Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: МихаилС от 05.03.2008 01:25:45
Важно - что ДОРОГО ВЛАДЕТь - дорогое это удовольствие - ПРОСТО ИМЕТь недвижку в Калифорнии....  высокие налоги на недвижку делали невозможной ее покупку бедными неграми даже при почти нулевых ставках ипотечного кредита!

Ага, давай добавим к тому что зарабатывая на квартиру я четыре года корячился, недоедая, отказывая себе во многих вещах, не мог нормально отдохнуть... Давай я сейчас буду еще половину своего заработка отдавать в виде налога. Отличное предложение! Не за день люди на квартиру зарабатывают.

Цитата: МихаилС от 05.03.2008 01:25:45
Насчет перевода на юридические лица - ну вообше бред - одним росчерком законодательного пера юридические лица переводятся на ту-же ставку налогообложения, что и физические.  

А что мешает небольшой коттеджик в приличном месте оформить в равных долях между двумя(тремя, четырьмя и более) клубами по интересам, которые уже по своей учередительной форме не являются извлекающими прибыль? Мне, например, нравится название "Клуб ценителей творчества Пастернака" Один человек может владеть сотнями клубов без всяких для себя последствий. Тогда вообще прикольно будут совершаться сделки - продажа клуба (компании).

Тогда как в РФ минимизация налогов является преступлением, в США - это настоящий спорт. И поверьте, мысль юристов намного опережает законодательную.

Цитата: МихаилС от 05.03.2008 01:25:45
Реально могут пострадать только одинокие пенсионеры, живушие в трешках-четырехкомнатных - ну да за них пусть платят счастливые наследники - ну, например долг по налогу на недвижку у пенсионера пусть копится, а вот предьявлен будет наследнику к оплате в момент переоформления наследуемого жилья.

А это вабще прикол. А если пенсионер решил продать квартиру? Что тогда? Продавать с дисконтом-долгами?

Эх, как же все-таки живо это мелочное желание - всё отобрать, перераспределить, уравнять, поделить. Конечно, я понимаю, что государству намного легче и экономически целесообразнее собрать 1000 руб с 10 млн потенциально беззащитных людей, чем напрячься и те же самые 10 млрд собрать с довольных жизнью весьма состоятельных 10 тыс "бизнесменов", по 1 млн с носа. Сопротивляться ведь будут! Вот и вся суть - грабь слабых, как мародеры.

Цитата: Белый Бобик от 05.03.2008 05:43:27
Ага, давай добавим к тому что зарабатывая на квартиру я четыре года корячился, недоедая, отказывая себе во многих вещах, не мог нормально отдохнуть... Давай я сейчас буду еще половину своего заработка отдавать в виде налога. Отличное предложение! Не за день люди на квартиру зарабатывают.



А это вабще прикол. А если пенсионер решил продать квартиру? Что тогда? Продавать с дисконтом-долгами?

Эх, как же все-таки живо это мелочное желание - всё отобрать, перераспределить, уравнять, поделить. Конечно, я понимаю, что государству намного легче и экономически целесообразнее собрать 1000 руб с 10 млн потенциально беззащитных людей, чем напрячься и те же самые 10 млрд собрать с довольных жизнью весьма состоятельных 10 тыс "бизнесменов", по 1 млн с носа. Сопротивляться ведь будут! Вот и вся суть - грабь слабых, как мародеры.

Пока-что в мире нигде ничего кроме налога на собственность не было изобретено.   Там, где налог на собственность исключительно высок ( Техас, Германия) - стоимость жилья относительно зарплат минимально и пузыри не появляются даже несмотря на суб-праям ипотеки.  Если вы знаете другой метод,кроме прогрессивного налога,  который сделает владельцу первого жилья невыгодным покупать второе - поделитесь.

Цитата: МихаилС от 05.03.2008 07:03:20

Пока-что в мире нигде ничего кроме налога на собственность не было изобретено.   Там, где налог на собственность исключительно высок ( Техас, Германия) - стоимость жилья относительно зарплат минимально и пузыри не появляются даже несмотря на суб-праям ипотеки.  Если вы знаете другой метод,кроме прогрессивного налога,  который сделает владельцу первого жилья невыгодным покупать второе - поделитесь.

Сначала нужно расставить приоритеты. В то время как вы являетесь сторонником явно репрессивных мер, я считаю, что нужно больше строить, создавая предложение, а не сдерживать спрос на естественную надобность - жилье. Иначе ведь очень далеко можно зайти вплоть до того, что законодательно вводить нормы потребления пищи. Или пропагандировать "здоровую" дешевую американскую еду, которую даже голодные дворняги отказываются есть.

То, что нужно дрючить - не подлежит сомнению и даже не обсуждается. Вопрос кого дрючить? Тех кто годами копит на свою халупку, не дворец(!!)? Или пенсов, которые по 40 лет отработали строя дорогу в коммунистическое светлое будущее, а на склоне лет вынуждены добывать пропитание с огорода?

Перед глазами есть живой пример. На окраине города областные власти решили возвести новый микрорайон с большим кол-вом кв.м. Дома - панельки, цена - на 30% ниже среднегородских. Лозунги провозгласили, что-то про молодую семью и доступное жилье. Как оказалось полтора года спустя стройка вообще почти год стояла по вине "московского подрядчика". И как такие заявления воспринимать? Крупномасштабный проект в пределах города, да и области тоже, никто из администрации вообще не контролирует. Хоть бы отстранили кого за халатность, так нет ведь - будто так и задумывалось.

Почти в каждом городе есть место под застройку. И при должной администрации, при должном управлении всего за три-четыре года можно создать избыток предложения, ведущее к снижению цен. Просто власть имущим это нах не нужно. А вы говорите налоги.

Цитата: Белый Бобик от 05.03.2008 07:59:29
Сначала нужно расставить приоритеты. В то время как вы являетесь сторонником явно репрессивных мер, я считаю, что нужно больше строить, создавая предложение, а не сдерживать спрос на естественную надобность - жилье. Иначе ведь очень далеко можно зайти вплоть до того, что законодательно вводить нормы потребления пищи. Или пропагандировать "здоровую" дешевую американскую еду, которую даже голодные дворняги отказываются есть.

То, что нужно дрючить - не подлежит сомнению и даже не обсуждается. Вопрос кого дрючить? Тех кто годами копит на свою халупку, не дворец(!!)? Или пенсов, которые по 40 лет отработали строя дорогу в коммунистическое светлое будущее, а на склоне лет вынуждены добывать пропитание с огорода?

Перед глазами есть живой пример. На окраине города областные власти решили возвести новый микрорайон с большим кол-вом кв.м. Дома - панельки, цена - на 30% ниже среднегородских. Лозунги провозгласили, что-то про молодую семью и доступное жилье. Как оказалось полтора года спустя стройка вообще почти год стояла по вине "московского подрядчика". И как такие заявления воспринимать? Крупномасштабный проект в пределах города, да и области тоже, никто из администрации вообще не контролирует. Хоть бы отстранили кого за халатность, так нет ведь - будто так и задумывалось.

Почти в каждом городе есть место под застройку. И при должной администрации, при должном управлении всего за три-четыре года можно создать избыток предложения, ведущее к снижению цен. Просто власть имущим это нах не нужно. А вы говорите налоги.

НЕт, вы не поняли.  И сейчас покупают жилье в основном те, у кого оно есть и так и будет продолжаться, если ИЗБЫТОЧНОЕ жилье не будет обременительным.  Больше понастроят - и все равно все скупят.  Обладание излишками НЕОБРЕМЕНИТЕЛЬНО - вдумайтесь!  Ну ладно, пусть первое жилье идет по пониженной налоговой ставке ( до определенного метража разумеется , ну никак не более 50м на чела - тогда большинство пенсионеров не затронет.).  Но на второе и далее - налог должен быть ЗАПРЕТИТЕЛЬНЫМ.  Иначе - все скупят, сколько не стройте ( чисто, чтоб сохранить нажитое непосильным трудом)  - те, кто и сейчас скупает.  Уже обладающие хорошим жильем.

Хорошо, пусть весь микрорайон скупят целиком - это $150-200 млн. Значит надо строить еще раз есть спрос. На второй микрорайон уже может не хватить денег, да и задумываться начнут зачем держать массу бюджетных квартир-каморок. Деваться-то некуда. Понимание быстро придет.

Очень похожа ситуация на покупку авто в СССР. Тогда на ВАЗ 2105 нужно было потратить примерно 5 годовых окладов. Да еще и в очереди отстоять. Сейчас как понимаю на произведения родного автопрома очередей совсем нет - насытился рынок.

Так же и жилищный рынок насытится. Прав в чем-то был Евроцемент когда фактически монопольно задрал цены на свою продукцию. Сейчас и цементных заводов по всей России несколько десятков возводится, даже стали импортировать цемент. И свершилось чудо - цены стали вдруг снижаться А можно было обложить строителей налогом "за чрезмерный расход цемента" - то, что вы по сути предлагаете.

Вот только не надо вчерашним студентам или малоплачиваемым работникам бесплатно раздавать "социальное" жилье за счет нормально зарабатывающих. Иначе стимула для развития не будет - получится копия Франции, где предпочтительнее жить на пособие, нарожав как можно больше детей таких же как родители-тунеядцы

Подытоживая. Понимаю слабые места моей позиции и одновременно не могу согласиться с вашим подходом. Налог введут, а строить больше и лучше не станут. Сомнений нет - большие дяди найдут лазейки как уберечь себя от налогового пресса.

По аналогии с транспортным налогом деньги соберут. А вот нормальных дорог в регионах мы не увидим - у нас каждый год вместе со снегом сходит асфальт. Почему? Лишь потому, что используют негодные местные материалы - щебень с большим содержанием известняка. И всем руководителям пох - деньги-то бюджетные, а ответственности никакой.

Или может вы сторонник "социальной поддержки" кепки, которая удваивает себестоимость возводимого жилья? Да хрен с ним, с кепкой, нехай подавится. Пусть Москва -исключительный город. Но в регионах, где проживает более 90% россиян что мешает строить?

Единственно, что на самом деле может сделать жилье доступным для работающих граждан РФ - это массовое строительство, через ускорение всех согласований, отведение участков и пр.

Цитата: Белый Бобик от 05.03.2008 05:43:27
Ага, давай добавим к тому что зарабатывая на квартиру я четыре года корячился, недоедая, отказывая себе во многих вещах, не мог нормально отдохнуть...

Но я то же корчуюсь далеко не четвертый год, но могу сказать, что бы купить квартиру в Москве в 2004 -2005-до октября 2006  четырех лет было достаточно. Сейчас можно умножать как минимум на  2-3 раза. Большинство народа купивших хаты приходилось до периода октября 2006. Сейчас в основном ипотечники (с 15-20 летним сроком погашения задолженности)  в лице среднего менеджмента и ведущего состава специалистов. Те, кто ниже еле на аренду зарабатывают, и часть уже начинает сваливать в регионы. Все же в 2008 соотношение зп/аренда увеличилось в1,5 -2 раза чем в том же 2004г.

Налог на недвижку действительно выход! У меня много знакомых которые инвестируют в недвижку не первый год и имеют несколько квартир на сдачу.  Я лично видел их реакцию на данный налог, испугались жутко и назвали наше государство чуть ли не фашистским ))). Так, что по их реакции это будет точно серьезным  рычагом по выводу недвижки из финансового сектора в жилой. Насчет тех, кто копил на квартиру и в ней живет проблем нет –в законе вроде как будут закладываться нормы на человека (м2 на проживающего) по которым налог платить не нужно. Налог направлен на инвесторов, а не на тех, кто живет в своей квартире (бабушек, дедушек, простых работяг и специалистов). Чуть, что в собесе весь учет бабушек поставлен на поток, там и льготы сейчас все учитываются. Если пенсионер с лишними метрами, но одна квартира – собес такого льготника учтет.

Цитата: Tiamat от 05.03.2008 10:33:33
Налог на недвижку действительно выход! У меня много знакомых которые инвестируют в недвижку не первый год и имеют несколько квартир на сдачу.  Я лично видел их реакцию на данный налог, испугались жутко и назвали наше государство чуть ли не фашистским

Три вопроса:
1) Потянут ли снимающие покупку такой квартиры?

2) Как они оценят резко выросшую арендную плату?

3) Поинтересуйтесь у знакомых: они собираются как-то образом переоформить собственность на часть квартир? (первая реакция понятна - отторжение враждебного, но потом обычно включается разум

Цитата: Tiamat от 05.03.2008 10:33:33в законе вроде как будут закладываться нормы на человека (м2 на проживающего) по которым налог платить не нужно.

Это лишнее. Одна квартира/дом на семью не должна облагаться налогом. А уж 50 м2 в ней или 500 - никакой роли не играет.

Цитата: Белый Бобик от 05.03.2008 05:43:27
Эх, как же все-таки живо это мелочное желание - всё отобрать, перераспределить, уравнять, поделить. Конечно, я понимаю, что государству намного легче и экономически целесообразнее собрать 1000 руб с 10 млн потенциально беззащитных людей, чем напрячься и те же самые 10 млрд собрать с довольных жизнью весьма состоятельных 10 тыс "бизнесменов", по 1 млн с носа. Сопротивляться ведь будут! Вот и вся суть - грабь слабых, как мародеры.

Жилая недвижимость предназначена для жилья, а не спекулянтской игры. Так, что понятие отобрать, мародерствовать не корректно к данной области. Кто хочет инвестировать и зарабатывать – вкладывает в бизнес или отдает бабки в доверительное управление. Много гемора –пусть покупает золото и платину.  НО! Пусть и дает другим жить. Надоели эти пузыри, не место им в обычной жизни человека. Всем этим спекулянтским пузырям нужно отвести отдельное место (например ФР) и пусть там варятся особо увлеченные данными операциями и наконец оставят в покое остальное население РФ которому не интересно тратить нервы и жизнь на волновых теориях.

Цитата: Белый Бобик от 05.03.2008 10:47:16
Три вопроса:
1) Потянут ли снимающие покупку такой квартиры?

2) Как они оценят резко выросшую арендную плату?

3) Поинтересуйтесь у знакомых: они собираются как-то образом переоформить собственность на часть квартир? (первая реакция понятна - отторжение враждебного, но потом обычно включается разум

1.Пока будет падать, нет. Когда упадет – опционально (кто купит за нал, кто в ипотеку, кто получит дешевую аренду).
2. Уже сейчас та же ИТ отрасль терпит жуткий дефицит кадров при высокой зп в Москве. А привлечь специалистов из регионов не могут, т.к. квартирка 30тыс а еще зп платить нужно. С такой системой или бизнес с финансами выводить из Москвы (т.е. в результате падение цен на недвижку) либо откат цен на аренду. ИМХО падение цен на аренду неизбежно, либо как альтернатива рост зарплат и разгон инфляции.  Налог тут может выступать как катализатор падения аренды.
3. Знакомые еще ничего не придумали. Да и не думают они пока сильно т.к. закона нет.

Цитата: Ivor от 05.03.2008 10:49:17
Это лишнее. Одна квартира/дом на семью не должна облагаться налогом. А уж 50 м2 в ней или 500 - никакой роли не играет.

В принципе верно. Но только если каждый член семьи не имеет по одной квартире -)

Цитата: Tiamat от 05.03.2008 10:55:28
Жилая недвижимость предназначена для жилья, а не спекулянтской игры. Так, что понятие отобрать, мародерствовать не корректно к данной области. Кто хочет инвестировать и зарабатывать – вкладывает в бизнес или отдает бабки в доверительное управление. Много гемора –пусть покупает золото и платину.  НО! Пусть и дает другим жить. Надоели эти пузыри, не место им в обычной жизни человека. Всем этим спекулянтским пузырям нужно отвести отдельное место (например ФР) и пусть там варятся особо увлеченные данными операциями и наконец оставят в покое остальное население РФ которому не интересно тратить нервы и жизнь на волновых теориях.  

Так об том и речь Не принимайте как претензию, но почему в РФ бензин стоит дороже, чем в США, электричество - сравнимо, а сейчас еще и на еду цены резко поднялись? То есть "дядям" крупного бизнеса пузыри надувать можно (что по сути равно не давать жизни другим), а мелким инвесторам ни-ни? Двойные стандарты

Цитата: Белый Бобик от 05.03.2008 11:06:37
То есть "дядям" крупного бизнеса пузыри надувать можно (что по сути равно не давать жизни другим), а мелким инвесторам ни-ни? Двойные стандарты

Ооо, так ты "мелкий инвестор"? Ну тогда понятно, почему ты бьёся против налога  :D

Цитата: Tiamat от 05.03.2008 11:03:11
2. Уже сейчас та же ИТ отрасль терпит жуткий дефицит кадров при высокой зп в Москве. А привлечь специалистов из регионов не могут, т.к. квартирка 30тыс а еще зп платить нужно. С такой системой или бизнес с финансами выводить из Москвы (т.е. в результате падение цен на недвижку) либо откат цен на аренду. ИМХО падение цен на аренду неизбежно, либо как альтернатива рост зарплат и разгон инфляции.  Налог тут может выступать как катализатор падения аренды.

По уму ИТ и так нужно выводить за пределы. А относительно арендной платы сомневаюсь, что кто-то будет продолжать держать и сдавать квартиру зная, что аренда не покрывает даже налоговых отчислений. Конечно, часть квартир продадут, для части - найдут новую форму владения. Но думаю, за три года произойдет много перемен, которые коснутся и цен, и кол-ва нового жилья, и привлекательности регионов.

Цитата: Белый Бобик от 05.03.2008 05:43:27
Ага, давай добавим к тому что зарабатывая на квартиру я четыре года корячился, недоедая, отказывая себе во многих вещах, не мог нормально отдохнуть... Давай я сейчас буду еще половину своего заработка отдавать в виде налога. Отличное предложение! Не за день люди на квартиру зарабатывают.

Вообще-то речь как я понял идёт о прогрессивном налоге.
То есть если Вы корячились-корчились на свою перву квартру, необходимую вам для проживания, то и ставка будет минимальной. Если Вы корячились-корячились на вторую (третью, четвертую) квартиру с целью извлечени прибыли в дальнейшем, то и ставочка будет другая.
А вообще-то как только заоходит речь о налогах, почему-то паспускается истерика, мол помогите ГРАБЯТ!
И стартерами этой истерики являются государственные мужи, мол мы не дадим в обиду стариков-пенсионеров!!! Не допустим введения налога.
В связи с этим я вспоминаю эпопею по введению подоходного налога для офицеров.
Тогда генералитет тоже брызгал слюной, что, мол не дадим лишить офицеров последней привелегии (не платить налоги) Это несправедливо! Аморально! Грудью в орденах встанем на защиту интересов военнослужащих.
И что получилось в итоге. А в итоге офицерам подняли зарплату на величину налога и ввели этот подоходный налог. То есть офицеры финансово не потеряли НИЧЕГО!!!! А вот задержки по выплате денежного довольствия (которые до этого достигали до полугода) сразу же прекратились! Вопрос почему? А потому что появился контроль за перемещением денег. Если средства на выплату денежного довольствия поступили в МО, то и должны налоги через некоторое время вернуться. И генералы и прочие командиры потеряли возможность прокручивать офицерские деньги в коммерческих банках.
Я к чему тут всё это рассусолил. А к тому, что если какой нить государственный деятель вещает о том, что налог на недвижимость в нашей стране это плохо, что это снизит жизненный уровень населения, то, я больше чем уверен, что он имеет корыстный интерес.
Налоги это не только средство пополнения казны, но и средство регулирования и контроля за денежными потоками.

Цитата: чайник от 05.03.2008 11:11:17
Ооо, так ты "мелкий инвестор"? Ну тогда понятно, почему ты бьёся против налога  :D

Неа, я - за справедливость. Опять не с тех начали шмонать. Просто строить надо больше - это направление прочищать(всевозможные администрации-комиссии), а не карманы обывателей. Эффект будет больший.

Цитата: Белый Бобик от 05.03.2008 11:06:37
Так об том и речь Не принимайте как претензию, но почему в РФ бензин стоит дороже, чем в США, электричество - сравнимо, а сейчас еще и на еду цены резко поднялись? То есть "дядям" крупного бизнеса пузыри надувать можно (что по сути равно не давать жизни другим), а мелким инвесторам ни-ни? Двойные стандарты

Нужно и дядям и мелким инвесторам отвести место подальше от обычной жизнедеятельности, где они дальше будут устраивать интеллектуальные казино  и надувания пузырей. Подальше… есть ФР пусть там и резвятся.
А жилье и еда это демография и жизнедеятельность страны, нечего народ нервировать и мешать ему спокойно работать и жить.  А то в том же Волгограде еще в 2003 году недвижна была не доступна    98%населения и народ был вынужден идти на вредное пр-во, что бы получить в течении 10 лет однушку в социально неблагополучном районе.   С тех пор цены выросли в несколько раз (тогда они были в 5 раз меньше Московских, а сейчас в 2 раза), заводы от социалки отказались и метр стоит 55тыс а средняя зарплата семьи 15-20 тыс. Вот я и думаю, причем тут жилая недвижимость и текущая жизнедеятельность населения?   Нарушены все макроэкономические законы и как бы связи особой нет.

Цитата: Tiamat от 05.03.2008 11:04:43
В принципе верно. Но только если каждый член семьи не имеет по одной квартире -)

Ничего страшного. Хорошо зарабатывает обычно один из супругов, а давать второй половине (а тем более детям) такую порцию независимости как квартира не каждый рискнёт.

Хотя конечно квартир пять на семью желающие поспекулировать купят. Просто нормы на человека слишком сильно коррупцией и уравниловкой попахивают.

Цитата: Белый Бобик от 05.03.2008 11:21:08
Неа, я - за справедливость. Опять не с тех начали шмонать. Просто строить надо больше - это направление прочищать(всевозможные администрации-комиссии), а не карманы обывателей. Эффект будет больший.

Ты просто не понимаешь, что иначе как рублём по этому не ударить. Во всех остальных случаях будут схемы ухода. А налог - это святое, и от него не отвертишься. А теперь подумай: введут налог, цены упадут, строители начнут получать доход не с маржи, а с объёмов, сразу упадёт административное давление, т.к. столько взяток уже не сдерёшь, объёмы увеличатся, цены надуваться не смогут. И всего делов - принять закон в думе.
А все эти бла-бла-бла про доступное и социальное жильё только ухудшат ситуацию. Социальное жильё нужно вообще запретить как класс. Если муниципалитет хочет прикупить квартир - пусть покупает на открытом аукционе. А то мля, за счёт одних дают квартиры другим, да ещё цены держат, - где справедливость?