Рынок недвижимости: состояние и перспективы

МОСКВА, 10 фев — РИА Новости. Программу субсидирования ипотеки планируется продлить до конца 2016 года, рассказал глава Минстроя РФ Михаил Мень на конференции "Итоги рынка недвижимости-2015" в Москве.

"Пока речь идет о продлении до конца 2016 года", — сказал министр.

Деньги еще считаются, пока ориентировочно в рамках 16,5 миллиарда рублей, пояснил он.

Ранее сообщалось, что премьер-министр РФ Дмитрий Медведев предложил продлить программу субсидирования ставок по ипотеке. Его предложение поддержали в Совете Федерации. Также субсидирование ипотеки вошло в проект плана действий в экономике РФ, подготовленный Минэкономразвития.

Правительство в соответствии с законом о льготной ипотеке, планировало в 2015 году выделить 20 миллиардов рублей российским банкам для субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение первичного жилья, чтобы они были не выше 12% годовых. Предполагалось, что это позволит банкам выдать ипотечные кредиты на 400 миллиардов рублей. Позднее правительство расширило программу до 700 миллиардов рублей по объему кредитов. Программа действует с 1 марта 2015 года по 1 апреля текущего года.

МОСКВА, 9 фев — РИА Новости. Власти РФ могут направить в текущем году на оказание господдержки проектов по модернизации объектов коммунальной инфраструктура, в том числе в малых городах, 3,4 миллиарда рублей, следует из проекта плана действий правительства РФ в экономике в 2016 году, с которым ознакомилось РИА Новости.

В понедельник Минэкономразвития внесло в правительство проект плана действий, направленных на обеспечение стабильного социально-экономического развития РФ.

Как отмечается в нем, данные средства находятся в распоряжении Фонда содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства РФ (Фонд ЖКХ). Господдержка направлена на стимулирование частных инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство.

Также проект антикризисного плана предлагает стимулирование за счет доходов Фонда ЖКХ от размещения на депозитах временно свободных средств льготного кредитования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах путем субсидирования процентной ставки по соответствующим кредитам.

Кроме того, предлагается расширить стимулирование модернизации объектов коммунальной инфраструктуры путем расширения объемов оказания господдержки за счет средств Фонда ЖКХ.

Объем финансирования плана действий правительства в экономике РФ в 2016 году за счет всех источников составит 827,72 миллиарда рублей. В частности, из антикризисного фонда правительства на реализацию мероприятий планируется направить 207,4 миллиарда рублей, напрямую из бюджета РФ — 446,87 миллиарда рублей, из Фонда национального благосостояния — 39,8 миллиарда рублей. По ряду мероприятий источники финансирования еще не определены, это касается суммы в 133,65 миллиарда рублей.

МОСКВА, 17 фев — РИА Новости. Власти Москва планирует выставить в 2016 году на торги 100 земельных участков, сообщил РИА Новости в среду руководитель отдела по привлечению и сопровождению инвестиций столичного департамента по конкурентной политике Василий Калинкин.

"Мы планируем выставить на торги 100 объектов, а именно свободные земельные участки, сформированные с определенным функционалом, с готовым продуктом в виде аренды земельного участка и градостроительного плана", — сказал он.

Сейчас на торгах находится 59 земельных участков, уточнил Калинкин.

Власти Москвы ожидают, земельные участки в этом году будут пользоваться спросом у инвесторов, также добавил он.

Власти столицы предлагают внести изменения в закон «Об участии в долевом строительстве» (ФЗ-214), распространив его нормы на застройщиков апартаментов. В этом случае сделки с апартаментами должны будут регистрироваться в Федеральной регистрационной службе, это защитит покупателей. Сейчас апартаменты преимущественно реализуются по предварительным договорам, что несет определенные риски: договор купли-продажи стороны заключат позже. Как участие в ФЗ-214 изменит рынок апартаментов – в авторской колонке рассуждает вице-президент компании RED Development (занимается редевелопментом под апартаменты) Ольга Кузнецова


10февраля 2015 года правительство Москвы предложило внести изменение в закон об участии в долевом строительстве и распространить его действие на застройщиков комплексов апартаментов и жилищно-строительные кооперативы. Апартаменты в строящихся объектах девелоперы смогут продавать только по ФЗ-214 – через договор долевого участия. Инициатива может кардинально изменить рынок апартаментов.

На сегодняшний день доля апартаментов на первичном рынке Москвы составляет около 38%. Большинство апартаментов продается по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) или через жилищно-строительные кооперативы. Если при ПДКП оговариваются конкретные сроки заключения основного договора, то схема ЖСК позволяет застройщику откладывать завершение работ практически на неограниченный срок.
Как есть
ПДКП формально является всего лишь подтверждением намерения сторон заключить сделку в будущем. Таким образом, деньги, полученные застройщиком, не являются оплатой товара, а берутся в счет обеспечения обязательств. На этапе заключения предварительного договора сама квартира юридически и физически еще, как правило, отсутствует. Также фактически нет и точного описания квартиры. Сроки же заключения основного договора купли-продажи обусловлены в большей степени застройщиком и сроками строительства. После сдачи дома БТИ производит окончательные обмеры и заключается основной договор купли-продажи. И тут как раз может выясниться, что человек оплачивал 30 кв. м, а по факту получил 35 кв. м и теперь в довольно сжатые сроки должен оплатить разницу.
Главной причиной, по которой застройщики заключают с покупателями ПДКП, является возможность привлечения клиентских средств до получения всех необходимых разрешений и согласований. Дело в том, что в Москве процедура оформления всех необходимых документов и разрешений достаточно затянута – ее срок может доходить до 1,5–2 лет. При этом каждый день простоя площадки часто означает дополнительные расходы для девелопера. В итоге бывают случаи, когда разрешение на строительство получают новостройки, работы по которым уже практически закончены. Однако стоит отметить, что все это касается в первую очередь проектов нового строительства – в случае редевелопмента объект уже физически существует и находится в собственности застройщика.
Как может быть
Применение норм закона «Об участии в долевом строительстве» к комплексам апартаментов, по сути, является единственным способом защитить покупателей такой недвижимости. Дело в том, что в условиях кризиса некоторые девелоперы могут начать реализацию своих комплексов еще до получения всех необходимых разрешений. И отнюдь не во всех случаях разрешения будут получены. В итоге люди потратят деньги не на покупку жилья, а на сомнительные инвестиции в незаконное строительство. Еще одним плюсом применения 214-ФЗ к апартаментам является то, что при банкротстве девелопера его клиенты будут внесены в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Ранее же в законе о банкротстве было четко прописано, что это касалось только покупателей квартир в жилых многоквартирных домах, к апарт-комплексам закон не применялся.
Согласно 214-ФЗ, при покупке апартаментов, как и квартир, единственным законным способом покупки недвижимости в строящемся здании станет договор долевого участия (ДДУ). С момента заключения договора дольщик находится под защитой государства, поскольку для получения возможности заключения ДДУ застройщик обязан собрать и зарегистрировать пакет необходимых документов. В этот перечень входят свидетельство о праве собственности (долгосрочной аренды) на землю, разрешение на строительство, заключение экспертизы по проектной документации и т. д.
С 1 января 2014 года в соответствии с 214-ФЗ девелопер обязан страховать гражданскую ответственность перед дольщиками. Для регистрации компании необходим договор коммерческого или некоммерческого страхования или банковская гарантия на сумму привлеченных средств. Таким образом, в случае неисполнения обязательств застройщиком дольщикам будет выплачена компенсация либо со стороны банка, либо со стороны страховой компании.
Кроме того, 214-ФЗ обязывает девелопера выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.
Чего не хватает
На первый взгляд применение 214-ФЗ к апартаментам выглядит логичным способом обезопасить рынок недвижимости от проблемы обманутых дольщиков в период кризиса. Однако вызывает вопросы непоследовательность правительства в создании законодательной базы касательно таких объектов. Совсем недавно власти рассматривали возможность частичного приравнивания апартаментов к жилью. Если это произойдет, то вопрос с дольщиками в апарт-комплексах отпадет сам собой.

При этом само существование долевого строительства в марте 2014 года подвергалось сомнению. Так, в марте 2014 года на выставке недвижимости MIPIM в Каннах глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень говорил о том, что ведомство задумывалось об отмене института долевого строительства. По его словам, в правительстве довольно активно обсуждался переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию.

В итоге сейчас на рынке апартаментов сложилась ситуация, в которой ни девелоперы, на власть, ни тем более покупатели не понимают, чего же ждать в будущем. Такая неопределенность негативно сказывается на продажах и в период кризиса грозит обернуться остановкой проектов и новыми обманутыми дольщиками.

Банк "Российский капитал", которому правительство поручило санацию проблемного девелопера "СУ-155", создал строительную компанию "СУ-151", которая возьмет перед пайщиками все обязательства строительной группы, находящейся в предбанкротном состоянии. Возглавит новую компанию основной собственник "СУ-155" Михаил Балакин, пишет "Коммерсант".





Кроме обязательств перед пайщиками у "СУ-155" есть долги перед банками на общую сумму около 30 млрд рублей, сообщил "Коммерсанту" Кузовлев. "Разбирательство с кредиторами пройдет в соответствии с процедурой банкротства", - уточнил он.

В нескольких городах ближнего Подмосковья власти запретили новое строительство жилья, так как эти районы находятся на грани транспортного и инфраструктурного коллапса. Об этом пишут "Ведомости".






В последние 10 лет в Балашихе рекордные темпы строительства, а в Королеве шла точечная застройка - этот город тоже уплотнен сверх меры, подтверждает директор по инвестициям компании Est-a-Tet Владислав Луцков. Мораторий позволит несколько разгрузить города, считает он: спрос на жилье в Подмосковье традиционно велик у москвичей и жителей регионов, а 80% новых объектов находилось в пределах 20 км от МКАД - неудивительно, что нагрузка на транспортную, социальную и инженерную инфраструктуру в городах ближнего Подмосковья колоссально усилилась.

Проинформирую о развитии своей личной ситуации применительно к рынку недвиги

пост от 2.11.15

Докладываю уважаемому сообществу.

Реализовал свой замысел по покупке 1 ком. кв.  в долгую для подрастающего поколения.
Итак:  цена 2074 тр (1930тр- цена без отделки) 36 кв. стройка у  нормального (понятного) застройщика 2-го эшелона, срок сдачи 2 кв.2017г.   чистовой отделкой, цена кв.м.  прибл 57 т.р.
Сравнение с  окт. 2014 друг купил студию (26 кв.м) такую же только без кухни 10 кв.м. остальное болт в болт .срок сдачи 1 кв.2016г . место и застройщик тот же (разные очереди одного комплекса). Цена 1850 тр с черновой отделкой.

Схема покупки:  500 т р свои, 1574 т р- ипотека ВТБ 13,75% на 8 лет  27.5 тр/мес, страховка 11,34 тр.
Схема оплаты:  400 т р  до конца года с кончающихся депозитов (16 и 22 %), начало след года 475 т.р.- мат. капитал, ост 700 т.р.- гашение в течении года-полтора

Наблюдения: ажиотажа нет, но народ потихоньку жилье покупает (основной спрос-студии, свое мнение по этому поводу писал), разговоры со строителями, девелоперами и продаванами  - если еще и упадет, то не больше 5-10%, дальше реально некуда. Все остальное манипуляции с подьемом ценника и скидками.

УПС: маленькая добавка- бронировал в середине октября, сделка 28.10. Сегодня после написания поста - решил звякнуть и узнать ценник, тем более, что манагер говорил об изменении цен с 1 ноября, а вчера сменилась реклама о скидках у данного застройщика, хотел узнать проиграл я или выиграл (скажу честно была мысль оттянуть на 1-2 месяца).  И этот звонок сделал мне день (даже не день а два месяца жизни)- Ценник 2196 т.р (1993 т.р без отделки).  За себя радуюсь. А вот в ценообразовании ничего не понимаю (ну чем отличается  октябрь и ноябрь, и че такого в экономике случилось, чтобы ценник выростить на 6%).
Отредактировано: ad - 02 ноября 2015 17:05:27


Появилось немного времени посмотрел ради удовлетворения любопытства. Увидел:
Цена на квартиру аналогичную (болт в болт) у того же застройщика в том же доме -2460 т.р..  Дом вырос на  4 этажа (с 5-го по 9-ый). За четыре месяца реализовано застройщиком процентов 40 квартир(по сравнению  периодом моей покупки), из них 50-% -студии, 30%-1к.к. 20%- 2и 3 к.кв. Данным застройщиком в этом микрорайоне нового ничего не заложено пока (хотя там еще рядом планировалось 2 дома (комплексной застройки этого микрорайона) ). У других застройщиков цены с продвижением строительства также подросли, новых объектов в данном районе не нашел (запускаемых сейчас), хотя территория там позволяет и участки под дальнейшее строительство выделены.

Мой вывод :
Новых объектов не вводят с целью давления на цену. Продажи потихоньку идут, ценники уж точно не падают. Кому надо покупают. Есть некоторое равновесие на рынке (может быть и созданное искусственно- субсидирование ставок по ипотеке, неиндексация мат.капитала, заморозка ввода новых проектов, выход с рынка бетонинвесторов).
для себя:
по истечению 4-х месяцев считаю своё решение правильным и в срок реализованным (взял на дне, хотя бы по данному объекту).
Остаток ипотеки - 935 т.р., из которых 453 т.р.- мат.капитал(должен быть переведен днями),  остальные 482 т.р.- планирую погасить до конца года в ускоренном темпе (хотя платеж 16,8 т.р/мес на 8 лет не напрягает, изначально был 28 т.р/мес (сокращение произошло за счет досрочного погашения с окончившихся депозитов и малой прибавки с тек.зарплаты(700 т.р.-общая выплата за 4 мес.)))

В мире есть немало заброшенных городов, одним из самых известных является Припять около Чернобыльской атомной электростанции. Но чтобы посмотреть на заброшенные дома совсем не обязательно ехать куда-то далеко. Один из аналогов Припяти находится в ближайшем Подмосковье, всего в 15 минутах езды от МКАД.

Посмотрите на эти фотографии, в этом городе-призраке никто не живет, хотя дома стоят уже несколько лет.

Вопрос - на самом деле все так запущено? Похоже что вся стойка в Моск. регионе - пирамида и росла только на распухающем пузыре бетонометров...