Анализ МРН

А вот другой интересный пост Sonne, с точки зрения аренда/продажа:

ЦитатаТеперь пару слов об аренде.

На данный момент оптимальным критерием оценки аренды и покупки считаю срок окупаемости в 15 лет, что соответствует примерно 6-7% доходности в годовых. Такая доходность позволяет спокойно пережидать случающиеся коррекции цен на жилье.

Последние два года моя квартира отвечала эти требованиям. Однако специфика аренды заключается в том, что за комфорт и маленький риск приходится платить, т.е. выставлять платеж для проверенного жильца ниже рынка. При этом каждый год этот платеж будет все сильнее отставать от рыночного уровня.

По цене предложения аренды 20 тысяч рублей, стоимость квартиры по оптимальному критерию должна составить составляет 20*180 = 3,6 млн рублей. На рынке же появились аналогичные квартиры стоимостью 4-4,5 которые расположены в более худших районах.

Цена спроса же на аренду составляет 17-18 тысяч рублей и это уже на 20% выше чем год назад. Разрыв между хотелками спроса и предложения составил 3 тысячи рублей, против 1-2 тысячи в прошлом году, что говорит о вымученном характере роста цены аренды.

Поскольку в этом году нет предпосылок ни для роста стоимости жилья ни для роста зарплат и аренды выше обычного уровня, то я делаю вывод что цена продажи квартиры может легко и непринужденно вернутся от 4 до 3,6 на те самые 10%.
Причем в средней по больнице статистике будет целый год висет одна и та же цена в 4 млн.

Нетрудно посчитать, что своевременная продажа квартиры может принести 2 годовых аредных дохода. И если стоит вопрос о безусловной необходимости продажи в среднесрочном периоде, то на отрезке 1-2 года это лучше всего сделать сейчас.

Интересная статья на irn.ru с корреляцией цен на кв. с валютами и  золотом http://www.irn.ru/articles/16120.html

На мой взгляд, покупателей нужно было искать в мае 2008-го. До лета, максимум в июне, можно было уже выйти на сделку. Я об этом писал тогда, что лучше продавать еще на росте, потому что стагнец наступает. Мне сейчас интересны как раз "вести с полей", жду Sonne, который квартиру продает (правда, в Подмосковье). Посмотрим, сумеет ли он "выйти" в августе-сентябре и почем.

Стал редко писать, так как по недвижке сейчас образовался некий локальный информационный вакуум (хотя и до этого статданными нас не особо радовали). Дейлистрой.ру с ситуацией по регионам заглох с апреля, УФРС что-то не торопится отчитываться по количеству сделок в Москве, планы по строительству в РФ давно уже не комментируют - так и не понятно чего и сколько сдадут в этом году. Зато Ресина по 3-4 инфоканалам прорекламировали с заверениями, что кризис на Москве не отразится.

Ввиду такого инфовакуума, предлагаю вам последить за следующим индикатором, который лежит на сайте НЛУ (Национальной Лиги Управляющих). Там можно оценить изменение СЧА (стоимости чистых активов) инвестфондов недвижимости. Про цены, конечно, он ничего не скажет, зато состояние активов по рынку передаст. Пусть туда входит и коммерческая недвижка тоже, но барометром рынка, с моей точки зрения, может пока послужить, тем более, что этот инструмент (ЗПИФН) сейчас хорошо развит.

Итого - падение общей СЧА будет означать падение стоимости активов и/или их вывод, увеличение - прирост стоимости и/или накачка средств. Кстати, большой провал (вывод средств) пока был только один - начало апреля 2008. Тогда, когда я констатировал первый сигнал к стагнации рынка (по притоку средств в депозиты).

Конечно, какая будет завтра цена на рынке, он не скажет. Однако, для предсказания инвестпотока в недвижку вполне сгодится.

Я бы рассматривал эти данные ЗПИФН в качестве некоего "барометра рынка". По аналогии - если давление барометра падает - значит ожидается дождь, соответственно, скорее речь пойдет о понижении температуры. Насколько и когда именно он не укажет, но суть передает. Т.о. как только денежный инвестпоток в недвижку через ЗПИФН остановится или развернется (а это произойдет загодя, т.к. полагаю, что там народ все-таки грамотный сидит и реально мониторит рынок) - читай "барометр" покажет "смену погоды".

Ну что, господа, скоро подводить итоги этого года. Посмотрим рассчеты, сделанные в феврале-марте. Но самое интересное, конечно, выдать прогноз на следующий год. Полагаю, что переломный и тяжелый - как похмелье после кредитной пьянки. Пора вспоминать, как жить "на свои".  ;)

Наконец-то сегодня, спустя два месяца, как всем стало очевидно снижение цен в Москве, официальные индикаторы ИРН/метринфо зафиксировали снижение рублевых цен в столице. Как всегда в таких случаях у нас беда со статистикой по жилью, так что буду благодарен за любые официальные цифры по третьему/четвертому кварталу 2008-го года. Как уже писал, ситуация доведена до абсурда, но серьезного кризиса ожидаю лишь с началом весны.

Мой прогноз пока не меняется, стоимость метра2 будет стремиться к 2.5-3-м среднедушевым доходам в Мск, что для 2009, по-видимому, будет составлять 90-95 тыс руб за м2. С большой долей вероятности, цены реальных сделок все-таки опустятся до этого уровня, хотя средние цены предложения останутся выше. В любом случае, не думаю, что стоит покупать дороже, даже хорошие варианты.

Дно на рынке определится дном реальных располагаемых доходов плюс 2-3 месяца, ибо в панику и многократный рост предложения на рынке верится с трудом. Большие проблемы с западными партнерами ожидаю в 2010 (бюджетные кризисы, дефолты), поэтому роста доходов в РФ в 2010-м не будет. Отсюда дно, скорее всего, следует ждать в Мск весной 2011. Ниже доходы упадут лишь в случае войны.

Уровень доходов прогнозировать сложно. Но, думаю, минимальный размер можно прикинуть, исходя из данных по прожиточному минимуму. Так, в 3-м квартале 2008 он для работника Мск составлял 7.5 тыс. рублей. За два года, с умеренной инфляцией в 10% он составит порядка 9 тыс рублей. Не думаю, что доходы упадут ниже двойной цифры ПМ, поэтому пессимистично они не должны упасть ниже 18-20 тыс рублей в конце 2010. Так что метр "на дне" оценю в 55-60 тыс руб. В реалистичном сценарии, что все будет не так тухло, скорее всего дно ожидаю в 70-75 тыс руб/м2.

За первый квартал 2009 по Москве:

в рублях выдано 1140 ипокредитов на сумму 2565 млн руб -> ср. размер кредита 2.25 млн рублей;
в валюте выдано 115 ипокредитов на сумму 827 млн руб -> ср. размер кредита 7.19 млн рублей.

Наверно, те 115 ипотечников (ого!) начитались про гиперинфляцию доллара.

Честно говоря, я так и не понял, какие есть предпосылки для роста. Ну, кроме гипотетических, что в Правительстве сидят враги, которые решат устроить гиперинфляцию 92-го года.

ЦБ уже тагетирует инфляцию. Это значит, что про взрывной рост доходов можно забыть. В экономике ближайших двух лет будет происходить ломка - переход на кризисные рельсы. С ипотекой - колоссальные проблемы, которые никто не торопится решать. По итогу имеем сильнейшее сокращение номинального денежного потока на приобретение недвижимости. Что касается предложения метража, то я не ожидаю еще более узкого рынка до 2011.

Наоборот, я предполагаю, что предложение этим летом падать не будет. А это означает, что ценник продолжит сползание вниз. Опережающим индикатором, как я уже писал, будет уровень аренды и безрисковой ставки депозита. Это будет однозначным ориентиром.

Как пример, я уже приводил, что хатка, которую можно снять за 20 тыс рублей в месяц при текущей безрисковой ставке в 13% на рынке продажи будет стремиться к ценнику в 2.800 тыс.

Я бы сказал, что номинальные доходы населения еще не начали падать (Росстат). Реальные располагаемые - уже просаживаются, в январе был локальный минимум. Но все равно - это вопрос пары месяцев (полагаю, что уже апрель покажет слом тренда, ждем истерики в СМИ).

Что касается банков - то впереди, пожалуй, самый тяжелый период. Вы видите, под какие проценты уже принимаются вклады? В этих условиях я не верю в возобновление сколь-нибудь массовой ипотеки. Она останется формальностью.

Пункт третий. В условиях понижения цен на актив, никто его ни под какие проценты брать не будет. Тем более, что с арендой проблем не намечается.

Мой вывод прост. Новые минимумы в недвижимости еще впереди.

Насколько я понимаю текущую ситуацию с ценами в Мск - пройдена лишь первая часть марлезонского балета, связанная со схлопыванием жилкредитования: мы все стали свидетелями "незначительной роли ипотеки и ничтожности ипотечных денег в обороте".

Т.о. пока не начался отыгрыш основного блюда под названием "располагаемые доходы", которое все еще горячО: Росстат показал среднедушевые доходы февраля-марта в Мск 40 и 43 тыс на нос, что удивительно и гораздо выше прошлогодних и разительно контрастирует с провалом этой зимы. Если кто не помнит, то доходы граждан - это фундамент финансового потока в РН. Поэтому именно в этот период (апрель-09) появились ожидания на некоторую "стабилизацию" цен.

Однако основной выхлоп по доходам будет во второй части года - поэтому "боковик" ожидаю с креном вниз.

Суть проекта "гиперинфляция", в более четком виде, чем на острове с дверью Авантюриста и деревней Гадюкино. Все жутко упрощено, и, надеюсь, будет доступно.

Допустим, в стране А есть лишь три субьекта Vlad_R, Савва и ЦБ, который регулирует денежно-кредитную политику между нами. У каждого из нас есть хатка и накопления, пусть в сумме 4 млн рублей, которые лежат в ЦБ. Я дома выращиваю морковь, а Савва - лук. Если мне нужен лук, я иду в ЦБ, беру 20р, плачу/перевожу Савве. Аналогично, если Савве нужна морковь. Денмасса - 4 млн, обеспеченная 2 квартирами и морковкой с луком.

1. Ситуация РФ. Где тут пахнет гипером?

2. Ситуация США. Была бы аналогичной, но! Есть комбинация "честного отьема" наших сбережений и товаров путем проекта дутый актив +"гиперинфляция". Дело в том, что ЦБ США у нас теперь не безликий, а представляет интересы некоего Пети Пупкина (ПП), который гол, как сокол, но хочет все себе. Для этого некоторое время назад ПП создает дутый актив, реальная цена которому 0.00 рублей/долларов, но по бумагам своего карманного ЦБ он проходит как за, допустим, 4 ярда.

Так вот, проект "гиперинфляция" состоит в том, чтобы ПП под свой дутый актив напечатал 4 ярда у.е. и сам себе его продал (ни один закон ведь не нарушен). Теперь у частного лица ПП есть 4 ярда, а у нас с Саввой - лишь 4 млн рублей с квартирами, луком и морковкой. Ясно, что теперь вопрос времени - когда и за сколько мы расстанемся с реальными активами в обмен на напечатанные бумажки. Тем более, если мы понятия не будем иметь, откуда сам ПП, и откуда вдруг у него столько денег.

Цитата: Vlad_R от 27.10.2009 00:10:28
Судя по тенденции 3-го квартала 2009, мы вошли в тренд снижения реальных располагаемых доходов. Статистика Россия, Москва.

Это не плохо, а очень плохо для РН, так как базовый поток в недвижимость идет как процент от РРД. В общем, притока денег на рынке осенью ждать не стоит.

Друзья, помогите опровергнуть сей опус - http://ehorussia.com/new/node/12165

Уж извините за ссылку на дерьмо, но мне это прислал мой отец, проживающий в Одессе, который и по сей день считает произошедшее в Крыму аннексией и агрессией. От его писем я не могу просто так отмахнуться. Я не силён в юриспруденции, и буду просто безмерно признателен, если кто-то мне разжуёт по пунктам (или хотя бы ссылки даст) - как это опровергнуть, и что этому противопоставить.

Цитата: USHBA от 15.03.2016 16:21:07Друзья, помогите опровергнуть сей опус - http://ehorussia.com/new/node/12165

Уж извините за ссылку на дерьмо, но мне это прислал мой отец, проживающий в Одессе, который и по сей день считает произошедшее в Крыму аннексией и агрессией. От его писем я не могу просто так отмахнуться. Я не силён в юриспруденции, и буду просто безмерно признателен, если кто-то мне разжуёт по пунктам (или хотя бы ссылки даст) - как это опровергнуть, и что этому противопоставить.

Опровергать бессмысленно. И вот почему:

Изначально Крым в составе Украины оказался с нарушениями. Прочитайте про события 1991 года в Крыму и тогдашний референдум. 

Просто реальная жизнь не всегда вмещается в строгие юридические рамки. У нас на пост.СССР за последние 25 лет СТОЛЬКО было нарушений, что сейчас можно смело обратно СССР собирать на вполне себе законных основаниях, а всех нынешних властителей разгонять. Но ведь этого нет и все как то живут.

Вот взять современную Украину. Власть на Украине нынче тоже незаконна и что? Да ничего. Просто проехали. Точно такая же ситуация и с Крымом - проехали. 

Никакие юридические заморочку не смогут сами по себе передать Крым Украине. Если же мы скатимся в полное ничто жество и Россия начнёт расползаться на части, то и в таком случае никто не будет обращать внимание на юридические тонкости, как не обращали внимания при распаде СССР.

Поэтому говорю Вам - просто забейте. Жизнь просто идёт дальше.

Цитата: USHBA от 15.03.2016 16:59:27Разговор имеет смысл продолжать. Потому хотя бы, что это  - отец. Рвать отношения с родителями из-за их политических взглядов - последнее дело. Нужно добиваться понимания.
А не устраивает его то, что (по его мнению), всё было проделано не по закону, а законы спешно были созданы для того выполнить "заказ Кремля". А поэтому имеет место ни что иное, как аннексия - то есть, вооружённый захват. Как следствие, Россия - страна агрессор, и его сын (то есть я) - своими налогами с зарплаты кормит этого агрессора. Ну, и т. д.

Ну так скажите ему, что референдум в Крыму состоялся в полном соответствии со статьями 5, 38 и 138 Конституции Украины. Основополагающей здесь является статья 5:

Цитата: ЦитатаСтатья 5 Конституции Украины:

Украина является республикой.

Носителем суверенитета и единственным источником власти в Украине является народ. Народ осуществляет власть непосредственно и через органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Право определять и изменять конституционный строй в Украине принадлежит исключительно народу и не может быть узурпировано государством, его органами или должностными лицами.

Никто не может узурпировать государственную власть.

Цитата: ЦитатаСтатья 38 Конституции Украины:

Граждане имеют право принимать участие в управлении государственными делами, во всеукраинском и местных референдумах, свободно избирать и быть избранными в органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Цитата: ЦитатаСтатья 138 Конституции Украины:

К ведению Автономной Республики Крым

относится:
1) назначение выборов депутатов Верховной Рады Автономной Республики Крым, утверждение состава избирательной комиссии Автономной Республики Крым;
2) организация и проведение местных референдумов;
.........

Так что референдум был проведён в полном соответствии с Конституцией Украины. И никто не может узурпировать право крымчан на проведение такого референдума согласно статье 5.

Цитата: Emperor_of_Unvierse от 15.03.2016 17:28:58На самом деле под конституцией есть целая куча законов и НПА которые регламентируют применение этой статьи 5, и всех остальных. Просто упор в набросе делается что Крым неправильно в РФ приняли, а упираться можно только что Крым неправильно из окраины вышел. После того как он вышел все его юридические трудности окраину колыхать не должны.

А выходил Крым юридически безупречно, в соответствии с законами и прочими НПА и РД до запятой, ибо дураков нема потом в судах за него бодаться, и в РФ это понимали. Оттуда и консультировали..,

Законы и подзаконные акты вторичны по отношению к Конституции Украины. Поэтому Крым воспользовался правом на референдум и изменение государственного устройства Украины, обратившись напрямую к Конституции Украины.

Цитата: USHBA от 15.03.2016 16:45:39Моя задача - объяснить это не "вменяемому русскому", а своему отцу (76 лет), который колеблется между логикой и телевизором. Понимаете? ОТЦУ, а не просто абстрактному человеку.
Спасибо за "доброжелательный" ответ. И знаете, что мне, скорее всего, ответит отец, если я ему Вашу ссылку отошлю?
По ссылке - закон принят когда? В марте? А события крымские в феврале начались...

Вы просто напомните отцу, что все началось немного раньше, чем написано в указанной статье. Вот, к примеру
http://www.8692.ru/news/480750

Цитата: NavyGator от 15.03.2016 17:25:14Ну так скажите ему, что референдум в Крыму состоялся в полном соответствии со статьями 5, 38 и 138 Конституции Украины. Основополагающей здесь является статья 5:

Олег Крючков
Удалось на вторую годовщину поговорить со многими действующими лицами "Крымской Весны", что-то пошло и пойдет в эфиры, что-то ляжет в архив. Владимир Константинов. Я сложно, очень сложно, к нему отношусь. Однако тогда, в феврале-марте 2014 он вел себя как мужик. И он прав, если бы депутаты проголосовали иначе, испугались бы, то парламентаризма в Крыму бы не было! Для крымчан много интересного в интервью. Законодательная часть "Крымской Весны".
[movie=400,300]http://youtu.be/DItghmsoC1k[/movie]
ссылка