Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: MDY
.... Да, сейчас цену можно немного сбить, в основном на неликвид, но как такового падения нет...

Только с 1 февраля до 1 марта 2009 г. при покупке квартиры в жилых комплексах «Веллхаус на Дубровке» и «Веллхаус на Ленинском» действует уникальное специальное предложение – 100 100 руб. за 1 м2.
http://9338000.ru/special

как вам такой неликвид? понижение в рублях - до 50% к лету! это при том, что дом строится,  этап постройки с летом не сравнится...  ;)

Цитата
И вообще непонятны песни про недоступность: взять к примеру семью из 2-х человек в Москве. У него зп - 80 тыр., у нее 50 тыр., вместе 130 тыр.
130 тыр. * 12 мес. * 5 лет = 7 800 тыр.
Вполне можно взять двушку в новостройке-панельке.

Во-первых, таких двух еще поискать надо.
Во-вторых, вычтите расходы - до 50 тыс с арендой жилья (по самым скромным подсчетам).
В-третьих, этим двум надо и детей нарожать - вычитайте зп жены и расходы на ребенка.
В-четвертых - если бы даже все было так, то уровни таких зп появились не более чем пару лет назад. И в основном все такие уже  ипотеке. И если точку отсчета брать сейчас, то вероятно, к этим ценам мы прийдем лет через 5, после охрененного падежа... Ну, через 3, если начнут разгонять ипотеку по новой (хотя думаю, желающих будет сильно меньше)  :)

Цитата: billsmit от 01.02.2009 10:25:35
Дело в то что вторичка в Волгограде снижается незначительно 2-4% в месяц и сейчас квадратный метр стоит по центру в среднем около 70т.р вот таблица стоимости по всем районам ( http://www.nedvizhka…elect_t=92 )

nedvizhka.ru, какой-то одиозный и, похоже, прикормленый ресурс, не зря на него ЖБИ-1 в своей лживой аналитике ссылается.
Информация оттуда мягко говоря недостоверна, предлагаю ей не пользоваться совсем.
Достаточно посмотреть ВДВ, что бы увидеть, что сегодня средняя цена вторичной двушки в Ворошиловском - не больше 2.8-3 млн, а не 3.5 как заявлено в "недвижке".
Лично я наоборот, пока наблюдаю значительное снижение цен на вторичке, и весьма неохотное на первичке.

Цитата: billsmit от 01.02.2009 10:25:35
НО при этом первичка просела в разы. Я могу привести конкретные примеры:
если на начало осени застройщики торговали по 65-80т.р/кв.м то сейчас цены практически в плотную приблизились к отметки в 30 т.р.

О "проседании в разы" можно будет говорить когда подобные цены появятся в прайсе ЖБИ-1. А пока я таковых не вижу.
"По 35" продают либо недострой ( а это сегодня весьма рискованная покупка), либо отдельные единичные продавцы, массовой тенденции, пока, к сожалению не наблюдается, хотя все движется в нужном направлении.  :)

Цитата: billsmit от 01.02.2009 10:25:35
Больше того, гос.закупка жилья по цене в 32т.р (с социальной отделкой) в Волгограде всё таки состоялась!

У жби в продаже сейчас висит порядка 280 квартир, по госзаказу они, вроде бы, продали 120, грубо говоря 1 дом из 3. А что дальше?

Специально для MDY, который не замечает падения цен.
И видит его только в неликвиде.

Цитата
Еще летом в "Доме на Беговой" за неделю мы закрывали по одной-две сделке по цене 150-160 тыс. рублей за 1 кв. м. Подобные объемы продаж нас вполне устраивали: получалось, что через два-три года мы все успеем распродать. Даже и не возникало сомнений в том, что выгоднее взять банковский кредит, на него достроить дом и продать оставшиеся квартиры по максимальной цене. Но в сентябре-октябре приходит понимание, что новые кредиты откладываются на неопределенный срок, а обслуживать свои обязательства необходимо. И этих двух-трех квартир в неделю уже недостаточно, чтобы тащить всю финансовую нагрузку. Происходит переосмысление, и вот мы уже готовы продавать и за 110 тыс. руб. Что это? Скидка? Распродажа? Или нормальная логика? Сегодня на ожидания покупателей могут не согласиться только те компании, у которых есть большой запас ликвидности и невысокая долговая нагрузка. Такие девелоперы могут сейчас строить и ждать, когда рынок вернется на ценовой уровень этого лета.

http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=1094674&NodesID=4

Цитата: MDY
Ну и позвоните. По 100100 там было от 90 м., а однушки по 5000$
Новострой до ГК это риск. И эти скидки ваша плата за этот риск.

звонил уже вчера...
все приглашают посомтреть и обсудить окончательные условия на месте.
Интересует квартира до 60-70 м, сказали есть такие по спец условиям, и при этом с какими только захотите видами - на пруд, на парк, на улицу...

Телефон менеджеров на объектах
«Well House на Дубровке»:
+7 (903)798-89-94; +7 (903)792-84-27.
«Well House на Ленинском»:
+7 (903)720-01-63; +7 (903)720-01-76


на Дубровке построено меньше, думаю, там вообще почти ничего не продано.. так что вероятнее больше прогнуть по цене...

А о чем спор то?

Мэйнстрим налицо, везде.
Вот и Ванкувер наш, 4 раза официально лучший город мира - не исключение.
Китайцы богатые прутся тысячами,озолотившиеся нефтянники из Альберты валят, олимпиада опять-таки и доллар канадский просел процентов на 25,
а распродажи - полным ходом.

Новая,двухбедрумная, метров 90 с видом на океан,консьерж в бабочке,бассейны,сауны,сквош,лобби как в мариотте, вся на фарше, ставь мебель и живи
где-то 300 т. американских, 5 % даунпеймент,остальное моргедж лет на 35 под  4,5 %.

Будет еще дешевле.

А в Москве будет обвал полный.А в Сочи еще сильнее.
Это столько не стоит.

Цитата: MDY
Новострой до ГК это риск. И эти скидки ваша плата за этот риск.

новострой это всегда более умные продавцы, вот Вам шах и мат от Авантюриста:

Цитата: avanturist от 03.03.2008 13:04:06
Новостройки во всем мире падают первыми, потому что на этом рынке работают в основном профессионалы, преимущественно операторы рынка. Они раньше соображают что к чему и первыми выходят. А мелкие спекули и "инвесторы"-одноквартирники, которые держат на руках вторичку, обычно соображают, что рынок упал, уже по факту снижения цен на первичном рынке. Поэтому движения на вторичке во всех странах запаздывает на 2-4 месяца от первички. Сравните американские графики первички и вторички.

Цитата: MDY
Во первых эта известная теорема о том, что "жилье становится доступным если его стоимость равна 3, 4, 5 (в зависимости от версии) годовым совокупным доходам домохозяйства" придумана не мной, ее приводили многие, в т.ч. и Авантюрист.

На самом деле формула "доступности" очень проста. Единичное жилье не может стоить дороже, чем 0.5*<доход на семью в год>*(100/<процент ипотеки>). Иначе оно _недоступно_ потребителю. То. е. при доходе 2000$/месяц и 10% ипотеки - жилье не может стоить дороже 120,000$.

Цитата: Stepa
"Кризис переноситься на декабрь, потом февраль, уже вроде на лето..."
У девелоперов стальные яйца. Сколько они уже сами себя за них тянут и тянуть собираются...  :D

Дело не в девелоперах, а в государстве. Без нормального регулирования этот "рынок" доступным и рынком никогда не станет.
У нас же пока все делается с точностью до наоборот:
1)Кредиты девелоперам раздаются
2) Социальное жилье выкупается
3) Налоги не ввели и тп и тд.  8)

Когда перестанут языком трепать и воровать , тогда и будет дело. А пока все спускают на тормозах , даже девальвацию рубля - чтобы все бетоно-пацаны успели выскочить по нормальной цене.  8) Тошниловка.

Цитата: Oeg V.Cat от 04.02.2009 13:52:54
На самом деле формула "доступности" очень проста. Единичное жилье не может стоить дороже, чем 0.5*<доход на семью в год>*(100/<процент ипотеки>). Иначе оно _недоступно_ потребителю. То. е. при доходе 2000$/месяц и 10% ипотеки - жилье не может стоить дороже 120,000$.

по этой формуле только % по ипотеке покрываются.
Если учесть еще и выплату долга (при ипотеке 10 лет), то получаем:

цена + сумма % по ипотеке = Доход-мин уровень жизни;

сумма % по ипотеке = цена*(% ставка)^(кол-во лет);


цена =(доход-мин уровень жизни) / (1+%ставка)^кол-во лет

Если принять, что:
- длительность ипотеки 10 лет (120 мес)
- ставка по ипотеке 10%
- совокупный доход 60 тыс руб
- минимальный уровень жизни 30 тыс руб/мес, то имеем:

цена = (60-30)/ (1,1^10)  * 120 =   30/2.59*120= 1,4 млн руб.

если доход у нас 80 тыс руб, то макс цена: 2,3 млн руб.


Берем управленца выше среднего звена и более длинную ипотеку:
- месячный доход 250 тыс руб, мин. расход 50 тыс руб., ипотека 15% (текущие лучшие ставки), 20 лет:

цена=200/(1,15^20)*240 = 200 / 16,3 * 240 = 3,0 млн руб.

Цитата: varivan от 04.02.2009 18:05:30
то имеем:1,4 млн руб.
если доход у нас 80 тыс руб, то макс цена: 2,3 млн руб.
Берем управленца выше среднего звена и более длинную ипотеку:3,0 млн руб.

так и представляю мужичка который напрягается и не может сделать выбор что взять
новую иномарку или квартиру.

расчетик(такой же из доходов) сколько должна стоить машина не сделаете ? интересно посмотреть что получится. и прикинуть на чем у нас будет ездить управленец.

Цитата: alladin от 04.02.2009 18:48:35
так и представляю мужичка который напрягается и не может сделать выбор что взять
новую иномарку или квартиру.

расчетик(такой же из доходов) сколько должна стоить машина не сделаете ? интересно посмотреть что получится. и прикинуть на чем у нас будет ездить управленец.

А слабо подставить цифры самому ?

Вы не заметили главный подвох: при ставках 15% годовых - ипотека практически теряется смысл при стабильных ценах. Переплата за 20 лет 16(!) раз.

Если включить инфляцию и сказать, что цены в год будут расти на 10% (т.е. ставка по ипотеке выше инфляции на 5%), то цена резко поднимется до 18 млн. Это лишний раз подтверждает, что длинная ипотека у нас убита на ближайшее время на корню.
Именно поэтому, считают макс цену квартиры с вариантом накопить за 5-10 лет и купить на свои.  Ведь если тот же управленец будет копить, то за 5 лет сможет купить за 12 млн. при тех же условиях.

По машине, легко:
Для планктона:
мес платеж: 30 тыс (1 тыс долл)
длина кредита: 3 года
начальный взнос: 0
ставка: 15%

цена = 30/ (1,15^3)  * 36 =   710 тыс руб.


Для управленца:
цена = 200/(1,15^3)*36 = 4,73 млн. Бентли не бентли, но S класс или 7 серия вполне.

Цитата: varivan от 04.02.2009 18:05:30
сумма % по ипотеке = цена*(% ставка)^(кол-во лет);

Боюсь вы тоже неправильно считаете, потому что не учитываете, что сумма за проценты убывает по мере уменьшения долга.

Если рассматривать ситуацию с равномерным погашением долга (каждый месяц долг уменьшаяется на одинаковую сумму и к ней плюсуются проценты), то у меня получилась следующая формула:

YEAR - срок ипотеки
MONTH = YEAR*12 - срок ипотеки в месяцах
RATE - процентная ставка
SUM - сумма займа
PAYMENT_SUM - сумма с учетом процентных платежей

PAYMENT_SUM = SUM (1 + MONTH/24 * RATE)

При сроке 10 лет и ставке 10% получается переплата 50%.

Если рассматривать ситуацию, когда размер платежа не меняется (проценты + оплата долга), то формула будет немного сложнее. Но точно не SUM*(1+(1+RATE)^YEAR)

Цитата: hunter от 04.02.2009 22:01:18
Боюсь вы тоже неправильно считаете, потому что не учитываете, что сумма за проценты убывает по мере уменьшения долга.

Если рассматривать ситуацию с равномерным погашением долга (каждый месяц долг уменьшаяется на одинаковую сумму и к ней плюсуются проценты), то у меня получилась следующая формула:

***

Вы с понятием сложный % знакомы? Судя по выкладкам - нет. При 10% годовой ставке, за 10 лет, заемщик покупает 2,5 квартиры: 1 себе и 1,5 банку.

А все эти аннутинтентные платежи, погашение тела долга, доначисления % только на остаток - это все для планктона игрушки. Точнее обманки и спихивание кредитных рисков на заемщика. Считается примитивно: допустим, заняли 1,000 на 10 лет под 10%. В итоге должны погасить 1,000*2,59 = 2,590.
Ваш месячный платеж: 2,590/10/12=21,5, из которых в первую очередь погашаются % и только остаток идет в зачет долга. Сделано специально, если вы вдруг досрочно погасить кредит захотите - банк свои % уже получил в максимальном объеме.

Дело, на самом деле, не в формулах. Дело в том, когда ипотека теоретически решает вопрос покупки жилья, а когда заведомо загоняет в кабалу? Ответ лежит в области разницы ставки по ипотеке и ежегодному удорожанию недвижки.

Если разница 10% - то вы за 10 лет покупаете сначала банку 1,5 квартиры, потом только свою
Если разница 15% - то 3 квартиры банку, потом себе
Если разница 20% - то 5,1 квартиры банку

На всякий случай проясню на примере. Допустим, вы счастливец и отхватили ипотеку под 5% годовых. НО при этом, рынок снижается на 10% в год. Ответ: вы попали

Обратный случай (ипотека 15%, рынок растет на 20% в год) - вариант рабочий, но только если так же кратно (на 20%) стабильно растут ваши доходы. Такая иллюзия стабильности была у нас последние 4 года. Сколько народу попало - сами видите

Как видите, рынок очень чуствителен к ставкам в горизонте срока ипотеки. И что-то можно планировать ТОЛЬКО в долгосрочно стабильной обстановке (не важно рост или падение). Коей не будет в ближайшие лет 5.

При отсутствии такой определенности - любое долгосрочное кредитование несет колоссальные риски как для заемщика, так и для банка. В итоге - это никому не интересно.

Цитата: varivan от 04.02.2009 19:21:45
А слабо подставить цифры самому ?

Вы не заметили главный подвох: при ставках 15% годовых - ипотека практически теряется смысл при стабильных ценах. Переплата за 20 лет 16(!) раз.

Что-то с арифметикой у Вас не того. При ипотеке под 15% за 20 лет вы заплатите 3,16 от первоначальной суммы платя по 0,013 от той, что взяли взаймы. И вспомните, какими цены были 5-10 лет назад.

Я тут было придумал гениальный план как отдать валютный долг раздав людям ипотеку.
Смысл такой - ЦБ печатает рубли исключительно под ипотечные кредиты банкам. Вместо напечатанных рублей получает от банков закладные на эти кредиты. И продает закладные за валюту под 15% доходность, но в рублях...
Чтобы отдать 100 млрд долларов нужно продать 1 миллион квартир по 100000 долларов...
Вроде много, но Путин ведь хотел строить под 100 миллионов квадратов в год...
Как мысля?

Цитата: Вячеслав от 04.02.2009 00:49:54
Самое сильное удовольствие получат даже не те, кто "закупился на хаях", а кто покупает сегодня "подешевевшую" недвижимость, а также те, кто это сделает через месяц, два месяца и так далее.

Стандартное падение на пузырях недвижимости в различных странах - до 80 процентов.
Учитывая адм. ресурс, преположим, что для Москвы - падение 60 процентов от максимума.
Это - хорошая двушка на окраине за 100 - 120 тыс. долларов.
ну воттакие цены ожидаем примерно к лету.

Жилье бюрократу

Правительство утвердило порядок выделения федеральным госслужащим субсидий на приобретение жилья. Руководителям разрешено улучшать свои жилищные условия в обход общих правил.
.....
По данным Госкомстата на конец 2007 г., в стране насчитывалось 838 000 госслужащих. Сколько нуждается в жилье, в Минздравсоцразвития еще не знают: это станет понятно после того, как комиссии заработают и начнут поступать заявления, говорит представитель ведомства. До сих пор из-за отсутствия нормативной базы деньги, которые выделялись на приобретение жилья для чиновников, возвращались в бюджет.

Ведомости / 05.02.2009, №20 (2290)
http://www.vedomosti…/05/180261

Цитата: varivan от 05.02.2009 00:47:33
Вы с понятием сложный % знакомы? Судя по выкладкам - нет. При 10% годовой ставке, за 10 лет, заемщик покупает 2,5 квартиры: 1 себе и 1,5 банку.

А все эти аннутинтентные платежи, погашение тела долга, доначисления % только на остаток - это все для планктона игрушки. Точнее обманки и спихивание кредитных рисков на заемщика. Считается примитивно: допустим, заняли 1,000 на 10 лет под 10%. В итоге должны погасить 1,000*2,59 = 2,590.

У вас где-то ошибка и она качественная. Конкретный личный пример. Взял ипотеку на 13 лет (156 месяцев), под 10.6%. Общие выплаты составят 1.85 от суммы кредита. Формулу можно вывести самому или найти ее в кредитном договоре.

При таких отличиях, в корне меняются дальнейшие рассуждения и выводы.

>> В США повышаются ставки по ипотечным кредитам

>>Интересно зачем? Казалось бы чтобы стимулировать спрос на
>> недвижимость надо ставки снижать вслед за федеральной.


>> Затем, что вам ветку надобно читать ...
>> На кой ляд им сейчас стимулировать спрос на недвижимость
>> низкими ставками? Достимулировались уже до того, что хоть
>> какие-нибудь платежи по недвиги получить в "кассу". Да и
>> на какие шиши кредитовать и кто клиенты?


Затем, чтобы «выдавить» средний класс из недвиги перед гипером. Поясню свою точку зрения.

Последствия поднятия кредитных ставок по закладным на домА будут выглядеть – на первый взгляд -как каедза рынку недвиги. Особенно в местах, где с работой туговато.  99% недвиги в СШП покупается в кредит и принадлежит хедж-фондам через CDO. Так как процентная ставка по займу растет – семье будет тяжелее выплачивать дом. Из-за этого даже реально работающая семья уже не сможет позволить себе купить дом, например за 500К, а только за 400К USD. Вырастет спрос на более дешевое жилье. Ынвесторам в недвигу прдется тоже весело: им придется платить БОЛЬШЕ за дома, не выплаченные полностью. Кто-то не сможет платить по повышенной ставке, будет вынужден продать. Здравствуй, дефляция на рынке недвиги. В теории, цены должны вернуться к нормальным (дом в СШП в среднем щас стоит 7-8 годовых доходов семьи, когда нормальное - для НОРМАЛЬНОЙ экономики - значение цены = 3...5 годовых доходов).   Так как недвига будет падать, покупать ее никто не будет, сладовательно, рент (т.е. цена на съемное жилье) – пойдет вверх, но только до тех пор, пока не уедут всякие малоимущие иммигранты (кому ищо есть куды свалить) и всякие Н1В-шники. Потом – абсолютная каедза недвиге вместе с экономикой, все воют «ужос-ужос-ужос», банк кредиты под падающую недвигу уже не дает – или дает под 10-12% только тем, кто вносит 20-30% наличными, котовых ни у кого нет...  
И вот – бац! Гипер. Что получается? Цены на дома – вверх ракетой. Кто в выигрыше? Те, у кого недвига. Кто в двойном-тройном выигрыше? У кого недвига была куплена В КРЕДИТ как раз перед самым «ужос-ужос-ужос», остальные (кто тупо пересидит дно) – в лучшем случае, останутся «при своих».

На мой взгляд, банкиры хотят оставить дома только тем, кто уж очень достоин иметь свой дом.
За это «достоинство» придется раскошелиться и повыплачивать по закладной ровно столько, сколько вздумается указать банкам.

«Достойные» вынуждены будут затянуть пояса по самое «не балУйся», а «недостойные» будут выкинуты на улицу без копейки денег (т.к. не смогут платить по закладным) и с повешенным на них долгом (в этой ветке неоднократно указывалось, что в СШП недавно был принят закон, по которому уже нельзя просто «бросить ключи на стол» банку).

В случае гипера выигрывают те, кто должен, а не те, у кого сбережения.  Чем меньше выигравших – тем больше проигравших, тем проще заставить проигравших работать, и запрячь этих проиигравшик обратно в кредитно-налоговую кабалу.

Фактически, сейчас идет конфликт между должниками и кредиторами.
На уровне государств: СШП vs остальной мир.
На бытовом уровне: должник vs кредитор.

Штаты - должник, и они думают - что выиграют.
Должники - их союзники, кредиторы - враги.
Чтобы набрать союзников (лояльных режиму людей), СШП должны как можно больше людей загнать в долги.

Вот такое мое мнение. Пинайте! Но: аргументированно, предлагайте свои точки зрения/варианты.
PS мессагу эту я продублировал в теме про недвигу , все ответы прошу – туда, не надо эту ветку зафлуживать, и и так тяжело читать (кому надо, сходит в недвигу).

https://glav.su/foru…10520.html

http://glav.su/forum…10520.html

Как и обещал ранее, периодически обновляю статью в Вики: Статистика по недвижимости Санкт-Петербурга (ссылка для доступа по HTTPS).

Обратите внимание на количество квартир предлагаемых в аренду.

Сегодня это уже 14027 квартир! Во время локального максимума в декабре 2008 было выставлено около 13000 квартир, сейчас уже на 8% больше. Или на 38% больше, чем во время локального минимума в середине октября 2008, когда было выставлено около 10100 квартир (см. красную линию, т.к. синяя - "трендовая").
Не знаю что было в январе-феврале 2008 года, у меня таких данных нет, но в блоге питерского риэлтора читал, что январь-февраль лучшее время для аренды, т.к. предложение на рынке максимально. Графики для этого года это подтверждают, плюс сюда скорее всего накладывается то, что ынвесторы в бетон решили придержать свои квадраты и пока сдать их в аренду.

Так что если кто-то хотел снять жильё в ближайшем будующем, думаю, этим надо заняться сейчас и при этом пытаться торговаться.
Наблюдения за знакомыми:

• В августе 2008 была снята однушка где-то недалеко от Пионерской за 18 т.р. + телефон + электричество, не знаю как с квартплатой, входит в цену аренды или платится отдельно.
  


• В конце января 2009 была снята однушка в 10 минутах пешком от Звёздной за 15 т.р. + телефон + электричество, квартплату платят хозяева.
  

Цитата: AlexanderB от 05.02.2009 15:28:44
У вас где-то ошибка и она качественная. Конкретный личный пример. Взял ипотеку на 13 лет (156 месяцев), под 10.6%. Общие выплаты составят 1.85 от суммы кредита. Формулу можно вывести самому или найти ее в кредитном договоре.

При таких отличиях, в корне меняются дальнейшие рассуждения и выводы.

Насчет качественной ошибки - не уверен. Точнее, уверен что ее нету. Формула расчета сложного процента - это на самом деле степенной ряд, причем показатель степени дробный и меняется на каждом периоде расчета (члене ряда). Эффективная процентная ставка может весьма отличаться от заявленной. Если интересно подробности - алгоритм расчета эффективной ставки дан в описании функции  ЧИСТВНДОХ в пакете анализа Excel. При желании, кстати, можете посчитать эту ставку по своему договору - надо у екселя установит пакет анализа и тупо забить в табличку весь календарь движения средств, далее натравить на этот календарь функцию. Получите ставку.
Однако Ваша правда в том, что сумму переплаты в случае некоторых договоров (аннуитетных особенно) можно посчитать и так, много ума  не надо. И ваша же правда, что выводы и рассуждения могут в корне измениться. Особенно сильно тут влияет срок. Чем короче срок (13 лет-не очень долго) тем меньше заметно невооруженным глазом что функция по которой дерут проценты все-таки степенная. Зачастую стоит добавить пару-тройку лет, и переплата увеличивается чуть ли не в разы (зависит от ставки).