Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Просто инвестор от 23.11.2008 15:25:32
Бум разбираться :

...

Как я вижу в этой схеме главное все таки это обычный кредитный договор в котором прописывается сумма долга, проценты и проч. А ипотека всего лишь механизм его обеспечения.

Цитата: yucki
банк забирает залог. хотя конечно.. смотреть надо что в договоре написано..

Цитата: 1foot от 23.11.2008 15:45:19
А Вы сколько сегодня выпили? Тут уже страниц 10-20 все говорят о том, что жилья больше чем народу примерно на 10%.
Вы предлагаете построить отличное жилье в тайге из золота и говорите что "Грядет ужесточение требований потребителя к качеству СРЕДЫ ОБИТАНИЯ" ?!

Цитата: inSider от 23.11.2008 11:09:33
 И каков Ваш прогноз снижения цен?
 Я как раз не уверен, что по графику можно определить дальнейшее поведение цен. Всё что было на графике до сентября - при всей спекулятивности рынка мы наблюдали рыночное поведение цены. Сейчас же ситуация принципиально изменилась. На передний план вышло государство с закупкой больших объемов квартир. Правительству принципиально важно сейчас держать под контролем падение цены на квартиры (а это уже не рыночный метод), ведь в случае обвала цен нас ждет двойной удар: массовый вывод крупных депозитов для покупки квартир, второй - отказ ипотечников от квартир (добровольный или принудительный это уже другой вопрос).

Цитата: Tiamat от 23.11.2008 00:46:51
Я думаю ЖБИ1 выдержит кризис. Он и при более плохих годах строил, когда метр был не 60тыс. руб, а 15тыс.руб (всего 2003 год).

Цитата: Просто инвестор
Достаточно универсальное правило. Если кому то кажется, что сейчас минимальная стоимость материалов, земли, труда и прочего - рискнуть конечно можно, но не факт, что все это еще не подешевеет.
Однако непонятно, а будет ли вообще спрос, иначе говоря а сможет ли население покупать построенное хотя бы по себестоимости ?
Инвестирование в таких условиях - это рулетка чистой воды.

Цитата: Просто инвестор
 Однако непонятно, а будет ли вообще спрос, иначе говоря а сможет ли население покупать построенное хотя бы по себестоимости ?
Инвестирование в таких условиях - это рулетка чистой воды.

Цитата: avanturist от 22.11.2008 02:35:37
Я Вам сейчас очень просто объясню, почему дома подорожали к зарплате - бензин тут ни при чем. Допустим, мы - я, Вы и Хроноскопист летели на самолете через Тихий океан. В пути мы втроем накушались абсента, надебоширили, отломали дверь от туалета, и нас за это выкинули в море через аварийный выход. По счастью, рядом с местом нашего падения обнаружился маленький безымянный полинезийский остров. Выбравшись на берег, мы посовещались, и решили считать его новым государством под названием Соединенные Штаты Абсента (США).

Когда нас выкидывали из самолета, то багажа нам, естественно, не выдали. Поэтому, всех материальных и нематериальных активов у нас - только туалетная дверь, которую Вы таки прихватили с собой. И вообще, несмотря на абсент, Вы у нас оказались самым запасливым - в бумажнике у Вас, совершенно случайно, обнаружилась банкнота в $100. Таким образом, в наших США имеются нефинансовые активы - дверь, и финансовые активы, они же денежная масса - $100. Это все наши сбережения. Поскольку у нас больше вообще ничего нет, то можно сказать и так - у нас есть один материальный актив - дверь, обеспеченный денежной массой в $100. Т.е. наша дверь стоит $100.

Немного протрезвев, мы решаем, что надо как-то обустраиваться. Самый быстрый из нас оказался Хроноскопист. Он тут же объявил, что создает банк и готов взять в рост имеющиеся у населения денежные сбережения под 3% годовых - ну не сидится человеку без дела. Вы отдаете ему $100, и он их записывает в блокнот в статью "Пассивы -> Дипазиты". Но я тоже не лаптем щи хлебал - зря я что ли столько времени занимаюсь расследованием экономического мухлежа - я знаю как изъять у Вас и дверь и $100. Я предлагаю Вам взять Ваши $100 в рост под 5% годовых. Вырываю листик из своего блокнота и пишу на нем - "Аблегиция на $100 под 5% годовых". Вы чувствуете, что Вам поперло. Забираете деньги у расстроенного Хроноскописта с дипазита и отдаете их мне в обмен на мою аблегацию. Я беру Ваши $100 и кладу их на дипозит в банк обратно обрадованного Хроноскописта.

По хорошему, на этом можно было бы и успокоиться и пойти всем заняться делом - пальму потрясти или за моллюсками понырять, снискать себе хлеб насущный, так сказать. Но Вы ж знаете - я неуемный финансовый гений, такие пустяки как кокосы и устрицы меня не интересуют. Помыкавшись по нашему острову - 50 шагов от южного побережья до северного, и 30 с запада на восток, я придумываю гениальную комбинацию. Я подхожу к Вам и предлагаю на пустом месте заработать еще 1% годовых. Взять в банке Хроноскописта кредит под 4%, и купить у меня еще одну аблигацию под 5%. Вторую аблегацию на $100 я тут же выписываю на блокнотном листике, и машу ею у Вас перед носом. Недолго думая, Вы бежите в банк и берете кредит $100 под залог моей первой аблегации на $100. Они там есть - я их туда положил на дипазит. Вы отдаете мне заемные $100 и прячете вторую аблегацию к себе в бумажник - теперь у Вас есть моих аблегаций на $200. А $100 я кладу в банк - теперь у меня там $200 на дипазите. Хроноскопист аж подпрыгивает от радости - кредитный бизнес попер.

Думаете я на этом остановлюсь? Ага, сейчас - я уже выписал Вам третью аблегацию. Бегом в банк за кредитом под залог второй аблегации. Ближе к вечеру, набегавшись по острову с этой сотней баксов и изодрав все листочки из блокнота на аблегации, мы имеем следующую картину. У Вас на $5000 моих аблегаций, а у меня на $5000 дипазитов в банке. Теперь, я чувствую, что пришло время прибрать Вашу дверь к рукам. Я предлагаю купить ее у Вас за $100. Но Вы вредничаете - дверь-то всего одна, и заламываете цену в $1000. Ну, $1000 так $1000 - в конце концов у меня на депозите лежит целых $5000. Я на последнем блокнотном листочке направляю платежное поручение Хроноскописту, перевести $1000 с моего дипазита на Ваш, и забираю Вашу дверь.

Если нашу бухгалтерию отдать американскому экономисту с гарварским дипломом, он сообщит нам, что наши США располагают $1000 материальных активов в виде двери, и $10000 финансовых активов в виде аблегаций и дипазитов. Т.е. что стоимость нашего совокупного имущества увеличилась за день в 110 раз. Менее тонкий и образованный человек сказал бы, что мы - три дебила, у нас как была одна дверь и $100, так и осталось, и что только конченные дебилы могли целый день рвать листочки из блокнота, вместо того, чтобы нарвать кокосов. Кто из них прав - решайте сами. Но механизм относительного роста цен на дома именно такой, что в США, что в Японии, что в России.

Цитата: Иван
Я дилетант, но по-моему крутизна трендовой должна быть меньше.

Цитата: Lancelot от 23.11.2008 15:54:51
Во-первых, прогноз не мой.
Смотрите статьи на главной странице этого ресурса, в частности эту:
У вас сейчас как с жилплощадью, нормально?

Во-вторых, мое мнение сформировалось из сравнительного анализа графиков (прогноз авантюриста от сентября 2007 года и нынешней ситуации на рынках).
Имеются некоторые отклонения, связанные с событиями этого года (распространяемые слухи о дефолте, публикации статей "аналитиков рынка недвижимости", вводящих в заблуждение читателей, банковский кризис и пр). Первый пик оказался несколько выше и дольше прогнозируемого, должна получиться фигура "голова-плечи".

Цитата: yucki от 23.11.2008 12:02:03
Посетитель2

это всего лишь ваши догадки (по поводу реализации из под ипотеки). приведите хоть одну подтверждающую ссылку на свои слова.
что-то было слышно про 10 подобных квартир в самаре, однако никаких статей найти не получилось на эту тему.

Цитата: Ghworg от 23.11.2008 17:16:45
Авантюрист делал свой прогноз без учета последнего "поддува" пузыря зимой 2008.
Так что при экстраполяции нужно считать начало графика от пика 2007 года, то есть первое дно на его графике находится на уровне 2800-3000$ за метр - аккурат весной 2009. Второе дно - весна 2010 (1800-2000), и потом выход на медленно растущую трендовую с 2002 года.

Цитата: Lancelot от 23.11.2008 17:09:03
Наклон на графике соответствует ~20%.

Цитата: Lancelot от 23.11.2008 17:09:03
P.S. Т.е. к качественным характеристикам вопросов нет?

Цитата: Ghworg от 23.11.2008 17:24:51
Продажа таких квартир не афишируется, она в основном осуществляется тихо и по взаимному согласию клиента и банка.
...
Ссылку на статью, извините, не дам - это приватная информация от сотрудника СБ банка.

Уверен, в других банках также начинается потихоньку...

Цитата: MDY
Я не понимаю что за графики тут рисуют? Прогноз не сбылся, чего его вспоминать? Мы сейчас уже, насколько я его помню, должны были видеть падение ко второму дну.

Понравилось. Всем учить наизусть до полного просветления!

Цитата: inSider
За ссылки спасибо и графики тоже, не видел их. Однако тогда не вижу никаких противоречий, мы говорим об одном и том же: Об отсутствии обвала цен и перспективах (через 2 года) умеренного роста цен на кв. метр жилья.

Цитата: yucki от 23.11.2008 17:57:59
возможно  :) просто обычно хоть какая инфа просачивается.. хоть на форумах.. хоть в "записках" риелтеров.. я вот тока вот второй раз встречаю что кто-то говорит что пошла реализация квартир ипотечников (что есть инфа хоть и из неофициальных источников). может как раз это только начало просачивания инфы  ;)

Цитата: ЮТА
Да буде Вам.
Не гоните.
Тут "некоторых" почти и не было никогда.
Которые бы заявляли, что "цены на жилье не упадут, потому что не падали".
(Даже всем известный Трейдер такого не говорил)

Цитата: ЮТА
Ваша "тенденция" (снижение цен на 10- 25%) пока никак не противоречит ни сценариям "умеренных", ни догмам "обвальщиков в 3-5 раз".
А именно из них и состоит форум.
(Разница лишь в том, что "умеренных" здесь значительно меньше.)