Недвижимость и стройотрасль. Текущее положение. Что будет дальше?

Цитата: Nobody

Лично был свидетелем когда оригинал письма (с шапкой, как положено) за подписью Ресина спустил в мусорную корзину простой исполнитель.
Причем текст в письме довольно такой был...гм...В ТЕЧЕНИЕ ТРЕХ ДНЕЙ РАССМОТРЕТЬ И ПРИНЯТЬ ПОЛОЖИТЕЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ
Аргументация слива  бланка простая - а он мне не начальник.  
Второй аргумент - существует стандартная процедура рассмотрения - 24 рабочих дня.
Нормально, да?  И ведь прав исполнитель.  
А теперь представьте целую вертикаль которая состоит из людей окруженных служебными инструкциями да ещё со шкурными интересами.
Пусть даже там большинство болеют за работу бескорыстно - один говнюк в цепочке попался и всё, приплыли.
И доктора, прошу заметить - тоже люди со своими слабостями и хобби.

не знаю как сегодня в 2009 году, но минимум до 2005 года система в Правительстве Москвы работала как надо, и в принципе прикрываясь поручением Ресина можно было нормально с чиновниками работать... Поручения выдавались и исполнялись боле-менее своевременно... Чиновничья дисциплина была...

Сейчас по роду деятельности приходится работать с разными администрациями в МО, и что я вам скажу: там где нет ЛИЧНОСТИ-ДИКТАТОРА ( "я сказал будет так-то и никак иначе") во главе района/города, там болото, то есть местячковый произвол чиновника на своем месте

интересный боковичек образовался, я за ценами только по индексам смотрю, в детали только по одной новостройке вникаю. так вот после взлета в феврале 2008 цены там потихоньку опускали
в феврале 2009 они застопорились и не двигались (скидку наверняка давали но какую сказать сложно).
на этой неделе опустили на четырешки и подняли на трешки. вот сижу и думаю с какого перепуга трешки подросли ?
размер трешек там 130м2 а четырешек 160м2 по идее и то и другое должно сейчас туго продаваться.

кстати кто что скажет по подземным гаражам ? стоит ждать на них падения ? что то не падают они нифига я уж заждался...

Цитата: sanches от 28.07.2009 15:56:38
Рецепты оживления ипотеки
"По исследованию РЕНОВА-СтройГрупп, даже небольшое понижение ставок существенно увеличивает спрос на ипотеку..."

Вставлю свои три копейки про "исследователей" из Реновы-Строй Групп и ее генеральном директоре.
Ситуацию знаю от очень близких людей. Людей из РСГ не увольняли, поэтому инфу не носит характера "нагадить из-за обид".

Так вот, исследователи РСГ еще год назад планировали только рост, что и закладывали в свои прогнозы. И реальные топы (а не проходимец и деградант Семенов) купили на пике несколько квартир и котеджей, от которых сейчас пытаются издавиться. Часть покупок шла в черную даже без строительной экспертизы (проблемы выявились потом).

Написал с целью информирования о положении в РСГ и критическому отношению к исследованию от звучных компаний.

Цитата: _YUKLA_
Как жрец-толкователь старых талмудов, прошу вашего совета! Объясните, почему вот в пресветлой Украине промышленность почти вся стоит.  При этом все почти все новостройки, что были или есть  - позиционируются, как элитка. Народ зарплату по 3 месяца не получает и гривна (это у них такая нацвалюта) растет по 3 процента в день.

Не Авантюрист, но отвечу (Це)  ;)

Украина - это ваще хохма. Очень напоминает РФ в 90-е: пьяный Ельцин(Ющенко) с рейтингом ниже плинтуса, дефицит бюджета, экономика на грани краха, двоевластие в стране, которая вообще может развалиться на части. Какая разница что и сколько стоит в Зимбабве если страна может в скором времени вообще исчезнуть как единое государство?

Авантюрист - разносторонний человек, который не только проанализировал массу информации (помню даже уточнял у Генеральши детали бухучета в штатах), но и сумел из разрозненных кусочков синтезировать общую картину, в целом верно отражающую тенденции развития.

И если оспаривать детально обоснованное общее направление вряд ли стоит, то вот нюансы реализации очень интересны. Реализация определенных этапов может растягиваться, сжиматься, принимать новые воплощения и очертания. Поэтому и было бы интересно периодически "сверять часы", а не отслеживать, как вы справедливо заметили, колебания внутри дня, обусловленные сиюминутными настроениями. Но для этого надо видеть картину целиком.

Цитата: _YUKLA_
Дык. Вопрос в модели. У вас есть такая модель, уважаемый Белый Бобик?

Вот у меня есть. И все, представьте себе, развивается в рамках данной модели. И не моя вина в том, что продаваны решили стагнировать рынок и, типа, "переждать" кризис. Т.е. в ущерб продажам держать цены.  ;)

То, что рынок недвижимости стоит - возражений нет? И на этом фоне совершенно не важно, сколько сдают новостроек и каких. Спроса на нынешнем уровне цен НЕТ. Точка. То, что отрабатывает небольшой отложенный спрос - так он есть всегда. Кто-то жениться, кто-то размножается, кто-то умирает, кто-то ссорится, кто-то разоряется.

Говорить о перспективах рынка можно тогда, когда есть реальные подвижки на этом самом рынке. Когда обозначен тренд. А сегодня мы имеем боковик. Который обусловлен как поведением продаванов, зажавших цены, так и прочими, не связанными с продаванами обстоятельствами - призраками "стабилизации ситуации" и банальным сезонным фактором - летом продажи стояли всегда.

Придёт сентябрь - будем посмотреть. Интересно будет заслушать "ростишек" осенью 2009 года. Оставляю за собой такое право.

Можно вопрос?
Вы свою модель по какому индикатору проверяете, ну там цены динамику цены смотрите, тренд, активность? (я вот из-за своей недалёкости кроме irn, realprice, arn, daily-stroy, миэля и инкома не знаю - но Вы же их не преемлите, правда ведь?)

Цитата: _YUKLA_
Дык. Вопрос в модели. У вас есть такая модель, уважаемый Белый Бобик?

А как же? Модель всегда есть - общий посыл Авантюриста, скорректированный на местные особенности и личное восприятие реальности

Если обратится к первоисточнику, то он говорил, что цена на недвижимость достигнет уровня примерно 70% от уровня цен 2007. А далее постепенно будет отрастать. Сам автор хотел озаботиться приобретением недвиги для личных нужд как раз во второй половине 2009. На том и стою в основе, что на практике означает:
а) продавать за копейки уже купленное не буду
б) в 300 евро за кв.м. в мск не верю, если такое и случится, то, по всей видимости, в силу невыносимых условий для проживания или смены ценности валюты
в) воздержусь (пока) от приобретения дополнительных кв.м. хотя возможности позволяют (при благоприятных условиях куплю в зарубежье)

Цитата: Nobody
Я бы на это не рассчитывал.   Если где и будет вилка с ценами - то возможно в паркингах многоэтажных. А подземка - вряд ли.
Наличие подземной стоянки само по себе довольно серьезно к удорожанию метров приводит, в силу более громоздкого проектирования, согласования и собственно себестоимости монтажа.
А где два этажа - там ещё сильнее.
И ещё такой пунктик.  
У нас прошлой осенью остановили один объект в ВАО прям перед подготовительными.  Долго думали,  итоге контракт продали нефтяникам каким-то.
Те покумекали, подумали - и зарядили перепроектирование.  В принципе все тоже, но убрали подземный паркинг.
И генподрядчики которые непосредственно строить должны поведали, что случай - не единичный.

Алладин, естественно ИМХО. На глубокий анализ вообще не претендую.

Интересно что они придумали с местами постоянного хранения автомобилей

зачастую подземный гараж - вынужденная необходимость.

если тока дом не с претензией на "бизнес" то скорее всего м/м в подземной паркинге продаются близко к с/с.

Цитата: _YUKLA_
Да смотрю. Но с выборкой не один день. И не месяц.  ;) Говорят же вам русским языком - летом на рынке недвижимости ВСЕГДА стагнация. Даже в "тучные" годы. А сегодня - стагнация в разы (по числу сделок).
Если вам интересно ловить миллиметры на рынке и "анализировать" дежурные заявления МИАНа и МИЭЛя - это ваши проблемы. К реальной ситуации на рынке это имеет очень далекое отношение.

По какому индикатору проверяете свою модель, всё-таки?

Цитата: Nobody
Дом с претензией.  Вероятнее всего просто число парковочных мест вокруг дома запроектируют и все дела.
Геморроя конечно на переделке будет порядочно.  Подозреваю что народ не совсем четко представлял в какую тину залезает.

Э-ээээээ. тута все не так просто.

Если дом "с претензией", то будь добёр обеспечить 2 машино-места на 1 квартиру. С учетом того, что обычно на участке выжимают ТЭПы по максимуму, то в в случае отказа от подземной парковки летит к черту "баланс территории" - что тоже гемор приличный

короче можно начать перепроектирование, и попасть на еще бОльшие деньги в итоге

Цитата: Белый Бобик от 29.07.2009 14:44:19

Если обратится к первоисточнику, то он говорил, что цена на недвижимость достигнет уровня примерно 70% от уровня цен 2007. А далее постепенно будет отрастать. Сам автор хотел озаботиться приобретением недвиги для личных нужд как раз во второй половине 2009.

Базовый прогноз Авантюриста по недвиге был "опрокинут" ростом в 2008 году. Тот же авантюрист писал тогда (зимой 2008 года) что вот-вот, буквально щас недвига рухнет. А она не рухнула.
Кстати главный фактор "вниз" у Авантюриста - это инвестиционный навес, который обрушит рынок. Прошло уже 2 года, наличие навеса так и подтвердилось.

Даже тенденция Авантюриста "волна А падения - отскок - волна В падения" не совсем корректна - щас идет "боковик" вместо отсока, но м.б. еще не вечер ( в смыле отскока)????

При всем уважении к умственным способностям Авантюриста,  по недвиге он "в молоко" попал

Цитата: _YUKLA_
Давайте определим критерии наступления события.
1. Снижение недвижимости до 70% от уровня 2007 года. Наступило ли?
2. Вторая половина 2009 года - подходящий ли срок для приобретения недвижимости?

ЗЫ: По общепринятой оценке прогнозы Авантюриста нужно сдвигать на 9-12 месяцев.

Кроме всего прочего существенное значение имеет цель, с которой прогнозы строятся. Для меня эта цель - решение своих частных вопросов, потому личное восприятие реальности и играет существенную роль, внося определенные поправки.

Да, цены на недвижимость в регионах снизились. То, что раньше продавали за 40 теперь можно купить за 30 т.р. кв.м. остаются предпосылки и для дальнейшего снижения. Но. Возможная вакханалия на финансовых (валютных) рынках заставляет диверсифицировать активы. В конце концов квартиру я смогу сдавать за две-три коммуналки и относительно безболезненно пережить кризис. А вот что будет с накоплениями в банках - это еще большой вопрос. Полагаю, так думают многие.

Цитата: sanches от 29.07.2009 15:29:58
Базовый прогноз Авантюриста по недвиге был "опрокинут" ростом в 2008 году. Тот же авантюрист писал тогда (зимой 2008 года) что вот-вот, буквально щас недвига рухнет. А она не рухнула.

Не стоит недооценивать прогнозы гуру, - может получится как при выделении влаги против ветра  ;) Помню как он ошибся со ставками и как тогда на него активно наседали, понуждая покаятся, признать ошибочность теории и развернуть свой прогноз в сторону 15К по DJ. Однако, реальность оказалось другой.

В нашем случае "навес" (если таковой существует) никуда не делся и будет постепенно рассасываться за счет остановки строительства(вот в чем может крыться ошибка).

Цитата: Белый Бобик от 29.07.2009 16:02:46

Не стоит недооценивать прогнозы гуру, - может получится как при выделении влаги против ветра  ;)

вопрос оценки он сцуко сложный: попробуем разобраться.
Ценность пусть будет высокой и низкой.
в чем высокая ценность прогноза Авантюриста по недвиге? Лично для меня она такая: пришлось включть мозги, чтоб понять реальное состояние дел.
в чем малая ценность? в непопадание прогноза относительно реальной ситуации.

Полезен прогноз Авантюиста - да. Ценен  - нет.
Все, ИМХО


PS по поводу инвестнавеса - это был первый "вопрос" в котором я сам, своими ручками, попытался разобраться. Еще на росбалте по-моему. Вывод был такой: Авантюрова оценка инвест.навеса (там были какие-то космические суммы) не реалистична, цифры многократно завышены. В итоге по прошедствии 2-х лет видим, что "триггером" к падению инвест.навес не стал, т.е. не оправдал возложенных на него Авантюристом надежд.

если бы у меня были  гривны в размере стоимости квартиры меня бы сейчас заботило только одно куда бы их слить! и побыстрее!
и к сожалению выбор не велик особенно если у вас нет возможности или опыта за пределами отечества и покидать его вы не собираетесь.

и думаю я бы выбрал дешевеющий бетон а не финансовые активы. в чем там квартиры растут в гривнах или $ ?
Если растут значит у украинцев есть достаточно гривен стимулировать этот рост, и хранить в гривнах сбережения они не хотят.


По авантюристу и его прогнозу:  прогнозировал он итоговое падение 20-40% от августа 2007 в рублях  по России. Это значит что в Мухосранске упадет на 40% а в москве может не больше 20% (а может и наоборот).
Потом неоднократно сдвигал прогноз, в итоге признал что промахнулся со сроком и ответил  что хрен его знает когда упадет но упадет. При этом согласился что подъем в  2008(ложная деноминация) он не предвидел и упасть от текущих цен должно на 20-40%+ то что наросло вопреки его раннему прогнозу
(отвечал он в ветке по недвижке)

Если говорить про Москву то 30% в рублях  уже имеем
http://www.kurs.metr…cy=0#begin

так что откорректированный по срокам прогноз авантюриста можно считать сбывшимся, потому что в вилку уже попадает. А нужно ли его корректировать из за январской девальвации рубля гуру намеков не давал.

Цитата: alladin от 29.07.2009 17:15:28

так что откорректированный по срокам прогноз авантюриста можно считать сбывшимся, потому что в вилку уже попадает.

Алладин, можешь еще раз объяснить на пальцах про сбывшийся прогноз
чё-то я не вижу каким местом он сбылся (без подколок)

Цитата: alladin от 29.07.2009 17:15:28
При этом согласился что подъем в  2008(ложная деноминация) он не предвидел и упасть от текущих цен должно на 20-40%+ то что наросло вопреки его раннему прогнозу

Цитата: sanches от 29.07.2009 17:23:57
Алладин, можешь еще раз объяснить на пальцах про сбывшийся прогноз
чё-то я не вижу каким местом он сбылся (без подколок)

да пардонте попутал я рост 2008 оценил всего в 10% а он побольше был. так что еще не сбылся, получается что мы даже этот рост еще не отыграли. Чего же все кричат что хана ипотечникам ? хана только психам взявшим после криков о девальвации.

Ага, ответил Юкла. Как всегда увильнул от прямого ответа, чует засаду

выведем же его на чистую воду:

Цитата: _YUKLA_
Дык. Вопрос в модели. У вас есть такая модель, уважаемый Белый Бобик?

[size=10pt]Вот у меня есть [модель]. И все, представьте себе, развивается в рамках данной модели[/size]. И не моя вина в том, что продаваны решили стагнировать рынок и, типа, "переждать" кризис. Т.е. в ущерб продажам держать цены.  ;)

То, что рынок недвижимости стоит - возражений нет? И на этом фоне совершенно не важно, сколько сдают новостроек и каких. Спроса на нынешнем уровне цен НЕТ. Точка. То, что отрабатывает небольшой отложенный спрос - так он есть всегда. Кто-то жениться, кто-то размножается, кто-то умирает, кто-то ссорится, кто-то разоряется.

Говорить о перспективах рынка можно тогда, когда есть реальные подвижки на этом самом рынке. Когда обозначен тренд. А сегодня мы имеем боковик. Который обусловлен как поведением продаванов, зажавших цены, так и прочими, не связанными с продаванами обстоятельствами - призраками "стабилизации ситуации" и банальным сезонным фактором - летом продажи стояли всегда.

Придёт сентябрь - будем посмотреть. Интересно будет заслушать "ростишек" осенью 2009 года. Оставляю за собой такое право.

то есть у Юклы есть МОДЕЛЬ, которая анализирует:

Цитата: _YUKLA_
Ответ тов. sanches по поводу моей модели развития рынка недвижимости
Анализируются следующие индикаторы.
1. Благосостояние населения:

• Уровень зарплат, ситуация с задержками зарплаты
  


• Состояние рынка труда, уровень безработицы
  


• Кредитная и налоговая нагрузка на население
  

2. Банковская и финансовая система

• Ставка межбанка
  


• Состояние рынка кредитования, в том числе и ипотеки. Средний процент по ипотеке
  


• Уровень банковских долгов, слияния и поглощения, банкротства, отзывы лицензии
  


• Объем задолженности по кредитам физических лиц, в том числе и по ипотеке. Объемы невозврата кредитов
  

3. Общее финансовое состояние экономики РФ

• Уровень валютной корзины
  


• Цены на нефть и газ и пр. экспортные товары
  


• Баланс внешней торговли
  

4. И в последнюю очередь

• Состояние строительной отрасли. Ибо - построили уже достаточно.
  


• Объем ввода нового жилья
  


• Количество сделок на рынке недвижимости
  


• Запросы продаванов
  

Как я понимаю, Юкла сгружает всё вышеперечисленное в некую свою модель (как вариант - черный ящик, хрустальный шар, карты ТАРО....) и получает верные цифры

Цитата
И все, представьте себе, развивается в рамках данной модели

Это Нобелевка, адназначна!!!


Тока вот внятно ответить КАК он проверяет правильность работы своей модели и ГДЕ он берет фактические/жизненные/практические данные  для этой проверки - он не может.... почему?
я так думаю, потому что модели нет, а есть СЦЕНАРИЙ (то есть не математическое, а словесно-обтекаемое примерное описание - суть тренд).
А если нет модели, то нет и уровней/контрольных/проверочных цифр



А если модель действительно есть, то уважаемый Юкла дайте цифры (какие считаете важными) на сентябрь.

Nobody,

Другой отвлеченный вопрос хочу вам задать. Давно уже интересует.

Многие говорят о низком качестве строительства в мск. Какова вероятность физического разрушения зданий в обозримом будущем из-за нарушений технологий при возведении, производстве материалов, проектировании? Увидим руины новодела?

Цитата: Белый Бобик от 29.07.2009 19:28:57
Nobody,

Другой отвлеченный вопрос хочу вам задать. Давно уже интересует.

Многие говорят о низком качестве строительства в мск. Какова вероятность физического разрушения зданий в обозримом будущем из-за нарушений технологий при возведении, производстве материалов, проектировании? Увидим руины новодела?

Ну, могу только со слов.  Поскольку сами коробки не льем - только с чужих мнений, ибо с генподрядчиками общаться приходится.
Факторов - куча.  Нужно разделять.  
Не хочу чтобы мое мнение посчитали за размазывание по стенке поэтому попробую по пунктам.

1. Типовые коробки запроектированы вполне себе нормально, учитывая что думала их школа старой закалки ещё по ГОСТам и СНИПам и штампуют как пирожки.  Крупные комбинаты и ставят их нормально, ибо и культура ещё есть минимальная и технадзор вменяемый.   Проколоться можно на каком-то конкретном участке, но это будет косяк проектировщиков конкретной застройки а не конструкции дома.  Типа грунты, не учли жд или метро и вибрацию, плывуны и прочее.
2. Рыба помельче на типовых проектах. Проблем побольше, но все-таки конструкцией заложен изрядный запас поэтому испортить - нужно постараться.  Хотя шансов больше, тем более там и заказчики похилее.
3. Индивидуалка.  Тут - простор для мыслей.  Даже прогнозировать не берусь.  Экспертизу проходят, значит номинально все в норме.  Технадзор подписывает - значит тоже вроде в порядке.  Но досконально пересчитать индивидуальный проект...сами понимаете.  Может двести лет простоит а может перегруженное перекрытие какое навернется которое прозевали.  Хрен их поймешь.  
Хотя, учитывая опять же что выше головы не прыгнешь - все равно требования к проектированию выполнять приходилось.  А они - довольно суровые. С запасом.

По строительству.  Строят по-разному, но чтобы из рук вон совсем - нету такого. Это в желтую прессу с такими страшилками.  Акты подписывают инженеры технадзора которые ошиваются рядом, и откровенные косяки они закрывать не будут.  Ибо уголовка если что. Даже за деньги.  Зачем рисковать если можно не подписать, заставить переделать а деньги стянуть за некритичные пустяки всякие.

Короче факторов - четыре.

1. Проектирование конкретно конструкции.
2. Привязка конструкции к участку с вытекающими.
3. Качество материалов и монтажа.
4. Эксплуатация.

По первому  более менее понятно, здесь просто нужна база, объемы и сроки. Тогда статистику смотреть можно будет.
По второму - сами понимаете.  Я считаю что довольно стрёмный пункт учитывая реалии.
Третье - фифтифифти.   Арматура у нас вроде как не разношерстная, качество бетона должны отслеживать, качество монтажа - тоже. Пусть с косяками - но в рамках.
Последнее - тоже пункт, хотя по нему ещё рано что-то говорить.
Ну и совокупность факторов нельзя исключать.
Так что я руины - не исключаю. Хотя и уверенности что прям обязательно - не испытываю.

Если говорить про меня конкретно и про Мск - то лично меня больше всего напрягает турецкая застройка 90-х  начала 2000-х из всего что в последние 20 лет построили.
Все - ИМХО

PS.  Тут проектировщики бывают, может они что добавят.

Цитата: Nobody от 29.07.2009 21:27:43
По строительству.  Строят по-разному, но чтобы из рук вон совсем - нету такого. Это в желтую прессу с такими страшилками.  Акты подписывают инженеры технадзора которые ошиваются рядом, и откровенные косяки они закрывать не будут.  Ибо уголовка если что. Даже за деньги.

То есть обрушений по типу китайского домика опасаться не стоит, массового "падения недвижимости" не увидим  ;)

Успокоили  :)

Цитата: Белый Бобик от 29.07.2009 22:05:26
То есть обрушений по типу китайского домика опасаться не стоит, массового "падения недвижимости" не увидим  ;)

Успокоили  :)

Да, в Шанхае конечно у китайцев легкий казус приключился.
Я когда фотки рассматривал - волосы дыбом стояли.
Наши даже если вдруг протащат такие сваи в фундаменте как у чинов - по крайней мере их с пяток навтыкают вместо одной.
Для надежности.

В Мск  с жилой недвигой проблемы пока вроде как только из-за хреновой посадки на местность были.
Так чтобы она СЛОМАЛАСЬ - не припомню.

С нежилой - там Аквапарк и складские помещения.  Аквапарк  - вопрос мутный.