Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Господа! Сметы - это все интересно конечно. Но давайте исходить от обратного.
В конце 2003 года я купил квартиру в Москве ВАО у ДСК1 по цене 1000 USD за 1м2.
Нефть Light тогда была по 32. Сейчас 2008 год, прошло 5 лет.
Что изменилось глобально? Почему сейчас аналогичное  жилье должно стоить 5000 USD и более?
Я думаю, 2000 должно стать реальностью.

Цитата: Nobody
О чем собственно и речь. Не следует личный опыт возведения бани (образно) проецировать на строительный комплекс. Иначе выйдет как Болик выше пишет - святых выноси.
Помимо чисто шкурного денежного вопроса существует ещё множество факторов. Налоги, логистика, конструкторская и строительная школа в масштабах несравнимых с вашими. Амортизация. Мера ответственности наконец.

так вот мне интересно  где тот критический порог.  допустим, на баню, можно на коленке смету набросать слюнявым карандашиком.
ну, допустим, на избушку с печкой, труднее конечно, человек 5-10,   времени 6 месяцев +  500 млрд денег,  но тоже можно, ну мне так кажется.(upd это я еще не о строительстве, а о затратах на составление сметы)
а в какой же момент  наступает тот синергетический эффект когда смета становится недоступной для понимания простому смертному существу??  

зы  а, забыл, еще ж с какого-то момента надо четко представлять "субъекты" "строительства" (с)  
это тоже с какого момента возникает?

ззы мне действительно интересно, это не стеб.
или для понимания этой границы мне не обойтись без обучения специальности "сметчик современного российского зодчества" ?

Вы тут о сметах да стоимости сортов цемента... это, конечно, да... но какова маржа "организаторов процесса"?  была?..

Нефтяная Sibir Energy выкупает у своего акционера Шалвы Чигиринского (контролирует 23,5% компании) девелоперские проекты на общую сумму $340 млн. Наличными бизнесмен получит только $127 млн. Еще $213 млн — долговые обязательства принадлежащей ему Russian Land, которые взяла на себя Sibir Energy.

в статье любопытная информация по скидкам к ценам конкретных проектов - http://www.kommersan…ID=1088502

Цитата: dweeb
я понимаю что для боликов, и ноубодев я безграмотный лопух и в строительстве ноль.
но свои деньги я считать умею.

Мы ВСЕ - узкоспециализированные человеки. И за пределами своей специализации - ВСЕ лохи. Поэтому - считайте, не считайте - не найдете лояльного профи, которому можно довериться - проиграете. Заведомо. Это просто следствие разделения труда и узкой специализации. Ваша подозрительность и заведомое недоверие вас не спасут - и на паранойе можно неплохо развести - дело техники, собсна; паранойя "ключик" к человеку не хуже других.

Цитата: Nobody
О чем собственно и речь. Не следует личный опыт возведения бани (образно) проецировать на строительный комплекс. Иначе выйдет как Болик выше пишет - святых выноси.
Помимо чисто шкурного денежного вопроса существует ещё множество факторов. Налоги, логистика, конструкторская и строительная школа в масштабах несравнимых с вашими. Амортизация. Мера ответственности наконец.

Думаю можно остановиться на том, что смета отражает НОРМАТИВНУЮ себестоимость. От фактической она может быть также далека, как например прочность бетона по расчету, и по результатам практических испытаний. Чем больше объект, и тщательней составлена смета, тем меньше будет разница в процентах между тем что написано в смете, и тем что получиться по факту. Так же, отмечу, что если заказчик в сметах не разбирается или не хочет разбираться, то скорее всего его попытаются банально развести. В любой смете - хоть на строительство торгового центра, хоть на прокладку кабелей в офисе. Про "очень маленькую рентабельность, на грани выживания" лучше всего слушать на мероприятии посвященному дню строителя. Там же и про налоги, логистику и аммортизацию. А  так же про меру ответсвенности, которую правильней назвать мерой  безотвественности. Конечно себестоимость будет расти в небеса если электрикам за обычную 3-ку закрывать смету на 400 тысяч рублей. А вы все вместе скромнее становитесь - с электриками и водопроводчиками, а то привычка электрики на строителей кивают, строители на электриков, все вместе на производителей цемента, мол мы что рыжие, тоже хотим бутерброд с черной икрой, давайте нормативы по стоимости пересмотрим.

Вопрос к уважаемой публике

С полгода назад удержался от покупки в ПИКе, теперь вот интересуюсь чем же обернулся бы такой шаг.
Посмотрел отчет ГК ПИК за 3 квартал 2008 года и сдается мне, реальные долги у них выросли примерно на 7 ярдов, при этом "остатки готовой продукции выросли в несколько раз и составили ~1.4 ярда. По бумажкам то все сходится, но если учесть что основную часть активов составляют акции дочерних предприятий, учтенные по запредельной баллансовой стоимости, и растут именно они, то получается вот такой расклад. Я правильно посчитал? Т.е. это та стандартная схема раздувания в действии?

И еще вот что непонятно - каким образом ГК выпустила 456 с чем-то миллионов акций, тем самым увеличих уставный капитал с 10 лямок до 28 ярдов? Показывая такие вот дутые активы?

Наконец совсем не ясно какую роль играет БК "Регион", активно покупающая векселя пика в последние полгода.

Метр жилья в Питере 24 тыс. кв. метр, а в Москве 42 тыс. руб. кв. метр. Это знает Владимир Владимирович(сегодняшнее выступление)! Вот она истинная цена! Так почему же до сих пор всякие барыги и риэлтары и спекулянты нагнетают цену дороже 42 тысяч?  :-[  
А несознательные, доверчивые граждане берут эти квартиры по 120 тыщ.за метр площади!   Каким образом до сих пор ЛОВКАЧАМ-РИЭЛТОРАМ  удавалось обманывать простых людей и класть к себе в карман барыш? Только сейчас понял, что такая дикая цена -это просто ужасный обман. Просто -это был всеобщий психоз и самообман населения, как МММ. И ведь брали, брали по барыжьим ценам, а сейчас ревут. Дети неразумные!

Цитата: Nobody
Почему не имеют? Имеют.
Сметы рассчитываются исходя из нормативов. Разработка нормативов - это целая отрасль. Сертифицированная и поднадзорная.
Не стоит думать что этот самый ввод при цене допустим в 1 млн с НДС можно надуть до 10. Есть четкие нормы и СНИПы - глубина канавы там, ширина, кабель (и его стоимость за метр исходя из оценочной за определенный год), время требуемое на метр прокладки, накладные, прочие, затраты на гсм, расчетная прибыль. И из этих штанишек хрен выпрыгнешь. Можно чуть поиграть с объемами например - но в том случае если сметы делаются вами. А это как правило не так.
Более того - их обычно урезают настолько насколько возможно.

Да тут и спорить не о чем, реальная затратная себестоимость может быть известна только после окончания всего, но ни как не из нормативов, путь хоть трижды четких и даже правильных. В момент создания РД только ГБ знает сколько будут стоить материалы и работа в момент выполнения, как изменятся законы и сколько взяток затребуют чиновники.

Цитата
Возникает вопрос - почему Генподрядчики лезут в тендер при возможном сомнительном исходе? Потому что им нужны оборотные средства.

Странная мотивация. За оборотными средствами обычно ходят в банк.

Цитата
Объект редко один - их обычно больше.  И даже балансирующая на нуле рентабельность позволяет перекрывать финансовые дырки на других объектах. Когда дыра образуется здесь - средства перекачиваются оттуда. Единственный объект в работе в большом городе - это практически гарантированный песец.

Ой, как все запущено...То генподрядчик не парится посчитать, а будет ли проект вообще прибыльным, а просто берется за любой в надежде ободрать соседний если приспичит? А нужен ли ему этот объект? А что скажет заказчик соседнего, когда обнаружит что на его объекте качество или сроки пострадали?

Цитата
Неизвестны. Вернее что-то могут официально озвучить — но это будет весьма далеко от реальности.  

Но управление затратами какое-никакое должно же быть! Иначе банкротство наступает слишком внезапно.

Цитата: pit
Борис Палыч,
это догадки или у вас есть источник информации?

АУ 4 часа.  

Программа "Разговор с Владимиром Путиным"
http://www.regnum.ru/news/1093823.html
"В.ПУТИН: Вы знаете, если я в чем-то ошибусь, в деталях, то Вы меня простите, но цифры все-таки будут достаточно точными. В начале года обеспеченность сертификата была 26400 рублей. Мы в первой половине года повысили стоимость этих сертификатов и сегодня это примерно 28500 рублей, для Москвы и Петербурга - примерно 34800 рублей. Средняя стоимость одного метра жилой площади по стране - 28 тыс. Так что сертификат, в принципе, наполнен реальными деньгами. Справедливости ради, должен сказать, что для Москвы и Петербурга - 34 тысячи, но реальная стоимость в Москве и Петербурге больше - это примерно 42 - 44 тысячи."

Цитата: fest от 04.12.2008 21:48:15
Программа "Разговор с Владимиром Путиным"
http://www.regnum.ru/news/1093823.html
"В.ПУТИН: Вы знаете, если я в чем-то ошибусь, в деталях, то Вы меня простите, но цифры все-таки будут достаточно точными. В начале года обеспеченность сертификата была 26400 рублей. Мы в первой половине года повысили стоимость этих сертификатов и сегодня это примерно 28500 рублей, для Москвы и Петербурга - примерно 34800 рублей. Средняя стоимость одного метра жилой площади по стране - 28 тыс. Так что сертификат, в принципе, наполнен реальными деньгами. Справедливости ради, должен сказать, что для Москвы и Петербурга - 34 тысячи, но реальная стоимость в Москве и Петербурге больше - это примерно 42 - 44 тысячи."

а если слушать внимательнее, и продолжить цитирование

Для Петербурга мы уже сегодня договорились практически с администрацией города о том, что разницу между 34 тыс., заложенными в сертификат, и 42-мя, а столько стоит в Петербурге в среднем 1 кв.метр жилья, администрация города будет гасить за свой счет. Если нам еще с Москвой удастся об этом договориться, - я думаю, что Юрий Михайлович меня слышит, - то это будет существенным движением вперед.

с Лужко-м пока ещё не утрясли....
но ВВП то надеется!

Кстати как в 21-00 новостях по РБК, сообщили как шустро отреагировали некоторые должностные лица на ответы ВВП. Н.Новгород - сколько надо столько будет (молочн. кухни).  И ещё там была парочка примеров.
Это только то, что сообщили, а сколько "ответственного народу" себе на карандаш "первоочередных мер"  нарисовало..... боятся за креслице...
Только вот Луж-у ......
Ждёмс открытых аукционов

пысы. Боярин однако

Цитата: Dmitry Ivanov от 04.12.2008 18:06:42Наконец совсем не ясно какую роль играет БК "Регион", активно покупающая векселя пика в последние полгода.

Вот статья от 2004 года, надеюсь прояснит.

   В рамках реализации вексельной программы ОАО "ПИК Холдинг" 28 мая состоится выпуск 10-го транша простых дисконтных векселей ОАО "Первая ипотечная компания" (с авалем ОАО "ДСК-2"). Организатором выпуска выступает ООО "БК РЕГИОН", депозитарием и домицилиатом - ЗАО "ДК РЕГИОН". Согласно параметрам вексельной программы, объем вексельного займа составляет 150 млн руб.; номинал одного векселя - 1, 2, 5 млн руб. Дата погашения - 28.07.2004. Доходность к погашению - 17 проц. годовых. Об этом говорится в распространенном пресс-релизе.

http://www.rusbonds.…nid=302223

Видимо выкупают свои долги.

Цитата: Dmitry Ivanov от 04.12.2008 18:06:42Посмотрел отчет ГК ПИК за 3 квартал 2008 года и сдается мне, реальные долги у них выросли примерно на 7 ярдов, при этом "остатки готовой продукции выросли в несколько раз и составили ~1.4 ярда.

Возьмите любого застройщика, например ДСК-1, СУ-155 увидите ту же картину.

Цитата: TerraKot от 04.12.2008 13:49:26
Господа! Сметы - это все интересно конечно. Но давайте исходить от обратного.
В конце 2003 года я купил квартиру в Москве ВАО у ДСК1 по цене 1000 USD за 1м2.
Нефть Light тогда была по 32. Сейчас 2008 год, прошло 5 лет.
Что изменилось глобально? Почему сейчас аналогичное  жилье должно стоить 5000 USD и более?
Я думаю, 2000 должно стать реальностью.

Я в середине 2005 г. в том же самом ВАО купил квартиру у того же ДСК 1 за 1100  :) Сколько тогда нефть стоила не помню. Наверняка больше 32... Сейчас 2008 год, прошло 3 года. Глобально не изменилось ничего. Я думаю 2000 средняя по Москве вполне реально... В 2005 если мне не изменят память средняя была 1700-1800... Сейчас проверил на realprice.ru средняя была 2200...

Цитата: Kasper от 04.12.2008 22:41:24
а если слушать внимательнее, и продолжить цитирование

Ветка о жилье для всех нуждающихся, а не только для военных (эти найдут по ссылке нужное им сами).
Цены приведены как справочные.
Многие надеются что государство запустит строительные проекты с 15% надбавкой к стоимости строительства.
Теперь имеем реперные точки. Смотрим что будет делать правительство.

Сегодня в банке "Меркурий" (Харьков) увидел объявление о продаже в кредит под 15,5% 123-метровой 4-к квартиры по цене 328000 грн. Это по нонешнему курсу 7,5 грн/бакс - 43,7 кбакс или 356 енотов за метр квадратный. Квартира эта в пригороде (Солоницевка, 1 км от Харькова) в новом кирпичном доме - там цены были на такие квартиры 80-100 кбаксов. Таки дела, малята... Поехала недвижка, и хорошо поехала. Если торговаться, то уже в черте города небольшую 1-к можно взять за 25 (!) кбакс. На риэлторов жалко смотреть - даже при таких ценах продаж нет...

Скидки на жилье в отдельных объектах ОАО "Главмосстрой-Недвижимость", входящей в корпорацию "Главстрой", достигают 26-28 проц

МОСКВА, 4 декабря. /ПРАЙМ-ТАСС/. Скидки на жилье в отдельных объектах ОАО "Главмосстрой-Недвижимость", входящей в корпорацию "Главстрой", достигают 26-28 проц. Об этом говорится в материалах ОАО "Главмосстрой-Недвижимость".

Как сообщили ПРАЙМ-ТАСС в отделе продаж компании, скидки предоставляются в рамках акции "Новогодние цены", которая продлится до 31 декабря.

Самые большие скидки на квартиры в Подольске - 26-28 проц и в Москве по Мичуринскому проспекту - 18-20, максимальное снижение порядка 14 проц.

Цена квадратного метра в Подольске составляет 59 тыс руб за кв м, минимальная цена 1 кв м по Мичуринскому проспекту – 120 тыс руб.

Согласно условиям акции, размер первоначального взноса составляет 40 проц.

Компания "Главмосстрой-Недвижимость" работает с 1996 г и является риэлтерским подразделением корпорации "Главстрой" - вертикально интегрированного строительного холдинга. В состав корпорации входят ОАО "Компания "Главмосстрой" /строительный дивизион/, АО "Моспромстройматериалы" /производственный дивизион/, дивизион "Главстрой-инжиниринг" и ряд других организаций.

маловато будет

ФАС России оштрафовала на сумму более 50 млн руб ОАО "Холдинговая компания "Сибирский цемент" и ООО "ЗапСибЦемент" за ограничение доступа потребителей цемента на товарный рынок Иркутской области

МОСКВА, 4 декабря. /ПРАЙМ-ТАСС/. Федеральная антимонопольная служба /ФАС/ России наложила штраф на ОАО "Холдинговая компания "Сибирский цемент" и ООО "ЗапСибЦемент" в размере размере 50,298 млн руб и 1,889 млн руб соответственно за соглашение, ограничивающее конкуренцию на рынке цемента в Иркутской области. Об этом сообщается в пресс-релизе ведомства.

Ранее ФАС России признала администрацию Иркутской области, департамент градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области, ОАО "Холдинговая компания "Сибирский цемент", Восточно-Сибирскую железную дорогу - филиал ОАО "РЖД" (RZHD) и ООО "ЗапСибЦемент" нарушившими пункты 3, 4 статьи 16 закона "О защите конкуренции".

Нарушения антимонопольного законодательства выразились в том, что администрация Иркутской области и ОАО "Холдинговая компания "Сибирский цемент", которая является крупнейшим производителем цемента в Сибирском федеральном округе, в 2007 г заключили соглашение, в соответствии с которым ОАО "Холдинговая компания "Сибирский цемент" обязуется реализовывать за пределы Иркутской области только невостребованный строительным комплексом региона цемент.

В сентябре прошлого года должностные лица ВСЖД - филиала ОАО "РЖД" издали ряд приказов, которыми была запрещена отгрузка цемента за пределы Иркутской области, а с сентября прошлого года начал реализовываться согласованный департаментом градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области и ООО "ЗапСибЦемент" /входит в группу ОАО "ХК "Сибирский цемент"/ план отгрузок цемента потребителям, согласно которому цемент, произведенный на Ангарском цементном заводе, перестали вывозить за пределы Иркутской области.

Таким образом, в 2007 г в Иркутской области действовало ограничивающее конкуренцию соглашение между администрацией Иркутской области и ОАО "Холдинговая компания "Сибирский цемент", а также осуществлялись согласованные действия с ВСЖД - филиалом ОАО "РЖД", ООО "ЗапСибЦемент" и департаментом градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области, направленные также раздел товарного рынка по территориальному принципу и ограничению доступа на товарный рынок потребителей цемента, не осуществляющих деятельности в Иркутской области.

В соответствии со статьей 14.32 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях заключение хозяйствующим субъектом ограничивающего конкуренцию и недопустимого в соответствии с антимонопольным законодательством Российской Федерации соглашения или осуществление хозяйствующим субъектом ограничивающих конкуренцию и недопустимых в соответствии с антимонопольным законодательством Российской Федерации согласованных действий влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от одной сотой до пятнадцати сотых размера суммы выручки правонарушителя от реализации товара /работы, услуги/, на рынке которого совершено правонарушение.
18:27 04.12.2008

добивают "лежачих"  8)

Цитата: jeka от 04.12.2008 23:43:40
Цена квадратного метра в Подольске составляет 59 тыс руб за кв м, минимальная цена 1 кв м по Мичуринскому проспекту – 120 тыс руб.

Согласно условиям акции, размер первоначального взноса составляет 40 проц.

Вот, собственно говоря, и нарисовался уровень дна - 40% от заявляемых "скидочных" цен.

Кстати, 40% от 120 тысяч будет аккурат 48000 р., что звучит забавно в контексте

Цитата
"Справедливости ради, должен сказать, что для Москвы и Петербурга - 34 тысячи, но реальная стоимость в Москве и Петербурге больше - это примерно 42 - 44 тысячи."
(c) ВВП

Заметим кстати, что это цены в рублях.

А тем временем Brent уже 42$ - а это уровень 2004 года.
И есть подозрение, что тренд будет стремится к уровню поддержки на 35, а при пробитии - на 20-25$. А это значит - пропорциональное сокращение доходов бюджета и пропорциональное уменьшение взяток доходов чиновников и безмерно шикующих нефтянников. Жирующие банкиры тем временем уже благополучно постяцца этак с сентября, с прекращением потока дешевых займов.

Это все в тему "платежеспособного спроса" на хрущи по пол-ляма $. Заканчивается этот спрос-то. Пора возвращаться в реальный мир.  

Да и мэру как бы было бы с чего выкупать свою "долю города" - налоги-то с нефтянки и других комодов, что платяцца федеральными компаниями в бюджет города, тоже как бы упадут пропорционально снижению их прибылей  :D  
Бюджет и так дефицитный, а тут еще и сокращение доходов в 3-4 раза...  :D

Цитата: MDY от 04.12.2008 23:04:51

http://www.rusbonds.…nid=302223

Видимо выкупают свои долги.

Ну сейчас речь о совсем других суммах, и векселя "инвестиционные". По итогам 2го квартала кредиторка перед БК Регион была 950 млн, при этом сроки погашения векселей - что-то около 3 месяцев, в третьем квартале сумма уже в районе 2 ярдов, скорость оборота векселей между ними - как во времена МММ. До кучи вспоминается что строящиеся ими квартиры, как минимум с марта (по крайней мере у нас в НН) продаются исключительно за векселя. В Нижнем все их стройки стоят, ни одного сданного объекта нет.
Уж не собираются ли они самостоятельно свой пузырь лопнуть? Наберут сейчас своих же векселей, а потом встанут в очередь наравне с реальными кредиторами?

Цитата: 101
...
А реальгая цена поварешки Цептер? До сих пор с 1998г у "Детей неразмныз стоят наборы из нескольких приборов стоимостью сопостовимой с 1к кв того времени. А ведь говорили что сама варит почти не потребляя электричества.
...

Почему это неразумные? Они купили более ценную вещь, чем квартира. Это реальная ценность, а не бумага резаная, ее можно руками пощупать, детям и внукам оставить, а еще ей можно суп мешать. А еще за нее налоги не берут. И неудовлетворенный спрос на эту посуду знаете какой, не меньше, чем на квартиры, 99.5% семей не имеют таковой, и хотели бы заполучить, если бы по цене эмалированной посуды продавалась. Так что обязательно будет дорожать после нынешней коррекции. Вы, наверное, лох и неудачник, если не смогли посуду от Цептора взять, нужно было второе высшее получать и больше зарабатывать. Те, кто не послушался всяких неудачников и купил поварешку в 1998-м уже почти расплатился за нее, а вы, неудачник, только злопыхательствовать можете. Квартирой, построенной таджиками, суп не помешаешь.

Цитата: Dmitry Ivanov от 05.12.2008 01:16:47
Ну сейчас речь о совсем других суммах, и векселя "инвестиционные".

Нет такого понятия. Вексель - письменное долговое обязательство строго установленной формы, дающее его владельцу (векселедержателю) бесспорное право по истечении срока обязательства требовать от должника или акцептанта уплаты обозначенной на ВЕКСЕЛЕ денежной суммы. Есть векселя простые и переводные, в свою очередь подразделяются на ордерые и именные и имеют срок погашения. Застройщики используют их вместо денег и применяют их в схеме продажи квартир на этапе застройки. Так как квартиры еще нет, то и продать нечего, поэтому заключают договор предварительной купли-продажи, в котором прописана сумма по которой будет заключаться основной договор. Так как деньги нужны сейчас, а купля-продажа будет в будущем, то необходимо что-то взамен отданных денег. Этим и является вексель. То есть покупатель фактически дает застройщику в долг и приобретает права требования на квартиру. Эта схема была разработана после вступления в силу 214-ФЗ и по ней работают почти все застройщики Москвы и Московской области.

"БК Регион" - просто брокер, оператор обеспечивающий ПИК услугами по продаже и погашению ценных бумаг компании а также депозитарные услуги по хранению векселей.