Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: sir66 от 26.10.2008 00:13:58
Ну хорошо, давайте прикинем кто эти инвесторы и какие у них могут быть проблемы. Что приходит в голову:

1. Бизнесмены

2. Инвесторы-частники

3. Чиновники-корупционеры.

Не аргумент.
Вдумайтесь, в США кризис начался ИПОТЕЧНЫЙ (практически 80-90% покупаемого жилья - ипотека, а в России ипотека занимает где-то 2%).Так вот в США цены на недвижимость упали от 14-25% максимум, в восточной Европе, где ипотека была не развита, коррекция цен не превышает 10%. Так проведите аналогию.
Следовательно количество квартир, которые могут быть выброшенны на рынок не так уж и много, чтобы его обрушить, тем более, что это выгодно только простым людям. И не забывайте о том, что многие копившие на квартиру имеют, скажем, 50-70% стоимости от квартиры, которые не могли воспользоваться ипотекой по причине "серых" зарплат, они то уж ждать не будут падения ещё больше, как только цены чуток снизятся до их накоплений, начнут брать. А теперь представте, что из-за хомячества, которое сейчас набирает обороты, строительство нового жилья в ауте, соответсвенно предложения будет гораздо меньше. Думаю результат очевиден.

Изменение объема вторичного рынка типового жилья в % к прошедшей неделе: минус 3,32 %, изменение цен за неделю - минус 0,9%. Средняя цена предложения 1 кв. метра по рынку в целом за прошедшую неделю 7151 $ за 1 кв.м.
Когда же вы ждете резкого падения?

Цитата: Dimetrius от 26.10.2008 01:31:40
Изменение объема вторичного рынка типового жилья в % к прошедшей неделе: минус 3,32 %, изменение цен за неделю - минус 0,9%. Средняя цена предложения 1 кв. метра по рынку в целом за прошедшую неделю 7151 $ за 1 кв.м.
Когда же вы ждете резкого падения?

Казалось бы -0.9% за неделю это мало.
Давайте смотреть, в году как известно ~52 недели, если изменение цены продолжится такими темпами, то что будет через 2-а года? А будет вот что:
((100% - 0.9%) / 100%)^104 * 100% = 39% от текущей цены.
Или падение в 2.5 раза.

Падение в 2.5 раза за 2 года - это как? Много? Мало? Обвал? А может незначительная коррекция?

ПС. Набег риэлторов, не иначе.

Цитата: Dimetrius от 26.10.2008 00:52:02
Не аргумент.
Вдумайтесь, в США кризис начался ИПОТЕЧНЫЙ (практически 80-90% покупаемого жилья - ипотека, а в России ипотека занимает где-то 2%).Так вот в США цены на недвижимость упали от 14-25% максимум, в восточной Европе, где ипотека была не развита, коррекция цен не превышает 10%. Так проведите аналогию.
Следовательно количество квартир, которые могут быть выброшенны на рынок не так уж и много, чтобы его обрушить, тем более, что это выгодно только простым людям. И не забывайте о том, что многие копившие на квартиру имеют, скажем, 50-70% стоимости от квартиры, которые не могли воспользоваться ипотекой по причине "серых" зарплат, они то уж ждать не будут падения ещё больше, как только цены чуток снизятся до их накоплений, начнут брать. А теперь представте, что из-за хомячества, которое сейчас набирает обороты, строительство нового жилья в ауте, соответсвенно предложения будет гораздо меньше. Думаю результат очевиден.

В  восточной Европе на было такого пузыря как в Росиии и там недвижимость не использовалась, как средство сохранения и преумножения сбережений так активно как у нас. Кроме того, Вы можете заметить, из 3-х случаев приведенных мной только 1 связан с ипотекой.

Ипотечные кредиты выдавались и без белой зарплаты.

Строительство нового жилья в ауте не от отсутствия спроса, а потому, что некоторые блатные застройщики вкупе с чиновниками подмяли под себя все площадки и от непомерных обременений застройщиков. Помню что в конце 90х после тогдашнего кризиса все обременения были на некоторое время сняты. Отсутствие денего и спроса заставит систему рано или поздно сделать то же самое.

Цитата: sir66 от 26.10.2008 00:26:51
Так вот, кредиты под недвижимость берутся крайне редко.

Уж извините - не глупость.
1. Покупка в лизинг будет доступна года через 2. Тема хорошая, но пока цены кусачие.
2. Стоимость аренды не упадет. С чего бы это вдруг администрации пересматривать условия, а коммерсантам - тем паче. Вы давно помещение подбирали? Удобных площадей не так много. Да и не столь высока эта стоимость, если производство работает. Скорее вопрос в вложениях в ремонт, инфраструктуру и т.д. Смысл вкладывать в обустройство чужого здания? Сегодня вложил, а завтра попросили. Заводы в основном в городе.
3. Берут ли кредиты вообще? Вопрос интересный. Т.е. вы в серьез думаете, что вся эта модернизация идет исключительно на заработанные бабки? Представляете себе директора, который отстегнул пару-тройку мегабаксов за станок со сроком окупаемости 7 лет? Да он скорее удушит. А  завод с кешем в мегабакс? Мы ж все по предоплате работаем т.е. на бабки заказчика. Своих средств практически нет. Деньги в обороте. Берут в лизинг или в кредит. Платят с работы станка.
4. А под что завод возмет кредит? Под оборудование, под здание, под землю. Бофе у завода ни чего нет. Теперь предположим, что завод решил перенести площадку в Парголово (из центра). Или предположим - поставил парочку пиндосских станков с ЧПУ. Можно, конечно, сидеть на попе ровно и не дергаться. Что-то восстанавливать из оборудования, что-то выводить... Но так заказы не сделаешь. Авиапром и ракетчики растут изо всех сил. Станки изношены, людей-спецов для старых станков нет. Т.е. технологии утерялись по факту. Они просто вынуждены были обновлять парк. Заменяют людей автоматикой.
5. Теперь давайте к практике. В пятницу узнал, что Псковский Севкабель отправил персонал на неделю в неоплачиваемый отпуск. Вот мне до жути интересно, что ж такого с заводом, который имеет уйму постоянных заказчиков в разных секторах промышленности и держит значительный сегмент рынка страны?

Цитата: Wit от 25.10.2008 22:14:15Ещё раз повторю, не учитываем одного - ЖАДНОСТЬ. (Пример. В июне базар был завален черешней. Её продавали прямо с вёдер, с ящиков. Но НИКТО не продавал дешевле 100-120 руб. Черешня гнила, портилась, но цену никто не снижал - психология одинаковая).

рынок черешни не завязан настолько на кредитных деньгах как рынок недвижимости (а этот с обеих сторон: и потребители и строители) + рынок черешни мало волнует государство, а вот с недвижкой совсем другая песня. Так что достаточно будет одной воли государство и чья-то там жадность быстро отойдёт на второй план, как это делается в современной России нам уже многократно продемонстрировали. Для тех кто совсем не понимает - см Китай, мы встаём на те же рельсы что и там и дальше будет только по нарастающей. Хватит, наигрались в свободный бесконтрольный рынок, к чему это приводит сейчас отчётливо видим по экономическим сводкам (на новости уже не похоже) из окружающего мира, да и сами хапнули неплохо, недвижка как яркий пример этого. Сейчас только будут поддерживать на сдутии, чтобы пузырь с грохотом не разорвало и не похоронило всех участников под ним.

Цитата: iz_kirova от 26.10.2008 02:02:53

5. Теперь давайте к практике. В пятницу узнал, что Псковский Севкабель отправил персонал на неделю в неоплачиваемый отпуск. Вот мне до жути интересно, что ж такого с заводом, который имеет уйму постоянных заказчиков в разных секторах промышленности и держит значительный сегмент рынка страны?

Может срабатывают стереотип поведения как в 98-м.
Когда деньги хомячили со страшной силой и друг перед другом корчили банкротов.

http://www.orsi.su/c…mpanii.pdf
Ознакомтесь, для проформы! При более внимательном рассмотрении ресурса откроется что создан он  без году неделя назад, чтоб с молотка запускать то  что  "строителям" тянуть не под силу с помощью продажи прав

Цель  - построение открытого рынка долговых обязательств предприятий строительного комплекса г. Москвы и Московской области, сопряжённого с механизмом действенного контроля со стороны широкого круга участников этого рынка.

Для достижения этой цели в рамках проекта решаются следующие задачи:

   * Создание механизма регуляции рынка силами его участников;
   * Повышение степени открытости и прозрачности строительного комплекса Москвы;
   * Увеличение притока инвестиций в контролируемую, а, значит, прогнозируемую среду;
   * Формирование механизма трансформации долгов в инвестиции.

Затея в том что спасение утопающих- дело рук самих утопающих. Произойдет перераспределение прав между "играками"  Богатые выкупят бедных и рынок "удержат"  

Единственное что может способствовать падению это чья то паника с последующим мощным сливом "бетона" но думается мне что скорее паникёра сольют в бетон нежели чем позволят демпингнуть по бетону.

Цитата: Dimetrius от 26.10.2008 01:31:40
Изменение объема вторичного рынка типового жилья в % к прошедшей неделе: минус 3,32 %, изменение цен за неделю - минус 0,9%. Средняя цена предложения 1 кв. метра по рынку в целом за прошедшую неделю 7151 $ за 1 кв.м.
Когда же вы ждете резкого падения?

а мы никуда и не спешим  :D
допустим есть денюжка на покупку квартирки. Несем на вклад в ВТБ 10,5 % годовых +46,8% годовых от падения
PS время теперь играет на Нашей стороне.
И квартира уже не так важно , как не потерять работу Многие большие компании закрыли прием новых сотрудников вообще  ???

Цитата: jeka от 26.10.2008 09:56:59

И квартира уже не так важно , как не потерять работу Многие большие компании закрыли прием новых сотрудников вообще

Значит скоро мы увидим 50 баксов за метр одного среднестатистического, московского, обосцанно-туберкулёзного, неотапливаемого(кризис) хруща!  Все думали, что бетонометры-это вечная ценность!  Однако озлобленно-голодные и безработные москвичи по 7000 баксов за метр скоро платить не смогут.
Ипотека-ёк, работа-ёк, накопления-ёк, занять у других-ёк, нефтядолляры-ёк(до 8 долл.бар.)!
Скоро и по 50 баксов за метр будет казаться страшно дорого! Смех!

Цитата: Игорь от 26.10.2008 06:33:28
рынок черешни не завязан настолько на кредитных деньгах как рынок недвижимости (а этот с обеих сторон: и потребители и строители) + рынок черешни мало волнует государство, а вот с недвижкой совсем другая песня. Так что достаточно будет одной воли государство и чья-то там жадность быстро отойдёт на второй план, как это делается в современной России нам уже многократно продемонстрировали. Хватит, наигрались в свободный бесконтрольный рынок, к чему это приводит сейчас отчётливо видим по экономическим сводкам (на новости уже не похоже) из окружающего мира, да и сами хапнули неплохо, недвижка как яркий пример этого.

Угу, это точно. Только пока что вопрос не в том, чтобы поддерживать пузырь на сдутии, а в том, чтобы не давать ему надуться. В ближайшее время в недвижку народ очень сильно ломиться будет и цены взвинчивать, потому что больше сбережения вкладывать просто не во что. Золото падает, акции падают, нефть падает, а недвижку по крайней мере детям подарить можно. Так рассуждают в основном россияне, и задача государства - не сделать пузыря. Пока что почти нигде кроме Москвы в России пузыря нет. А Москва это не Россия. Государство должно обеспечить стабильные цены на рынке недвижимости (на уровне инфляции и не более того), иначе по России начнут взлетать цены как в Москве.

Цитата: sir66 от 25.10.2008 21:43:12
А чего с ними будет если цены на их квартиры в 2 раза упадут? У них как минимум 30% уже выплачено (начальный взнос), у многих начальный взнос больше 30%. Многие уже что то успели выплатить (часто люди гасят кредиты с опережением графика). Многие брали кредиты не на пике, а 3-4 года назад когда цены на квартиры были другими их тоже проблема залога не коснется. Остается небольшое количество тех ипотечников, кто взял кредит на пике и пока ничего кроме процентов еще не выплатил. Им нужно по сути как то где то изыскать 20% от стоимости из кватриры, а это максимум 40-50 тысяч, уж как нибудь найдут или с банком договорятся.

Вы как будто в другой стране живете Основные кредиты люди берут в сумме до 20 тысяч долларов. Сделки в основном по обмену идут. Даже 20 тысяч долларов это ОГРОМНАЯ сумма для среднего человека в России. А вы тут оперируете 40-50 тысяч как с куста

Цитата: Dimetrius от 25.10.2008 23:41:16
.... Так сколько по вашему мнению будет таких квартир, которые смогут обрушить рынок недвижимости.....

А Вы посмотрите на каких объёмах поледнее время падают РТС и ММВБ! Мизерные!!!! Так что объемы будут не так и важны. Важен будет тренд и сопутствующая ему истерика.

Цитата: Dimetrius от 25.10.2008 23:41:16Поймите, если вы вкладывали деньги в недвижимость для получения прибыли, то это наверняка "лишние" деньги.....

Деньги лишними не бывают. Финансовый кризис, очевидцами, которого мы являемся, очередной раз доказывает эту прописную истину

Цитата: Dimetrius от 25.10.2008 23:41:16....с которыми не знали, что сделать, чтобы сохранить, и уж тем более не будете эту квартиру продавать в 2-3 раза дешевле чем брали.

Сразу не будут. Для начала попытаются выдернуть хоть какую-то прибыль, затем, вернуть, что вложили, ну а потом в истерике будут выдёргивать хоть что-нибудь от того, что осталось

Цитата: Dimetrius от 25.10.2008 23:41:16
Так, что скорей всего их будут держать до лучших времен. Кушать она не просит.

Аккурат до введения дифференцированного налога не недвижимость, до того как она попросит покушать.

Цитата: Dimetrius от 25.10.2008 23:41:16
А из-за снижения строительства новых домов дефицит жилья в нашей стране будет только повышаться, что приведёт к очередному скачку цен. Посмотрите вокруг (кроме Москвы), 80% жилья, это дома это уже развалюхи, которые скоро сами собой будут рушиться. Срок эксплуатации панельных домов 35 лет, кирпичных 50. Только современный монолит 75-100.
А в Москве, спрос будет расти за счёт постоянно прибывающих. По приблизительным подсчётам около 100 000 человек ежегодно. Как вы думаете где они жить должны?.

Заезженная пластинка, под которую дули пузырь.
Дефицит (нефти, пшеницы, металлов и пр. тоже "был" дефицит), Развалюхи (Вы лично оценили тех состояние всего жилого фонда или Вам в уши "надули"?), Приезжие (Ну куда же без них! Если где-то есть приезжие, то где-то должны быть и отъезжие! А то количество приезжих постоянно возрастает, а население России почему-то падает. Парадокс!)

Цитата: GkP от 25.10.2008 19:38:33
А вам не кажется странным, что столько государств наступило на одни и те же грабли?
Может быть дело, не во влиянии недвижимости на экономику в той степени, в которой Вы это пытаетесь тут донести до нас, туземцев?
Может быть недвижимость была просто инструментом для чего-то другого?
Например, для перекачивания денег (не просто денег, а огромных финансовых ресурсов) из одних карманов в другие?
Или, например, для затягивания в финансовую кабалу (рабство) определённых слоев населения?

Почему же такие умные и с сильнейшей фин.системой США не спасли свой РН, а следовательно и экономику? Тем более имея более ранний пример - Японию?

Попробуйте подумать и Вы, может быть, поймёте, что вводить госрегулирование РН на данном этапе столь же эффективно, как и употребление "Боржоми" после того, как отвалились почки.

Госрегулирование в США это что-то из разряда страшилок (до последнего времени так было) поэтому они никак не могли к такому прибегнуть. В России же это дело привычное, народ поймет и согласится.

По поводу пить боржоми - думаю, что сейчас еще не поздно начать вводить госрегулирование потому что
1) Пузырь еще не надулся, по крайней мере в среднем по России не надулся, и пока еще можно не дать ценам сильно расти чтбы не надуть пузырь.
2) И почки пока не отвалились - все системы в государстве пока работают нормально.
3) По поводу причины и следствия - на самом деле даже даже не важно что причина а что следствие. Однозначно только одно - если валится недвижка то валится и вся экономика. Других примеров из истории пока не было.

Цитата: Dimetrius от 26.10.2008 00:52:02
Не аргумент.
Вдумайтесь, в США кризис начался ИПОТЕЧНЫЙ (практически 80-90% покупаемого жилья - ипотека, а в России ипотека занимает где-то 2%).Так вот в США цены на недвижимость упали от 14-25% максимум,

В штатах недвижимость дешевеет с августа 2006.
Последние данные от S&P:
http://www2.standard…48463.html
Лос-анджелес и Майами сдулись на 25% Лас-вегас почти на 30%. И это - со 2квартала 2007 по 2 квартал 2008. А сейчас началась самая веселуха: За один август американская недвижка подешевела почти на 6%
http://www.interfax.…p;sec=1461

Да и по графику (график старый, от мая 2008) видно, куда оно стремиться:

Крупнее

Цитата: esperanto от 26.10.2008 11:55:46
...........................................
1) Пузырь еще не надулся, по крайней мере в среднем по России не надулся, и пока еще можно не дать ценам сильно расти что бы не надуть пузырь.
...........................................

Вот это новость!!!:)
Судя по всему, Вы тут человек новый и может быть не в курсе, что многие темы уже здесь "обсасывались", и не раз. А по сему, что бы в очередной раз не начинать "сказку про белого бычка", хотелось бы услышать от Вас, что именно Вы вкладываете в понятие "пузырь". И на основании каких данных Вы утверждаете, что "пузырь еще не надулся". Критерии?

Цитата: iz_kirova от 26.10.2008 02:02:53
Уж извините - не глупость.
1. Покупка в лизинг будет доступна года через 2. Тема хорошая, но пока цены кусачие.

Последний договор на поставку по лизингу подписывал 3 месяца назад. С новыми, правда, действительно сложности. Но не думаю, что на 2 года.

Цитата
2. Стоимость аренды не упадет. С чего бы это вдруг администрации пересматривать условия, а коммерсантам - тем паче. Вы давно помещение подбирали? Удобных площадей не так много. Да и не столь высока эта стоимость, если производство работает. Скорее вопрос в вложениях в ремонт, инфраструктуру и т.д. Смысл вкладывать в обустройство чужого здания? Сегодня вложил, а завтра попросили. Заводы в основном в городе.

Стоимость аренды пока не падает потому что недвижимость пока дорожала. Что касается "не столь высока" это Вы немного идеализируете ситуацию. Не самая главная статья расходов, но и не самая маленькая. В реальности приходится работать в весьма стесненых условиях.

И как вы вообще этим всем собираетесь подтверждать тезис о полезности дорогой недвижки для реального сектора? Да, действительно, жить на арендованных площадях не удобно. Но при существующих ценах выкуп для абсолютного большинства бизнесов недоступен. Были бы цены хотя бы в 2 раза ниже мы бы уже подумали о покупке в кредит, а сейчас увы
 

Цитата
3. Берут ли кредиты вообще? Вопрос интересный. Т.е. вы в серьез думаете, что вся эта модернизация идет исключительно на заработанные бабки? Представляете себе директора, который отстегнул пару-тройку мегабаксов за станок со сроком окупаемости 7 лет? Да он скорее удушит. А  завод с кешем в мегабакс? Мы ж все по предоплате работаем т.е. на бабки заказчика. Своих средств практически нет. Деньги в обороте. Берут в лизинг или в кредит. Платят с работы станка.

Да, ну и что? Для оборудования есть лизинг и ничего закладывать не нужно, а уж оборотные средства можно и под недвижимость получить если она есть, там и 10 процентов хватит. Кстати, проводить модернизацию на заработанные бабки тоже можно, правда вот развитие гораздо медленнее тогда идет.

Цитата
4. А под что завод возмет кредит? Под оборудование, под здание, под землю. Бофе у завода ни чего нет. Теперь предположим, что завод решил перенести площадку в Парголово (из центра). Или предположим - поставил парочку пиндосских станков с ЧПУ. Можно, конечно, сидеть на попе ровно и не дергаться. Что-то восстанавливать из оборудования, что-то выводить... Но так заказы не сделаешь. Авиапром и ракетчики растут изо всех сил. Станки изношены, людей-спецов для старых станков нет. Т.е. технологии утерялись по факту. Они просто вынуждены были обновлять парк. Заменяют людей автоматикой.

Опят таки, лизинг. А если уж про недвижимость, то те у кого она есть не бедствуют. Обычно это старые производства, которым она досталась исторически. И цена ее часто такая что и 10 процентов достаточно чтобы серьезный кредит получить. Взять вот те же корпуса Красного Октября на золотом острове или здания московских АТС, которые МГТС сейчас активно реконструирует и сдает в аренду. Ну и меру нужно знать, понятно, что если у Вас здание в Москве, которое сейчас на пике цен оценивается в 15 миллионов, брать под него 10 миллионный кредит это безумство, вполне реально все потерять.

Цитата
5. Теперь давайте к практике. В пятницу узнал, что Псковский Севкабель отправил персонал на неделю в неоплачиваемый отпуск. Вот мне до жути интересно, что ж такого с заводом, который имеет уйму постоянных заказчиков в разных секторах промышленности и держит значительный сегмент рынка страны?

Мне самому интересно, думаю какой то крупный заказчик резко уменьшил закупки, но какое отношение данный вопрос имеет к теме?

Цитата: esperanto от 26.10.2008 11:55:46
3) По поводу причины и следствия - на самом деле даже даже не важно что причина а что следствие. Однозначно только одно - если валится недвижка то валится и вся экономика. Других примеров из истории пока не было.

Первый контрпример, что приходит в голову - Россия после 1998 года.

Цитата: Wit от 25.10.2008 22:14:15
Ещё раз повторю, не учитываем одного - ЖАДНОСТЬ. (Пример. В июне базар был завален черешней. Её продавали прямо с вёдер, с ящиков. Но НИКТО не продавал дешевле 100-120 руб. Черешня гнила, портилась, но цену никто не снижал - психология одинаковая).

Господа, ну жадность то тут причем? Это четкий расчет и картельный сговор (или монополия, от рынка зависит). Рынки контроллируются криминальными структурами и цены продавцы там держат не из-за глупой жадности, а потому, что так выгодно владельцам рынка. Вы еще ОПЕК жадным назовите

АУ 4 часа

Цитата: sir66 от 26.10.2008 13:30:13
Не самая главная статья расходов, но и не самая маленькая. В реальности приходится работать в весьма стесненых условиях.

А мы работаем иначе? Хорошие площади имею заводы-собственники. Тем не менее, при работающем производстве, арендная плата задача второстепенной важности.

Цитата: sir66 от 26.10.2008 13:30:13
Были бы цены хотя бы в 2 раза ниже мы бы уже подумали о покупке в кредит...

Думали в начале года. В т.ч. в лизинг. Пока дорого.
Прорабатывали вариант покупки в кредит - не рискнули, очень уж мутные условия предлагали.
Кто-то через вексель платить, кто-то с коммуникациями темнил...
В аренду площади есть. Хотя подобрать цена/удобство/площадь не так просто.
Вы поймите, я считаю крайне вредными высокие цены на недвижимость в стране. Это тормозит развитие, тормозит людей. Цены должны быть доступными. Вопрос в реализации перехода из состояния А в состояние Б. То, что обсуждают на форуме сейчас в массе сводится к кратному скачку с колебаниями. И большинство считает такой подход нормальным, не задумываясь о его результатах и не просчитывая того, что будет за скачком.

Цитата: sir66 от 26.10.2008 13:30:13
проводить модернизацию на заработанные бабки тоже можно, правда вот развитие гораздо медленнее тогда идет.

Так и делаем. Вот только нам станки за мегабаксы не в тему. Мы можем на свои. А кто не может?

Цитата: sir66 от 26.10.2008 13:30:13
Мне самому интересно, думаю какой то крупный заказчик резко уменьшил закупки, но какое отношение данный вопрос имеет к теме?

Самое прямое.
http://www.sevcable.…catalogue/
На строителей работают в том числе. Похоже закупили оборудование. Сейчас цепляет всех по всему перечню продукции. Т.е строительство имеет прямое отношение к производству, скажем, авиационных электромашин. В дополнение темы: тройка-четверка знакомых заводов, завязанных на оборонку в авиации, вводит четырехдневку со следующей недели. Уж извините, расшифровывать организации не буду.

ПС за собой приберусь