Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: AYAX от 05.03.2008 11:50:54
По другому ,я думаю,никак. Налог выборочный не спасет , просто начнут спекули офрмлять квартиры на родственников, друзей у которых нет квртир и т.д. и т.п.
IMHO

Ага, ага, щаззз  :D
Ты сам оформил бы квартиру "на друга"? Комик...

Россияне удвоили долги по жилищным кредитам

Объем задолженности по кредитам, предоставленным российскими кредитными организациями физическим лицам на покупку жилья, в 2007 году увеличился в 2,16 раза - до 757,5 млрд рублей с 350,2 млрд рублей. При этом треть годового прироста этого показателя пришлась на четвертый квартал (134,5 млрд рублей из 407,3 млрд рублей). Такие данные опубликовал ЦБ РФ.
http://finance.rambl…55409.html

Цитата: чайник от 05.03.2008 14:04:36
Ага, ага, щаззз  :D
Ты сам оформил бы квартиру "на друга"? Комик...

Ну начнем с того что я вас вроде  никак не оскорблял, и на брудершавт с вами не пил.
Во вторых: кроме друзей еще есть родственники
В третьих: вы видимо совсем профан в таких делах-теоретик,
вариантов множество оформляешь на друга, а он на тебя одновременно формляет  дарственную, либо оформляешь на него долг в залоге которого числилась бы "его" квартира, и т.д. т.п. вариантов перестраховки множество.
В пятых я написал друг, а не товарищ или знакомый.
В шестых:я бы оформил ,если бы приперла нужда, и глазом бы не моргнул ( ну конечно перестраховался бы)тем более что рисковать в такой сделке пришлось бы не квартирой в которой живешь, а спекульским инструментом (не смертельно)
В седьмых: посмотрите декларации наших чиновников, много на них жилья числится???

мне кажется вводить налог на недвижимость, в зависимости от количества квартир в собственности - не совсем правильно. вот к примеру - я купила себе квартиру, оформляю сейчас на себя квартиру родителей (они там живут), хочу прикупить квартиру где-нибудь.. в куррортной зоне - для отдыха - я теперь злостным спекулем считаюсь? к выплачиваемым коммуналке и платежам по ипотеке мне еще добавится налог на недвижимость завышенный. я больше чем уверена, что таких как я - немаленькое количество. и усиливать нагрузку на таких людей - не очень правильно. думаю лучше делать налог на продаваемую недвижимость не ранее стольких то лет после покупки оной. причем чтобы это распространялось не только на ту, что в собственности, но и на ту, что продается по переуступке. причем ставка не 13% а скажем - 25 (от балды). со сроками тоже есть один нюанс - скажем купила я кваритру - однушку - хочу продать ее и купить трёшку - вариант увеличения семьи - такие сделки облагаться налогом не должны...

Цитата: yucki от 05.03.2008 14:35:37
вот к примеру - я купила себе квартиру, оформляю сейчас на себя квартиру родителей (они там живут), хочу прикупить квартиру где-нибудь.. в куррортной зоне - для отдыха - я теперь злостным спекулем считаюсь?

Ну вот поэтому в Краснодаре и в Сочи коренные жители не могут купить себе квартиры по причине несоответствия цен местному уровню жизни. Москвич прикупит там себе хатку как игрушку на месяц в год, а местный житель будет жить на улице или снимать за 70% от своего дохода, хотя раньше купить недвижку мог. ИМХО в этом случае все ясно –хотите  купить квартирку для отдыха в Краснодаре  –платите налог ).

Цитата: yucki от 05.03.2008 14:35:37
я больше чем уверена, что таких как я - немаленькое количество.

Именно поэтому налог и нужен. Жилая недвижимость в Южных регионах не чем не отличается от  жилой недвижимости на Дальнем Востоке и на Севере. Там люди не меньше нуждаются в жилье и речь идет не о баловстве и отдыхе а о выживании  8)

Цитата: AYAX от 05.03.2008 14:18:52
В седьмых: посмотрите декларации наших чиновников, много на них жилья числится???

Во-первых, обычно на жене чиновника висит где-то 10 квартир в среднем
Оттого, что у нас много хитрож@пых, оставить как есть всё?

Цель "существенного" налога на недвижимость не словить всех хитрых, а сделать недвижимость недвижимостью. А то прям как фантики туда-сюда.
Народ просто покупает квартиры, не задумываясь о коммуникациях, о лифтах, о дворнике, о ......Типа контракты на кубатуру воздуха. А новострой - это уже фьючерс на поставку кубатуры воздуха.
Собственно "инвестирование" в квартиры (особенно в новострой) опасно даже не разгулом цен, а отсутствием "жизни" в новостроях.
Мы можем попасть в ситуацию, когда целые кварталы будут стоять мертвыми.

Что касается московского рынка недвижимости, то кризис прийдет оттуда откуда никто не ждет:
1. С учетом развития регионов бизнес начнет переводится в регионы. Будет сокращаться число рабочих мест
2. Народ побежит в регионы.
3. Аренда упадет
4. После аренды упадет и стоимость самого жилья

Такой процесс в ИТ уже пошел (в этой ветке уже писали - подтверждаю)
Промышленность уже почти вынесена за пределы Москвы
Остались головные офисы крупных корпораций  - этот процесс потихоньку тоже пошел. Дерипаска уже офис своего автомобильного холдинга перенес в Нижний Новгород.

Цитата: Tiamat от 05.03.2008 14:50:08
ИМХО в этом случае все ясно –хотите  купить квартирку для отдыха в Красноярске –платите налог ).

Согласен. Владение недвижимостью должно обязывать. При этом если кто может купить недвижимость (вторую, третью) без напряга, он без напряга и заплатит приемлимый налог.

Tiamat

совершенно с вами согласна только налог при покупке или налог только на данную квартиру, но не налог, на все мои квартиры. при такой политике не только регионы были бы довольны, но и москва бы по швам не трещала

Цитата: AYAX от 05.03.2008 14:18:52
Ну начнем с того что я вас вроде  никак не оскорблял, и на брудершавт с вами не пил.

Давай без толерастии

Цитата: AYAX от 05.03.2008 14:18:52
Во вторых: кроме друзей еще есть родственники
В третьих: вы видимо совсем профан в таких делах-теоретик,
вариантов множество оформляешь на друга, а он на тебя одновременно формляет  дарственную, либо оформляешь на него долг в залоге которого числилась бы "его" квартира, и т.д. т.п. вариантов перестраховки множество.
В пятых я написал друг, а не товарищ или знакомый.
В шестых:я бы оформил ,если бы приперла нужда, и глазом бы не моргнул ( ну конечно перестраховался бы)тем более что рисковать в такой сделке пришлось бы не квартирой в которой живешь, а спекульским инструментом (не смертельно)
В седьмых: посмотрите декларации наших чиновников, много на них жилья числится???

При таких сложностях никто заморачиваться не будет. Потому как есть риск залететь под статью о мошенничестве. Большинство чиновников оформляет всё на супругу (а не на родственников или друзей) потому как это более-менее надёжно - при разделе имущества потеряют макс 50% , а не всё. И перед законом всё чисто - жена бизнес вумен (типо) и непридерёшься. В случае налога это уже не канает, т.к. платить придётся.  Вот тут и задумаются.

А деньги лучше в бизнес вложить.

PS В строительный!  :D Чтобы быстрее жилья настроить и закон отменить/облегчить!  :D

Цитата: yucki от 05.03.2008 14:55:57
Tiamat
совершенно с вами согласна только налог при покупке или налог только на данную квартиру, но не налог, на все мои квартиры. при такой политике не только регионы были бы довольны, но и москва бы по швам не трещала

Ага, чтоб спекули этот налог благополучно перекладывали на конечных покупателей. Которые в свою очередь будут уплачивать этот налог второй раз(первый раз налог будет заложен в цену спекуля) и в еще большем размере.
Как житель Краснодара подтверждаю, что большую часть инвестров в новострой составляют москали(ну, еще северяне). И после сдачи дома эти господа не платят за коммуналку, подключение лифтов, благоустройство территории и т.п. Налог на недвижимость(на 2-ю, 3-ю и т.д. квартиры) должен составлять 1-2% в год от рыночной стоимости и быть РАЗОРИТЕЛЬНЫМ для спекулей и покупающих "про запас".  >:(

Цитата: yucki
dgi

тоже очень нормальный вариант. может еще есть какие варианты.. главное чтобы не ограничивали потребление - главное чтобы ограничивали спекуляцию

Можно много чего придумать.
На самом деле можно также ввести какие-то поправки например существенные льготы, если ты владеешь целым многоквартирным домом и скидка, если ты эти квартиры сдаешь. Это дополнительный стимул для создания цивилизованного рынка аренды жилья
Инвесторы будут заинтересованы во вкладывании денег не для последующей спекуляции, а для получении пусть небольшой, но маленькой прибыли.

Например я столкнулся в объявах по рынку Германии - продается квартира, которая сдается, годовой доход такой-то... Законодательно квартирант защищен достаточно сильно от владельца (ограничение на поднятии цены, ограничение на выселения). Тем самым создан рынок, при котором квартирант не нервничает, ни владелец не нервничает. Захотел продал квартиру (при этом не выселяя квартиранта), новый владелец покупает не просто квартиру, а гарантированный доход.

Одним словом в данном направлении работать и работать (кстати Германия одна из немногих стран где отсуствует пузырь в недвижухи)

Цитата: yucki
я просто против того чтобы все как один, платили налог на недвижимость в зависимости от количества квартир - это не так действенно, как если платить налог от срока продажи с момента покупки. если мне кто укажет хоть одно преимущество перед вариантами которые были предложены выше - я изменю свою точку зрения.

Если гражданин РФ покупает квартиру в Москве, что бы в ней жить и быть прописанным – то никаких налогов в т.ч. и недвижимость. Если там же покупает, но зарегистрирован в другом месте и имеет несколько квартир, то пусть платит. А вот срок пребывания непонятно зачем?  Москва центр управления страной и доступ к ней должен быть неограничен как любой из федеральных центров.  В Москве сконцентрированы управляющие центры и многие отрасли. Если не хотят переселения Москвы, то пусть ее оставляют административной столицей выводя из нее весь бизнес и финансовые потоки.  Как делали в США и Германии.

Цитата: Tiamat от 05.03.2008 11:48:20
Льгота только по той квартире, где официальная прописка -). Если жена прописана в одной, а муж в другой то семья должна выбрать квартиру, по которой не платят налог а по другой будут. Бизнес- процесс: приходят в налоговую, заполняют документ на все свое имущество и указывают квартиру которая не  будет облагаться налогом. Все ) !

Бывают ещё гражданский брак при этом и дети могут быть, но описанная схема уже не подойдёт. Тут высказывалась интересная мысль что в семье как правило хорошо зарабатывает только один из супругов, этим можно воспользоваться: т.е. небольшим налогом облагается одна квартира либо на семью если состоят в официальном браке, либо на человека если он холост (не за мужем), но при этом будь добр обьясни откуда взял деньги на покупку квартиры и налоги с них должны быть заплачены, т.е. если гражданская жена - безработная домохозяйка, то купить ей квартиру будет проблематично, тоже самое с детьми-студентами. Ну а вторые квартиры облагать запретительным налогом ибо нефик.

Цитата: Tiamat
Наивно думать, что государство разогнало ипотекой цены по ошибке. Их все о данном исходе предупреждали. Явно видно, что сделано это было все специально, а вот для чего это вопрос. Может хотели частными руками увеличить объемы строительства за счет высоких цен на недвижку  8)

Спасали стройотрасль от краха. Когда не было ипотеки функционировала строительная пирамида. Деньги проинвестированные буратинами в котлован объекта №1 уходили на взятки, согласования и прочие приятные вещи. Строился объект №1 за счет средств проинвестированных другими буратинами в объект №2. Поскольку дефицит жилья огромный, количество буратин не иссякало и все более или менее функционировало до 2004г. В этом году финансовый поток, отводимый в сторону от строительства, не смогли компенсировать входящим финпотоком из-за достижения потолка покупательной способности буратин.
Рынок шагнул на грань краха, разорилось несколько наиболее одиозных застройщиков (Социальная инициатива и т.п.) и пришлось прибегнуть к вливанию бюджетных средств для выкупа части объемов и пополнения оборотных средств застройщиков.

Тогда-то старик Батурин и просек фишку какие на самом деле возможности для манипуляции рынком открывает так называемое социальное жилье. Результат не заставил себя ждать - из скромной производительницы одноразовой посуды Батурина стала миллиардершей и строительным олигархом.

Однако отойти от края пропасти мало, нужно было заставить рынок работать в новом диапазоне цен, неприемлемом для существовавшего уровня зарплат покупателей. Это было сделано с помощью ипотеки и таким образом строительная пирамида была преобразована в финансовую.  

В 2007г ситуация 2004г воспроизвелась на новом уровне, но поскольку накануне парламентских и президентских выборов совершенно невозможно было допустить возникновение обманутых вкладчиков-ипотечников в бой пошли Сбер и ВТБ через которые в топку ипотеки пошли размещенные в них бюджетные деньги .

Хорошо это или плохо? Наверное лучше, чем манипуляции пасечника с объемами предложения, гораздо меньше коррупционная составляющая.
Для потребителя без разницы - по итогу повышение цен.

Согласно исследованию инвестиционного банка Barclays Capital, в этом году российским компаниям необходимо вернуть чуть больше 73 млрд, а банкам – 38 млрд долларов, а часть долгов рефинансировать. Основную часть выплат придется осуществить в первом квартале 2008 года, остальная сумма придется на оставшуюся часть года. При этом на мировых рынках продолжается кризис ликвидности, растет стоимость заемных ресурсов.

По оценкам экспертов Barclays Capital, в этом году Россия уже не сможет похвастаться рекордным притоком чистого капитала. Если в 2006 году приток инвестиций составил 42 млрд долларов, а в 2007 году – 82 млрд долларов, то из-за ужесточения внешней конъюнктуры эксперты ожидают его снижения до 26 млрд долларов в этом году. В банках считают, что глобальный кризис может затянуться вплоть до 2009 года.

Здесь


Похоже, у Сбера с ВТБ в этом году будет более важная задача, чем ипотека - спасение рынка межбанковского кредитования.

Vlad_R, Вы считали реалистичный сценарий при допущении, что ипотека 2008г будет такой же, как в 2006г.
С учетом того, что приток чистого капитала в 2008г прогнозируется почти в 2 раза меньше, чем в 2006г, соответственно $26 ярдов и $42 ярда, может быть имеет смысл рассмотреть пессимистичный сценарий при меньшем объеме ипотеки?

Цитата: alladin
у меня такой пример перед глазами в москве начинали продавать 1 этаж за 1400$ сейчас продают 25-й за 4350 и что ? рассрочку дают максимум на пол года и то под процент. это ничего не доказывает.
например я не верю что в этом небоскребе себестоимость 1400$ просто инвесторам кто рисковал на начальном этапе (когда еще даже котлована не было) дали супер цены - за повышенные риски, да и время строительства тоже денег стоит.

Себестоимость элитного жилья была раскрыта при выходе девелопера на лондонскую биржу: http://www.finmarket…;id=697626
Столичный сектор жилья класса luxe является наиболее прибыльным, что подтверждают данные из годового отчета компании – при себестоимости 1 м2 в размере $1300-3000 цена продажи составляет около $20 500 за 1 м 2
Некоторые рассуждения на эту же тему: http://www.argumenti…tions/5304
Российская строительная корпорация RGI International вышла на лондонскую биржу. Требования там строгие. Пришлось приоткрыть финансовую отчетность. Аналитики изучили годовой отчет и… раскрыли рты. Выяснилось, что себестоимость строительства квадратного метра в элитном доме в центре Москвы колеблется от 30 до 75 тыс. рублей. А на продажу этот же метр выставляют по цене от 700 тыс. (!) руб. и вплоть до полутора миллионов.

Цитата: МихаилС
Это что за программисты такие пошли, что им подавай 200 метров площади на человека?  У меня в Канаде - едва 30 метров на человека, и такое жилье забирает около половины моей зарплаты ( ипотека + кондо-фи+ налог на недвижку)  И налог на недвижку плачу , как и все ( в Канаде нет вообще необлагаемого минимума - просто начисляют тупо от рыночной стоимости - и мама не горюй, впрочем, я считаю, что те примерно 0,6% в год  от стоимости жилья, что я выплачиваю со своей 40% скидкой за первое жилье - более, чем по божески)

Это называет дешевые понты. У меня один приятель - такой не маленький региональный дистрибьютор. В общем у него только личный автопарк так на три сотни тянет. Так живет себе в квартире в 170кв.м. втроем с женой и ребенком и не имеет ни малейшего желания покупать большую. Другой, финансист, и тоже мягко говоря не бедствует, вообще 130кв.м. обходится на троих. А тут блин программисту нужно 600-700кв.м. - не меньше. Видать программиста зовут Билл Гейтс.

Москва: строительные объекты горзаказа стали убыточны
  Работа на строительных объектах городского заказа стала убыточной. Об этом говорится в официальном письме девяти ведущих строительных компаний столицы, направленном мэру Москвы Юрию Лужкову.
  В нем утверждается, что участие в торгах на право городской застройки невыгодно, поскольку на конкурс выставляются лоты по значительно заниженной цене.
  По мнению строителей, существует несколько причин для несоответствия заявленной и фактической цены строительных работ. Одна из них - низкий уровень нормируемой заработной платы работников строительной отрасли. По состоянию на сентябрь 2007 года в сметах на строительство учтена заработная плата рабочих в размере 14 890 руб., в то время как фактическая зарплата составляет около 25 тыс. рублей.
  Следующей причиной разрыва в ценообразовании, говорится в письме, стал неполный учет реальной инфляции в строительстве. Так, за 8 месяцев текущего года фактическая инфляция в строительной отрасли Москвы составила 12,6%, тогда как по прогнозу предполагалось 6,9%.
  Конечную стоимость строительства увеличивает и такое обстоятельство, как задержки при передаче жилых домов под заселение, которые составляют от 4 до 12 месяцев. В таких случаях подрядчики несут затраты на эксплуатацию и охрану жилых домов за счет собственных средств. Такие затраты, считают строители, составляют 1,5-5% от твердой договорной цены.
  Наконец, существующая методика ценообразования не учитывает рост цен на строительные материалы. Между тем, по данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), в августе текущего года цены на цемент выросли на 6,5% по отношению к началу года. В целом, рост цен производителей промышленной продукции в России за январь-август 2007 года составил 17,7% (за аналогичный период 2006 года - 13,7%).
  В результате разрыва тендерной стоимости строительных работ и реальных затрат на возведение жилых домов, участие в строительстве по городскому заказу становится нерентабельным. Такой вывод делается в письме, в котором строители просят мэра Москвы увеличить сметные нормативы затрат и изменить порядок ценообразования.
  Одновременно с письмом Ю.Лужкову было направлено письмо руководителю департамента города Москвы по конкурентной политике (Тендерный комитет) Геннадию Дегтеву, где кроме изложения указанных проблем, содержалась просьба приостановить проведение торгов до принятия решения по корректировке конкурсной документации. А пока строительные компании начинают отказываться от участия в торгах.
  Например, компания «ДСК-1» известила Тендерный комитет о своем отказе участвовать в конкурсе на строительство жилого дома серии П-44Т по адресу: район Кунцево, кв.18, корп. 2А в связи с низкой стартовой ценой. В письме с изложением причин отказа сообщается, что ДСК-1 принял бы участие в проводимых подрядных торгах при условии повышения стартовой цены до 296,9 млн руб (на 25,6 млн руб., или 9,4%).
  Этот случай отказа строительной компании от участия в тендере не единичен. По причине заниженных цен через систему конкурсных торгов не состоялись продажи участков под строительство объектов горзаказа общей площадью около 100 тыс. кв. м.
  По данному вопросу тендерный комитет отправил письмо первому заместителю мэра Москвы Юрию Росляку и руководителю столичного сройкомплекса Владимиру Ресину. В нем, в частности, говорится, что поскольку ДСК-1 является единственным поставщиком железобетонных конструкций для строительства домов серии П-44Т, то отказ компании от участия в тендере может привести к срыву планов по строительству домов данной серии.
  Тендерный комитет, в свою очередь, просит поручить разобраться в сложившейся ситуации департаменту экономической политики и развития совместно с Мосгосэкспертизой, которая, в настоящее время выполняет функции ценообразования в строительстве объектов городского заказа.

Даю пояснения для интрересующихся: стоимость квадратного метра по гор.заказу - это минимально возможная сумма за которую можно построить в столице. Больше денег потратить на строительство - легко, меньше - ну никак не получится. Поэтому все крупные ДСК и восстали - в убыток себе ни одна нормальная организация не будет. В итоге: стоимость муниципального дома - это минимальная планка строительной себестоимости. порядок цены я, всем уважаемым пользователям темы, приводил ранее.

Цитата: sanches
Но когда разговор заходит про строительство жилья (именно жилых домов, а не гор.инженерных коммуникаций, дорог и тд.) по гор.заказу в Москве, тут я заявляю:......... стоимость строительства  - это минимально-возможная планка строительства в Москве.

А теперь послушаем начальника транспортного цеха - главу департамента экономической политики и развития (ДЭПР) г. Москвы Марину Оглоблину.

29 августа 2006г
В 2007 году стоимость жилья, строящегося по городскому заказу, вырастет на 10%, сообщила во вторник на заседании московского правительства глава департамента экономической политики и развития (ДЭПР) Марина Оглоблина.
В интервью агентству «Интерфакс-Недвижимость» М. Оглоблина отметила, что «в настоящее время стоимость квадратного метра жилья, строящегося по городским жилищным программам, составляет 30 тыс. рублей», причем «в стоимость квадратного метра по горзаказу включена также прибыль застройщиков».

Спустя год, 31 августа 2007г
Ожидаемый показатель стоимости квадратного метра жилой площади на 2007 год по городскому заказу в Москве составляет около 85 тысяч рублей, сообщила руководитель департамента экономической политики и развития столицы Марина Оглоблина на заседании правительства Москвы во вторник.
Как видите, sanches, минимально возможная планка в руках московского правительства все равно что дышло, ну, или оглобля  ;D

Цитата: Домохозяин
 за цены недвижимости отвечает только спрос.

Я человек простой и простодушный, готов поверить вам на слово. Но вот не последний человек в Инкоме, продающем примерно 60% вторички в Москве, говорит что и предложение кое-что значит.
К примеру, интересно объясняет скачок цен в 2006

в 2000 году из представленных на рынке 4,2 млн кв. м практически все жилье было коммерческим (только 200–300 тыс. кв. м приходилось на муниципальные квартиры), а в массе предложения доминировала «панель» с небольшой площадью квартир. Объектов (квартир) было много.
В 2005 году из рыночного оборота исключено уже почти 2 млн кв. м жилья

А вы говорите - доходы, доходы во всем виноваты. И мы знаем, чьи это доходы