Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: jeka
жить на Украине в ближайшее время будет небезопасно. Выводы делайте сами.

Так и знал что именно это ответят. Знаю, я читаю форум давно и регулярно.

Вопрос - когда и какое будет дно? Недвижку я все таки хочу купить. Несмотря на кризис )) Они не вечны..

Второе...
Вопрос!

Что будет с ценами на недвижку при обвале доллара? Упадут? Вырастут? В какой валюте? На Украине? В России?

Цитата: Observer от 23.05.2009 20:13:31
Аргумент прямо скажем никакой. Во многих странах, например, в Германии, большинство людей арендуют жильё и не считают, что отсутствие собственных бетонометров препятствует созданию семей и рождению детей.

В Канаде, например, снять жилье семье с детьми - огромная проблема. В 85% объявлений о ренте указано, что семья должна быть без детей до 18 лет, и в 70% - без домашних животных. В квартирах дети шумят, создавая неудобства соседям, а в домах царапают и пачкают стены. В общем, обычно детей заводят только после покупки своего дома. В некоторых многоэтажках семьям с детьми сдают первый этаж.
Справедливости ради нужно отметить, что отношение арендодателей к семьям с детьми несколько лучше, чем к курящим в квартирах арендаторам, таким не желают сдавать свою недвижимость 90%.

Очень хорошо ответил любителям запретительных налогов на излишнюю недвижимость, вроде МихаилаС из Ванкувера, известный экономист Михаил Бергер в передаче "Кредит доверия" на так нелюбимом Авантюристом радио "Эхо Москвы"   http://echo.msk.ru/s…t-2206.mp3

Слушаю тут вчера краем уха передачу "неделя" по рен-тв. Про недвижимость, куда ж без неё. Сокрушаются по поводу "вроде с 2010г налог введут" чего будет - ужос. То какой-то тип квартиру в 150м.кв. за 15т.у.е./метр показывает, делая вывод, что после "налога", цена ее возрастет (без вывода почему  ;)). То другой тип коттеджный элитный поселок показывает, выводы тоже смертельные. Ну и на десерт пресловутая страшилка: Аренду владельцы поднимут на величину налога... (ну тут хоть с выводом, в отличие от предыдущих сюжетов  :D). Хотя, казалось бы и радоваться должны, авось "понаехали тут" меньше станет, ан нет, любят масквичи понаехавших оказывается, искренне жалеют их, что больше платить придется  :D.

Выводы конечно меня повеселили. Ужель масквичи так жалели квартирантов, те им "мы можем 30т.р. в мес. платить!", а масквич - "нет, спасибо, пока налогу нет, 25 плати". Вот такие они, масквичи.

Тут же вспомнился волгоградский арендодатель, квартиру с ремонтом, мебелью, компом и т.п. пишет сдам за 25т.р.... ну у нас не Москва, и 10-12т.р. считаются хорошим заработком, а с высшим обр-ем найти з/п до 20т.р. - очень-очень хорошо. Почти всем з/п срезали. А тут ареда 25! Естественно никто не шел к нему. Ну и давай он снижать, 23, 21, 20, 18, 16... За 16 таки нашел через три месяца (за сколько сдал реально не известно, там уже с клиентом договаривался, может и меньше). Так вот пусть мне расскажут доблестные корреспонденты, каким таким образом ентот арендодатель сможет повесить налог на жильцов? Он итак сдал за максимально возможные 16т.р., завтра налог введут, и что? Напишет ценник 18т.р.? Так он уже пробовал, не брали. А завтра возьмут? Или жильцам расскажет, те сжалятся, и быстро отстегнут еще 2т.р. сверху? Откуда они возьмут эти 2т.р., наверное попросят поднять им з/п, и работодатель тоже сжалится, и прибавит.
Такая вот грустная история от "недели"... Плакала.

Цитата: fest
Сссылка для чтения: http://echo.msk.ru/p…3669-echo/
А глупости он глаголет. Никто не отделывает инвестиционные квартиры. Стоимость отделки не 5 копеек. Их продают без отделки.
Отделка стоит от 200$/кв.метр. Здесь кто-то уже считал что арендная плата не окупает евроремонта + хозяин должен зарабатывать иначе какие это инвестиции.
Вот если будет у нас закон о правах арендаторов и порядке формирования арендной платы (а чем это отличается от налога - у хозяина прибыль отнимают) тогда можно и подискутировать. Пока не о чем.
И налог на "лишнюю" квартиру должен быть. Т.к. в рамках имеющегося жилого фонда необходимо перераспределение, что бы рождались дети.

Я то же послушал. Много он делает неверных предположений.
Но оттого что распределятся квартиры, дети не появятся.
Я понимаю высокий порыв и беспокойство по поводу демографической ситуации, но практика показывает как раз наоборот, чем ниже уровень жизни тем выше рождаемость.

Например, в Европе уровень выше, чем в России и кв.м. на душу больше, а рождаемость ниже. Или я не прав?

Единственная проблема, которая есть так это (уже озвучивали) – рынки могут быть иррациональными очень долго, и это долго может быть соизмеримо с продолжительностью жизни человека.

Не большой, и уже не новый анализ, закрепление материала так сказать.

1. Инвесторов нет. Ну что это за инвестиции купить сегодня и продать через год пусть даже с убытком в 5%?
2. Снижение цены на 1-2-10% и даже 20% не как не влияет на рынок. Практически ни как. Единичные случаи. Почему? Инвесторов нет. А те, кому нужно жилье для жизни не могут его купить (из-за отсутствия достаточных накоплений) даже при падении цены на 50%.
3. Естественно есть единичные случаи, когда люди имеющие накопления таки приобретают жилье для жизни. Но с каждой такой покупкой енд-юзеров становится все меньше. Т.е. совершенно очевидно что енд-юзеров с деньгами меньше чем инвесторов с квартирами.
4. О демографии. Жилье как раз нужно тем слоям населения, где много детей, тем, где детей мало оно ненужно: могут или жить с одним ребенком, или он (один) получил наследство от двух бабушек и двух дедушек. Там где детей мало там нет жилищной проблемы. А вот там где много там есть проблема с жильем, но там же и огромная проблема с деньгами, особенно с накоплениями. Посчитайте сами, какой должен быть доход у семьи с 3-4 детьми и сколько они смогут откладывать?

На сегодня рынок иррационален, и будет иррационален еще какое-то время: 1-2-3 года

Цитата: GkP от 23.05.2009 11:58:45
Нетрудно подсчитать, что размер ежемесячной платы составит 17216.5138.

В приведенном Вами примере как раз и виден подход коммерческой организации, имеющей цель получение получение прибыли. А я имею в виду "беспроцентный" (некоммерческий) кредит, т. е. кредит, в котором нет"ссудного процента", а проценты на инфляцию все-таки имеются. Т.е. возвращается только тело долга с учетом инфляции по, скажем, ставке рефинансирования. В начале срока вы возвращаете "дорогие" деньги, а в конце "инфляционные" ("дешевые" денги), но их соответственно больше.
У банка же платежи во времени одинаковые, и в начале срока кредита с Вас пытаются получить побольше "дорогих" денег, как видим, более чем в полтора раза.

Молодым семьям сейчас приходится платить за аренду жилья почти такие же деньги, как и пришлось бы платить взносы на кредит по программе госзаказа на жилье эконом - класса. Сейчас квартиросъемщики за 10 - 12 лет фактически выплачивают стоимость жилья арендодателю, но жилье в их собственность не переходит!

Извините, с цифрами действительно получился бред. Вот исправленный вариант.

Так вот. Если поставить амбициозную задачу увеличить количество жилья на одного жителя с 20 до 30 м2 за ближайшие 10 лет за счет строительства жилья эконом - класса и хоть частично приблизиться к Европейским нормам, то нужно построить около 1500 млн. м2 за десять лет по 10 м2 на каждого жителя. Стоимость программы при цене 20 т. руб. за 1 м2 составит 30 трлн. руб. (без учета инфляции). То есть придется построить 25 млн. квартир средней площадью 60 м2, стоимостью по 1,2 млн. руб.

При периоде реализации программы 10 лет придется строить в год по 150 млн. м2, 2,5 млн. квартир. На строительство нужно тратить по 3 трлн. руб. в год (100 млрд.$). На начальном этапе можно собрать первоначальные взносы (20% от стоимости квартиры) за первый год, это составит 600 млрд. руб., если собрать за 2 года - 1,2 трлн. руб. Строить придется на одного жителя по 1м2 жилья эконом - класса дополнительно (или вместо) строящихся сейчас 1м2 всех классов. На функционирование программы на самом деле понадобится меньше 3 трлн. руб. в год, поскольку во время строительства новых домов будут выплачиваться кредиты за уже построенные. Приблизительно в год придется тратить по 1,5 млрд. руб., 4% ВВП, но в конечном итоге после реализации программы все деньги вернутся.

Вы пишите все верно. При невысоких ценах на первичное жилье (а когда они были низкими?) семья получает не только место обитания/размножения но и возможность инвестировать в себя на старость. Эту квартиру можно продать и переехать в меньшую, это лучше чем копить деньги на старость в банке и жить в арендованном жилье. Деньги в современной экономике слишком быстро теряют свою ценность/покупательную способность.  
А при наличии инвестиционного жилья это не возможно. Т.к. у большенства нет шансов. А жизнь в арендованном жилье при существующих ценах и законах возможна пока Вы успешны, стоит только наступить Случаю (болезнь, потеря работы на существенный срок и т.д.) и здравствуй улица. Ташкент он теперь в другом государстве, а у нас климат холодный, т.е. гарантированная смерть.

Цитата: Serg_Piter от 24.05.2009 05:33:53
Очень хорошо ответил любителям запретительных налогов на излишнюю недвижимость, вроде МихаилаС из Ванкувера, известный экономист Михаил Бергер в передаче "Кредит доверия" на так нелюбимом Авантюристом радио "Эхо Москвы"   http://echo.msk.ru/s…t-2206.mp3

Это Вы называете хорошо ответил?:

Цитата
М.БЕРГЕР: Первое. Второе. Вот даже, я думаю, покупка жирными котами 2-й и 3-й квартиры на руку самым бедным – вот выскажу такую парадоксальную мысль.

С.БУНТМАН: Почему?

М.БЕРГЕР: А потому что самый бедный никогда не купит квартиру, к сожалению, и даже ипотеку не возьмет. А арендовать он ее может. Так вот если все квартиры будут заняты, как нам советует дворник из Португалии, что будут снимать, арендовать молодые специалисты, хотя бы, там, в первые пять лет точно не заработают – у них зарплата низкая, им не дадут кредит. И накоплений, допустим, нет. Где они будут жить, где будут жить люди, которые, ну, не выбились по жизни – бывает такая трагедия.

То есть молодой специалист будет создавать РЕАЛЬНЫЙ продукт. На свою копеечную зарплату (с которой честно платит налоги) будет кормить себя, семью, "жирного кота"?
А что произвел полезного тот, кто присосался к молодому специалисту?. Кто не дает ему подняться, выбиться по жизни, высасывая из него за аренду жилья по максимуму?
Еще раз вопрос Вам уважаемый Серж.
Какой полезный продукт произвел спекулянт-инвестор?. Архитектор спроектировал, строитель построил, электрики/сантехники и прочие специалисты напихали коробку инженерными коммуникациями. А что произвел жирный кот? Мало того, этот "жирный кот", те деньги, что ЗАРАБОТАЛ потом и кровью и отдал ему молодой специалист, благополучно переправил за границу, много поездив по Карибам/Багамам и прочей экзотике, купив дорогой импортный автомобиль и прочие заграничные "цацки"

или этот аргумент, тож поразил своей "новизной". Не помню кто именно, но какой-то персонаж на этом форуме уже толкал подобную мысль:

Цитата
М.БЕРГЕР: Да, 2-я, 3-я, 4-я, 10-я, 40-я и так далее. Ну, как бы, на поверхности выглядит вполне разумно и гуманно. Нельзя, там, давать людям обкладываться квартирами тогда, когда другие нуждаются, и так далее. Но давайте посмотрим на эту проблему шире, почему я считаю, что нельзя здесь ограничивать? Вот у нас Конституция не ограничивает количество частной собственности в одних руках – ну, нет такого ограничения, слава Богу. Если идти по этому пути – я уже неделю назад говорил там – давайте запретим покупать 2-й батон, или сейчас я говорю, давайте на вторые 100 рублей ограничим. Потому что у тебя есть уже одни 100 рублей, зачем тебе еще одни?

Второй батон никто не запрещает, потому что его никто не покупает (бывает, конечно, "клиника", но это редкие единичные случаи, клиенты "Степанова-Скворцова")
А никто не покупает второй/третий/четвертый..... батон, потому, что все прекрасно понимают, что это бессмысленно! Съешь столько, сколько съешь, остальное выкинешь! Почему бы просто, сразу не выкинуть деньги в мусорку?

Так, что ни фига не хорошо и ни фига не ответил.

Цитата: Wit
Аргумент прямо скажем никакой. (c)
В Германии уже очень давно отрицательный прирост населения - вымирают они, короче говоря, потихоньку.

Убыль населения идёт во многих странах золотого миллиарда, независимо от обеспеченности жильём. В азии, напротив, рождаемость выше некуда, несмотря на зачастую ужасные жилищные условия.

Так что аргумент неудачный, я не вижу никакой взаимосвязи между приростом начеления и наличием собственного жилья.

Цитата: dimon от 24.05.2009 10:45:20
Молодым семьям сейчас приходится платить за аренду жилья почти такие же деньги, как и пришлось бы платить взносы на кредит по программе госзаказа на жилье эконом - класса. Сейчас квартиросъемщики за 10 - 12 лет фактически выплачивают стоимость жилья арендодателю, но жилье в их собственность не переходит!

Тут есть нюанс. Стоимость недвижимости имеет тенденцию меняться во времени, причём не всегда в сторону увеличения.

Если мы говорим об аренде, то риск снижения стоимости недвижимости лежит на наймодателе. Наниматель, в случае снижения цен на квартиры и, соответственно, на аренду, либо договаривается на меньшую цену, либо переезжает на новую квартиру, которая его устраивает больше.

При покупке недвижимости в кредит эти риски ложатся на банк, а он уже минимизирует их, требуя первоначальный взнос. При надувании пузыря на рынке недвижимости банки могли себе позволить выдавать кредиты с маленьким или вообще нулевым первоначальным взносом. В нынешних условиях, когда существует риск снижения стоимости недвижимости в разы, первоначальный взнос должен исчисляться десятками процентов, в противном случае мы получим наш собственный пузырь subprime и ещё один кризис вдобавок к текущему.

А теперь задумаемся, какой процент тех самых многодетных семей имеет сбережения в размере хотя бы 20-30% от стоимости квартиры?

Поэтому я и утверждаю, что наиболее очевидным способом решения жилищной проблемы в массовом порядке является аренда государственного/муниципального жилья с правом выкупа, потому что при таком раскладе риски снижения стоимости недвижимости лягут на государство. Но ему это как раз фиолетово, так как цель государства - не инвестиции, а решение жилищной проблемы граждан.

Цитата: 1foot от 24.05.2009 10:18:15
Но оттого что распределятся квартиры, дети не появятся.

Не могу согласиться с этим, например у меня и нескольких моих знакомых - именно квартирный вопрос стоит на пути создания семьи и рождения детей. В кредиты на пол-жизни залезать желания нет никакого. А плодиться на съемных квартирах - это увеличение шанса никогда не купить квартиру вообще.

Цитата: Nikk1 от 24.05.2009 11:57:05

Питер. Полно развешенных объявлений по всему городу -Сдам..цены от 6 до 15 за квартиру плюс КУ, и от 3,5 за комнату..На БН,Ру. половина объявлений, что дом сдан и заселен(правда,забывают сказать, что в доме на 600 квартир  живут в 3-хи есть проблемы с лифтом и пр.) Вывод- народ не ведется на бетонометры. Минимум еще процентов 30-40  к  ноябрю

Опыт показывает, что уличные объявления с привлекательными ценами дают в основном так называемые информационные агентства. С вас стрясут денег, дадут номер телефона и адрес квартиры, после чего выяснится, что квартира уже сдана, либо там никого нет.

Поэтому, ориентироваться лучше не по объявлениям на заборе, а по сайтам контор, которые специализируются на аренде жилья и которые берут комиссионные только после заключения договора найма.

Прошу прощения, если новость была. Вроде видел ее здесь, но в этом представлении, имхо, она несколько интереснее

ФАС недовольна болтливыми чиновниками

Глава Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Игорь Артемьев выступил с жестким заявлением в адрес чиновников, комментирующих цены на недвижимость.

По мнению Артемьева, это не что иное, как «ценовые сигналы», напрямую препятствующие снижению чрезмерно раздутых цен на российском рынке жилья: «Для меня является совершенно недопустимым, когда официальные лица говорят, что не будет снижения цен на жилье. За ценовые сигналы есть статья, запрещающая координацию предпринимательской деятельности, – сказал Артемьев на пресс-конференции, - я бы предлагал за это вначале штрафовать, а затем дисквалифицировать на три года».

По мнению Артемьева, кризис подразумевает снижение цен на рынке, а этого не происходит благодаря чрезмерной PR-активности некоторых чиновников: «Нечего беспокоиться за строительные компании, которые получали в последние годы рентабельность в 300 процентов».

При этом глава ФАС сообщил, что его мнение не одиноко и есть соответствующе санкции с «самого верха»: «Мы будем с правоохранительными органами вмешиваться в этот процесс, у нас есть такое поручение правительства».

Напомним, что основными «комментаторами» цен на жилье в последнее время являются московские власти, и, в частности, первый заместитель мэра столицы Юрий Росляк.

---

Правильно ли я понимаю, что Путин дал указ отпустить цены на бетон в свободное плавание?  :-\

Цитата: woo от 24.05.2009 12:44:32
Не могу согласиться с этим, например у меня и нескольких моих знакомых - именно квартирный вопрос стоит на пути создания семьи и рождения детей. В кредиты на пол-жизни залезать желания нет никакого. А плодиться на съемных квартирах - это увеличение шанса никогда не купить квартиру вообще.

Скажите, если бы Ваши знакомые жили в муниципальной квартире, платили бы 50% от стоимости коммерческой аренды и знали бы, что через 10-15 лет квартира перейдёт в их собственность, им это помешало бы завести детей?

Мне кажется, что такая ситуация более предпочтительна, чем покупка той же квартиры в кредит, так как не нужно копить первоначальный взнос и не спать по ночам, боясь снижения стоимости квартиры/залога и получения требования от банка о полном/частичном досрочном погашении кредита.

чтобы снять некоторое противосояние, мне не очень понятное, про тенденции на рынке аренды в период кризиса и развала бизнесов....
об аренде:
хотите БЕСПЛАТНО арендовать 100-200-300 ,а хотите 1000 метров?
приезжайте и забирайте! только коммунальные услуги вовремя оплачивать прийдется...
рынок аренды коммерческой недвижимости украины достиг дна и ....НАЧАЛ КОПАТЬ!
информация ПРОВЕРЕНА! НЕ из газет!
живу на украине....

Цитата: Тори от 24.05.2009 09:44:49
Слушаю тут вчера краем уха передачу "неделя" по рен-тв. Про недвижимость, куда ж без неё. Сокрушаются по поводу "вроде с 2010г налог введут" чего будет - ужос.

По поводу налога со 2-й и последующих квартир. Непонятно, как будут определять, является ли имеющаяся квартира единственным жильём или нет...

Цитата: 1foot
1. ИМХО, это они мотивируют этим, посмотрите вокруг, у Вас 100% есть знакомые с куда более лучшими жилищными условиями  - и тоже без детей.

+1

У меня большое число знакомых, у которых своё жилье, а детей нет. Кто-то хочет сначала пожить в своё удовольствие, кто-то занят построением карьеры... Вообще, наблюдения показывают, что существует скорее обратная зависимость между рождаемостью и материальной обеспеченностью. У состоятельных людей обычно мало детей; малообеспеченные, особенно из низких социальных слоёв, напротив, часто многодетные.

Цитата: dimon от 24.05.2009 10:45:20
При периоде реализации программы 10 лет придется строить в год по 150 млн. м2, 2,5 млн. квартир. На строительство нужно тратить по 3 трлн. руб. в год (100 млрд.$). На начальном этапе можно собрать первоначальные взносы (20% от стоимости квартиры) за первый год, это составит 600 млрд. руб., если собрать за 2 года - 1,2 трлн. руб. Строить придется на одного жителя по 1м2 жилья эконом - класса дополнительно (или вместо) строящихся сейчас 1м2 всех классов. На функционирование программы на самом деле понадобится меньше 3 трлн. руб. в год, поскольку во время строительства новых домов будут выплачиваться кредиты за уже построенные. Приблизительно в год придется тратить по 1,5 млрд. руб., 4% ВВП, но в конечном итоге после реализации программы все деньги вернутся.

Наличие даже не 100 млрд. $ не означает возможности построить на них жилье по 20 т рублей. Сколько позволяют мощности строительной отрасли столько максимально и построят, дай  хоть трилиард баксов. А прирост строительства последние годы шел в основном за счет индивидуального строительства (есть еще моментик народ в посленднее время народ массово оформляет документы на те дома которые были построены еше при царе горохе и нигде не были зарегестрированы ранее, видать их тоже в новострой вносили) Сама же строительная отрасль как не особо прибыльная особо не развивалась, пока живем по большому счету на совецком заделе. А от девелоперов  строителям особо никогда не переподало, а чаще их кидали.

Цитата: Observer от 24.05.2009 12:52:22
Скажите, если бы Ваши знакомые жили в муниципальной квартире, платили бы 50% от стоимости коммерческой аренды и знали бы, что через 10-15 лет квартира перейдёт в их собственность, им это помешало бы завести детей?

Мне кажется, что такая ситуация более предпочтительна, чем покупка той же квартиры в кредит, так как не нужно копить первоначальный взнос и не спать по ночам, боясь снижения стоимости квартиры/залога и получения требования от банка о полном/частичном досрочном погашении кредита.

Что такое будет "стоимость коммерческой аренды" при существовании такой системы?
То о чем вы пишете - это пока увы, фантастика, розовые мечты, для осуществления которых необходимо ответить на очень много неразрешимых в нынешних реалиях вопросов.
Ну вот скажите мне, как будет происходить распределение таких квартир?
Как и кому в первую очередь давать квартиру в центре города, или в 5 мин. от метро, или в заднице какой-нибудь, или вообще в области? Где территориально вообще будут строиться такие дома? И кому вообще предоставлять такое жилье? Всем желающим? Или у кого выполняются/невыполняются какие-то нормы по метражу на человека? Уверен, что в короткий срок появятся _многолетние_ очереди на получение такого жилья. Наверняка есть и куча других подводных камней.
К тому же, надеюсь, вы понимаете, что тут открывается огромный потенциал для коррупции и взяток? Тем более вы говорите о схеме, когда государство по сути занимается альтруизмом, но для этого нужна политическая воля сверху и жесткий контроль на местах как в плане строительства объектов, так и в плане ценообразования и распределения. А это нереально сейчас. По сути такая система означает возврат к гос. монополии в области строительства и распределения жилья по типу СССР.

Гораздо эффективнее и проще в данной ситуации для скорейшего возврата системы в нужное равновесное состояние ввести адекватный прогрессивный налог на недвижимость, но ведь и тут можно накосячить при желании.

Цитата: woo от 24.05.2009 13:42:58
Ну вот скажите мне, как будет происходить распределение таких квартир?
Как и кому в первую очередь давать квартиру в центре города, или в 5 мин. от метро, или в заднице какой-нибудь, или вообще в области?

Как сейчас происходит сдача жилья внаём? На рыночных условиях. У метро стоит дороже, в спальном районе дешевле, в области вообще за три копейки. Каждый выбирает в соответствии с толщиной своего кошелька.

Я лишь за то, чтобы наймодателем выступало государство, с вменяемой ценовой политикой. Это увеличит предложение на рынке аренды и собъёт цены в коммерческом секторе. А поначалу, когда предложение будет небольшим, можно распределять по тем же принципам, по которым сейчас распределяется социальная ипотека, например, среди молодых семей. Если уж увязывать многодетность с обеспеченностью жильём, то тогда утром стулья, а вечером деньги, т.е. сначала родите двух детей, а потом переселяйтесь в муниципальную квартиру с льготной арендной ставкой.