Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: predator
Пи...ц радость. Объявили об увольнении всего персонала крупнейшей стройфирмы нашей области (до названия рано). Сижу в шоке. Я там работаю. Замораживают объекты. Народ хочет вешаться...

Хышница не парьтесь. У Вас все не так плохо как может показаться.
1. Ваша продукция (строительство жилья) может быть потреблена только здесь и сейчас. Стало быть у Вас огромное преимущество перед теми кто вынужден конкурировать на глобальных рынках и думать о конкурентоспособности в мировом масштабе  ;)
2. Если верить Волку, то строят у нас очень мало по сранению с СССР и стало быть Ваш продукт востребован сейчас и будет востребован еще долго.
3. Строителям есть куда снижать цены, поскольку разница между себестоимостью (а именно там лежит Ваша зарплата) и намстоимостью просто фантастическая.

Все наладится, как только Ваш бос решит жить поскромнее и выйти в топ Форбс не за 2 года, а за 5 лет.

Цитата: 1foot от 19.10.2008 20:09:36
А из чего вытекает, что хотели бы?

Когда парень на тетке женится или планирует - для детей жил. площадь нужна. Это одному хорошо по съемным квартирам, а с детьми совсем другие расклады. Дет. сады, школы там разные. Да и сравните коммуналку, где вся переспектива зависит от хозяйки, с собственной, отремонтированной хоть и панелькой.

Не думаю, что среди людей до 35-40 лет количество инвесторов превышает несколько процентов. В массе люди хотят для себя.

Когда жил в Кирове - считанные друзья не имели проблем с жильем. "Ну" - думал: "что делать, мой любимый депрессивный регион". Живу в СПб, а вокруг народ обсуждает изменение зарплат в связи с колебанием цен на недвижимость. Все то же самое, цена съема заложена в зарплате.

Цитата: yucki
а где конкретно Лужков квартиры выкупил - есть у кого нить ссылка на инфу? просто любопытно )))

В Мытищах, Люберцах, Долгопрудном и Химках.

http://www.vedomosti…/17/165160

жилье очень нужно многим, не многие могут его купить..
приведу пример из реальности ))

в 2005 году я покупала квартиру в су-155 - принимали несколько менеджеров - и к каждому менеджеру была очередь что-то около 3-5 человек - и так изо дня в день ))) как пирожки расхватывали по тогдашним ценам.. и это в москве..
я даже кажется писала об этом здесь .. давно правда)))

Цитата: yannmar от 19.10.2008 20:38:27
Но тогда это означает, что у строителей есть куча захомяченых квартир.

Форум очень посещаемый, неужели на него не заглядывают "лица приближенные к императору"?
Мы гадаем, есть у строителей захомяченые квартиры и сколько они захомячили.
Неужели в 21 веке это такая огромная тайна?

В принципе логика подсказывает, что захомяченых квартир не мало: правильнее было взять кредит под квартиры и на эти деньги строить, так как кредит обходится значительно дешевле, чем рост недвиги. Я думаю что им (строителям) давали кредиты явно не по ставке АИЖК – 12-15%, им явно давали под более низкие проценты, хотя бы за опт
А недвига росла по 30-40 процентов в год.

И сейчас они просто не знают что делать. Строительство останавливать (во всяком случае совсем) не интересно да и не дадут, вывалить на рынок захомяченные квартиры – будет обвал, не вываливать на рынок – нет денег, больше кредитов не дают, в общем патовая ситуация. Я думаю, что наиболее мелкие конторы сейчас должны срочно слиться на 5-10-15% ниже рынка. У них относительно не много нахомячено. А вот потом стремительным домкратом. Банки начнут продавать захомяченные квартиры, взятые ими в залог у крупных строителей.

Цитата: ЮТА
Да будет Вам.
Дайте ей упасть хотя бы в обещанные Авантюристом 3 раза и всё будет путём.
От желающих купить недвижку - отбоя не будет.
А уж при падении в 5 раз - я вообще не говорю.
Сметут зараз.

А смыл? Есть у меня квартира. Ну будут завтра квартиры стоить не 2,5 лимона а 0,5 лимона и что я кинусь покупать квартиру? А на фига? Ну вот что мне с ней делать? Тем более что не факт что она подорожает в течение 5-10 лет.

Да и к тому же очень малое количество народа даже сейчас может найти пол лимона в Нижнем. Я серьезно.

Цитата: MDY
Поподробнее пожалуйста. Каким боком попадают к банку в залог квартиры и что с ними делается потом?

Информация из Казахстана (у меня там брат и родители живут).
Строительная компания в 2006 захомячила часть квартир. На новый объект деньги были получены под залог захомяченный квартир. Пришло время расплачиватся с банком. У строителей денег нет. Банк забрал заложенные квартиры и выставил их на торги - деньги-то возвращать надо.

Не думаю что в России прямопротивоположная картина.

Цитата: Gregson
Проблемы с жильем есть почти у всех. Нет предела совершенству. Точнее, совершенству ставит предел цена.

Ответ не правильный - есть проблемы с деньгами, их всегда на все сразу не хватает. Причем у все - у Абрамовича, Березовского, Лисина, Чичваркина и т.д.

С чего Вы решили что изменение цены в двое, трое, пять раз приведет к резкому изменению распределения имеющихся денег?

30% Россия живут от з/п до зарплаты и покупают китайские ботинки по 500 рублей. Периодически закладывая обручальные кольца в ломбард. Даже если завтра недвига упадет в 10 раз – это не покупатели.
Еще 40% живет получше, сводит концы с концами и даже имеет накопления – 100-200 тыр, ну до 400 (на похороны, те что застрохованы) изменение цены на недвижку в 2-3 и даже в 5 раз не делает их покупателями.

У остальных 30% и так есть лишни квартиры. Кто покупать-то будет?

Цитата: MDY
Из залога квартиру не продать, придется гасить кредит. Смысл в этих операциях? Значит строители и не собирались продавать эти квартиры людям, либо могу предположить что это жилье на госзаказ, за которое обещали заплатить после ГК.

Не пойму, кто тупит?
Я взял кредит под залог квартиры. Пришло время рассчитываться - денег нет. Банк забирает мою квартиру и продает.

Замените "я" на «строительная организация».

Конечно, они не собирались их продавать - их захомячили. Продавать их собиралась тогда когда отдадут долг - т.е. сейчас.

PS. Еще вариант, я лично построил домик. В 2006 году. Хотел продать, но вижу что цены растут по 40% в год. Иду в банк, беру под имеющийся домик кредит и на полученные деньги начинаю строить новый домик. В 2008 году (т.е. сейчас) я его достраиваю и хочу продать – не продается. А тут приходит банк и говорит должок-то верни! А денег-то у меня нет. Есть два варианта – опустить цену на новый дом, продать и рассчитаться с банком или отдать банку залог и дальше проблемы банка.

Цитата: MDY
Из залога квартиру не продать, придется гасить кредит.

По Гражданскому кодексу продажа заложенного имущества допускается с согласия залогодержателя.

Цитата: Wit от 19.10.2008 22:28:21
По Гражданскому кодексу продажа заложенного имущества допускается с согласия залогодержателя.

Да, но проблема в том, что оно по существующей цене не продается.

А опустить цену нельзя - завалишь рынок. Вот и тянут до последнего.

Кстати еще интересный момент - снижение цены вымывает с рынка наиболее "денежных" клиентов.
Кто-то уже говорил о том, что на стадии котлована квартиры дороже, чем потом: сначала имеем тех, кому очень надо в этом месте и в этом районе – по полной, потом тех, кому не очень надо и так далее.
Так что снижение цены будет махом вымывать "енд-юзеров" - тех, кому надо. А инвесторов-то уже нет!

Цитата: Gregson
Чего спросить хотели?

Кажется квартирные эмоции у Вас.
Я ничего спросить не хотел, я просто напомнил, что деньги - всеобщий эквивалент, а не бетонометры. Так что проблем с жильем нет у 99% - ну не живут у нас люди в картонных коробках, на вокзалах, по теплотрассам, в палатках и т.д. Да многим хочется иметь собственную комнату в квартире т.е. что бы в квартире было число комнат на одну больше чем жильцов. Но у них нет проблемы с жильем, у них есть проблема с деньгами.

Цитата: ЮТА
Рассуждения типа моих, (времён 1998 - 2000 года).
"Дорожать не будет", "нафиг нужна".
А ведь КАК!!! подорожала...
И ещё как оказалась нужна...

Отчасти Вы правы - делим шкуру не убитого медведя.
Да, пока только дорожало. Но ведь и Землю несколько тысяч лет считали плоской (а того кто сказал что она круглая, на костре сожгли) а потом оказалось.

Так и мы здесь поговорить за жизнь собрались: высказать свое мнение о поведении народных масс и рынка недвижимости в том или ином случае. Конечно, хочется знать точные даты и цифры, но, увы, можем только предполагать.

Цитата: MDY
То есть вместо того чтобы продать квартиры в готовом доме, они сдали его в банк и начали строить новый? А почему бы им не продать  готовые квартиры и строить на вырученные деньги?

Они конечно идиоты но с математикой у них все в порядке 40%-10% итого 30%, за просто так.

Там же PS есть.
Я построил домик, могу продать за 1,5 лимона (условно) но мне лимона хватит, чтобы построить еще один домик. Я иду в банк и говорю, дайте кредит в лимон, через год отдам 1,1 лимона, под залог дом в 1,5 лимона и рОстет. На!!! Т.е. если бы все срослось то через год я бы продал второй дом за 2 лимона, отдал 1,1 и продал бы первый тоже за 2 лимона. на руках 2,9 лимона.

Вариант без банка. Продал домик за 1,5 лимона, на лимон построил, продал за два - на руках 2,5 лимона.

Первый вариант на 0,4 лимона выгоднее. А теперь возьмите не лимон, а миллиард

Цитата: ЮТА
Всё. Надоело. Будут хорошо падать цены - будем и обсуждать.
А пока же и говорить не о чем.

А чё это вы тут делаете, а!? (с)

Так еще с Росбалта мы здесь и делим шкуру не убитого медведя:
Одни говорят, бери пока не подорожало, другие говорят, что не надо, скоро подешевеет.

Причем все уже 100+ раз сказали: есть возможность и единственное жилье - бери, пофиг сколько будет стоить.
Если есть где жить а хочется заработать или проинвестировать в далекое будущее (у меня старшей 12 лет, т.е. квартира, понадобится через 6 а то и 12 лет) - вот и вопрос брать или нет?

Вы говорите, бери – за 6-12 лет нифига не изменится, росло и будет рОсть (причем явно не ниже инфляции, а то и по 40% в год).
Я же сам думаю, и Авантюрист подтверждает, что сейчас совсем не время, да и год-два назад тоже уже было не время – мы запросто вернемся к ценам 2-3-5 летней давности, а по 10% годовых денежки в банке за три года дадут 33% а за 5 лет 61%, а квартира сделает «петлю» и вернется на место.
А если брать сейчас то еще и пролететь можно крупно.

PS. И что-то мне подсказывает что обеспеченность авто у нас сильно подросла. Как следствие молодые, хорошо зарабатывающие люди вполне могут перебраться в пригород или точнее за город. Не скажу за Москву, но в Нижнем я проблем не вижу.
Более того, у нас начали появляться различные технологии быстрого дешевого индивидуального строительства, конечно у нас труба с инфраструктурой, но молодым людям (18-25 лет) она особо и не нужна, женится/замуж, детей заводить сейчас не особо рвутся, а вот место где извините перепихнутся им почему-то не хватает – родители мешают – так вперед, в пригород/за город. Я думаю это скоро дойдет и автопарк уже позволяет.

Цитата: MDY
И пока строим 2-ой дом платим немерянные банки за аренду земли под первым? А если аренду не продлят? 1-ый дом уйдет к арендодателю за бесплатно, ибо он до ГК. А если он после ГК кто будет платить за коммуналку. И где вы вообще видели дома полностью построенные и без единого жителя?

Я тонкостей не знаю, возможно, Вы во многом правы. Но я вот вижу, как некоторые дома строятся уже по 10 лет - кто за аренду под стойкой платит?
Да и после ГК что все квартиры мгновенно переходят к физикам? Что мне так не показалось, возможно, что коммуналку (кроме отопления, что там остается? там никто не прописан) стройконтора и платит.

Цитата: ЮТА
Мля.
Я нигде этого не говорил!  >:(
И не приписывайте мне этого.
Поклёп какой то.

Всё. Я устал.
Какая то бессмысленная болтовня.
"А вот если бы, да вот как бы".

Извините, возможно, не правильно Вас понял. Но если Вы этого не говорили, то тогда я не понимаю в чем суть наших разногласий?
А насчет «если», ну извините планирование никто не отменял
Надо предусматривать различные варианты развития событий, просчитывать наименее и наиболее вероятные.

Цитата: 1foot от 19.10.2008 23:38:22
возможно, что коммуналку (кроме отопления, что там остается? там никто не прописан) стройконтора и платит.

Именно застройщик и платит. Причем ему это не нравится настолько, что он при первой возможности сразу после ГК взыскивает эти средства с покупателя:


ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
......
3.2.2.   После  передачи  Квартиры  Покупателю  по  Акту  приема-передачи,  с  момента подписания Акта приема-передачи, Покупатель обязан:
оплатить (компенсировать) расходы Продавца по содержанию Квартиры и общего имущества в жилом доме, в котором располагается Квартира (соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество) с момента подписания Сторонами Договора купли-продажи до момента подписания Покупателем Акта приема-передачи Квартиры; - нести расходы по содержанию Квартиры, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в жилом доме, в котором располагается Квартира, соразмерно доле в праве на общей собственности на это имущество, для чего заключить с эксплуатирующей организацией договоры о предоставлении коммунальных услуг и о долевом участии в расходах по содержанию, ремонту и техническому обслуживанию жилого дома, в котором располагается Квартира, придомовой территории;

http://www.yarea.ru/…artiry.doc

Сумма в ближнем МО и МСК, приблизительно 14 тыр с квартиры за 4 месяца, т.е. приблизительно 700 000 руб. в месяц с 200-квартирного дома. А за год 8 400 000 руб. Понятно, что в залоге готовый дом держать невыгодно. Кооммуналка еще больше вгонит в долги.

Хотя эта цифра озвучивается и навязывается застройщиками, возможно в реальности и меньше. Но другой пока нет.

Цитата: yannmar
Ну там не подключать к дому горячую воду...

В осенне-зимний улетит внутренняя отделка. А так без проблем - без гвс и хв можно держать пару-тройку лет. Потом начнутся проблемы с трубами.

Вопрос со сдачей теплоцентра ГУП ТэК - решаем.

Эл.энергия по счетчику.

Попробую поделится своими соображениями насчет цен на квартиры в ближайшее время.

Рост цен после 2004 года был в значительной мере обусловлен
1. Возможностью ипотечного кредита.
2. Ростом цен на комоды, который привел к росту наличности внутри страны и, следовательно, к возможности покупки квартиры по высоким ценам (механизмы аккумуляции нефте(газо, метало и иже с ними)денег в частных руках можно обсуждать).
3. Возникновению ряда высокодоходных бизнесов с высоким личным доходом (ФР, страховой, недвижимость и т.д.).

На сегодняшний день:
1.  :-*
2.  :-*
3. Перспективы в тумане  :-*

Так что можно ждать откат до цен 2004 года, если конечно не свернуть строительство.