Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Gordon Freeman
Сегодня увидел первое снижение - свободная трешка в моем доме, которая продавалась с середины сентября в рекламе резко упала с 10млн на 8,5. До этого ни разу снижения не видел, мониторю только несколько домов - так запомнить цены легче.

А вот еще (сегодня появилось):

Бесплатные квадратные метры от ГК «ХХХХХХ»
«Будь среди первых! Войди в пятерку лучших!»
Новоселье за наш счет
Льготные условия рассрочки! Только до конца октября!
Чем больше комнат - тем выше скидка!
Беспроцентная рассрочка от ГК «ХХХХХ»
Уникальная акция «Большие квартиры – большие скидки!»

Цитата: MDY
Бу-га-га...

Профицит бюджета Москвы за 2007 год составил более 27,8 миллиарда рублей при запланированном дефиците примерно в 121,4 миллиарда рублей, сообщил руководитель столичного департамента финансов Юрий Коростелев в среду на заседании Мосгордумы.
http://www.govoritmo…32944.html

Какая то нестыковка:В одном из интервью в эфире телеканала ТВЦ мэр Москвы Юрий Лужков отмечал, что за 2007 год профицит бюджета Москвы составил 56 млрд руб., или около $2,1 млрд.
Ссылка была выше.
Кто то мутит....

Вот свежак:

http://www.kommersan…ID=1034746

Я был одним из инициаторов отказа нашей компании от активов в виде объектов недвижимости. Сегодня повторяется сценарий 1998 года, когда вслед за падением фондового рынка и дефолтом стали стремительно дешеветь квартиры и офисы. Явное снижение начнется уже весной 2009 года. Не исключено, что цены на коммерческую недвижимость и жилье упадут в три-четыре раза.

"Мыльный пузырь" недвижимости, по мнению многих участников рынка, скоро лопнет. С 2000 года цены на жилье во всех крупных городах страны выросли в 8-10 раз. В частности, в Москве средняя цена 1 кв. м в 2000 году составляла 18 тыс. руб., сегодня — 155 тыс. руб. Кризис ликвидности становится моментом истины. В то, что цены пойдут вниз, причем как в жилом, так и в коммерческом секторе, уже мало кто сомневается. Инвестиционные компании и сами девелоперы активно избавляются от неликвидных активов в виде офисов и площадок под застройку. Остается вопрос: где дно? В Латвии цены упали на 40%, в Казахстане — на 50%. В России, согласно оптимистичному сценарию, падение составит 15-20%, согласно пессимистичному — недвижимость подешевеет в два-три раза.

Сергей Хестанов, председатель экспертного совета ИК "Финам

Цитата: _YUKLA_
Вы что?  ;)

В год в Москве вводиться от 3 до 5 МИЛЛИОНОВ квадратных метров жилья. А сноситься - 700 тыс. 700 тыс. от 3х миллионов будет 23%. А от 5 миллионов - 14%.

Еще раз. Жители сносимых хрущевок переселяются:
а. По плану (законы и постановления Правительства Москвы)
б. Загодя, ПЕРЕД сносом. Т.е. по тем объектам, что сегодня строятся, жители УЖЕ отселены.
в. Для того, чтобы освободить площади под застройку, которых в Москве действительно дефицит!

ИМХО, вы просто не понимаете сути происходящих в недвижимости процессов.

По-моему, это Вы не понимаете сути процессов
Пусть строится 3 млн. кв. м жилья и сносится 0,7 млн.
Жилой фонд - оставим 200 млн.
Пусть число потенциальных покупателей жилья - X (в млн).
И пусть они все из Москвы (хотя это не так)
Сколько потенциальных покупателей живет в сносимых хрущевках? Что-то мне подсказыват, что X*(0,7/200). Т.е. 0,35%. Согласны?
Сколько изымут площадей из новостроя? Говорят, что по планам было 65%. С дополнительными вливаниями еще больше. Пусть будет 65%, т.е. 1,95 млн. кв. м. Осталось на рынке 1,05 млн. кв.м А спроса 99,65% от исходного.

Цитата: Alexander5
Посмотрим по итогам года.

Пожалуйста, посмотрите:



Все ответы тут:

Жилищное строительство
http://mos.ru/wps/po…ricId=1828

Исполнение бюджета
http://www.mos.ru/wp…icId=15034

Цитата: _YUKLA_
Да вы что?

Объясните мне, как 700 тыс квадратов сносимых площадей в вашем расчете трансформировалось в 1.95 миллионов квадратов? Вы хотите сказать, что каждый жилец сносимых хрущовок почти УТРОИЛ площадь своей квартиры?

Блин! Как все-таки задолбали эти тролли! Реально, не хватает модераторов на форуме!!!

На РБК появились данные по строительству. Можно брать их и ничего не придумывать
http://top.rbc.ru/po…?permanent

Январь-август 2008. Построено 2 млн. кв.м жилья. 1.3 кв. млн - госзаказ (Вот отсюда и взялись первоначальные оценки)
Авгует - декабрь 2008. Планируется построить 3 млн. кв. м. 1 млн. кв. м по горзаказу.

Итого 5 млн. кв. м. Из них 2.3 млн. на горзаказ.

Т.е. получается объем коммерческого жилья уменьшится на 46%, а спрос только на 1,2%

Цитата: kurla
Так Вы забрали? И можно ли параметры по-подробнее - район, этаж, кв.м.

Но я думаю, что это исключение. Бывает такое, если деньги на более значимые вещи нужны (операция или еще что).
Помню, как взаимозачетные метры субчики отдавали с большим дисконтом, так как кровно нуждались в наличке.

Разумеется нет! я ж не совсем с ума сошел, тут дефолт не за горами, а мне в ипотеку ввязываться совсем не с руки.
Параметры - спальный район областного центра, 1 этаж квадратуру навскидку не помню по-моему около 100 квадратов общей. Состояние - более чем хорошее, окна пластиковые и т.д. То есть, у меня был вариант реально её взять за 86. Потому что за эту цену по такой квадратуре хрена что можно было найти. Например в этом же районе 9-этажка чешский проект, 5 этаж, двухкомнатная - мне отдавали за 82.

Думаю что теми темпами, к которым все идет к весне и та и другая будут стоит около $20. Потому что народ тупо брал кредиты, с целью перепродать, далее опять брал кредит и еще больше покупал, и все. Сейчас рынок стоит, в городе закрылись 4 крупнейших риелторских агентства, одно вообще в центре было, построили себе некислый офис, щас пинками повыгоняли риэлторов и сдают в аренду под офис. Со слов знакомой риелторши, в начале года (февраль-март) рынок стал, и все. С тех пор сделки - единичные. Единственно, за счет чего они покамест выкручиваются - это аренда. Но и то, до поры до времени.

Цитата: _YUKLA_
По поводу уменьшения количества вводимого жилья.

- Районы массовой хрущовской застройки (те же "Новые Черемушки") уже практически исчерпаны.

А что значит исчерпаны? Что-то я в Черемушках не замечаю массового строительства взамен пятиэтажек. Даже на Академической (10 минут до центра), где я живу, процентов 80 пятиэтажек. И они стоят себе спокойно.

Надуманно это все, мне кажется, что Москва не резиновая. Чуть отойдешь от главных дорог во дворы даже в пределах третьего кольца - сплошные развалюхи стоят или пустыри. Может быть внутри садового конечно все уже застоили...

Цитата: Борис Павлович
Подскажите пожалуйста. Приятель решил купить квартиру в г.Берлин(Вост.Германия), просят 1180 еуро за метр. Правда с новой мебелью и русским ремонтом(эмигранты делали). Может ли этот ипотечный кризис дойти до Германии и тем самым снизить цену жилья? Мне думается, что куда уж ниже 1180евр.метр? Конечно Берлин-это не белокаменная Москва, но тоже крупный город в Европе. Могут ли власти Берлина выкупать жильё на бюджетные деньги для приезжих из бывших соц.стран? Что бы не ронять рынок. Или у этих варваров всё хуже?

Пусть покупает. Пузыря в Германии нет.
Хотя если есть возможнось, покупайте через суд. Можно купить до 25% дешевле, а нелеквид и по 50% скидкой.
С целью вложенимя капитала непрокатит, дороговато содержание и налоги.
И смотрите чтоб Вашего друга не поимели, а то продадут хату в гетто, где одни получатели соц. помощи живут.
Не сможите с мамой вачером на прогулку выйти, приехав к другу в гости.
Удачи

Государство решило, что помощи Москвы и Питера не достаточно

На совещании у Медведева будут одобрены новые меры по поддержке экономики России

....................
По его словам, Минэкономразвития, Минфин, Минпромторг и Минсельхоз разрабатывают также дополнительные меры, чтобы поддержать кредиты в сельском хозяйстве, избежать кризиса плохих долгов, чтобы "не сорвать реализацию национального проекта в сельском хозяйстве". Кроме того, сказал Клепач, меры будут направлены на преодоление стагнации в жилищном комплексе, чтобы избежать кризиса неплатежей.

http://www.newsru.co…pport.html

Извините что снова про ПИК, не сочтите за рекламу:
----------------------------------
Группа Компаний ПИК представляет шесть новых домов в городах Подмосковья: в Дмитрове, Лобне, Щербинке и Дедовске.
В городе Дмитрове построен новый монолитно-кирпичный дом № 44 в жилом микрорайоне ДЗФС. Дом представляет собой 7-секционное здание переменной этажности (10-12 этажей).
В Лобне представлены дома № 36, № 38 и №40 в микрорайоне Букино. Новые дома – 16-этажные индивидуального проекта.
В городе Щербинке по адресу ул. Индустриальная, 21 возводится монолитный трехсекционный дом переменной этажности (12-19 этажей).
В Дедовске на ул. Главная, вл. 8 построен 16-этажный 2-х-секционный дом серии П-46М.
http://www.pik-estat…/1578.html
-----------------------------------

Про все адреса не скажу, а вот дом в Дедовске знаю хорошо, никакой это не НОВЫЙ дом. Он был практически достроен компанией "Стройиндустрия" в 2005 году, но на волне банкротств того года СИ разорилась, дом подхватил ПИК, как впрочем и упомянутые выше дома в Лобне и Щербинке. Дом сдан Пиком в декабре 2006 года. Всем обманутым дольщикам предоставлены квартиры.
Оставшиеся квартиры видимо были придержаны. А сейчас видимо очень нужны деньги вот и вывалили остатки (16 квартир на их сайте) в продажу.
Кстати, еще один дом взятый ПИКом для достройки в том же Дедовске, ПИК не торопится вводить в эксплуатацию, хотя достраивает его с 2006 года.

http://www.riarealty…30539.html
По данным Банка России на 1 августа 2008 года, сумма ипотечных кредитов составила 3,73 триллиона рублей
Если грубо прикинуть (без учета первоначальных взносов, погашений и т.п.),
3730000000000 руб. Допустим метр по РФ стоит в среднем 60000, получается, в ипотеку куплено
порядка 62 млн м.кв, так?
Причем пишут, что ...что на 26% больше показателя аналогичного периода 2007 года
Получается, что около 15 млн м.кв было куплено в ипотеку за прошедшие 12 мес.
А сколько примерно было построено по стране, кто подскажет?
Хочется прикинуть долю ипотечников на рынке в последний год.

Цитата: Иван от 07.10.2008 16:30:24
Получается, что около 15 млн м.кв было куплено в ипотеку за прошедшие 12 мес.
А сколько примерно было построено по стране, кто подскажет?

Ага, судя по
http://www.gks.ru/bg…/17-16.htm
В 2007 сдано 61285000 кв.м
Т.е. получается (без учета динамики), что в последнее время ~каждая 4я квартира покупалась в кредит.

Цитата: Victor
В стране за МКАДом средняя стоимость кварата в лучшем случае 40...

В моем городе больше:
http://www.gbi-1.com/flats/analytics/

Цитата: Legolas
Что удивительно, сейчас во всех крупных городах стоимость квартиры не меньше 2 лямов. От Владивостока до Калиниграда. Цены увеличились синхронно, где-то зимой-весной 2006. Я тогда честно говоря удивился, так как цена увеличилась во всех регионах вне зависимости от экономической ситуации. Я тогда решил, что это перед выборами надули цены, чтобы новый президент отважно с ними поборолся. Возможно, что все впереди конечно, но синхронность наводит на мысль о спланированности действий.

Все проще - банки и фингруппы создавали многомиллиардные фонды для инвестиций в жилье в 2005-2006г.г. Погуглите - найдете сообщения.
(Почему хорошо знаю ситуацию: сам попал под их раздачу, как только они пришли в наш город цены выросли у всех строителей на 25-30% в течение 3-х дней. Я как раз вытащил из оборота свои деньги под квартиру (хотел получить скидку за 100% платеж через знакомого) не успел буквально 5 дней.
В импотеку решил не ходить - жилищный вопрос поджимает но не настолько чтобы переплачивать в 1,5-2 раза.
Себестоимость 18000/кв.м ( с рентабельностью 20%), продают 32-34 т.р. Сведенья надежные, от финдиректора одной из ведущей областной строительной компании. Т.к. получил их на условиях приватности то город не оглашаю.

Вот такая статейка есть.

Недвижимость упадет в цене. Но доступнее не станет.

Строительство жилья в Москве значительно сократилось. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), в этом году на рынок поступило в 2,5 раза меньше квартир в новостройках, чем годом ранее. Как сообщил первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк, за девять месяцев 2008 г. было построено около 2 млн кв. м жилья, тогда как за аналогичный период прошлого года - 3,5 млн кв. метров. При этом доля социального жилья, не предназначенного для свободной продажи, возросла с 50% до 65%.

http://www.utro.ru/a…2672.shtml

Власти, конечно, "бьют в бубен", что кризиса на РН не допустят.
Выкупят, вольют, поддержат и т.д. и т. п.
А сами тем не менее готовятся:
Ипотечная система России втайне готовилась к обвалу. Как оказалось, еще летом петербургский Фонд имущества договорился с рядом ипотечных банков, федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и петербургским городским ипотечным банком о развитии системы внесудебной продажи квартир должников по ипотеке. Теперь, если должник понимает, что не в состоянии вернуть банку деньги, он может пойти с банком на мировую, предоставив ему договариваться с Фондом имущества, когда и как будет продана “дефолтная” недвижимость. Обанкротившемуся клиенту вернут потраченные на выплаты по кредиту деньги. Специалисты прогнозируют – скоро рынок недвижимости ожидает шквал выставляемых на торги неоплаченных ипотечных квартир.....  
Дальше тоже интересная информация

По поводу налогов. Уже однажды приводил пример на одном из форумов. Расскажу одну историю и здесь.
В 1999-ом году военнослужащих лишили их права не платить подоходный налог.
Сколько этому предшествовало криков и визгов!
Генералитет брызгал слюной, колотил себя в грудь, что не допустят такой несправедливости!
Что это жлобство! Офицеры и так получают мизерные деньги, а тут ещё налог хотят на них повесить!!!!
В конце концов офицерам вменили подоходный налог и увеличили денежное довольствие на величину этого налога. В итоге, сколько получали до налога, столько и стали получать после введения оного.
НО!!! Тут же прекратились задержки в выплате денег, которые до этого доходили до полугода!!! Вопрос: почему?
Ответ: Да потому, что появился контроль за движением денег в Министерстве обороны.
До этого было как? Правительство деньги в МО перечислило и  Е.Б.Н. докладывает, что с военнослужащими государство расплатилось. А простые офицеры как были с пустыми карманами, так с пустыми карманами и оставались.
Пока там деньги прокрутят в Министерстве, потом, в родах войск, потом в армиях, потом в дивизиях. Командир части тоже хочет получить свою долю. Суммы-то ой какие приличные! Так что за небольшой процент в коммерческом банке на короткий срок, ничего страшного, а на дачку или квартирку какую-нить "про запас" вполне. С введением налога эта лавочка была прикрыта!!!! Ушли деньги в МО, значит через какое-то определённое время должны поступить налоги.
Так за чей карман боролись генералы, когда визжали, что костьми лягут, но не допустят введения налога?
За офицерский? Ха-ха!
Так что те, кто закашмаривают население последствиями введения налога на недвижимость преследуют сугубо свои шкурные интересы
А население и поддается этому запугиванию.
А потом на форумах копья ломает против введения "жлобских" и "злых" налогов.
АС сутки

Цитата: Иван
Тогда по тем же самым прикидкам получается, что в ипотеку за последние 12 мес. куплено около 30% всех квартир. Т.е. имеем 25-30% ипотечников, 25% по пессимистической прикидке и 30% по более оптимистической.

ИМХО ваш расчет неверен. ИМХО 10% - реалистичная цифра по оптимистичному сценарию
Про 3,73 трилиона выданных кредитов - вранье. Сумма там немного больше одного триллиона.
В 2006 году было выдано около 200 млрд. руб.
В 2007 - еще немного больше 300 млрд. руб.
Посмотрите еще вот эту статистику:
http://rating.rbc.ru…5/32069916

Второй момент в том, что цены растут жутким темпом.

Цитата: Иван
Просто хочется иметь аргументы когда говорят "в ипотеку в РФ продается не так уж и много квартир".

Ага, из 8 покупателей - 1 ипотечник. Только 7 из 8 покупателей завязаны в цепочку, в основании которой этот самый ипотечник. Он ушел, все 7 сделок накрылось. Много это или мало?