Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: hunter от 02.03.2009 22:57:57
Не уверен. Девальвация в России, возможный гипер в Штатах, для человека который ставит целью обзавестись квартирой для проживания риск экономить после того, как средств уже хватает может показаться неадекватным. Кстати в ветке сбережения и инвестиции один чел как раз задавал такой вопрос. Ждать дальше и покупать. Средств ему уже хватает на покупку.

Девальвация говорите. Гм... А каковы, собственно, основания для нее? Удержать всеми средствами расходную часть бюджета 2009 в условиях падения всех рынков? Такого дебилизма пока не наблюдается.

Я склоняюсь к мысли, что будет жесткая дефляция, падение номинальных доходов в рублях (на десятки процентов), резкое торможение инфляции. Доход в 18-20 тыс рублей в Москве - становится обыденностью для специалиста, и мечтой для выпускника ВУЗа. Больше половины малых и средних бизнесов сворачивают свою деятельность. Доллар падает к отметке 6-7 рублей, евро - к 10-12. Строительство в Москве поддерживается на минимальном уровне в 1-2 млн м2 в год, но при этом у народа банально нет денег на покупку. Мертвый рынок на формальных отметках в 60 +- 5 тыс рублей за м2 или 10 тыс сортирных баксофф. Такая картинка нас ожидает в 2010-м. Поэтому я коплю деньги на депозите.

Цитата: DeBill
Ну... на самом деле, 190 * 23.5 = 4465 рублей, а 120 * 36.5 = 4380 рублей. Т.е. человек, если конечно он продаст за такую сумму, в рублях потеряет довольно мало.

P.S. Вообще не понимаю, почему в этом разделе, цены смотрят в долларах. Мы же живём в России, получаем зарплату в рублях, ими же и расчитываемся в магазинах. Более того, по статискике, в рублях же и храним свои сбережения. Ну упали цены в долларах, ну и что?!! Это, скорее не цены упали, а рубль. Самое смешное, когда начинают строить "волны идиота" на основе долларовых цен на недвижимость и показывают дальнейший домкрат. Ребята! Вы прогнозируете такой домкрат рублю?!!

Ну так уж сложилось, что цены на вторичную недвижимость в Москве долларовые - экспериментальный факт. В рублях они не падали даже после 1998го. И номинировались в долларах почти всегда. Домкрат рубля принципиального значения не имеет, скорее просто запутывает. При девальвации рублевые цены скакнули. Вот сейчас рубль уже почти месяц не падает, а цены как падали так и падают. Если рубль удержится пойдут вниз и рублевые.

Почему они долларовые - для меня самого загадка. Может быть потому, что в Москве все деньги от нефти. Может быть потому, что Москва сильнее, чем другие регионы завязана на импорт и здесь всегда было больше народа с "долларовыми" зарплатами. Кстати, от долларовых зарплат к этому кризису мы практически ушли, но вот недвига в долларах так и осталась. При этом, первичка года два назад все таки перешла на рубли.

http://www.irn.ru/gd…cy=3#begin

Цитата: sir66 от 02.03.2009 17:53:37
...
при нынешнем темпе падения с большой вероятностью мы уровень поддержки 4000 пробьем даже его не заметив.
...

Киев, кстати, не заметил первого уровня поддержки и уверенно пошел ко второму.

Цитата: Olstan от 03.03.2009 18:28:06
Киев, кстати, не заметил первого уровня поддержки и уверенно пошел ко второму.

Учитывая бардак, который происходит в украине и апокалиптические сценарии будущего - в Киеве вообще не будет уровней поддержки. Про Детройт тут сегодня писале ранее - вот вполне вероятный сценарий для крупных городов Украины.
Так что Украина не репрезентативна для сравнения.
А у нас надо ждать уровень поддержки не по долларам, а по рублям: http://www.irn.ru/gd…cy=0#begin

И тут все очень хорошо и нагладно видно:
1-й уровень поддержки - в районе 100 тыс/м,
2-й (оно же около дна) - в районе 50 тыс/м

Остается открытым вопросов - нужно ли корректировать на инфляцию эти уровни или нет. Мне думается, что не нужно.

Обьясню по-другому. Самый негативный сценарий и, к сожалению, пока самый вероятный, это тот, что США удается управляемый гипер. Чтобы пожечь свои долги и кастрировать капиталы других стран. Это как раз тот сценарий, когда меня спрашивают, что будет в РФ, когда в США - гиперинфляция. Многие думают, что в РФ будет гипердевальвация - а с какого?

Да, при этом бакс вполне себе может стоить 6 руб. Но радости от этого - никакой. В тех баксах бочка нефти будет стоить, скажем, 150, т.е. в рублях снизится, но не намного. Мобильники будут по 1к $ (6к рублей) спокойно и квартиры-эконом за 10к $/м2, только вот в рублях доступность-то снизится, так как располагаемые доходы при суперзарплате 18-20к рублей в месяц и разорении большей части мелкого и среднего бизнеса - упадут в разы, у большинства - до нуля. У безработных и владельцев кредита - до минусов, будут проедать свои квартиры, дачи, огороды. У кого останется пара миллионов рэ в сбере и хватит ума не влезть в недвижку на падении, а тем паче с ипотекой - смогут рассчитывать аж на 3% годовых, на хлеб с маслом хватит.

Но это - если Штаты все-таки смогут. А они попытаются. Поэтому сижу в госбанках на рублевых депозитах, жду новых параметров бюджета, его секвестра, процентов эдак на 20-25. Если этого не произойдет, то и я с другими депозитчиками дружно начинаем копать картошку и сажать лук.

Цитата: varivan от 03.03.2009 20:54:13
Учитывая бардак, который происходит в украине и апокалиптические сценарии будущего - в Киеве вообще не будет уровней поддержки. Про Детройт тут сегодня писале ранее - вот вполне вероятный сценарий для крупных городов Украины.
Так что Украина не репрезентативна для сравнения.
А у нас надо ждать уровень поддержки не по долларам, а по рублям: http://www.irn.ru/gd…cy=0#begin

И тут все очень хорошо и нагладно видно:
1-й уровень поддержки - в районе 100 тыс/м,
2-й (оно же около дна) - в районе 50 тыс/м

Остается открытым вопросов - нужно ли корректировать на инфляцию эти уровни или нет. Мне думается, что не нужно.

Да, в Киеве все пойдет до самого дна и там начнет копать...

По рублевым уровням поддержки: 100 тысяч - это почти 3000$, скорее всего конец весны-лето - 2009.
50 тысяч - скорее всего пессимистичный сценарий, весна - 2010.

На инфляцию корректировать ИМХО не надо, сейчас инфляцию очень сложно подсчитать  -она совершенно разная на различные группы товаров.

Цитата: Vlad_R от 03.03.2009 21:01:05
Обьясню по-другому. Самый негативный сценарий и, к сожалению, пока самый вероятный, это тот, что США удается управляемый гипер. Чтобы пожечь свои долги и кастрировать капиталы других стран. Это как раз тот сценарий, когда меня спрашивают, что будет в РФ, когда в США - гиперинфляция. Многие думают, что в РФ будет гипердевальвация - а с какого?

Да, при этом бакс вполне себе может стоить 6 руб. Но радости от этого - никакой. В тех баксах бочка нефти будет стоить, скажем, 150, т.е. в рублях снизится, но не намного. Мобильники будут по 1к $ (6к рублей) спокойно и квартиры-эконом за 10к $/м2, только вот в рублях доступность-то снизится, так как располагаемые доходы при суперзарплате 18-20к рублей в месяц и разорении большей части мелкого и среднего бизнеса - упадут в разы, у большинства - до нуля. У безработных и владельцев кредита - до минусов, будут проедать свои квартиры, дачи, огороды. У кого останется пара миллионов рэ в сбере и хватит ума не влезть в недвижку на падении, а тем паче с ипотекой - смогут рассчитывать аж на 3% годовых, на хлеб с маслом хватит.

Но это - если Штаты все-таки смогут. А они попытаются. Поэтому сижу в госбанках на рублевых депозитах, жду новых параметров бюджета, его секвестра, процентов эдак на 20-25. Если этого не произойдет, то и я с другими депозитчиками дружно начинаем копать картошку и сажать лук.

По сценарию Маэстро гипер - первый-второй квартал 2010, и я с ним здесь согласен.

2009 будет ИМХО очень, очень бурный год для всей планеты, будут судорожные рывки удержать государственные финансовые системы от распада, все это будет сопровождаться безработицей, дефолтами, банкротствами и вооруженными столкновениями внутри дефолтящихся стран (и не дай Бог между странами).

Но общая планетарная финансовая система с центром в Пиндостане хоть и будет шататься, но еще выстоит.

А вот 2010 - все, конец. И что будет тогда - я не представляю, но слава Богу что у России есть отличные ВС и ракеты для охраны своих границ от общепланетарного хаоса...

то о чём так долго мечтали коммунисты - свершилось
В рамках помощи строителям мэрия Москвы покупает старейший строительный трест «Механизация «МСМ-1». Сумма сделки может составить $30 млн
«Столице выгодно приобрести долю в перспективных компаниях, чтобы потом, когда сложные времена пройдут, город мог получать долю прибыли от реализации их строительных проектов», — рассказывал ранее глава московского стройкомплекса Владимир Ресин. Имея «МСМ-1» в своей структуре, город сможет оперативнее решать вопросы с механизацией на муниципальных стройках и в сфере ЖКХ

http://news.mail.ru/economics/2407438/

Рынок жилищного кредитования постепенно оттаивает: в феврале несколько ведущих игроков возобновили выдачу ипотечных ссуд, а ставки по кредитам на покупку квартир могут прекратить рост уже в марте.

может быть это заказ девелоперов, строителей и тд ?
да и ставка на межбанке уменьшилась до 11-12

Слов нет...

14:38 03/03/2009 Путин осмотрел общежитие Московского физико-технического института

Премьер-министр России Владимир Путин во вторник осмотрел в подмосковном городе Долгопрудный новое 17-этажное здание общежития Московского физико-технического института (МФТИ), построенное на средства федерального бюджета.

Премьера сопровождали ректор МФТИ Николай Кудрявцев, губернатор Московской области Борис Громов и министр образования и науки РФ Андрей Фурсенко.

Ректор института сообщил, что это девятое общежитие, которое строилось 2,5 года. "С 1983 года мы ничего не строили", - сказал он.

В марте в общежитие, рассчитанное на 760 мест, уже вселятся первые студенты.

Премьер поинтересовался, во сколько обошлось строительство одного квадратного метра. Кудрявцев ответил, что по смете на один квадратный метр с мебелью закладывали 18,9 тысячи рублей, а фактически он обошелся в 14,7 тысячи рублей.

"Хорошо, сэкономили", - сказал Путин.

При этом ректор напомнил, что общежитие было целиком построено на деньги федерального бюджета.

Во вторник в МФТИ Путин проведет совещание по вопросам совершенствования подготовки востребованных специалистов, а также встретится со студентами.

МФТИ создан в сентябре 1951 года на базе физико-технического факультета МГУ имени М.В.Ломоносова. Основная задача - подготовка высококвалифицированных кадров по важнейшим направлениям науки и оборонной техники.

На заметку всем, кто интересовался стоимостью квадрато-метра...

Некоторая статистика по импотеке в картинках

Цитата: Stepa
micex.ru - рентабельность по валютным операциям снизилась, а проценты вкладчикам как-то платить надо, да и кушать хочется.

вопрос не сколько кредитов сейчас будут давать, а сколько этим воспользуются. Кстати, высокий процент по вкладам в банке - маячок тревоги, а низкий процент по ипотеке, с этим как?  :)

Цитата: a-mouse от 04.03.2009 12:06:14
вопрос не сколько кредитов сейчас будут давать, а сколько этим воспользуются. Кстати, высокий процент по вкладам в банке - маячок тревоги, а низкий процент по ипотеке, с этим как?  :)

Значит, у банка нет проблем с ликвидностью, по крайней мере - сейчас. Правда, надо проверить, чтобы ставка в договоре была фиксированной. У Сбера и ВТБ24, скажем, заложена возможность одностороннего повышения. Поэтому, ставка на данный момент практически ничего не значит. У Газпромбанка, насколько я знаю, ещё осенью ставка была фиксированная.

Цитата: _YUKLA_
Два замечания.

1. Возобновили, но с 30% предоплатой.
2. Ставки кредитования НИКОГДА не бывают ниже, чем текущая инфляция + интерес банка. Иначе, как вы понимаете, банк будет работать себе в убыток. Что там в РФ по инфляции за январь - февраль? Вот и посчитайте реальные ставки по кредиту.

"Никогда не говори никогда". Ставки кредитования бывают ниже "текущая инфляция + интерес банка" легко. И более того мы это недавно наблюдали, когда ипотеку в рублях можно было взять даже под 10% - сравните с инфляцией.

Прекрасно понимаем - в убыток работать не будет. Банк же даёт в долг не свои деньги а чужие, и соответственно ставки кредитов не должны быть ниже чем
текущая инфляция ставка депозита + интерес банка (это очень примерно, т.к. чужие деньги банк может привлекать не только в виде депозитов). Если стоимость привлекаемых банком денег ниже инфляции то и процент по выдаваемому им кредиту тоже может быть ниже.

Т.е, ситуация "ставка кредита меньше инфляции" легко может иметь место, но это несколько ненормальная ситуация, т.к. при таком раскладе - бери кредит, покупай любой не особо скоропортящийся продукт, жди - в накладе не останешься. Т.е. такая ситуация не очень хороша для здоровья экономики, т.к способствует раздуванию пузырей на всём, толкает вверх инфляцию, стимулирует население к жизни в кредит и нуёмному немедленному потреблению, а не к сбережениям. Да вот только банкам-то на здоровье экономики плевать с высокой колокольни, и на инфляцию им плевать от туда же: если стоимость привлечения денег низкая, то и ставки по кредитам сделают ниже инфляции тока так.

Цитата: _YUKLA_
2. Ставки кредитования НИКОГДА не бывают ниже, чем текущая инфляция + интерес банка. Иначе, как вы понимаете, банк будет работать себе в убыток. Что там в РФ по инфляции за январь - февраль? Вот и посчитайте реальные ставки по кредиту.

Всё же не инфляция, а ставки по привлечению денег как текущие, так и прогнозируемые на неск. лет вперёд.
Другой вопрос, что выдавать будут далеко не всем, кто имеет 30% на первый взнос. Кол-во "правильных" профессий в банке сильно сократилось  ;)
Но в общем и целом - да, около 25-30% годовых на данный момент получается.

Цитата: yannmar
Такова была реальность.

Теперь реальность такова, что Альфа, например, дает ипотеку только под >30% первоначальный платеж и 22% годовых в рублях. Типичный пример по Москве:
- 2-к квартира = 6500 тыр (минимум)
- срок: 10 лет
- ежемесячный платеж 95 тыр
- первый взнос 2 ляма
- требуемый подтвержденный НДФЛ-2 ежемесячный доход - 160 тысяч рублей
Подсказать, как это называется? Запретительные ставки Так что хоть 120 банков могут возвращаться на рынок ипотеки - это чисто символическое имиджевое действие.

Вот вполне здравая статья Б.Кагарлицкого о рынке недвижимости
http://www.vz.ru/col…57045.html

Цитата: _YUKLA_
Вы, yannmar, путаете две совершенно разные вещи - ТЕКУЩУЮ стоимость привлечения денег и ГОДОВУЮ, а то и многолетнюю инфляцию.

Ипотечный кредит выдается на много лет. И выплачивается частями ежемесячно. То, сколько СЕГОДНЯ стоят деньги, при этом, совершенно не учитывается.

Безусловно, я имею в виду рублевый кредит.

Расчет кредита (очень приблизительно) банки ведут так, чтобы к определённому периоду (возможно, к концу выплат, возможно, раньше), банк ПОЛУЧИЛ ПРИБЫЛЬ. Очевидно, что получить прибыль с кредита в первый месяц и даже в первый год никак не получиться.

Не уж то для вас это не очевидно? Если хотите, я могу вам рассказать процесс рассчета кредитной ставки более детально.

Причем здесь инфляция? Все было очень просто: берем в забугорье кредит под 5% годовых, сдаем его в ипотеку под 8% годовых. Набранный пакет кредитов упаковываем и продаем кому нить большому. Вот и весь секрет ипотечного бума. Имеем в моменте 3% минус маржа покупца навара.

Для особо привередливых вводим еще одно звено: взяли в долларха под 5%, конвертнули в рубли и сдали за 10-11% в ипотеку. Потом так же упаковали и продали. Огромная часть региональной ипотеки была выдана по таким схемам. Эдакий русский карри-трейд.

Так что правильно тут говорят - важна не инфляция а стоимость привлечения денег. Западные деньги хоть и дешевые, но их нынче все жмут и не дают. А своих явно не достаточно для компенсации упавших объемов - вот и вся математика.

Давеча общался с другом, мама его главный кредитный менеджер в одном из отделений Сбера...
Она сказала, что с 1-го марта Сбер перестал давать положительные решения по ипотеке на вторичку. Новостройки они вообще не рассматривают и давно.
Конечно, это можно считать сарафанной новостью, но если это хотя бы приближенно к реальности, то рынок не замедлит ответить, думается, поскольку Сбер оставался чуть-ли ни единственным, кто давал ипотеку...

Цитата: koshka от 04.03.2009 15:03:05
Вот вполне здравая статья Б.Кагарлицкого о рынке недвижимости
http://www.vz.ru/col…57045.html

Оно все верно, но только с другими столицами мудреж какой то. Где они взяли квартиры дешевле Москвы в Париже или в Лондоне? Пусть покажут, я может быть даже куплю Пока изучение рынка того же Парижа показывает, что пока без 300-400 тысяч евро там вообще ничего кроме "квартиры консьержки" в 20 метров купить нельзя. А в Москве уже сейчас за 200 тысяч евро покупается вполне нормальная двушка или трешка в спальном районе. Может быть они элитку сравнивают?