Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: smartindividual
ВЫ все по-прежнему считаете, что недвижимость России (и Москвы) должна упасть в цене или уже сомневаетесь?
Очень хотелось бы услышать ваш последний прогноз, посокольку недавнее повышение цен на РН Москвы уже не оставляет надежды на обвал рынка - все только дорожает.

Я не просто считаю - я на 100% уверен в этом. Просто сдвиньте мой прогнозный график на 2 месяца - на дату фактического начала осенней истерии (я считал, что истерия начнется в сентябре, а по факту она началась в ноябре), и Вы увидите, что ровным счетом никаких серьезных отклонений нет - рост был в среднем на 15% от локального дна, как и было спрогнозированно, вот только длится он не рассчетные 2-2.5 месяца, а уже 4. Но это пустяки - некоторое растягивание или сжатие сроков от прогнозных - это неизбежность. Так что я не вижу и никаких оснований для того, чтобы московское жилье не рухнуло уже завтра. Ну и, вспомните заодно совмещенные графики японского, американского и российского пузырей, которые я дней 10 назад приводил. Начало обвала - это вопрос дней, максимум недель. Чудес не бывает, даже если в них верят все риэлторы и спекулянты поголовно.

Кстати, для тех, кого завораживает аргумент, что лучше платить за свое, хоть и купленное за две цены, чем платить дяде за аренду и ждать падения цен. Сейчас двушка, в среднем по российским областным центрам за исключением Москвы и Питера, стоит примерно 2 млн. руб. По моим выкладкам - это как минимум двойная цена от той, которая в среднесрочной перспективе обеспечена спросом:
http://glav.su/2005/…_4796.html

Допустим, даже, что я ошибаюсь в сроках обвала и он начнется не завтра с дном к осени 2009, а через два года и дно нарисуется только к концу 2012. Прикинем по деньгам. Берем первый попавшийся ипотечный калькулятор и считаем:
http://www.kvadroom.…ator.phtml

Допустим, измученный нарзаном и гундением жены и тещи человек, плюет на все и лезет в ипотеку по сегодняшним ценам. Аннуитетный платеж за 2 млн. руб. кредита сроком на 30 лет при сегодняшней минимальной ставке в 14% составляет 23,697 руб. в месяц. За 10 лет он выплатит за свой кредит 2,843,692 руб. И что самое интересное, основую сумму долга он еще даже не начнет гасить - остаток по основному долгу составит 1,905,672 - т.е. больше 95%, и в следующие 20 лет ему придется заплатить еще 5,687,385 руб.

Другой человек, проявит твердость и будет упорно платить дяде за арендованную двушку. Сегодня это в среднем 12 тыс. руб в месяц. Т.е. за 5 лет аренды он отдаст 720 тыс. руб. - с учетом инфляции пусть 1 млн. руб. Наконец, в конце 2012 он дождется таки дна падения и купит ту же двушку уже за 1 млн. руб. Взяв кредит всего на 5 лет он будет платить 23,268 руб. в месяц и через 5 лет будет полным владельцем своей квартиры, отдав за нее банку 1,396,095 руб.

Итак, что мы имеем. Торопыга влазит в ипотеку - рвет задницу на британский флаг, выплачивая в первые годы примерно 2/3 своего ежемесячного семейного дохода и через 10 лет имеет практически тот же номинальный долг перед банком, выплатив ему уже больше 2.8 млн. руб. А хладнокровный человек, живет себе спокойно, не перенапрягая свой семейный бюджет неподъемными выплатами и через 10 лет является 100% хозяином своей квартиры, потратив в итоге чуть больше 2.4 млн. руб.

Вопрос - кто из этих двоих дятел? А теперь, представьте, что мой прогноз верен и что ждать дна придется не 5 лет, а всего полтора года. Так что, если кто подвергается дома ипотечному нажиму и шантажу - просто покажите истерящим жене и теще эти рассчеты и их тут же задавит жаба.

Цитата: smartindividual
Канада тоже обрушится в экономическом плане?
Много прогнозов о том, что именно Канада выстоит и выправит свою экономику за счет своих природных ресурсов (нефть, древесина, пресная вода и пр.)

Эт вряд ли. Если отранжировать все западные страны по глубине кризиса, то Канада будет идти сразу за США, Японией и Британией.

Цитата: Serg_Piter
Все же хотелось бы хоть какой-либо аргументации. К тому же страна большая, и экономическая ситуация в Атлантических провинциях разительно отличается от Альберты или Британской Колумбии. Нуждаемость США в нефти и лесе никуда не исчезнет, а при цене нефти выше 20$ добывать ее в Канаде выгодно. Во всем остальном зависимость от Штатов уменьшается. Не последнюю роль сыграли законы ,принятые в США после 10.11.2001, ужесточающие таможенные процедуры на границе и делающие невыгодной производственную кооперацию. Прямо как у нас, километровые очереди грузовиков на границе.

Поступаем как всегда, т.е. как я уже показывал на примере других стран - берем торговый баланс, платежный баланс, уровень кредитной нагрузки на потребителя, корпорации и банки, дифференцируем это все по скромному реальному сектору, делим на сильный многолетний даунтренд по всему сырью, и получаем результат. Мне с подробными рассчетами по Канаде возиться не охота - для России и россиян она не представляет никакого интереса, так что я только зря потрачу время. Тем более, что данной ветке это офтоп.

Цитата: Домохозяин
Мне например импонирует-доходный.

Пожалуйста:
http://www.globalpro…nt-yields/

Moldova 14.36%
Slovak Rep. 10.06%
Ukraine 9.09%
Netherlands 8.25%
Romania 8.17%
Hungary 8.09%
Turkey 7.54%
Belgium 7.53%
Macedonia 7.23%
Malta 6.94%
Czech Rep. 6.93%
Slovenia 6.81%
Andorra 6.19%
Estonia 6.13%
Sweden 6.00%
Poland 5.95%
Bulgaria 5.87%
Portugal 5.72%
Germany 5.39%
UK 5.36%
Russia 5.23%
Finland 5.00%
Latvia 4.97%
Denmark 4.88%
Luxembourg 4.88%
Switzerland 4.80%
Austria 4.40%
Cyprus 4.38%
Italy 4.27%
Norway 4.22%
Lithuania 4.04%
France 4.02%
Ireland 4.00%
Liechtenstein 3.29%
Spain 2.87%
Monaco 2.43%

Цитата: Елена2
 Спасибо за ответы.Ваши позиции понятны.На мой взгляд слабое место у вас - это ваша молодость(шучу).Вы плохо представляете себе старость.После сорока об этом начинаешь задумываться.Уехать на берег теплого моря или в деревню хорошо,пока ты молод и здоров...
 Что касается вкладывания денег в свое дело.Если человек-предприниматель по натуре,то это хороший вариант.Но,к сожалению,очень мало людей способны раскрутить свое дело...
 Ну про акции даже не хочется комментировать.

Я уже не очень и молод ))) Именно поэтому и задумываюсь об этом. А что касается больниц, школ-- были бы деньги, все это решается.
Я как раз этот вариант и есть. У меня есть (в долях с компаньонами) свой небольшой бизнес в Москве. Есть кое-что еще на Украине. Как трудно сейчас работать-- знаю
А про акции я писал только как про долгосрочные вложения. Не на месяц, не на год, и даже не на пять. Долгосрочные вложения небольшими порциями в разные акции.

Цитата: svis
Так что с одной стороны - не представляю куда еще расти в Москве ценам на хрущевки, а с другой - в Штатах цены на недвижимость не такие уж маленькие даже после падения.

Такое же мнение по этому поводу.  :-\

Цитата: player
Конечно не факт.
Но вы тут пришли и открыли нам практически глаза на ипотеку.
Какая жуткая, оказывается, штука.

Послушайте пример с ипотекой был приведен для Tork, который нес ересь про 12% переплаты. Лично вас никто не заставляет ничего читать более того мои посты вроде с автоудалением - ибо бесперспективный спор.
Чего жду я - это мое личное дело.
По прогнозу Авантюриста вроде уже должно было начаться.

Задумался....

За последние 4 года достаточно достоверно известно количество построенного в Москве жилья и количество жилья изъятого на социалку

Год                             2004     2005     2006     2007
-----------------------------------------------------
Построено,
млн. м2                       4,6     4,6     4,8        4,8
-----------------------------------------------------
Изъято, млн.м2          1,4     1,6     1,9        2,2
-----------------------------------------------------
Поступило
в продажу, млн.м2      3,2     3       2,9        2,6


С другой стороны, известно число сделок с недвижимостью по годам, известно, что количество сделок с новостроем 20-25% от общего числа, средняя площадь квартир по разным оценкам 65-90 м2.

Если принять число сделок 25% и среднюю площадь квартир 90 м2, то можно прикинуть максимальное количество проданных метров.

Год                              2004     2005     2006     2007
-------------------------------------------------------
Число сделок, шт      109486   108186    99576    101393
-------------------------------------------------------
Продано, млн.м2        2,5       2,4      2,2       2,3


Из сравнения поступившего на продажу и проданного вырисовывается нехилый остаток

Год                           2004     2005     2006      2007
-------------------------------------------------------
Остаток,млн.м2          0,7      0,6      0,7       0,3

Суммарно остаток равен 2,3 млн.м2 или полугодовому объему строительства жилья.


Где деньги, Зин?

1. Строят меньше, чем рапортуют?

2. Реальный процент сделок с новостроем больше чем озвучивают? Какой в этом смысл?

3. Непроданные объемы, зависшие на "дочках", тот самый инвестиционный навес?

Банки доверяют больше народу, чем застройщикам !
13 марта 2008|  
Повышение стоимости кредитных ресурсов для строителей .
Ставки по кредитам для девелоперов поднялись от средних по рынку 10–14% до 12–15%.

Кризис ликвидности бьет по всем без разбора, но расплачиваются в конечном счете потребители. Но ничего не поделаешь, у застройщиков нет особого выбора в плане источников финансирования. Растущая себестоимость строительства заставляет девелоперов изыскивать все большие средства, чтобы наращивать темпы сдачи новостроек.  В 2007 году в России было введено в эксплуатацию 60,4 млн кв. м жилья. Эксперты считают, что это всего половина реальной потребности населения. Так что денег нужно много.
По мнению финансового директора инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Руслана Кондрашова, застройщики сильнее всего нуждаются в «длинных» деньгах под разумные проценты, но не все банки в состоянии выдавать такие кредиты. Одним это не позволяет делать собственная внутренняя политика, другим — структура пассивов. Но можно рассчитывать на получение средств для масштабных проектов от госбанков.
Статья рбк только обозначила проблему - что денег нужно много , а % высокие !  :o
но и под такие % многие застройщики никаких кредитов не получат, они ещё не вернули старые . >:(
квартиры банкам щас не нужны - банкам нужны деньги , чтобы вернуть долги иностранцам .
вот и стоит густой мат на правлениях - при обсуждении "удачных! кредитов девелоперам  >:(http://credit.rbc.ru…0097.shtml

Цитата: Tork
Вы знаете, что я, что Вы, мы общаемся на абсолютно не достоверных фактах.

Ну вот и факты. Количество сделок с недвижимостью в Москве.

"Последефолтное" состояние:

1998г   95426
1999г   96273

"Угар" ипотеки

2006   99576
2007   101393

Как видите, разница всего 4-5 тыс. сделок.

2 Домохозяин

Самое забавное, что если судить по количеству сделок, то ипотека не сделала жилье более доступным. Она просто сделала его более дорогим.

Украинский блоггер решил «вызвать» ипотечный кризис:
http://futbolkin-blo…37968.html

Взято тут: http://revolver.ru/misc/20648

Цитата: Sish
А откуда дровишки? Не затруднит источник указать,чтобы можно было использовать в последующих спорах на других ресурсах.

Объемы стройки здесь

Объемы изъятия здесь

Количество сделок тут . Автор топика Реалист1 там ссылок не дает, но если покопаться в дискуссии, где-то написано, что это данные Росрегистрации.


Оценка средней площади в 90 м2 мне представляется завышенной. Если не лень посмотрите сайты застройщиков и увидите, что размеры квартирок последнее время стали очень бюджетными.

Цитата: Steppen Wolf
...
В статистику сделка попадает по факту оформления собственности.

Ага спасибо. Тогда стоит попробоватьоценить количество "реальных сделок", т.е. моментов когда платят деньги, а не когда оформаляют собственность.

Т.к. на первичке часть квартир покупают ещё на стадии строительства,
допустим что дом. стрится три года в первый год покупают треть квартир, во второй год треть и в последний оставшиеся, так же примем 25% - кол-во сделок с первичкой от общего числа сделок. "Реальной сделкой" будем считать момент когда платят деньги, а не когда оформленно право собственности.

Вот прикинул сколько было таких "реальных сделок":


1) 1997  1998  1999  2000  2001  2002  2003  2004  2005  2006  2007

2) 95.2  95.4  96.2  78.9  93.8  98.8  104.0 109.5 108.2 99.6  101.4
3) 95.3  94.2  94.5  81.8  95.5  100.3 104.7 108.6 106.9 ----  -----

4) ---- +0.2% +0.8%  -18%  +19%  +5.3% +5.2% +5.3% -1.1%  -8%  +1.8%
5) ----   -1%   +1%  -13%  +17%  +5%   +4.4% +3.7% -0.6% ----  -----

1-й ряд - год
2-й ряд - количество сделок (регистраций прав собственности) в тысячах
3-й ряд - количество "реальных сделок" (когда реально платят деньги) в тысячах
4-й ряд - прирост кол-ва сделок относительно предыдущего года
5-й ряд - прирост кол-ва "реальных сделок" относительно предыдущего года
Данные по Москве. Может где чутка и ошибся.

Картинка получилась похожая, но всё таки свёрточный фильтр её чутка изменил:
вырисорвалось замедление темпов роста кол-ва "реальных сделок" в 2002-2004

Я, к сожалению, не могу из этих цифр сделать какие-то выводы, но может кому-то эта оценка поможет.

Вот такие вопросы ещё возникли
1) сейчас мы видели рост на слухах о дефолте-деноминации, а что спровоцировало рост в конце 2005, 2006-ом?
2) Почему в 2005 не было никакого роста количества сделок?
3) Эээ. И как повлияла ипотека на доступность жилья?

Возвращаясь к Вашей ссылке
http://www.gks.ru/bg…/16-19.htm
ЧИСЛО ПОСТРОЕННЫХ КВАРТИР И ИХ СРЕДНИЙ РАЗМЕР

Мы видим уменьшение среднего размера квартиры начиная с 2005-года, но это уменьшение было заложено ещё при проектировании домов т.е. где-то 2001-2002 годах, интерсно почему именно тогда? У меня только предположение, что началось восстановление строительной отрасли, т.е. восстановление ДСК-ов и увеличение строительства серийных панельных домов.

PS. Попробуем имеющиеся цифры покрутить со всех сторон, может что и вырисуется в итоге.

По следам международной выставки недвижимости MIPIM.
Пара заметок в копилку аналитиков и просто интересующихся. К сожалению, пока пророчат только рост. С другой стороны, все это направлено на привлечение инвесторов.
1. Russia is 'biggest growth opportunity'
http://www.propertye…mp;id=4668

2. Build quality rather quantity in Moscow, say experts
http://www.propertye…mp;id=4385

Ну и не касаемо выставки, но все же:

1. PIK sees 23.9% in housing completions, expects strong growth in 2008
http://www.propertye…mp;id=4536

2. Dubai developer to build new town near Moscow
http://www.propertye…mp;id=4336

Цитата: yannmar от 14.03.2008 14:21:22
на первичке часть квартир покупают ещё на стадии строительства,

А какое значение имеет дата внесения денег к интересующему нас вопросу соотношения построено/продано?
Определим понятия:
построено - жилье прошедшее ГК;
продано- регистрация прав собственности, после того как оно зарегистрировано, сделка завершена и учитывается в количестве совершенных сделок с жильем.
Естественно, регистрация происходит после ГК, до этого квартира юридически не существует.

Подсчет предполагаемого нераспроданного навеса был бы безупречно верным, если бы мы взяли по адресам объем сданный ГК, например, в 2005г и вычли из него объем по совершенным сделкам по этим адресам до интересующей нас даты. Разница объемов была бы точным остатком введенных в 2005г объемов на эту дату. У нас для этого нет достаточной информации.

Вычитая из объема, сданного ГК в 2005г, объем по сделкам, зарегистрированным в этом году, мы совершаем методическую ошибку связанную с тем, что не все сделки зарегистрированные в 2005г имеют отношение к объемам построенным в 2005г из-за задержки с регистрацией.

Велика ли ошибка? Думаю, что не очень. Задержка в регистрации примерно постоянная величина, количество сделок по годам тоже не очень сильно отличается.

Гораздо большую, видимо, погрешность вносит неопределенность с % новостроя в общем количестве сделок.

Цитата: yannmar от 14.03.2008 14:21:22
Вот такие вопросы ещё возникли
1) сейчас мы видели рост на слухах о дефолте-деноминации, а что спровоцировало рост в конце 2005, 2006-ом?
2) Почему в 2005 не было никакого роста количества сделок?
3) Эээ. И как повлияла ипотека на доступность жилья?

1)Рост в конце 2005г спровоцировало двукратное увеличение объемов изъятия новостроя на социалку в 2004 и 2005 годах совмещенное по времени с резко возросшей доступностью ипотеки. Более подробно я об этом писал в ветке "Анализ МРН", можете там посмотреть. Мои соображения там выделены синим.

2) и 3) Поскольку жилье товар первой необходимости, стоимость на него всегда выставляется на пределе покупательной способности. Ипотека в условиях дефицита не увеличила доступность жилья, а увеличила покупательную способность. Соответственно выросли цены.

Цитата: yannmar от 14.03.2008 14:21:22
Мы видим уменьшение среднего размера квартиры начиная с 2005-года, но это уменьшение было заложено ещё при проектировании домов т.е. где-то 2001-2002 годах, интерсно почему именно тогда? У меня только предположение, что началось восстановление строительной отрасли, т.е. восстановление ДСК-ов и увеличение строительства серийных панельных домов.

Я не спец в строительстве, тут есть спецы, пусть поправят, если ошибаюсь. Я думаю, что для монолитных домов, количество которых с 2005г вроде бы превысило 50%, достаточно несложно изменить поэтажную планировку не касаясь несущих конструкций. Ну, типа, вместо четырехи с 2-мя санузлами спланировать 2 двушки.

Цитата: CIO
Будем ждать коррекции цен в рублях до прежнего уровня.

Это вряд ли возможно, если останется стабильной экономическая ситуация и условия функционирования МРН.

Вот на форуме КДО интересная заметка (да и обсуждение неплохое), приоткрывающая способ манипуляции ценами.

В отсутствии модерации этот форум одно время был почти совсем загублен троллями, теперь, вроде, выправляется.

Ну вот еще один фактор возможной коррекции на рынке недвижимости:
http://top.rbc.ru/ec…1938.shtml

Чистый отток капитала из РФ за 2 месяца составил $18 млрд

Раз уж цены на недвижимость разогнали слухи о деноминации - давайте порассуждаем в этой связи.
Что бы стало с ценами, если провести деноминацию 1 к 100.
Берем нормальную з/п 25000 - она станет 250 рублей. Как в СССР до краха.
Что с ценой на хлеб? Из 16 рублей получаем 16 копеек между прочим!
Молоко - 35 рублей, превращается в 35 копеек. Как в СССР.
А как насчет столь дорогого бензина? По 20 рублей? Он превращается....превращается в 20 копеек!
Метро вот вздорожало - больше чем в три раза, вместо 5 копеек стало 19.
Зато как подешевели машины - вместо 9000 рублей, теперь стоят 2000-3000. Можно на сэкономленные деньги и не ездить вовсе на метро - чем народ радостно занимается, создавая дикие пробки.
А как насчет бывшего всеобщего эквивалента - поллитры? Вместо 3,62 теперь получаем чуть дороже 1 рубля!
Падает сволочь. А пачка Мальборо? 1 рубль советских превратился в 20 копеек. А как сам доллар, за который  спекулянты советские давали 2-3 рубля. Вот незадача - теперь за 25 копеек никому не нужен.
Я думаю, тот кто помнит, что и сколько стоило может и сам потренироваться.
Простенький ТВ вместо 200 рублей станет стоить 50 рублей.
Холодильник вместо 300 рублей - 70-100 рублей.
Мебельная стенка за 1200 советскими - теперь за такую цену можно заставить всю квартиру.
О, как! Ехали в капитализм, а приехали в коммунизм какой-то - всё это теперь можно получить без очереди да еще в кредит!
Одна только незадача - та самая трёшка, что стоила 15000 рублей и которую 25 лет эксплуатировали во все дыры теперь стала стоить 100 тыщ НОВЫХ ДЕНОМИНИРОВАННЫХ рублей. При том, что нового жилья настроили а население УМЕНЬШИЛОСЬ. Если кто может объяснить этот экономический казус и в чем его смысл - буду премного благодарен.
Сам я это могу объяснить только всеобщей шизофренией по поводу недвижимости.

Значит так. В темах про жилье - самые высокие коэффициенты накруток рейтингов. Самые активные накрутки идут на Тиамата. Я бы сказал в невероятных объемах - сотнями. В частности, 177 максимальных отрицательных оценок со стороны одного из участников - буквально на каждом сообщении. Это уже даже не травля - это психопатия. Причем мое предупреждение явно не понято накрутчиками. Читаем еще раз:
http://avanturist.or…,61.0.html

Можете быть уверены - все накрутки рейтингов будут в самое ближайшее время аннулированы, в т.ч. в отношении Тиамата, и исходные рейтинги авторов будут восстановлены. Персональные же рейтинги инициаторов накруток уйдут далеко-далеко в отрицательную зону - хорошо если на -100 остановятся. И "накрутчики" на много недель и даже месяцев будут вообще лишены возможности голосовать. Причем это касается как "недругов" авторов, сующих буквально на каждое их сообщение отрицательные оценки, так и "покровителей", раздаривающих десятки положительных оценок просто так, "потому что человек нравится". Попытка пересоздать клоны - вечный бан без обсуждений.