Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Steppen Wolf от 21.10.2008 16:11:04
Это не так. Аммосов, конечно, голова, но в таких вопросах лучше руководствоваться первоисточником.

Спасибо. Я действительно ошибся, немного не так интерпретировав пост Аммосова.

Юта, я ездил по многим автотрассам Европы. Отдельно стоящих туалетов - не помню. Потому как обеспечивается комплексная потребность людей. бензоколонка, магазин, туалет (в некоторых местах еще и душ). Согласитесь, было бы глупо, чтобы стоял туалет, через км магазин, а еще через км АЗС? Это нормально, когда проектируется инфраструктура комплексно. Я езжу по МКАД от Юга до Севера через Запад. Мы сейчас начинаем спорить о фигне, простите. Просто факты:
1. МКАД была не дорогой - а направлением, сейчас это качественная дорога
2. Сделано это при Лужкове
3. Сделано ли это идеально? Наверняка нет.
И всё это никак не связано и не оправдывает другие поступки Юрий Михалыча. То, что он творит с Москвой - ужасно. То, что он устроил на МРН - преступно.
Я всего лишь, обратил внимание, что абсолютно черных (как и белых) красок в жизни нет. И у Лужкова есть удачные работы

Steppen Wolf
Есть ли возможность всё таки ответить на мой вопрос ?

Вы действительно видите возможность значимого падения цен РН, без общего падения жизненного уровня? (падение зарплат, зависшие вклады, проблемы трудоустройства)
Ну что то по типу 1998 года ?
То есть - дешёвое жильё, как результат отсутствия у народа денег.

ну что господа, перезагрузка началась: сокращения штата и падение цен на стройматериалы - сегодняшняя явь каждого застройщика. Будем теперь ждать, когда спад кончится и кто выживет.
Серьезно опасаюсь только, что спад потребления будет системным: из-за уменьшения доходов населения (из-за сокращения персонала во многих отраслях) думаю многие здесь присутствующие в ближайшем времени столкнутся с уменьшением спроса на свою продукцию/услуги и прочувствуют, что напрасно эксраполировали свои оптимистичные настроения в будущее.
Печально, что внутренних механизмов обеспечивающих занятость резко ставшими безработными людей у нас так и не появилось.
ЗЫ Ожидаю, что средние доходы россиян в будущем году серьезно припадут.
ЗЫЫ Поскольку общий настрой с сегодняшнего дня - пессиместичный (есть ощущение, что что всё хорошее уже БЫЛО) с оптимистами спорить не буду по причине разговора на уровне догадок и ощущений.

Цитата: sanches от 21.10.2008 17:16:18
ну что господа, перезагрузка началась: сокращения штата и падение цен на стройматериалы - сегодняшняя явь каждого застройщика. Будем теперь ждать, когда спад кончится и кто выживет.
Серьезно опасаюсь только, что спад потребления будет системным: из-за уменьшения доходов населения (из-за сокращения персонала во многих отраслях) думаю многие здесь присутствующие в ближайшем времени столкнутся с уменьшением спроса на свою продукцию/услуги и прочувствуют, что напрасно эксраполиролировали свои оптимистичные настроения в будущее.
Печально, что внутренних механизмов обеспечивающих занятость резко ставшими безработными людей у нас так и не появилось.
ЗЫ Ожидаю, что средние доходы россиян в будущем году серьезно припадут.

Пока что сокращение людей, которые пользуются внутренним продуктом, не стало массовым. Тем более такие люди(у которых доход был средним), рано или поздно найдут себя на других работах.
Те же кто жировал и прогорел действительно по-крупному и надолго - те являлись потребителями в основном внешнего продукта(импорта).
При условии развития внутреннего рынка, люди со средними или ниже доходами, кризис не заметят.

ЗЫ. Это конечно не относится к "офисному планктону" который пойдет под нож одним из первых. Они заметят.

Цитата: ЮТА от 21.10.2008 16:53:54
Steppen Wolf
Есть ли возможность всё таки ответить на мой вопрос ?

Вы действительно видите возможность значимого падения цен РН, без общего падения жизненного уровня? (падение зарплат, зависшие вклады, проблемы трудоустройства)
Ну что то по типу 1998 года ?
То есть - дешёвое жильё, как результат отсутствия у народа денег.

Прошу прощения, последнее время невнимательно читаю ветку, наверное, пропустил.

Ну, я свою точку зрения высказывал неоднократно и многократно за неё минусился.

В сегодняшних реалиях рынок скорректируется процентов на 20, максимум на 30 по отдельным непотребным объектам.

Падение в разы возможно при существенном падении жизненного уровня, при этом жильё для основной массы также останется недоступным. Кроме того, упадут объёмы строительства и возникнет потенциал для новой возгонки.

В период кризиса правительство в пределах возможного постарается реализовать переход к регулируемому рынку, не допуская обвала объёмов строительства и, соответственно, обвала цен. Шаги в этом направлении мы уже видим.

После кризиса застройщики окажутся в новой реальности "мягкой" госмонополии с регулируемыми ценами и с энтузиазмом начнут наращивать объёмы строительства. Недостаточный энтузиазм будет лечиться "докторами".

Лет через 5 рынок в достаточной степени насытится и появится возможность для игры на понижение, но скорее всего она не понадобится, так как доходы уже подтянутся к ценам.

Вот такое ИМХО, можно начинать минусить бу-аха-ха.

как и ожидалось процесс в СПБ пошел , хе-хе  
http://www.fontanka.ru/2008/10/21/069/

Первыми необходимость срочно продать активы почувствовали петербургские девелоперы. Сейчас весь Петербург заполонила реклама беспрецедентных скидок на квартиры. 15% предлагает “ЛЭК”, по 550 рублей в месяц за квадратный метр предлагает раскупить свои элитные квартиры “Строймонтаж”. “Ленспецстрой” снизил цены на свое жилье в Приморском районе до 58 тысяч рублей за метр, тогда как по данным “Бюллетеня недвижимости”, минимальная стоимость кв. метра в этой части города – 85 тысяч рублей, а средняя стоимость – 107 тысяч рублей.


ИМХО это все только начало , видимо все таки будет обвал , я думал об уровне  2006 года то есть штука за метр  качественного новостроя  , но судя по тому как пытаюца удержать пузырь , видимо придеца пройти через коллапс с заходом к 500 и ниже ....

как будет выглядеть коллапс , да очень просто , абсолютно так же как и во всех других отраслях . ну например как сейчас в металлургии или где все приняло абсолютно мрачные формы торговле металлоломом
http://www.ruslom.ru…mp;id=4414   почитайте господа , полезно .....
а собственно ошибка одна ,люди последние годы работали в услоовиях постоянного роста и не понимают , что сейчас это не ВРЕМЕННЫЕ трудности ,что не надо просто тупо пересидеть пару месяцев , а настпает принципиально новая реальность , в этой реальности все будет теперь падать и падать .. спуская сейчас последние скудные ресурсы в надежде пересидеть все кончится коллапсом и тотальной распродажей . как сейчас в сфере металлолома

Цитата: Gluckonavt от 21.10.2008 17:37:47
Пока что сокращение людей, которые пользуются внутренним продуктом, не стало массовым. Тем более такие люди(у которых доход был средним), рано или поздно найдут себя на других работах.
Те же кто жировал и прогорел действительно по-крупному и надолго - те являлись потребителями в основном внешнего продукта(импорта).
При условии развития внутреннего рынка, люди со средними или ниже доходами, кризис не заметят.

ЗЫ. Это конечно не относится к "офисному планктону" который пойдет под нож одним из первых. Они заметят.

Читал читал все это веремя. Дежавю. Я ж из Казахии. Вопрос можно, ембедеры в области РЛС с более чем десятилетним стажем работы тоже под нож пойдут? Фули, планктон тоже. А кто в живчики? Слесари третьего разряда что ли?

Цитата: Посетитель2 от 21.10.2008 18:03:01
как и ожидалось процесс в СПБ пошел , хе-хе  
http://www.fontanka.ru/2008/10/21/069/

Первыми необходимость срочно продать активы почувствовали петербургские девелоперы. Сейчас весь Петербург заполонила реклама беспрецедентных скидок на квартиры. 15% предлагает “ЛЭК”, по 550 рублей в месяц за квадратный метр предлагает раскупить свои элитные квартиры “Строймонтаж”. “Ленспецстрой” снизил цены на свое жилье в Приморском районе до 58 тысяч рублей за метр, тогда как по данным “Бюллетеня недвижимости”, минимальная стоимость кв. метра в этой части города – 85 тысяч рублей, а средняя стоимость – 107 тысяч рублей.


ИМХО это все только начало , видимо все таки будет обвал , я думал об уровне  2006 года то есть штука за метр  качественного новостроя  , но судя по тому как пытаюца удержать пузырь , видимо придеца пройти через коллапс с заходом к 500 и ниже ....

К сожалению, статья, которую вы процитировали, - это яркий пример журналамерства, тупого, ленивого журналамерства. Давайте по порядку.

1. На сайт ЛЭК заглядываю уже чуть ли не год относительно регулярно. Скидки у ЛЭК были всегда и всегда "только до конца этого месяца". Начинался следующий месяц, скидки оставались.
Наличие перманентных скидок, кстати, не мешало номинальным ЛЭК-овским ценам расти.

2. О! Строймонтаж! Это прелесть! Ехал в метро и читал их рекламу о 550 рублях за метр в месяц. Самое интересное как всегда было написано мелким текстом под звёздочкой, текст этот мелкий занимал около четверти рекламного листа. Вот ехал, читал, делал поправки и офигевал. Сейчас перескажу своими словами, порадуйтесь тоже.

1) Для начала, такая супер вкусная цена (ах, ах как дёшево, бегу покупаю) - не для всех квартир, а для 3-х комнатных площадью от 100 метров. Вах, выплата 550 * 100 метров = всего то 55 тыс. рублей в месяц. Вах, как дёшево.
2) Читаю далее: "при сроке кредитования 25 лет" (или около того)
3) 550 рублей за квадрат - это только первый год. Первый год - типа льготный, ставка кредитования 8%, далее она будет повышена до ~16%. Ну а так как платежи аннуитентные и поначалу платятся только проценты, то выходит, со второго года выплаты примерно удвоятся, вах, всего 2 * 55 = 110 тыс. рублей в месяц.

Чудо-реклама, всего-то месячная выплата, после всех поправок напечатанных мелким текстом, окажется больше 100 тысяч рублей в месяц. И эта чудо-реклама размещена в чудо-месте - в метро. Ведь общеизвестно, что состоятельные пацаны только в метро и ездят, 110 тыс. руб. каждый месяц в течение 25 лет им отслюнявливать "как два пальца об асфальт".

Я с них(Строймонтажа) фигею, дорогая реакция. Чудо-люди, полны оптимизма.

3. “Ленспецстрой” - эти перцы в Приморском районе продают квартиры, которые будут построены в Финском заливе, на насыпных территориях. Ну тоесть, там не то что котлована сейчас нет, там море сейчас плещется. Сделаю смелое предположение, что на данный момент средняя цена квартирного квадратного метра в акватории финского залива 0 руб. 00 копеек, а не 85 тыс. руб. и никак уж не 107. Цены у них были ещё недавно просто чудесные - 2 ляма за квартиру-студию площадью (внимание!) 21 квадратный метр. Супер квартира считай на халяву. Тоже всё метро было обклеено "квартиры от 2-х миллионов". О перспективах их супер проекта в текущих условиях судите сами.

Цитата: yannmar от 21.10.2008 18:42:25
К сожалению, статья, что вы процитировали, это яркий пример журналамерства, тупого ленивого журналамерства. Давайте по порядку.

1. На сайт ЛЭК заглядываю уже чуть ли не год регулярно. Скидки у ЛЭК были всегда и всегда "только до конца этого месяца". Начинался следующий месяц скидки оставались.
Наличие перманентых скидок кстати не мешало номинальным ЛЭК-овским ценам расти.

2

да  вот они доросли http://www.lec.ru/ob…mp;comp=11   впрочем это все детали облигации  конторы идут на бирже как мусор и собственно  исход мне ясен

Цитата: Steppen Wolf от 21.10.2008 17:54:06
В сегодняшних реалиях рынок скорректируется процентов на 20, максимум на 30 по отдельным непотребным объектам.

Падение в разы возможно при существенном падении жизненного уровня, при этом жильё для основной массы также останется недоступным.

Ну в общем мы мыслим почти одинаково.
То есть.

Либо умеренный вариант развития событий в виде корректировки цен в диапазоне 30%...
Либо нечто большее, но при условии существенного падения жизненного уровня от его сегодняшних значений.

Варианты по типу "а вот завтра цены рухнут в 3 раза, а я как получал свои 5-7 бакинских, так и буду получать, да ещё и с депозита легко свои деньги вытащу" мы оба похоже не рассматриваем.


Цены на хаты упадут тем больше, чем меньше будет у людей возможности их купить на тот момент.
(вот такая обратнопропорциональная зависимость)

И тут самое время выпить за то, чтобы наши желания совпадали с нашими возможностями.

Цитата: ЮТА от 21.10.2008 18:58:44
Ну в общем мы мыслим почти одинаково.
То есть.

Либо умеренный вариант развития событий в виде корректировки в диапазоне 30%...
Либо нечто большее, но при условии существенного падения жизненного уровня от его сегодняшних значений.

Варианты по типу "а вот завтра всё рухнет в 3 раза, а я как получал свои 5-7 бакинских, так и буду получать, да ещё и с депозита легко свои деньги вытащу" мы оба похоже не рассматриваем.

Очевидно столичные клерки уверены что помимо бетона власти будут так же спасать и их  ;D  и видимо  будут допласчивать им прямо из бюджета до "5-7" бакинских так как клерчата к ним "привыкли".
Естественно жизненый ровень в МСК упадет , никаких 5-7 бакинких не будет и в помине . я не знаю чего тут непонятного . Что надо елать такое в РФ чтоб платить клеркам по 5-7 штук ... вся эта плесень которая развилась на нефти по 150 естественно сразу и будет вычещена.

Цитата: yannmar
Да я с этим и не спорю. ЛЭК похоже влип по самые уши и даже глубже. Строймонтаж похоже тоже влип основательно. Но с борзометром у них усё окей - зашкаливает аж стрелка гнётся.

да ладно 4 млн однуха при 40метрах это 100т за метр , это дешеввле чем абосцаные хрущи вокруг того же "Графа Орлова"

Цитата: ЮТА от 21.10.2008 18:58:44
Цены на хаты упадут тем больше, чем меньше будет у людей возможности их купить на тот момент.
(вот такая обратнопропорциональная зависимость)

В общем, с этим глупо спорить, но рассматриваете ли Вы то, что у людей пропадает "плечо" - кредит. То есть, з/п людей может реально и не уменьшится, зато исчезнет возможность взять кредит. Не будет ли это достаточным условием для того самого радикального снижения?

Поясню. По разным оценкам около 40% квартир-навостроек - инвестиционные (видел оценки от 20 до 60). Делать инвестиции в начале падения - глупо. Еще около 25% - покупают ипотечники (соответственно при нашем рассмотрении не покупают - кредитов нет), ну и остальные - те кто с нуля себе покупают за нал и "менялы". Те кто себе покупают, тоже в массе подождут на падающем рынке, остаются менялы, которым практически по фиг на цену. Мы имеем сокращение спроса процентов на 80 при сохранении уровня жизни, всего лишь при тенденциях на падение и отсутствии кредитов.

Собственно, как я понимаю, именно имея ввиду данную ситуацию Медведев и заговорил о сохранении достижений на РН, подразумевая объемы. И если правду написали в Коммерсанте, что государство поддержит рынок недвижимости исходя из себестоимость для региона +15%, то прикинуть степень падение Вы можете сами.

Где тут ошибка? Почему только 20-30%?

Цитата: Steppen Wolf от 21.10.2008 17:54:06Ну, я свою точку зрения высказывал неоднократно и многократно за неё минусился.
...

а я с вами согласен, от меня точно плюс
единственное в чём расходимся так это в оценке степени снижения цен на недвижимость. Всё-таки я склонен считать что просадка будет более ощутимой, слишком сильна совокупность факторов, указывающих на это: ипотеку оч сильно порезали и улучшений не предвидится (ипотека будет но высокий % + жесткие требования к заёмщикам. а сколько у нас таких заёмщиков без жилья?), ощутимая часть среднего класса сейчас получит хороший удар по доходам (не секрет же что именно преусловутый высокооплачиваемый офисный планктон был массовым потребителем ипотеки, многих из них банально уволят - тут ещё одна подтема вырисовывается: дефолты по ипотечным платежам, но просчитать их обьём мне кажется нереальным, только ждать), далее снижение цен на стройматериалы (уже, арматура минус 100%, бетон минус 40%) и вполне вероятно на стоимость самих работ, инвестиционная привлекательность недвижки уже пострадала а при дальнейшем снижении вообще сойдёт на нет на какой-то промежуток времени. Наверно можно и дальше список продолжить, но не буду, перечисленного уже хватает.

так что мой прогноз это снижение цен по регионам на 40-50% от текущих (как раз получим себестоимость + адекватную норму прибыли) и далее по вашему раскладу, те работа в условиях "мягкой госмонополии". по москве затрудняюсь ответить. снижение на озвученный процент будет идти скорее всего постепенно, примерно дно нарисуем где-то через год.

Цитата: Игорь от 21.10.2008 19:35:36
единственное в чём расходимся так это в оценке степени снижения цен на недвижимость

Игорь, задайтесь вопросом: "Кто будет строить?" Не как Посетитель-2 отмахивайтесь, а себя поставьте на место хозяина стройконторы. Оцените сроки стройки, прибыльность. Ну не так все это просто. Коммунисты 70 лет загоняли и загнали? А народ хочет капиталистических строителей заставить работать с коэффициентом прибыли ниже чем в сети Пятерочка. Может и заставит... Ну а т.к. люди стоят денег и материалы тоже стоят - то будет тогда строить не Вася Пупкин с в/о по строительству и практически без в/п, а Равшан Рашидович, окончивший сельхозтехникум в Тбилиси, строить дом и экономить буквально на всем. Вполне впишется и в половинную цену и даже в трехкратное падение (но у него-то не 15% рентабельности будет, это у домов будет вдвое меньше цемента и железа). А Вася Пупкин пойдет на завод руководить монтажным участком. И, как опытный организатор, добьется больших успехов без загорания на морозе. Ну еще вариант - Вася сядет за долги и вы будете его кормить (налогами).

АУ 4 часа

Вот именно по этой причине ВВП и дергается.

Цитата: Консерватор от 21.10.2008 19:18:32
В общем, с этим глупо спорить, но рассматриваете ли Вы то, что у людей пропадает "плечо" - кредит. То есть, з/п людей может реально и не уменьшится, зато исчезнет возможность взять кредит.

Я считаю, что всё находится во взаимосвязи.

Если пропадёт "плечо", то будет уволен или потеряет в зарплате человек занимавшийся предоставлением этого "плеча". (вот Вам и безработица и падение зарплат)

Цитата
Где тут ошибка? Почему только 20-30%?

Да никакой ошибки нет.
Все мы тут всего лишь "гадаем на кофейной гуще".
А как оно будет на самом деле - неизвестно.

Помните был фильм "Война" с Чадовым и Бодровым.
Была там хорошая цитата.
"Капитан мне тогда правильно сказал - залезть на дерево легко, а вот слезть..."

В принципе это напоминает ситуацию на РН.
Загнать то цены на недвигу в занебесные высоты  оказалось достаточно легко, а вот как сейчас этим ребяткам их там удержать или же безболезнено уронить...
Тут непонятки и проблема

Вот за этим процессом мы сейчас и наблюдаем.

Цитата: iz_kirova от 21.10.2008 20:06:05
Игорь, задайтесь вопросом: "Кто будет строить?" Не как Посетитель-2 отмахивайтесь, а себя поставьте на место хозяина стройконторы. Оцените сроки стройки, прибыльность. Ну не так все это просто..

мы уже кажется не раз в данной теме разбирали выкладки по себестоимости строительства
или вы всё-таки продолжаете считать что при себестоимости метра 20-25 тысяч (ну хорошо пусть 30 со всеми накрутками и взятками) 60 тысяч это его справедливая продажная цена? у меня почему-то другое мнение.

кстати говоря падение стоимости стройматериалов и земли (первое уже реальность, второе отчётливая ближайшая перспектива) вообще заставит многих пересмотреть свои взгляды на вопрос решения жилищных проблем. что говорить если даже по нынешним (точнее уже прошлым, максимальным ценам) на всё свой домик было куда выгоднее построить чем купить за аналогичные деньги квартиру в 2-3 раза меньшей площади. Все цены и прикидки акутальны для регионов, в частности Сибирских, ситуацию где более-менее знаю.

так что не всё так страшно ) безусловно очень важно чтобы государство поддержали сильных игроков, отрасли ни в коем случае нельзя давать падать. то что мы наблюдаем и слышим позволяет думать что именно так и будет.

Цитата: iz_kirova от 21.10.2008 20:06:05
Игорь, задайтесь вопросом: "Кто будет строить?" Не как Посетитель-2 отмахивайтесь, а себя поставьте на место хозяина стройконторы. Оцените сроки стройки, прибыльность. Ну не так все это просто. Коммунисты 70 лет загоняли и загнали? А народ хочет капиталистических строителей заставить работать с коэффициентом прибыли ниже чем в сети Пятерочка. Может и заставит... Ну а т.к. люди стоят денег и материалы тоже стоят - то будет тогда строить не Вася Пупкин с в/о по строительству и практически без в/п, а Равшан Рашидович, окончивший сельхозтехникум в Тбилиси, строить дом и экономить буквально на всем. Вполне впишется и в половинную цену и даже в трехкратное падение (но у него-то не 15% рентабельности будет, это у домов будет вдвое меньше цемента и железа). А Вася Пупкин пойдет на завод руководить монтажным участком. И, как опытный организатор, добьется больших успехов без загорания на морозе. Ну еще вариант - Вася сядет за долги и вы будете его кормить (налогами).

АУ 4 часа

Вот именно по этой причине ВВП и дергается.

вы смотрю уже самокритично перешли на генерацию бреда  ;D  еще раз вам повторю , мне абсолютно до пилотки что там думает девелопер вася , мне на это плевать слюной , не будет девелопера Васи будет девелопер Петя , вот и всего делов .. а вы для прочистки мозгов почтайте привведеную мной статью про металлолом ,  и попробуйе сообразить как еще в ИЮЛЕ тонна чернины стоила 15т рублей а в середине октября ОДНУ ТЫСЯЧУ рублей и вот в этот временной зазор кто то на рынке судорожно распродавался так как понял КУДА все идет,  а кто то так и просидел с горами металла на площадках и теперь к нему приходят кредиторы и вставляют паяльник в нежный анус....  
вот ровно все это сейчас и идет на рынке недвиги , обвал на ней будет не хуже а вполне может даже и круче чем на том же металле у металла хотя бы есть возможность экспорта , хоть какой то просвет у бетона этого нет .

Тут много говорится про некий "отложенный спрос". Под ним подразумевается всегда якобы спрос со стороны конечных потребителей - обычных физлиц, покупающих себе квартиру для жилья.

Попробую очень грубо оценить этот "отложенный спрос", просьба не пинать сразу ногами  ;)

Для начала представим, что ипотеки нету. Совсем. Также пусть совсем нет инвестиционного навеса.
Из числа потенциальных покупателей исключим сразу лиц, уже имеющих кредиты.

Итак (мои данные несколько устаревшие, но вектор думаю обозначат),

1. Только в 2007 году в России было построено 700 тысяч с хреном новых квартир: http://finance.rambl…88251.html

2. Треть россиян хранят вклады в банках
http://wciom.ru/arkh…2cbbac3a0b
1/3 от 140 милионов - примерно 45 миллионов человек

3. 98% вкладчиков держат на счетах до 700 тысяч рублей
http://www.rian.ru/c…46441.html

Значит, только 2% вкладчиков держат на вкладах более 700 тысяч. 2% от 45 миллионов - это примерно 900 тысяч человек.

Итого, количество всех квартир, построенных в России за год (700 тысяч), примерно как раз хватит раскупить всем вкладчикам (900 тысяч), если цена на квартиры упадет до 700 тысяч рублей за квартиру.

Вот такой вот "отложенный спрос".  ::)
Он неплохо обозначает уровни, которые достигаются ценами при отсутствии инвестиционной составляющей и ипотеки.