Рынок недвижимости: состояние и перспективы

В США, согласно данным риелторской компании Irvine, по итогам апреля число американцев, получивших уведомление об отчуждении у них квартир и домов по причине неуплаты процентов по ипотечным кредитам, достигло 342 тыс. По сравнению с мартом этот показатель вырос на 32%. В общей сложности по итогам первого квартала 2009 года об изъятии жилья были предупреждены 803 тыс. ипотечных заемщиков в США. При этом у ряда кредиторов в списках на отчуждение собственности числится по 700 тыс. заемщиков, сообщает RealtyTrac.

В России положение иное. Реализацией ипотечного залога банк и заемщик, решивший, что ипотека ему больше не по силам, действуют совместно, и процесс носит отнюдь не массовый характер. Так, по словам руководителя группы медиакоммуникаций Банка жилищного финансирования (БЖФ) Марины Довгой, уже в 2008 году наблюдалась тенденция к увеличению количества заемщиков, желающих продать квартиру из-за невозможности дальнейших выплат по кредиту в связи с кризисом и прибегающих в связи с этим к помощи банка. То же самое говорят и в ВТБ24, хотя уточняют, что случаи реализации банком квартир носят единичный характер.

«Число «просроченных» ипотечных квартир, выставляемых банками на продажу, например, в Москве, пока исчисляется десятками штук при общей базе предложения более чем в 30 тысяч квартир — иными словами, это доли процента, — сообщил в интервью BFM.ru руководитель пресс-службы корпорации «Инком» Антон Гололобов. — Более того, эти объекты — результат совместного решения банков и заемщиков, в результате которого квартира выставляется на продажу и кредит гасится».

Как релизуются «совместные» решения банков и заемщиков, BFM.ru пояснили в Альфа-банке. «При согласии заемщика на продажу квартиры Альфа-банк может оказать консультационную и организационную помощь в продаже квартиры через риэлторские компании-партнеры банка», — поясняет руководитель направления залогового кредитования блока «Розничный бизнес» Альфа-банка Олег Пятлин. В частности, банк может разместить на сайте информацию о возможности приобретения квартиры, оказать помощь в оформлении заемщиком и покупателем всей необходимой документации по сделки-купли продажи.

Какому количеству российских ипотечных заемщиков грозит отчуждение жилья, эксперты оценивать не берутся. В банках тем более хранят молчание. Данные по своему портфелю отказались назвать и в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

«Продажа находящейся в залоге квартиры — крайняя для нас и для заемщика мера. На нашем сайте есть база таких ипотечных квартир, которые мы предлагаем нашим клиентам не только по сниженным по сравнению с рыночными ценам, но и по докризисным условиям ипотечного кредитования», — говорит Марина Довгая из БЖФ. (18 мая на сайте БЖФ были размещены 72 объявления о продаже объектов жилой недвижимости, пять из которых находятся в Московской области, остальные — в регионах.)

С таким подходом согласен и Антон Гололобов: по его мнению, российские банки не заинтересованы в принудительном изъятии квартир у неплатежеспособных заемщиков, а потому стремятся к компромиссам, позволяющим быстро вернуть средства. «К традиционным способам возврата задолженности (продажа квартиры, реализация залогового имущества) приходится добавлять новые (реструктуризация кредита)», — добавляет Марина Довгая.

Таким образом, волна отчуждения квартир вообще может миновать Россию, поскольку здесь она возможна только по решению суда, что значительно осложняет и затягивает весь процесс. «Если банк обращает взыскание на квартиру, все проживающие в ней подлежат выселению. Если в квартире проживают несовершеннолетние, то для передачи имущества в ипотеку должно было быть получено согласие органа опеки и попечительства. Реализация такого имущества возможна только в судебном порядке», — поясняет руководитель департамента корпоративного права компании «Велес Лекс» Надежда Ким.

«В принципе, законом разрешен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, — уточняет эксперт. — Но при наличии нотариального согласия на это заемщика. В случае с жилыми помещениями, находящимися в собственности физических лиц, такой порядок запрещен. То есть квартиру, находящуюся в собственности физического лица, можно забрать только через суд».

Таким образом, до изменений в законодательстве действительно массовые продажи «ипотечных» квартир вряд ли будут иметь место.
http://www.bfm.ru/ne…-malo.html

ЦитатаГлава Российского союза строителей Виктор Забелин заявлял, что строители не могут продавать жилье по тем ценам, по которым государство этого хочет, так как они покупали строительные материалы и подключения монополистов по докризисным ценам.

А еще оптовики не могут продавать нефть дешевле 150$ за баррель, потому что летом по этой цене покупали.
Рынку абсолютно фиолетово что и почем ты покупал, если не предложишь конкурентную цену - никто у тебя ничего не купит, а купят у тех, кто купил стройматериалы по нынешним ценам. А если ты купил что-то дорого перед кризисом, значит тебе не повезло, фиксируй убытки и работай дальше.

Цитата: Йезуит
Ни разу не шутка. Сами .....ваем

Идет достройка зданий с высокой степеью готовности. Паяльник уже предъявлен, только есть понимание того что лучше распродать все на высоких ценах (пусть вся прибыль уйдет кредитору) выгоднее кредитору и застройщику.
Если цены упадут то кредитор потеряеет не только проценты/прибыль/навар но и часть своего капиталла.
Пока мантра работает, поэтому цены держат все. Но покупателей мало.
С банками и юр.лицами-инвесторами работают администрации регионов объясняя что лодку раскачивать вредно.

Скоро чиновникам [url=http://"http://newsru.com/fi…gnaly.html"]запретят говорить о невозможности падения цен на недвижимость[/url]

ЦитатаГлава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев предложил наказывать чиновников за заявления о возможных повышениях цен: "Для меня является совершенно недопустимым, когда официальные лица говорят, что не будет снижения цен на жилье".

прокомментируйте плиз

Минфин РФ внес в правительство законопроект о размещении средств Фонда национального благосостояния.

20.05.2009, Москва 11:42:13 Минфин РФ внес в правительство изменения в законодательство, касающиеся размещения средств Фонда национального благосостояния. Каак сообщил журналистам глава департамента финансовой политики Минфина Алексей Саватюгин, в частности, предлагается выдать Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) кредит в размере 40 млрд руб. под 9,5% годовых.

Наткнулся на интересную статью по поводу эффективности 4ТК в Москве.
О семистах миллионах за километр

Цитата: Rumpel
realprice 1-2-3:
30.04.2009 4 727 33.2491 157 168
19.05.2009 4 865 32.2919 157 100

Рост это? Только для тех, кто в валютном депозите, однако.

не знаю о чем Вы, но вот о чем я:

нефть Light Sweet:
http://smages.com/7c…57.jpg.htm

realprice:
http://smages.com/cd…85.jpg.htm

Цитата: hunter от 20.05.2009 13:06:21
Наткнулся на интересную статью по поводу эффективности 4ТК в Москве.
О семистах миллионах за километр

очень спорная статья, неэффективность 4тк основывается лишь на голословных утверждениях автора. Трасса эта просто-напросто необходима. А разговоры про среднее расстояние, проезжаемое автомобилем, которое в москве в 1,53 раза больше расстояния между началом и концом пути, измеренного по прямой - несерьезно в той реальность которая у нас есть в Москве.
Кстати отмечу, что в моем районе например начато строительство трассы соединяющей Балаклавский проспект и улицу Борисовские Пруды aka "Южная Рокада" (http://www.rb.ru/top…01002.html), что должно в итоге сильно разгрузить как часть кольцевой так и часть Каширского ш.
Про стоимость километра трассы - согласен что тема актуальная и по идее надо пересматривать расценки в сторону понижения с учетом нынешних реалий (сейчас цены-то упали на всё) как было в случае аукционов по выкупу жилья у застройщиков.

Цитата: woo от 20.05.2009 01:04:58
Судя по realprice _хотелки_ продавцов (мск, подмосковье) практически все как один стабильно начали расти с конца апреля-начала мая (когда было очередное локальное дно). Рост в среднем ~5%. Ситуация с ростом напоминает ситуацию в начале марта, но в итоге прослеживается плавное повышение уровней минимумов.
Все это практически один-в-один повторяет график цен на нефть за эти месяцы. Что это, попытка найти опору в индексе цен на нефть?
Может ли ожидание дальнейшего падения недвижки в некотором смысле означать ожидание падения нефти?

Все это один в один повторяет укрепление рубля минус снижение рублевых хотелок за этот период. Хотите - проверьте и нам рассажете

Цитата: boojuman от 20.05.2009 01:19:30
Эти и другие невесёлые ребята продвинули СРО. Мог где-то поднаврать, но не сильно. Такие дела.

Но, в общем-то, никто не мешает вам организовать собственную СРО. И платить в нее копеечные взносы. Правда, как будет решаться вопрос со страхованием ответственности членов СРО за эти копейки - это вопрос. Но если в организации будут только члены с опытом, репутацией и совестью (последний пункт - у строителей - вряд ли  ;-), то почему бы и нет.

опять пытаються играть против глобального тренда ( вот еще одна новость с РБК)

Власти Москвы выделили обманутым дольщикам 90 тыс. кв. м жилья.

20.05.2009, Москва 14:43:28 Власти Москвы выделили на решение проблем обманутых дольщиков в общей сложности 90 тыс. кв. м жилья. Как сообщил сегодня на пресс-конференции руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин, в настоящее время проблема обеспечения жильем обманутых дольщиков в городе практически решена. Приняты решения о выделении городом квартир для 1 тыс. 23 обманутых дольщиков, 196 горожан по той или иной причине получили отказ в выделении жилья. П.Сапрыкин добавил, что некоторых дольщиков не удалось найти, а у нескольких человек были поддельные документы на получение квартир.

В общей сложности город оказал помощь в получении жилья гражданам - соинвесторам 33 объектов, строительство которых вели фирмы ООО "Мастерок", ЗАО "Центр развития города "Град", ОАО "ФГ "Новый мир", ЗАО "Социальная инициатива", ООО "СФК "Атолл", ООО "Меркурий Эстейт", ООО "Независимая компания "Гриз", ООО "СтЭкс-К", ООО "Трансрезерв", ООО "Пластбау-М". В настоящий момент 26 объектов из указанных 33 уже достроены, по двум объектам пока строительство не ведется, а жилые помещения гражданам предоставляются из городского фонда, по пяти объектам ведутся подготовительные и строительные работы.

Цитата: Maxzz от 20.05.2009 14:14:10
Но, в общем-то, никто не мешает вам организовать собственную СРО. И платить в нее копеечные взносы. Правда, как будет решаться вопрос со страхованием ответственности членов СРО за эти копейки - это вопрос. Но если в организации будут только члены с опытом, репутацией и совестью (последний пункт - у строителей - вряд ли  ;-), то почему бы и нет.

Вы не внимательно читаете ветку или закон, я уже приводил ссылку на него.

Федеральный закон Российской Федерации от 22 июля 2008 года N 148-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Статья 55². Приобретение статуса саморегулируемой организации

1. Статус саморегулируемой организации может приобрести некоммерческая организация, созданная в форме некоммерческого партнерства, при условии ее соответствия требованиям, установленным частями 1 и 2 статьи 55⁴ настоящего Кодекса.

2. Для внесения в государственный реестр саморегулируемых организаций сведений о некоммерческой организации ею представляются в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций (далее - орган надзора за саморегулируемыми организациями), документы, предусмотренные пунктами 1-6 части 8 статьи 20 Федерального закона "О саморегулируемых организациях", а также документы, подтверждающие соблюдение установленных частями 1 и 2 статьи 55⁴ настоящего Кодекса требований к некоммерческой организации. При этом в уставе некоммерческой организации должен быть указан вид саморегулируемой организации в соответствии со статьей 55³ настоящего Кодекса.

Статья 55³. Виды саморегулируемых организаций

Допускается приобретение некоммерческими организациями статуса саморегулируемых организаций следующих видов:

1) саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания;

2) саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации;

3) саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих строительство.

Статья 55⁴. Требования к некоммерческой организации, необходимые для приобретения статуса саморегулируемой организации

1. Некоммерческая организация вправе приобрести статус саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания, или саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, при условии соответствия некоммерческой организации следующим требованиям:

1) объединение в составе некоммерческой организации в качестве ее членов не менее чем пятьдесят индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц;

2) наличие компенсационного фонда, сформированного в размере не менее чем пятьсот тысяч рублей на одного члена некоммерческой организации или, если такой организацией установлено требование к страхованию ее членами гражданской ответственности, которая может наступить в случае причинения вреда вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в размере не менее чем сто пятьдесят тысяч рублей на одного члена некоммерческой организации;

3) наличие документов, предусмотренных частью 1 статьи 55⁵ настоящего Кодекса.

2. Некоммерческая организация вправе приобрести статус саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство, при условии ее соответствия следующим требованиям:

1) объединение в составе некоммерческой организации в качестве ее членов не менее чем сто индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц;

2) наличие компенсационного фонда, сформированного в размере не менее чем один миллион рублей на одного члена некоммерческой организации или, если такой организацией установлено требование к страхованию ее членами гражданской ответственности, которая может наступить в случае причинения вреда вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в размере не менее чем триста тысяч рублей на одного члена некоммерческой организации;

3) наличие документов, предусмотренных частью 1 статьи 55⁵ настоящего Кодекса.

3. При определении числа членов некоммерческой организации аффилированные лица учитываются как одно лицо.

4. При определении числа членов некоммерческой организации учитываются только индивидуальные предприниматели и юридические лица, соответственно выполняющие инженерные изыскания, осуществляющие подготовку проектной документации и строительство.

Вступительные членские, страховые и целевые взносы это далеко не всё. Как Болик уже сказал, далее идут требования по наличию специалистов с образованием определённого уровня и профиля, требования к повышению их квалификации, наличие у них определённого стажа, наличие техники и оборудования, сертификаты и допуски на определённые виды работ.

Москва отказалась покупать жилье у строителей


20.05.2009 16:11 | IFX.ru
Московский девелоперы не дождутся милости от столичных властей. Мэрия заявила, что не собирается выкупать у них уже построенное жилье - слишком дорого. И это несмотря на то, что столичным властям удалось в конце прошлого года настоять на своей цене квадратного метра и выкупить квартиры с дисконтом в 26%.

Теперь же, видимо, устав бороться с амбициозными девелоперами, правительство решило строить жилье без их помощи. Как заявил первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк на пресс-конференции, для столичных властей более выгодно строительство жилья за счет бюджетных средств, чем выкуп новостроек у строительных компаний. "Даже если готовое жилье мы будем отдавать по социальной ипотеке, для нас это будет более выгодным", - заявил он.

[quote author=Болик link=topic/15/message/320265#msg320265
П...т. Денег нет в бюджете.
[/quote]

Похоже..Однако по 40 тыс. бы взяли,имхо.

Цитата: NickU
Это вряд ли. У нас в Нижнем Новгороде по 40 взять никак не могут. А то - Москва. Я думаю 60 - это минимум на что соглашались московские застройщики.

Соглашались,вроде, на 65-68..А ваших будут нагибать до 25-29.И самые умные по этой сумме и отдадут.Потому как к зиме больше 20-ки тыров им Гос-во не даст.

Бюджет г. Москвы 2008 год. "На обеспечение равных стартовых возможностей для молодежи" - 328 млн. рублей

Давайте для разнообразия перейдём от теории к практике и взглянем на ситуацию с точки зрения реального покупателя, которого интересуют не цены в попугаях (абстрактных условных единицах, которым кризис ни по чём), у которого имеются средства для покупки недвижимости и перед которым стоит цель: 1) выбрать оптимальный момент входа в рынок; 2) сохранить к тому моменту имеющиеся сбережения.

С первым пунктом всё более-менее понятно. Рынок снижается, дно впереди. Со вторым гораздо сложнее, потому что нужно ещё постараться, чтобы ожидание не вышло боком, и отложенные на покупку жилья сбережения не сократились бы сильнее, чем цены на квадратные метры.

В чём хранить сбережения, чтобы они не обесценивались быстрее, чем квартиры? Вопрос не тривиальный. Впервые прогноз Авантюриста по недвижимости я увидел летом 2007 года. Если мне не изменяет память, согласно прогнозу, к весне 2009 года цены должны были упасть до 40% от цен августа 2007 года. Что касается сбережений, то их рекомендовалось хранить в рублях на депозите в государственном банке.

Что имеем на данный момент. Если верить realprice.ru, цена квадратного метра в Москве в августе 2007 года составила $4754, по состоянию на апрель 2009 года цена составила $4741. В пересчёте на рубли на соответствующие даты по курсу ЦБ получаем 121.4 тыс и 158.3 тыс. Прирост средств на рублёвом депозите составил от силы 20%. Т.е. пока получается небольшой проигрыш, в первую очередь из-за падения цен на нефть и последовавшей за этим девальвации рубля.

Хотелось бы понять, что в условиях развивающегося кризиса делать дальше с имеющимися рублёвыми сбережениями, чтобы они не обесценивались ещё более стремительно, чем недвижимость… Идея продолжать держать на рублёвом депозите – несколько смущает. Главным образом из-за прогноза Авантюриста по нефти. Напомню, что по его прогнозу снижение со $144 до $38, которое мы видели и которое привело к девальвации рубля с ~23 руб/$ до ~36 руб/$ - это всего лишь цветочки, а выражаясь техническим языком – волна A, за которой после коррекции вверх до уровней $79-95 последует ещё более глубокая волна C. Про гиперинфляцию по доллару я помню. Но в чём бы нефть не котировалась в 2010 году, цена ниже $35-38 в пересчёте на сегодняшние доллары по идее приведёт ко второму витку обесценивания рубля. Велика ли будет радость покупателю, который сейчас сидит и ждет того заветного момента, когда можно будет со своим семейством переселиться из арендуемого хруща в свою квартиру, от того, что квадратный метр к тому времени подешевеет в полтора раза и во столько же ослабнет рубль?

Какие будут рекомендации и соображения? Вопрос не праздный, т.к. я и есть тот самый реальный покупатель.

Прав Болик  - денег в казне Пр-ва Москвы нет...
Даже подрядные аукционы буксуют, о каком выкупе у застройщиков можно говорить.
Щас единственная мошна открыта - Министерство Обороны

Цитата: Observer от 20.05.2009 20:35:25
Хотелось бы понять, что в условиях развивающегося кризиса делать дальше с имеющимися рублёвыми сбережениями, чтобы они не обесценивались ещё более стремительно, чем недвижимость… Идея продолжать держать на рублёвом депозите – несколько смущает. Главным образом из-за прогноза Авантюриста по нефти. Напомню, что по его прогнозу снижение со $144 до $38, которое мы видели и которое привело к девальвации рубля с ~23 руб/$ до ~36 руб/$ - это всего лишь цветочки, а выражаясь техническим языком – волна A, за которой после коррекции вверх до уровней $79-95 последует ещё более глубокая волна C. Про гиперинфляцию по доллару я помню. Но в чём бы нефть не котировалась в 2010 году, цена ниже $35-38 в пересчёте на сегодняшние доллары по идее приведёт ко второму витку обесценивания рубля. Велика ли будет радость покупателю, который сейчас сидит и ждет того заветного момента, когда можно будет со своим семейством переселиться из арендуемого хруща в свою квартиру, от того, что квадратный метр к тому времени подешевеет в полтора раза и во столько же ослабнет рубль?

Какие будут рекомендации и соображения? Вопрос не праздный, т.к. я и есть тот самый реальный покупатель.

От реального покупателя - реальному покупателю: вы очень поверхностно и выборочно смотрели прогнозы. Основной прогноз авантюриста: не будет активов, которые гарантированно сохранят (не говоря о преумножить) сбережения.

теперь лично от меня, реального покупателя:
Падать будет все. Точнее будут выравниваться диспропорции: инфляция по продуктам и товарам первой необходимости и дефляция по люкс товарам и пузырям (нефтепродукты, стройка). Если вы боитесь за стоимость ваших денег, выраженную в кв. м. - следите за индикаторами денежной массы и распологаемыми доходами в рублях, а не за нефтью, курсом доллара и прочей хней.

Если тем или иным способом у нас начнут надувать не связанный короткими кредитами агрегат М2 и спускать его в "народ" (пусть даже только избранным) - у вас есть повод для беспокойства. До этого момента - снимите со счета 10 тыс руб и закупите попкорна.

Цитата: Stepa
Может правительство так с инфляцией борется? Дефляцией. Если рассматривать в комплексе сокращение финансирования строительства (в том числе дорожного - местами до 90%) с прекращением выдачи кредитов (потом что кризис), то как раз и складывается очень радужная картинка на тему как контролируя бюджетные финансовые потоки, и выдачу кредитов заставить всю экономику измениться (слегка помучавшись)...

Не стоит мешать мух и котлет. Недвижимость,  а также автомобили, туристические услуги и т.п. не инфляционный товар.
Поэтому стимулируя падения цен на недвигу, инфляция с6нижаться не будет.
Проблема может быть проста - нет денег, либо они перерезервированы (даже в голове) на что то более важное.