Рынок недвижимости: состояние и перспективы

http://www.irn.ru/articles/16717.html
Открыта биржа для перепродажи недостроенных домов

Спокойствие.
Сейчас пошло только начало перелома тренда, начиная с октября падение идет по 0.5% в неделю, в ноябре будет 1% в неделю, в декабре 1.5-2%. К Новому году метр официально подешевеет на 10-15% от цен сентября 2008.

С января по март темпы снижения будут нарастать, и в марте-апреле начнуться паник-селлы с падением по 5-6% в неделю. К апрелю стоимость метра снизится официально в среднем на 30-40% от цен сентября 2008. К октябрю 2009 - на 50-60%.

Фактор практического отсутствия ипотечных покупателей начнет влиять к Новому году.
Фактор начала реализации банками залоговых квартир - весной 2009 года.

Все ИМХО, конечно.

Продажи квартир ипотечников повлияют разве что на психологический фактор общего состояния рынка, который повлечет паник-селлы, также как массовая истерия в марте-апреле 2006 повлекла истерические покупки.

Я имею в виду продажи тех залоговых квартир в банках, под которые девелоперы брали кредиты.

Цитата: yucki
вот тут часто говорят об обильной распродажи залоговых квартир. а ипотечники дураки все да? если в суде доказать что залог - единственное жилье, или если там ребенок прописан - хрен банк ее продаст. с новостроем отдельная песня. ну продадут квартир 500 - на что это повлияет то? можно конечно предположить, что люди как бараны понесут свои квартиры на подарок банку... да и таких у которых кредит кретичен по отношению к залогу - не так уж и много ..

Это откуда же такие сведения. Как мне помнится, выселить вас из чужой квартиры (а ипотечная квартира не является вашей) за неуплату легче легкого, и никакие дети не помогут .Вы, похоже путаете ее со своей собственной, которую действительно нельзя отобрать за долги, если она единственная.

как это не моей? - если она у меня в собственности?

Цитата: Serg_Piter от 26.10.2008 18:25:44
Как мне помнится, выселить вас из чужой квартиры (а ипотечная квартира не является вашей) за неуплату легче легкого, и никакие дети не помогут .

Ипотечная квартира является собственностью ипотечника. У банка она просто в залоге. Продать не так просто. Нужно либо согласие собственника, либо решение суда.

Цитата: yucki от 26.10.2008 18:34:07
как это не моей? - если она у меня в собственности?

У Вас собственность в залоге, то есть Вы не имеете прав на нее, вы не можете ее продать, сдать в аренду, ликвидировать или испортит без разрешения банка.

да, не имею в аренду сдавать и продавать, но и банк ее тоже просто так продать не может - он не собственник. но право на квартиру у меня
MDY верно пишет

В промышленном мире наступила полнейшая депрессия. Свободные деньги стали редки, можно сказать, вовсе исчезли. Капитал, испуганный пошатнувшейся торговлей и общим денежным положением в стране, глубоко ушел в свои тайники – в банки, подвалы, чулки и кубышки. Страна, казалось, летела в пропасть. Впереди уже маячила война с Югом или его отпадение. Нервная лихорадка охватила всю нацию. Люди выбрасывали на рынок все свои ценности, лишь бы раздобыть наличные деньги. Тай уволил из своей конторы троих служащих. Он старался экономить на чем только можно и пустил в оборот все личные сбережения, лишь бы спасти вложенный в бумаги капитал.

Т. Драйзер

тык господа хитрож..е ипотечники, читаем, думаем

Цитата: Ghworg от 26.10.2008 17:59:24
Спокойствие.


С января по март темпы снижения будут нарастать, и в марте-апреле начнуться паник-селлы с падением по 5-6% в неделю. К апрелю стоимость метра снизится официально в среднем на 30-40% от цен сентября 2008. К октябрю 2009 - на 50-60%.

Фактор практического отсутствия ипотечных покупателей начнет влиять к Новому году.
Фактор начала реализации банками залоговых квартир - весной 2009 года.

Неее...К февралю улетят цены минимум на 60% от цен сентября 2008 года..

Цитата: Wit от 25.10.2008 22:14:15
Ещё раз повторю, не учитываем одного - ЖАДНОСТЬ. (Пример. В июне базар был завален черешней. Её продавали прямо с вёдер, с ящиков. Но НИКТО не продавал дешевле 100-120 руб. Черешня гнила, портилась, но цену никто не снижал - психология одинаковая).

В конкретном случае-РН- жадность не поможет ни пол-раза..Черешня была конкретного чела, а вот кредиты-банковские, и банки давным давно научились их получать с самого хитропопого заемщика.А тут еще государство со своей полиикой соцзаказа на доступное жилье..Поэтому -вилы девелоперам-рылторам. Никто не поможет.Ну и само собой-не пожалеет..

Москва.

Офисно складской центр. Напротив столовой растяжка на здании "Это здание продается тел..." (висит с начала лета). На дверях столовой два объявления: "Продется этаж..." (висит около месяца) и второе с отрывными телефонами "Сдаются офисные помещения..." - за неделю ни одного телефона не оторвано.

Бензоколонка. Магазинчик при бензоколонке пуст. Рядом мойка. На мойке только ее хозяин и один работник. Спросил у хозяина:
- А что будет в магазинчике?
- Ничего не будет. И мойки тоже скоро не будет - аренда высокая.

Comrade88

в этой статье даже нет ссылки на статьи из законодательства..
но я со 100% уверенностью говорю вам, что в нашей стране ребенка в никуда выписать не возможно. постараюсь на недельке законодательно обоснование дать. по поводу ситуации без ребенка - здесь 100% выигрыша дела нет - будет зависить от того как юрист процесс вести будет и прочих условий..
а если банк не согласен прописывать ребенка - идем в другой банк - иначе будут трудности и с оформлением в школу, детсад, лечением

Цитата: GkP от 26.10.2008 13:29:15
Вот это новость!!!:)
Судя по всему, Вы тут человек новый и может быть не в курсе, что многие темы уже здесь "обсасывались", и не раз. А по сему, что бы в очередной раз не начинать "сказку про белого бычка", хотелось бы услышать от Вас, что именно Вы вкладываете в понятие "пузырь". И на основании каких данных Вы утверждаете, что "пузырь еще не надулся". Критерии?

Есть несколько критериев того, что по России пузырь еще не надулся.

Критерий первый.
Разбежка между Москвой и среднероссийскими ценами примерно в 10 раз. При том, что средние зарплаты по Москве и по России в 10 раз не отличаются.
Тенденция такова, что цены в провинции ростут вслед за Москвой, но медленнее, и в среднем по России процесс роста продолжаться будет еще очень долго.

Цитата: esperanto
Основная проблема в том, что обычный средний человек, которого государство один раз надуло с индексацией советских вкладов, второй раз надуло при дефолте 1998, и третий раз надует, если не сможет обеспечить стабильность цен сейчас, так вот, человек после такого потеряет всякое доверие к государству. Негативных последствий для государства очень много от этого, поэтому скорее всего на этот раз государство отнесется к проблеме серьезно и начнет поддерживать недвижимость так же как и банковский сектор

А почему это вас так взволновало обеспечение "стабильности цен" государством именно сейчас, а не в 2004, не в 2006 и не в 2007 годах, когда цена на жилье  удваивалась?

На сей раз никакого дефолта государства не будет.

Будет дефолт жадности и алчности спекулянтов на рынке жилья и дефолт глупости отдельных ипотечников.

Цитата: yucki от 26.10.2008 20:16:57
Comrade88
но я со 100% уверенностью говорю вам, что в нашей стране ребенка в никуда выписать не возможно. постараюсь на недельке законодательно обоснование дать...
а если банк не согласен прописывать ребенка - идем в другой банк - иначе будут трудности и с оформлением в школу, детсад, лечением

Вообще-то , согласно ГК местом жительства ребенка считается место жительства одного из родителей, и спрашивать разрешения банка не нужно, а отказ в регистрации можно обжаловать в суде.
А вот насчет невозможности выселения ипотечника с ребенком - очень сомневаюсь, тем более что прецеденты такого выселения были. В противном случае никто бы ипотеку не платил, а в банках-то не дураки сидят, чтобы необеспеченные кредиты выдавать.

Цитата: esperanto
Тогда как раз совпал крах экономики (дефолт) и обвал рынка недвижимости.
Так что это только лишний раз подтверждает правило, что в долгосрочной перспективе "как ведут себя цены на недвижимость, так ведет себя и вся экономика государства". Исключений из этого правила я лично не знаю. Можете - приведите.

Нифига, ничего там не совпало. Сначала случился кризис и дефолт, потом начали падать цены и минимума они достигли уже в 1999 году летом, когда в экономике весь негатив уже был преодален.
http://www.bsn.ru/ar…ytics/3569



Вообще то естественно, что когда экономика растет растет и недвижимость, а во время депрессий недвижимость дешевеет. Но из этого не следует, что если недвижимость дешевеет по причине прорыва пузыря в экономике все будет плохо.

Serg_Piter

были? а я читала что всего несколько квартир было реализовано с торгов и там ничего про детей.
можно ссылку на прецендент?

почему это не платил бы? что очень хочется по судам таскаться всю жизнь или бегать? у меня вот например косяк банка в договоре - и квартира сейчас временно не в залоге получается - я же не кидаюсь ее продавать и бежать куданить с этими деньгами) банки же и на прошлое проверяют.. со всех сторон проверяют))
более того - кроме банка никто не видит что она у меня в ипотеке   новострой.. стадия оформления документов...


Ted
ребенка нельзя просто так разрегестрировать, если его некуда зарегеситрировать...

Запостю-ка я сюда часть своего поста с ветки МЭК (14 Август 2008, 03:11:33) - касательно недвижки.

весь пост здесь: http://glav.su/forum….9000.html

Недвижка.

Собственно из-за чего все и начинало излагаться. Реализуется нацпроект "доступная недвижимость". Цель - выйти на уровень строительства 1 кв.м/чел. в год (могу немного перевирать). Если мне не изменяет память, еще до выборов Дима Медведев под телекамеры отрапортовал ВВП о том, что проект полностью реализован. Многие (если не все), наверное, сильно удивились. Но похоже, что это действительно так.

Для начала - маленькая ремарка. Как справедливо указывалось в Вашем прогнозе - рынки недвижимости начинают валиться по всему миру. Два маленьких НО. В СЗМ, в отличие от РФ, спрос на недвижимость в значительной степени удовлетворен. Т.е., если создать в РФ мощный строительный кластер - это будет долгоиграющая пластинка, соответствующая структуре конечного спроса на многие десятилетия. И второй момент - совершенно справедливо указывается, что нормальная стоимость недвижимости составляет 3-5 СГД. А вот каков будет СГД после отвязки от $, и в каких единицах он будет измеряться - вопрос из области вероятностей. Т.е. само по себе создание адекватного потребностям экономики строительного кластера - это, безусловно, гуд + один из столпов устойчивости БУДУЩЕЙ денежной системы. Вопрос в том, кто оплатит банкет?

Процесс резкого подорожания недвижки у нас начался ~ в 2002 г. (могу несколько ошибаться, но это непринципиально - так что сильно не пинать). Я не скажу сейчас, был ли процесс изначально управляемым государством (вряд ли) или спонтанно-объективно-спекульским (вероятнее) - не суть важно. Примем за гипотезу, что все-таки спонтанным.

А что же государство? В определенный момент, наблюдая все это безобразие, принимается вполне логичное решение: если не можешь противодействовать процессу - возглавь его! Цены на недвижку начинают скакать чуть ли не на 100% в год. Тем самым русским по белому всем заинтересованным сторонам показывается, какую отрасль экономики инвестору необходимо занести в записную книжку на букву А (Абагащение). Кто же эти "заинтересованные стороы"?

Физики. На первых этапах это были в т.ч. физ. лица с доходами выше среднего, затем - с большими доходами, после - с о-о-о-чень большими доходами. Здесь стоит отметить, что почти все вышеперечисленные граждане были владельцами т.н. "черных" (серых) капиталов, приобретеннх в 90-х и начале 2000-х (а других тогда практически не было). Почему я говорю именно об этих категориях и именно в этом порядке? Да потому, что при росте цен на 100% и средней ставке по банковским вкладам в означенный период не более 15% никто другой из физиков СКОПИТЬ на недвижку не имел возможности (при таком росте не успеть). И второй момент - малообеспеченные слои процесс взлета цен практически не задел, поскольку как до подорожания, так и после него недвижимость в основной своей массе они приобрести не могли (исключение - размены + редкие случаи клинической ипотеки, но на то и банки, чтоб чувствовать). Итого - развитие строительного кластера "сожгло" черные капиталы и уничтожило лишний денежный навес над экономикой (заметьте - никого не расстреляли, все добровольно). А ведь Сталин после ВОВ, насколько я помню, производил изъятие избыточной денежной массы. Времена меняются. Никакого правового нигилизма.

Юрики. Здесь все ясно. Наблюдая рост рынка по 100% в год, какой нормальный юрик не захочет приобщиться. И ведь приобщились! Многие. И немалая часть из них была владельцами ... гораздо бОльших... но тоже черных капиталов. Ничего не поделаешь - все для фронта, все для победы. И без заградотрядов. По собственной воле.

Честные чиновники, которые просто копили. Без комментариев - тут и физики, и юрики... в общем - смешались в кучу кони, люди. Важно, что наблюдая всю эту вакханалию с ростом цен, они тоже оказались патриотами. И поучаствовали копейкой в развитии стройиндустрии.

Ну и на сладкое - иностранные инвесторы. Вот здесь никакого меркантилизма. Просто, углядев такой островок демократии, ощутили чувство сопричастности. Кстати, эти иностранные инвестиции - именно что прямые.

В общем, ответ на вопрос "где деньги, Зин?", я думаю понятен. Главное было продемонстрировать безудержный рост, а уж люди подтянутся. Жадность непобедима. Дальнейшее - детали.

Когда стал иссякать наличный спрос - его подпитали ипотекой. После начала кризиса ликвидности и закрытия зарубежного финансирования знамя подобрали крупнейшие госбанки + АИЖК. В настоящий момент именно они (т.е. государство) полностью контролируют рынок, одной рукой раздавая ипотечные кредиты и выкупая закладные, а другой - подпитывая ликвидностью застройщиков. С подводной лодки уже никуда не деться - мощности созданы.

После отвязки рубля от $ будет введен вменяемый налог на избыточную недвижимость. Тем самым будут сожжены остатки черных капиталов - в лице "подъездных" инвесторов.

Ну и в завершение. О ценах. С учетом всего изложенного - я сомневаюсь, что падение цен на недвижимость произойдет ДО момента отвязки рубля от $. Непереоцененное жилье - слишком лакомый кусок для мечущихся горячих капиталов. Получим второй пузырь. Оно надо? И второе - недвижка действительно будет стоить вменяемых денег (3-5 СГД, +- километр), но каков будет этот СГД в сегодняшних рублях - я бы сказать не взялся. Неизвестно, как будет развиваться кризис. Возможно, мы будем вынуждены инфлировать рубль параллельно $ 1-2-3-... лет. Нетрудно представить, что и размер СГД будет существенно меняться.