Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Vlad_R от 17.01.2009 00:43:56
Гораздо больше меня сейчас занимает, как будет решаться вопрос жилищного строительства в этом году - уже понятно, что о простых решениях, которые применялись раньше (избыточное кредитование строителей), в данной ситуации можно забыть.

Вот одно из подготавливаемых решений:

Львиные дольщики
// В Подмосковье могут запретить продавать квартиры в недостроенных на треть домах
http://www.kommersan…emesID=966

Есть подозрение, что дома, построеные более чем на 70%, будут достроены в том числе и из средств бюджета (за счет продажи части квартир на социальные цели). А вот инвесторам в те дома, которые на 70% не достроены, боюсь, сроков сдачи придется ждать очень долго  :(

Цитата: Мокшин Вячеслав
Выходит так. Вообще ноябрь был самым провальным месяцем. Откровенно говоря, в январе, все чувствуют очень сильную неопределенность - и продавцы и покупатели. Вроде ждали, что февраль будет очень плохим, а январь вообще никаким, а сейчас вдруг все начинает идти совсем не так, как планировалось. И судя по тому, что ряд застройщиков "рискнул" перейти на у.е. - они тоже чувствуют оживление спроса.
Скажу честно, не понимаю пока причины всего происходящего. Они психологические? Или чисто экономические? Почему люди, несмотря на все, вдруг начали покупать недвижимость (декабрь мы объяснили сезонностью, но сейчас я вижу, что это было неверное объяснение - причины были где-то глубже). Но в январе-то сезонно полное затишье - даже в прошлые "сытые" годы - это был провальный месяц.
Прибавьте к этому снижение объемов рынка - посмотрите на объект газеты из "рук в руки".

Ну тут вроде ничего сложного нет. Львиная доля топ-менеджеров получила годовые бонусы в конце года, и это так - прошлый год для России во многих областях провальным не был, им возможно урезали зарплаты и расходы на 2009 год, но премии за 2008 дали. Деньги эти грамотно потратить за время новогодних праздников физически было невозможно. В условиях кризиса вкладывать их просто некуда. Начитавшись форума все знают - доллар через год рухнет, девольвация рубля будет продолжаться,про акции-облигации все давно забыли, в производство те у кого оно есть уже вложили все, что могли в чужое производство уже никто не вкладывает- еще рискованнее, чем в доллар,телевизоры и прочую технику в доме уже складывать некуда - закупали при каждой новой панике после слухов о приблежающемся дефолте (я лично помню 4 волны звонком родственников, друзей и коллег по работе в 2008 году)  а недвижимость ниже дна не упадет, а со временем и начнет востанавливаться в цене (опять же по Авантюристу). Плюс мало кто откажется от возможности улучшить свои жилищные условия.
Дальше логика такая, пусть деньги пропадут будучи вложенными во что-то нужное материальное, при том, что это материальное остается у вас на руках на долгие годы и может при желание быть конвертировано в ден знаки или приносить хотя бы минимальный доход. В то время как деньги на руках испаряются у вас на глазах при этом ничего материального вы не ощущаете - это психологически гораздо тяжелее. Дальше, зачем ждать что часть денег испарится и потом покупать подешевевшую недвижимость, когда это можно сделать сейчас, а потом пусть себе дешевеет-дорожает, голова не болит.
Также видимо поступили те, кто ждал конца года, чтобы посмотреть, как оно все дальше сложиться - рубль стремительно полетел вниз, играть с валютой никаких нервов не хватит - надо вкладывать, во чтоо более ценное, чем бумага с ден знаками. А таких людей не мало, не будучи бизнесменами вовремя вышедших в кеш и теперь не знающих, что с этим кешом делать.
Итого, что мы имеем, выше обозначенные неприкаянные деньги будут вложены в недвижимость в ближайшее время, плюс добавляем время на замедленную реакцию РН - с середины февраля цены пойдут а с конца февраля покатятся стремитель вниз.
Остальные ждут весны, для решения своих жилищных проблем. В мае ожидаем очередной стабилизации цен, а возможно к началу июня небольшое повышение в районе 5-7 %.
Все нормально, недвижимость падает в цене медленно но верно

Цитата: ЮТА
С вашими то недавними заявами про "весенние 500$ за метр", я бы вообще здесь не постил, пока эти цены хотя бы раза в 2 не упадут!  
(по Москве в которой вы живёте - это 3.000$ за метр, а до ваших 500$ за метр, вообще как до Китая раком)

До квартир в собственности не в перди по 3000 за метр тоже еще неблизко.
В данные момент есть самые дешевые приемлимые варианты в собственности по 4300-4700 за квадрат.
Есть недострой по 2500 за метр (Ботанический пр, Погонный пр). Хотя есть подозрение, что когда его сдадут (не без геморроя), там вокруг уже готовые построенные дома будут в эту же цену.
500 за метр в москве нормальные варианты - это возможно, когда бакс будет по 150р, да и то не сразу. Не стоит верить в сказки, жестко можно обломаться, как те, что поверили в 3000 по РТС. 3000-3500 к лету за хорошие варианты (что вполне неплохо) - вполне реальный прогноз, если не впадать в фантазии. Естественно, никакой ипотеки не будет, чистый нал.

Цитата: skralex1 от 17.01.2009 10:35:24
Ну тут вроде ничего сложного нет. Львиная доля топ-менеджеров получила годовые бонусы в конце года, и это так - прошлый год для России во многих областях провальным не был, им возможно урезали зарплаты и расходы на 2009 год, но премии за 2008 дали. Деньги эти грамотно потратить за время новогодних праздников физически было невозможно.

Уточните, топ-менеджеры компаний какого сектора получили новогодние бонусы?

Цитата
В условиях кризиса вкладывать их просто некуда.

Зачем деньги в условиях кризиса вообще куда-либо вкладывать?

Цитата
Начитавшись форума все знают - доллар через год рухнет, девольвация рубля будет продолжаться,про акции-облигации все давно забыли, в производство те у кого оно есть уже вложили все, что могли в чужое производство уже никто не вкладывает- еще рискованнее, чем в доллар,телевизоры и прочую технику в доме уже складывать некуда - закупали при каждой новой панике после слухов о приблежающемся дефолте (я лично помню 4 волны звонком родственников, друзей и коллег по работе в 2008 году)  а недвижимость ниже дна не упадет, а со временем и начнет востанавливаться в цене (опять же по Авантюристу). Плюс мало кто откажется от возможности улучшить свои жилищные условия.

Никто не знает, когда рухнет доллар.
Никто из умных людей (а топ-менеджеры обычно выбираются не за тупизну) не будет вкладывать деньги в падающий актив на его хаях.
Никто из топ-менеджеров не нуждается в улучшении своих жилищных условий.

Цитата
Дальше логика такая, пусть деньги пропадут будучи вложенными во что-то нужное материальное, при том, что это материальное остается у вас на руках на долгие годы и может при желание быть конвертировано в ден знаки или приносить хотя бы минимальный доход. В то время как деньги на руках испаряются у вас на глазах при этом ничего материального вы не ощущаете - это психологически гораздо тяжелее. Дальше, зачем ждать что часть денег испарится и потом покупать подешевевшую недвижимость, когда это можно сделать сейчас, а потом пусть себе дешевеет-дорожает, голова не болит.

Следуя этой логике, есть куда более надежный и ликвидный материальный актив, имеющий во все века ценность - золото.

Цитата
Также видимо поступили те, кто ждал конца года, чтобы посмотреть, как оно все дальше сложиться - рубль стремительно полетел вниз, играть с валютой никаких нервов не хватит - надо вкладывать, во чтоо более ценное, чем бумага с ден знаками. А таких людей не мало, не будучи бизнесменами вовремя вышедших в кеш и теперь не знающих, что с этим кешом делать.
Итого, что мы имеем, выше обозначенные неприкаянные деньги будут вложены в недвижимость в ближайшее время, плюс добавляем время на замедленную реакцию РН - с середины февраля цены пойдут а с конца февраля покатятся стремитель вниз.

Вывод неверный.
Эти деньги - если они есть, конечно, не потрачены, сохранены в кэше - разумеется в валюте - либо вложены в золото.

Никто недвижимость сейчас, кроме end-users, покупать не будет.
Все, закончилась недвижимость как инвестиционный инструмент!

А у end-users денег столько, сколько они накопили, потому что импотеки нет. Да что там, у многих из них уже и работы нет или скоро не будет.  

Цитата
Остальные ждут весны, для решения своих жилищных проблем. В мае ожидаем очередной стабилизации цен, а возможно к началу июня небольшое повышение в районе 5-7 %.
Все нормально, недвижимость падает в цене медленно но верно

Повышение цен? В июне? Вы бредите. В июне будут массовые распродажи захомяченных квартир обанкротившихся девелоперов на аукционах по голландской системе.

Помнится кто то из участников форума указывал незначительную долю влияния ипотеки на спрос на недвижимость, теперь мы видим что при отсутствии ипотеки спроса вообще не имеется, все ли с этим согласны  :)
так ли это , на долго ли хватит девелоперам жира существовать без спроса ?

Давненько не упоминался идущий впереди Казахстан, что же происходит там?

Вот ситуация в Алматы:





No comments

Цитата: Gres от 17.01.2009 18:16:28
Давненько не упоминался идущий впереди Казахстан, что же происходит там?

No comments

Кстати, давно слежу за той темой, цена там уже почти год застыла на отметке минус 55% от пика, и ниже как-то не хочет... 3600 там пик был, летом 2007.

Цитата: ЮТА
Наф писать про эти офисы в центре Москвы!
Зачем они нам сдались?  >:(

С вашими то недавними заявами про "весенние 500$ за метр", я бы вообще здесь не постил, пока эти цены хотя бы раза в 2 не упадут!  
(по Москве в которой вы живёте - это 3.000$ за метр, а до ваших 500$ за метр, вообще как до Китая раком)

юта - достали своим хамством  >:(  
до Китая раком рылтороынвесторы быстро доскачут - цены уже на 33 % просели , будет и 50 % , будет  и 90 % падения
и весной - летом 500$ за метр в хрюще никого не удивят  8)

Цитата: аяяй
уточните объем распродажи, то все на него надеются, а по факту может получиться пшик

По моим оценкам - от 1000 до 3000 квартир, в МО + Москва.

Квартиры будут реализовываться через непосредственно банки или через риэлторсие агентства по поручительсву банков. Через них же кроме этого будут реализовываться квартиры неплатежеспособных ипотечников.

Цитата: аяяй
что-то маловато для краха. малая доля ежемесячного оборота

А "краха" и не будет. Будет сдутие пузыря до равноверного уровня стоимости 1м2 в столицах развивающихся стран - этак до 2500-3000$ в Москве и 1500-1800$ в МО.

Другое дело, что эти 5-10% квартир, которые будут продаваться на аукционах, станут локомотивом для всего остального состава цен, плавно съезжающего вниз.

Цитата: ЭРРЕКЦИОНЕР от 17.01.2009 20:39:16

до Китая раком рылтороынвесторы быстро доскачут - цены уже на 33 % просели , будет и 50 % , будет  и 90 % падения
и весной - летом 500$ за метр в хрюще никого не удивят  8)

Ну такого вот ужаса точно не будет. Цены уже довольно скоро остановятся. Сначала в рублях, потом в долларах. Для этого есть простой и понятный для всех инструмент, про который пока забыли.  
Но расти не будут - это точно. Пока не начнут печатать деньги безконтрольно. Пока этого нет.

Цитата: аяяй
Просто тут товарищ пытается доказать, что аукцион на мизерное кол-во квартир станет локомотивом падения цен на всем фронте предложения. Для того, чтобы такой локомотив образовался, нужно вывалить объем квартального предложения, чего не ожидается ввиду тотальной заморозки строек

По моему, совершенно не важно как объем квартир на аукционе соотносится с квартальным предложением. Важно соотношение аукционного предложения с платежеспособным спросом. А спрос в обозримом будущем будет определяться количеством свободных денег у покупателей и посему скорее всего будет минимальным. Вполне реальным сценарием на ближайший год может быть существенное снижение цены сделок при их мизерном количестве.

Цитата: аяяй
Самое парадоксальное, что РН, в отличие от других, весьма замкнут. Для протекания купли-продажи не обязательно иметь деньги, большинство сделок - обменные. Поэтому уменьшение прямых денег приведет к удлиннению цепей, но не выразится в сильном количестве падения сделок. Этот парадокс был уже давно сформулирован на стагирите еще году в 2005. Хотя там это было аргументом скорого падения цен, на практике оказалось, что это свойство помогает РН избегать резких падений, переходя на автономное обменное существование.

На одних обменах рынок не выживет. Все равно нужен приток внешних денег и внешних метров.Чисто циклические сделки все таки относительно редки. А для прочих альтернативных все равно нужен и чистый продавец и чистый покупатель. Тон в снижении будут задавать те, кто хочет продать за реальные деньги и быстро.

irn.ru

Неделя от 19.01.09 5186 п. (-2.3%)

В долларах продолжаем падать.

Опять таки, плавность долларового графика еще раз подтверждает, что московские цены рублевыми так и не стали:

http://www.irn.ru/gd…cy=3#begin

Цитата: аяяй
поскольку в истории РН было только одно зарегистрированное крупное падение - 1999г, можно посмотреть на характер поведения продавцов.
на примере СПб
1) ликвидные продажи пропали
2) купить за нал стало проблемой
3) итоговая цена не имела значения, продавать никто ничего не собирался, только обмен.
4) предложение новых квартир было мизерным
5) цена была в у.е., рубль плавал
6) продолжительность 9-12 месяцев. возврат до уровня 1998 был достаточно быстрым.

Уж не знаю, что тогда было в СПб. Я именно в это время купил свою квартиру в Москве. Предложения было навалом и в первичке и во вторичке. По бизнес классу тоже. Помню, что рассматривали мы даже "Алые Паруса" и еще пару Дон-строевских объектов. В результате в силу ограниченности средств все кончилось покупкой новой панельной двушки в хорошем районе (м. Академическая).

Цитата
текущий кризис 2008
1) предложение ликвида снизилось вдвое, но пока есть и падать особенно не собирается
2) за нал купить проблем нет, в отличии от 99г. сказывается фактор развития строительства с 2001 года.
3) итоговая цена на низший сегмент снизилась на 10% (в рублях)
4) колебания предложения не превышают никаких максимальных значений. новострой активно дисконтирует.
5) цена пока в рублях. ипотекой пользуются немногие.
6) продолжительность - прошло 4 месяца.

иными словами все масштабные движения цен происходили только в сегменте массового советского жилья, современные новостройки предпочитали отсидеться, чем продаваться на снижении. рынок ставил цены в той валюте, которая более стабильна. переход на у.е. весьма вероятен.

Все прошлые снижения были менее масштабными нежели чем нынешнее:

http://www.irn.ru/gd…cy=1#begin
http://www.irn.ru/gd…cy=1#begin

В Москве вторичка всегда была долларовой, первичка была рублевой последний год-полтора, когда доллар сильно падал Новостройки продавали всегда, просто у них цикл очень большой, особенно у современного монолита. Дома продавали на котловане, и со временем росла их степень готовности, что маскировало падение цен. К моменту завершения дома как правило уже были проданы целиком.

Цитата
то есть рынок должен нащупать некоторую точку опоры, уровнем поддержки которой явлется 2005 год - граница рентабельности строительства. если в цифрах - 25%-30% от хаев. не более.

Я согласен, что уровень 2005 года близок к равновесному. Но в Москве этот уровень предполагает примерно 3-х кратное снижение от хаев прошлого года.

Ну а тут подоспели новые новости

Cъемные квартиры заменят москвичам собственное жилье
http://top.rbc.ru/re…4924.shtml
"несмотря на девальвацию рубля, в столице наблюдается тенденция снижения цен на съемные квартиры."
однако...

"Дон-строй" вынужден продать один из своих крупнейших проектов
http://top.rbc.ru/ec…4939.shtml
"строительная компания "Дон-строй" выставила на продажу торговый центр "Щука", входящий в десятку крупнейших моллов Москвы.
По информации издания, еще полгода назад "Дон-строй" наотрез отказывался от предложений по продаже этого объекта, теперь же вместе с ним продаются два других ТЦ, построенных в составе жилых комплексов, - "Измайловский" и "Мосфильмовский".
Ориентировочная цена, за которую девелопер надеется продать "Щуку", составляет 344 млн долларов. Вырученные деньги планируется пустить на завершение строительства более 3 млн кв. м жилья к 2011 году."
деньги кончились, продаж нет а долги растут...

Цитата
ВЦИОМ: Три четверти россиян, планировавших купить жилье в 2008г., отложили покупку.
19.01.2009, Москва 14:49:19

Три четверти россиян (76%), планировавших приобрести жилье в 2008г., отложили покупку недвижимости на различные сроки. Такие данные были получены в ходе опроса, проведенного компанией Russian Realty Research (R3) совместно с Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ). В частности, на 2009г. сделки отсрочили 30% респондентов, причем из них 18% - в связи с кризисом. На неопределенный срок отложили покупку 46% тех, кто намеревался купить жилье, из них 25% - из-за кризиса. В то же время 24% россиян осуществили свои планы по покупке жилья в 2008г.
...

http://www.rbc.ru/rb…4919.shtml

Год начался не очень удачно у девелоперов. Поздравить с новым годом к ним пришли крепкие ребята из банков, с паяльниками:


Главмосстрой

Цитата
Альфа-банк пришел на стройку
Его судебные претензии к «Главмосстрою» превысили 680 млн рублей
В пятницу Альфа-банк подал в Арбитражный суд Москвы четвертый за неделю и самый крупный иск к ХК «Главмосстрой» на сумму 510,8 млн руб. В результате общая сумма претензий к девелоперу со стороны банка на сегодняшний день составляет около 681 млн руб.

В конце декабря «Главмосстрой» также получил два иска от НОМОС-банка на сумму 985 млн руб.

http://www.rbcdaily.…ket/397883


ПИК

Цитата
ВТБ ведет переговоры с группой "ПИК" об урегулировании задолженности на 2,7 млрд руб.

Напомним, что 12 января с.г. ВТБ подал иск к группе "ПИК" на указанную сумму в Арбитражный суд Москвы.

http://www.quote.ru/…9/32275655


Дон-Строй

Цитата
Как стало известно BFM.ru, подразделение компании Дон-Строй — ДС-Девелопмент — с 30 января увольняет всех сотрудников компании. Это примерно 250 человек.

http://www.bfm.ru/ne…pment.html


Интересно, как там дела у Миракса, ДСК-1 и СУ-155?  ::)

Цитата: alladin
у меня риторический вопрос  ;) , вы когда нибуть владели $250-350K кешем ?  8)

как вы думаете ощущает себя покупатель на той самой горке у которого есть такая сумма и нет жилья ?
начните анализировать ощущения с 2006 года (большая часть суммы уже была на руках)  бакс падал с 28.6 до 23.2 на протяжении 2лет и при этом недвижка дорожала. Допустим он пережил все эти события и даже жена его не доставала (ну например в коме былили он из челябинска где у всех мужиков как мы знаем яйца стальные) и посмотрим на него сейчас , бакс растет , недвижка падает -круто. Но при этом что завтра будет с баксом ... кто нибуть знает  ;)?

Люблю философов , пытающихся манипулировать цифрами. Эдакое изощренное словоблудие.

Есть четкие макроэкономические законы и следование таковым, независимо от визга женщин и мантр , которыми кормят нас продавцы, дает хорошо предсказуемый результат.


Теперь по существу.

Любой вменяемый экономист четко спрогнозировал ситуацию с недвимжимостью в России еще полтора года назад.

Когда на нефти надули пузырь в 150 баксов и когда этот пузырь лопнул.

При росте цены нефти  (на раздумья и чес головы было времени море) - все перекладывались в рубль и РТС , на спаде - в валюту.

На психов-ипотечников , которые брали кредиты в швейцарских франках на хрущевку по цене дома в 250 м2 в Европе (молчу о США) - смотрели с улыбкой и крутили пальцем у виска.

Теперь те , кто спокойно это пережил и набрал состояние от 100 тыс зеленых попугаев или европейских бумажек или честно заработанных рублей - спокойно дождется слива всего бетона и внизу "Возьмет Все Стадо", как старый бык из анекдота , по бросовой цене.

Таков реальный расклад.  8)

Цитата: DrAlex от 19.01.2009 23:19:01
Люблю философов , пытающихся манипулировать цифрами. Эдакое изощренное словоблудие.
Есть четкие макроэкономические законы и следование таковым, независимо от визга женщин и мантр , которыми кормят нас продавцы, дает хорошо предсказуемый результат.

Теперь по существу.
Любой вменяемый экономист четко спрогнозировал ситуацию с недвимжимостью в России еще полтора года назад.
Когда на нефти надули пузырь в 150 баксов и когда этот пузырь лопнул.
При росте цены нефти  (на раздумья и чес головы было времени море) - все перекладывались в рубль и РТС , на спаде - в валюту.
На психов-ипотечников , которые брали кредиты в швейцарских франках на хрущевку по цене дома в 250 м2 в Европе (молчу о США) - смотрели с улыбкой и крутили пальцем у виска.
Теперь те , кто спокойно это пережил и набрал состояние от 100 тыс зеленых попугаев или европейских бумажек или честно заработанных рублей - спокойно дождется слива всего бетона и внизу "Возьмет Все Стадо", как старый бык из анекдота , по бросовой цене.
Таков реальный расклад.  8)

это сколько же таких умных и крутых которые "перекладывались в рубль и РТС , на спаде - в валюту." ? вы о сферических конях в вакуме или о реальных людях ?
ваше описание смахивает на прозженного спекуля который постоянно отслеживает ситуацию, и уж никак не смахивает на человека который копит на квартиру. Авантюрист с курсами и сроками угадывает лучше многих и то промахивается на пол года по срокам да и по курсам тоже, при этом всем советует держатся подальше от казино типа форекс и РТС и поменьше суетиться.
Если вы в 2006 перешли в рубли, потом прикупились на РТС, в конце 2007 опять в рубли, потом летом 2008 в бакс и так в нем и сидите - ну чтож снимаю шляпу перед вашим спекулянтским талантом  8)
остальные же как правило сидят в рубле или в валюте и не рыпаются и правильно делают, со скачками можно ведь и все потерять...

P.S.
"Есть четкие макроэкономические законы и следование таковым, независимо от визга женщин и мантр , которыми кормят нас продавцы, дает хорошо предсказуемый результат." - это шедевр, вы мне эти законы скинте, я вас на нобелевку выдвину  ;D