Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Итальянец от 17.10.2008 04:58:37
http://www.vz.ru/eco…19836.html

Несмотря на финансовый кризис, обрушение ипотеки, угрозу банкротства девелоперов и заморозку большинства новостроек, уровень цен на жилье в Москве медленно, но верно подбирается к очередной круглой отметке в 8500 долларов за квадратный метр. Рынок жилья достаточно инертен, и, вполне вероятно, последствия биржевых и прочих потрясений скажутся на нем позже. Вопрос – как именно?

Особенно впечатлило: Подавляющее большинство – 82% – считают, что цены на недвижимость будут только расти, несмотря на сегодняшний негативный финансовый фон. Из них 60% полагают, что рост цен будет значительным, и 22%, что незначительным. Только 4–5% респондентов ожидают стагнации цен на прежнем уровне. Среди опрошенных не нашлось тех, кто верит в снижение цен на жилье

Да уж... Забавно  :D
А $8500 это за какой метр: первичный или вторичный?
Кстати, вот тут спам пришел: Подешевке продают в Доме на Беговой. Никому не нужно ? Савсэм нэдорога (~124000 RUB за метр).  :D
А написано то как: "Идеальную транспортную доступность обеспечивают Третье Транспортное кольцо...."  :D Да, доступность как бы есть, но (!) с выездом там проблемка будет. Вкратце, стоит целый комплекс зданий 30-40 этажей, а выезд узкий, фактически его нет. Что там будет по утрам и вечерам,(рядом Хорошевское шоссе и ТТК), представить несложно думаю.  :D


Инвесторчеги
------------------------------------------
Продается квартира
м. Беговая, рядом с метро
Адрес: Хорошевское шоссе, д.16, корп.1
Площадь: 96,8м2
Характеристики:
26 эт/35, площадь 96.8м., рядом с метро. "Дом на Беговой" (бизнес-класс), огороженная и охраняемая территория, консьерж, собственная инфраструктура, 3-х комн. квартира, кухня 13 кв.м., эркер, стеклопакеты. Вид на Москва-Сити. ГК. Ключи на руках.  ЖК "Дом на Беговой" находится рядом с важнейшими транспортными магистралями, что позволяет быстро и удобно добраться до любой точки столицы. Идеальную транспортную доступность обеспечивают Третье Транспортное кольцо, Хорошевское шоссе, Ленинградский и Краснопресненский проспект, с магистралью до МКАД через первый  и самый крупный в Европе вантовый мост и двухуровневый Серебряноборский тоннель, с выходом на Новорижское шоссе. В непосредственной близости от ЖК "Дом на Беговой" распологается множество известных ресторанов, престижных магазинов и фитнесс-клубов. Здесь же находятся спортивные центры ЦСКА и "Динамо" с олимпийскими бассейнами и оздоровительными комплексами. Входные группы комплекса декорированы камнем отделочных пород, вестибюли и лифтовые холлы - высококачественной керамогранитной плиткой. В оформлении общественных зон использованы зеркальные панели и декоративные кованые элементы, а также дерево, натуральный камень и мрамор. Здание оснащено современными системами жизнеобеспечения и пожаротушения.
Цена:
12.000.000 руб.
Дополнительную информацию Вы можете получить у представителя собственника по телефону 241-21-06, или 8-906-741-85-30
--------------------------------------------------

Теперь еще информация. Давно хотел написать. В прошлом (2007) году летом знакомый продавал квартиру, по адресу Хорошевское шоссе д.11(серия П44), трешка (общий метраж ~74), нормальный ремонт, то есть хорошая вторичка в неплохом районе. Теперь внимание, цена  :D $350 000, правда налом и всё сразу. Вот такие вот $8500 за метр


Ну, а вот здесь всё савсэм сурьезно(тоже спам):  :-*
Причем шлют уже недели 3.

Телефон: (495) 5 8 0 - 3 0 4 5
-------------------------
СРОЧНАЯ РАСПРОДАЖА
В ЭЛИТНОМ ПОДМОСКОВЬЕ
Застройщик РАСпродает супер квартиры в городе Одинцово:
2-КОМНАТНАЯ - 88 кв.м,
4-КОМНАТНАЯ - 178 кв.м
3-КОМНАТНАЯ - 110 кв.м
-------------------------
Дом 3-этажный, кирпичный, ПОТОЛКИ 3,5 м!!!
2-комнатная квартира на 2 этаже, комнаты изолированные 22/24; кухня 17, с/у раздельный, французский балкон.
3-комнатная квартира на 1 этаже, комнаты изолированные 24/25/18,5; кухня 17, 2 раздельных с/у; балкон 9,5 кв.м.
Месторасположение домов уникальное: виды из окон на лесной массив! Охраняемый въезд-выезд, гостевая стоянка, детская площадка.
Коммуникации все подключены: городской водопровод, электричество, отопление, горячая вода, магистральный газ, НТВ , ТРИКОЛОР TV, Интернет, московский телефон.
Квартиры под чистовую отделку.
Стоимость квартир:
2-комнатная - 7'900'000 руб.
3-комнатная - 9'900'000 руб.
4-комнатная - 16'000'000 руб.
-------------------------------
ВСЕ РАСХОДЫ ПО ОФОРМЛЕНИЮ ВКЛЮЧЕНЫ!
ОПЛАТА ПОЭТАПНАЯ. РАССРОЧКА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА!
ПЕРВЫЙ ВЗНОС ОТ 25 %!!!
РИЕЛТОРСКИМ АГЕНТСТВАМ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ!


Посмотрел кстати на www.druzhba-monolit.ru. Августовские акции все в силе до сих пор  :-*
Глянул прайсы, пракстически все цены стоят. Так, кое где на 30-50 к подняли цену, кое где примерно на столько же опустили.

Вот такие вот пироги...  :-[

Цитата: RRR
Смысл выводить с дисконтом в к примеру в 30% если не уверености ни в рубле, ни в баксе, и т.д. Банк? не смешите, восполнить потери за три года?
А недвига и на аренде будет доход приносить и т.д.

аренда не дотягивает по доходности  до депозита при сумме соответствующей докризисной цене хаты.
а вот если цену хаты раза в 2 уронить. а аренду оставить прежней, то грубо, доходность с депозитом уже будет сопоставима.
понятно что этот коэффициент в разных местах различается. это я так для примера, но оно не далеко от жизни.
предположительно, это один из способов определения "справедливой" цены недвиги.

зы раньше аренда была привлекательнее из-за веры в вечный рост цены метра. времена меняются.

Цитата: sanches от 17.10.2008 00:35:37
А в 2007 году многоэтажки введено 42 млн. квадратов

А откуда цифра 42 млн.м2? Всего было построено 61 млн.м2, из них инд. домов 26 млн.м2 (данные Госстата), значит многоквартирных 35 млн.м2. Что, кстати, охренительно мало, в 1988г в РСФСР строили вдвое больше - 72 млн.м2.

Цитата: sanches от 17.10.2008 00:35:37
Я это к чему, вопрос Ваш правильный, но ИМХО не имеет ответа. А если ответить/оценить нельзя, то тогда какой смысл им озадачиваться.

Давайте попробуем оценим. Вряд ли в этом году построят больше, чем в прошлом, значит будем иметь в лучшем случае 35 млн. м2 многоэтажки, а скорее меньше, потому что инд. строительство в 2008 по итогам первого полугодия увеличилось на 10%, по сравнению с 2007.
Пусть многоэтажки построят 32 млн.м2. Пусть плановое изъятие на государственные и муниципальные нужды останется на уровне прошлого года - 6,3 млн.м2 . Смотреть тут. Тогда на свободном рынке осталось бы около 26 млн.м2.
Однако государство анонсирует на сегодняшний день дополнительный выкуп площадей на сумму около 200 ярдов. Выкупают, как показывает пример ПИКа по средней рыночной цене данного региона. Пусть по России она будет 40 тыр. за м2 (взял от фонаря, просто чтоб логику показать), тогда дополнительно выкупят 5 млн.м2, это около 20% рынка.
Как это повлияет на уровень цен?
Кстати, если будут выкупать дешевле, как тут многие мечтают, то на свободном рынке останется ещё меньше метров.

Господа, давайте поразмышляем, вокруг кризис ликвидности, ипотека, глядя на размер процентов и первоначальных взносов временно накрылась (фактически банки перестраховываются), отсюда вопрос: что же будет если не тянуть вверх, то не давать упасть рынку недвижимости? Тут высказывались мнения про граждан, сохраняющих в бетонаметрах сбережения. Ну сохраняют они и сохраняют. Но ведь кто-то же будет продавать, а кто то покупать? Итак: банки денег не дают, цены давно пробили всякие потребительские возможности населения, кто еще мог потянуть, купил этим летом, ну что, что может держать рынок, ту же вторичку?

Цитата: Olegtv от 17.10.2008 15:30:30
Господа, давайте поразмышляем, вокруг кризис ликвидности, ипотека, глядя на размер процентов и первоначальных взносов временно накрылась (фактически банки перестраховываются), отсюда вопрос: что же будет если не тянуть вверх, то не давать упасть рынку недвижимости? Тут высказывались мнения про граждан, сохраняющих в бетонаметрах сбережения. Ну сохраняют они и сохраняют. Но ведь кто-то же будет продавать, а кто то покупать? Итак: банки денег не дают, цены давно пробили всякие потребительские возможности населения, кто еще мог потянуть, купил этим летом, ну что, что может держать рынок, ту же вторичку?

Что-что ЖАДНОСТЬ она рулит очень многими процессами в этом мире к сожалению

Цитата: Просто инвестор Где деньги, Зин ? (с)

Деньги полученные с продажи дома идут на постройку нового (аренда, проект, коммуникации, откаты и т.д.). Это бесконечный цикл. Причем, так как происходит все очень долго, уходят дополнителные затраты на продление аренды, выплаты лишних процентов за кредиты и потобные неэффективные затраты. И это нарастает как снежный ком. Это у застройщиков эконома. Про других не знаю.

Цитата: antires от 17.10.2008 15:33:30
Что-что ЖАДНОСТЬ она рулит очень многими процессами в этом мире к сожалению

Не только жадность, но и неопределенность, неуверенность в завтрашнем дне. У меня знакомая хотела продать 4-ку обычную, не элитную. А теперь решила не продавать. Сформулировала так - что будет - неизвестно, а у меня внуки подрастают, в крайнем случае будут в ней все жить, каждый в своей комнате.

АУ 4 часа

Цитата: MDY от 17.10.2008 15:41:18
Деньги полученные с продажи дома идут на постройку нового (аренда, проект, коммуникации и т.д.). Это бесконечный цикл.

Ничего бесконечного не бывает. Даже бесконечный цикл программы окончится когда выключится компьютер. А ты нам тут нарисовал типичнейшую пирамиду. Как заканчиваются пирамиды никому в России объяснять не нужно.

Цитата: Steppen Wolf от 17.10.2008 14:34:37
А откуда цифра 42 млн.м2?
...
Однако государство анонсирует на сегодняшний день дополнительный выкуп площадей на сумму около 200 ярдов. Выкупают, как показывает пример ПИКа по средней рыночной цене данного региона. Пусть по России она будет 40 тыр. за м2 (взял от фонаря, просто чтоб логику показать), тогда дополнительно выкупят 5 млн.м2, это около 20% рынка.
Как это повлияет на уровень цен?
Кстати, если будут выкупать дешевле, как тут многие мечтают, то на свободном рынке останется ещё меньше метров.

писАл по памяти, а она девка такая-сякая подвела
Волк, если я вас правильно понимаю, то вас беспокоит уменьшение числа свободных новых квартир и влияние этого уменьшения на поддержание/увеличение текущей цены метра, правильно?
А если посмотреть на это с другой стороны - как возмещение пропавшего ипотечного спроса + замещение естественного падения спроса из-за кризиса - то вроде бы и не критичны ваши опасения. Тогда и расчитанные вами 20% никак и не повлияют на цены в разрезе снижения числа свободных квартир.

PS. Объясню, почему считаю что оценить верно не получится: всем желающим   застройщики предлагают свободные квартиры на разной стадии готовности, в том числе со сроком ввода 2008,2009,2010 годов. Выбор интересующей квартиры у потенциального покупателя не ограничен годом ввода 2008-м. То есть сама база задела свободных квартир значительно шире, чем стат.данные ГКС по вводу.
Кроме того, вы уверены, что те квартиры которые госудаство приобретет, ВСЕ будут со сроком ввода 2008? Это я к чему спрашиваю: расчетная база общего объема своюодных квартир (26млн. у вас) может быть вовсе и не такой.

Рылторы будут трудоустроены !
ну что , граждане рылторы , пиарщики и прочия тунеядцы -
кто хочет поработать ?
на сёдня наряды присланы :
http://fishki.net/comment.php?id=42757

Кстати, ктото недавно мне утверждал что долги страны меньше 200 млрд долларов.
читаем
"Совокупный внешний долг РФ составляет около 560 млрд долл. Об этом, выступая на заседание Госдумы в пятницу, заявил глава Счетной палаты РФ Сергей Степашин."
http://www.inline.ru…sID=150330
"Счетная палата в последние годы обращала внимание на риски, связанные с неконтролируемым ростом совокупного внешнего долга, а также необходимостью развития внутреннего кредитования российских компаний. По нашим расчетам, совокупный объем внешнего долга страны сегодня составляет около 560 млрд долл, что примерно столько же, сколько составляет золотовалютный запас страны", - сказал С.Степашин.
     
     Он отметил, что всего в пакете антикризисных мер по стабилизации Российского финансового рынка предусмотрено выделение более 4 трлн руб, из которых 2,3 трлн руб выделяются из федерального бюджета.
     
     "Таким образом, выделяемых средств на наш взгляд достаточно для того, чтобы обеспечить стабильность банковской системы в целом", - сказал С.Степашин. В то же время он отметил, что важным является то, чтобы эти средства не скапливались на счетах крупнейших российских банков с государственным участием, и чтобы доступ к этим средствам получили также и региональные коммерческие банки.

------
На что блин помогать то бум девелоперам, строителям и риэлторам...

Цитата: REALexMSG от 17.10.2008 18:43:49
Кстати, ктото недавно мне утверждал что долги страны меньше 200 млрд долларов.

Кто Вам мог такую глупость сказать, если всё элементарно проверяется:
Внешний долг
График погашения внешнего долга

Цитата: sanches от 17.10.2008 15:54:23
Кроме того, вы уверены, что те квартиры которые госудаство приобретет, ВСЕ будут со сроком ввода 2008? Это я к чему спрашиваю: расчетная база общего объема своюодных квартир (26млн. у вас) может быть вовсе и не такой.

Уверен на 100%. Государство, выкупая квартиры, преследует следующие цели:
1. Подпитывает оборотными средствами застройщиков, чтобы сохранить объёмы строительства и избежать по возможности тех явлений, о которых написала predator.
2. В условиях экономического кризиса страхует себя от появления большого количества обманутых дольщиков, у которых не осталось ничего, кроме ипотечных цепей.
3. Пытается привлечь на свою сторону важные социальные группы: а) молодежь, через социальную ипотеку МСДЖ; б) военнослужащих, через наполнение жилищных сертификатов до 100% рыночной стоимости жилья.
Для эффективного выполнения п.3 нужно, чтобы квартиры уходили этим социальным группам здесь и сейчас.

Цитата: sanches от 17.10.2008 15:54:23А если посмотреть на это с другой стороны - как возмещение пропавшего ипотечного спроса

Ипотечный спрос штука интересная. Основной спрос на свободные квартиры предъявляет вторичка для расшивания альтернативных сделок. Соответственно, большинство ипотечных кредитов бралось не для покупки "с нуля", а на доплату. Если удастся предотвратить банковский кризис, то эта часть спроса восстановится довольно быстро даже при возросших кредитных ставках.

Цитата: sanches от 17.10.2008 15:54:23+замещение естественного падения спроса из-за кризиса

Тут весь вопрос в глубине кризиса в РФ.  Если жизненный уровень большинства населения упадёт не сильно, то этот спрос после временных передряг тоже восстановится. То, что правительство, выкупая метры, пытается сохранить объёмы строительства косвенно свидетельствует о том, что там рассчитывают на такой вариант. Потому что в противном случае этот спрос упрётся в нулевое предложение.
Если кризис захватит нас как следует, то цены на квартиры  будут представлять чисто теоретический интерес.

Таким образом, какая тенденция - сокращение предложения из-за выкупа или уменьшение спроса из-за падения доходов и сокращения ипотеки - в ближайшие полгода-год возьмёт верх невозможно предсказать, не зная как нас затронет кризис.
Я искренне надеюсь, что не сильно. Тогда, сохранив объёмы строительства, у правительства есть шанс реструктурировать отрасль на здоровой основе.

ЗЫ Прохорова и других эффективных менеджеров, которые, скупив разорившихся девелоперов по рублю за пучок, мгновенно всё перестроят и начнут строить дешевое жильё, работая на оборотах, прошу не предлагать.
Просто напоминаю, что в 1988г стройотрасль была на ходу, выдавала 72 млн.м2 многоэтажки. В 1991г была скуплена по рублю за пучок и, спустя 20 лет, выдаёт вдвое меньше метров по умопомрачительным ценам.

Цитата: Monegasque
Так, у меня с логином под старым ником проблемы, Леголас это я. Читайте что я вам писал. Долг ГАРАНТИРОВАННЫЙ ГОСУДАРСТВОМ около 200, общий долг включая частников окло 520. Я вам и ссылки постил на сайти минфина и центробанка. Чо пургу несете-то?

Вопрос - что означают слова "Совокупный внешний долг РФ"? И скажите мне - долги Газпрома, ВТБ и других гос.компаний - это долг государства или нет?

Цитата: REALexMSG от 17.10.2008 19:35:19
Вопрос - что означают слова "Совокупный внешний долг РФ"? И скажите мне - долги Газпрома, ВТБ и других гос.компаний - это долг государства или нет?

Долги, по которым государство несет обязательства внесены в долговую книгу РФ. Они есть на сайте минфина. ЦБ показывает все долги вместе, и субъектов РФ и частных компаний и корпораций. Перечитайте о чем мы с вами уже тогда говорили. По долгам предприятий частных гос-во обязательств не несет. Т.е. они отвечают своей собственностью за свои долги. Сомневаюсь, что гос-во не поможет системообразующим корпорациям 0Газпром, ВТБ), если это будет надо. Но не забывайте что там и всякие мелкие банки, и девелоперы и прочая шушара, которым никто помогать не будет.

Цитата: GkP
Вы можете это доказать?
Вы владеете цифрами?
АН покупают на свои? (впрочем,и частники)
Сколько частники, сколько АН?

Статистики такой естественно никто не ведет. Просто когда выбудете покупать свою квартиру, то все узнаете на практике. Познакомитесь и со всеми серыми схемами, которые созданы чтобв не платить НДС, протоколами распределения квартир между юридическими лицами (в том числе и АН), столкнетесь с тем, что именна та квартира, что вы хотели, продается через самую левую схему, самой левой прокладкой или АН. Лично я знаю это по своей практике. Поэтому никаких иллюзий не питаю, обвала ждать задолбался, взял и купил, и не верю что в ближайшее время ято-либо изменится. Слишком неприятный осадок остался.

Цитата: GkP
Думаю, что это НЕЕСТЕСТВЕННО!!
Ну уж коли её (статистику эту) никто не ведет, то соответственно её и НЕТУ
А отсюда можно сделать вывод, что заявления типа:Это ни что иное, как "битьё в бубен"
Иными словами "пустобрёхство"

Вы хотите заработать себе плюсов на популистских высказываниях?

Ваши слова - это софистика. Смешно мне на вас. Пойдите и соберите статистику. ТОгда узнаете почему не дешевеет бензин в России при падении цен на нефть, но тем не менее спасают застройщиков. Вот сейчас ФАС натравливают на  нефтянников, скоро на ритэйлеров натравят, но застройщиков спасают. Нет у нас экономики по Авантюристу в России, у нас своя альтернативная экономика, поэтому и его прогнозы  сбываются по той экономике, которая которая следует учебникам. Про нашу экономику учебников пока нет.
И напоследок напомню, что именно слив ПИКа 1 млн. кв. м. в конце 2007 года правительству Москвы повлек скачок цен на недвижку более 30 процентов вопреки всем прогнозам.

Цитата: GkP
Найдите нарушение логики в моем предыдущем посте.

+ 1 за пользование поисковиками.
Но тем неменее ваши слова: "Ну уж коли её (статистику эту) никто не ведет," логически не соответсвует тезису что ее " то соответственно её и НЕТУ". Это софистика. Правильный ответ: ее никто не ведет, потому что никто не ведет, ибо пока никому не потребовалась. Потом не факт, что ее никто не ведет. Попробуйте найти, может она и есть. Я же привел пример из жизни. Попробуйте купить квартиру в ПИК, СУ-155, ДСК-1, МГСН, ИАСЭ, Азбуке жилья, Триумфе, СтройОдтеле, прочитайте все договоры со СТройИнветс-1, СтройИнвест-2, Компанией Монблан, командитным товариществом "ДСК-1 и Ко", тогда и будем говорить.

Цитата: iz_kirova
Косяк зачтен.

http://www.stateinvest.spb.ru/
4.5 - официально, плюс миллион проживающих не официально.

И снова о больших цифрах и величинах.
Даже если к 4.5 млн прибавить еще один то 6 не получится никак.
И даже 1млн неофициальных жителей это не слишком-ли? Это же 22%!!!
А если учесть, что в число официально живущих 4,5млн входят старики и дети, то страшно подумать, какую часть трудоспособного населения в Питере могут составлять нелегалы (в смысле, живущие неофициально)!!!

Цитата: GkP от 17.10.2008 21:45:50
какую часть трудоспособного населения в Питере могут составлять нелегалы (в смысле, живущие неофициально)!!!

А вы побывайте например на Курском или Казанском вокзале Москвы с 8-00 до 10-00 утра. Вы воочию увидите эти миллионы, которые впрочем в Москве и не живут.