Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Написал в МЭК новость о том, что обычный банковский клерк умудрился заработать на девальвации порядка 1.5 млн рублей. Сомневаюсь, что у него был большой объем накоплений. Скорее всего, играл на коротком льготном кредите внутри банка.
Так вот возникает мысль, если у некоторых "условно приближенных" людей была возможность легкой наживы, то не стоит ли ждать второй волны покупателей на РН? Первая возникла на фоне паники (девальвация), а вторая - это маржевики с девальвации. Тот же фондовый рынок сегодня попер вверх с космической скоростью.
Меня конечно такое развитие событий не сильно порадует, но вполне вероятно, что девальвация позволит удерживать РН еще какое-то время на плаву. Так что с прогнозом в 600-1000$ на конец мая, вынужден так же не согласиться.  >:(

Цитата: hunter от 26.01.2009 19:24:51
Написал в МЭК новость о том, что обычный банковский клерк умудрился заработать на девальвации порядка 1.5 млн рублей. Сомневаюсь, что у него был большой объем накоплений. Скорее всего, играл на коротком льготном кредите внутри банка.
Так вот возникает мысль, если у некоторых "условно приближенных" людей была возможность легкой наживы, то не стоит ли ждать второй волны покупателей на РН? Первая возникла на фоне паники (девальвация), а вторая - это маржевики с девальвации. Тот же фондовый рынок сегодня попер вверх с космической скоростью.
Меня конечно такое развитие событий не сильно порадует, но вполне вероятно, что девальвация позволит удерживать РН еще какое-то время на плаву. Так что с прогнозом в 600-1000$ на конец мая, вынужден так же не согласиться.  >:(

девльвация позволит удерживать цены в рублях. в долларах, автоматически будет падать.

Цитата: незнайка от 26.01.2009 22:06:50девльвация позволит удерживать цены в рублях. в долларах, автоматически будет падать.

Ээээххх... ну допустим будет 1 м2 стоить 1 бакс. 1 бакс будет стоить 350.000 рублей
Ну купят квартиры те, у кого заначка в баксах, подгребутся все долларовые накопления. А дальше то что ?
Как люди не могли на свою рублевую зарплату купить квартиру, так и не смогут.
Значит как жопой баксом  не крути, а рублевые цены должны пойти вниз, чтобы добраться до платежеспособного спроса

Прогноз с Финама:

Рубль обвалит недвижимость
...
Сейчас "грабли" те же самые, что и в июле. Рынок недвижимости приготовился к падению на 80-90%, а аналитики твердят про 20-30%. Недвижимость упадет в 5-10 раз и это значение зависит только лишь от последнего ценника вывешенного на данном товаре летом 2008 года. Чем выше ценник, тем выше кратность падения. Цена недвижимости в регионах будет 10000-15 000 рублей, в Москве 40000-60 000 рублей(при коэффициенте равном 4,0)
Таким образом средний россиянин при зарплате в 10000 рублей по регионам будет иметь возможность накопить за 60 мес на 3 комн. кв-ру "хрущевку" площадъю в 60 кв.м.
Данный параметр соответствует очень дорогому уровню цен и доступности жилья, как например в Англии.
...
Попробуем предположить, что многие девелоперы и строители думают о том же, но на своем сегменте рынка. Продать все перевести в валюту и подождать чуть-чуть, 5-6 месяцев к примеру. На фоне жаждущих до валюты девелоперов, отложенный спрос на недвижимость в 20-30 млрд. долларов просто сущие копейки.
...
http://www.finam.ru/…efault.asp

Цитата: MDY
Ты еще к индексу РТС привяжи. Чем он хуже нефти?

А чем Вас нефть-то не устраивает?
В период роста цен на недвигу, это была любимая песня риэлтеров и строителей (здесь под строителями понимаются отнюдь не сварщики-каменщики-монтажники)
Они ж таки, прям взахлёб кричали, что высокие цены на нефть, это приток нефтедолларов в страну, а это, соответственно, платежеспособный спрос. А в купе с ипотекой, просто, сумасшедший платежеспособный спрос!!!
И именно это толкает цены вверх так, что они (строители-риэлторы) ничего с этим поделать не могут, как ни стараются изо всех последних сил эти цены удержать внизу.

Так что, "Разбежались!!! А земля-то кончилась!"

Хоть нефть, хоть индекс РТС, хоть ЗВР, да что угодно!!!! Не бывает так, что "один в ногу, а все остальные не в ногу"

Цитата: hunter
А обеспечены ли 6000$ за метр в Москве реалиями нашей экономики.

Москва это отдельный разговор. Я не про москву.
Давайте мыслить всё же не монетаристическими понятиями, не перспективами рынка, а реалиями экономической жизни. Россия - страна бедная, как не крути. Плюс холодная и с высоким уровнем издержек, как считаю убедительно показал Паршев. Распределение доходов - отнюдь не в пользу простого гражданина. И в перспективе нет надежд что что-то поменяется. Поэтому утопия то что за 3-5 лет средний русский человек не напрягаясь сможет купить жильё. Не было этого никогда. Можете минусовать этот пост как предыдущий - но это реалии современной России.

Цитата: rex
А с чего вы вообще взяли что у среднего россиянина должна быть возможность накопить за 5 лет на 3кк ? Когда за последнюю 1000 лет у него была такая возможность ? Это всё хотелки, а обеспечены ли они реалиями нашей экономики ? нет. Этого не мог потянуть даже СССР с гораздо более мощной строительной индустрией.
Хрущевки 3к кстати по 60 м практически не бывает, в основном 4к.

В деревне мужик обеспечивал себя жильем за одну неделю, если две семьи дом строили, в крайнем случае за сезон. А для того , чтобы жить в городе и необязательно собственное жилье, достаточно нормального механизма его съема на длительный срок. А то, что в России в городе пытаются жить как в деревне, так это проблема в голове.

Цитата: hunter
Страна бедная, но жилье почему-то стоит как в богатых странах.

РФ страна небедная.
РФ входит в Золотой Миллиард (ЗМ).
Москва находится в верхушке ЗМ.

В 2007 на всей планете было 10 млн. миллионеров и 1 тысяча миллиардеров. Если исключить "арабских шейхов" и "финансовых спекулянтов Нью-Йорка и Лондона" - миллионеров останется явно меньше, в разы.
И получится, что на одного "Члена Золотого Миллиарда" приходится собственности 60 тыс. уебаксов.

Вот эта голытьба и есть "золотой миллиард".  ::)
Просто, в СССРе ориентировались на образ жизни миллиардеров. Но нет на всех ни "бентли", ни, тем более, "персональных самолётов".
Даже "шисьсотыхмирсидесов" на всех в мире нет. :'(

Цитата: MDY
Тут даже успехи в экономике не причем. Пока недвижка рассматривается как легкий инструмент извлечения прибыли, в том числе и строителями, и они увеличивают количество построенного в целях увеличения прибыли, мне кажется мешать им ни к чему. Рано или поздно произошел бы кризис перепроизводства и цены бы они снизили сами. И произошло бы это "эволюционным" путем с сохранением развитой отрасли, а не с помощью паяльников кредиторов и потерей отрасли с последующим взрывным ростом цен через пару лет.

Так именно это сейчас и произошло - кризис перепроизводства. Товар есть, а спроса нет.
Даже если бы затоваривание произошло на более низких ценовых уровнях (условно $1000 за метр), было бы ровным счетом тоже самое: кредиторы с паяльником, массовые сокращения и т.п. А что Вы хотите - это капитализм. Переход к равновесным уровням только через кризис.
Для эволюционного пути с сохранением структуры отрасли нужна национализация хотя бы и частичная.

В ангажированности Репченко трудно упрекнуть, индекс IRN многими используется в том числе для анализа, поэтому цитата из его последней статьи:

"...
В данном случае действует логика прошлых пауз в развитии московского рынка недвижимости – 2004-2005 и 2006-2007 годов, – когда цены на жилье в Москве стояли около полугода, а потом начинался новый виток удорожания московских квартир. Однако в нынешней ситуации есть существенное отличие от прошлого. Тогда динамику цен диктовал не первичный, а вторичный рынок, все изменения сначала проявлялись на регулярном сегменте, а затем уже получали свое отражение в сегменте новостроек. Теперь же девелоперы, по всей видимости, решили пойти ленинским путем и спровоцировать «революцию»."

Это к тезису "строители загнали цены до небес"

Вывод: строители участвовали в удорожании, но не были инициаторами процесса.

Если существенных возражений нет (опровержение информации Репченко), то предлагаю более обвинениями в строителей врпедь не кидаться.

Количество квартир растет – цены падают (27.01.2009)
Прошедшая неделя не принесла на рынок недвижимости каких-либо сюрпризов. Во всех сегментах жилья сохраняется отрицательный ценовой тренд в долларовом эквиваленте, а предложение продолжает увеличиваться.
По данным аналитического центра Агентства Недвижимости DOKI с 19 по 25 января средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе на вторичном рынке снизилась на 2% до $4812, предложение в этом сегменте увеличилось за неделю еще на 2,5 тыс. квартир и составило 25900 объектов.
В бизнес-классе средняя стоимость квадрата снизилась на 1% до $8022, а предложение увеличилось на 5% и составило 5400 квартир.
В элитном классе стоимость метра составила $ 15053 (-0,7%), количество квартир в этом классе увеличилось на 10% до 8000 объектов.
В новостройках эконом-класса средняя стоимость квадратного метра снизилась на 1% до $3437. Объем предложения в этом классе увеличился на 12% до 1505. В бизнес-классе стоимость метра снизилась на 1,3% до $6032, предложение в этом классе не изменилось и составило 800 объектов. Элитные новостройки подешевели за неделю на 1,3% до $15180, а предложение увеличилось до 600 квартир.

В баксы, говорите, цену переводят...у нас не переводят, но падать продолжает.  8)

Красноярск - Изменение за неделю: -973.39 руб. (-2.25%)


то же самое помесячно Изменение за месяц: -4 791.88 руб. (-10.23%):

Цитата: rex от 27.01.2009 12:53:17
Поэтому утопия то что за 3-5 лет средний русский человек не напрягаясь сможет купить жильё. Не было этого никогда.

Я не олигарх. Живу в ЮФО. Вполне могу сойти за среднего русского человека. Первую квартиру мне помогли купить родители (тоже не олигархи, отец - дальнобойщик, мать бухгалтер). Однушка в 2001м стоила 230 тыс руб - брали в строящемся доме. По тогдашнему курсу 29 это ~7500 долларов. Денег копили года 3, кое-что продали - гараж, дачу (к тому времени стало ясно, что яблок проще купить на базаре), на работе взяли ссуду, тысяч 50, точно не помню. Вобщем насобирали во вполне реальный срок.
Пока дом строился, друг предложил денег в долг - 3 тыс долларов было достаточно, что бы доплатить и переоформить договор с однушки на двушку, которая стоила 340 тыс. Деньги другу я вернул примерно за год.
Вот такая история.

сегодня в новостях по телеку:
готовится госпроект по которому государство будет выкупать залоговые квартиры у банков, если ипотечник не способен расчитаться по кредиту.
при этом выселять не будут, просто квартира будет в гос собственности и соответственно не состоявшийся владелец будет платит по договору соц найма (т.е. живет, прописан, но не владеет)
При этом если по ипотеке покупалась квартира большая чем по нормам необходимо собственнику то ему предоставят меньшую квартиру(например, семья из двух человек купила трешку, то им дадут двушку, а трешку заберут).

Так что думаю аукционов обанкротившихся ипотечников не будет и слава богу. Единственное обидно что личности которые и не собирались платит получается получат квартирку без очереди - но думаю таких не много и думаю что какую то часть с них всетаки срубят. Так что в целом не плохо.

Цитата: alladin от 28.01.2009 11:46:47
сегодня в новостях по телеку:

Так что думаю аукционов обанкротившихся ипотечников не будет и слава богу. Единственное обидно что личности которые и не собирались платит получается получат квартирку без очереди - но думаю таких не много и думаю что какую то часть с них всетаки срубят. Так что в целом не плохо.

и как продолжение:
Задолжность по ипотеке составляет 7-8% в среднем по России ( в некоторых областях доходить до 20-30%).
К лету обещают 15%.
ИМХО да не хватит денег у государства всем помогать.
Откуда деньги Зин?
Красный крест млин, сначала бедненьким банкирам, нефтяникам, металлистам да строителям помощь, теперь и ипотечникам???

Цитата: незнайка от 26.01.2009 22:06:50

девльвация позволит удерживать цены в рублях. в долларах, автоматически будет падать.

Нужно пояснить текущую ситуацию:

Государство пытается усидеть на 2 стульях :

1) С одной стороны стройки и продажи встали и нужно снижать цену.
2) С другой стороны цену не снижают - потому как монополия и родственные структуры.

Те для того, чтобы удержать Рубль нужно обвалить Недвижимость.

С другой стороны , если ее не обвалить , те Выкупать , то Неликвидная Недвижимость попадет на баланс Государства и произойдет Обвал Рубля.

Вот и весь расклад. Третье только в случае роста цены на нефть, что маловероятно.

Цитата: alladin
ну это не ко мне что услышал то и расказал.
если уж затрагиваете эту тему то возьмите да и посчитайте сколько реально нужно денег.

военным, гос служащим, ветеранам, и очередникам хватает, думаю и ипотечникам хватит.

А чего считать?
Государством выделено 50 миллиардов на поддержку.
Маловато однако

Цитата: alladin
маловато для чего ?
50 милиардов это по крайней мере  1миллион квадратных метров (это если по 50 тыщ метр считать, а он возможно будет подешевле для государства) ... однако

Ладно спорить не буду, так как  слышал по телеку  что: взято по кредитам на 1 триллион , значит при 15% просрочке денег не хватит.
Т.к. убегаю по делам, нет времени проверить достоверность про 1 триллион.

Цитата: rex
Спрос есть и огромный, а вот платежеспособного спроса нет. Перепроизводством можно назвать это лишь условно - в СССР больше строили...

Спрос всегда подкреплен деньгами, остальное - лишь желания  8)
Факт большего строительства в СССР не отменяет нынешнего кризиса перепроизводства.
Точно также, как наличие голодающих в Африке не отменяет кризиса перепроизводства сельхозпродукции в развитых странах.

Интересная информация:

Объем ввода жилья превзошел самые смелые ожидания российских властей, которые рассчитывали по итогам 2008 года получить не более 61 млн кв. м новых домов. Согласно данным Росстата, объем строительства в прошедшем году составил 63,8 млн кв. м, превысив показатели 2007 года на 4,5%.
http://realty.rbc.ru…5116.shtml

А ведь всё это еще продать надо...

Взял с Нерса

Встречалась сегодня с заказчиком одного проекта по земле (единственного из наших партнеров, кто не отказался от вложений в землю). Он рассказывал, что ему землю предлагали в Жуковке купить по 30 тыс.долларов за сотку (ранее стоило до 200 тыс. долл.). Рынок оптовой продажи земли в Московской области сейчас абсолютно мертв. К примеру, компания "ЗнакЪ", владеющая крупными кусками земли по новой Риге, спускает цены в разы (земля около крупного водоема продавалась по 5000 долл. за сотку, сейчас - по 850) и все равно не находит покупателя. "ЗнакЪ" даже продавался целиком, и за много меньшие деньги, чем до кризиса. И все равно никто ничего не берет. Мы заморозили по нескольким районам области проекты, считавшимися сверхприбыльными (до кризиса сотка там могла стоить от 20 тыс. долл. при вложении в 1 га примерно 200-300 тыс. рублей за весь цикл "доведения объекта до продажного состояния"). Сейчас сумма в 200-300 тыс.рублей за 1га считается очень затратной, денег не хватает, точнее, дешевых и длинных, да и просто денег больше нет. Раньше то и дело бизнесмены говорили: "Денег вагоны. Во что их вкладывать? Конечно в землю." И она росла в цене с динамикой МРН. Банки отмывали деньги, вкладывали в землю (они были в числе крупных землевладельцев). Колхозники бывшие озолотились, по нескольку раз продавая свои паи и отзывая доверенности. Опт шел на десятки- сотни миллионов долларов. Коллеги по цеху перед кризисом предлагали рынку огромный опт в размере 33 тысяч га за 100 млн. долл. Думаю, теперь они долго не найдут покупателя. Те же банки теперь занимаются другими проблемами, рынок лендлордов встал. Инвесторы исчезают на глазах как класс...
В составе своих юристов я сократила земельную группу (до лучших времен), усилив банкротную. Бышие подчиненые ищут работу с окладом в два раза ниже (рынок соискателей перенасыщен, предложение работы сократилось в разы), зарплата среднего юриста упала от 75-90 тыс. до 40-50 тыс. Про бонусы даже речи не идет. Тут бы выжить. Практически ежедневные обращения специалистов к нам с просьбой о трудоустройстве лишний раз подтверждают то,что идут серьезные системные изменения, которые (имхо) не оставляют надежд МРН на восстановление даже в долгосрочной перспективе.