Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: незнайка
А выгодной для кого - для инвестора или для честного покупателя?

выгодной для всех кто покупает, потому что это будет дно цен, после того как дно будет пройдено цены либо потихоньку вверх (вариант без гиперинфляции) либо резко вверх (вариант с гиперинфляцией)
я о ценах в $ , в рублях по авантюристу гиперинфляции не будет, лично я не берусь делать прогноз в рублях, т.к. оцениваю вариант когда с гиперинфляцией $ , будут обесцениваться все бумажные активы и валюты как достаточно реальный.

Цитата: alladin от 22.01.2009 16:26:32
выгодной для всех кто покупает, потому что это будет дно цен, после того как дно будет пройдено цены либо потихоньку вверх (вариант без гиперинфляции) либо резко вверх (вариант с гиперинфляцией)
я о ценах в $ , в рублях по авантюристу гиперинфляции не будет, лично я не берусь делать прогноз в рублях, т.к. оцениваю вариант когда с гиперинфляцией $ , будут обесцениваться все бумажные активы и валюты как достаточно реальный.

согласен с одной оговоркой - надо б что цены успели упасть достаточно до начала гиперинфляции.
то есть в идеале они должны достигнуть дна к лету ну и постоять там с полгодика.

Правительство Московской области забрало активы крупного девелопера за долги
http://realty.lenta.…2/rigroup/
И все же 300-600$ в мае цена не реальная! думаю будет 650-800.

Цитата: mvishenka
Если у Вас квартира в собственности, жить есть где, а в деньгах срочной нужды нет, так Вы никогда не станете заморачиваться ни с какими продажами своего жилья в рассрочку - зачем продавать, когда можно сдавать, точно также получать деньги хоть сто лет, хоть двести?

А рассрочки строители всегда предоставляли от полугода до года.

Беда в том, что недострой сейчас не нужен никому (т.е. дом может быть и построен и даже под крышей, но ГК не пройдена и собственость не оформлена, только договор переуступки прав, это все едино очень не надежно), однухи в люберецком р-не по полтора лимона уже предлагают, да кто же захочет стать обманутым дольщиком? Дураков нету.

Хотите конкретное сравнение?

Ну допустим у Вас есть квартира стоимостью 100000 долларов. Вы её продаете за 850 долларов в месяц на 100 лет, что соответствует приблизительно 10% дохода в месяц на 100000 долларов.
В итоге за 100 лет получите 1,02 миллиона долларов.
Пусть Все это время Вы сдаете эту квартиру за 500 долларов ежемесячно. Получите 600 тысяч.
Понятно же, что за 100 лет квартира превратится в хлам и в первом и во втором случае - но в первом доход почти ДВУКРАТНО ВЫШЕ!
Задумайтесь товарищи арендодатели и инвесторы!

Цитата: Просто инвестор
Только при инфляции аренда имеет свойство расти, а платежи по закладной фиксированны

А сколько за 100 лет нужно заплатить за ремонт, содержание и налоги? Налог 13%, 1% амортизации и 3% на содержание вполне себе съедают инфляционный навар, если инфляция не превышает 10% например.
Ну и как, наконец, у нас всё-таки случилось - бывает не только инфляция, но и дефляция.
Например сейчас цены на аренду падают и сильно, а проценты по закладной не уменьшишь...

Размышлизмы...
Эйфория прошла.Халява кончилась.Кризис, общемировой,-это возвращение в истокам.Без миражей.Цены будут близкими к реальным издержкам.По Марксу.Кстати, один из самых уважаемых людей в Германии в проекте по аналогии с "Имя России".
Тоньше и быстрее всех мировые тенденции почувствовали г-да Батурины из мэрии столицы РФ, еще до полномасштабного кризиса в России сбросившие значительные пакеты акций ГАЗПРОМа и СБЕРБАНКа, прикупившие себе недвижимость в застойной, живущей без Конституции дикой Великобритании. Индикатор? Термометр?
Так что пик цен в Москве уже пройден. Вернется ли он когда-нибудь? Прогнозы пессимистичные. Халява в виде нефтегазовых неконтролируемых цен на спаде, международный имидж РФ ниже плинтуса. Сама Москва, уже денежные люди сумели в этом многократно убедиться- захолустье, по сравнению с другими действительно стоящими городами мира.Грязь, хамство,полно милиции и ЧОПов, возомнивших себя главными людьми в городе.Неразрешимая проблема пробок. Доказывающая корыстный характер мотивов мэрской власти- строить и строить, продавать и продавать квадратные метры денежным российским Буратино. Не парясь при этом вопросами об инфраструктуре и дорогах. Снять пенки. Москву загубили.
Качество строительства- отвратительное. А что вы хотите от таджиков и киргизов на стройке? Их удел был- тяпать хлопковые плантации. Строительному мастерству не учили. Это не турки и не югославы. Лет через десять-пятнадцать - они поднатаскаются..
Уровень организации строительства крайне низкий. Нет ленты? Или утеплителя? Не подвезли вовремя. Замазали раствором- пошли дальше. Да уж давно Ресин понял, что давно хана при таком преступном качестве строительства. Уйдет в ближайшше время с почетом и купленным орденом.За десяток баранов, извините- квартир для фед. чиновников высокого ранга.
Людоедское на фоне кризиса повышение тарифов на услуги ЖКХ в Москве- это следствие попытки закрыть бреши в бюджетах своих личных строительных компаний путем выкупа у них супердорогих квадратных метров. Завершающий акт в драме под названием "Московская недвижимость-всегда в цене".
Занавес.
Эти действующие актеры убудут безвозвратно на гастроли в другие края.

Мой вчерашний пост куда-то делся

Повторю:
"...
Ставка на строительный сектор объяснима: появление одного рабочего места в строительном секторе, по расчетам правительства, добавляет до 12 новых рабочих мест в смежных отраслях..."
http://www.irn.ru/articles/17635.html

Это к вопросу о роли/значимости строительного сектора в экономике.
А то некоторые двигают - "пускай строительство останавливается, объемы падают, ничего страшного для экономики в этом нет".

На финаме идет конференция:

Цитата
Цены на недвижимость: расти нельзя упасть
23.01.09 13:00
Сначала девелоперы, а теперь и глава московского стройкомплекса В.Ресин считают нужным находить источник проблем на рынке недвижимости в преувеличенных сообщениях СМИ. "Обещания такого (50%) обвала цен – чистый блеф", - считает г-н Ресин. С другой стороны, снижение активности инвесторов, сокращение кредитного рынка, девальвация рубля, хоть и пошаговая, но существенная, - не самые лучшие помощники в деле стабилизации цен на рынке.
Какое соотношение спроса-предложения сложилось сейчас на рынке жилой и коммерческой недвижимости? Насколько серьезным может быть снижение стоимости квадратного метра в мегаполисах и регионах, и при каких условиях? Каковы объективные предпосылки для снижения или, наоборот, стабильности цен на недвижимость?
Позволят ли рынку недвижимости самому регулировать цену? Может быть, слишком высоко его значение для экономики, чтобы избежать вмешательства власти, или все дело во внушительном лобби отрасли?

В том числе учавствует Репченко. Думаю, многим будет интересно почитать. Вот ссылка http://www.finam.ru/…00010027A/

Перечитывая тут последний десяток страниц повторно поржал над приведенным тов. sapuz текстом.
Вот этим: http://zhurnal.lib.r…mnss.shtml
(Кстати, пользуясь случаем хочу заметить что по сравнению со временем написания того опуса дела стали обстоять значительно хуже).
И на первой же странице по прочтении пункта "Инвестиционный контракт" вспомнился занятный случай  :D
Лет несколько назад когда инвестором было быть модно и инвестконтракты и площадки ходили из рук в руки неоднократно перепродаваясь один мегаинвестор впарил за нормальные (но не очень большие) деньги другому мегаинвестору инвестконтракт.
Площадка была где-то на стыке ЮЗАО и ЮАО недалеко от МКАД практически в Битцевском парке.
Купивший сей предмет вожделения мегаинвестор посетовал что в обременение ему достался вывод ГСК с этой площадки - но ладно. Цену за эту неприятность сбросили и ладно. Место - шикарное. Выезд хоть в Ясенево хоть на МКАД. Лес. И, главное, можно неплохо прикурить денег, потому как несмотря на миниатюрную площадь застройки инвестконтракт шел как 23-х этажный монолит с подземным паркингом!
Напрягся инвестор только по истечении нескольких месяцев, когда пинаемый везде нанятый им Заказчик открыл ему страшную истину - не видать тому как как своих ушей 23-х этажного монолита, потому как начиная с шестнадцатого этажа проектируемого дома взорам жителей будет открываться шикарнейший вид на всю территорию главного комплекса СВР РФ! Что товарищей разведчиков, естественно, совсем не воодушевляет!
Так что максимум - 15 этажей вместе с техническим, и никаких вширь потому что территория малюсенькая, и гаражи изволь вывести!
Площадку, насколько мне потом сказали, кому-то перевпарили  :D

Уд. на усмотрение модераторов  :)

Цитата: Alexander5 от 23.01.2009 13:56:20
На финаме идет конференция:

В том числе учавствует Репченко. Думаю, многим будет интересно почитать. Вот ссылка http://www.finam.ru/…00010027A/

Репченко стал дело говорить про большой падёж ,
а так опять скрипы и вопли , что без застройщиков всё рухнет)
их уже пинками кредиторы из кресел выгоняют , а они всё роста ждут  :D

http://www.rbc.ru/rb…3622.shtml

Минрегион РФ утвердил норматив стоимости 1 кв. м жилья на I полугодие 2009г. в размере 26,5 тыс. руб.

Цитата: jeka от 24.01.2009 13:33:40
http://www.rbc.ru/rb…3622.shtml

Минрегион РФ утвердил норматив стоимости 1 кв. м жилья на I полугодие 2009г. в размере 26,5 тыс. руб.

no comments

в Москве - 73,8 тыс. руб., в Московской области - 42,95 тыс. руб., в Санкт-Петербурге - 44,3 тыс. руб., в Тверской области - 35,9 тыс. руб., в Калужской области - 41,95 тыс. руб., в Сахалинской области - 41,1 тыс. руб., в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре - 36,5 тыс. руб., в Ненецком автономном округе - 39,35 тыс. руб.

Итак друзья, в настоящее время думаю положено начало формирования крупной строительной компании. Я назову её «НСК» - Национальная строительная компания.

Государство выделило 6 строительных компаний для которых собирается поддерживать (читаем включить в НСК) Это Главстрой, ДСК-1, Интеко, ЛСР, ПИК и СУ-155

Посмотрим какие шаги осуществило государство в направлении создания НСК

ЛСР подкотовлен к упаковке помаксимуму:
Госбанки оплатили счета ЛСР
http://www.finansmag.ru/news/5630

Ситуация с Главстроем думаю можно считать решенной – Дерипаске сейчас не до стройки.. у него и без неё долгов хватает…  
Дерипаска предложил государству конвертировать долги «Русала» в акции без права голоса
http://www.polit.ru/…veleg.html

думаю застройщик с его долгами будет одним из следующих активов которые отойдут государству, или же так же будут конвертированы в обмен на акции металлургического холдинга. Немного прессы о Главстрое:

«Главстрой» крупно задолжал поставщикам и подрядчикамhttp://www.domex.ru/news/russian_news/index.php?ELEMENT_ID=8177

Осторожно, Главмосстрой!
http://www.help.su/press/item_3272.htm


ПИК уже дозревает
«ПИКу» не подмастилоhttp://www.wek.ru/articles/econ/239681/index.shtml

Кроме того к будущему холдингу добавили еще двоих застройщиков. Они еще не упакованы и пытаются вырваться, но предупаковочная стадия пройдена:
Жилье: аукциона не будетhttp://www.vz.ru/economy/2009/1/21/248805.html
Таким крупным девелоперам, как «Система-Галс» и «Дон-Строй», удалось получить от ВТБ крупные кредиты в рамках программы поддержки строительного сектора в размере 750 млн долларов. Заем выдан под залог акций, и в случае неплатежеспособности компаний контроль над ними возьмет государство.


Итак, трое из списка – это явные претенденты, добавилось два дополнительных, итого – 5 штук. Инфы по СУ-155, ДСК-1 и Интеко пока не видно (ну.. по крайней мере я не нашла) – будем посмотреть…

просто информация по теме

http://www.regnum.ru/news/1115280.html

Новосибирские компании не могут продать новостройки и сдают их в аренду: обзор новосибирской прессы

про ипотеку на новострой - в залоге вексель - подарочек от росбанка.
с одного из форумов...

Цитата
Люди я в шоке ! У меня подошел срок погашения векселя.Естественно собственности нет. Позвонила в банк. Росбанк будет пересчитывать мой валютный кредит в рубли по ЦБ + внутренний курс . И все это под 19% годовых !!! Это с учетом кучи просто выброшенных денег на ветер за три года (погашались только проценты). Соответственно кредит становится просто грабительским ,да еще прикол в том,что если в день переоформления доллар будет ,к примеру , 45 рублей стоить- то я буду должна банку больше ,чем сейчас стоит моя квартира. Свинство. Даже и не знаю что делать. Что скажите ? А как это происходит в ваших банках ?

До оптимистичных цен в 1000 уев в Москве далековато еще. Если вообще такое будет.

Да, с одной стороны, есть снижение цен на материалы. В некоторых областях, практически, беспрецендентное. Но также есть и импортные материалы. Отечественных аналогов либо нет, либо монополисты там.

С другой стороны, количество новых объектов падает - морозят все что можно. И что будем иметь через год по новострою - очень большой вопрос.
Как следствие снижения объемов, передел рынка и вынос значительной части фирм работающей в данной отрасли. Как следствие переход рынка к менее конкурентному, что тоже на снижение цен благотворно не влияет.

Цена (порядок цен относительно з/п) в Москве не может быть такой же как и в других городах. Столица, блин. Элемент пристижа обязан быть. В столицу рвется слишком много народу.

Кроме того, в понятие "жилье" вкладывайте не только физические квадратные метры, но и окружающую инфраструктуру: дороги, парковки, ТЭЦ, дет. сады, школы, больницы и прочее.
Существующие нормативные документы по строительству в части планировочных решений давно устарели. Взять тот же вопрос по количеству машиномест около домов. В новостройках с парковками точно такая же филейная часть как и в центре. Соответственно если Вы хотите спокойно парковать Ваш автомобиль у дома, то требуется увеличить кол-во парковочных мест и будет возрастать площадь отводимая под дом либо его этажность.
Второй пример: вентиляция зданий. Применяемые ныне оконные технологии и существующие СНиПы и СанПипы приводят к необходимости не естественной вентиляции, а о принудительной вентиляции. Как следствие появления дополнительного оборудования и выделение дополнительных объемов (читай площади) здания.
Есть и еще резервы. Ну, например, обеспечения возрастающих требований по теплосбережению, гигиене и безопасности. Все слышали о требованиях МЧС на лоджиях иметь закаленное безопасное стекло? А как соблюдается это требование сейчас? А как может соблюдаться? А что стоит поднять эти требования, как это было в 97 году сначала в Москве, а потом и во всей России.

Так и хочется спросить: "А за чей счет банкет?".

И нельзя сказать, что это пустая блажь. Грамотное с технической точки зрения, увеличение первоначальных капитальных затрат на строительство приводит к значительному снижению долговременых эксплутационных затрат. Т.е в таком доме дешевле жить.
Кроме того, все обратили внимание на программу реконструкции жилья проводимой в Москве? А на высказывание Лужкова относительно того, что после того как дом бесплатно отремонтируют по данной программе последующие ремонты будут за счет владельцев квартир? И что мы будем иметь и делать? Строиными рядами метнёмся отменять приватизацию квартир или получим новую строку в платёжках "на ремонт". При том, что чем старше дом и больше его аммортизация тем большие суммы будут в этой строчке. Или поедем в новые дома?

По ЖКХ. Не сильно буду удивлен, если в Москве темпы и размер роста тарифов будет выше, чем в России. Это только в Москве есть при оплате жилья термин "излишки площади". А объяснение простое. Оплата ЖКХ в Москве по сути дотационное. Т.е. город берет на себя частичную оплату коммунальных платежей в определенных объемах. Все что выше регламентированных объемов идет по 100% оплате с жильца. Во всей России, даже в Подмосковье, уже давно 100% оплата на весь объем. Так вот, если у правительства Москвы с деньгами будет худо, то оно откажется от этой благотворительности.

Вот только не надо сказки про то что цены на жильё адекватные, мол себестоимость и инфраструктура, мол падать некуда .
Что я могу сказать.
1. До сих пор есть инвесторы, которые покупали жильё без ремонта с 2000 по 2004 года. Для этой категории инвесторов по барабану, какая цена будет в 2009 или 2010 годах, если им придётся, а это может случится скоро, кризис как ни как, они останутся по любому в наваре.Этот люд брал хаты , как я думаю, за нал.

1а. Люди которые брали с 2000 по 2004 квартиры для жилья.Если они сейчас в силу каких либо причин будут продавать жильё, то они останутся так же в плюсе.

2. Есть инвесторы которые купили жильё в 2005 по 2006 годах. В принципе при продаже они ничего не потеряют, к тому же невдижка у них в собственности более трёх лет ( конец 2006 исключение). Думаю этот
контингент в своей массе брал за нал или за "маленькую" ипотеку.

2а. Люди которые брали с 2005 по 2006 квартиры для жилья.Если они сейчас в силу каких либо причин будут продавать жильё, то они останутся как минимум по нулям.

2б. Те кто брал новострой в 2007 году возможно отделаются испугом, а может и нет. Зависит насколько адекватно они оценивали свои риски.

3. С этого места начинается самое интересное. Вторичка в 2007 году, первичка и вторичка в 2008, и первичка со сдачей 2009 года.
Вторичка в 2007 года - если срочно сливать, то возможно остаться по нулям.
первичка со сдачей в  2008 году - если срочно продавать, то можно остаться по нулям.
Вот этот люд попал конкретно:
вторичка в 2008 году - свои деньги не вернут.
первичка со сдачей 2009 году - до 40% бралась в ипотеку, остальное нал. Так вот вопрос, сколько народа попадёт в трудную ситуацию, не важно брали за нал или в ипотеку.

И какие выводы делаю из этого я?

Недвижка легко может продаваться процентов на 30-50 дешевле, смотри пункты 1-2б.
Тупарей хватает, которые продают жильё с лета-осени 2008 года до сих пор, снижая цену по чуть-чуть.
Если сразу снижать процентов на 20, хаты уходят в лёт.
Как пример Казахстан, на 50 процентов хаты подешевели? Да. Да и то не факт что по этим ценам сделки проходят. То же самое у нас: ипотека мертва, налички у народа не так много, рынок недвижимости это не поддержит.
Начнутся сокращения рабочих мест да и бизнесмены, ларёчники будут банкротиться. Если бралось в ипотеку будет им очень больно, ещё и должны останутся.
Если брали за нал, будут продавать, лишь бы заплатить за маржин кол или просто чтобы не было долгов или чтоб этот долг был небольшим.
Ну и последние.
Паник зелл ещё никто не отменял, ну или скажем снежный ком.
Кто знаком с акциями, тот поймёт или знает. Продаёшь акции по любой цене, думая что они будут стоить ещё дешевле.
И я как думаю этот снежный ком уже в начале своего пути( это люд, который продаёт хаты с лета 2008 года, и постепенные скидки не к чему не приводят) осталось подтолкнуть немножко.
Так что подождём до весны, тогда будет понятна ситуация.

Цитата: lenta.вру от 24.01.2009 23:41:56

Новосибирские компании не могут продать новостройки и сдают их в аренду: обзор новосибирской прессы

Покупатели приобретать жилье не торопятся. Ждут дальнейшего снижения цены, как это произошло в Москве, где реальная стоимость квартир упала уже на 20 процентов.


«Пензенская правда», №5, 23 января 2009 г.

http://pnz.ru/getnew…s_id=27282

Цитата: GRFF
а если гипер начнется раньше. может так получиться что цены и дна не успеют достигнуть сразу перейдут на след-й подъем. в любом случе при гипере начнется резкий рост цен на сырье это и можно будет считать дном по недвижке. вот только успеют ли все желающие взять на дне. я например сильно сомневаюсь.

Поставил АУ.

не думаю. скоре всего зафиксируют цену в рублях. при гипере по доллару это однозначно выгодно.
ну небольшой всплеск в момент паники вполне возможен, но он быстро сойдет на нет.
если помните, в августе 98го все остатки недвижимости быстренько раскупили. падение (в долларах)
началось тока через 4 мес.

Цитата: MDY
Цены в рублях потеряли актуальность
Чтобы избежать потерь, продавцы, в том числе крупные девелоперы, решили привязывать цены к доллару. Хотя вряд ли эта мера взбодрит впавший в спячку рынок недвижимости. Покупатели и продавцы – те, которым «не горит», продолжают ждать удобного момента для сделок, который, видимо отнюдь не близок.
............

бугага.
Эт какому девелоперу щас не горит?
Писец пришёл