Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Павел от 01.03.2009 10:12:55
Лихо у вас с налогом, а если семья 6-7 человек ? им тоже надо по 100т.р. платить ? слишком простая моделька получается.

обычно все чем проще - тем лучше
нет возможностей для разночтений
у семьи из 6 человек и квартира может быть 6*33

Цитата: Павел
Ага но тогда во всех  пентхаусах будут прописаны узбеки.
Или богатые будут жить буквально табором

Тут дело скорее не в прописывании, а в собственности
Если собственность будет на узбеках, ну что уж тут поделать
счет в банке тоже можно на узбека оформить  ::)

Цитата: Павел
вот о чем и говорю опять пойдут схемы ухода. как то посложнее надо модель построить.

А чего сложнее? Прописанные не считаются, только собственники (прописка типа отменена, вообще надо это понятие истребить). Может и усыновлений побольше станет, явно не узбекам собственность богатый дядя дарить будет. Какая схема ухода тут? Только дети, свои или приемные.  :)

По-моему, различные схемы ухода от налогообложения, типа подарить на доверенное лицо в период кризиса не прокатят. Лица тупо будут кидать серых собственников. А Елё с иронией и говорит, что так уклоняющиеся собственники и счеты в банках на доверенных лиц могут оформить и счет в банке и бизнес. Только потом спать спокойно не смогут

Цитата: Stepa от 25.02.2009 17:03:17
п.1 - в Москве строили строители со всего мира - турки, китайцы, таджики в конце концов. Почему именно несколько московских компаний сняли основные сливки? Да потому что они местные и всех в городе знают. Возможно большая чистка во властных структурах улучшила бы ситуацию. Попробуйте её спланировать - кто, как, зачем (мотивация). Что после этой чистки со всеми этими властными структурами делать. Как сделать так чтобы вас самих случайно не зачистили.
п.2 - нормальная законодательная база + финансирование подготовки земельных участков из местных бюджетов. Попробуйте составить тексты законов так как нужно, к ним кучу подзаконных актов, инструкций для каждого клерка, различных разъяснительных писем и т.д. Желательно чтобы они не противоречили друг другу и удовлетворяли бы интересам всех сторон - землевладельцев, граждан, застройщиков, сотрудников земельных комитетов и т.д. Потом еще придумайте как сделать так чтобы все эти законы заработали (ответсвенность за неисполнение пропишите, как к ней привлекать укажите, кто и на основании каких доказательств это будет делать и т.д.). Прибавьте время на то чтобы все это прошло через парламент и прочие органы. Потом можете приступить к проекту финансирования подготовки земельных участков к застройке из местных бюджетов.
п.3 - а так же льготы на проезд, бесплатные лекарства и т.д. Конечно там не все чисто (см. п.1). Но стоит ли с плеча?

Знаете, все о чем вы пишите в принципе делалось. Вот только эти предложения за неделю было не осилить, да и за год тоже - это фантастика. Может еще какие-нибудь варианты о том как надо было жить есть?

п.1.-п 2. А что мешало нарисовать Генплану генплан района определить земельные участки на  которых надо строить и что строить а потом уже выносит на открытый конкурс? это то что касается жилья что касается ком. недвижимости просто определить земельные участки где  можно строить и тоже на конкурс.
  Зачем зачищать чиновников они и в Африке чиновники, систему нужно было менять да и сейчас не поздно.

irn.ru

Неделя от 02.03.09 4552$ (-2.0%)

Пока все по плану. Кстати, в рублях тоже -2%. Ждем что дальше.

Еще заметен характерный момент - отрыв центрального округа:

http://www.irn.ru/gd…cy=1#begin

Все округа упали практически на уровень +2-4% от цен двухлетней давности и только центр держит почти +15%.

Цитата: Елё от 28.02.2009 04:07:57
Вот предложенный выше налог - это другое дело
~33 метра - ничего не платишь
а если больше то (x-33)^2*10р
те с 40 метров - 490 руб
с 63 - 9000
со 133 100000 в месяц

Совка у нас и так выше крыши. Все эти объединения производителей против потребителей - одна из составных частей данного экономического уклада. Например единая система составления смет, утверждаемая каким-то единым органом на всю страну. Строить надо больше - единственный путь.

Цитата: Stepa от 02.03.2009 10:17:02
Совка у нас и так выше крыши.

Несчастная Германия, как же они так живут, с совковым налогом на недвигу? И ведь сейчас, в итоге всех расколбасов, кризиса по недвижимости у них нет и не предвидится - потому что налог не дал раздуть пузырь.

Цитата: Maxim77
Не согласен  :) В последние годы строили все больше и больше - результат: цены расли дикими темпами, квартиры просто придерживали.

Разворачиваемся ? http://www.kommersan…ID=1124610

99 999 руб. за 1 кв. м с отделкой в домах бизнес-класса Well House на Дубровке или Ленинском проспекте в Москве.

Цитата: ol_shadow1 от 02.03.2009 11:02:23
Несчастная Германия, как же они так живут, с совковым налогом на недвигу? И ведь сейчас, в итоге всех расколбасов, кризиса по недвижимости у них нет и не предвидится - потому что налог не дал раздуть пузырь.

Я вообще заметил, что в нормальных странах (с производящей экономикой) типа Китая или Германии жилье недорого стоит, а в идиотских, типа США или нашей, деньги некуда девать, и они начинают пузыри надувать  >:(

Строителям облегчили городскую долю
Московское правительство выпустило постановление N 46, по которому доля города в девелоперском проекте (право строить в Москве) привязывается исключительно к кадастровой стоимости участка. Это упростило схему расчета платежа городу, который уменьшится примерно в два раза, подсчитали девелоперы (ранее городская доля могла достигать 50% стоимости инвестпроекта). Но чиновники не окажутся внакладе: согласно тому же постановлению, затраты на подведение инфраструктуры к стройплощадке (более 10-15% от стоимости проекта) теперь полностью ложатся на плечи застройщика.

http://www.kommersan…emesID=966

Мы это уже видели после 98го года, тогда обременения на какое то время скинули почти до нуля. Пока на строителей официально перекинули еще инфраструктуру, но это тоже не от хорошей жизни. Думаю, за нее и раньше брали, только не официально.

Цитата: ol_shadow1 от 02.03.2009 11:02:23
Несчастная Германия, как же они так живут, с совковым налогом на недвигу? И ведь сейчас, в итоге всех расколбасов, кризиса по недвижимости у них нет и не предвидится - потому что налог не дал раздуть пузырь.

Давайте не будем идеалистами, а нарисуем реальную ситуацию. Образ врага, с которым будет бороться налог на недвижимость. Неполный перечень, желающие могут сами его дополнить:
Категория А. Мать менеджера крупного предприятия, заключивший договор на поставку лампочек с "нужной" фирмой. В эту же категорию можно отнести владельца этой "нужной" фирмы. Деньги девать было некуда прикупили по паре квартирок на близких. "На маму" по 100 кв.м.
Категория Б. Жена чиновника мэрии. За трудовую жизнь "накопила" 5 квартир, общей площадью 250 кв.м.
Категория В. Мужчина средних лет. В 2006 году продал двушку, на доплату взял ипотеку и купил трешку. Согласно требований банка оформил все на себя.
Категория Г. Женщина средних лет. Муж умер от рака два года назад. Сына убили на войне. Внучка с невесткой живут у родителей невестки. Квартира двухкомнатная улучшенной планировки - 60 квадратов на душу.
Категория Е. Люди среднего возраста. В силу различных обстоятельств квартиры приватизированны на одного из членов семьи.
Итак - вводим налог. Категория Е бежит в ГУЮ - там выстраиваются очереди, рождается куча фирм "помогающих" оформить документы, по всей стране строяться новые здания ГУЮ. Категория Д - продает квартиру, так как неможет платить налог. Категория В - бьется с банками и прочими, в итоге находит денег и платит налог. Категория А - переоформляет недвижку на родственников. Через пару лет некоторых их таких родственников начинают находить в лесополосах со следами пыток на теле. Категория Б - создают разнообразные ООО. Появляется целый слой социально-ориентированных организаций, которые приобретают жилье для того чтобы "обеспечить им своих сотрудников" (по факту или перепродать или сдавать в черную в аренду). Прямо со студентами заключают договор о намериниях, согласно которому студент через три года должен придти в фирму на работу и развивать нанотехнологии, а фирма ему уже сейчас покупает квартиру, чтобы сделать там ремонт.
Вобщем-то гражданам горящим желанием что-то перераспределить от "богатых" к "бедным" я могу посоветовать любить то что есть. Есть же доля города в Москве - 50% квартир изымается и перераспределяется. Причем именно от богатых (бедные по таким ценам ничего не купят) и именно к бедным (во всяком случае формально - все справки и документы подложены), и к тому же гарантировано - ни один "враг" не вывернется. Если же кому то в этой системе хочется поучаствовать - там открыты двери - занимайте очередь, начинайте соответствовать требованиям.

Цитата: Stepa от 02.03.2009 16:25:50
Вобщем-то гражданам горящим желанием что-то перераспределить от "богатых" к "бедным" я могу посоветовать любить то что есть. Есть же доля города в Москве - 50% квартир изымается и перераспределяется. Причем именно от богатых (бедные по таким ценам ничего не купят) и именно к бедным (во всяком случае формально - все справки и документы подложены), и к тому же гарантировано - ни один "враг" не вывернется. Если же кому то в этой системе хочется поучаствовать - там открыты двери - занимайте очередь, начинайте соответствовать требованиям.

Не надо ни с кем бороться. Не так важно, как человек приобрёл квартиру. Важно увеличить стоимость владения собственностью.
Ну вот не надо приватизировать всё на себя, не надо. Что это за серые схемы? Ясность нужна. Чтобы всё чётко было - кто владеет, то и платит. Никакого "наследства". Возможно, следует снижать налоги при появлении детей или по истечению некоторого времени непрерывного владения квартирой, но это всё детали.

Цитата: Stepa от 02.03.2009 16:25:50
Давайте не будем идеалистами, а нарисуем реальную ситуацию. Образ врага, с которым будет бороться налог на недвижимость. Неполный перечень, желающие могут сами его дополнить:
Категория А. Мать менеджера крупного предприятия, заключивший договор на поставку лампочек с "нужной" фирмой. В эту же категорию можно отнести владельца этой "нужной" фирмы. Деньги девать было некуда прикупили по паре квартирок на близких. "На маму" по 100 кв.м.
Категория Б. Жена чиновника мэрии. За трудовую жизнь "накопила" 5 квартир, общей площадью 250 кв.м.
Категория В. Мужчина средних лет. В 2006 году продал двушку, на доплату взял ипотеку и купил трешку. Согласно требований банка оформил все на себя.
Категория Г. Женщина средних лет. Муж умер от рака два года назад. Сына убили на войне. Внучка с невесткой живут у родителей невестки. Квартира двухкомнатная улучшенной планировки - 60 квадратов на душу.
Категория Е. Люди среднего возраста. В силу различных обстоятельств квартиры приватизированны на одного из членов семьи.
Итак - вводим налог. Категория Е бежит в ГУЮ - там выстраиваются очереди, рождается куча фирм "помогающих" оформить документы, по всей стране строяться новые здания ГУЮ. Категория Д - продает квартиру, так как неможет платить налог. Категория В - бьется с банками и прочими, в итоге находит денег и платит налог.

Уже неплохо.

Цитата
Категория А - переоформляет недвижку на родственников. Через пару лет некоторых их таких родственников начинают находить в лесополосах со следами пыток на теле.

Как-то у вас все легко получается. Можно найти кучу родственников, у которых нет жилья и которые готовы жизнь отдать за то, чтобы не возвращать его.

Цитата
Категория Б - создают разнообразные ООО. Появляется целый слой социально-ориентированных организаций, которые приобретают жилье для того чтобы обеспечить им своих сотрудников. Прямо со студентами заключают договор о намериниях, согласно которому студент через три года должен придти в фирму на работу и развивать нанотехнологии, а фирма ему уже сейчас покупает квартиру, чтобы сделать там ремонт.

Опять лажа какая-то. Какие могут быть квартиры студентам, они же зарабатывают копейки. Да и риск большой, что толкового специалиста из студента не получится.

Цитата
Вобщем-то гражданам горящим желанием что-то перераспределить от "богатых" к "бедным" я могу посоветовать любить то что есть. Есть же доля города в Москве - 50% квартир изымается и перераспределяется. Причем именно от богатых (бедные по таким ценам ничего не купят) и именно к бедным (во всяком случае формально - все справки и документы подложены), и к тому же гарантировано - ни один "враг" не вывернется. Если же кому то в этой системе хочется поучаствовать - там открыты двери - занимайте очередь, начинайте соответствовать требованиям.

Замечательный вывод. Вы предлагаете богатым и дальше спонсировать социальное жилье в Москве по умопомрачительным ценам. А захотят ли они продолжать этот пир во время чумыкризиса? Лично мне кажется, что дураков среди богатых немного. А это значит что социальных квартир будет все меньше и меньше.
Не лучше ли вообще отменить бесплатное жилье и дать возможность приобрести его хотя среднему классу, вместо того чтобы давать такую возможность только богатым инвесторам.

Цитата: Stepa от 02.03.2009 16:25:50
Давайте не будем идеалистами, а нарисуем реальную ситуацию.

То что вы "нарисовали" еще дальше от реальной ситуации.
Да и не нужны тут частные примеры.
Факт остается фактом: пузырь на бетонометрах раздут из-за того, что тут полно инвестиционных денег.
Надо сделать так что бы держать деньги в недвижимости стало не выгодно.
А все ваши зарисовки кто куда и когда пойдет - они оторваны от реальности.
Очевидно же, если пара прикупленных квартирок перестанет приносить доход, или даже просто потребуют оформления липовых фирм - то люди уйдут в валюту или в еще чего. Может даже случайно в производство вложатся

а уж 50% квартир городу - это точно полнейшее безобразие служащие исключительно для удержания цен на рынке.

Цитата: Елё от 02.03.2009 16:58:58
Факт остается фактом: пузырь на бетонометрах раздут из-за того, что тут полно инвестиционных денег.
Надо сделать так что бы держать деньги в недвижимости стало не выгодно.

А чем этот факт подтверждается? Мне так кажется что цены загнали альернативщики меняющие мамину трешку на двушку родителям и однушку себе, в условиях крайне ограниченного предложения. Вот в этих условиях на недостающие для сделки 15 м2 и формируется цена - то что средний человек может на жилье потратить. А уже от этой стоимости квадрата получаются "нелепые" цены на целые квартиры. Спрос на обычное улучшение жил условий на комнату ограмаднейший - столько до сих пор не строят и строить будут хрен знает когда. Просто риэлторские конторы эти сделки в последние годы стали оформлять через куплю/продажу - так и им выгодней и у людей больше выбора появляется.
Бесплатная приватизация жилья дает некоторые негативные последствия. Поколение людей которое живет сейчас (мне например "дается" не неограниченное количество времени а вполне конкретные 20-25 лет чтобы детей завести и вырастить, для чего мне жилплощадь и нужна, а из этих 20-25 почти половина уже прошла) находиться в неравных условиях. С одной стороны люди, у которых что-то есть (от родственников угол достался) - большинство из них не удовлетворенны своими жил условиями - хочется большего, чтобы эту мечту реализовать нужно поменять, например, бабаушкину однушку на двушку или родительскую трешку на 2 квартиры. С другой стороны люди у которых какого-то угла нет вообще. Из деревни приехали, в институте отучились, на работу устроились. Или какие-нибудь другие жизненные обстоятельства. Первая категория перебивает вторую ценами. Они согласны за одну условную комнату заплатить столько, сколько люди из второй категории могут позволить себе за целую квартиру, им легче взять кредит в банке (сумма меньше, обеспечение кредита лучше - большую часть закрывают деньгами от продажи старой квартиры). При этом первая категория многочисленней второй. Инвесторы конечно тоже есть, ни их влияние на рынок сильно преувеличено. Выход из этой ситуации - больше строить. Доводить обеспеченность жильем до показателя одна комната (в благоустроенном жилье "нормальной" планировки) на человека (сейчас 0,8 ). Для этого нужно время. Лет 10 точно. Может быть дети и не столкнуться с теми проблемами, которые есть сейчас. Правда для этого нужно много работать. Наступивший кризис к сожалению решение проблемы "по-существу" лишь отодвигает.

Я вот подумал, что текущие темпы снижения московских цен означают в пересчете на стоимость квартиры минимум -7 тыс $ в месяц. И это на самых маленьких квартирках, на больших 10 и более. А это значит, что даже если человек при наличии денег на покупку сейчас квартиру снимает то он все равно получает заметную выгоду перенося покупку на следующий месяц (а потом еще на следующий и так далее) ибо аренда это штука-две. То есть сейчас даже людям без квартир покупать что бы то ни было однозначно не выгодно, выгодно подождать. Ну а всяким жителям коммуналок и живущим у родителей и подавно. То есть покупателей просто нет и таким образом при нынешнем темпе падения с большой вероятностью мы уровень поддержки 4000 пробьем даже его не заметив. Продавцы то будут всегда - кому о деньги срочно нужны (у меня вот знакомый прикупил несколько гектаров в Подмоскосвье под строительство, а сейчас бегает от чеченцев которых кредиторы послали и лихорадочно пытается настрелять у всех знакомых поллимона баксов), кто впал в панику и твердо уверовал, что сейчас все тут рухнет и "хоть тушкой, хоть чучелом, но нужно отсюда сваливать", кто то решил, что в отличие от московской испанская недвижимость уже достигла дна ну и так далее.

Цитата: sir66 от 02.03.2009 17:53:37
у меня вот знакомый прикупил несколько гектаров в Подмоскосвье под строительство, а сейчас бегает от чеченцев которых кредиторы послали и лихорадочно пытается настрелять у всех знакомых поллимона баксов

Сейчас никто ничего не покупает и в строительство (развитие производства) не инвестирует. Большинство инвестпроектов отложено по банальной причине - нет стабильности и уверенности в завтрашнем дне. Никто не знает каким будет курс доллара и цена на нефть, инфляция. Чего уж говорить о разных мелких проектах, например, строительстве какого-нибудь цеха по производству мебели - никаких гарантий окупаемости даже в теории дать невозможно, рассчитать ничего (с приемлемым уровнем достоверности)  нельзя.
Кстати, личное наблюдение. Ипотечники держаться как призывники. В компании, провожающей молодого человека в армию самый веселый человек призывник. Значительно меньше мамы и девушки переживает

Цитата: sir66
Все правильно, но пока недвига будет падать в долларах на 8 процентов в месяц никто ничего закрывать не будет. Будут в кеше все сидеть и ждать дна.

Не уверен. Девальвация в России, возможный гипер в Штатах, для человека который ставит целью обзавестись квартирой для проживания риск экономить после того, как средств уже хватает может показаться неадекватным. Кстати в ветке сбережения и инвестиции один чел как раз задавал такой вопрос. Ждать дальше и покупать. Средств ему уже хватает на покупку.

У меня тут один на работе выставил на продажу участок 32 км от МКАД. Лес, коммуникации подведены к участку, все зелено-экологично.
Десятку зелени за сотку, итого 120. Из них 10 - комиссия продавца.
Тонкость момента в том, что продажей занимается та же курица которая втюхала этот участок чуть больше года назад за 190, приговаривая как же им несказанно повезло  8)

Up. Главное-то и забыл. За две недели (третья пошла) ни одного звонка.