Недвижимость и стройотрасль. Текущее положение. Что будет дальше?

санчес. да меня, как покупателя интересует конечная цена квартиры в которую я могу вьехать.
и мне не нужна квартира в которую я не въеду никогда. и не нужна квартира в которую я въеду лет так через 5-7.
какой прок быть дольщиком при таких раскладах?
раскидайте эти проценты на 5-7 лет, а так же ваши нервы и седые волосы

чтобы застройщики не увязли в процентах кредитов. им и предлагается строить один дом. продавать его и уж затем строитьд ругой дом. ну или пару домов. но не десятки домов.
а сегодня застройщик. который не тянет строительство и 2 домов одновременно. почему то влезает в строительство сразу десятка домов. и врезультате ни одного дома закончить не может.

в этом и есть рациональное зерно ирининого инсайда.
построил. продал. строй следующий.
ну или .  один уже строишь.  один уже  построенный продаёшь.  и ещё обстроительсве одного  начинаешь договариваться.
но во всяком случае. деньги дольщиков не будут идти на захват новых площадок жадным застройщиком. желающим ухватить все потенциальные площадки. как это было до этого.
в результате чего нет ни построенных квартир. ни свободных площадок. а на их месте брошенные ямы жадныхзастройщиков и недостроенные дома
потому  и предлагается долевое строительство  запретить

Цитата: Tiamat от 30.07.2009 13:57:22
Например во это http://realtys.ru/news/1880.html
жилье частично может выйти на рынок, не говоря о новострое 2005-2009г. по которому народ будет получать в ближайшем будущем имущественные права (т.е. регистрацию от регпалаты).

Ну вот, опять речь зашла об "инвестиционном навесе". Сколько его? почему не проявился раньше? Куда переложится  "бетоно-инвестор" после того как выручил деньги от продажи квартиры?

да и потом Запасы не равны "Инвест.навесу"

Возможность переуступки права требования на квартиру у инвестора-в-бетон имеется всегда, за исключением времени от момента подписания передаточного акта до момента получения свидельства. Это я к тому, что переуступка/продажа  возможна и до получения имущественных прав на квартиру.

Цитата: Bonn от 30.07.2009 14:26:15
санчес. да меня, как покупателя интересует конечная цена квартиры в которую я могу вьехать.
и мне не нужна квартира в которую я не въеду никогда. и не нужна квартира в которую я въеду лет так через 5-7.
какой прок быть дольщиком при таких раскладах?
раскидайте эти проценты на 5-7 лет, а так же ваши нервы и седые волосы

чтобы застройщики не увязли в процентах кредитов. им и предлагается строить один дом. продавать его и уж затем строитьд ругой дом. ну или пару домов. но не десятки домов.
а сегодня застройщик. который не тянет строительство и 2 домов одновременно. почему то влезает в строительство сразу десятка домов. и врезультате ни одного дома закончить не может.

в этом и есть рациональное зерно ирининого инсайда.
построил. продал. строй следующий.
ну или .  один уже строишь.  один уже  построенный продаёшь.  и ещё обстроительсве одного  начинаешь договариваться.
но во всяком случае. деньги дольщиков не будут идти на захват новых площадок жадным застройщиком. желающим ухватить все потенциальные площадки. как это было до этого.
в результате чего нет ни построенных квартир. ни свободных площадок. а на их месте брошенные ямы жадныхзастройщиков и недостроенные дома
потому  и предлагается долевое строительство  запретить

Bonn вы к сожалению меня не услышали: я попытался вам на кокретном примере показать, что большие проценты, продажа только по окончании строительства с одной стороны и низкая цена с другой стороны - вещи взаимоислючающие... Как еще Вам это объяснить, я не знаю.

Вот согласно  примеру, мы получили 20% от СМР - это оплата кредита. При этом расходы на цемент при строительстве - 5%, на металл 10-15%. Вы понимаете, что в данном варианте ПРОЦЕНТ (услуга банка/карман банкиров) - это практически главная составляющяя итоговой цены??? и это при том что срок строительства выбран нами (15мес.) весьма жёсткий.

Вы знаете, в чьих интересах было лобби 214-фз? попробуйте угадать

Цитата: sanches от 30.07.2009 14:36:57
Ну вот, опять речь зашла об "инвестиционном навесе". Сколько его? почему не проявился раньше? Куда переложится  "бетоно-инвестор" после того как выручил деньги от продажи квартиры?

да и потом Запасы не равны "Инвест.навесу"

Возможность переуступки права требования на квартиру у инвестора-в-бетон имеется всегда, за исключением времени от момента подписания передаточного акта до момента получения свидельства. Это я к тому, что переуступка/продажа  возможна и до получения имущественных прав на квартиру.

1. На вопрос сколько  – статистики таковой нет в РФ. Есть только предположения.  Для предположения можно взять экспертную оценку, сколько покупок квартир совершались как альтернатива депозитам и другим вложениям. Именно это можно считать инвестиционным навесом.
2. Проявлялся, но в умеренном количестве. Т.к. м2 был и есть кубышка для сбережений, то цели опустошения кубышки примерно равны целям опустошения депозитов и продажи ценных бумаг. В кризисное время много преддефолтовых состояний – поэтому бабки нужны многим.
3. Первое: если бизнесмен или юр.лицо (которых большинство среди  инвесторов) то денежные средства от продаж пойдут на погашение долгов и спасение бизнеса, вывод капитала из страны, покупку подешевевшей недвижимости в Западных странах и т.д.  Второе: если мелкий физик-инвестор  то будет желание зафиксировать прибыль и положить эту прибыль на депозит для будущей скупки подешевевших активов. Например, продать однокомнатную панельку и купить двушку монолит. Аналогично поступил Sonne c КДО.  Сейчас мог бы купить трешку, если бы подождал дополнительных пару месяцев.

Цитата: Tiamat от 30.07.2009 15:39:24

1. На вопрос сколько  – статистики таковой нет в РФ. Есть только предположения.  Для предположения можно взять экспертную оценку, сколько покупок квартир совершались как альтернатива депозитам и другим вложениям. Именно это можно считать инвестиционным навесом.
2. Проявлялся, но в умеренном количестве. Т.к. м2 был и есть кубышка для сбережений, то цели опустошения кубышки примерно равны целям опустошения депозитов и продажи ценных бумаг. В кризисное время много преддефолтовых состояний – поэтому бабки нужны многим.
3. Первое если бизнесмен или юр.лицо (которых большинство среди  инвесторов) то денежные средства от продаж пойдут на погашение долгов и спасение бизнеса, вывод капитала из страны, покупку подешевевшей недвижимости в Западных странах и т.д.  Если мелкий физик-инвестор  то будет желание зафиксировать прибыль и положить эту прибыль на депозит для будущей скупки подешевевших активов. Например, продать однокомнатную панельку и купить двушку монолит. Аналогично поступил Sonne c КДО.  Сейчас мог бы купить трешку, если бы подождал дополнительных пару месяцев.

Допустим инвест.навес имеется.

Сделок на рынке мало, срок эскпозиции квартир увеливается, согласно вашего сценария квартиры из "инвест.навеса" попадают на рынок (инвестор уходит в деньги).

Тогда почему совокупные объемы предложения находятся на достаточно средних уровнях, хотя из-за увеличения срока экспозиции число предложений должно возрастать и бить рекорды?

Цитата: sanches от 30.07.2009 16:05:15
Тогда почему совокупные объемы предложения находятся на достаточно средних уровнях, хотя из-за увеличения срока экспозиции число предложений должно возрастать и бить рекорды?

Так как крупные инвесторы еще имеют жирок или перепродают оптом объекты другим инвесторам, которые имеют жирок. Плюс необходимо учитывать крупный регулятор – рег. палаты в лице Лужка и Горомова. Пока не прошла регистрация собственности, по крупняку продавать сложно, по векселям и переуступкам – слишком мутная схема для кризиса при отрицательном тренде.

Если бы наш рынок жестко не регулировался, навес бы вышел на рынки. А так … будет медленный слив навеса. Скорее всего, слив будет убыстряться, но все равно будет плавным.  

Сейчас сливает навес мелочь, состоящая из физиков, поэтому идет оживленное предложение, но не лавинообразное.

Цитата: Tiamat от 30.07.2009 16:27:59
Так как крупные инвесторы еще имеют жирок или перепродают оптом объекты другим инвесторам, которые имеют жирок. Плюс необходимо учитывать крупный регулятор – рег. палаты в лице Лужка и Горомова. Пока не прошла регистрация собственности, по крупняку продавать сложно, по векселям и переуступкам – слишком мутная схема для кризиса при отрицательном тренде.

Если бы наш рынок жестко не регулировался, навес бы вышел на рынки. А так … будет медленный слив навеса. Скорее всего, слив будет убыстряться, но все равно будет плавным.  

Сейчас сливает навес мелочь, состоящая из физиков, поэтому идет оживленное предложение, но не лавинообразное.  

Ну ладно... я уже 2 года жду слива инвестнавеса, в принципе идея Ваша не новая, совпадает с Авантюристом.

Цитата
будет медленный слив навеса. Скорее всего, слив будет убыстряться, но все равно будет плавным.  

В такой трактовке Вы никогда не отделите "слив" от "роста числа предложений" из-за главной особенности РН - инерционность, вследствие чего всё имеет сглаженный характер.

В моем понимании "слив" - это резкий выброс на рынок квартир

Завершая нашу дискуссию, могу лишь сказать, что понял Вашу точку зрения : ощущаемые Вами "запасы на 3 года" (с чего  и началась  дискуссия) - это "Объем инвест.навеса". оценить его можно. можно сопоставить со средним  числом сделок в квартал. может у кого имеется и желание это сделать, мне неохота. потом у Кочеткова подсмотрю

Вот вы где, а то Юкла мне втирает про какую-то альтернативную ветку, а я в толк не возьму где.

Цитата: Белый Бобик от 29.07.2009 16:02:46
Не стоит недооценивать прогнозы гуру, - может получится как при выделении влаги против ветра

Ну, про сценарий Авантюриста я писал ещё 24 ноября 2008г в ветке "Паяльник, анус, иботега" , стр.134.Соб-сно, как там написано, всё так и состоялось.
При всём уважении к Авантюристу (без всякой иронии) его сценарий не сбылся, потому что из неверных предпосылок: есть огромный  навес инвестхаток (1 млн. штук квартир!), - сделаны неверные выводы: цены упадут из-за одномоментного слива этих хаток и жильё станет более доступным при сопутствующем росте доходов населения в 2008-2011гг.
Доступность, кстати, Авантюрист, как умный человек, измерял в СГД,  т. е., исходя из рублёвых доходов. Поэтому, когда показывают график с долларовыми ценами и говорят, вот, смотрите, сбылся сценарий Авантюриста, это ложь и искажение талмуда.
И что у нас стало с доступностью? Постил в той же ветке графичег, но там он ни у кого не вызвал интерес, повторю здесь

Доходы начали падать в августе прошлого года, цены некоторое время ещё росли по инерции и потому что до октября была жива ипотека, а потом пошли вниз вслед за доходами.  Спустя год относительное падение реальных доходов и цен сравнялось. Поэтому можем констатировать, что для среднестатистической семьи с доступностью жилья как было херово, так и осталось. Полегче стало топовой десятке у которых доходы падают медленнее, но у них и до кризиса было всё ok.

ЗЫ Хорошо что здесь никто не балуется плюсиками-минусиками.

Цитата: Tiamat от 30.07.2009 16:27:59
Сейчас сливает навес мелочь, состоящая из физиков, поэтому идет оживленное предложение, но не лавинообразное.  

Оживлённое предложение на уровне 2005 года. Самому-то не смешно? О сливе можно будет говорить когда мы увидим на рынке много квартир не завязанных на альтернативу. Вот Вы сейчас вроде покупаете, много таких предложений?

Цитата: Steppen Wolf от 30.07.2009 17:05:41
Оживлённое предложение на уровне 2005 года. Самому-то не смешно? О сливе можно будет говорить когда мы увидим на рынке много квартир не завязанных на альтернативу. Вот Вы сейчас вроде покупаете, много таких предложений?

Пока только начинаю присматриваться. По винеру  подобных предложений стало больше чем в 2008 и начале 2009г. Напоминает  лето 2007 года.

Цитата: sanches
скучновато без оппозиции, я даже Tiamatу рад (хотя долгое время на основной ветке игнорил)

Ну, оппозиция это Вы – приверженцы роста.  Сейчас пришло наше время, наш тренд  ;)

Цитата: sanches от 30.07.2009 13:45:40
Bonn, тут ведь какое дело  - привлечение средств дольщиков это рефинансирование для застройщика, возможность съэкономить на процентах

Вот попробуйте сами, ручками, в экселе, в качестве примера:
- разбейте 1500 у.е. на 15 периодов. Пусть для простоты они будут равными
- 2-я строка сумма нарастающим итогом
- 3-я принятый процент (1,5х20% = 30%)  30/12 мес.=2,5% на ячейки второй строки.
-4-я сумма процентов (ячейки 3-й строки) нарастающим итогом

В итоге, что видите? а то,что проценты за пользование кредитом составили 20% (300 у.е.) от величины вложений в строительство (1500 у.е.)... Как Вам такой расклад???

Как то Вы однобоко подходите к проблеме
Во первых, когда дольщик приносит строителям деньги, он по сути выдает строительной компании беспроцентный кредит.
Он мог бы вместо этого положить деньги в банк, процентов под 15% (если банк строителей под 20 кредитует),  т.е. на момент готовности квартиры проигрыш в деньгах у покупателя всего не 300, а всего 75 у.е.
При этом дольщик в отличии от банка, не имеет гарантий что его деньги (в виде квартиры) к нему вернуться вовремя (или вернуться вообще).
Если срок строительства затягивается с полутора до трех лет, то банк спокойно рефинансирует кредит, и стрижет проценты дальше.
А дольщик начинает терять деньги.
Во вторых, Ваш рассчет не корректен, т.к. только очень странный строитель будет брать у банка всю необходимую сумму сразу. Там скорее будет кредитная линия, в рамках которой строитель берет у банка деньги по мере необходимости, соотвественно и % причитающийся банку будет меньше Вами рассчитанного.
т.е. проигрыш в деньгах у покупателя перед дольщиком даже не 75 у.е., а вполне возможно и 0.

Участие в долевом строительстве выгодно только при высоком росте цен на недвижимость. (ну да при высоком росте даже ипотека под 18% может быть выгодной)
Если постоянного роста цен нет, то небольшая экономия не окупает риски.

Не понимает у нас народ, что 100 руб. сегодня и 100 руб через 2 года - это разные 100 руб.  :-X

Цитата: sanches

а на KDO действительно вы шНобель?

Да, на Росбалте (вот, кстати, золотое было время в смысле продуктивности и полезности ветки) Шнобель был занят, поэтому зарегился Волком, оттуда и сюда перешло.

Цитата: Tiamat от 30.07.2009 17:22:53
Ну, оппозиция это Вы – приверженцы роста.  Сейчас пришло наше время, наш тренд  ;)

Это тренд доходов, если Ваши доходы идут против общего тренда, радуйтесь,  не теряя головы.  Sonne излишне эмоционален , но многие вещи чует верно. Другой вопрос, что в точке бифуркации мы сейчас.

Цитата: sanches

Приверженцы РЕАЛа будет правильнее

Что-то нынче мода пошла. Все приверженцы роста теперь себя Реалишками называют.  8)

Цитата: Steppen Wolf от 30.07.2009 17:32:18
Это тренд доходов, если Ваши доходы идут против общего тренда, радуйтесь,  не теряя головы.  Sonne излишне эмоционален , но многие вещи чует верно. Другой вопрос, что в точке бифуркации мы сейчас.

Основной тренд по РН в мире четко прослеживался в 2007 году. Именно он стоял пунктом №1 в причинах которые указывал  Авантюрист (кстати Санчес, Авантюрист указывал одну из причин  –МЭК). Бифуркациями можно только назвать попытки регулирования РН в РФ нынешней элитой.

Цитата: sanches
повторюсь пожалуй

а что такое нормализация по вашему в приблизительно числовых значениях?

Так она (норм-я) была? Или это как строительство коммунизма- неплохо бы, но не вериться?

Цитата: Tiamat от 30.07.2009 18:00:44
Основной тренд по РН в мире четко прослеживался в 2007 году. Именно он стоял пунктом №1 в причинах которые указывал  Авантюрист

Отнюдь. В талмуде от Авантюриста он стоял последним пунктом
последним существенным фактором, который оказывает влияние на цены, является феномен глобального рынка. Сегодня набирает обороты падение цен на американском рынке жилья. С марта, когда цены на первичном рынке не смогли прорваться выше максимумов 2006, они стабильно снижаются и упали уже примерно на 13%. Если процесс продолжится, а он точно продолжится, то перегретые жилищные рынки Европы и Азии не выдержат давления и тоже начнут падать. Разворот ценовых трендов на всех зарубежных рынках неизбежно приведет к массированной фиксации прибыли на российском рынке крупными спекулянтами, которые учитывают глобальные макроэкономические параметры в своих инвестиционных стратегиях.
Если бы здесь Юкла рулил, он бы вас забанил за искажение догмы, бу-аха-ха.
При этом Авантюрист считал, что в России будет всё ok, сэйф хэвен, понимаишь.
среднестатистическая семья может более или менее уверенно ожидать увеличения своих номинальных доходов примерно на 50-60% в течение следующих трех лет. Имелось в виду 2008-2011гг. Если бы так было, хрен бы мы сейчас увидели хоть какое-то снижение цен, стагнец в лучшем случае.

Цитата: Tiamat от 30.07.2009 18:00:44
 Бифуркациями можно только назвать попытки регулирования РН в РФ нынешней элитой.  

То что делается даже попытками назвать нельзя. Забудьте о регулировании РН, у правительства есть более важные задачи. Бифуркации идут извне и наша роль здесь, увы, пассивная.

РН может двинуть дальше вниз, но жильё для среднестатистической семьи станет ещё более недоступным.

Цитата: ags от 30.07.2009 18:25:49
а что такое нормализация по вашему в приблизительно числовых значениях?

Так она (норм-я) была? Или это как строительство коммунизма- неплохо бы, но не вериться?

Очень заумно для меня. Спросите как-нить попроще, если актуально

Волк, если не секрет, чем занимаетесь?