Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Tiamat от 04.03.2008 15:36:30
Приводил в свое время. Например, кредитные вливания в ПИК и СУ – 155 (там вобще льготный кредит от администрации Москвы)  в конце года, Евробонды Пика (на ярд евро в прошлом году) и векселя Мирекса и т.д.

Кредиты застройщикам это ж другое.
Я же так понял, что под вливаниями вы подразумеваете скупку уже построенного или почти построенного различными структурам.
А вам не сложно дать ссылку или перенести ваши рассуждения сюда (благо тут много удобных фишек есть)?

Цитата: Tiamat от 04.03.2008 15:36:30
Помог международный кризис и паника на ФР. Увидев подтверждение слухов о деноминации и т.п. народ побежал в недвижку.

ну дальше этот фактор врядли сойдёт на нет. Фин. кризис заканчиваться не собирается, ФР вполне возможно ещё разок (или пару разков) упадёт до 1800, заявления высокопоставленных лиц об том, что "деноминации не будет!" может и успокоили кого, но явно не всех.
Так что ещё пару месяцев этот фактор влиять будет.

главная характеристика для жилья это место ! в тех местах(городах) где хороший заработок жилье будет в цене -я конечно утрирую но если откинуть крайности то это так.

и я бы предложил подумать над проблемой что было раньше курица или яйцо: кризисы на РН в штатах и латвии и проблемы в экономиках этих стран.

очевидно что если стране угрожает дефолт, безработиwf, фин.кризис то жилье в этой стране обязано дешеветь.

Цитата: Tiamat от 04.03.2008 14:59:35
Часто приходил к мысли – для того, что бы удержать РН РФ нужны колоссальные ежемесячные вливания в пузырь крупных инвесторов.  13 месяцев стагнации показали, что  такие вливания становиться все более затратные и без конкретной отдачи (если все будущие годы не будут верить в ежемесячный дефолт и деноминацию). Похоже в ближайшее время рынок придет к тому, что  держать РН слишком затратное занятие  от которого мало прибыли.

Отчего же, за последние три месяца в Питере разогреватели ажиотажа получили прямо-таки блестящие результаты.  ;)

Цитата: player от 04.03.2008 15:50:07
Ну дальше этот фактор врядли сойдёт на нет. Фин. кризис заканчиваться не собирается, ФР вполне возможно ещё разок (или пару разков) упадёт до 1800, заявления высокопоставленных лиц об том, что "деноминации не будет!" может и успокоили кого, но явно не всех.
Так что ещё пару месяцев этот фактор влиять будет.

А вот отложенный спрос, который и так был мизерный имеет свойство  заканчиваться очень быстро. Иначе вместо 13 месяце падения РН и стагнации был бы бурный рост ).

Цитата: player от 04.03.2008 15:50:07
Кредиты застройщикам это ж другое.
Я же так понял, что под вливаниями вы подразумеваете скупку уже построенного или почти построенного различными структурам.
А вам не сложно дать ссылку или перенести ваши рассуждения сюда (благо тут много удобных фишек есть)?

Если кредиты халявные как у Су – 155 то это вливания. Рассуждения мои были в ВД2 и приложении к ВД2. Смысл их сюда переносить?

Цитата: player от 04.03.2008 15:50:07
А вам не сложно дать ссылку или перенести ваши рассуждения сюда (благо тут много удобных фишек есть)?

Вот отдельная ветка
http://forum.rosbalt…0&st=0
которая была на Росбалте а до этого постил новости, данные и сове мнение в ВД2

Насчет неразрывной связи с соседями и рынками в т.ч. недвижимости

http://www.smoney.ru…03/03/5047

Цитата: alladin от 04.03.2008 16:14:53
главная характеристика для жилья это место ! в тех местах где хороший заработок жилье будет в цене -я конечно утрирую но если откинуть крайности то это так.

Целиком поддерживаю. В экономически благополучных регионах финпоток в недвижку будет поддерживать обьемы на рынке. А цены уже будут формироваться, исходя из того, насколько это предложение денег будет удовлетворяться метрами.

Цитата: Vlad_R от 04.03.2008 17:51:24
А цены уже будут формироваться, исходя из того, насколько это предложение денег будет удовлетворяться метрами.

А как же Ростов? C его 1 мил. м2 в год и населением 1130тыс.? Явно из этой логики вываливается. Темпы строительства (на чел) самые высоки в стране (выше Московских, если смотреть в объеме к населению) а цены по прежнему высоки.

Цитата: Vlad_R от 04.03.2008 14:04:52
Сегодня вышли новые данные по жилкредитам за 4-й квартал 2007-го и за весь год.

Итого выдано 650 млрд. рублей, что гораздо выше прогнозов МЭРТ (450 млрд). В Москве за год выдан рекорд - 92 млрд рублей. Считаю, что ипотека сыграла ведущую роль в формировании сильнейшего финпотока в недвижку в прошедшем году.

ЦБ РФ

Что и требовалось доказать. Фактически, при посредничестве госбанков накаченных государством ликвидностью (ВТБ и Сбер) население за счет своих будущих доходов как раз и вложило $3-5 ярдов в разогрев рынка и скупку новостроя.
Далее по Авантюристу

На уровне примерно 85% от августовских цен крупные спекулянты приостановят продажи и предоставят средним и мелким инвесторам нащупывать локальное дно за свои деньги.

Возможно это случайное совпадение, но обсуждавшийся здесь Миэль после энергичного слива приостановил продажи в "Юбилейном".

Вопросов остается, собственно, два:

1. Насколько обоснованы надежды населения на будущие доходы, не повалится ли наспех построенная ипотечная пирамида?

2. Будет ли и дальше государство играть в угоду жилищным спекулянтам?

ЗЫ Народ, вы как гиперссылки делаете? Тэги вручную что ли заводите?

Цитата: Tiamat от 04.03.2008 18:04:48
А как же Ростов? C его 1 мил. м2 в год и населением 1130тыс.? Явно из этой логики вываливается. Темпы строительства (на чел) самые высоки в стране (выше Московских, если смотреть в объеме к населению) а цены по прежнему высоки.

при чем тут ростов и цены в нем ? перекосы в цене всегда будут и будут устранятся рыночными механизмами(на любом рынке бывает дефицит и переизбыток) вы вникнете в основную мысль поста.
вот например я бы с удовольствием в калифорнию перебрался - климат мне нравиться но не переберусь т.к. даже если цены там будут меньше чем в москве заработать столько же я не смогу.
миграция на пенсии это экзотика, так что рассматриваем только работающее население.

и что мы имеем в итоге, в экономиках латвии и США явные проблемы и явно будет туго с работой (ну и соотвественно с ростом зарплат)- может это и является первопричиной кризисов на рынках недвижимости этих стран, а не наоборот ?

P.S. сразу оговорюсь что я не строю модель сферичиского коня в вакуме. безусловно Россия не единственная страна в мире и цены в других странах повлияют и на нее. Но тем не менее вышесказанного это не меняет - недвижка в райском месте будет стоить дешевле чем недвижка в грязной москве, пока в райском месте не появится возможность зарабатывать хотя бы столько же.

Цитата: Tiamat от 04.03.2008 18:04:48
А как же Ростов? C его 1 мил. м2 в год и населением 1130тыс.? Явно из этой логики вываливается. Темпы строительства (на чел) самые высоки в стране (выше Московских, если смотреть в объеме к населению) а цены по прежнему высоки.

Честно говоря, по Ростову ситуацию не изучал. Вы можете сами ответить на вопрос, если знаете, сколько из 1 млн м2 составило ИЖС, а сколько массовое строительство, как в Москве. Исходя из того, что 42% от ввода новостроя в 2007-м было ИЖС, и это не в Москве, Питере и относительно немного в МО, предположу, что по крайней мере половина из миллиона в Ростове - ИЖС.

Итого, если сравнивать массовое строительство, то ситуация должна быть сравнима с Москвой в построенных метрах на жителя. Кроме того, Москва массово застраивается уже лет пять, а сколько идет миллионный бум в Ростове?

Ну, и самое главное, что я могу сразу посмотреть из данных ЦБ РФ. В Ростовской области за 2007-й выдано жилкредитов на 12 млрд рублей, что в 2.56 раза превышает показатель 2006-го. Это к вопросу, откуда деньги, Зина?

Косвенное подтверждение влияния ипотечных денег в общем финпотоке в Ростовской области:

Доля сделок с жилой недвижимостью, совершаемых с использованием заемных средств, в Ростовской области увеличилась с 25% в конце 2005 года до 40% к началу 2007 года...

i-stroy

Вопрос - куда двинутся цены на недвижимость, если ликвидируют налоговые вычеты на 1 миллион и на 3 года?
Или введут, например, налог на продажу недвижимости, ну пусть 1%?

Я все к тому, что сейчас самое время лишать недвижимость не свойственной ей функции накопления богатства.
Это как с монетизацией льгот - болезненно для определенного населения, но очень благотворно для всей экономики.
Главное не вызвать хаотичного движения вниз.
Кстати, где-то я видел, что цена цемента снизилась. И очень существенно. Но это пока не пиарят...

Цитата: alladin от 04.03.2008 16:14:53
и я бы предложил подумать над проблемой что было раньше курица или яйцо: кризисы на РН в штатах и латвии и проблемы в экономиках этих стран.

очевидно что если стране угрожает дефолт, безработиwf, фин.кризис то жилье в этой стране обязано дешеветь.

а знаете алладин - хорошая мысль, есть действительно над чем поразмышлять. Что нужно, чтобы РН не грохнулся?- приток денежных средств, в основном. Интересно всех ипотечников уже высушили, или осталось их еще достаточно??? где бы посмотреть экспертные оценки потенциального ипотечного спроса?

Цитата: sanches от 04.03.2008 23:57:18
Интересно всех ипотечников уже высушили, или осталось их еще достаточно??? где бы посмотреть экспертные оценки потенциального ипотечного спроса?

Нынче ипотечник это неплохой стартовый капитал (первоначальный взнос, попадающий в рамки установленные агентством ипотечного кредитования) + еще не повысившийся окончательно процент кредита. И то и другое имеет свойство нынче быстро иссекать. Процент повышается, а отложенный спрос в виде первоначального взноса уже ушел в первичное строительство. Остался только не запуганный кризисом ипотечник и инвестор –но таких единицы. Се ля ви!  Пушной зверек грядет на РН!

Цитата: Юрий_B от 04.03.2008 23:33:54
Я все к тому, что сейчас самое время лишать недвижимость не свойственной ей функции накопления богатства.
Это как с монетизацией льгот - болезненно для определенного населения, но очень благотворно для всей экономики.

Вот и я пишу о том-же.   Что мешает государству резко поднять налоги на недвижку ( кроме личных интересов коррумпированных чиновников?) Кстати - для любителей райских мест.  Налоги на недвижимость в той-же Калифорнии - около 1% рыночной стоимости в год.  Знакомый за дом  в Сан-Диего  платит что-то в раёне 13К налога в год.  Более 1К в месяц ТОЛьКО налога.  Заметьте - речь не веду, где легче заработать денег ( мне например, напротив в Сан-Диего заплатят в 2.5-3 раза больше, чем в Москве, где ученые не требуются)  Важно - что ДОРОГО ВЛАДЕТь - дорогое это удовольствие - ПРОСТО ИМЕТь недвижку в Калифорнии.  И вроде как - цитадель либерализма - а вот поди-же ты, налогами недвижку амерское государство все-же обкладывает неслабо.  А в Техасе например налоги на недвижку вообще ужасно высокие... так вот, в Техасе даже никакого кризиса суб-прайма не случилось - высокие налоги на недвижку делали невозможной ее покупку бедными неграми даже при почти нулевых ставках ипотечного кредита!
Если смотреть на последствия введения высоких налогов на недвижимость, то я бы отметил, что насчет того, что-де "запишут на родственников и любовниц" - это вообще глупость.  Ну для начала и родственники и любовницы богатых уже имеют жилье на 99%.  А нет - так пусть заимеют - они тоже люди, но ОДНО и НЕБОЛьШОЕ!  А если у любовницы ДВЕ квартиры - то значит она и будет оттуваться за своего папика  по налогам.  Насчет перевода на юридические лица - ну вообше бред - одним росчерком законодательного пера юридические лица переводятся на ту-же ставку налогообложения, что и физические.  То-есть - все упирается вовсе не в какой-то мифический рынок а именно - в наличие или отсутствие государственной воли.  Захочет государство реально сделать жилье невыгодной ни в каком плане инвестицией - сделает очень быстро.
Реально могут пострадать только одинокие пенсионеры, живушие в трешках-четырехкомнатных - ну да за них пусть платят счастливые наследники - ну, например долг по налогу на недвижку у пенсионера пусть копится, а вот предьявлен будет наследнику к оплате в момент переоформления наследуемого жилья.

Цитата: alladin от 04.03.2008 18:43:49
и что мы имеем в итоге, в экономиках латвии и США явные проблемы и явно будет туго с работой (ну и соотвественно с ростом зарплат)- может это и является первопричиной кризисов на рынках недвижимости этих стран, а не наоборот ?

Причина кризиса в экономике, которая позволяет надувать пузыри - делать деньги из воздуха.

Цитата: МихаилС от 05.03.2008 01:25:45
Вот и я пишу о том-же.  

Есть ещё одна проблема. И она, пожалуй, по-главнее будет. Надо придумать альтернативу - куда деньги, выходящие из недвижимости, стерилизовать. Иначе получим не пойми что.
Фондовый рынок для этого пока не подходит. Банкам доверия нет.
Если такую альтернативу хоть частично придумают - сразу жди прогрессивный налог на недвижимость.