Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Lancelot от 23.11.2008 19:44:33
Был удивлен и разочарован. И эти люди "развивают" нашу экономику.

Читать http://ru.wikipedia.…1%80%D0%B0
И стразу будет ясно какие люди что у нас делают.

когда жирный "клиент" достаточно похудеет и будет готов принять от нашего государства помощь. наше государство,  в лице президента, конечно же протянет ему руку помощи, не дав сдохнуть от голода. а выглядеть это будет примерно так  :D:


Стоимость жилья в Астане не должна превышать $800, в Алматы $1000 за 1 кв. метр - приказал ценам Н.Назарбаев
12:39 23.11.2008
Стоимость жилья в Астане не должна превышать $800, в Алматы $1000 за 1 квадратный метр - Назарбаев

Астана. 21 ноября. КазТАГ – Дина Ермаганбетова. Государство окажет финансовую поддержку строительным компаниям в обмен на установление ими цен на жилье: в Астане на уровне $700-800, в Алматы $1000 за квадратный метр, заявил президент РК Нурсултан Назарбаев.
"Я поручаю правительству в рамках программы стабилизации экономики выделить до $3 млрд. на решение проблем жилищного строительства и ипотечного кредитования", - сказал он в ходе заседания Совета национальных инвесторов при главе государства в пятницу.
Соответствующая программа, по его словам, уже разработана и будет согласована "со всеми, кого она касается". Президент не уточнил детали программы, отметив лишь, "что надо обеспечить населению доступную ипотеку и нормальную приемлемую цену на жилье".
"Хочу внести ясность, что строительным компаниям придется взять на себя часть убытков. Цены будут не те, которые вы хотели бы получить. Мы никогда не возражали, когда вы зарабатывали на 1 кв.метре иногда до $5000-6000. Это время ушло. Сейчас получить деньги, которые мы вам предлагаем, я думаю, возможно будет при условии, что в Алматы цена жилья не должна превышать $1000, в Астане - $700-800. Если вы согласны с этим, пожалуйста, мы вам помогаем, если нет- думаю, вас ждет банкротство. Других возможностей у государства сегодня нет", - сказал Н. Назарбаев.

Источник - КазТАГ
Постоянный адрес статьи - http://www.centrasia…1227433140

Цитата: gruffff от 23.11.2008 20:07:29
когда жирный "клиент" достаточно похудеет и будет готов принять от нашего государства помощь. наше государство,  в лице президента, конечно же протянет ему руку помощи, не дав сдохнуть от голода. а выглядеть это будет примерно так  :D:


Стоимость жилья в Астане не должна превышать $800, в Алматы $1000 за 1 кв. метр - приказал ценам Н.Назарбаев
12:39 23.11.2008
Стоимость жилья в Астане не должна превышать $800, в Алматы $1000 за 1 квадратный метр - Назарбаев

Астана. 21 ноября. КазТАГ – Дина Ермаганбетова. Государство окажет финансовую поддержку строительным компаниям в обмен на установление ими цен на жилье: в Астане на уровне $700-800, в Алматы $1000 за квадратный метр, заявил президент РК Нурсултан Назарбаев.
"Я поручаю правительству в рамках программы стабилизации экономики выделить до $3 млрд. на решение проблем жилищного строительства и ипотечного кредитования", - сказал он в ходе заседания Совета национальных инвесторов при главе государства в пятницу.
Соответствующая программа, по его словам, уже разработана и будет согласована "со всеми, кого она касается". Президент не уточнил детали программы, отметив лишь, "что надо обеспечить населению доступную ипотеку и нормальную приемлемую цену на жилье".
"Хочу внести ясность, что строительным компаниям придется взять на себя часть убытков. Цены будут не те, которые вы хотели бы получить. Мы никогда не возражали, когда вы зарабатывали на 1 кв.метре иногда до $5000-6000. Это время ушло. Сейчас получить деньги, которые мы вам предлагаем, я думаю, возможно будет при условии, что в Алматы цена жилья не должна превышать $1000, в Астане - $700-800. Если вы согласны с этим, пожалуйста, мы вам помогаем, если нет- думаю, вас ждет банкротство. Других возможностей у государства сегодня нет", - сказал Н. Назарбаев.

Источник - КазТАГ
Постоянный адрес статьи - http://www.centrasia…1227433140

+1000  8)
и с нашими бандюгами так же надо

Цитата: esperanto
Спасибо за цитату, повеселился я. И эти неграмотные люди еще рассуждают об экономике  ;D
Вообще понижалам-спекулянтам аблегация таки не помешает: http://www.inslov.ru…gacii.html

esperanto, не умничайте вам это не идёт. ошибки в слове аблегация были сделаны Авантюристом умышленно, чтобы показать уровень экономического образования спекулянтов, которые наивно предполагают, что деньги можно делать из воздуха. При этом они везде кричат о вечном росте, оперируя различными цифрами по своему усмотрению.

Цитата: gruffff от 23.11.2008 20:07:29
Астана. 21 ноября. КазТАГ – Дина Ермаганбетова. Государство окажет финансовую поддержку строительным компаниям в обмен на установление ими цен на жилье: в Астане на уровне $700-800, в Алматы $1000 за квадратный метр, заявил президент РК Нурсултан Назарбаев.

Даже не знаю, что на это сказать.

У нас вот в 2000 году Лужок тоже требовал себестоимости строительства жилья в пределах 200$.

http://www.stroi.ru/…0/23_4.asp

Р0стут, р0стут темпы роста недвиги в Питере. Отрицательного:
24.11.2008   104536.1   -0.88%   88150.9   -0.80%

За два месяца падения имеем минус 4 процента по вторичке и минус 3,8 по первичке, или 4455 рублей за метр по вторичке и 3454 по первичке, или, в пересчёте на 60 условных квадратов квартиры, 267312 и 207258 рублей, соответственно. Разумеется, о суммах скидок в реальных сделках никому не известно, но "официально" пока так.

Стоимость жилья в Астане не должна превышать $800, в Алматы $1000 за 1 квадратный метр - Назарбаев
....Мы никогда не возражали, когда вы зарабатывали на 1 кв.метре иногда до $5000-6000. Это время ушло.....

Цитата: 1foot от 23.11.2008 15:45:19
А Вы сколько сегодня выпили? Тут уже страниц 10-20 все говорят о том, что жилья больше чем народу примерно на 10%.
Вы предлагаете построить отличное жилье в тайге из золота и говорите что "Грядет ужесточение требований потребителя к качеству СРЕДЫ ОБИТАНИЯ" ?!

вообще то спор этот с начала ветки идет, и с чего вы собственно взяли что 10-20 страниц назад всех убедили ? я вот до сих пор от Юклы ответов жду по поводу кол-ва квартир - это действительно интересно посчитать кол-во семей и квартир, потому что раньше только метры и людей считал.
только раз уж разбираться то детально что там с квартирами и что с семьями а то со сталинскими подходами мы расселим посторонних людей в комуналки или семьи с детьми в однушки - и будем считать это нормально, жить же можно(сейчас ведь все тоже где то живут и ничего, нормально, не такие уж и большие очереди из тех кому не хватает по нормативам).

Индексы рынка недвижимости
Неделя от 24.11.08 5852 п. (-1.3%)

ха уже летит со скоростью больше 1% в неделю

Цитата: alladin от 24.11.2008 11:56:19
вообще то спор этот с начала ветки идет, и с чего вы собственно взяли что 10-20 страниц назад всех убедили ? я вот до сих пор от Юклы ответов жду по поводу кол-ва квартир - это действительно интересно посчитать кол-во семей и квартир, потому что раньше только метры и людей считал.
только раз уж разбираться то детально что там с квартирами и что с семьями а то со сталинскими подходами мы расселим посторонних людей в комуналки или семьи с детьми в однушки - и будем считать это нормально, жить же можно(сейчас ведь все тоже где то живут и ничего, нормально, не такие уж и большие очереди из тех кому не хватает по нормативам).

Так, я что-то не понял, кто кому что доказывает?
Вопрос нормально-ненормально это из категории религиозных убеждений.
Бегло пробежал последние 10 страниц ссылок на 50 лимонов семей и 59 лимонов квартир/домов/жилищ не нашел - или дальше или скрыты, те кто выкладывал, думаю, повторят их быстрее чем я найду.

Идем дальше: цифру в 21 кв.м на человека будите оспаривать? Пусть медианная будет не 21, а 20 или даже 18. Это нормально или нет?
Нет, конечно, хочется квартиру в 600 кв.м. и два уровня и непременно в пределах Садового кольца, но давайте смотреть на ситуацию реально.

И так, Вы утверждаете что жилья катастрофически не хватает? А обосновать?

Цитата: 1foot от 24.11.2008 12:35:49
Так, я что-то не понял, кто кому что доказывает?
Вопрос нормально-ненормально это из категории религиозных убеждений.
Бегло пробежал последние 10 страниц ссылок на 50 лимонов семей и 59 лимонов квартир/домов/жилищ не нашел - или дальше или скрыты, те кто выкладывал, думаю, повторят их быстрее чем я найду.

Идем дальше: цифру в 21 кв.м на человека будите оспаривать? Пусть медианная будет не 21, а 20 или даже 18. Это нормально или нет?
Нет, конечно, хочется квартиру в 600 кв.м. и два уровня и непременно в пределах Садового кольца, но давайте смотреть на ситуацию реально.

И так, Вы утверждаете что жилья катастрофически не хватает? А обосновать?

21 - оспаривать не буду , (про хочется не смешно)
в этих расчетах 21 сидят и частные дома в которых естественно бОльшая площадь на человека (и это нормально! или вы в деревне для двух человек будете не дом а сарайчик в 42м2 строить?), соответственно в городских квартирах получается меньше
есть данные чисто по квартирам (без частных домов ) ? есть данные чисто по семейным домохозяйствам (т.е. солько домохозяйств у нас состоящих из близких родственников , те данные что приводятся это скорей всего все домохозяйства)

пожонглируем цифрами? - типовая двушка 56м2 семья из 3 человек  19м2 на человека - не плохо, но до тех пор пока ребенок не захотел собственную семью. После этого "счастливого" момента нам нужно уже как минимум типовую однушку, предположив что у второго молодого супруга аналогичная ситуация получим что нужно (38м2 + 56м2 +56м2) / 6 = 25м2 ... уже не наша цифра.
Можно конечно сказать что молодая семья может и поснимать, да и бабушку можно грохнуть раньше времени чтобы жилплощадь не занимала, но это частности допустим что квартира все таки уже нужна а бабушку пожалели.
а потом в молодой семье появится третий и вроде как можно родителей переселить в однушку и вуаля
(38м2 + 56м2 +56м2) / 7 = 21м2 Ура с рождением ребенка мы вышли на нужную цифру !  Но почему то у меня чувство что я сам себя обманул, хотя на циферках все сходится  ;)
ваши 59лимонов квартир и 50 лимонов семей из той же оперы. Я уверен что если мы досканально разложим по полочкам эти "квартиры" и эти "семьи" то у нас не получится расселить всех по нормальному.
Тем не менее эксперемент интересен, если у кого есть данные постите ссылочки интересует

кол-во квартир и их состав (однушки, ..., трешки, .. ,дома)
кол-во семей и их состав (кол-во человек, без дальних родственников) - ну тещу для мазохистов(а они тоже есть!, этим процентом нельзя принебречь) можем считать близким

Цитата: alladin от 24.11.2008 13:15:40
21 - оспаривать не буду , (про хочется не смешно)

Ну и славненько, пусть даже медианная будет 19.

Цитата: alladin от 24.11.2008 13:15:40
Можно конечно сказать что молодая семья может и поснимать, да и бабушку можно грохнуть раньше времени чтобы жилплощадь не занимала, но это частности допустим что квартира все таки уже нужна а бабушку пожалели.
а потом в молодой семье появится третий и вроде как можно родителей переселить в однушку и вуаля
(38м2 + 56м2 +56м2) / 7 = 21м2 Ура с рождением ребенка мы вышли на нужную цифру !  Но почему то у меня чувство что я сам себя обманул, хотя на циферках все сходится  ;)

А вот здесь самое интересное. Поснимать? А где поснимать-то? Значит жилье есть? И оно пустует иначе как его снять-то? Я не могу сдать свою двушку я в ней живу, с женой и двумя детьми. Значит, Вы согласны с тем, что есть пустующее жилье?

Второй посыл – грохнуть бабушку. Если рассматривать конкретную семью, то получится что у части семей с детьми бабушки уже умерли, а квартира стоит (пустая) и ждет когда ребенок вырастет. И каких семей больше (тех, где прабабушки видят правнуков или тех где бабушки даже до внуков не доживают) очень большой вопрос.

Т.е. если рассматривать единичную семью то ситуация может быть какой угодно,  а если рассматривать 50 миллионов семей то все не так и страшно. Вопрос перераспределения.

На, точнее до, сегодняшнего момента жилье было элементом спекуляций – т.е. оно просто росло. Если бабушка умирала в то время когда внук еще ходил в д/с то родители ни за что эту квартиру не продавали – во первых можно сдавать а во-вторых они всегда дорожают и лет через 15 ребенку может понадобится (правда есть еще один вопрос у второго молодожена тоже может быть наследство от бабушки и будущая семья будет иметь две квартиры). Но на стабильном а тем более падающем рынке ситуация будет обратная: продать, деньги на депозит, на проценты жить, а когда будет надо купим да еще и на машину останется.

Цитата: alladin от 24.11.2008 13:15:40
ваши 59лимонов квартир и 50 лимонов семей из той же оперы. Я уверен что если мы досканально разложим по полочкам эти "квартиры" и эти "семьи" то у нас не получится расселить всех по нормальному.
Тем не менее эксперемент интересен, если у кого есть данные постите ссылочки интересует

кол-во квартир и их состав (однушки, ..., трешки, .. ,дома)
кол-во семей и их состав (кол-во человек, без дальних родственников) - ну тещу для мазохистов(а они тоже есть!, этим процентом нельзя принебречь) можем считать близким

Пока я писал ответ, Вы дописали свой.

Так вот, если мы реально всех расселим, то у нас еще и останется. Вы забываете, что есть просто пустующие квартиры. И их не мало. Они есть даже в крупных городах. А в мелких мне известны целые дома (г. Бор) - кто-то из "северян" построили девятиэтажку - люди работают на Севере, а квартиры даже не сдают (там за дорого не сдашь - $100 максимум). Не весь дом конечно, но практически на каждой площадке есть натурально пустующая квартира. И это тянется уже лет 7-8. Квартира дорожает, платить за нее налог в 1000 рублей в год и коммуналки 1000 рублей в месяц их (владельцев) не напрягает.
Как только кв. начнут дешеветь, картина изменится на 180 градусов.

Цитата: dweeb
2 аладин

имхо, понятия не имеете о том как живут в деревне.
то что сразу за мкадом.  это еще не оно.

зы   если б я был Вы то я б деревню не затрагивал.

А меня еще интересует, кто и как там и что считает. Наверняка до фига случаев когда в статистике числятся дома, которых уже нет или почти нет - в них никто не живет лет по 10-15. С другой стороны до фига случаев, когда числится дом в 50 кв.м. а там уже пристроено еще 150.

Актуальность данных, по деревням, какова?

Цитата: dweeb
2 аладин

имхо, понятия не имеете о том как живут в деревне.
то что сразу за мкадом.  это еще не оно.

зы   если б я был Вы то я б деревню не затрагивал.

а причем тут как живут ? мы про живут нигде не говорили, да и не я ее затрагивал.
была цифра 59M квартир - думаю это и дома тоже, если ошибаюсь то давайте отбросим деревни.

по поводу данных только сегодня была передача про забытый поселок - его еще в советском союзе"потеряли" но суть там не в этом, а в том что после ревизии в каком то там крае 24 населенных пункта решили признать отсутствующими т.к. в них никто не живет, а на бумаге числятся- так что данные еще те, но других не имеемс так что давайте считать на каких есть.

Цитата: 1foot от 24.11.2008 13:33:15
Ну и славненько, пусть даже медианная будет 19.А вот здесь самое интересное. Поснимать? А где поснимать-то? Значит жилье есть? И оно пустует иначе как его снять-то? Я не могу сдать свою двушку я в ней живу, с женой и двумя детьми. Значит, Вы согласны с тем, что есть пустующее жилье?

решил на это тоже ответить. конечно есть! я вот снимал у двух старушек веселушек они жили в одной, а вторую сдавали(причем двушку). вторую снимал у женщины у которой сын очень взрослый с ней жил, потом сын всетаки решил в свою переехать. Постоянно слышу о тех кто отремонтировал свою трешку на патриарших, сам живет в двушке на югозападной, а трешку сдает и шикует нигде не работают всей семьей - не сомневаюсь и такие есть. И что ? что это доказывает ? еще раз прошу давайте к цифрам, потому что подобные "доводы" и с моей и с вашей стороны основаны только на нашем мировосприятии их к расчету не приложишь.

Цитата: alladin от 24.11.2008 14:08:56
еще раз прошу давайте к цифрам

Этому источнику доверять можно http://www.gks.ru/sc…pl=2315119 ???
Получается 3058.3 млн. кв.м.
И за одно здесь http://www.gks.ru/sc…pl=2315117

А вот с цифрами по семьям/домохозяйствам и числу квартир уже сложнее.

Давайте разбираться с обеспеченностью.
Идём на сайт Перепись населения 2002 г., Том 11 - "Жилищные условия населения" и начинаем анализировать статистику. Данные за 2002 год, с тех пор ситуация с жильём должна была улучшиться.
Для затравки. Средний размер общей площади на одного проживающего, данные по всей РФ:
в индивидуальных домах - 21
в отдельных квартирах - 18
в коммунальных квартирах - 14

Далее, интересные данные. Сколько домохозяйств проживает в одном жилом помещении:
Всего отдельных квартир: 35'380'728
В них проживает:
одно домохозяйство: 35'083'477
два домохозяйства: 261'424
три домохозяйства: 30'006
четыре и более домохозяйств: 5'821

Отсюда можно примерно вычислить кол-во домохозяйств проживающих в отдельных квартирах:
35'083'477 + 2 * 261'424 + 3* 30'006 + 4 * 5'821 = 35'719'627

Цитата: York от 24.11.2008 14:22:29
Давайте разбираться с обеспеченностью.
Идём на сайт Перепись населения 2002 г., Том 11 - "Жилищные условия населения" и начинаем анализировать статистику. Данные за 2002 год, с тех пор ситуация с жильём должна была улучшиться.
Для затравки. Средний размер общей площади на одного проживающего, данные по всей РФ:
в индивидуальных домах - 21
в отдельных квартирах - 18
в коммунальных квартирах - 14

ух ты как интересно, спасибо за ссылки!

http://www.perepis20…_11_06.htm
а как это отдельная квартира в которой проживает четыре и более домохозяйств но при этом не комунальная?

а вот здесь http://www.perepis20…_06_01.htm
число домохозяйств да еще и по округам, т.е. если мы найдем такие же данные по жилью да еще и с разбивочкой на комнаты и округа то можно идеально прикинуть кому чего и где хватает или не хватает

Цитата: sir66 от 22.11.2008 23:12:24
То что происходило в Казахстане это просто сдутие пузыря. В РФ происходит сдутие на фоне развивающегося всемирного финансового кризиса. А это значит, что в ближайшие 1-2 года люди будут делитьс на 2 категории

1. Те у кого денег нет
2. Те кому срочно нужны деньги

Если в категорию 2 будут попадать те, кто купил квартиру для детей или просто, как "средство сохранения" квартира будет попадать на рынок и продаваться за сколько купят.

Респект. Вы повторили то, что я говорю чуть ли не со времён Росбалта - существенное падение стоимости жилья будет идти следом за существенным падением доходов. Фактически то же самое проповедует Посетитель, если его поток сознания отжать до состояния, когда можно сформулировать мысль. Так что, оказывается, у меня больше единомышленников, чем я думал  :D .

Теперь можно двинуть дальше. Большинство присутствующих на ветки придерживаются сценария Авантюриста, что рынок недвижимости разогнали инвесторы-спекули, которые выкупили с рынка огромное количество квадратов
Сегодня объем инвестиционного жилья на первичном и вторичном рынках, т.е. жилья купленного для дальнейшей спекулятивной перепродажи, составляет порядка 70-80 млн. кв.м
и, перепродавая их друг-другу, надувают спекулятивный пузырь, как гондон.
В связи с истощением спекулятивных ресурсов, пузырь должен лопнуть, после чего на рынок выйдет около 1 млн. штук квартир, которые обвалят цены.
Запомним последовательность - обвал цен после выхода на рынок спекулятивных квартир.
При этом со всей остальной экономикой всё будет ok, рост зарплат продолжится.
среднестатистическая семья может более или менее уверенно ожидать увеличения своих номинальных доходов примерно на 50-60% в течение следующих трех лет(т.е. 2008-2011гг, прим. St.W)

Далее, при упоминании слова Казахстан, многие из присутствующих здесь адептов 700метр начинают нервно мастурбировать, указывая на то, что рассматриваемый сценарий там уже осуществился и что в ближайшей перспективе это произойдёт в России.

Ну что ж, посмотрим что же там осуществилось. Поскольку статистики по всему Казахстану нет, возьмём для рассмотрения второй по численности населения город Караганда (7% населения от всего Казахстана) и посмотрим какие процессы там происходили, имея в виду, что если не количественно, то уж качественно в нём должны были отразиться все тенденции РН Казахстана.
Цены в Караганде достигли максимума в сентябре 2007г. Спекулятивный пузырь был всем очевиден. С началом ипотечного кризиса в США (тут, кстати, вспомним, что население РК гораздо более ипотечно закредитовано, чем в РФ) банки Казахстана не смогли серьюритизировать ипотечные портфели, потеряли ликвидность и резко сократили ипотеку. Платежеспособный спрос уменьшился и цены поползли вниз

Согласно сценарию, спекулянты должны были бы начать немедленно фиксировать прибыль (ресурс для спекуляций исчерпался) и это должно было бы найти отражение в резком увеличении предложения. Если в РФ 80 млн. квадратов инвестиционных метров, то в РК, где населения в 10 раз меньше, его должно быть  8 млн. (исходим из полной аналогии процессов, что, конечно, не так, но для прикидки пойдёт). Соотвественно, 7% населения РК в Караганде должны были захомячить 560 тыс. квадратов.
Смотрим предложение

Предложение увеличилось на жалкие 20 тыс. квадратов (рост 15%), что не выходит за рамки сезонного роста, и далее практически синхронно цене падает, упав к настоящему моменту более чем в 2 раза. Цена, кстати, упала только на 33%. В предыдущем посте давал ссылки на картинки, здесь не буду громоздить.

Где инвестхаты, где спекули, почему не сливаются? Ведь с начала кризиса прошло больше года и цена "актива" существенно упала?
Не сливаются, потому что, ИМХО, их нет в том количестве, которое предполагалось. А значит сценарий основан на неверных предпосылках, что, соответственно, ставит под сомнение выводы.

А что же происходит на РН Казахстана? Да, в общем, тривиальная вещь. Падение цен вследствие падения платежеспособности населения. Почему при этом падает предложение? Потому что в Казахстане такой же маржинальный рынок жилья, как и в РФ (хорошо, что здесь запостили ссылку на статью arior'a, она многое проясняет) . Если гипотетический казах планировал поменять свою однушку на двушку с доплатой, то с падением доходов он эту затею оставил и соотвественно не вывел однуху на рынок.
В РФ начинается то же самое.

ЗЫ Предполагаю, что этот пост вызовет много откликов и много минусОв, бу-аха-ха. Отвечу на содержательные, но только через несколько дней, сейчас занят сильно.