Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Нужен совет, может быть кто то сведущ по московскому рынку вторички - буду признательна за совет!
Суть вопроса: есть однушка в мск, сама в мск не живу и теперь уже точно не планирую (не горю желанием) возвращаться. Сейчас квартира сдается, есть мысль ее продавать (хочу вложиться в недвижку на море). Регулярно отслеживаю продажную стоимость своей квартиры - пока стоимость упала, но не сильно, но тенденция не утешительная...вопрос: стоит начать продавать или все таки выждать - пока все таки доход она поиносит стабильный...или все таки рынок устаканится и падать дальше не будет? Эксперты - что скажите?

Цитата: Nata777 от 26.01.2017 17:39:19Регулярно отслеживаю продажную стоимость своей квартиры - пока стоимость упала, но не сильно, но тенденция не утешительная...вопрос: стоит начать продавать или все таки выждать

Прогноз на перспективу, который показался мне обоснованным - хорошие места будут дорожать, плохие дешеветь. Осталось определиться, в каком месте ваша однушка

Цитата: Luddit от 26.01.2017 19:04:37Прогноз на перспективу, который показался мне обоснованным - хорошие места будут дорожать, плохие дешеветь. Осталось определиться, в каком месте ваша однушка

Ну как - для меня это место самое замечательное спальний район - лианозовский парк (практически в нем), с т.з. добираться - до центра минимум час на машине с учетом пробок или до метро "на каблуках" минут 15-20 пешком (на транспорте - минут пять) и на метро еще -  вот "хорошим" это место считать или нет?

Цитата: lariam от 26.01.2017 20:59:22Нормальное.

так продавать? или можно не торопиться?

Цитата: Nata777 от 26.01.2017 17:39:19Нужен совет, может быть кто то сведущ по московскому рынку вторички - буду признательна за совет!
Суть вопроса: есть однушка в мск, сама в мск не живу и теперь уже точно не планирую (не горю желанием) возвращаться. Сейчас квартира сдается, есть мысль ее продавать (хочу вложиться в недвижку на море). Регулярно отслеживаю продажную стоимость своей квартиры - пока стоимость упала, но не сильно, но тенденция не утешительная...вопрос: стоит начать продавать или все таки выждать - пока все таки доход она поиносит стабильный...или все таки рынок устаканится и падать дальше не будет? Эксперты - что скажите?

Если нужно не экстренно продавать, смотрите за ценой на нефть. Особенно заметно, когда графики накладываешь по времени. Корреляция с небольшой задержкой на интевале 20 лет - очень высокая. НО есть один нюанс. Ближнее Подмосковье, которое сразу за МКАД, очень сильно поджимает по ценам...

Цитата: lariam от 27.01.2017 06:45:20Район нормальный, обычный околомкадовский спальник, есть конечно получше, вроде Ясенево, ну или похуже, вроде Выхино. Сравнение с Капотней не представляется адекватным.
Продавать пока я смысла не вижу, за исключением пожалуй одного случая, если сам дом не совсем уже старая панель, более 50 лет, но сомневаюсь что у вас такие наличествуют, так что пожалуй лучше подождать, когда экономика "подымется с колен".

Спасибо всем за комментарии - наверное, большинство подтвердило мое внутреннее ощущение: действительно продажа не горит, можно и подождать. Просто немного занервничала, потому что понимаю, что цена и так завышена даже сейчас после проседания рынка + тренд на  снижение...побоялась упустить момент:)
Ну что ж ждем нефть по 100 вечнозеленых за бочку

Цитата: bca от 27.01.2017 18:14:47-20% от средней цены в районе это не продажа, а - "СЛИВ", если Вы понимаете о чём речь....)

Надо просто ориентироваться не на % медианной цены, а на нижнюю границу реальных цен (да, когда-то она была, или есть, или будет те самые 20-40%).
Просто просимулируйте покупателя - попробуйте найти для покупки что-то аналогичное (причем пойти дальше объявлений, съездите посмотреть, скажите что у вас есть альтернативное предложение - попробуйте сторговать скидку). В основном берут снизу рынка, исключения - именно исключения, кому-то нужна именно эта квартира (потенциально самый дорогой вариант), эта сторона этого дома, этот квартал...

Цитата: lariam от 27.01.2017 21:29:45Не стоит играть в азартные игры.

Да ладно жути нагонять. 
     Создание семьи- крайне рискованное и азартное мероприятие, а рождение детей- вообще авантюра и гарантированный головняк. Но, все мы делаем это с радостью даже несмотря на потери и высокие риски. Да любая покупка недвижимости является инвестицией (успешной или нет показывает время) и ни чем по сути не отличается от акций (разве что возможностью проживания и степенью ликвидности). Кто хочет быть финансово независимым тот рискует и думает. А остальные ходят на ненавистную работу и копят на отпуск. Но, степень комфорта при выходе на пенсию и состояние здоровья -остаются в тумане. Кто что выбирает в жизни, то и получает в итоге. 
     Поэтому, однозначно СТОИТ играть в азартные игры, которыми (как я уже сказал) являются создание семьи, дружба , дети , создание бизнеса. Но не стоит быть глупцом, который играет в казино, лотерею, наперстки, консультируется у цыган и прочих экспертов, или берет кредит на покупку на пике. Вот иллюзий по поводу пенсии у меня точно нет, поэтому предпочитаю позаботиться сам пока силен.

Не знаю подходит ли ветка для этого сообщения, но думаю что здесь лучше разместить.
Методы работы застройщика ПИК.
Читайте.
не покупайте.

Кидок обеспечен.
https://democrator.r…-zastrojk/

P.S.
А лучше помогите голосами за петицию.

Цитата: fisher от 16.02.2017 23:42:16Не знаю подходит ли ветка для этого сообщения, но думаю что здесь лучше разместить.
Методы работы застройщика ПИК.
Читайте.
не покупайте.

Кидок обеспечен.
https://democrator.r…-zastrojk/

P.S.
А лучше помогите голосами за петицию.

 - И что же, все эти десять лет он пил, дебоширил и, так сказать… морально разлагался?!
 - Все эти десять лет он искусно маскировался под порядочного человека, я ему не верю.

Цитата: fisher от 16.02.2017 23:42:16Не знаю подходит ли ветка для этого сообщения, но думаю что здесь лучше разместить.
Методы работы застройщика ПИК.
Читайте.
не покупайте.

Кидок обеспечен.
https://democrator.r…-zastrojk/

P.S.
А лучше помогите голосами за петицию.

Внезапно там где подешевле и почти Москва нет инфраструктуры.
Тот кто успел раньше чувствует подвох и не желает уплотняться без социалки, регистрации и смс.
Об этом ведь начиная с 2007 года никогда не говорили на этой ветке, и вот опять.

Эксперты прогнозируют снижение цен на жилье в 2017 году

«На рынок выплеснется огромное число так называемых инвестиционных квартир, владельцы которых не смогут наблюдать такие убытки. Для покупателей, которые ждут момента, чтобы купить собственную квартиру для жилья, самый благоприятный момент еще впереди — он наступит примерно через два года. Им можно посоветовать пока арендовать жилье (тем более что рынок аренды тоже просел) и ждать снижения цен», — советует эксперт.

О квартирах, которые нельзя покупать даже на дне рынка
Андрей Нальгин
Андрей Нальгин день назад в сообществе Андрей Нальгин


За прошлый год средний бюджет покупки жилья в Москве снизился на 20% и продолжает падать. Квартиру экономкласса можно купить за 5-6 млн руб., квартиру комфорт-класса – за 8-10 млн. За скорость сделки застройщики и продавцы готовы скинуть ещё немного – от 5% до 15-20%.

Кажется, это долгожданное дно рынка в Первопрестольной. Не пора ли покупать?

Ценовой график столичной недвижимости мягко намекает, что пора

Впрочем, на нём больше сказывается стагнация рублёвых цен квадратного метра в Москве и укрепление национальной валюты, чем реальное положение дел на столичном рынке. По оценкам экспертов, тот ещё очень далёк от разворота. Правда, нужно учитывать инерционность мышления компетентных специалистов.

С другой стороны, ждать всю жизнь мало кому охота. А отдавать бешенные деньги этим наймодателям – жаба душит. Лучше ж отнести их в банк за ипотеку, переплачивая за своё почти вдвое при нынешних кредитных ставках.

Но лучше ли?

Понятное дело, когда бюджет ограничен, цена играет решающую роль. Тем более, что в московском регионе, куда людей буквально магнитом тянет, застройщики не скупятся на дешёвые предложения. Не в старой Москве, так в Новой. Не в Новой, так в ближнем Подмосковье. Выбор огромен, а ценник гуманен. Вроде бы...

Откуда сомнения?

Старый френд Пётр Шкуматов на днях разложил по полочкам подводные камни кабальной покупки бюджетного жилья в ближнем Замкадье.

Вот как рассуждает средний покупатель недвижимости в многоквартирном доме, построенном на бывших полях и слава Богу, что не аэрации. Плохонькое, но своё, оставлю детям, на квартиру у метро денег нет и т.п. Но на самом деле эти люди очень много теряют в перспективе 15-20 лет...
Давайте возьмём город Железнодорожный, который застроен многоэтажными домами, а дорог там нет, кроме Носовихинского шоссе. Судя по предложениям застройщиков, однокомнатную квартиру в этом месте можно купить за 3 млн рублей (40 метров). Ещё 0,5 млн покупатель отдаст за ремонт. Итого 3,5 млн руб. В Москве около метро аналогичная квартира, не убитая, будет стоить около 6 млн руб. Разница почти вдвое. Но мы сравниваем эти две квартиры в перспективе жить там 20 лет двум супругам, что работают в Москве.

Чтобы добраться до Москвы, жителю Железнодорожного надо сесть в электричку. Цена проездного составит 1700 рублей для обычных поездов или 5100 рублей для "Спутника". Ездят оба. Соответственно, в расчете на 20 лет лишние расходы в деньгах составят 1700х2х12х20 = 816 тыс. руб. минимум и 5100х2х12х20 = 2 млн 448 тыс.руб.

Альтернативный вариант – личный автомобиль. Предположим, что работа у обоих в центре Москвы. Расстояние 30 км в один конец. Себестоимость поездки на авто эконом класса – 7 руб. за км. Но на двоих. То есть, ежедневно счастливая пара будет тратить минимум 420 руб. На 20 лет это 420х22х12х20 = 2 млн 217 тыс. 600 руб.

Иначе говоря, за 20 лет разница между стоимостью квартиры у метро и квартиры в Железнодорожном из-за дополнительных расходов на транспорт практически полностью нивелируется!

И это ещё не оцифрованы потери времени – невосполнимые.

Аналогичные расчёты можно проделать и для неудобно расположенных спальных районов у МКАД типа Восточного Бирюлёво. И для Новой Москвы. Везде будет похожий результат – за 20 лет транспортные издержки съедят экономию на цене квартиры. А вдобавок лишние месяцы в электричках/маршрутках/пробках отнимут здоровье.

И вывод-то вроде очевидный – смотреть на обе стороны меню. Видеть не только сэкономленные деньги, но и растраченные силы, потерянные годы. Однако судя по тому, что квартиры хоть в Железнодорожном, хоть в Красногорске, хоть в Московском худо-бедно продаются застройщиками даже в кризис, об инфраструктурных ограничениях почти никто не думает.

Логичный вопрос: а как же быть, если бюджета на более приличное жильё в удобном районе, увы, не хватает? А никак – ждать и копить, благо ценовых рывков на столичном рынке недвижимости пока не предвидится. Года два-три есть, по всем прогнозам.

А вы как считаете, жильё сейчас покупать пора, особенно если имеется в нём потребность?

Цитата: inok от 02.03.2017 14:38:18О квартирах, которые нельзя покупать даже на дне рынка
Андрей Нальгин
Андрей Нальгин день назад в сообществе Андрей Нальгин

...

Чтобы добраться до Москвы, жителю Железнодорожного надо сесть в электричку. Цена проездного составит 1700 рублей для обычных поездов или 5100 рублей для "Спутника". Ездят оба. Соответственно, в расчете на 20 лет лишние расходы в деньгах составят 1700х2х12х20 = 816 тыс. руб. минимум и 5100х2х12х20 = 2 млн 448 тыс.руб.

...

Иначе говоря, за 20 лет разница между стоимостью квартиры у метро и квартиры в Железнодорожном из-за дополнительных расходов на транспорт практически полностью нивелируется!

...

Лютый бред. А где учет инфляции, разницы в ценах на продукты, разницы в экологии (не в пользу Железки) и сопутствующих медицинских расходов, анализ наличия школ и детских садов? Статья "космического масштаба и космической же глупости". Полезное в данном тексте есть следующее:
1. Цена проездного - 1700 рублей (не проверено)
2. В 1 году 12 месяцев (проверено)
3. Отсутствие логики
Третий пункт поясню: купив квартиру в Железнодорожном за 3 млн рублей и потратив за 20 лет на дорогу 816 тыс. руб мы получаем чуть меньше 4 млн рублей. Как автор смог "натянуть" 4 млн рублей на 6 и сказать, что это "разница практически полностью нивелируется" - я не знаю.

Этому блоггеру аналитику просто надо было о чем-то написать - он и высосал из пальца на писал проанализировал рынок недвижимости.

Цитата: Oleg K. от 02.03.2017 17:00:13Лютый бред. А где учет инфляции, разницы в ценах на продукты, разницы в экологии (не в пользу Железки) и сопутствующих медицинских расходов, анализ наличия школ и детских садов? Статья "космического масштаба и космической же глупости". Полезное в данном тексте есть следующее:
1. Цена проездного - 1700 рублей (не проверено)
2. В 1 году 12 месяцев (проверено)
3. Отсутствие логики
Третий пункт поясню: купив квартиру в Железнодорожном за 3 млн рублей и потратив за 20 лет на дорогу 816 тыс. руб мы получаем чуть меньше 4 млн рублей. Как автор смог "натянуть" 4 млн рублей на 6 и сказать, что это "разница практически полностью нивелируется" - я не знаю.

Этому блоггеру аналитику просто надо было о чем-то написать - он и высосал из пальца на писал проанализировал рынок недвижимости.

С арифметикой нелады, но полнейший провал Лужкова-Собянина в обеспечении транспортной инфраструктуры по этому направлению налицо.

Цитата: inok от 02.03.2017 14:38:18О квартирах, которые нельзя покупать даже на дне рынка
Андрей Нальгин
Андрей Нальгин день назад в сообществе Андрей Нальгин

Скрытый текст

За прошлый год средний бюджет покупки жилья в Москве снизился на 20% и продолжает падать. Квартиру экономкласса можно купить за 5-6 млн руб., квартиру комфорт-класса – за 8-10 млн. За скорость сделки застройщики и продавцы готовы скинуть ещё немного – от 5% до 15-20%.

Кажется, это долгожданное дно рынка в Первопрестольной. Не пора ли покупать?

Ценовой график столичной недвижимости мягко намекает, что пора

Впрочем, на нём больше сказывается стагнация рублёвых цен квадратного метра в Москве и укрепление национальной валюты, чем реальное положение дел на столичном рынке. По оценкам экспертов, тот ещё очень далёк от разворота. Правда, нужно учитывать инерционность мышления компетентных специалистов.

С другой стороны, ждать всю жизнь мало кому охота. А отдавать бешенные деньги этим наймодателям – жаба душит. Лучше ж отнести их в банк за ипотеку, переплачивая за своё почти вдвое при нынешних кредитных ставках.

Но лучше ли?

Понятное дело, когда бюджет ограничен, цена играет решающую роль. Тем более, что в московском регионе, куда людей буквально магнитом тянет, застройщики не скупятся на дешёвые предложения. Не в старой Москве, так в Новой. Не в Новой, так в ближнем Подмосковье. Выбор огромен, а ценник гуманен. Вроде бы...

Откуда сомнения?

Старый френд Пётр Шкуматов на днях разложил по полочкам подводные камни кабальной покупки бюджетного жилья в ближнем Замкадье.

Вот как рассуждает средний покупатель недвижимости в многоквартирном доме, построенном на бывших полях и слава Богу, что не аэрации. Плохонькое, но своё, оставлю детям, на квартиру у метро денег нет и т.п. Но на самом деле эти люди очень много теряют в перспективе 15-20 лет...
Давайте возьмём город Железнодорожный, который застроен многоэтажными домами, а дорог там нет, кроме Носовихинского шоссе. Судя по предложениям застройщиков, однокомнатную квартиру в этом месте можно купить за 3 млн рублей (40 метров). Ещё 0,5 млн покупатель отдаст за ремонт. Итого 3,5 млн руб. В Москве около метро аналогичная квартира, не убитая, будет стоить около 6 млн руб. Разница почти вдвое. Но мы сравниваем эти две квартиры в перспективе жить там 20 лет двум супругам, что работают в Москве.

Чтобы добраться до Москвы, жителю Железнодорожного надо сесть в электричку. Цена проездного составит 1700 рублей для обычных поездов или 5100 рублей для "Спутника". Ездят оба. Соответственно, в расчете на 20 лет лишние расходы в деньгах составят 1700х2х12х20 = 816 тыс. руб. минимум и 5100х2х12х20 = 2 млн 448 тыс.руб.

Альтернативный вариант – личный автомобиль. Предположим, что работа у обоих в центре Москвы. Расстояние 30 км в один конец. Себестоимость поездки на авто эконом класса – 7 руб. за км. Но на двоих. То есть, ежедневно счастливая пара будет тратить минимум 420 руб. На 20 лет это 420х22х12х20 = 2 млн 217 тыс. 600 руб.

Иначе говоря, за 20 лет разница между стоимостью квартиры у метро и квартиры в Железнодорожном из-за дополнительных расходов на транспорт практически полностью нивелируется!

И это ещё не оцифрованы потери времени – невосполнимые.

Аналогичные расчёты можно проделать и для неудобно расположенных спальных районов у МКАД типа Восточного Бирюлёво. И для Новой Москвы. Везде будет похожий результат – за 20 лет транспортные издержки съедят экономию на цене квартиры. А вдобавок лишние месяцы в электричках/маршрутках/пробках отнимут здоровье.

И вывод-то вроде очевидный – смотреть на обе стороны меню. Видеть не только сэкономленные деньги, но и растраченные силы, потерянные годы. Однако судя по тому, что квартиры хоть в Железнодорожном, хоть в Красногорске, хоть в Московском худо-бедно продаются застройщиками даже в кризис, об инфраструктурных ограничениях почти никто не думает.

Логичный вопрос: а как же быть, если бюджета на более приличное жильё в удобном районе, увы, не хватает? А никак – ждать и копить, благо ценовых рывков на столичном рынке недвижимости пока не предвидится. Года два-три есть, по всем прогнозам.

А вы как считаете, жильё сейчас покупать пора, особенно если имеется в нём потребность?

Типа аналитика от блоггера.  Блоггеры -  индикаторы  рынка и его двигатели.  Не будет блоггеров - не будет жизни.

Цитата: lariam от 02.03.2017 19:07:03С арифметикой нелады, но полнейший провал Лужкова-Собянина в обеспечении транспортной инфраструктуры по этому направлению налицо.

Ой вэй, какая печаль.  Провал и деградация, да.
Кепка хоть и дятел тот ещё,  но тему понимал.  Просто завяз в пчелах и тупо не поспевал за развитием, а синхронно строить - капусты не хватало.  Да и когда она лишняя была, капуста.  Ну и некоторые нюансы развития мегаполисов были ему чужды.
По Собянину налицо одно, как по мне.  Йя лично за рулем до центра утром могу доехать за 50 минут.  Раньше не мог вообще, можно было сразу разворачиваться и ехать назад.  Раньше с утра было 7-8 баллов, сейчас - 4-6.  Раньше в 10 баллов и когда ТТК само на себя замкнется можно было встрять просто в пятницу, сейчас - если резко снега навалит.  Уж не говорю о ситуациях, когда голова пробки на МКАД упорется в хвост.  
Можно конечно похмыкать и сказать что Собянин просто выпилил возможность парковки, посему народ поскрипел зубами и пересел на метро.  С другой стороны - она по всему миру выпилена, возможность.  Надо просто соотносить желаемое с суровой действительностью.

Цитата: Nobody от 02.03.2017 20:13:18Типа аналитика от блоггера.  Блоггеры -  индикаторы  рынка и его двигатели.  Не будет блоггеров - не будет жизни.


Ой вэй, какая печаль.  Провал и деградация, да.
Кепка хоть и дятел тот ещё,  но тему понимал.  Просто завяз в пчелах и тупо не поспевал за развитием, а синхронно строить - капусты не хватало.  Да и когда она лишняя была, капуста.  Ну и некоторые нюансы развития мегаполисов были ему чужды.
По Собянину налицо одно, как по мне.  Йя лично за рулем до центра утром могу доехать за 50 минут.  Раньше не мог вообще, можно было сразу разворачиваться и ехать назад.  Раньше с утра было 7-8 баллов, сейчас - 4-6.  Раньше в 10 баллов и когда ТТК само на себя замкнется можно было встрять просто в пятницу, сейчас - если резко снега навалит.  Уж не говорю о ситуациях, когда голова пробки на МКАД упорется в хвост.  
Можно конечно похмыкать и сказать что Собянин просто выпилил возможность парковки, посему народ поскрипел зубами и пересел на метро.  С другой стороны - она по всему миру выпилена, возможность.  Надо просто соотносить желаемое с суровой действительностью.

Шалом. Метро на юго-востоке перегружено, Кожуховская линия не спасет отца русской демокртатии. С МЦК в увязке с ТКЛ вышел полный тухэс, пересадок в пешеходной доступности нет, зато в Котельниках, Люберцах и далее до Жуковского строят миллионы( в перспективе десятки) новых квадратов, хомячки из которых перегрузят всю систему.  Так что все эти 50 минут - сто процентное дрэк мит фэфэр, пардон за мой идиш.

Цитата: Nobody от 02.03.2017 20:49:29Мне раньше было хуже, сейчас лучше. Так что похер
-
И это, ничего что по Рязанке в Некрасовку новую ветку метро тащат?  Ну и про МЦК - фуфуфу.   Ишь чего захотели, из говна слепить конфету ему.  Да ещё и удобную.  Что было в наличии - из того и слепили.  Народ пользуется. Кто-то радуется, кто-то лицо кривит.

Кожуховскую, она сильно не поможет, так как уткнется в Авиамоторную, плюс уже в момент открытия она будет загружена на 100%. Как минимум должнен быть построен ТПК и организовано интенсивное чисто пассажирское движение по Казанскому направлению МЖД с подземным вводом в центр города.

Уже сейчас такая ситуация, что я лично знаю людей которые приезжают с этого направления  на работу к 8, когда официально работают с 9, а уезжают либо в 5, когда час пик только начинается, если их отпускает начальство, либо после 7, когда можно все таки залезть в вагон, и они отнюдь не трудоголики есть и народ, который с утра ездит с Выхино до Котельников и потом обратно в центр, а вечером с Таганской или Пролетарской до Пушкинской или Краснопресненской и обратно на юго-восток. Это видимо результат грамотной транспортной политики Собянина:)

Цитата: Nobody от 02.03.2017 21:19:03Утипути.
Это Собянин чтоль забабахал Некрасовку, Люберцы, Котельники всякие, Косины и Дзержинские?
Тут, прямо скажем, и до них было не очень. 
А уж с ними вообще тушите свет.
Или Собянин по щелчку должен внезапно пару скоростных метро до центра построить?
Йя в общем никого не защищаю, просто не люблю когда косяки одних вешают на других.
Собянин хотя бы растащил Волгоградку.  Пусть криво, но тут уж не до выбора было.

На личном транспорте передвигаются 20% максимум, на общественном 80%, то что вы можете заплатить за парковку в центре конечно неплохо, но лично меня мало волнует.