Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: player от 03.03.2008 12:45:25
Но при этом его довольно активно переуступают на вторичном рынке, и один раз за него деньги СК уже заплачены.
Так речь про эту категорию?
Это, кстати, самая стрёмная покупка.
Даже банки под переуступки кредитов практически не дают.

Для меня ключевой вопрос - жилье в собственности или нет. Сами видите, если не в собственности ни банки, ни более-менее осторожные покупатели с ним не связываются. Рассуждения примерно такие - больший риск новостроек для покупателя, больший процент по кредиту, который и так дорожает - значит они быстрее начнут падать в цене.

Цитата: svis от 03.03.2008 13:00:00
Для меня ключевой вопрос - жилье в собственности или нет. Сами видите, если не в собственности ни банки, ни более-менее осторожные покупатели с ним не связываются. Рассуждениея примерно такие - больший риск новостроек для покупателя, больший процент по кредиту, который и так дорожает - значит они быстрее начнут падать в цене.

Новостройки во всем мире падают первыми, потому что на этом рынке работают в основном профессионалы, преимущественно операторы рынка. Они раньше соображают что к чему и первыми выходят. А мелкие спекули и "инвесторы"-одноквартирники, которые держат на руках вторичку, обычно соображают, что рынок упал, уже по факту снижения цен на первичном рынке. Поэтому движения на вторичке во всех странах запаздывает на 2-4 месяца от первички. Сравните американские графики первички и вторички.

Цитата: avanturist от 03.03.2008 13:04:06
Поэтому движения на вторичке во всех странах запаздывает на 2-4 месяца от первички.

Вот и понаблюдаем  ;) К тому же у меня здесь есть шкурный интерес.

Цитата: Tiamat от 03.03.2008 11:10:43
Этот объект уже давно является показателем и примером мухлевания с объемами продаж. То у них осталось квартир 10 в крайних подъездах, то потом стали выставляться  как бы уже проданные квартиры в центральных.

Это стандартна практика продаж. Когда приходит покупатель ему (чтоб у него глаза не разбегались и с выбором он не мучился) показывают несколько вариантов квартир - на первых/последних этажах и где-нибудь на средних. Все остальное "продано/снято с продажи". Так легче работать.

Цитата: Buyer от 03.03.2008 12:48:32
У нас в Краснодаре пока спокойно...
Есть несколько факторов показывающих затоваренность, но они слабые:
самый дорогой застройщик перед/после НГ объявил о скидке в 10%,
появились билборды с рекламой квартир,
беспредел в ипотеке (когда он есть) просто защкаливает...

но есть продажи (примерно 40-50 т.р./кв.м.) и был сильный всплеск на слухах

до разворота минимум год...

Таки уж и спокойно... Нагнали страху деноминациями и дефолтом + втерли идиотам в уши, что грядущая Олимпиада в Сочи подтолкнет цены в Краснодаре в 2-3 раза.)) Народ особо в панике не мечется, потому что покупать не на что. Кв.м. стоит в районе 50 тыр.
Вот, чего народ думает  :-\:
http://www.kuban.ru/…10350.html

Цитата: Akvilon от 03.03.2008 13:46:40
Таки уж и спокойно... Нагнали страху деноминациями и дефолтом + втерли идиотам в уши, что грядущая Олимпиада в Сочи подтолкнет цены в Краснодаре в 2-3 раза.)) Народ особо в панике не мечется, потому что покупать не на что. Кв.м. стоит в районе 50 тыр.
Вот, чего народ думает  :-\:
http://www.kuban.ru/…10350.html

если Вы обратили внимание, тема висит в разделе "Общество", можете зайти на "Формулу успеха" там поспокойнее..
П.С. комментарии конечно

ЦитатаВ обозримом будущем не грохнет.Реально в новостройках заселяется до 20% квартир.Подойдите вечером к любому сданному недавно дому и посмотрите сколько окон светится.Это субъективно.А объективно поинтересуйтесь у знакомых в электросетях по скольким квартирам в таком доме есть реальное потребление электроэнергии.Остальные 80% квартир-это вложенные деньги.Сегодня жилищное строительство в России - гигантская прачечная по отмыванию коррупционных денег.Обвал цен на рынке жилья может случиться только в одном случае- если власти предметно в каждом городе начнут разбор полетов по купившим те самые 80% жилья с оргвыводами.Но этого по понятным причинам не случилось ни при уходящей власти,не случится и при грядущей.Хотя это был бы самый простой способ сбить космические цены на жилье.

Цитатану ждите падение )) грамотное эксперты предвещают в 2009 г. двойное увеличение цен от 2007 г. ))))) а налогом никого не испугать, кроме квартирантов, им же цены поднимут, чтобы хозяин мог налоги оплачивать ))) и никто не будет массово квартиры сливать, даже если вдруг что. люди, умеющие зарабатывать деньги, далеко не дураки, просто придержат недвижимость до лучших времен. )))))

остальное - такой же уровень аналитики..
поймите внутренняя статистика таких компаний как "Девелопмент-Юг", "Краснодарстрой", ДСК поможет понять рынок, как и статистика уникальных объявлений еженедельника "Маклер", но свободного доступа к этиим данным нет

Цитата: player от 03.03.2008 11:35:07
А летом застой спишут на сезонность и будут ждать осени, упёршись рогом 8(

Только сейчас есть некторое отличие. Тогда был застой на растущем рынке из-за оттока покупателей. Поэтому все спикули брали билеты на отдых и не парились - осенью все равно цены снова вверх.
Сейчас ситуация будет с точностью наоборот - из-за снижения доступности ипотеки цепочки сделок к лету запускать будет некому, т.е. с покупателями будет проблема. А тут еще и сезонный летний их отток. Так что насчет застоя летом у меня есть сомнения.

Ещё в конце 2007 г ДСК продавал однухи в районе 2300тыс.
Сейчас цена 2700 тыс!  
http://dsk1ko.ru/dsk…1_k13.aspx

Всё идёт не то что согласно моего прогноза, а даже со значительным опережением! Цену в 2700 тыс руб. я предрекал к концу 2009 г!

"Жильё. Российское естественно. Нихрена не дешевеет. Мизерные предновогодние скидки 2007 г. Далее стабильность и небольшой рост. Однуха в подмосковье средняя цена 2млн300. На конец 2008 г 2млн500. На конец 2009 г цена 2млн750. На конец 2010 3 млн100. (В лучшем случае)"

Думаю такое значительное отклонение на сегодняшний день от моего прогноза связана с недостаточным анализом платёжеспособного спроса и с уровнем инфляции! Всё оказалось гораздо хуже! Бабла у людей прибывает быстрее чем я прогнозировал, а политика ЦБ просто убивает!

К сожалению, в регионах пока наблюдается дефицит массового жилищного строительства. Думаю, это как раз тот сегмент, где будет идти наиболее динамичный рост в ближайшем будущем. Напомню, что из 60 млн м2 по РФ в 2007-м порядка 40% составило ИЖС, а из оставшихся около половины пришлось на Москву, МО и Питер.

Цитата: Vlad_R от 03.03.2008 16:34:38
К сожалению, в регионах пока наблюдается дефицит массового жилищного строительства. Думаю, это как раз тот сегмент, где будет идти наиболее динамичный рост в ближайшем будущем.

Здесь я, наверное, не соглашусь с Вами, коллега. Цены в регионах лишь незначительно отличаются от цен в подмосковье! Так что динамика изменения цен будет идти параллельно с ценами подмосковья.

3/03/08 Владимир Путин требует защитить ипотеку от рисков

       Ипотечная система в России должна быть защищена от финансовых рисков, заявил президент РФ Владимир Путин на совещании с членами правительства. "Прошу оперативно дать предложения по ее укреплению и созданию механизмов защиты ее от рисков", - сказал Путин.

Ну вот ща хедж фонды начнут создавать, а это дополнительное бремя для конечного покупателя.

Цитата: Vlad_R от 03.03.2008 16:34:38
К сожалению, в регионах пока наблюдается дефицит массового жилищного строительства. Думаю, это как раз тот сегмент, где будет идти наиболее динамичный рост в ближайшем будущем.

Здесь я имел в виду рост обьема рынка. Что касается цен, то они определяются, в основном, местным финансовым потоком, который генерируется в недвижку и тем, как этот поток удовлетворяется объемами на рынке.

Соответственно, в наиболее экономически динамичных регионах цены вряд ли будут падать, скорее расти, пока обьемы ввода новостроя не превысят советский уровень (обновление жилфонда долго не производилось).

В субсидируемых регионах объемы РН будут стагнировать: при увеличении предложения цены пойдут вниз.

Цитата: avanturist от 03.03.2008 13:04:06
Новостройки во всем мире падают первыми, потому что на этом рынке работают в основном профессионалы, преимущественно операторы рынка. Они раньше соображают что к чему и первыми выходят. А мелкие спекули и "инвесторы"-одноквартирники, которые держат на руках вторичку, обычно соображают, что рынок упал, уже по факту снижения цен на первичном рынке. Поэтому движения на вторичке во всех странах запаздывает на 2-4 месяца от первички. Сравните американские графики первички и вторички.

У нас есть шанс пойти своим путем. Коль скоро здесь упоминался Миэль с "Юбилейным" на этом примере удобно рассмотреть, что происходило на рынке первички/вторички в МСК и области.
Доля Миэля в "Юбилейном" около 2тыс. квартир. В начале-середине 2007 лом предложений на вторичке, Миэль выходит с котлованными продажами, и полный облом - за 5 месяцев продается около 100 квартир, преимущественно однушки. Сжав зубы, в июле весь объем снимается с продажи и, еще более сжав зубы, достраивается.
В ноябре - чудо:
1.Деноминация - буратинам сообщается, что продавать не надо.
2.Гиперинфляция - буратинам сообщается, что надо покупать в кредит, гиперинфляция долг спишет.
3.Активно обсуждается повышение и местами повышается процент по кредиту - буратинам сообщается, что покупать надо сейчас.

Итог - катастрофическое падение предложения на вторичке, а на первичку выходят застройщики с построенными квартирами. Миэль в "Юбилейном" выходит на продажу разом с 1,5 тыс. квартир из которых 2/3 продается в декабре-январе.
Примерно так же поступили и другие застройщики.
Что будет дальше?
Не претендуя на макроэкономичность. Первичка выбирает весь накопившийся спрос, включая ипотечников, по негласным сведениям от продавцов больше 50% процентов сделок идет с ипотекой, и на малых объемах продаж загоняет цены еще дальше от платежеспособного спроса.
Продавцы вторички просрали благоприятное время для слива своих бетонометров и выходят в лето, когда покупателей не будет уже вовсе.
На вторичку с продажами выходят покупатели котлованов конца 2005-начала 2006, когда рынок еще только разгонялся и цены были существенно ниже. Они сейчас как раз получают права собственности.
В условиях жесточайшей стагнации у них будет большой соблазн слить бетонометры ниже рынка, ведь прибыль будет все равно вполне себе.
Если это произойдет, то мы увидим, как вторичка утянет первичку.

ЗЫ Кстати, понятно почему Сбер пиарил деноминацию. Он обеспечивал себе ипотечные объемы.

Цитата: traider от 03.03.2008 16:13:41
Ещё в конце 2007 г ДСК продавал однухи в районе 2300тыс.
Сейчас цена 2700 тыс!  
http://dsk1ko.ru/dsk…1_k13.aspx

Думаю такое значительное отклонение на сегодняшний день от моего прогноза связана с недостаточным анализом платёжеспособного спроса и с уровнем инфляции! Всё оказалось гораздо хуже! Бабла у людей прибывает быстрее чем я прогнозировал, а политика ЦБ просто убивает!

Аналитики уже прожужжали уши , рост денежной массы в России за 2007 год более 40% ! Для сравнения Индия - более 20% , Китай - чуть меньше 20%, Европа + Америка - чуть более 10%. Может был такой бурный экономический рост , который я пропустил.. Короче другого и быть не могло. Что будет дальше можно только догадываться.

Подумалось: Если будет кризис в России то выиграют те инвесторы, которые  сидят в бетоне, так как сохранят частично покупательскую способность своих денег.  Но не те кто полез сейчас в ипотеку.... если вспомнить в 1997 у многих упала зарплата в разы и многие в Москве лишились работы уехав в регионы (в регионах было не слаще- на жратву еле хватало).  
А вот если кризиса не будет))). Выиграют те кто ждал падения недвижимости!
Отложенный спрос копившейся годами полностью исчерпал себя (даже из ипотечников). Ипотеку задушили ставками (хотя бы на время) и……и пике продолжавшиеся 13 месяцев стагнации продолжиться с новой силой.  
Если бы не слухи о кризисе, деноминациях и дефолтах – РН РФ уже бы летел ниже 30% от августа))).

Цитата: Steppen Wolf от 03.03.2008 21:24:26
Итог - катастрофическое падение предложения на вторичке, а на первичку выходят застройщики с построенными квартирами. Миэль в "Юбилейном" выходит на продажу разом с 1,5 тыс. квартир из которых 2/3 продается в декабре-январе.

Здесь, Уважаемый, Вы поторопились! Наблюдаю за Миелем на "Юбилейном" с ноября: слили они в декабре-январе порядка сотни квартир маленьких однушек и столько же маленьких двушек.(зайдите на сайт Миеля и посмотрите сколько квартир выставлено в базе). Т.е на лохах они слили 200-300 квартир на "Юбилейном" а не 1000-1500.

Цитата: Fox от 03.03.2008 22:19:04зайдите на сайт Миеля и посмотрите сколько квартир выставлено в базе

А толку? Все равно правды там не увидеть… уже обсуждалось ).

Конец эры частных инвесторов

http://www.irn.ru/articles/14151.html  8)

Ну раз такой ресурс отметился  

Тут почему-то никто не сказал что будет с РН, если случится настоящий банковский кризис, а не его пародия, что случилась в 2004. Могут накрыться медным тазом не 2 банка, а 20 или 200 скорее. И кто будет покупать их активы, частично состоящие из объектов недвижимости?

преинтереснейшее известие...
конечто, в стиле ОБС, но все логично и внятно на бытовом уровне разжевано по поводу ипотечного пузыря на недвижимости
http://tvoistroi.ru/text/netkv.htm