Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Посетитель2
какой то децкий лепет . впрочем он у бетонных инвесторов дело привычное , позвоните в эти ЗПИФы и скажите что хотите купить 1000 метров , например вас пригласят и все расскажут  .

сынок  ;)я не бетонный инвестор (если не учитывать купленную двушку в 2004году в которой живу)
на 1000метров скидку тебе и застройщик даст и год назад давал, тем более как выяснилось в объекте который заморозили (да и не в замороженном даст).
Захомячил ПИФ 200 квартир - в этом новость ? Лично для меня нет, я в курсе что квартиры на раннем этапе оптом скупались а под конец продавались - обычная инвестиция в стройку, с большой прибылью и большими рисками - что в этом криминального ? задумывались на чьи бабки стройки бы шли если бы не было таких инвесторов ?
 нутак и какой вывод из этой новости ? то что дон строй бабки за эти квартиры уже получил а ПИФ попал ? И какая вам и мне разница кто из них попал ?
Лично я разобравшись в этой ситуации вижу : попавший ПИФ, попавший Дон строй, соответственно попавших вкладчиков ПИФа и попавших покупателей квартир в Измайловском.
Снижение цен и распродажу недостроя с неясными перспективами достройки.

ну собственно и все... легче мне от этого стало купить трешку для своей семьи ? как то не очень потому как замороженный измайловский мне даже даром не нужен, так что "снижение цены" или "распродажа" - это без меня.
Улучшилась ли ситуация с покупкой трешки для меня в этом районе - а хрен его знает, если остальные новостройки достроятся и цены в них упадут тогда да, а если не достроятся то нет.
Так что я пока подожду и не буду писать кипятком от счастья, потому как эта новость палка о двух концах, и для меня скорее неготивная, т.к. одним домом стало меньше.(а если учесть что я не вижу движения и на двух других почти достроенных домах в моем районе то и не одним).
А статья мне не понравилась тем что она такая же как раньше писали про рост недвижимости - без анализа, без конкретики и без разбирательства в деталях. Раньше тащили в форумы тот мусор, теперь этот - для меня без разницы т.к. воняет одинаково.

Приведите мне в пример распродажу ПИФом достроенного и сданного года 2 назад не пафосного монолитика в районе 3-го кольца, и будем считать что вы меня уели и ПИФы действительно не вкладывали в строительство (что в принципи и должны делать по своей специфике, раз назвались ПИФом недвижимости) а именно хомячили готовое жилье в расчете на будущий рост цен.

Цитата: Иван от 06.11.2008 20:50:02
А тут не риэлторский форум. Решайте ваши шкурные вопросы самостоятельно.

Иван мои шкурные вопросы совпадают со шкурными вопросами 80% населения этой страны, так что вы уж потерпите, пока мы тут разбираемся с этой статьей. Потому как снижение цен на построенное жилье и снижение цен на "скилет здания в отличном сотоянии, но с обременениями и туманными перспективами" это две большие разницы

Цитата: esperanto
Посмотрите. Скоро даже обычные люди поймут, что сейчас падение российского рынка действует им во вред. Любого рынка. Автомобильного, пылесосного, строительного, нефтяного. И тогда люди поймут, что тот, кто призывает к падению рынка - тоже действует во вред. Как говорили в СССР - вредитель

Бесспорно. В США рядовые небогатые ипотечники уже начали догадываться, что падение рынка недвижимости им во вред. Сейчас прозреют окончательно, поймут, что вредители - вот они, окопались в Нью-Йорк таймс и пишут про кризис и падение рынков. И стоит им замолчать, как кризис исчезнет и в Америке начнется уверенный рост экономики. Вот он - план действий народному президенту!
Ну, сейчас Обама покажет этим писакам  ::)

Цитата: Просто инвестор
Естественно, что сперва фонды пытаются сбросить неликвид и недострой. Но этож не форекс, процесс развивается не быстро. Скоро увидим распродажу всего

вот смотрите у меня в районе из 3-х строящихся домов на двух в последний месяц я движения не вижу (может оно есть , но раньше было намного заметнее, причем эти два уже под крышей т.е. достроить осталось немного) теперь еще и измайловский который тоже рядом заморозили.

я не сомневаюсь что мы увидим распродажу всего, мы уже ее видим но чего всего ? того последнего дома который еще продолжают строить + 3 крепости из бетона с бойницами вместо окон ? думаете у меня резко возросли шансы купить по сниженной цене в этой единственной оставшейся новостройке ? - я вот как то этого не ощущаю.

Еще раз повторюсь вложение пифом средств в стройку в расчете на извлечение прибыли после постройки - абсолютно нормальное поведение инвестора - это польза для всех. А вот если ПИФ хомячит уже построенные квартиры и держит их несколько лет - это вред. Так у нас что первое или второе ?

P.s. и еще в главной ветке как раз обсуждают остановку заводов и почему они стоят (мне лично ясно что из за того что деньги пока от банков в экономику не пришли), вам не кажется что на РН сейчас то же самое ? так хорошо это или плохо ? то что заводы остановили вроде как однозначно плохо, а вот то что стройки вроде как хорошо ?  а разница в чем ?

АИЖК спасает ипотеку
.....
Ситуация на рынке ипотечного кредитования вынудила правительство снабдить АИЖК дополнительной ликвидностью для его оживления, считают эксперты. "Из-за сокращения объемов ипотечного кредитования под угрозой оказался нацпроект "Доступное жилье", именно поэтому правительство решило внести в уставный капитал 60 млрд руб. для рефинансирования ипотечных кредитов",— считает руководитель департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка Сергей Бессонов. Агентство начало выкупать закладные у банков в 2002 году и к настоящему моменту рефинансировало кредиты на сумму свыше100 млрд руб. После получения новых средств от правительства АИЖК, в свою очередь, изъявило готовность смягчить условия рефинансирования кредитов для банков. Как рассказала "Ъ" руководитель департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева, агентство рассматривает возможность отсрочки дисконта при выкупе закладных от одного года до двух лет.

Банки, которые выдали кредиты не по стандартам АИЖК, также смогут воспользоваться госпомощью. По словам госпожи Ярцевой, наблюдательный совет одобрил выкуп ипотечных ценных бумаг, выпущенных по таким кредитам. "При этом сторонним инвесторам АИЖК будет предоставлять свои гарантии качества этих бумаг, что должно стимулировать спрос на них",— добавляет она. Для этого агентство инициирует включение бумаг со своими гарантиями в ломбардный список Банка России, а также обсуждает с регулятором возможность предоставления ЦБ банкам кредитов для компенсации затрат на выпуск ипотечных ценных бумаг на срок до четырех месяцев (столько занимает процедура выпуска).

http://www.kommersan…;NodesID=4

Цитата: Maxim77
а что, все остальные надуватели пузыря вкладывались исключительно в готовое жилье и просто сидели на нем? Я сильно сомневаюсь что-то. Поэтому ПИФы-то ничем не лучше и заслуживают того же самого

вот например на западе не продают котлованы, продают уже готовое жилье и чаще всего даже с отделкой. Вы хотите сказать что инвесторы которые финансируют всю эту кухню ДО продажи дома конечному покупателю - это все надуватели пузыря и нах. не нужны ?
А на чиь деньги строить тогда ? !!!
ПИФ он на то и создан чтобы аккомулировать свободные средства и ИНВЕСТИРОВАТЬ их в экономику, чем вам не понравилась инвестиция в стройку ? что в этом плохого ? может и в заводы не нужно инвестировать ? и в сельское хозяйство ?
У нас наоборот не развита система инвестиций в экономику, а вы радуетесь танцуя на ее костях.

нда ... "разруха не в клозетах, а в головах" проффесор Преображенский.

Если в штатах такое(видео сюжет):
http://rus.ekspressk…php?id=779
то это меня настораживает и довольно тоскливо становится за ихний рабочий класс. Пока  краем глаза не увидел, казалось нестрашно

Пусть едут к нам в Россию! Здесь такого ужаса никогда не было. Вот вам и хваленая западная жизнь. А чуть, что даже деток не жалеют эти акулы империализма. Только у нас вы можете пить, не работать, не платить за жилье, гадить соседям и вас всё равно никуда не выгонят(если только сами с похмелья не подпишите акт о выселении). Всё таки Россия-это духовность!

Цитата: Посетитель2

Малыш  ;D  если бы ты  еще был в состоянии немного сооброжать , то наеврно бы понял  о чем идет речь , речь идет о том ,что новострой последних годов никуда не делся , он не ушел с рынка , то есть он не  был продан конечному буратине , который сделал ремонт и стал в нем жить , а этот пустой неотделаный бетон  уже давно построеный так и стоит в ожидании выхода на рынок , просто раньше нужды не было , так как бетон являлся прекрасным  вечно растущим залогом , таким своеобразным "вечным двигателем" а вот сейчас этой схеме пришла КРЫШКА  ;D  она КОНЧИЛАСЬ , накрылась ПИЛОДКОЙ и начался обратный процесс по сливу этого бетона , так как нужен кэш на затыкание ДЫР и возврат ДОЛГОВ , вот и все .....

новострой - это недострой ? тогда да не ушел и вероятно уже не уйдет с рынка так и останется "памятником". так же есть построенный нелеквид на который и ранше цену сбрасывать нужно было не то что сейчас.
и что ? вы лично мне что предложите (в моем районе 2 заселенных монолита 2006 и 2007 годов в которых квартиры появляются реже чем в сталинках на вторичке и три недостроя) ? перебраться в новый район в дерьмовый дом который даже при росте цен распродать не смогли ?
Это вы понять не можете что девелоперу не выгодно морозить бабки в построеном доме, он гораздо больше заработает вложив их в новый проект.
объясните мне экономический смысл держать кеш в бетоне и зарабатывать на росте стоимости , если можно зарабатывать и на росте стоимости и на строительстве ?
Морозить средства И еще при этом !!!! влезать в долги под дикие проценты !
это что за бизнес такой ?

Цитата: alladin от 07.11.2008 19:29:05
Это вы понять не можете что девелоперу не выгодно морозить бабки в построеном доме, он гораздо больше заработает вложив их в новый проект.

А он их не морозил (ЗПИФ, головуха холдинга, ООО "РиК"). Просто перекредитовывался под него вкороткую (в длинную не давали).
Зачем скидывать то, что дает 30% при 15%-ном кредите.
Но вообще на балансе новострой конечно не головная держала (это на оперативные продажи), а какой-нибудь аффилированный ЗПИФ (по-крайней мере такая схема практиковалась).

Цитата: alladin от 07.11.2008 19:29:05
объясните мне экономический смысл держать кеш в бетоне и зарабатывать на росте стоимости , если можно зарабатывать и на росте стоимости и на строительстве ?
Морозить средства И еще при этом !!!! влезать в долги под дикие проценты !

8-10% это дикие проценты ? А бетон дорожал на 40-60%.
Простая как мычание операция - заложить бетон давала верных 20%-40% годовых просто из ничего, практически без усилий. Банки в очередь выстраивались чтоб кредитовать под эту схему. Раз уж даже физиков кредитовали под 100% розничной! цены недвиги (программы без первоначального взноса) то девелопов под недвигу просто деньгами засыпали.

Можно конечно верить, что девелопы устояли перед соблазном иметь на халяву без усилий 20-40% годовых, но судя по тому, как они резко оказались в долгах при их то норме прибыли, заклад бетона имел место быть.

Цитата: Просто инвестор
Так с кредитом же можно захомячить гораздо больше !
Можно вообще не продавать - зачем отдавать такое сокровище, которое растет на 40-60% в год ? Проще под него кредит взять и строить дальше.

пофантазируем  ;)
вот представте себя на этом месте, сидите вы с активом который дорожает на 40-60%
у вас его полный склад при этом вы знаете что себестоимость его в 5 раз ниже рыночных цен. При этом не у вас одного полный склад... при этом вы еще в любой момент можете построить (и строите!) и обойдется вам это в цену опять в 5 раз ниже рыночной.

Какова будет ваша стратегия продаж ?
Лично я вам скажу что любой нормальный человек хоть немного покрутившийся в бизнесе будет продавать как можно больше пока так! прет . Это же кландайк ! золотая жила !
лично я бы сидел с минимальным запасом на складе- только чтобы хватило до следующей партии на продажу. При такой марже и себестоимости однозначный ответ - Продавать!
а вы говорите хомячить...

Цитата: alladin от 07.11.2008 19:29:05
новострой - это недострой ? тогда да не ушел и вероятно уже не уйдет с рынка так и останется "памятником". так же есть построенный нелеквид на который и ранше цену сбрасывать нужно было не то что сейчас.
и что ? вы лично мне что предложите (в моем районе 2 заселенных монолита 2006 и 2007 годов в которых квартиры появляются реже чем в сталинках на вторичке и три недостроя) ? перебраться в новый район в дерьмовый дом который даже при росте цен распродать не смогли ?
Это вы понять не можете что девелоперу не выгодно морозить бабки в построеном доме, он гораздо больше заработает вложив их в новый проект.
объясните мне экономический смысл держать кеш в бетоне и зарабатывать на росте стоимости , если можно зарабатывать и на росте стоимости и на строительстве ?
Морозить средства И еще при этом !!!! влезать в долги под дикие проценты !
это что за бизнес такой ?

каша какая то  ;D  , что я лично вам должен предлагать ,да мне до пилотки где вы живете у что у вас за  район в котором построено целых 2 дома , это что за район , сколько его площадь , три гектара ?  

Впрочем прогресс радует , вдруг оказалось что инвестиционый бетон есть , раньше ведь рассказывали , чито его нету , типа открыли продажи и "нефтяники своим детям" все скупили .потом правда стали говорить , что инвестиционого бетона 3% , 5% .. теперь вот оказалось что инвестиционый бетон есть , его полно , но он не той системы , находится не там ....  ну короче банальная клоунада .. так как до всех начало доходить что происходит на рынке , что начинает переть бетон из под залога , что если его вывалить на рынок то будет просто коллапс , тогда даже до последнего  почетного дауна дойдет , что это пузырь , что никакого платежеспособного спроса по нынешним ценникам  на такое КОЛИЧЕСТВО бетона нету и в помине и будет банальная уценка бетона  в разы  , чтоб он смог сойтись с массовым платежеспособным спросом , так как больше НИКАКИХ путей по получению кэша из бетона НЕТ , банкам  бетономусор больше НЕ НУЖЕН  ;D

Цитата: Просто инвестор от 07.11.2008 19:43:17
8-10% это дикие проценты ? А бетон дорожал на 40-60%.
Простая как мычание операция - заложить бетон давала верных 20%-40% годовых просто из ничего, практически без усилий. Банки в очередь выстраивались чтоб кредитовать под эту схему. Раз уж даже физиков кредитовали под 100% розничной! цены недвиги (программы без первоначального взноса) то девелопов под недвигу просто деньгами засыпали.

Можно конечно верить, что девелопы устояли перед соблазном иметь на халяву без усилий 20-40% годовых, но судя по тому, как они резко оказались в долгах при их то норме прибыли, заклад бетона имел место быть.

еще раз чем выгодней ваша схема моей? если продать бетон и построить новые дома ?
кредит брать не нужно - расходов нет, все средства свои от реализованного дома
новые дома прибавилит те же 40-60% что и старый который я уже продал, но при этом я еще и заработал на строительстве (как тут говорят не менше 500%)
вы вероятно не учитываете что кредит дают не на всю сумму залога(захомяченного) а на часть...

Цитата: alladin от 07.11.2008 20:01:40
еще раз чем выгодней ваша схема моей? если продать бетон и построить новые дома ?

Извини, но ты похоже альтернативно одаренный.
Выгоднее на (%% роста бетона - %ставка кредита) * плечо процентов.
Причем для этой выгоды не нужно ничего строить. Просто прокредитоваться

Цитата: alladin от 07.11.2008 20:01:40 вы вероятно не учитываете что кредит дают не на всю сумму залога(захомяченного) а на часть.

А ты не учитываешь кредитное плечо.
Допустим есть одна квартира.
Закладываем её, добавляем 20%, берем еще одну.
Закладываем её, добавляем 20%, берем еще одну.
Закладываем её, добавляем 20%, берем еще одну.
Закладываем её, добавляем 20%, берем еще одну.
Закладываем её, добавляем 20%, берем еще одну.

В результате имея одну квартиру и денег еще на одну имеем 6 дорожающих квартир !
Этож мать... больше 100% годовых !!!

Цитата: alladin от 07.11.2008 20:01:40
еще раз чем выгодней ваша схема моей? если продать бетон и построить новые дома ?
кредит брать не нужно - расходов нет, все средства свои от реализованного дома
новые дома прибавилит те же 40-60% что и старый который я уже продал, но при этом я еще и заработал на строительстве (как тут говорят не менше 500%)
вы вероятно не учитываете что кредит дают не на всю сумму залога(захомяченного) а на часть...

Вы какой то странный , вам действительно не ясно , что если выставить ВЕСЬ бетон в продажу , то рынок РУХНЕТ , вам чего это не ясно , КТО ВЫКУПИТ это количество , вот и занимались люди в теме , тем чтоб  на рынок в свободную  продажу шел бетон в ГОМЕОПАТИЧЕСКИХ дозах , так как только на НИХ  можно дуть пузырь  8)  схема как это делать только ОДНА , это сливать большую часть  бетона в залог , собственно по этой схеме еще и прекрасная норма прибыли была , залог то постоянно дорожающий .. чего вы долбитесь , если уже сейчяас что в МСК что в СПБ строят  БОЛЬШЕ чем при совке , то как это количество можно распродать на рынке ?

Цитата: alladin от 07.11.2008 19:29:05
новострой - это недострой ? тогда да не ушел и вероятно уже не уйдет с рынка так и останется "памятником". так же есть построенный нелеквид на который и ранше цену сбрасывать нужно было не то что сейчас.
и что ? вы лично мне что предложите (в моем районе 2 заселенных монолита 2006 и 2007 годов в которых квартиры появляются реже чем в сталинках на вторичке и три недостроя) ? перебраться в новый район в дерьмовый дом который даже при росте цен распродать не смогли ?
Это вы понять не можете что девелоперу не выгодно морозить бабки в построеном доме, он гораздо больше заработает вложив их в новый проект.
объясните мне экономический смысл держать кеш в бетоне и зарабатывать на росте стоимости , если можно зарабатывать и на росте стоимости и на строительстве ?
Морозить средства И еще при этом !!!! влезать в долги под дикие проценты !
это что за бизнес такой ?

А почему вы считаете, что его не достроят? В любом ведь случае девелопер за него деньги получил сполна и они у него на достройку должны быть. Если их нет, он их или украл или размазал по массе новых проектов, котрые сейчас гораздо в более ранней стадии. И единственный его шанс не нарваться на скандал сейчас эти новые обьекты продать за любую цену, а почти достроенные достроить. Себестоимость строительства этого бетона не более 50000 тыс за метр, соответственно достройка не более 15-20 тыс за метр, не такие уж и большие деньги. В самом крайнем случае "назначат" нового девелопера который достроит за бюджетные деньги или за счет нераспроданной площади. Желающих навалом будет, поскольку у всех простой.

Цитата: alladin от 07.11.2008 18:18:58
вот например на западе не продают котлованы, продают уже готовое жилье и чаще всего даже с отделкой. Вы хотите сказать что инвесторы которые финансируют всю эту кухню ДО продажи дома конечному покупателю - это все надуватели пузыря и нах. не нужны ?
А на чиь деньги строить тогда ? !!!
ПИФ он на то и создан чтобы аккомулировать свободные средства и ИНВЕСТИРОВАТЬ их в экономику, чем вам не понравилась инвестиция в стройку ? что в этом плохого ? может и в заводы не нужно инвестировать ? и в сельское хозяйство ?
У нас наоборот не развита система инвестиций в экономику, а вы радуетесь танцуя на ее костях.

нда ... "разруха не в клозетах, а в головах" проффесор Преображенский.

Мое скромное мнение, что инвестор, который финансирует всю эту кухню немного рискует Даже в США. И если ПИФ финансирует стройку по себестоимости далекой от реальности (выше 30 000 тыс.руб/м2) так вкладчиков этого ПИФа даже жалеть совестно. Я понимаю, надутый рынок, может и прокатит, но не вечно и пенять тут не на кого будет.

Цитата: esperanto
Ну да, прикольно. Но самое интересное не это. Самое интересное то, что на этом проекте avanturist.org, который изначально заявлялся как про-российский, гонят явную антироссийскую чушь про падение российских рынков. Стоит задуматься, на чью мельницу воду льют.

Да не волнуйтесь вы, народ российский он умный. Он ведь выйдет на улицу, посмотрит - там стройка кипит вовсю. Заглянет в газету - а там объявлений масса, требуются мол на стройки жилья каменщики и прочие крановщики с бетономешателями в количесивах неимоверных. Зайдет в агенство - а там очередь в стопиццот человек, с чемоданами денег все и друг друга бъют, стараются без записи на просмотр квартиры попасть, и аукционист с молотком вещает - "очередь на ознакомление с картинкой замысла будущего проекта "Великие сорокаэтажки" в следующем месяце продана!". И поймет народ российский, что смешны все эти ироды с avanturist.org и 700metr.ru . А смешных зачем слушать? Так что в порядке все, Россию не обманешь, можете спать спокойно, зло будет автоматически наказано!

Неужели вы никак не видите очевидного. Почитайте ещё раз этот туманный прогноз от сентября 2007 г и сравните. За этот год квартиры подорожали до 60%, а вы всё ждёте падения на 40%. Даже если оно и произойдёт оно всё равно будет дороже на 20 % по сравнению с ценами 2007 г.
А пока цены в рублях только растут. Хоть и не много. Но это всё сезонно, каждый год 6-9 месяцев рост, потом 6-9 месяцев не большое снижение или на одном месте. Дальше очередной скачок.
У меня знакомый купил в июне 2007 самую на тот момент дешёвую однушку, на 1 этаже за 2470 000 руб. Так вот такая однушка сейчас по 4200 000 руб. Ну даже если она и упадёт до 3500 000 он всё равно будет в плюсе.
И пока вы тут сидите с рублёвыми депозитами под 12% и ждёте этого ВЕЛИКОГО ПАДЕНИЯ, он взял ипотеку под эти 12% и практически её досрочно погасил.
Вот и делайте вывод.

Да это у вас экономистов совсем не лады не с математикой не восприятием информации. Авантюрист пишет не о будущих ценах, а по отношению к прошлогодним ценам.

В качестве резюме приведу примерный график ожидаемого движения цен на жилье в 2007-2010:
01.09.2007-01.11.2007 - рост до 110-115% от цен августа 2007
01.11.2007-15.03.2008 - падение до 75-80% от цен августа 2007
15.03.2008-01.09.2008 - рост до 90-95% от цен августа 2007
01.10.2008-01.07.2009 - падение до 60% от цен августа 2007
01.07.2009-31.12.2010 - возобновление инфляционного роста до 65-70% от цен августа 2007
Изучайте лучше материал своего ГУРУ
http://glav.su/column/3/source/1433
А потом будете дискутировать

А теперь сравните с анализом рынка и найдите совпадение с прогнозом.