Цитата: avanturist от 13.08.2008 13:40:17
Рынок жилья в России смог удержаться в первую очередь за счет продолжения и даже усиления притока иностранных капиталов (см. "развивающиеся рынки как товарная альтернатива", дек. 2007) и, в какой-то степени, экспортной выручки.
Сколько в таких условиях продержится рынок жилья? Да нисколько. Несмотря на бодрые индексы IRN, реально РН находится в латентной фазе падения еще с середины весны. Нынешний обвал ФР, отток кредитных капиталов, падение нефти и металлов, загонят ликвидность, доступную для девелоперов и строителей ниже плинтуса. И начнется большая распродажа. Кто не захочет распродаваться добровольно, тот будет очень быстро банкротиться и распродаваться принудительно. Так что ждем вывода на рынок порядка 70 млн. дополнительных метров жилья уже в ближайшие месяцы.
Все так, если только рынок жилья в РФ не является частью стратегии противодействия кризису нашего руководства, к чему я все больше склоняюсь.
Поясню. В периоды таких суперкризисов, о которых мы, собственно, и говорим, наибольшую ценность для субъектов экономики (в т.ч. граждан) представляют несколько простых вещей:
- продовольствие;
- топливо;
- деньги (идеальные, т.е. не подверженные или слабо подверженные инфляции);
- недвижимость (если она не переоценена);
- отчасти - земля (если она не переоценена).
Именно эти незамысловатые штуковины позволяют сохранить сбережения рядовому обывателю (здесь, в принципе, можно вспомнить наши 90-е, и все станет ясно). Вы как-то упоминали почтовые марки, картины Рембранта и т.п. Соглашусь отчасти, но это узкоспецифический сегмент, доступный не для всех. Юрлицам доступен более широкий набор инструментов (востребованные производства, инфраструктура и т.д.). Разного рода гаджеты, а также большинство промышленных комодов обесцениваются/дефлируют/инфлируют гораздо медленнее всего остального (по обстоятельствам).
Теперь посмотрим на все это с т.з. физиков и государства.
Физики.
Продовольствие - сгниет.. ну разве что кроме тушенки... но и она сгниет - чуть позже. Топливо... Лично я бы с удовольствием купил цисцерну АИ-95 и закатил бы себе в квартиру, но не факт, что такой поступок оценят соседи. В общем, все это штуки полезные, но в силу проблем со сроками и местами хранения - малопригодны для сбережений в более-менее приличных объемах (скажем, цисцерна бензина стоит ~ 1,5 млн. руб.... меньше 1/2 однушки в Питере - а мороки!).
Деньги. Хороший инструмент. Если он не инфлирует, или проценты по вкладу больше или равны инфляции (реальной). Ну и, конечно, выбранная валюта не должна иметь перспектив откинуть копыта в ближайшее время. Возможно, я выскажу крамольную мысль, но валют, удовлетворяющих всем этим условиям, в настоящее время не существует. В большей степени уважения заслуживает рубль - но и он не сохраняет стоимости (Вы сами как-то упоминали, что в последние годы официальный дефлятор не опускался ниже 15%. Проценты по вкладам при этом были около 10%). Отдельный вопрос с золотом и серебром в физическом виде.
Недвижимость. Очень привлекательный и, главное, капиталоемкий инструмент. Тем более в стране, где дефицит жилья не рассосется еще многие годы (в отличие от СЗМ). Если она не переоценена. Кратно.
Земля. Неплохой капиталоемкий инструмент. Но. По степени специфичности приближающийся к маркам и картинам Рембранта. Тем не менее, позволяет решить проблему сохранности продовольствия - его можно попросту выращивать. А при удачном стечении обстоятельств - и топлива (если на приобретенном участке будет обнаружена нефть, уголь и прочие сланцы). Но землей нужно заниматься, вкладываться в нее. И вообще - это не биржевой товар, обладающий функцией унификации.
Государство.
Продовольствие. Реализуется нацпроект продовольствие. Я не удивлюсь, если государство целенаправленно стимулирует слегка завышенные цены на пищевку, чтобы, во-первых, продемонстрировать юрлицам, где валяется прибыль, а во-вторых - сподвигнуть физиков потихоньку расконсервировать дачные участки, замещая гладиолусы картофелем.
Топливо. Здесь, в принципе, все понятно. Оно - есть. Без нацпроектов. Но с экспортом. И именно экспорт оплачивает разведку и разработку месторождений. В критический момент все это богатство легко переориентируется на внутренний рынок (+ союзники). При этом капитальные затраты уже оплачены. Во многом - не нами.
Деньги. Почему-то считается, что их можно попросту напечатать. И это отчасти верно. За одним маленьким исключением - чтобы деньги государства признавались деньгами, они не должны инфлировать (во всяком случае, слишком сильно). Пока не будет произведена отвязка от доллара, евро и прочей йены - рубль обечен на довольно ощутимую инфляцию. Вы, кажется высказывались примерно в том духе, что горе тем государствам, которые в преиод инфляции $ не запустят параллельный процесс у себя (могу немного перевирать, но смысл такой). И это неизбежно - т.к. внутрь страны так или иначе залетают брызги от избыточной зарубежной денежной массы, несмотря на всевозможные "ножницы Кудрина". А вот после отвязки... В случае полного анала - временно может быть введено золотое/серебряное обращение - для восстановления доверия к деньгам (вспомним НЭП). Это решение, в принципе, приемлемо, но нежелательно в качестве постояннодействующей меры - поскольку существенно лимитирует денежно-кредитную политику государства. Но вообще-то, чтобы деньги не инфлировали - под них необходимо создать достаточное товарное покрытие, соответствующее структуре конечного спроса. Вспоминаем, с чего начинался пост. Структура основного спроса в период суперкризиса: продовольствие, топливо, недвижка. Причем недвижка играет, наверное, ключевую роль, поскольку расходы на ее приобретение/ремонт/оснащение составляют львиную часть трат среднестатистического домохозяйства. Т.е. идет процесс целенаправленного создания полноценного товарного обеспечения соответствующего структуре основного спроса в период суперкризиса. Именно это и является залогом устойчивости рубля после отвязки от $ и Ко. Сюда же, в кассу, и нацпроекты здоровье, образование и пр. В общем, многие интересовались и продолжают... где наши резервы и вообще?!... Можно констатировать - они у нас всех перед глазами.
[size=13pt]
Недвижка.[/size]
Собственно из-за чего все и начинало излагаться. Реализуется нацпроект "доступная недвижимость". Цель - выйти на уровень строительства 1 кв.м/чел. в год (могу немного перевирать). Если мне не изменяет память, еще до выборов Дима Медведев под телекамеры отрапортовал ВВП о том, что проект полностью реализован. Многие (если не все), наверное, сильно удивились. Но похоже, что это действительно так.
Для начала - маленькая ремарка. Как справедливо указывалось в Вашем прогнозе - рынки недвижимости начинают валиться по всему миру. Два маленьких НО. В СЗМ, в отличие от РФ, спрос на недвижимость в значительной степени удовлетворен. Т.е., если создать в РФ мощный строительный кластер - это будет долгоиграющая пластинка, соответствующая структуре конечного спроса на многие десятилетия. И второй момент - совершенно справедливо указывается, что нормальная стоимость недвижимости составляет 3-5 СГД. А вот каков будет СГД после отвязки от $, и в каких единицах он будет измеряться - вопрос из области вероятностей. Т.е. само по себе создание адекватного потребностям экономики строительного кластера - это, безусловно, гуд + один из столпов устойчивости БУДУЩЕЙ денежной системы. Вопрос в том, кто оплатит банкет?
Процесс резкого подорожания недвижки у нас начался ~ в 2002 г. (могу несколько ошибаться, но это непринципиально - так что сильно не пинать). Я не скажу сейчас, был ли процесс изначально управляемым государством (вряд ли) или спонтанно-объективно-спекульским (вероятнее) - не суть важно. Примем за гипотезу, что все-таки спонтанным.
А что же государство? В определенный момент, наблюдая все это безобразие, принимается вполне логичное решение: если не можешь противодействовать процессу - возглавь его! Цены на недвижку начинают скакать чуть ли не на 100% в год. Тем самым русским по белому всем заинтересованным сторонам показывается, какую отрасль экономики инвестору необходимо занести в записную книжку на букву А (Абагащение). Кто же эти "заинтересованные стороы"?
Физики. На первых этапах это были в т.ч. физ. лица с доходами выше среднего, затем - с большими доходами, после - с о-о-о-чень большими доходами. Здесь стоит отметить, что почти все вышеперечисленные граждане были владельцами т.н. "черных" (серых) капиталов, приобретеннх в 90-х и начале 2000-х (а других тогда практически не было). Почему я говорю именно об этих категориях и именно в этом порядке? Да потому, что при росте цен на 100% и средней ставке по банковским вкладам в означенный период не более 15% никто другой из физиков СКОПИТЬ на недвижку не имел возможности (при таком росте не успеть). И второй момент - малообеспеченные слои процесс взлета цен практически не задел, поскольку как до подорожания, так и после него недвижимость в основной своей массе они приобрести не могли (исключение - размены + редкие случаи клинической ипотеки, но на то и банки, чтоб чувствовать). Итого - развитие строительного кластера "сожгло" черные капиталы и уничтожило лишний денежный навес над экономикой (заметьте - никого не расстреляли, все добровольно). А ведь Сталин после ВОВ, насколько я помню, производил изъятие избыточной денежной массы. Времена меняются. Никакого правового нигилизма.
Юрики. Здесь все ясно. Наблюдая рост рынка по 100% в год, какой нормальный юрик не захочет приобщиться. И ведь приобщились! Многие. И немалая часть из них была владельцами ... гораздо бОльших... но тоже черных капиталов. Ничего не поделаешь - все для фронта, все для победы. И без заградотрядов. По собственной воле.
Честные чиновники, которые просто копили. Без комментариев - тут и физики, и юрики... в общем - смешались в кучу кони, люди. Важно, что наблюдая всю эту вакханалию с ростом цен, они тоже оказались патриотами. И поучаствовали копейкой в развитии стройиндустрии.
Ну и на сладкое - иностранные инвесторы. Вот здесь никакого меркантилизма. Просто, углядев такой островок демократии, ощутили чувство сопричастности. Кстати, эти иностранные инвестиции - именно что прямые.
В общем, ответ на вопрос "где деньги, Зин?", я думаю понятен. Главное было продемонстрировать безудержный рост, а уж люди подтянутся. Жадность непобедима. Дальнейшее - детали.
Когда стал иссякать наличный спрос - его подпитали ипотекой. После начала кризиса ликвидности и закрытия зарубежного финансирования знамя подобрали крупнейшие госбанки + АИЖК. В настоящий момент именно они (т.е. государство) полностью контролируют рынок, одной рукой раздавая ипотечные кредиты и выкупая закладные, а другой - подпитывая ликвидностью застройщиков. С подводной лодки уже никуда не деться - мощности созданы.
После отвязки рубля от $ будет введен вменяемый налог на избыточную недвижимость. Тем самым будут сожжены остатки черных капиталов - в лице "подъездных" инвесторов.
Ну и в завершение. О ценах. С учетом всего изложенного - я сомневаюсь, что падение цен на недвижимость произойдет ДО момента отвязки рубля от $. Непереоцененное жилье - слишком лакомый кусок для мечущихся горячих капиталов. Получим второй пузырь. Оно надо? И второе - недвижка действительно будет стоить вменяемых денег (3-5 СГД, +- километр), но каков будет этот СГД в сегодняшних рублях - я бы сказать не взялся. Неизвестно, как будет развиваться кризис. Возможно, мы будем вынуждены инфлировать рубль параллельно $ 1-2-3-... лет. Нетрудно представить, что и размер СГД будет существенно меняться.
Отредактировано: Ален - 18 окт 2008 16:36:23