13:50:05
Застройщики - участники недавних торгов на выкуп жилья у города, называют такую стоимость "неадекватной".

Вот .... черти, себестоимость вспомнили.
А кого, извините е... волнует себестоимость строительства ? лять... при капитализме уже второй десяток живем, а все не знаем, что продажная стоимость к себестоимости слабое отношение имеет.  
Хотя , когда девелопы цену на 50% в год поднимали, они вполне себе понимали, что себестоимость так не растет. А как цены вниз - так сразу вспомнили себестоимость.
Цену при капитализме определяет баланс спроса и предложения. Нету спроса - выкручивайтесь как хотите. Только не надо при этом на жалость дававить себестомостью. Не при социализме живем.

Сегодня в программе Время показывали встречу ВВП с кем-то, я кусочек тока видел, к сожалению, но суть  в следующем-
Путину было сказано что себестоимость жилья построенного или достраемого сейчас 53000 руб, следующая будит меньше, и что мол ниже этого сейчас падать некуда, с тем что уже сделано, на что ВВП сказал, ну ведь раньше вы прибыль приличную получали
Если кто видел полностью и внимательней смотрел, может уточните разговор
и я так понял это было по ценам МСК и область?

Цитата: ЮТА
Серж.
Не могли бы Вы подтвердить свои слова "так сразу в три раза упало" какими нибудь серьёзными цифрами или графиками с авторитетных сайтов.

Поставил АУ

Вспомнил, Юта, Ваш скептицизм в отношении ко всяческим многоразовым обвалам. Пришлось немного полазать по интернету, поискать график. Насчет трех раз я, пожалуй, несколько преувеличил, но 2.8 получается.Не знаю, правда, насколько авторитетен данный сайт, как-то особо казахстанскими сайтами не интересовался.
http://bb.ct.kz/uplo…_25193.jpg

Цитата: Serg_Piter от 19.11.2008 22:33:20
Вспомнил, Юта, Ваш скептицизм в отношении ко всяческим многоразовым обвалам. Пришлось немного полазать по интернету, поискать график. Насчет трех раз я, пожалуй, несколько преувеличил, но 2.8 получается.Не знаю, правда, насколько авторитетен данный сайт, как-то особо казахстанскими сайтами не интересовался.
http://bb.ct.kz/uplo…_25193.jpg

Заметим кстати, этот график дан до августа 2008 года и отображает падение цен чисто из-за схлопывания пузыря.

А с тех пор случилось так, что нефть как бы еще подешевела в 3 раза - с 147 до 51$ за бочку, да.

Так что показанное падение цен в 2.8 раза - это очень оптимистичный сценарий.  ;)