Рынок недвижимости: состояние и перспективы

ну опять новостишки Ж-)

Ресин: обещания обвала цен на жилье на 50% в Москве - "чистый блеф"
http://www.inline.ru…sID=158091
"А нам, в России, надо подумать о том, чтобы построенное жилье было востребовано уже сегодня. Представляете, какая драма, к примеру, для города Иванова, где дома построены и не куплены?", - подчеркивает Ресин."

угу - а для чиновников с бетоном ваще хоть стреляйси Ж-)

"ДОН-Строй" проводит структурную реорганизацию и объединяет все направления бизнеса в одной управляющей компании - УК "ДС Холдинг"
http://www.inline.ru…sID=158088
""ДОН-Строй" опровергает информацию о прекращении деятельности направления commercial estate /компания "ДС Девелопмент"/, о сокращении на 95 проц штатных сотрудников и о "распродаже всех объектов коммерческой недвижимости". ..... Принимаемые меры позволят избежать в дальнейшем дублирования подразделениями холдинга схожих функций и призваны повысить экономическую эффективность работы. "

Цитата: REALexMSG от 20.01.2009 16:29:28
ну опять новостишки Ж-)
Ресин: обещания обвала цен на жилье на 50% в Москве - "чистый блеф"

Я с ним согласен, 50% это блеф бетоноинвесторов. Минимум 70% снижение до конца года.

Вообще, разговоры о покупцах жилья мне сейчас напоминают деревенских мужиков, которые в ноябре обсуждают планы на зиму: менять ли захомяченное топливо/дрова (кэш во всяких видах) на коньяк из города. Народ! Зима только начинается, и это - не Бразилия. В этот раз "снаружи" будет бушевать конкретный кризис, будет очень и очень "холодно"!

Квартиры дешевеют на 1% в день !
По мнению аналитиков агентства Doki, не меньшие темпы падения показывает класс элитных квартир – за одну неделю он подешевел сразу на 4%, до уровня в 15,1 тыс. долларов. По прогнозам, к весне эта категория может потерять в цене еще не менее 40%, так как к «элитному» застройщики относят все, что сами считают таковым. И это притом что объем продаж в этом сегменте демонстрирует наибольшее сокращение. Что заметно по отсутствию света в окнах любой нововозведенной в столице «элитки».


На вторичном рынке сегодня цены выглядят так: эконом-класс стоит около 5 тыс. долларов за метр, бизнес-класс – 8,1 тыс. долларов.


Обрушаются и цены на новостройки: эконом-класс дешевеет со скоростью почти 1% в день и оценивается в 3,5 тыс. долларов за «квадрат». Бизнес-класс за последнюю неделю потерял 3% и стоит не более 6 тыс. долларов.


«Не стоит думать, что простой пересчет квадратных метров из рублей в доллары и обратно, что мы наблюдаем сегодня, означает реальное повышение стоимости жилья, – сказал газете ВЗГЛЯД гендиректор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – Если за счет такого пересчета метры и вырастают в цене буквально за одну ночь, то этого не происходит со спросом, который стремится к нулю, и реальными доходами россиян, которые получают свои доходы в национальной валюте».


Зависимая от курса американского «коллеги» рублевая стоимость жилья выросла за последние две недели почти на 5,5%, составив средний показатель в 163–165 тыс. рублей за квадратный метр.


При таком положении рынок продаж переходит на доллары, а некоторые застройщики намерены «привязать» стоимость квартир к бивалютной корзине. На сегодняшний день практически все девелоперы уже вывесили ценники в американской валюте.

По прогнозам руководителя «Индикаторов рынка недвижимости» Олега Репченко, до конца весны столичная недвижимость может подешеветь еще на 15–20%, а общее снижение составит до 40% по сравнению с докризисным уровнем.

Подобный прогноз делают и многие другие эксперты. Исключение составляют руководители столичной мэрии.

На самом деле, по расчетам независимых от мэрии аналитиков, не все так просто. Покупка жилья через шесть месяцев будет не дороже, как считают в столичной администрации, а дешевле. Новые квартиры будут падать в цене из-за отложенного спроса и закрытия ипотечных программ или их недоступности для большинства потенциальных заемщиков. И это – объективная реальность, а не пожелание не допустить обвала цен на жилье.

хорошая динамика - по формуле сложного процента  за год жильё упадёт в разы , заговариванию цены не поддаются  -
всё строго по балансу спрос\предложение  : спрос стремиться к нулю , а предложение растёт ежедневно -
будет не снижение - а самый простой обвал  B)
http://www.vz.ru/eco…48405.html

Складывается впечатление, уважаемый, что Вы чего-то мутите. То Вы не купили  недвижку.

Цитата: TerraKot
В-пятых, я лично как раз тот человек, который пережил пузырь недвижки. У меня были средства, чтобы с 2003 года купить недвижку

То быстренько поправляетесь, что все таки купили, но не столько сколько хотели

Цитата: TerraKot
В 2003 купил квартиру. Инвестиционную не купил.

И сокрушаетесь, что упустили возможную прибыль

Цитата: TerraKot
, но я это не сделал (по разным причинам, в том числе и ошибка в прогнозах).

Прогнозы сами делали или кто-то держал Вас за руку?

Цитата: TerraKot
Так вот, эти годы трудно назвать "спокойно пережить". Что толку, если я видел пузырь в недвижке, но цены ежегодно продолжали рости, а деньги обесцениваться?

Почему ж Вы не купили инвестиционную недвигу в 2005-ом на коррекции? Или на худой конец в 2006-ом, когда стало очевидным, что пузырь на недвиге будет раздут с вероятностью 99%?
Почему Вы не сокрушаетесь, что в 2003-ем году  не вложились в ФР РФ? В 2007-ом году (в конце) Вы бы могли получить прибыдь не хуже чем на недвиге. Не без нервов, конечно (типа начала 2007-го), но тем не менее. Думаю, сожалений нет только потому, что сейчас уже видно до какой глубины можно скатиться с такой горочки. Как можно быстро и легко лишиться профита если во время не соскочить с идущего под откос паровоза.

Цитата: TerraKot
И я отчетливо понимаю, что старую добрую цену 1000 USD за метр панель-новостройки в Москве я увижу только в случая начала ядерной войны.

К чему такие крайности? Сразу же ядерная война! Тем более, что однажды Вы в прогнозах уже ошиблись. Как бы Вы отнеслись летом 2008-го к человеку сказавшему Вам что, что уже через пол-года нефтя будет стоить ниже 40$?

Цитата: TerraKot
И еще я понимаю, что реально просто потерял N-ую сумму, и кризис мне ее не вернет.

Не надо пораженческих настроений! Кто-то наоборот на кризисах "отбивает" потерянный профит. Финансовая дисциплина - штука полезная

З.Ы.

Цитата: TerraKot
Вобщем, работать надо. А потом, на основании бюджета заработанного, рассуждать.

А вот это +100!!!
Работать надо, а не искать способы вложить деньги как-нибудь так, что бы потом сидеть и нихрена не делать

Цитата: ЭРРЕКЦИОНЕР от 20.01.2009 23:06:30
Квартиры дешевеют на 1% в день !
По мнению аналитиков агентства Doki, не меньшие темпы падения показывает класс элитных квартир – за одну неделю он подешевел сразу на 4%, до уровня в 15,1 тыс. долларов. По прогнозам, к весне эта категория может потерять в цене еще не менее 40%, так как к «элитному» застройщики относят все, что сами считают таковым. И это притом что объем продаж в этом сегменте демонстрирует наибольшее сокращение.

....

Обрушаются и цены на новостройки: эконом-класс дешевеет со скоростью почти 1% в день и оценивается в 3,5 тыс. долларов за «квадрат». Бизнес-класс за последнюю неделю потерял 3% и стоит не более 6 тыс. долларов.

...

Я смотрю, Doki занял место почившего Агент002, которые несли тоже какую-то чушь. "эконом-класс дешевеет со скоростью почти 1% в день" - это почти 30% в месяц?  :D Хотя, конечно, если считать в баксах за последнюю неделю, когда рубль некисло опустили, а продавцы рублёвые ценники не успели поменять  ...  ;)

В первом полугодии 2009 г. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) пустит на выкуп закладных больше, чем за весь 2008 год
Около 20 млрд руб. пойдет на выкуп кредитов, выданных после 1 декабря 2008 г., около 10 млрд руб. — до этой даты. Средняя ставка по портфелю, который АИЖК купит в первом полугодии 2009 г. (агентство работает только в рублях), не превысит 16,5%
15 банков, в том числе из топ-10, ведут переговоры с агентством, чтобы работать по его стандартам. Сейчас согласовываются дополнительные меры правительства по поддержке рынка жилья, после этого будет решено, в какой форме и на какие сроки АИЖК получит обещанные 200 млрд руб.

Перенёс из Главного форума по просьбе

Цитата: _NTFS_ от 21.01.2009 00:57:08
Рискую нахватать минусов, но кто-то просто обманывает людей:

Ю.Лужков: Падение цен в сфере недвижимости возможно только на элитное жилье.

20.01.2009, Москва 21:56:58 Падение цен в сфере недвижимости возможно только на элитное жилье. Такое мнение высказал сегодня

в прямом эфире телеканал "ТВ-Центр" мэр столицы Юрий Лужков.

http://www.rbc.ru/rb…5658.shtml

Предлагаю Вам спор на 1 рубль, уважаемый Юрий Михайлович, что цены на жильё упадут не только на элитный сегмент.

Немного о ценах на недвижимость.
Цены 2006 -2008 г. на 1 кв.м. жилой недвижимости в Москве.

Себестоимость строительства: 860 - 1180 $/м2 (для разного по классу жилья)
Проектирование и согласования (официальные) 70-250  $/м2. Много факторов влияющих на стомость (серийность, этажность,

реконструкция, пямятники архитектуры, расположение, кто делает РД, жадность зодчих и близость их к ТЕЛУ и.т.п)
Доля города: 30% (высчитывается, однако, по "специальной" формуле) 400-800 $/м2.
Благоустройство: 50 -300 $/м2 (в зависимости обременения по инфраструктуре)
Взятки/заносы/откаты: 0-1500 $/м2. (Жадность без границ и доступ к ТЕЛУ)
Подробно расписано на http://zhurnal.lib.r…mnss.shtml (2004 г.) Щаз понятно цены увеличились.

Итого:
в минимальном варианте 860+70+400+50+0=1380 (панель в кукуево для Мамы Б)
в максимальном варианте 1180+250+800+300+1500 =4030 (для серьёзных ребят, но без особых связей)

Вот это дно без прибыли и платежа по процентам. Всё остальное от ценовой разницы Жадность конкретных товарищей.

Поправьте если что не так.

П.С. Цены на бетон упали в два раза, на сталь в три. Проектировщики не двинулись. Жадность чиновников подросла из за страха цугундера.

АУ по усмотрению. Или перенести куда?

Перенесите в ветку НедвижЫмость, пожалуйста.

Цитата: sapuz от 21.01.2009 15:48:42Себестоимость строительства: 860 - 1180 $/м2 (для разного по классу жилья)

Когда же за "себестоимость" строительства банить то будут ?!!

Себестоимость это чисто внутренний параметр управления доходностью компанией, который бессмыслен для всех, кроме управляющих компанией, поскольку легко может быть накручен в любую сторону.

Но даже не углубляясь так далеко :

90% затрат в строительстве в рублях, доллар вырос на 30% и "себестоимость" строительства элегантно увеличивается разом на 30%.
Это не "себестоимость" а наиб... гонево стопроцентное. С чего бы это ей на 30% вырасти ? Может таджикам в долларах платили ? Или за цемент, металл, землю, взятки баксами платим ?

Вот здесь раскрыта тема себестоимости строительства в Москве:

http://zhurnal.lib.r…mnss.shtml

Цитата
Все дружно ругают Московское правительство - дескать погрязли мерзавцы! И этим все кончается. Общечеловеческие ресурсы тему не развивают, потому что ее не знают, специальные строительные и риэлторские сайты молчат именно потому что сидят на том самом суку, который давно пора рубить.
  Предлагаю каким-нибудь интернетовским людям организовать сайт на тему: "Кому как и сколько давать взяток" или "Московские согласования для чайников". Люди сведущие с удовольствием дадут нужную информацию.

Ниже прилагается затравочный текст с описанием основного порядка откатов и отстежек. Если всем миром его развить - довести до уровня интерактивной библиотеки взяткодательства, то это во первых поможет начинающим, во вторых будет некой соломиной в заднице у любимого московского правительства.
  В то что бюрократию можно победить я не верю, а вот в то что можно помочь недобитым спецам выжить в этом бардаке - очень даже!

правительство не идёт на поводу у бетоновладельцев
Госпрограмма по закупке жилья не выполняется, заявил вчера премьер. Дело в том, что чиновники и строители никак не сторгуются
На вчерашнем совещании обсуждался вопрос о выделении еще 200 млрд руб. Вдобавок к неосвоенным в 2008 году 82,6 млрд.
Единственной крупной компанией, которой удалось пристроить в конце года большие объемы жилья, стала «СУ-155». В конце года она продала московским властям более 280 000 кв. м в Подмосковье и 18 000 кв. м в Москве более чем за 16 млрд руб.

Девелоперская группа компаний ПИК, чья долги достигли $1,98 млрд, приняла решение занять у банков почти 26 млрд руб., отдав в залог свои денежные потоки.
представители банков признают, что заемщикам невыгодно отдавать в качестве залога денежные потоки. "При такой схеме банк ставит жесткие условия по объему выручки, часть которой автоматически переходит в счет погашения кредита, по срокам строительства объектов". Кредитор жестко контролирует расходы заемщика, который обязан досрочно вернуть кредит при первом же нарушении договора. Такая схема позволяет кредитору контролировать практически всю деятельность заемщика, а акционеры компании лишаются возможности управлять собственными финансами. Сергей Дзюбенко из Swedbank объясняет такие требования тем, что в отличие от рынка нефти, где цены определяются на бирже, в недвижимости система ценообразования по-прежнему остается непрозрачной. Но ПИК, чьи долги, по данным "Ренессанс Капитала", на конец 2008 года достигли $1,98 млрд, вынуждена идти на условия кредиторов.

Хочу поделиться своими мыслями по поводу ценовых уровней в Москве. Как многие из Вас помнят, в 2005 году был принят "Закон о долевке", который ввел ограничения на привлечение средств дольщиков. До этого худо-бедно, но застройщики обходились в большей части только этими деньгами. Итог - цена удвоилась до 3000 за метр.

Это привело к тому, что в проекты привлекались крупные суммы от банков, инвесторов, оптовых покупателей и т.д. - в схеме появились лишние звенья-посредники. Они как раз и были той толстой прокладкой в цене между стоимостью у строителей и простым покупателем.

Потом пошло закручивание гаек, ипотека, которая еще раз удвоила цену до 6000 за метр, все что было выше 6000 - это последствия "деноминации".

Итог, все винят строителей, типа работали на 500% прибыли, а они вообще-то работали как и в 2004. Просто появилась цепочка посредников между строителем и покупателем. Они-то и съедали большой кусок пирога, но и несли на себе большую часть рисков. Именно поэтому и банкротятся сейчас строители - нет у них жира от продаже по высокой цене - все откачивают инвесторы.

Итог - риски стали запредельными, никто в цепочку от котлована до ГК вписываться не хочет. Ипотека думаю не скоро появится, если появится вообще. Вот и сразу все схлопнулось. Так что если инвесторы не вернуться - уровни в 2000 за метр могут оказаться более чем реальными.

Цитата: Gordon Freeman от 22.01.2009 11:55:53
Так что если инвесторы не вернуться - уровни в 2000 за метр могут оказаться более чем реальными.

уровни 2000 за метр на что ? на недострой вполне реально может и меньше будет, на то он и недострой. А на готовое жилье только если рубль пол пробъет.

Цитата: sapuz от 21.01.2009 15:48:42
Немного о ценах на недвижимость.
Цены 2006 -2008 г. на 1 кв.м. жилой недвижимости в Москве.

Себестоимость строительства: 860 - 1180 $/м2 (для разного по классу жилья)
Проектирование и согласования (официальные) 70-250  $/м2. Много факторов влияющих на стомость (серийность, этажность,

реконструкция, пямятники архитектуры, расположение, кто делает РД, жадность зодчих и близость их к ТЕЛУ и.т.п)
Доля города: 30% (высчитывается, однако, по "специальной" формуле) 400-800 $/м2.
Благоустройство: 50 -300 $/м2 (в зависимости обременения по инфраструктуре)
Взятки/заносы/откаты: 0-1500 $/м2. (Жадность без границ и доступ к ТЕЛУ)
Подробно расписано на http://zhurnal.lib.r…mnss.shtml (2004 г.) Щаз понятно цены увеличились.

Итого:
в минимальном варианте 860+70+400+50+0=1380 (панель в кукуево для Мамы Б)
в максимальном варианте 1180+250+800+300+1500 =4030 (для серьёзных ребят, но без особых связей)

П.С. Цены на бетон упали в два раза, на сталь в три. Проектировщики не двинулись. Жадность чиновников подросла из за страха цугундера.

Сейчас (уже пару месяцев) наблюдается интересная картина. Производители сборняка - ЖБИ, не опустили (а на некоторые изделия и подняли) цены. В итоге "панель в кукуево" стала дороже монолита (кирпича/монолита), т.е. дома типа "элитный". Заказчики (те, кто ещё не умер) срочно просят переделать проекты, выкинуть весь сборняк и заменить на монолит. С заказчиками всякого рода "магазинов" та же история, срочно переделываем кирпич+сборняк (а кирпич тоже не подешевел) на стальной!!! каркас + монолит. Это при том, что сталь всегда была "роскошью" и использовалась только для большепролетных объектов. Вот такие парадоксы.

Цитата: Тори от 22.01.2009 13:52:13
срочно переделываем кирпич+сборняк (а кирпич тоже не подешевел) на стальной!!! каркас + монолит. Это при том, что сталь всегда была "роскошью" и использовалась только для большепролетных объектов. Вот такие парадоксы.

Стандартные перекосы во время кризиса. Что-то типа платины дешевле золота недавно на бирже.

Цитата: Gordon Freeman от 22.01.2009 11:55:53
Ипотека думаю не скоро появится, если появится вообще. Вот и сразу все схлопнулось. Так что если инвесторы не вернуться - уровни в 2000 за метр могут оказаться более чем реальными.

Ипотеку (слово просто непонятное) может предоставить не только банк, но и сам продавец...
Вместо гигантских скидок и фиксации убытков для продавца гораздо разумнее на эту "скидку" предоставить рассрочку платежа покупателю. Чем не ипотека?
Конечно сделка посложнее будет и без грамотного риэлтора и нотариуса не обойтись, но ведь ничего невозможного в этом нет. Зачем кормить банки гигантскими процентами, если можно получить вместо убытков доход?
Зачем каждый год инвестору в бетон мучаться в поисках арендатора, если он может получить с покупателя полученной в собственность квартиры инвестированную в неё сумму, а прибыль получать уже в течении следующих 5-10-20 лет. Если осталось желание инвестировать - можно полученные от этого деньги инвестировать в новую квартиру. И не надо солить квартиры для планируемых внуков...
Вот Вам и ипотека и инвесторы...и работа для строителей.

Не прав?

Цитата: Просто инвестор
Ипотека и рассрочка - разные сроки. Ипотека от 5 лет. А где сейчас взять такие длинные деньги строителям, чтобы дать их покупателям ?
Ипотека загнулась не по причине того, что банки злые - просто денег длинных нету.

Денег длинных нет? У кого? У банка или у продавца?
Если у меня квартира в собственности более 3-х лет, то я могу продавать её ЗА ЛЮБУЮ ЦЕНУ предоставив рассрочку хоть на 100 лет. И все эти 100 лет буду иметь право наложить взыскание на квартиру, если покупатель перестанет выплачивать ипотеку. Чем Вам не длинные деньги?

Цитата: yannmar
Хочу обратить Ваше внимание на этот странный момент в ваших рассуждениях. По вашему риски несли посредники-инвесторы, но как только риски начали реализовываться банкротится стали почему-то строители, а не те кто взял на себя риски (посредники). Звучит как-то нелогично.

Посредники большую часть времени снимали сливки в виде 2000-3000$ c метра, а строители - минимум. Т.к. жирок у строителей почти отсутствует, они первые на выход.

Цитата: alladin
недострой в готовое будет превращаться года три не меньше, сейчас морозят стройки даже уже на финальном этапе когда дом под крышей.
...
Лично я думаю что 2000$ в Москве на готовое жилье уже не будет (ну или только если рубль обесценится - что маловероятно), но если вы уж даете такой прогноз то скажите когда, Юкла вон к маю 600$ обещал, вот мы у него и попросим в мае взять свои слова взад и больше людей не смущать.

Лично я думаю что "окно" для выгодной покупки квартиры будет очень коротким, месяца 3 не больше а когда оно наступит большинство поймет только после того как оно закроется ...

Не уверен, что уже готовые дома морозят - чем ближе ГК, чем выше продажи т.к. единственные покупатели на рынке сейчас - это кому надо жить сейчас самому, а не инвесторы, кто может хоть 4 года ждать. Чуть поднапрячься, пяток квартир по своим по три за метр отдать, и можно достроить.

Подмосковье не беру - это вообще аномалия в чистом поле многоквартирные дома строить без надежных коммуникаций. Цена ему - отрицательная.

2000 может быть к осени, если ситуация с ценой на сырье не улучшится. Про "окно" полностью согласен, может даже месяца за полтора закроется, только на каком уровне оно будет - вот в чем вопрос, но выстрелит прилично.

Цитата: Gordon Freeman от 22.01.2009 15:14:56
Не уверен, что уже готовые дома морозят - чем ближе ГК, чем выше продажи

морозят , возможно не на долго но факты есть, замечен донстрой или вот пример
http://www.tsj.ru/fo…mode=phpbb

с другой стороны рядом дом тоже на финальном этапе достраивают очень бодренько, слышал что наоборот ускорились чтобы до конца быстрей добить и допрадать остатки.

Цитата: alladin от 22.01.2009 15:45:01
морозят , возможно не на долго но факты есть, замечен донстрой или вот пример
http://www.tsj.ru/fo…mode=phpbb

с другой стороны рядом дом тоже на финальном этапе достраивают очень бодренько, слышал что наоборот ускорились чтобы до конца быстрей добить и допрадать остатки.

Там скорее всего не заморозка, а тянут рязину подальше, чтобы в собственность не оформлят непроданные квартиры. Дом-то там приличного размера. Но по виду - практически готов. На финальной стадии готовности был и "Аэробус" по 3700 за метр пару месяцев назад. Там ключи на руках уже были - http://kvartira.miel.ru/1242524/