Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Если я чего-то понимаю в пузырях, то для его схлопывания нужно резкое внешнее воздействие. Т.е. чтобы "вдруг" появилось заметное количество квартир на продажу. Просто текущий ввод в эксплуатацию нового жилья - это не резкое воздействие. Потому что в каждом новом доме часть квартир принадлежит городу, часть - банку, кредитовавшему застройщика, ещё часть  - различным поставщикам стройматериалов (в Питере по рассказам строители уже не первый год работают фактически по бартеру). Плюс появление нового жилья на рынке происходит не единомоментно, а растянуто во времени. Т.е. в результате будет не схлопование пузыря, а медленное сдувание, которое может тянуться годами.

Варианты которые мне приходят в голову:
1. Экономический кризис при котором многие ипотечники теряют работу. По Авантюристу на этот вариант не грозит.
2. Банкротство многих мелких СК или нескольких крупных. Они банкротится будут обязательно, но вряд ли это станет именно первопричиной.
3. Жёсткий кризис ликвидности у банков. На мой взгляд самое оно - именно он может заставить банки выставить на продажу имеющиеся у них в наличии запасы жилья. Правда если кризис будет не очень жёсткий, то банки перед смертью могут попробовать поиграть в снижение ставок по ипотеке/повышение ставок по  вкладам, что может поднаддуть пузырь недвижимости. Кстати, проблемы с ликвидностью нам обещают к середине апреля, когда придёт пора юрлицам расплачиваться с государством по налогам.
4. Массовый исход инвесторов.  Местные вряд ли куда пойдут, особенно в первых рядах, т.к. альтернативных несложных способов сохранения денег нет. А вот иноземные могут ломануться. Собственно вопрос - много ли таких?

Вот собственно вроде и все действующие лица. Есть ещё обычные собственники жилья, но они с ним расставаться не будут, только разве что оно не подоражает раз эдак в десять и все резко захотят сменить по этому поводу место жительства на куда нибудь на собственном острове в тёплом море

Что скажете?

Ну а введение прогрессивного налога на недвижку вообще никто не рассматривает?

Цитата: МихаилС от 04.03.2008 06:04:33
Ну а введение прогрессивного налога на недвижку вообще никто не рассматривает?

Чисто гипотетический вопрос. А как облагается налогом недвижимость в собственности юр. лица (корпорации или организации, не извлекающей прибыль из своей деятельности)?

Если владение имеет разумную стоимость, то, по-моему, это вариант

Цитата: Белый Бобик от 04.03.2008 06:17:41
Чисто гипотетический вопрос. А как облагается налогом недвижимость в собственности юр. лица (корпорации или организации, не извлекающей прибыль из своей деятельности)?

Если владение имеет разумную стоимость, то, по-моему, это вариант

А почему собственно " чисто гипотетический" ?  Во всем мире вообще-то недвижка облагается неслабым налогом на собственность, кое-где он и прогрессивный ( на непервое жилье ставочка повыше, чем на первое) и налог опять-же во всем мире спокойненько начисляется на основе рыночной стоимости жилья а не неких " оценок БТИ".  Посмотрите, как блестяще решен квартирный вопрос в Германии и заодно поинтересуйтесь, что там за налоги на жилье и выгодно ли заниматься "инвестициями", покупая вторую-третью-десятую квартиру.  Вы же не будете отрицать, что основными покупателями жилья в РОссии являются граждане... уже имеющие немало жилья.  Вот первое, что напрашивается - сделать путем изменения налогового законодательства так, чтобы только НЕ ИМЕЮЩИМ ВООБЩЕ жилья стало выгодно его покупать.  В Германии смогли так сделать.

Имею ввиду вариант минимизации налога путем перевода недвиги в собственность юр. лица. Сие разумно если налог с юр. лица меньше. Да и наоткрывать таких лиц можно бесчисленное множество: для каждой квартиры - своя компания.

Цитата: art от 04.03.2008 02:39:05
Что скажете?

Хорошим внешним воздействие еще можно считать международный кризис недвижимости идущий семимильными шагами по миру. Уже не только в США и западных странах обвал, но и в странах «соседях» с похожей экономикой (например, Китай, Казахстан) и с похожими средствами удержания РН (например, Киев со своим падением цен на аренду до уровня 2006).

Цитата: МихаилС от 04.03.2008 06:33:37
Вот первое, что напрашивается - сделать путем изменения налогового законодательства так, чтобы только НЕ ИМЕЮЩИМ ВООБЩЕ жилья стало выгодно его покупать.  В Германии смогли так сделать.

Вы сами отвечаете на свой вопрос. Этоже дело 2-х заседаний правительства. За 1 месяц можно уложиться. Но чиновники не хотят отдавать свою кормушку. И не отдадут. Мы же не в Германии живём. Это наша Раша!

Первая ласточка?
http://top.rbc.ru/so…7094.shtml

В России рухнула первая в ХХI веке финансовая пирамида

На официальном сайте "Бизнес-клуба "РуБин" сказано, что основным видом деятельности компании являются "инвестиции и вклады", а средства инвестируются "в строительный комплекс Санкт-Петербурга по договорам со строительными компаниями, передаются в управление опытным брокерам, гарантирующим высокую доходность на финансовом рынке и на рынке ценных бумаг". При этом лицензий ЦБ или ФСФР на привлечение средств граждан и их инвестирование у компании нет. Вкладчикам "РуБина" предлагалось инвестировать от 3 тыс. руб. при гарантии доходности вложений от 25% до 50% годовых.

Москва заняла 14 место в списке самых грязных городов мира
http://travel.mail.ru/news/46323/

Кризис недвижимости уже в Австралии!

Австралийцы распродают свои загородные дома

Все больше австралийцев, владеющих загородными домами на пляжах, вынуждены продавать свои объекты недвижимости со скидкой из-за повышения процентных ставок и нестабильности фондового рынка Австралии.

За прошедшие 18 месяцев, по данным компании Herron Todd White, цены на «вторые дома» на северном побережье самого населенного штата страны, Нового Южного Уэльса, упали на 10 – 20%. Ту же картину можно наблюдать на центральном побережье штата.
http://prian.ru/news/7689.html

PS Еще одну немаленькую страну можно заносить в актив ))). На каком месте будет РФ?  

Прогрессивный налог на недвижимость в нашей стране вряд ли будут платить. Уж чего-чего, а от налогов мы уходить умеем. Инвесторы помельче будут оформлять квартиры на всех своих родственников.  Инвесторы покрупнее - будут создавать любо юрлица, либо вовсе какие-нибудь  некоммерческие товарищества.  Плюс к этому и те и другие с удовольствием поднимут цены на аренду сдаваемого жилья (что, к слову, кого-то подтолкнёт к ипатеке), но с недвижимостью не расстанутся. Плюс к этому если закон примут в 2008-м году, то первые налоговые выплаты по нему пойдут только в 2010-м, а первые показательные расстрелы через повешание неплательщиков произойдут только где-то ближе к 2011-му. Т.е. налог как фактор мещающий пузырю разрастаться  - да, как фактор, который проколет пузырь - вряд ли.

А кризис недвижимости даже у соседей - это в лучшем случае показатель того, что и у нас может произойти подобное. Т.е. может и завтра, а может и через 5 лет. Но вряд ли соседский кризис будет пусковым механизмом обвала цен на нашу недвижимость.
Однако, соседей можно использовать в качестве индикаторов раздутости нашего пузыря. Мне отчего-то кажется, что на Украине цены на недвижку были вровень с нашими (Москву считаем отдельным государством), а вот зарплаты там поменьше наших. Кто-нибудь возьмётся это подтвердить/опровергнуть цифрами? Ну или хотя бы дать ссылки на украинские ресурсы на которых эти цифры найти можно...

Цитата: Fox от 03.03.2008 22:19:04
Здесь, Уважаемый, Вы поторопились! Наблюдаю за Миелем на "Юбилейном" с ноября: слили они в декабре-январе порядка сотни квартир маленьких однушек и столько же маленьких двушек.(зайдите на сайт Миеля и посмотрите сколько квартир выставлено в базе). Т.е на лохах они слили 200-300 квартир на "Юбилейном" а не 1000-1500.

За сайтом не следил  ;), сейчас зашел, вообще ничего нет, опять все снято. К чему бы это ??? Достоверной информации на сайте не ждите. Когда продажи идут плохо, выставляют мало, чтоб создавалось впечатление дефицита, когда хорошо -  проданные квартиры оставляют в экспозиции, чтоб создавалось впечатление выбора. Ну, типа, Вы что-нибудь выбрали, приезжаете посмотреть, облом, с извинениями сообщают что вышла ошибка и квартира уже под авансом, зато есть другие, не желаете ли посмотреть? Естественно, смотрите, раз уж приехали, а с учетом того, что выбранный вариант как бы ушел из рук, с высокой долей вероятности выберете что-нибудь другое.
На середину февраля корп.4 был продан почти полностью, исключая несколько квартир на 2 и 25 этажах. В корп.3 оставалось примерно 250 однушек и 270 двушек. Трешек-четырешек там мало, но половина была продана.

ЗЫ Я не риэлтор, но информацию на ряде новостроек мониторю для понимания происходящих процессов и проверки теории от уважаемого Авантюриста практикой.

Цитата
Плюс к этому если закон примут в 2008-м году, то первые налоговые выплаты по нему пойдут только в 2010-м, а первые показательные расстрелы через повешание неплательщиков произойдут только где-то ближе к 2011-му. Т.е. налог как фактор мещающий пузырю разрастаться  - да, как фактор, который проколет пузырь - вряд ли.

Достаточно будет чтобы потенциальные инвесторы перестали накачивать рынок, тут ведь речь идет не о том чтоб сейчас прям все все продали, а просто чтоб не покупали. Как правило что-то "не делать" проще чем "делать", так что если инвестиция перестанет приность прибыль, то автоматом это уже хреновая инвестиция от которой надо будет избавляться. Так что обязательная немедленная продажа всего и вся не требуется для обвала.  ;D

Цитата: art от 04.03.2008 12:38:44
Прогрессивный налог на недвижимость в нашей стране вряд ли будут платить. Уж чего-чего, а от налогов мы уходить умеем. Инвесторы помельче будут оформлять квартиры на всех своих родственников.  

Квартирный вопрос очень быстро людей портит. Поэтому если инвестор - не бандит и не ФСБшник, то записав квартиру на племянника, он может этого племянника никогда больше не увидеть, как и бывшую свою квартиру.

Так что про то, что налоги платить не будут - это все из области теории. Квартиру в шкаф не спрячешь, и в ячейку в банке не положишь. Наблюдая, как постоянно дорожают услуги по обналичиванию, можно сказать что против ухода от налогов и всяких схем с однодневками работа идет системная и планомерная.

Сегодня вышли новые данные по жилкредитам за 4-й квартал 2007-го и за весь год.

Итого выдано 650 млрд. рублей, что гораздо выше прогнозов МЭРТ (450 млрд). В Москве за год выдан рекорд - 92 млрд рублей. Считаю, что ипотека сыграла ведущую роль в формировании сильнейшего финпотока в недвижку в прошедшем году.

ЦБ РФ

Цитата: art от 04.03.2008 12:38:44
А кризис недвижимости даже у соседей - это в лучшем случае показатель того, что и у нас может произойти подобное. Т.е. может и завтра, а может и через 5 лет. Но вряд ли соседский кризис будет пусковым механизмом обвала цен на нашу недвижимость.
Однако, соседей можно использовать в качестве индикаторов раздутости нашего пузыря. Мне отчего-то кажется, что на Украине цены на недвижку были вровень с нашими (Москву считаем отдельным государством), а вот зарплаты там поменьше наших. Кто-нибудь возьмётся это подтвердить/опровергнуть цифрами? Ну или хотя бы дать ссылки на украинские ресурсы на которых эти цифры найти можно...

Рост недвижимости в мире использовался нашими игроками рынка для повышения цен на недвижимость.  Почему бы кризис на международном рынке недвижимости не должен задеть РФ? Ведь финансовый кризис вызвал схлопывание рынка ФР, так РН чем лучше? Может просто разворот медленнее? Тот упал в начале года, этот например упадет во торой половине…. Пока в нашей стране нет прецедента утверждающем о независимости РН РФ от международных, зато обратных прецедентов море))).

А в Киеве цены были пониже Московских, но недвижна, росла равными темпами. Если брать зп и цены на недвижку получается одинаковая пропорция от Москвы.
ИМХО Часто сходился на мысли, что механизмы РН в Киеве скопированы с Москвы и если эти механизмы там сработают вниз – то Москва будет следующей (или наоборот если Москва будет первой, то Киев второй).

Цитата: antires от 04.03.2008 13:12:48
Достаточно будет чтобы потенциальные инвесторы перестали накачивать рынок, тут ведь речь идет не о том чтоб сейчас прям все все продали, а просто чтоб не покупали.

Часто приходил к мысли – для того, что бы удержать РН РФ нужны колоссальные ежемесячные вливания в пузырь крупных инвесторов.  13 месяцев стагнации показали, что  такие вливания становиться все более затратные и без конкретной отдачи (если все будущие годы не будут верить в ежемесячный дефолт и деноминацию). Похоже в ближайшее время рынок придет к тому, что  держать РН слишком затратное занятие  от которого мало прибыли.

Цитата: Tiamat от 04.03.2008 14:59:35
Часто приходил к мысли – для того, что бы удержать РН РФ нужны колоссальные ежемесячные вливания в пузырь крупных инвесторов.

А можете ваши рассуждения привести?
Авантюрист тоже пишет, что для удержания РН производится перманентная скупка новостроя и даже цифры в млрд долларов приводил, сколько на это тратилось в каком году.
А вот например последняя паника ноябрь-март(она вроде не утихла пока),
она тоже в основном за счёт денежных вливаний делалась, или больше психологический фактор сыграл?

Цитата: player от 04.03.2008 15:24:50
А можете ваши рассуждения привести?
Авантюрист тоже пишет, что для удержания РН производится перманентная скупка новостроя и даже цифры в млрд долларов приводил, сколько на это тратилось в каком году.
А вот например последняя паника ноябрь-март(она вроде не утихла пока),
она тоже в основном за счёт денежных вливаний делалась, или больше психологический фактор сыграл?

Приводил в свое время. Например, кредитные вливания в ПИК и СУ – 155 (там вобще льготный кредит от администрации Москвы)  в конце года, Евробонды Пика (на ярд евро в прошлом году) и векселя Мирекса и т.д.
И это только застройщики

Цитата: player от 04.03.2008 15:24:50
она тоже в основном за счёт денежных вливаний делалась, или больше психологический фактор сыграл?

В первую очередь психологический, т.к. вливания шли еще с августа но шум в СМИ не сыграл ту роль на которую надеялись инвесторы.  Повышение цен на 15 осенью как планировали не случилось. Помог международный кризис и паника на ФР. Увидев подтверждение слухов о деноминации и т.п. народ побежал в недвижку.
Если 50% в невострой влилось ипотечников вошедших на панике – то дело совсем маразм. Весь немногочисленный  отложенный спрос сейчас рассосется и все…. стагнация но уже не на 13 месяцев а на более продолжительный срок.

Люди, Не покупайте квартиры!
http://iraqwar.mirro…cle/158169