Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: York от 24.11.2008 14:22:29
Отсюда можно примерно вычислить кол-во домохозяйств:
35'083'477 + 2 * 261'424 + 3* 30'006 + 4 * 5'821 = 35'719'627
Выводы:
средняя обеспеченность жильём: 0,99 жилых помещений на одно домохозяйство
недостаток жилых помещений: 338'899

либо я не понял либо вы что то не то считаете
http://www.perepis20…_06_01.htm
Число частных домохозяйств  52711375
В них численность членов частных домохозяйств   142754098

Цитата: alladin от 24.11.2008 14:37:00
ух ты как интересно, спасибо за ссылки!

http://www.perepis20…_11_06.htm
а как это отдельная квартира в которой проживает четыре и более домохозяйств но при этом не комунальная?

Коммунальная квартира - это когда у неё разные собственники, т.е. что она коммунальная - закреплено юридически.
Таким образом, может быть квартира, принадлежащая одному человеку, но в котором живут несколько домохозяйств. Например, в квартире по отдельности сдаются комнаты, собственник один, а домохозяйств несколько.
Также см. Методологические пояснения.

P.S. Сообщение выше обновил.

Цитата: York от 24.11.2008 14:22:29
Давайте разбираться с обеспеченностью.
Идём на сайт Перепись населения 2002 г., Том 11 - "Жилищные условия населения" и начинаем анализировать статистику. Данные за 2002 год, с тех пор ситуация с жильём должна была улучшиться.

Покурил 11 том - Все жилые помещения (включая арендуемые домохозяйствами у отдельных граждан)- 49 073 158,00
Дальше покурил здесь http://www.gks.ru/sc…pl=1502019 - получается 53-54 миллиона квартир жилищ.
Что-то еще в 2008 построили но что-то и выбыло за 5 лет. Так что думаю что цифру в 53-54 миллиона можно считать близкой к правде.

Цитата: York
Ошибся, считал кол-во домохозяйств, проживающих в отдельных квартира. Сообщение выше опять обновил.

да я понял, но это не очень интересно давайте брать ситуацию в целом (зачем же комуналки отбрасывать? )

всего жилых помещений 49 073 158
в них по вашей методике подсчета проживает 49 965 410 домохозяйств (это мы "четыре домохозяйства и более" посчитали как просто 4)
итого обеспеченность 0,98 при этом не хватает 892 252 жилых помещения
ну и вероятно с домохозяйствами без жилых помещений тоже что то делать придется
а их 52 711 375 (общее число домохозяйств) - 49 965 410( которые проживают см. выше) = 2 745 965
итого нехватка 892 252 + 2745 965= 3 638 217 жилых помещений

из этого вероятно нужно вычесть осужденых душевно больных, сирот и т.п. но и учесть что домохозяйство это не семья, а большее множество  - и добились мы всего то что каждому домохозяйству по отдельному жил помещению.

P.s. блин оказывается все проще считается
49 073 158(всего жил. пом.) - 52 711 375 (общее число домохозяйств) = -3 638 217  наша нехватка.

Цитата: Steppen Wolf от 24.11.2008 14:42:04
Теперь можно двинуть дальше. Большинство присутствующих на ветки придерживаются сценария Авантюриста, что рынок недвижимости разогнали инвесторы-спекули, которые выкупили с рынка огромное количество квадратов

ИМХО, нет только одного фактора, который бы действовал на падение цен.

Действует суперпозиция факторов, во-первых со стороны снижения спроса:

1. Конец ипотеки - отсутствие платежеспособных покупателей-физиков на первичку
2. Сокращение зарплат, бонесов и премий, увольнения из-за кризиса - сокращение числа потенциальных-физиков на первичку и альтернативы
3. Снижение цен нефти и металлы - отсутствие платежеспособных покупателей-нефтянников и чиновников, т.н. "частных инвесторов" с шальными нефтяными деньгами и попило-откатами бюджета
4. Падение ФР - отсутствие платежеспособных покупателей - юрлиц (ЗПИФов)

Итого, спрос стремится к нулю.

А теперь с другой стороны, во-вторых вырастает предложение:

1. Разорившиеся ипотечники со своими квартирами
2. Частные инвесторы фиксируют прибыль
3. ЗПИФы выставляют активы в недвижке
4. Банкротство девелоперов и банков, реализация активов, в т.ч. запасенных квартир

Факторы информационной накачки о снижении цен, плавной девальвации рубля, снижения себестоимости строительства за счет снижения цен на материалы я пропущу, хотя они также вносят свой небольшой вклад в медвежий тренд.

Итого, предложение при спаде строительства подпитывается потоком ранее запасенных квартир, этакий "ответный удар".

Этот поток небольшой, и его влияние куда меньше, чем факторы тотального отсутствия платежеспособного спроса.

Цитата: alladin от 24.11.2008 15:10:23
P.s. блин оказывается все проще считается
49 073 158(всего жил. пом.) - 52 711 375 (общее число домохозяйств) = -3 638 217  наша нехватка.

Доктор, меня игнорируют! (с)

Зачем Вам цифры 2002 года?
Сейчас у нас 53-54 миллиона жилых помещений, а число домохозяйств вряд ли больше 52 711 375 - за 5 лет население РФ уменьшилось.

PS. Кстати, в 2002 году, при нехватке 3 638 217 какие были цены?

Цитата: 1foot от 24.11.2008 15:18:36
Доктор, меня игнорируют! (с)

Зачем Вам цифры 2002 года?
Сейчас у нас 53-54 миллиона жилых помещений, а число домохозяйств вряд ли больше 52 711 375 - за 5 лет население РФ уменьшилось.

PS. Кстати, в 2002 году, при нехватке 3 638 217 какие были цены?

у вас есть свежее ?
53-54М это ваши прикидки, исходя из расчета что квартиры которые строились 2003-2007 в среднем 50м2 что не верно и без учета выведенных из ЖФ за эти годы жил помещений.
пока мы видим что было в 2002 году, давайте достоверные данные по жил помещениям на текущий момент и будем считать что имеем сегодня.

Цитата: alladin от 24.11.2008 15:24:45
у вас есть свежее ?
53-54М это ваши прикидки, исходя из расчета что квартиры которые строились 2003-2007 в среднем 50м2 что не верно и без учета выведенных из ЖФ за эти годы жил помещений.
пока мы видим что было в 2002 году, давайте достоверные данные по жил помещениям на текущий момент и будем считать что имеем сегодня.

А Вы предлагаете их вообще не учитывать? Т.е. Вы утверждаете что ситуация за пять лет (с 2002 года) не изменилась?
Я прикинул по 55м2 и по 65м2 разброс от 53 до 54, пусть будет по 80 - 52,5 миллиона помещений.
Есть еще остаток 2002 года, т.е. то, что после октября (после переписи) и уже почти весь 2008 год их я списал как выбывшие ( думаю зря так что 53 лимона по любому).

Население уменьшилось на 3 миллиона человек. Сколько в среднем домохозяйстве? 3 человека?

PS. О квартирах, есть средняя площадь, а есть медианная, так что 250+ миллионов построенного за 2003-2007 запросто может оказаться 5 миллионами помещений. Так что 54, имхо, наиболее реальная цифра.
Упс, неправ. Наиболеевероятная площадь на число помещений не влияет  :-\

Цитата: 1foot от 24.11.2008 15:39:15
А Вы предлагаете их вообще не учитывать? Т.е. Вы утверждаете что ситуация за пять лет (с 2002 года) не изменилась?
Я прикинул по 55м2 и по 65м2 разброс от 53 до 54, пусть будет по 80 - 52,5 миллиона помещений.
Есть еще остаток 2002 года, т.е. то, что после октября (после переписи) и уже почти весь 2008 год их я списал как выбывшие ( думаю зря так что 53 лимона по любому).

Население уменьшилось на 3 миллиона человек. Сколько в среднем домохозяйстве? 3 человека?

PS. О квартирах, есть средняя площадь, а есть медианная, так что 250+ миллионов построенного за 2003-2007 запросто может оказаться 5 миллионами помещений. Так что 54, имхо, наиболее реальная цифра.

я вижу ситуацию на 2002 год, ваши данные на 2007 принять не могу потому что вы их непонятно откуда берете и как считаете, как только начинается имхо то кончаются расчеты
ЧИСЛО ПОСТРОЕННЫХ КВАРТИР И ИХ СРЕДНИЙ РАЗМЕР
http://www.gks.ru/bg…/17-16.htm
2.749M за 2003-2007

Вернемся к расчетам
49 073 158(всего жил. пом.) - 52 711 375 (общее число домохозяйств) = -3 638 217  наша нехватка.
+ 2 749 000 вновь постороенных за 2003-2007
итого
889 217 жилых помещений по прежнему не хватает (без учета жил. помещений выведеных из ЖФ за 2003-2007 годы)

по поводу населения
http://www.perepis20…_06_01.htm
Число частных домохозяйств  52 711 375  В них численность членов частных домохозяйств   142 754 098
на 2007 есть только такие данные
http://www.gks.ru/bg…/05-01.htm
142.2M человек.

P.s. ну и на затравочку почитать что такое домохозяйства, что считали жилым помещением и т.д.
http://www.perepis20…_11_MP.pdf

Цитата: alladin
послушайте я готов считать как угодно и что угодно, единствоенное условие считать на достоверных данных, а не ИМХОть
у вас возражения по существу есть ? опровергните цифры или логику которые я привел в расчетах ?
может есть вопросы или нужны пояснения - я готов.

Чего опровергнуть-то? Что в 2002 в РФ не хватало 3 лимона помещений? Согласен.
Но за пять лет построено 5 лимонов и население уменьшилось на 1 миллион домохозяйств.
Что Вас не устраивает, опровергайте.

Цитата: 1foot от 24.11.2008 17:03:18
Чего опровергнуть-то? Что в 2002 в РФ не хватало 3 лимона помещений? Согласен.
Но за пять лет построено 5 лимонов и население уменьшилось на 1 миллион домохозяйств.
Что Вас не устраивает, опровергайте.

не 3М а 3.6М (лихо вы режете)
опровергаю(уже во второй раз):
построено http://www.gks.ru/bg…/17-16.htm
2.749M квартир за 2003-2007
население http://www.gks.ru/bg…/05-01.htm
на 2007 год 142.2M человек. на 2002 год 142 754 098 итого население уменьшилось на 0.55М человек (кол-во домохозяйств на 2007 год я не нашел)

мои данные подкреплены официальной гос. статистикой, все ссылки выше, а ваши простите чем ?

Цитата: alladin
у кого то это работает ?
http://db2.gks.ru/visual2/
интересует
 Число частных домохозяйств и распределение их по размеру

у меня не отображается

http://pic.rapidshare.ru/836768

Цитата: alladin от 24.11.2008 17:08:24
население http://www.gks.ru/bg…/05-01.htm
на 2007 год 142.2M человек. на 2002 год 142 754 098 итого население уменьшилось на 0.55М человек (кол-во домохозяйств на 2007 год я не нашел)

Чет у нас цифры не сходятся - посмотрите еще раз:
на 9 октября 2002 145,2
на 1 января 2008  142,0

как-то 3,2М

Цитата: 1foot от 24.11.2008 17:33:53
Чет у нас цифры не сходятся - посмотрите еще раз:
на 9 октября 2002 145,2
на 1 января 2008  142,0

как-то 3,2М
 

да согласен претензия справедлива
http://www.perepis20…_01_01.htm
145 513 037 человек на 2002 год всего
http://www.perepis20…_06_01.htm
142 754 098 численность членов частных домохозяйств
почему эти цифры разные нужно разбираться я не знаю

у вас есть кол-во домохозяйств на 2007 или 2008 год ? откуда данные что число домохозяйств уменьшилось на 1М ?

Цитата: alladin от 24.11.2008 17:45:31
да согласен претензия справедлива
http://www.perepis20…_01_01.htm
145 513 037 человек на 2002 год всего
http://www.perepis20…_06_01.htm
142 754 098 численность членов частных домохозяйств
почему эти цифры разные нужно разбираться я не знаю

Может быть в домохозяйства не входят заключённые (871,6 тыс. в 2006 г), солдаты срочной службы и т.п.? Но с другой стороны расхождение в 2 758 939 человек очень большое, ведь не все заключённые одинокие и должны учитываться как отдельное домохозяйство.
Ещё вариант: часть анкет не была нормально заполнена, поэтому данные не попали в статистику.

Кстати, еще категория инвесторов обнаружилась:
Остановив выбор на недвижимости, мы стали вкладываться в строительство. Сначала квартирами, потом подъездами, сейчас уже целыми домами.
http://www.respublik…9_484.html

Цитата: York от 24.11.2008 18:08:51
Может быть в домохозяйства не входят заключённые (сколько их у нас, порядка 800 тыс.?), солдаты срочной службы и т.п.?

входят и заключенные и сироты и бомжи, а в жилищные помещения входят  общаги, служебные помещения, ..., юрты, вагончики и баржи
http://www.perepis20…_11_MP.pdf
так что вроде все и всех посчитали.

но в принипе даже если действительно народу стало меньше на 3М с 2002 по 2008 годы  и соответсвенно домохозяйств как  посчитали стало меньше на 1М (это не факт это пока допущение 1foot!) то мы получим небольшое превышение на текущий момент  жил. помещений над домохозяйствами (порядка 110тыс)
давайте теперь  расселим комуналки и общаги а это не много не мало 7М человек на 2002 год
http://www.perepis20…_11_01.htm

тем кто все еще верит что у нас жилья на всех хватает (и даже избыток как тут говорили) предлагаю найти детальные данные по составу и местоположению жил помещений - наложим их на состав и территорию домохозяйств и я думаю получим "национальное бедствие" как это Путин и называет.
еще бы шлифануть семьей (потому как домохозяйство это даже не с тещей, это вообще с посторонними) то будет картина маслом.
Ну и данные по снесенным квартирам 2003 - 2007 годы тоже так и не нашли

Цитата: alladin от 24.11.2008 18:29:05
мы получим небольшое превышение на текущий момент  жил. помещений над домохозяйствами (порядка 110тыс)
давайте теперь  расселим комуналки и общаги а это не много не мало 7М человек на 2002 год
http://www.perepis20…_11_01.htm

Ну и данные по снесенным квартирам 2003 - 2007 годы тоже так и не нашли

Но данные по построенным-то у нас есть: 250+ лимонов в метрах, если считать по 80 квадратов на квартиру, то 3,1 лимона квартир. Т.е. навес уже 3,2 лимона квартир? (а если по 50 то и все 5 лимонов).
А что выбыло, мы не знаем, так же как не учитываем то, что построено в 2008 и то, что построено после октября в 2002.

Или я что-то пропустил?

Цитата: 1foot от 24.11.2008 20:53:33
Но данные по построенным-то у нас есть: 250+ лимонов в метрах, если считать по 80 квадратов на квартиру, то 3,1 лимона квартир. Т.е. навес уже 3,2 лимона квартир? (а если по 50 то и все 5 лимонов).
А что выбыло, мы не знаем, так же как не учитываем то, что построено в 2008 и то, что построено после октября в 2002.

Или я что-то пропустил?

так давайте от методики не отходить, мы считаем квартиры на семьи(данных по семьям у нас нет поэтому считаем по домохозяйствам).
построено за 2003-2007 http://www.gks.ru/bg…/17-16.htm
2.749M квартир - эти данные есть и подтверждены зайдите по ссылке и посчитайте по годам, нет там ни 3М ни 5М (нам не нужны метры и сколько м2 на квартиру тоже не нужно, мы можем брать прямо квартиры)
2008 год не берем т.к. данных еще нет, он еще не кончился
2002 год ну давайте возьмем из общего числа построенных квартир 396тыс  четверть 100тыс, т.е. допустим что столько сдали после 9 октября

так откуда навес?  
52 711 375 (общее число домохозяйств 2002 год) - 49 073 158(всего жил. пом. 2002год) - 2 749 000 (постороенных за 2003-2007) - 0.1(построено за Q4 2002) = 789 217 жилых помещений по прежнему не хватает (без учета жил. помещений выведеных из ЖФ за 2003-2007 годы, т.е. цифра еще больше)

Вы мои расчеты смотрите ? а то я все по 2 раза повторяю.
Возьмите формулу которая выше и оперируйте с ней . покажите куда убрать нехватку жилых помещений (добавьте слагаемое)

Цитата: Lancelot от 23.11.2008 15:54:51

Во-вторых, мое мнение сформировалось из сравнительного анализа графиков (прогноз авантюриста от сентября 2007 года и нынешней ситуации на рынках).

Есть подозрения, что разогрев роста и слив с фиксацией прибыли крупняками был в начале 08 года (это второй пик по авантюристу), соответственно, график Авантюриста имеет смысл прикладывать к текущему последней фазой снижения с выходном на построенный Вами тренд, покрывающий инфляцию.

В этом случае цель падения - около 3 тыс/кв м, что очень похоже на более-менее справедливую оценку.
Хотя надо отметить, что по при просто фантатистическом совпадении прогнозов Авантюриста по сути, есть довольно серьезные расхождения в деталях. В частности, амплитуды предсказанных им колебаний заметно выше прогнозов, а время растянуто (для прогнозов 1-3 фаз кризиса), но довольно ощутимо сжимается для последующих.
Если это так, то падение на РН может быть столь же драматичным что и на ФРР - в 2 раза глубже предсказаний. Что, впрочем, можно объяснить с тем, что Авантюрист очень точно оценивает фундаментал, но при этом, детали (например именно сейчас свободных денег нет) - вносят свои коррективы и рынночные качели в моменте показывают фантастические виражи.