Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: def от 14.10.2008 08:25:11
Нет, ну давайте всё-таки не путать пузыри и периоды длительной прибыльности рынка. Или за последние лет 15 были периоды, когда строительство было убыточным?

Дык когда пузырь лопается, деятельность в этом пузыре резко и сразу становится убыточной. И чем позже влез в этот пузырь, тем более убыточной.
На этом и основывается утверждение о том, что в стройку последние 2-3 года вполне могли бояться залазить серьезные игроки.

Цитата: Gres
Наверняка на форуме есть люди из регионов,

вот свежее с Новосибирского сайта.
http://news.ngs.ru/more/40274/

ну и так строители кряхтят, ипотека грустит.
полно рекламы про скидки на недвигу и послабление на ипотеку.

зы. в форумах появляется руководство стройконтор на предмет открыто пообщаться
написАл, потому что с одним из них знаком лично.
но, имхо, открытости и искренности пока не проявляют, явно не дозрели еще
соблюдают надлежащую мину при плохой игре.

Цитата: Просто инвестор
У девелопов других вариантов нет. Либо держать либо тут же банкротится. Если начать снижать цены, пойдут отказы по ранее приобретенным квартирам да и рынок просто встанет и будет ждать дна.

Я новичек на данном форуме, более того нашел его по ссылке только вчера. У меня тоже стоит проблема приобретения квартиры. Сбер выдал разрешение в конце августа, но так как работы было невпроворот искать квартиру начал 3 недели назад. Искал в Домодедово и в Видное. В пятницу решил позвонить в сбер и узнать жива ли ещё тема выдачи ипотеки. Тема то жива, но вот проценты повысили на 2 пункта, было на момент получения разрешения 13,5 - сейчас 15,5. Я искал квартиру в районе 6000000 из расчета ежемесячных выплат с этой суммы 72000, сейчас получается 84000. Платить такие деньги за то, что сейчас на рынке мягко говоря не очень хочется. Тут я прикинул с 2006 года у меня ЗП увеличилась вроде как в 3 раза. Но потом прикинул, что начинал то я с рядовой позиции, а сейчас маленький начальник. ЗП на моей первоначальной позиции увеличилась за это время только на 90 процентов, так это и то для того кто уже 2 года на этой позиции, а новичка берут на ЗП которая больше моей первоначальной только на 50 процентов.

И поверьте мне, что так по большинству компаний в Москве - работаю аудтором и знаю примерные ЗП в различных секторах.

Когда я начал присматриваться к ипотеке в 2006 году мой друг уговаривал меня на это приводя такой расклад: аренда двушк на Выхино обходилась ему тогда в 15000, а ипотечный платеж за купленную двушку в уже сданной новостройке в подмосковье - 17000. Сейчас я снимаю трешку в подмосковье за 21000, а ипотечных платеж за аналогичную квартиру будет в районе 100000. Я не утверждаю, что цены должны просесть в такой-же пропорции, но реально вернусь к мысле о покупке когда эта пропорция будет на РН.

Моя ЗП по меркам обычных Москвичей является очень даже не плохой, но тогда я не пойму кто может выложить сразу десяток лямов бумажками?

http://www.appartmen…l?id=11075
http://move.su/articles/162/

Банки просят дострочно вернуть ипотечные кредиты
Тема: Новости компаний, Новости ипотеки

Росевробанк обратился к заемщикам с просьбой досрочно погасить часть задолженности по ипотечным кредитам, ссылаясь на скорый обвал рынка недвижимости и снижение стоимости залога.

На этой неделе Росевробанк инициировал рассылку и обзвон клиентов из числа физлиц с просьбой досрочно погасить часть задолженности по кредитным договорам. Об этом пишет «Коммерсантъ».
«Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного вами по кредитному договору,— говорится в письме Росевробанка.— При дальнейшем сохранении негативной тенденции может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение ваших обязательств по кредитному договору». В связи с этим Росевробанк предлагает своим клиентам изыскать возможность досрочно погасить задолженность в размере 30% и не позднее 15 ноября 2008 года.
В самом Росевробанке подтвердили, что разослали клиентам письма соответствующего содержания. «Мы не хотели бы применять жесткие меры к заемщикам, когда стоимость залога по их кредитам упадет: тогда в соответствии условиями ипотечных договоров мы вынуждены будем применять более жесткие меры,— пояснил первый зампред Росевробанка Дмитрий Суздальцев.— Например, потребовать единовременного досрочного возврата кредита и начисленных процентов, а при неисполнении этого требования — обратить взыскание на предмет залога».
Росевробанк — первый из участников рынка, обратившийся к клиентам с таким заявлением. Оно свидетельствует о том, что финансовый кризис вышел за пределы убыточных балансов самих банков и начал распространяться на заемщиков.

В выходные министр регионального развития Дмитрий Козак провел два совещания с руководителями банков и строительных организаций, рассказали «Ведомостям» несколько участников этих совещаний. По итогам создан антикризисный штаб (рабочая группа по выработке мер поддержки строительной отрасли), который возглавил замминистра регионального развития Сергей Круглик. В штаб также вошли гендиректор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман, президент «Интеко» Елена Батурина, председатель совета директоров «Дон-строя» Максим Блажко, гендиректор «Главстроя» Артур Маркарян, представители Минэкономразвития, Минфина, Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка и др.

В среду будет совещание у вице-премьера Игоря Шувалова, а в четверг предложения о поддержке отрасли вынесут на обсуждение премьера Владимира Путина, говорит один из участников совещаний.

http://www.vedomosti…/14/164608

Цитата: iz_kirova
Это один ряд по периметру а дальше? В отличии от кирпича бетон не самонесущий. Изволь день до 1й крепости или 3 дня до 2й.

Согласен. Это если строить дом "поподъездно". А если сразу 5 подъездов, к примеру?
Исходные данные: допустим, строим дом. 5 подъездов. 10 этажей. Длина дома - 100 метров. Ширина - 20 метров. Высота - 30 метров. Периметр - 240 метров. Ежедневно дом прирастает на 1 блок в 15 см. Сам блок для домов с этажностью больше трёх - 51 * 38 * 15 см.
Требуемое количество Равшанов:
240 метров периметра / 0,5 метра один блок = 480 блоков.
Равшаны шустрые, управляются за 4 минуты на блок. Итого:
480 блоков * 4 минуторавшаноблок / 60 минут / 8 рабочих часов в день, получаем что требуется 4 Равшана только на периметр, без внутренних стен.
Если Равшаны тупые и медленные, управляются за 6 минут на блок,то:
480*6/60/8= 6 Равшанов.

Срок строительства коробки дома Равшанами:
30 метров / 0,15 метра в день = 200 дней. С учётом выходных и праздничных дней, недопоставки материала и т.п. - год. Кто-то строит быстрее?

Объём требуемого материала.
240 метров периметра * 30 метров высоты * 0,38 толщина стены = 2736 кубометров. С учётом полостей (допустим, полости занимают не более 30% объёма), нам надо 1900 кубов. По Вашим словам, стоимость одного куба бетона - 4000 рублей. То есть, около 8000 тыр на коробку. Но мы не будем искать лёгких путей, а возьмём песок и цемент по-отдельности. Итак.
Стоимость песка у нас в регионе - 2500 рублей за 6 кубометров или округлённо 500 рублей куб. Или 950 тыр на песок для коробки дома.
Соотношение цемента к песку - 1 к 3, значит нам требуется около 700 кубометров цемента. Плотность цемента 3100 кг/кубометр, т.е. в одном кубометре - 62 мешка цемента. Стоимость мешка цемента 250 рублей. Итого, 11000 тыр за цемент.
Зарплата одного Равшана - 60 тыр в месяц, к примеру. В худшем случае, затраты на Равшанов по строительству коробки дома:
60 тыр на 12 месяцев * 6 Равшанов = 4320 тыр.

Итого, имеем, на возведение коробки дома (без внутренних стен, полов, потолков и т.п.) по данной технологии требуется около 17000 тыр. 17 миллионов. На 200-квартирный дом (5 подъездов, 10 этажей, 4 квартиры на этаж). И срок строительства меньше года. Допустим внутренние стены, перекрытия и утеплитель обойдутся нам вчетверо большую сумму. Итого - 100 миллионов. Или 500 тыр на квартиру. При нынешних ценах на материалы. Которые, как мы недавно выяснили, задраны, т.к. руководители заводов закладывают 100% прибыли в свою продукцию.

Я нигде не ошибся?

Что остаётся из того, что я сейчас посчитать не могу, т.к. всё зависит от региона: выкуп земли под домом (84 сотки для такого дома с учётом периметра в 20 метров под все нужды типа парковки, детской игровой площадки и т.п.), закладка фундамента, строительство кровли, газ/электричество/вода/канализация.

Сколько по Вашему мнению стоит всё мною перечисленное?

Цитата: iz_kirova
Опалубка охватывает только текущий блок т.е. есть простор для мелких косяков по трем осям, которые в совокупности в кривых руках и дают крупный. Разобрать, стену, кстати, не выйдет т.к. разрушатся блоки - нет перехода прочности блок/раствор.

Опалубка становится на нижний ряд и на нём фиксируется, после чего идёт заполнение. Простора для мелких косяков становится значительно меньше.

Цитата: iz_kirova
Прочность - есть функция бетона.
А чего монолиту не быть прочным? Вот только с армированием вопрос.
Теплота есть функция толщины (кстати не указанной).

Оттуда цитирую:
Пустоты заполняются засыпным утеплителем (толщина слоя утепления – 18см). При заполнении стен керамзитом – это как 1,5 м кирпичной кладки, а с пеноизолом - как кирпичная кладка трехметровой толщины!!!

Хотя, тут ещё вопрос, надо ли это делать...

Из рассылок пресс-центра "Агента 002"...

ЦитатаНовостройки Москвы продолжают дешеветь

По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» цена квадратного метра в новостройках Москвы по итогам недели снизилась во всех сегментах. Так «квадрат» в бизнес-классе потерял $205 (-3%), его стоимость теперь $6405. В элитных новостройках произошла коррекция на $180 (-1%) до $16960 за метр. Стоимость новостроек эконом-класса снизилась на $20 (-0,5%) - $4060.

Изменения также произошли в структуре предложения. Количество квартир в эконом-классе увеличилось на 18,6%, в бизнес-классе на 25,4%. Новостроек в элитном классе стало больше на 3,3%.

По словам руководителя отдела новостроек Бюро Недвижимости «Агент 002» Дмитрия Иванова, коррекция стоимости жилой недвижимости вызвана исключительно временными трудностями, возникшими у застройщиков из-за кризиса ликвидности. Большинство банков отказываются поддерживать строительную отрасль и рефинансировать долговые обязательства девелоперов, а отдельные банкиры и вовсе поднимают панику на рынке, призывая заемщиков досрочно погасить ипотечные кредиты.

С уважением,
Барабаш Руслан,
руководитель отдела по связям с общественностью
Бюро Недвижимости «Агент 002»

Цитата: Квартиросъемщик
http://www.irn.ru/articles/16606.html

Вот пожайлуста, мэр дал наказ, товарищ Ресин будет отрабатывать. А как же тогда комерческое жилье...

Ничего хорошего. Власть сейчас на волне кризиса скупит жилье очередникам, а людям, которые хорошо зарабатывают, но все-равно не могут купить жилье при таких ценах останется только смотреть вслед. Власть возьмёт девелоперов в свои руки, и разговоры про 10-15% процентов рентабельности сразу же забудутся, сами по 100% рубить будут.

p.s. Военным что ли надо было становиться или вороватым чиновником. Честно в этой стране квартиру не купишь, либо очередник и на халяву, либо чиновник и в виде отката.

Когда это в Сбере 10% годовых платили?

А вот это уже конкретный заруб на попил бабла:
http://www.kommersan…;NodesID=4

"...Одна из дочерних компаний "СХолдинга" ООО "Спарта Холдинг Корпорейшн" в начале сентября заключила с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда столицы соглашение о намерениях (есть в распоряжении "Ъ"), согласно которому ООО предлагает передать городу на соинвестирование около 2,5 млн кв. м. В приложении к соглашению указано несколько земельных участков, на которых предлагается возвести жилье для Москвы, в том числе Голицино, Реутов, Раменский, Дмитровский районы, Красногорск и др. "Сейчас мы ведем переговоры с крупными подмосковными землевладельцами, предлагая построить эти объемы на их участках. При этом мы готовы передать им наши технологии по возведению панельных домов",— уточнил господин Шепель. По его словам, предварительные договоренности уже достигнуты с ООО "Сожиммо", владеющим большим земельным участком в Дмитровском районе ("Ъ" ознакомился с текстом предварительного соглашения) и компанией "Комстрин". Он также сообщил, что обращался с предложением к Coalco, "Евразия Сити", "Абсолюту", "Знаку"

Ну очень завидно Шепелю со своими дружками в Правительстве Москвы, что у ПИКа, ДСК-1, СУ-155 москва объемы выкупает, а они в стороне от этого пирога. Вот и решили очевидно заработать... на посредничестве...

Цитата: BBS от 14.10.2008 15:52:33
Когда это в Сбере 10% годовых платили?

http://www.sbrf.ru/r…reinforce/ согласен, максимум, что сейчас у них нашел 9,25% если на два года и 8.25% если на год.

ВТБ 24 ничем не менее надежный дает 10.5% годовых
http://www.vtb24.ru/…s/dohodny/

В настоящий ситуации можно найти и абсолютно надежные инструменты и на 25-30% годовых.
Например в облигациях.

14.10.2008, Ново-Огарево 15:28:45 Премьер-министр РФ Владимир Путин считает необходимым активнее использовать на рынке готового жилья дополнительные средства, выделенные Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Такое мнение премьер высказал сегодня на встрече с вице-премьером, министром финансов РФ Алексеем Кудриным и главой Министерства регионального развития Дмитрием Козаком. "Можно и нужно использовать выделенные дополнительно средства АИЖК и увязать их с работой банковской системы", - сказал он. Такой шаг, по мнению В.Путина, поможет банкам в сложившейся непростой ситуации, а также поддержит дольщиков, которые участвовали в строительстве жилья и могут столкнуться с проблемами, в том числе при его реализации.

http://www.rbc.ru/rb…2845.shtml

Тут давеча главный в ветке про мировой кризис говорил, что им денег не дадут... Однако...

Толпа никогда себя не ведет разумно. Большинство не может быть право, так как выигрывает меньшинство  ;)

Квартира, дом нужны для жизни, но инвестирование денег в кв. метры наиглупейшая затея по моему мнению. Объясню почему:

1. Инвестиция в недвижимость - это инвестиция в наименее ликвидный актив из всех возможных вариантов. В случае проблем обратить недвижимость в деньги быстро и без потерь будет невозможно. Если бы на бирже торговались виртуальные кв. метры - это может быть и поправило ситуацию с ликвидностью, но до такого маразма почему-то не додумались  :)

2. Недвижимость может приносить вам доход в виде аренды. Тут надо считать.. В данный момент ваши 6 000 000 виртуальных рублей принесут вам не более 5 процентов годовых, плюс считайте риски, как-то пожар, наводнение, недобросовестность арендаторов.. Та же страховая возьмет с вас те же деньги за страховку  ;)

Быть уверенным в будущем это безусловно большой плюс, к сожалению к финансам не имеющий никакого отношения  :D

Цитата: sbtime
Не знаю как они решили играть на понижение, на их сайтах предложений в районе 4к (как заявлено Агентом 002) за эконом даже близко не видно в Москве, если только Подмосковье. Видимо не для простых смертных эти скидки. Если кто-то видел подобные предложения, пожалуйста ссылку в студию) Я к сожалению не наткнулся(

Видимо я не ясно выразился  :) Понижать будут собственники всякие путем сброса, а спекулянты будут их к этому подталкивать печатая везде свои сопли -шеф, усе пропало(с) цены падают, т.е. до августа инвесторы, собственники и спекулянты мазали сопли в одну сторону - все растет, не возмешь сей час, пролетишь, теперь спекулянты почуяли кровь (ну еще бы, столько недвиги придерживают всякие...) и задули новый тренд в низ - шеф усе пропало (с). Но тут "они разошлись во взглядах"(с) с инвесторами, особенно кто инвестировал с "плечем". Т.е. сей час будут дуть в разные дуды. Что получится - посмотрим. Опять же, прогнозировать можно только зная цифры придержанной юриками недвиги, ибо только они могут организовать обвал, а не физики, которые просто будут плыть по течению и скорей всего сливаться не будут.

Наверное народ такие форумы не читает так как периодически обзваниваю интересные по цене варианты, но со слов риэлтеров за такие квартиры уже внесен аванс.
Что-то странно, так как это всегда варианты на вторичке в старых малогабаритных домах, которые по вашей логике должны будут просесть очень сильно. Может СМИ всетаки удалось создать мнение, что потом будет ещё хуже, бери сейчас пока можно. Я в недоумении...
Может а ну всех, с их предсказаниями о падении, кредиты-то тоже задрали сейчас выше некуда.
Я только одного не пойму, кто может выложить налом 6 лямов наликов за старую халупу? Инвесторам с налом проще брать новострой, так как скинуть после сдачи можно выгодней. Получается берет обычный пипл?
Так как тема собственной квартиры для меня очень больная (ну не повезло мне, не было у меня бабушек и дедушек которые бы, после откидывания коников завещали мне драгоценные метры, нет у меня и папы с мамой которые бы мне эти метры на день рождение подарили) я всегда пытал заезжик иностранцев "а как с этим у них". Разговаривал с одной тетенькой из Франции - за небольшой дом (3 спальни+гостинная+подземный гараж+2 сотки огород) она платит 800 евро в месяц при её ЗП примерно 5000-6000 евриков. Дом в 20 км от центра Парижа. У меня знакомый купил 3-шку в подмосковье (не очень ближнем) в ипотеку и платит 93000 деревянных в месяц, т.е. в районе 2500 евро. Тетя не поверила....

Цитата: sanches
ну и ждать очень много лет...

а может и не много, а может это страус злой а может и не злой (из детской песенки )

а теперь новость
Путин отдает 50 млрд рублей из Фонда реформирования ЖКХ на расселение ветхого жилья
http://www.newsru.co…8/zkh.html
Премьер-министр Владимир Путин поручил выделить из Фонда реформирования ЖКХ двухлетний лимит в 50 млрд рублей на дополнительные субсидии субъектам федерации. Деньги пойдут на приобретение жилья и расселение аварийного фонда, сообщает
...
"Считаю возможным опережающим порядком выделить дополнительные субсидии субъектам РФ на приобретение жилья с целью расселения аварийного фонда", - заметил Путин.
Он напомнил, что в понедельник, 13 октября, правительство "в очередной раз обсуждало проблемы мировой экономики и то, как они отражаются на развитии российской экономики". На встрече с участием Внешэкономбанка, в частности, "речь шла о необходимости уделять первостепенное внимание реальному сектору экономики", напомнил Путин.
По его мнению, в первую очередь речь идет о секторе экономики, который "имеет прямую связь с решением социальных вопросов, в том числе о строительстве".

Был в Шанхае, это примерно как Москва и вся остальная Россия, сравнивать со всем Китаем не корректно, но сам Шанхай можно сравнить с Мсоквой (не кидайте камни сравнение бузусловно не точное). Так вот китайцы меня спрашивают: ты женат? - я грю ёпт естесно, дети есть... А квартира собственная, грят, есть? - неа грю, снимаю.
Они стали очень сильно улыбаться... Я грю, а какие проблемы-то снимать квартиру?...
Объяснили рускому дяденьке глупенькие китаезы, что мол в китае не принято семью заводить пока не накопил на собственное жилье, поэтому и средний возраст мужчины который жениться равен 35 годам.
А сколько грю, у вас квартирки стоят, в нормальном районе Шанхая? - Ну грят в районе 100000 бакинских.
Это грю какая? - ну типа трешка, а сколько грю, метров? - Ну минимум 80.
Вот граждане и рассеялся моё представление о несчастных китаезах ютящихся в норках. А видели бы вы их стройки, нашим застройщикам такое хрен присниться. Причем когда там начали спекули метры скупать, китайские власти закончик выпустили который наши никак родить не смогли, и после этого всё тип том, не выгодно стало....

Цитата: def от 14.10.2008 08:25:11
Вопрос по стенам. Практический. Есть такая технология ТИСЭ:
http://www.tise.ru/bloki.shtml
Утверждается, что:
1) Технология дешёвая. На возведение стен требуется только песок и цемент. Песок во многих регионах - сверхдешёвый материал. С учётом стоимости цемента, всё-равно получается значительно дешевле кирпичной кладки.
Какие подводные камни навскидку выползают?

Цитата с упомянутого сайта

Цитата
В качестве смеси используется смесь песка и цемента М400 с небольшим количеством воды (3:1:0,5) - жесткая смесь. Песок используется крупный или средний, непросеянный.

При подборе песка для смеси необходимо избегать использования мелкого и пылеватого песка. Иначе, смесь сложно уплотнить, она очень чувствительна к количеству воды, плохо трамбуется и не держит форму после распалубки.

Найти такой песок не так просто, зайдите на сайты бетонщиков. Там об этом много и подробно, с экономическими выкладками (из тех что делаются на коленке, но вполне информативны). Вполне возможно что местные пески Вам не подойдут и придется возить, по принципу "телушка полушка да рубль перевоз".

По наводке от KDV cо stagirit.org.

Хех. Всё идёт по плану.

Альфа мелочиться не стала и разом подняла ставки по ипотечным кредитам на 5 и более процентов.

Теперь у них можно взять кредит в рублях на 25 лет под 20.8% годовых.
Ну а на 5 лет под 19.7%. И это на вторичку.

http://top.rbc.ru/mo…?permanent

Ю.Росляк: Цены на жилье в Москве падать не будут

А что тогда глаза такие грустные, видимо сам в бетоне