Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Итоги января от realprice.ru

Москва
1+2+3-комн. квартиры -15.0%
все квартиры -14.4%



Имеем выход на уровень ноября 2007 г.

Подробнее:
www.realprice.ru/SYSTEM/DB_STAT.HTM

Цитата: sanches
Влад, а как Вы оцениваете уровень трат москвичей на недвигу в кризисный период? Раньше у Вас было около 4% (инвестиционная модель), а сейчас???
Поставил АУ,

Полагаю, что где-то также, порядка 4%. Период нестабильности при наличии определенного "жирка". Но это, так сказать, "на свои". С другой стороны, у нас реально последние 3 года было 6-7%, из которых те 2-3% были заемными деньгами. А вот тут у нас облом в ближайший год. Так что поток в недвижку будет раза в 1.5 поменьше, чем в "тучные" годы (рубли).

Меня больше занимает вопрос уровня доходов 2009. С одной стороны, как минимум процентов 10 народа потеряют работу. У оставшихся порежут бонусы, скажем, как минимум 13-ю зряплату. Т.е. жду падения среднедушевых доходов в Мск где-то на 15-20% в рублях. С другой стороны, правительство так и не отказалось от борьбы с инфляцией (цель - 13%, охренеть!), не собирается урезать социалку - а это значит, что все эти средства все равно приплывут в Мск, которая фильтрует денежные потоки. Кроме всего прочего, рулевые подают весьма противоречивые сигналы - явно лавируют по ситуации, без каких-либо стратегических целей.

Итого. По доходам все-таки ожидаю умеренного снижения в рублях. Где-нибудь до 32-33 тыс руб в месяц на душу населения. Ну, и мой прогноз на 2009-й по цене метра2, соответственно, где-то 95 тыс руб/м2. Тут будет существенная поддержка при таких доходах.

Цитата: Крэб от 30.01.2009 20:18:18
Итоги января от realprice.ru

Москва
1+2+3-комн. квартиры -15.0%
все квартиры -14.4%

Имеем выход на уровень ноября 2007 г.

Подробнее:
www.realprice.ru/SYSTEM/DB_STAT.HTM

О да. -14% за месяц на минимуме предложения.

Что же будет на двухгодичном максимуме предложения - в апреле и октябре 2009?  :D

По моему скромному мнению, красная цена за скромный "хрущик" в спальном районе столицы сырьевой страны должна быть вполне сопоставима со стоимостью неплохого импортного джипа - этак, тысяч 30-40 единиц свободно конвертируемой валюты. То есть разумная цена 2004 года. Нефть, что характерно, тогда стоила аккурат 45 долларов за бочку.
Все остальное что сверху от этой цены было заряжено в ценах - это маржа банков за нетерпение ипотечных психов, откатинги чиновников и сверхприбыли девелоперов и инвесторов. Ну и разумеется понты за самый дорогой город мира с бюджетом, уступающим только бюджету Нью-Йорка.  :D

Цитата: Ghworg от 31.01.2009 00:03:52
О да. -14% за месяц на минимуме предложения.

Что же будет на двухгодичном максимуме предложения - в апреле и октябре 2009?  :D

По моему скромному мнению, красная цена за скромный "хрущик" в спальном районе столицы сырьевой страны должна быть вполне сопоставима со стоимостью неплохого импортного джипа - этак, тысяч 30-40 единиц свободно конвертируемой валюты. То есть разумная цена 2004 года. Нефть, что характерно, тогда стоила аккурат 45 долларов за бочку.
Все остальное что сверху от этой цены было заряжено в ценах - это маржа банков за нетерпение ипотечных психов, откатинги чиновников и сверхприбыли девелоперов и инвесторов. Ну и разумеется понты за самый дорогой город мира с бюджетом, уступающим только бюджету Нью-Йорка.  :D

По 2004-му у Вас не совсем, а точнее, совсем не верные данные. По МСК средняя цена метра 2004 (Миэль) 1849$/м2. Пусть даже с поправкой на реальные сделки - ну не ниже 1.5к баксов. Только вот среднедушевые доходы были 20977 руб/месяц (Москва) и 6410 - по РФ. Данные Росстата и Мосстата.

А 1100 баксов за метр - это 2002-й год, при этом среднедушевые показатели доходов - 12461 (Москва) и 3947 руб/месяц - РФ.

Цитата: Vlad_R от 31.01.2009 08:03:42
По 2004-му у Вас не совсем, а точнее, совсем не верные данные. По МСК средняя цена метра 2004 (Миэль) 1849$/м2. Пусть даже с поправкой на реальные сделки - ну не ниже 1.5к баксов. Только вот среднедушевые доходы были 20977 руб/месяц (Москва) и 6410 - по РФ. Данные Росстата и Мосстата.

А 1100 баксов за метр - это 2002-й год, при этом среднедушевые показатели доходов - 12461 (Москва) и 3947 руб/месяц - РФ.

Да это ближе к реальности! Только почему вы смотрите данные за 2004 год, а не за 1994 год? Ведь нынешнюю депрессию сравнивают аж с 29 годом.

Цитата: Vlad_R от 31.01.2009 08:03:42
По МСК средняя цена метра 2004 (Миэль) 1849$/м2. Пусть даже с поправкой на реальные сделки - ну не ниже 1.5к баксов. Только вот среднедушевые доходы были 20977 руб/месяц (Москва) и 6410 - по РФ.

Т.е в отсутствии пузыря (инвестиционная направленность, ипотека), для Москвы, метр = средний доход * 1.8(примерно)?

вот такое наблюдение:
уже больше года мониторю предложение квартир в одном из районов Санкт-Петербурга
Задал запрос в BN.RU:
2-3 ком
цена: до *000 тыс. рублей
Район: *....кий
За все это время по моим критериям выпадало не более 4-х квартир, обычно 2-3
часто квартиры появлялись, потом пропадали, потом появлялись снова.
трехкомнатные не появлялись вообще.
пять дней назад, после двухмесячного предложения одной квартиры, вывалилось сразу ВОСЕМЬ.
Среди которых, одна трехкомнатная, четыре "старых знакомых" и еще три абсолютно незнакомых
Две с пометкой "Срочно" "Торг"
С чего делаю вывод:
Если раньше процесс регулировался (количество предложений строго дозировалось), то сейчас появляются симпотмы того, что он (процесс) выходит из под контроля.

Цитата: GkP
На данный момент в рублях стоит (где-то подрастает, где-то снижается), в баксах падает
Ближе к весне, на коррекции рубля (в неё я твердо верю), будет наоборот: в баксах стоять, в рублях падать.

ИМХО отскок будет, только если нефть начнет в феврале расти и будет выше 50 за бочку. Если же нефть пойдет к 30 и ниже, то вместо отскока на потолке откроется люк на чердак.

Цитата: Andrey_N
Вечер добрый!

Сейчас стала появляться информация о том, что банки сами предлагают рефинансировать долларовую ипотеку в рубли. Объясните, пожалуйста, а в чем здесь интерес банка? В бескорыстное желание помочь как-то не верится...

Амеры в любой момент могут запустить гиперинфляцию  доллара(к своей пользе) и будет бакс 5-6 рублеф за зеленый..А вы половину банку отдали и осталось вам ,к примеру, тыщ 25 зеленых ..Ну и приходите Вы в банк и говорите, мол, ну шта, ребята, вот вам 125 тыр настоящих рубликов, ни в чем себе не отказывайте и 5 следующих лет своих ежемесячных выплат я вам прощаю Ну а поскольку Вы будете не один такой умный..Кста,ничего необычного нет. Мой зам в начале девяностых не пошел  обедать за 4 тыщ рублев , а отнес эти деньги как крайний взнос за квартиру..Здесь запросто может как-то так получиться.

Цитата: Nikk1 от 31.01.2009 14:31:02
Амеры в любой момент могут запустить гиперинфляцию  доллара(к своей пользе) и будет бакс 5-6 рублеф за зеленый..А вы половину банку отдали и осталось вам ,к примеру, тыщ 25 зеленых ..Ну и приходите Вы в банк и говорите, мол, ну шта, ребята, вот вам 125 тыр настоящих рубликов, ни в чем себе не отказывайте и 5 следующих лет своих ежемесячных выплат я вам прощаю Ну а поскольку Вы будете не один такой умный..Кста,ничего необычного нет. Мой зам в начале девяностых не пошел  обедать за 4 тыщ рублев , а отнес эти деньги как крайний взнос за квартиру..Здесь запросто может как-то так получиться.

вряд ли кто знает наверняка. но если все будет по сценарию этого сайта, то амеры запустят свой гипер только после гипера всех региональных валют. т.е. рубль упадет еще быстрее. и пока реалии подтверждают такой расклад. Пузырь в баксе есть. Но его видимо лопнут - когда надо будет. Банки как раз страхуют свои риски - если в рублях вы еще потянете эту сумму (при 36 руб за бакс) то при негативном развитии событий и стоимости бакса ну например 100 руб - рост невозврата баксовых кредитов будет близок к 100%.
Задача будет выжать из вас по максимуму но не дать умереть с голоду. Банки они просто ведут бизнес. ничего личного.

ссылка с бизнес фм:
"Строго говоря, то, что сегодня про-
исходит в глобальной экономике на са-
мом деле, сложно охарактеризовать ка-
ким-либо одним термином. Мы име-
ем дело с серьезной дефляцией в бан-
ковском секторе, в недвижимости,
в промышленности, и при этом — стаг-
нацию в ценах на автомобили, ком-
пьютеры, телефоны, инфляцию — в
стоимости товаров продовольственно-
го сегмента.
Скорее всего, в ближайшие несколь-
ко лет изменения в глобальной эконо-
мике, так или иначе, будут иметь нега-
тивный характер для США и доллара.
Возможно, в попытках вернуть эконо-
мику к жизни американское правитель-
ство зайдет слишком далеко, и ему
«удастся» девальвировать свою валюту
при помощи массы напечатанных де-
нег, монетизации внешнего долга и ог-
ромных пакетов по поддержке различ-
ных секторов. Как это ни парадоксаль-
но, по мнению ряда экспертов, именно
этого и хотят добиться в Штатах — что-
бы легче было рассчитаться по внешне-
му долгу.
Но все же ждать одномоментного
превращения США, да и всего мира в
Зимбабве (правительство которого, кста-
ти, планирует вскоре начать выпуск ку-
пюр достоинством 100 трлн зимбабвий-
ских долларов), в ближайшее время вряд
ли стоит.
Да, доверие к бумажным деньгам,
будь то фунты, евро или доллары, пошат-
нулось. Но все же не настолько, чтобы
весь мир сегодня решил буквально
«сжечь» свои «грязные зеленые бумажки»
и рвануться из трежерис куда-то еще
очертя голову.
В целом складывается впечатление,
что многие купившие золото инвесто-
ры просто пытаются «продать» свою
идею гиперинфляции. Однако «купит»
ли ее рынок — это еще большой во-
прос. Тот же Питер Шифф, которого се-
годня чуть ли не носят на руках за то,
что он предсказал крах в секторе саб-
прайм и обвал фондового рынка США в
2008 году, до сих пор крайне неудачно
демонстрировал себя как инвестицион-
ный стратег, активно вы-
ступая в защиту теории
декаплинга и вложений
в сырьевые активы и ак-
ции развивающихся
рынков
С другой стороны,
можно не мудрствуя лу-
каво уже сегодня вырыть
себе яму, и «схоронить-
ся» в ней со всеми свои-
ми запасами золота по-
луфабрикатов и сухих
пайков и ждать деваль-
вации доллара, гиперин-
фляции и конца света. А тем временем
мировая экономика продолжит разви-
ваться, пусть и намного замедленными
темпами."
http://gazeta.busine…_small.pdf

Цитата: Murmur от 31.01.2009 11:50:33
Т.е в отсутствии пузыря (инвестиционная направленность, ипотека), для Москвы, метр = средний доход * 1.8(примерно)?

2004-й формально был лучшим годом (за последние 10 лет) по доступности жилья. Где-то 2.4 местных среднедушевый дохода в месяц за м2. Если я не ошибаюсь, то был достаточно длинный "стагнец" по ценам при росте доходов. Без пузыря обычный показатель - чуть меньше 3-х. Ну а в 2006-м он скакнул до 4.2.

Цитата: Борис Павлович
Недвижимость продаётся! Мой знакомый выставлял на продажу 3 комнаты в трёхе. Так вот! Одна уже продалась.
Возникла идея. Если сделать в комнатах "нарки", ну типа комната на 4-8 человек(квартира на 12-24 чела).

Так и было в Гонконге. И сдают такие варианты.

Цитата: Тори от 30.01.2009 07:49:32
После 2-х месяцев медленного похода вниз, на неделе многие снова подняли цены (по газете), видимо, январская привычка - как же ж, год то новый. Первичка в ступоре полном, вторичка - х.з. "Рост цен" таков http://nedvizhka.ru/ уж месяца три. Весну ждем.

Спасибо! Что-то не сильно припало.  Волгоград как всегда в истории России оказался стойким городом.

В Минрегионе завершилось совещание по оказанию господдержки предприятиям стройкомплекса РФ
http://asninfo.ru/content/view/12681/41/

В качестве государственной поддержки рассматривается возможность предоставления государственной гарантии по кредитам, субсидий на погашение процентных ставок по кредитам, реструкторизация долгов, участие в капитале акционерных обществ, таможенно-тарифное регулирование.



после чего появилась новость
Московские власти увеличили сумму госгарантии СУ-155 до 15 млрд. рублей
http://asninfo.ru/content/view/12688/41/

Правительство Москвы увеличило сумму государственной гарантии города ЗАО «СУ-155» по кредитным договорам компании с ОАО «Банк Москвы». По новому постановлению № 45-ПП от 27 января 2009 г. сумма госгорантий увеличена до 15 млрд. рублей. Средства выделяются компании на срок до полного исполнения обязательств – не позднее 1 октября 2009 г., сообщил источник в городской администрации, передает ИА Интерфакс.
В свою очередь «СУ-155» для обеспечения госгарантии Москвы предоставляет в залог имущественные права по госконтрактам, уже заключенным с департаментом жилищной политики и жилищного фонда столицы на сумму более 16,79 млрд. рублей. Среди них – контракты на приобретения жилья в Подмосковье (в Павшино, Балашихе, Люберцах, Одинцовском районе, Долгопрудном) на общую сумму более 15,5 млрд. рублей, а также в Северо-Восточном и Юго-Восточном округах Москвы на 1,3 млрд.
Одно из условий вступления в силу госгарантии Москвы – наличие в кредитных договорах с ОАО «Банк Москвы» положения, предусматривающего, что при поступлении денежных средств в счет взаиморасчетов по контрактам, заключенных между ЗАО «СУ-155» и ДЖП, указанные деньги в день поступления списываются в счет погашения кредитного договора.
В 2-недельный срок после выхода постановления с компанией будет заключен договор залога имущественных прав.
Напомним, что в декабре 2008 г. мэр столицы Юрий Лужков подписал постановление о предоставлении «СУ-155» государственной гарантии в размере 1,75 млрд. рублей.


хоть в тексте непосредственно и не указана связь с декабрьской продажей жилья москве - явно понятно что именно эти контракты в залог переходят - уж больно цифры похожи  
Лужок таки нашел способ по заключенным контрактам дать денег сушкам раньше срока  хотя.. подождем фактического выделения денег  но почему гарантия такая долгая?? - до 1-го октября? ведь деньги то по контрактам всего через три месяца обещали  или, что - ещё какая то задержка по расплатам будет?  будем посмотреть


пы сы: интересно, а лужок им и субсидии выделит на погашение процентов от банка москвы?

Цитата: yucki от 31.01.2009 23:40:24но почему гарантия такая долгая?? - до 1-го октября? ведь деньги то по контрактам всего через три месяца обещали  или, что - ещё какая то задержка по расплатам будет?  

Так СУшники еще ни разу в срок ничего не сдавали!  ;D

Цитата: Tiamat от 31.01.2009 23:08:06
Спасибо! Что-то не сильно припало.  Волгоград как всегда в истории России оказался стойким городом.

Мало того что стойким ещё и не адекватным! =)
Дело в то что вторичка в Волгограде снижается незначительно 2-4% в месяц и сейчас квадратный метр стоит по центру в среднем около 70т.р вот таблица стоимости по всем районам ( http://www.nedvizhka…elect_t=92 )
НО при этом первичка просела в разы. Я могу привести конкретные примеры:
если на начало осени застройщики торговали по 65-80т.р/кв.м то сейчас цены практически в плотную приблизились к отметки в 30 т.р. Больше того, гос.закупка жилья по цене в 32т.р (с социальной отделкой) в Волгограде всё таки состоялась! хотя поначалу все застройщики говорили категорическое НЕТ. =)  И сейчас застройщики радуются и этим деньгам.  
А так информации много!
буду рад поделиться. =)

Цитата: billsmit от 01.02.2009 10:25:35
Мало того что стойким ещё и не адекватным! =)
Дело в то что вторичка в Волгограде снижается незначительно 2-4% в месяц и сейчас квадратный метр стоит по центру в среднем около 70т.р вот таблица стоимости по всем районам ( http://www.nedvizhka…elect_t=92 )
НО при этом первичка просела в разы. Я могу привести конкретные примеры:
если на начало осени застройщики торговали по 65-80т.р/кв.м то сейчас цены практически в плотную приблизились к отметки в 30 т.р. Больше того, гос.закупка жилья по цене в 32т.р (с социальной отделкой) в Волгограде всё таки состоялась! хотя поначалу все застройщики говорили категорическое НЕТ. =)  И сейчас застройщики радуются и этим деньгам.  
А так информации много!
буду рад поделиться. =)

Да, пожалуйста. 30т.р. официально или на ушко покупателю. В "Домианте" или еще где? У кого произвели госзакупку, сколько метров? Графика случаем нет? А то не удобно так смотреть, наглядности нет.

Цитата: BBS
Тори, не Вы ли однушку продавали?
Не поделитесь впечатлениями, ценами ? И вроде где то в другом городе покупать хотели?
Если ошибся сразу удалю, а так АУ4 часа

Не, не Я.

Цитата: Тори от 01.02.2009 10:40:41
Да, пожалуйста. 30т.р. официально или на ушко покупателю. В "Домианте" или еще где? У кого произвели госзакупку, сколько метров? Графика случаем нет? А то не удобно так смотреть, наглядности нет.

Ок. Делюсь.  
тем более для Вас Тори! =)
Цены некоторые застройщики приближают к цене в 30т.р. но это делается пока что робкими шажками. Сейчас по Волгограду такие цены (около 30 и чуть выше) у двух застройщиков: ЖБИ-1 и ещё какой то =) (приношу прощения не помню точно название второго). Справедливости ради сказу что данный уровень цен на широкие массы не оглашается (я думаю это дело времени), данные цены застройщики выставляют для оптовиков.
К слову сказать АН "Ариороса" именно на этом и живёт. =)

Закупку произвели у вот этих ребят http://gbi-1.com/   (крупнейший застройщик Волгограда).

Было куплено 120 квартир в жилом комплексе «Янтарный город».

По графику: уже на счёт ЖБИ перевели 1/3 суммы, но по остальной части ясности в отношении сроков нет.

Понравилось обоснование кратного роста РН от rusanalit


Что внести окончательную ясность.
Цены на жилье резко толкнули вверх:
1. Курс государства на массовую ипотеку
2. Резкий рост коррупционных доходов чиновничества вследствии резкого роста сырьевых доходов

Что интересно в Мск. вообще закрутился следующий механизм:
1. чиновник украл и купил квартиру по высокой цене - цена ворованных денег для него равна нулю (принцип вора - легко пришло, легко ушло)

2. купленные тысячей чиновников квартиры разогнали в разы стоимость жилья

3. нечиновники купили квартиры по разогнанным чиновниками ценам, взяв ипотечные кредиты чтоб покурыть разницу между старыми и новыми ценами

4. воры-чиновники получили огромные откаты с проданных в п.3 квартир и будучи обеспечены жильем либо купили еще более дорогое, вызвав новый виток цен либо купили недвижимость за рубежом.

http://rusanalit.liv…92934.html