Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Steppen Wolf от 01.08.2008 17:21:49
Вы мне предъявляете претензии? Я не директор ЦБ  :D
А если серьёзно, то для того и пишутся такие аналитические записки, чтобы реальная картина стала очевидной и можно было принимать правильные осознанные действия. Там же корректно всё учтено - досрочные погашения физиков и перекладки юриков. А уж как на это будет реагировать регулятор - увидим.

Смотрим ваше первое утверждение

Цитата
Естественно что для ЦБ главное баланс. Ведь его задача не выдача ИЖК, а устойчивость банковской системы.

Я вам привел его критику, которая сводится к тому, что баланс в основной официальной статистике никак не относится к решению задачи " не выдачи ИЖК, а устойчивости банковской системы". Этот баланс ну ни коим образом устойчиовость банковской системы не показывает. Или что-то с выкладками непонятно?

Расхождение же понятия досрочного погашения в официальной статистике со здравым смыслом (с раскрытием этого понятия в аналититческой записке, которую еще и фиг найдешь) - мешает получить хоть сколь достверную картину ситуации на рынке внешним людям (кроме профессионалов в банковской  системе, да и то не факт, что большинства из них). На вашем с Владом примере это в общем-то было наглядно продемонстрировано совсем недавно.
Претензии я вам не предъявляю, но позы защитника методики выдачи статистики ну никак не пойму.

ЦитатаИ к чему это? К тому, что физики платят много больше, чем ЦБ списывает задолженностей? Так это только подтверждает тезис небезызвестного вам 12serg21, что у народа денег куры не клюют.

Так, так, так.
Чего ж так забываем, что писали пост назад?

ЦитатаТ.е. опять получается, что досрочных платежей вносится почти столько же, что и плановых.

На фоне борьбы с методическим маразмом, который вылез на примере того же ЦБ я посчитал важным
заметить разницу между плановым аннуитетным платежом и плановым платежом по телу кредита и обратить внимание на то, что в статистике речь идет только лишь о плановом платеже по телу кредита.
Эта разница весьма существенна, что я вам и показал - вы не согласны?

Если кто еще не понял, почему разница существенна - еще раз.
При "очевидном" (первом приходящем в голову) понимании планового платежа можно из вашего утвержедния сделать вывод, что население платит в 2 раза больше, чем аннуитетный платеж, и действительно сможет погасить 17-летний кредит лет за 8-10. Но это на самом деле ложь, п-ж и провокация. Поскольку выплачивается лишь на 15-30% больше аннуитетного платежа и средневзвешенный срок погашения будет гораздо ближе к плановым 17-ти. Кстати, в связи с ростом инфляционных ожиданий, досрочка вполне может начать сокращаться, что собственно на RuMAC'е и видно.

ЦитатаLeshiy, вы присоединились к дискуссии не сначала и тянете её на обсуждение вопросов, которые мне не интересны.

Ну если вам неинтересны, то другим будет вполне полезно получить "очищенную" от многозачности информацию. Вашу подачу информации можно воспринимать двояко, вы могли этого не заметить, но многозначность убирать очень желательно, а то потом на основе неверного базового тезиса будут делаться дальнейшие неверные выводы, как об учтойчивости финансового сектора, так и о досрочке.
Если вы считаете это мелочью - welcome, но думаю это не лишает меня права делать уточнения  :D

Цитата Суть проблемы, которую мы обсуждаем с Vlad_R, восходит к незаконченному спору между мной и Авантюристом о том являются ли достоверными данные ЦБ о выдаче кредитов в связи с тем, что объём задолженности физлиц по кредитам растёт меньшими темпами.

Отвечаю - данные ЦБ - недостоверны, но в другой части, и гораздо более важной. Разжевали уже и по полочкам разложили. ЦБ реально вводит в заблуждение по досрочным погашениям (считая также таковыми уступку прав требования - забывая, что при этом должник реально ничего не выплатил).
Если найдете контрпример -  опять-таки будет интересно. Если найдете. Это важно.

ЦитатаАвантюрист считал, если мне не изменяет память, что данными о выдаче пользоваться нельзя, поскольку вследствие массового перекредитования физиков происходит завышение объёма выдачи при неизменных долгах. Как нам стало известно из аналитической записки массовость перекредитования составляет 0,02% от объёма задолженности и этот вопрос можно считать закрытым.

Да, в отношении ипотченых кредитов мы это выяснили.
И что, если перекредитование - мелочь и ерунда по сравнению с уступкой прав требований по доле?
Тем более перекредитование как раз таки не несет такой опасности в части искажения восприятия ситуации как уступки.

ЦитатаМой пойнт состоял в том, что показатели выдачи реальные и разность в темпах выдачи и роста задолженности объясняется тем, что кредиты интенсивно гасятся. Благодаря любезно опубликованной вами аналитической записке ЦБ и, отчасти, индексам RuMac мы выяснили, что уважаемые россияне гасят тело кредита с удвоенной скоростью.

Вернитесь пожалйуста к пояснениям в части удвоенной скорости, которые были выше.
кредиты интенсивно гасятся - декларация не строгая, потому к ней достаточно сложно предъявлять претензии, но все-таки для превышения платежа по отношению к аннуитетному на 15-30% я бы подбирал менее претенциозные термины, поскольку может ввести в заблуждение, ибо сокращает время выплаты кредита совсем не настолько, как можно было бы подумать.

ЦитатаЯ считаю себя удовлетворённым и вопрос для себя закрытым.

Т.е. раз соринку в виде перекредитования убрали, то бревно уступки прав требования по ипотеке можно уже и не видеть?  :o

ЦитатаОбщественность в моём лице так не считает.

Надо поднять переписку, но особо времени нет этим заниматься. На 99% уверен, что тезис о нарастающем итоге в этой ветке выдвигался (надо посмотреть кем  ::) ), причем в качестве аргумента о том, что дескать ипокредитование продолжает расти. Разрушить этот тезис и соответственно неправильный вывод - весьма важно.

ЦитатаЗЫ Работник просил передать вам привет. Пользуясь случаем, передаю  :D

И ему привет.

Цитата: Steppen Wolf от 01.08.2008 18:45:02
Ну если пишут Уступка кредитной организацией прав требования что это, как не 100% погашение? Да и само слово "погашенный" подразумевает законченный процесс. Соотвественно 53.1 ярда физиков это выкупленные  физиками на эту сумму закладные.

О, вот теперь понятно.
Насколько я понимаю, Уступка кредитной организацией прав требования не имеет никакого отношения к
"100% погашению" и уж тем более к "выкупу  физиками на эту сумму закладных".

Уступка прав требования по кредиту - это продажа за кэш права требования долга.
То есть банк A продает банку B (или оборачивает пул закладных в ипотечные облигации) право требования по кредиту за бабло (например за номинал тела кредита, но совсем не факт).
В итоге: у банка A кэш за кредит, с бонусом или малусом, на балансе задолженности никакой нет. Прибыль/убыток уже получены, риски отсутствуют.
у банка B - появляется инструмент, обеспечивающий определенную доходность. Он несет риски дефолта эмитента или дефолта физика, взявшего кредит.
у физика - ничего не изменилось. Как он был должен X $ - так и остался.

ЦБ же на основе отчетности банка A, считает, что кредит уже досрочно погашен и физик якобы вдруг стал ничего не должен.

При этом каким-то образом "исчезли" и задолженность физика и право требования по кредиту у банка B.
Что может показать такая куцая статистика сама по себе? Да практически ничего.

Цитата: Leshiy от 04.08.2008 10:35:56
О, вот теперь понятно.
Насколько я понимаю, Уступка кредитной организацией прав требования не имеет никакого отношения к
"100% погашению" и уж тем более к "выкупу  физиками на эту сумму закладных".

Леший, я согласен с Вашей точкой зрения.   Тем более факту массовых переуступок закладных в банковской системе есть подтверждение http://www.kommersan…sID=913448.

Напрашивается вывод, что нынешние «досрочные погашения», это всего-навсего переуступка закладных между банками для обхода существующих квот АИЖК.

Цитата: predator
А когда этот прогнозируемый будущий кризис? А то я "ненормальный" средний класс, на депозитах деньги.

Еще не очень скоро.
У меня почему-то возникает ощущение, что скорее ипотека в ее нынешнем виде послужит причиной или финансового или системного кризиса.
Я с трудом понимаю, чем сокращение досрочного погашения ипокредитов отличается от снижения объемов депозитов по существу. Я не беру при этом в рассчет всякие нюансы вроде цепочки требований внесения допзалогов и массовой реализации заложенного имущества.
Единственное конечно, резкие малообоснованные эмоциональные "выносы" депозитов эта схема позволяет сократить, тут никаких возражений. Как средство сглаживания и повышения предсказуемости финансового сектора - скорее да, чем нет. Но на фундаментальные предпосылки и причины эта штука вроде никак не влияет, возможно даже может увеличить амплитуду колебаний.

ЦитатаИ кто-нибудь (Leshiy) объясните пожалуйста с чем едят этот "Денежный агрегат М2".

Это общее предложение денег в экономике. M0 - это просто число бумажных денег, но оно не учитвает банковского мультипликатора, когда на 1 рубль депозитов в виде кредитов генерируется 5-10-20 рублей -  это число ограничивается снизу 1/<норма резервирования> и зависит от степени перекредитования, привлечения вкладов и т.п.
M2 - как раз показывает общее количество денег с учетом этого мультипликатора, т.е. сколько денег реально в экономике на данный момент. Ибо реальные деньги - это бумажные + безналичные,в т.ч. и объем кредитных средств (1 рубль реальной деньги обеспчеивает N кредитных).

Цитата: predator
Спасибо, но интересует скорее почему на июль 2008 +7,3%, а предыдущие "июли" были за 20%.
Что означает уменьшение/увеличение, почему в январе прирост гораздо больше?

На июль всего 7,3% скорее всего по 2-м причинам:
1. Резкое повышение нормы резервирования, в особенности по зарубежным кредитам (более чем в 2 раза за год)
2. Ужесточение условий кредитования в связи с ростом невозврата.

В январе надо смотреть в чем дело. Скорее всего связано с тем, что основная масса бюджетных денег проходят в последние два месяца года (ноябрь-декабрь).
Посмотрел стат - действительно, похоже дело в этом - основной рост М2 традиционно происходит в декабре-январе. Денежная база растет в декабре (значительная часть годового прироста) и отчасти в ноябре, соответсвенно в декабре и в январе на вновь поступившую денежную базу включается немного запаздывающий кредитный мультипликатор.

Цитата: lekapb
ЮТА, Вы слишком много воображаете о себе... Вы вместе со своей трешкой по барабану...
Минусуют Вас за тупость и нытье...
Был у Вас нормальный пост от 01 Августа 2008, 21:53:26 получили плюсов... Так что, как говорится: "Не надо на зеркало пенять"...

Причем за пост о том, что выпушен очередной официальный норматив для расчета размеров государственных субсидий, публикующийся ежеквартально с 2006 года.
2кв 2006 - ПРИКАЗ Минрегиона РФ от 13.04.2006 N 41
3кв 2006 - ПРИКАЗ Минрегиона РФ от 06.07.2006 N 79
4кв 2006 - ПРИКАЗ Минрегиона РФ от 28.09.2006 N 108
... и так далее до упомянутого
3кв 2008 - ПРИКАЗ Минрегиона РФ от 09.06.2008 N 71

Единственное, что видно из этого норматива - на субсидиях от нашего государства далеко не уедешь.

Цитата: Leshiy от 04.08.2008 10:12:21
Ну если вам неинтересны, то другим будет вполне полезно получить "очищенную" от многозачности информацию.

Единственная информация которая меня интересует, это ответ на вопрос - достоверны ли данные ЦБ по выдаче? Потому что только выдача и влияет на цены.

Цитата: Leshiy от 04.08.2008 10:12:21
Отвечаю - данные ЦБ - недостоверны, но в другой части, и гораздо более важной.... ЦБ реально вводит в заблуждение по досрочным погашениям (считая также таковыми уступку прав требования - забывая, что при этом должник реально ничего не выплатил).

Ну и славненько. Раз с выдачей всё ok, по остальному спорить не буду, хоть и несогласен. Скромно замечу, что ваше с Vlad'ом заблуждение автоматом ведёт к тому, что недостоверным является показатель остаточной задолженности физиков, раз он вычисляется через недостоверный показатель досрочных погашений. Поспорьте на эту тему с Авантюристом.

Чтобы закруглить:
1. Я утверждал и утверждаю, что показатель выдачи является достоверным.
2. Как ЦБ ведёт учёт нам неизвестно, но косвенная информация в виде индексов RuMac и данных ЦБ по досрочным погашениям физиков (те самые 53 ярда), даёт мне основания полагать, что разница в темпах роста показателей выдачи и показателя задолженности физлиц связана с досрочными погашениями. Правильно ли при этом учитываются досрочные погашения мне по барабану.
2. Устойчивость банковской системы, аннуитентные платежи и прочая лабуда мне малоинтересны в контексте выдачи.

Цитата: Leshiy от 04.08.2008 12:48:46
Я с трудом понимаю, чем сокращение досрочного погашения ипокредитов отличается от снижения объемов депозитов по существу.

И то и другое фактически является  потерей ликвидности и прибыли банков. Но досрочно погасить ипотеку не так легко как забрать депозит или получить его через суд и существующую страховую систему.  

При кризисе ликвидности и финансовом кризисе (даже просто при охлаждении экономического развития) вряд ли будет много возможности погасить кредит досрочно быстрыми темпами. Доходы расти в нынешних пределах не будут, а инфляция сократит возможность откладывать уже существующую лишнюю часть денег на досрочное погашение.
Достаточно вспомнить 1998-2003  год и прибавить к той ситуации еще наличие кредита.

Возможно задача была подстраховать банковскую систему например, на лет 5. А за этот срок при экономическом охлаждении маловероятно обвальное досрочное погашение ипотеки.

Цитата: Steppen Wolf от 04.08.2008 13:53:37
Единственная информация которая меня интересует, это ответ на вопрос - достоверны ли данные ЦБ по выдаче? Потому что только выдача и влияет на цены.Ну и славненько. Раз с выдачей всё ok, по остальному спорить не буду, хоть и несогласен. Скромно замечу, что ваше с Vlad'ом заблуждение автоматом ведёт к тому, что недостоверным является показатель остаточной задолженности физиков, раз он вычисляется через недостоверный показатель досрочных погашений. Поспорьте на эту тему с Авантюристом.

Чтобы закруглить:
1. Я утверждал и утверждаю, что показатель выдачи является достоверным.
2. Как ЦБ ведёт учёт нам неизвестно, но косвенная информация в виде индексов RuMac и данных ЦБ по досрочным погашениям физиков (те самые 53 ярда), даёт мне основания полагать, что разница в темпах роста показателей выдачи и показателя задолженности физлиц связана с досрочными погашениями. Правильно ли при этом учитываются досрочные погашения мне по барабану.
2. Устойчивость банковской системы, аннуитентные платежи и прочая лабуда мне малоинтересны в контексте выдачи.

Влад, Степной Волк и Леший, спасибо за интересную дискуссию, но я в итоге, кажется совсем запутался, и потерял первоначальную мысль, напомните пожалуйста вокруг какого тезиса спор?

Т.е. что получается то?

1) Похоже, что статистике по выдаче ЦБ можно доверять, и собственно это единственное, что в его статстикае отображает что-то реальное. Данные ЦБ о задолженности по жилкредитам в должной мере задолженность не отображают т.к. это только задолженность банкам, а кредиты перепроданные "ЗАО Крепкие пацаны и паяльник" не учтены, можно взять как очень-очень грубую оценку с низу.

2) РуМак - похоже выборка вполне репрезентативная, и да - таки досрочно за июнь было погашено 1.5% задолженности. Это похоже очень много.

UPD.

Мне вот что подумалось, если взять 12% годовых и кредит лет на 15. То плановые поганшения при дифференцированных платежах: ~0.5% в месяц от суммы задолженности. Так получется что 1.5% досрочного погашения в месяц это не просто много это значит что выплачивают тело кредита с УЧЕТЫРЕННОЙ скоростью. Офигеть! Как!?

Цитата: yannmar от 04.08.2008 15:43:27
Влад, Степной Волк и Леший, спасибо за интересную дискуссию, но я в итоге, кажется совсем запутался, и потерял первоначальную мысль, напомните пожалуйста вокруг какого тезиса спор?

Т.е. что получается то?

1) Похоже, что статистике по выдаче ЦБ можно доверять, и собственно это единственное, что в его статстикае отображает что-то реальное. Данные ЦБ о задолженности по жилкредитам в должной мере задолженность не отображают т.к. это только задолженность банкам, а кредиты перепроданные "ЗАО Крепкие пацаны и паяльник" не учтены, можно взять как очень-очень грубую оценку с низу.

2) РуМак - похоже выборка вполне репрезентативная, и да - таки досрочно за июнь было погашено 1.5% задолженности. Это похоже очень много.

Все началось на форуме КДО где-то в конце прошлого года. Там обсуждался знаменитый уже прогноз Авантюриста по недвижимости, когда первая фаза разгона цен уже всем была очевидна и народ рубился - будет снижение или нет. Основная конструктивная критика сосредоточилась на том, что Авантюрист считал влияние ипотеки на ситуацию мизерным. И я тогда нашел те самые данные по жилкредитам с сайта ЦБ, чтобы показать, что кредитование в жилсекторе приобрело невиданный размах (самые оптимистичные прогнозы МЭРТ были посрамлены).

Далее в феврале цены не только не пошли вниз, они разогнались еще больше. Стало ясно, что сценарий Авантюриста не сработал. Тогда же Реалист1 опубликовала статистику по рынку в Москве, которую она смогла надергать по всяким специальным справочникам с 1998 года. Я просто немного по-другому систематизировал и дополнил ее данные и показал на графиках, что кредитная накачка явилась основным фактором резкого роста денежного потока в недвижимость и, как следствие, выноса цен в Москве с конца 2005-го года.

Соответственно, анализ реальных обьемов выдачи жилкредитов стал использоваться многими для оценки финпотока в недвижку (не только Москвы, но и РФ). Но дело в том, что рост общей задолженности по кредитам при этом резко отставал от номинальной выдачи. Steppen Wolf считал, что параметры выдачи - реальные, а заемщики гасят задолженность высокими темпами. Я вроде бы согласился, пока статистика последних двух кварталов (IV 2007, I-2008) не ввела меня в ступор. Там "погашения" (разница между выдачей и ростом общей задолженности) достигли таких масштабов (в относительных величинах), что я выдвинул предположение, что есть некоторая величина выданных, но "неосвоенных" кредитов, которая на узком рынке зимы, достигла миллиардных значений. Т.е. вроде бы банки кредит "выдали", но заемщикам не удавалось его освоить, т.е. что-то на него купить. Таким образом, формально кредит выдавался, но общая задолженность в итоге не образовывалась.

Steppen Wolf отстаивал свою точку зрения, что параметры выдачи - реальные. По этому поводу у него вышел спор с Авантюристом, который считал эти значения туфтой, и предлагал ориентироваться на рост параметра общей задолженности, потому что видел огромную долю некоего параметра "рефинансирования". Его никто не понял, видимо, кроме Leshiy, который накопал анализ ЦБ по структуре досрочных погашений ипотечных кредитов.

Я тогда искал альтернативные данные по выдаче и погашению ипотеки во 2-м квартале 2008-го и нарвался на новый проект Русипотеки и РуМАК. Их индексы показали высокую степень досрочных погашений прошлого года, и некоторых месяцев этого. Steppen Wolf помог мне с интерпретацией (я учитывал досрочные погашения и рефинанс как независимые, а на самом деле один параметр входил в другой). И тут Leshiy подкинул структуру досрочных погашений, плюс анализ экспертов ЦБ "откуда деньги". Для меня стало ясно, что в т.н. "досрочных погашениях физиков", как я думал, 2/3 занимала переуступка прав внутри кредитной системы, т.е. рефинанс юриков, который совпал с % параметрами рефинанса, рассчитываемыми РуМАК.

Steppen Wolf подозревает, однако, что ЦБ не все учел, и есть еще дополнительные погашения от физиков. Однако тезис, что параметры выдачи ЦБ - реальные, таким образом подтвержден.

Итого, как ситуевина выглядит на мой взгляд. Есть специальный раздел статистики ЦБ по жилкредитам на который мы опираемся. Он учитывает выдачу этих кредитов, обьем которых реален, и рост общей задолженности. Разница между этими параметрами, которая раньше ассоциировалась с досрочными погашениями физиков, есть ни что иное, как общее формальное погашение задолженности по этой балансовой строке (сборная солянка), и включает в себя помимо самого досрочного погашения физиками, всякие переуступки и рефинансирования внутри кредитной системы. Факт в том, что в 2007-м доля последних была около 2/3, и, по видимому, является соотношением RRI/RPI РуМАК. Приблизительно, поскольку те ведут статистику не по всем участникам системы, в отличие от ЦБ.

Косвенно это может быть подтверждено падением RRI/RPI в два раза во втором квартале 2008-го. И мной интерпретируется как сложности с рефинансом внутри системы (кризис ликвидности), на фоне растущих погашений физиками (увеличившиеся доходы). Таким образом, в моем прогнозе параметров 2-го квартала 2008-го по ипотеке (2-мя страницами выше), который я сделал накануне выхода данных ЦБ (должны быть на этой неделе), структура досрочных погашений будет зеркальной к прошлому году. Т.е. 2/3 будут средства физиков, и только 1/3 - рефинанс. Поскольку обьемы досрочных погашений физиков выросли незначительно (с 19 до 22 млрд руб), то суммарные досрочные погашения во 2-м квартале должны упасть где-то в 2 раза. 4-й квартал - 64 млрд, 1-й - 53, во втором будет 34-35. Ждем-с.

Цитата: Vlad_R от 04.08.2008 17:27:00
Steppen Wolf отстаивал свою точку зрения, что параметры выдачи - реальные. По этому поводу у него вышел спор с Авантюристом, который считал эти значения туфтой, и предлагал ориентироваться на рост параметра общей задолженности, потому что видел огромную долю некоего параметра "рефинансирования". Его никто не понял, видимо, кроме Leshiy, который накопал анализ ЦБ по структуре досрочных погашений ипотечных кредитов.

Вообще все получилось случайно - я после сообщения о росте выдачи ипотеки на 70 с лишним процентам на 2-й квартал по отношению к тому же периоду 2007-го решил поднять стат, ибо это показалось очень оптимистичной оценкой. При этом случайно набрел на эту аналитическую записку, да и забыл было про нее, но тут поднялся спор об объемах досрочных погашений, и я вспомнил, что меня удивило включение в досрочное погашение уступки прав требования, что совсем не очевидно.

Собственно вот и все.

Цитата: yannmar от 04.08.2008 15:43:27
напомните пожалуйста вокруг какого тезиса спор?

Изначально спор шёл о том, можно ли доверять данным ЦБ по выдаче ипотеки. Поскольку объёмы выдачи ипотеки напрямую влияют на уровень цен, который, как я понимаю, интересен большинству присутствующих, то вопрос имеет принципиальное значение. Некоторые сомнения в достоверности данных по выдаче возникали в связи с тем, что рост объёмов задолженности отстаёт от объёмов выдачи.
Я изначально считал, что и тот и другой показатели ЦБ корректны, а их несогласованность объясняется досрочными платежами. Когда появились данные ЦБ по досрочке и индексы RuMAC, попытался грубо-потолочно свой тезис обосновать.
Влад и Леший зациклились на том, что, по их мнению, в досрочных платежах физиков ЦБ учитывает виртуальные погашения кредитов, вызванные переуступкой банковских портфелей.
Моё ИМХО, в ЦБ не идиоты и умеют отличать белое от чёрного.
Однако, если Влад и Леший правы, то это означает, что ЦБ даёт неправильные данные по задолженности, потому что
Задолженность на конец периода=Задолженность на начало+Выдача-Плановые платежи-Досрочные платежи, включая досрочные погашения.
Поскольку этот срач с досрочными погашениями на выдачу не влияет, мне всё равно.

Цитата: yannmar от 04.08.2008 15:43:27
UPD.

Мне вот что подумалось, если взять 12% годовых и кредит лет на 15. То плановые поганшения при дифференцированных платежах: ~0.5% в месяц от суммы задолженности. Так получется что 1.5% досрочного погашения в месяц это не просто много это значит что выплачивают тело кредита с УЧЕТЫРЕННОЙ скоростью. Офигеть! Как!?

Посмотрите Таблицу 1 на стр.5 по ссылке, которую дал Леший. Из 53 ярдов погашенных физиками в 2007г кредитов 17 ярдов приходится на кредиты выданные в 2007г.
Вариантов 3:
1. Обеление "чёрных" доходов.
2. Покупка свободной квартиры на кредитные деньги людьми у которых есть жильё с последующей продажей исходного жилья и погашением кредита. Это вырожденный вариант альтернативы и часто практикуется покупателями, не желающими зависеть от бзиков какого-нибудь психа в десятизвенной цепи продаж-обменов.
3. Покупка людьми, имеющими приличные деньги в бизнесе, которые нельзя вынуть одномоментно, когда появляется подходящий вариант, но в течении года - вполне.

Цитата: Базилио. Кот.
Прошу прощения, господа, что вмешиваюсь в вашу дискуссию, но я уверен, что теорию Авантюриста списывать со счетов ещё рано. Точнее я уверен, что рынок пойдет по его схеме (или близко к ней), ну, может, несколько "растянуто" во времени. Схлопывание региональных рынков уже началось, осенью это станет очевидно, а по статистике это будет видно гораздо позже. На Москве это отразится в последнюю очередь. Надеюсь, правда, что обвала не будет...

Если говорить про тот, который был сделан в августе прошлого года

Примерный график ожидаемого движения цен на жилье в 2007-2010:
01.09.2007-01.11.2007 - рост до 110-115% от цен августа 2007
01.11.2007-15.03.2008 - падение до 75-80% от цен августа 2007
15.03.2008-01.09.2008 - рост до 90-95% от цен августа 2007
01.10.2008-01.07.2009 - падение до 60% от цен августа 2007
01.07.2009-31.12.2010 - возобновление инфляционного роста до 65-70% от цен августа 2007.

то первая волна накрыла гораздо сильнее и дольше: цены по РФ в среднем выросли до 130% как минимум и остановились лишь где-то в апреле 2008-го. С тех пор значимой коррекции мы еще не видели. Предполагаю, что она уже идет, но, в любом случае, вряд ли мы увидим даже цены августа 2007, по крайней мере, в этом году. Да, процессы растягиваются по времени, но они еще и смещаются по амплитуде. В итоге - мимо сроков, но также и мимо уровней.

Любопытная иллюстрация к психологии и ресурсам покупателей московского неликвида:
«Подмосковье или Москва и есть ли путь назад?, Помогите советом»
"Владею квартирой в монолитно-кирпичном доме в Балашихе (общая 41 кв/18,5/10. Срок сдачи декабрь этого года. Монолитно кирпичный дом на берегу реки, с панорамным видом.
Давно мечтала поменять область на Москву и ввязаться в ипотеку. сейчас практически финишная прямая. Одобрена ипотека под 11,2% на 2млн рублей на 5 лет. Подобрана квартира в Москве, на Дмитровской в панельке старой общ площадью 30 кв с кухней 5 кв, сидячей ванной и без ремонта. На Балашиху нашелся за 4 месяца продажи по ИРР всего один клиент, который обладает живыми деньгами и зная это хочет приобрести по демпинговой цене ...
"

Цитата: Vlad_R от 04.08.2008 17:27:00
Итого, как ситуевина выглядит на мой взгляд. Есть специальный раздел статистики ЦБ
по жилкредитам на который мы опираемся. Он учитывает выдачу этих кредитов, обьем которых
реален, и рост общей задолженности. Разница между этими параметрами, которая раньше
ассоциировалась с досрочными погашениями физиков, есть ни что иное, как общее
формальное погашение задолженности по этой балансовой строке (сборная солянка),
и включает в себя помимо самого досрочного погашения физиками, всякие переуступки
и рефинансирования внутри кредитной системы. Факт в том, что в 2007-м доля последних
была около 2/3, и, по видимому, является соотношением RRI/RPI РуМАК.
Приблизительно, поскольку те ведут статистику не по всем участникам системы,
в отличие от ЦБ.

Косвенно это может быть подтверждено падением RRI/RPI в два раза во втором
квартале 2008-го. И мной интерпретируется как сложности с рефинансом
внутри системы (кризис ликвидности), на фоне растущих погашений физиками
(увеличившиеся доходы). Таким образом, в моем прогнозе параметров 2-го квартала 2008-го
по ипотеке (2-мя страницами выше), который я сделал накануне выхода данных
ЦБ (должны быть на этой неделе), структура досрочных погашений будет зеркальной
к прошлому году. Т.е. 2/3 будут средства физиков, и только 1/3 - рефинанс.
Поскольку обьемы досрочных погашений физиков выросли незначительно (с 19 до 22 млрд руб),
то суммарные досрочные погашения во 2-м квартале должны упасть где-то в 2 раза.
4-й квартал - 64 млрд, 1-й - 53, во втором будет 34-35. Ждем-с.

Влад спасибо. К сожалению, каша в моей голове структурировалась лишь частично,
я сейчас попробую некоторые моменты изложить, а вы поправьте плиз если что неверно.

RPI - это всё досрочное погашение
RRI - это полное досрочное погашение

Вот я абсолютно не уверен что они включает продажу закладных,
возможно только перекредитование заёмщиками.
Иначе зачем румаку запрашивать баланс на конец периода (хотя этот баланс нигде в расчётах индексов
и не используется)

На всякий случай приведу ссылки
1) Формулы расчёта индексов РуМак-а
2) Что такое SMM
3) Индксы румак + SMM(RPI) и SMM(RRI)

Формула расчёта SMM(RPI)
SMM(RPI) = <Сумма полученных досрочных платежей в счет списания основного долга>
/ (<Размер портфеля ипотечных кредитов на начало месяца>
- <Сумма полученных плановых платежей по списанию основного долга>)

SMM(RRI) = <Сумма досрочных платежей в счет полного погашения кредита>
/ (<Размер портфеля ипотечных кредитов на начало месяца>
- <Сумма полученных плановых платежей по списанию основного долга>)

Т.е. в знаменателе стоит задолженность какой бы она была на конец месяца, еслибы банки не выдавали новые кредиты и если бы банка не продавали закладные и если бы заёмщики не платили досрочно и неперекредитовывались.

В числителе либо размер досрочных платежей,
либо общая сумма рефинансирования кредитов ЗАЁМЩИКАМИ.

Как вы заметили нигде в индексах не использется [Размер портфеля ипотечных кредитов на конец отчетного периода], но именно в этой цифре скрыта продажа закладных банками, тобишь рефинансирование БАНКАМИ.

Влад а вы видели пример из
презентации с сайта румака?

Вот в таком виде данные подаются в РуМак

Цитата
Отчётный период май 2007

1. Новые кредиты (руб)	1,000,000
2. Портфель на начало периода	20,000,000
3. Полученные плановые платежи по списанию Осн. Долга	300,000
4. Полученные досрочные платежи в счёт списания Осню Долга	900,000
5. Из суммы в п.4 досрочные платежи в счёт полного погашения кредита	600,000
6. Портфель на конец периода	19,800,000

SMM[PRI] = 100% * 900,000 / (20,000,000 - 300,000) = 4.6%
SMM[RRI] = 100% * 600,000 / (20,000,000 - 300,000) = 3%

Вообще говоря абсолютно непонятно, вкючают ли в себя пункты 4 и 5
продажу закладных, или это только то, что выплатили заёмщики (сами или перекредитовавшись)
Продажа закладных может быть включена в пункт 6. (Но не в приведённом примере).

если же из пукта 4 - вычесть пункт 5,
то это похоже и будет честным досрочным погашением заёмщиками

т.е. SMM[RPI] - SMM[RRI] = честное досрочное погашение заёмщиками. (в приведённом примере 1.6%)

Получается что досрочная выплата кредитов заёмщиками в процентах от общей задолженности
2007

05.07	06.07	07.07	08.07	09.07	10.07	11.07	12.07
0.67%	0.93%	0.75%	0.39%	1.34%	1.52%	0.99%	0.45%

2008

01.08	02.08	03.08	04.08	05.08	06.08
0.58%	0.97%	1.35%	0.53%	0.72%	0.95%

Странно, но в течние 2-м квартала наблюдается рост досрочного погашения физиками.

Таблица (*)
Итого заёмщики выплатили досрочно примерно (в процентах от общей суммы задлженности)
3-й квартал 2007: 2.48%
4-й квартал 2007: 2.96%
1-й квартал 2008: 2.9%
2-й квартал 2008: 2.2%

Падение, конечно, есть, но вроде как не очень существенное, и всё равно досрочные выплаты гигантские,
непонятно как возможны такие темпы досрочного погашения.

Таблица (**)
Соотношение SMM(RRI) / SMM(RPI) * 100% - доля полных досрочных погашений во
всех досрочных погашениях (включая частичные выплаты физиками)
3-й квартал 2007: 63%
4-й квартал 2007: 62%
1-й квартал 2008: 50%
2-й квартал 2008: 33%

Если допусть, что румак таки в своих индексах учитывает продажу
закладных за полное досрочное погашение, то эта табличка показывает долю рефинанса в погашении задолженности.

Чтоже получается: физики досрочно платят меньше
и меньше  (*) (хоть и не значительно и в абсолютных цифрах просто немерянно), а продажа закладных сдулась,
я правильно понимаю что вы об этом и писали "структура досрочных погашений будет зеркальной"?

Вот пролистал назад.

Цитата
А вот теперь, вроде, понятно откуда дровишки. Проиллюстрирую статистику RuMAC за 4-й квартал 2007-го,
который у меня вызвал удивление. На начала периода задолженность по жилкредитам 623 млрд,
за квартал выросла на 134.5 млрд, при этом выдача была 226 млрд!

Не напомните откуда взяты эти цифры? Это данные ЦБ или Румака? (не в целях подколоть, просто реально запутался)

Т.е. погасили досрочно и планово и продали закладных на 91.5 млрд.

из них 623 * 2.96% = 18.5 млрд выплатли физики досрочно. Эта цифра видимо более-менее достоверная.
всего досрочно выплачено (возможно включая закладные) 18.5 * 100 / (100 - 62) = 48.7

Т.е. планово выплачено: 91.5 - 48.7 = 42.8 млрд. руб.
623/42.8 = 14.6 - кварталов чтоб такими темпами погасить всю задолженность или 58 месяцев (6 лет)
Похоже на правду или нет непонятно. Т.к. 623 - оценка задолженности сильно снизу, то и 6 лет тоже оценка сильно снизу.

Допустим похоже, отсюда можно оценить насколько быстро физики досрочно гасят долг:
получется в среднем дополнительно в 4-м квартале выплачивали примерно 18.5 / 42.8 = 43% месячного плановго платежа... Вот это уже похоже на правду.

Таким образом если статистика румака включает продажи закладных, то таблица (**) показывает что финансирование ипотеки за счёт продажи закладных банками сдулось в N раз...

N ~ 62 / [(100 - 62) / (67 / 33)] ~ 2.6 раза. Влад, это как много?... Т.е. "Ждем-с" именно как такое падение финанирования ипотеки отразится на РН?

Цитата: Vlad_R
Проблема конкретно с этим прогнозом в том, что, если в других случаях фундаментальные причины Авантюрист боле-менее систематизировал и изложил (и я ему за это признателен), то с недвижкой вышел казус - никто не понял, на чем, собственно, он основан (кроме ТА).

В оправдание могу сказать, что, в отличие от различной экономической статистики, данных по РН РФ очень мало. Рынок в значительной степени "серый", реальное количество и обьем сделок неизвестны. Финансовые потоки - обрывочные данные. Строительство - свои особенности. Плюс, достаточно сильно влияние государственных органов.

-Про рынок категорически согласен- имею к нему некоторое отношение, по этому смотрю на офицыальные данные как нечто взятое "с потолка", судить о рынке приходится по взаимоотношениям участников этого мероприя между собой, пример: если два года назад застройщик начинал строить дом, "поучавствовать" в этом он никому не предлагал, а сейчас начал искать партнёра, при готовности объекта свыше 70%, и готов торговаться по цене.... Ну, а Московский рынок... это вообще отдельная тема- он ещё и сильно монополизирован/аффилирован. В своё время, году в 2002-м, пытались выйти на него, на волне "питерского" пришествия, с нас столько попросили... Короче, не по Сеньке шапка.
Рынок действительно тёмный, однако это не значит, что на него не действуют фундаментальные рыночные законы и модели. Так что всё впереди, ждём-с.

Цитата: yannmar от 04.08.2008 20:28:27

если же из пукта 4 - вычесть пункт 5,
то это похоже и будет честным досрочным погашением заёмщиками

Ага, именно про это и речь. Более того, я посчитал, что плановых платежей по телу кредита в 2007-м было всего 10 млрд рублей. Вы уже знаете, что 53 млрд были досрочно погашены физиками, а оставшиеся 113 млрд перепроданы внутри кредитной системы и списаны с этого баланса (тут Steppen Wolf не совсем согласен, но я это так понимаю).

Базовые цифры я брал с сайта ЦБ РФ (раздел ипотека). В основном оперировал общим понятием жилкредитов, но конкретно данные Leshiy препарировались исключительно по ипотеке (и сравнивались с РуМАКом). Индексы RuMAC использовал лишь оценочно, поскольку они ведут статистику лишь по некоторым операторам, тогда как ЦБ - по всей системе. Их индексы лишь говорят о тенденциях, для точных рассчетов пока не годятся.

Ваши выкладки по относительным параметрам требуют серьезной корректировки. Дело в том, что кредитная база за 2007-й выросла в разы, поэтому 1.5% в начале года от 200 млрд, это далеко не то же самое, что 1.5% от 700 млрд в конце.

Цитата: alladin
Михаил сразу высокую зарплату вам никто не предложит, нужно притереться, показать что вы стоите этих денег. Например я слышал что не плохие зарплаты у химиков в московской конторе Химпек. Не верю что химик не может хорошо зарабатывать в москве, пусть это будет не совсем по специальности а рядом. А по поводу переезда очень хорошо подумайте - тут дело даже не в зарплатах, жизнь там и тут разная, а какая лично вам и вашей семье больше подходит решить можете только вы.

В Москве -  от 40 до 60К на старт ( разумеется, "старт" - это с учетом моего западного опыта и это руководящие позиции).  При удачном карьерном развитии ( если вытяну руководство группой) - то до 100к через несколько лет, но это уже предел.  Понятно, что квартирный вопрос при таких окладах в Москве в принципе нерешаем.   Народ ( московские химики) кочует по кругу внутри трех крупных московских " варилок", деваться больше некуда ( пожилым).  К моему глубочайшему сожалению все эти позиции только и исключительно в Москве, ну в Химках еще.  Меня гораздо больше бы привлекли областные центры на даже меньшие зарлаты, так как во многих областных центрах - с учетом моих накоплений и на зарплату в 60-70К вполне можно вытянуть 3 комнатную квартиру.  Сеичас пытаюсь разузнать насчет Дубны - мне писали, что в рамках организуемой там научной свободной зоны (???) приглашенным специалистам ( обычно с зарубежным опытом) дают не то возможность купить жилье  по льготным ценам, не то - возможность получения почти безпроцентной ипотеки.  Короче - никто насчет Дубны ничего не слышал?

Цитата: MikhailC1
Так чтож вы квартирку-то не продаете в Питере, если так все плохо?  Бываю в России почти каждый год, несколько лет назад возвращался вообще на несколько месяцев - доделывать и защищать диссер. От продукtов не помер ( еда в России существенно вкусней канадской).   Странное дело, меня вот только отсутствие в России нормальной работы ( для меня) пугает, а вот со всем остальным - как-то готов мириться ( тем более, что на мой взгляд - в Канаде я вынужден мириться с гораздо большим кругом проблем, не столько материальных, сколько социальных).  Ну  а кондукторы, дающие беднякам проехаться за четверть цены мне милей канадских полицейских, штрафующих за безбилетный проезд на 500 баксов ( а Гитлер вообще за безбилетный проезд расстреливал, может его тоже одобрите за "строгость"?) Надавно вот в Калифорнии школьника за подделку результата экзамена приговорили к 38 годам тюряги, тоже одобрите?)
Курильщики меня не смущают, сам могу, хорошенько выпив выкурить сигарету или сигару, хотя постоянно и не курю.  Замусоренные леса с браконьерами - печально, но не менее печальны леса в Канаде, где к собственно дикому лесу трудно подступиться, везде все платно ( попробуте найти место, где можно бесплатно поставить палатку и развести костер), где рыбоинспектора проверяют форму рыболовных крючков и т.д. Вообще , когда хвалят некое строгое соблюдение законов - по мне надо вначале разобраться - кто писал законы и кто выигрывает ( или проигрывает) от их строгого соблюдения.  Все общества антагонистичны, всегда соблюдение интересов одних ущемляет инетересы других ( пример - меня ущемляют цены на жилье, а вас - радуют,  я за налоги на жилье, вы против, так и во всем) Барин - он строгий, но справедливый, если выпорет - только за дело, так и ваше восхищение канадскими строгими законами , то, что охраняют вас от курильщиков вы замечаете, а то, что трахают во все дыры вы предпочитаете называть " правилами игры", " тотальным соблюдением законов"  и т.д..

Кстати - вот молодой человек, после 12 лет в Канаде вернулся в Pоссию. Пoчитайте его впечатления, занимательно пишет!  Восторга гораздо больше, чем проблем.  Правда - живет на юге, у моря.
http://gollie.livejournal.com/?skip=280

У меня еще дочь в Питере остается, да и приезжать изредка собираюсь.
Строго у вас в Ванкувере - 500 баксов за безбилетный проезд. В Калгари всего 150. И никаких турникетов. Первый раз я контролеров в метро увидел через полгода езды. Ни разу не видел чтобы кого-то штрафовали. Однажды попался мальчишка лет 17 без билета - просто так отпустили после строгого внушения. Насчет вкуса российской пищи - тоже очень спорный вопрос. Как правило продукты в Росии очень низкого качества с огромным количеством заменителей, загустителей и прочей лабуды. Если что-то попадается съедобное, так стоит неподъемные для канадского химика деньги. Я обычно готовлю сам, а качество канадского мяса все же выше чем российского. Молоко, сметана лучше, чем в России. Пельмени по 10$ кило в русском магазине - пальчики оближешь. Фрукты, овощи чистые, без гнили. Единственное, чего в Канаде недостает -нормального хлеба, только бездрожжевой, на соде. Хотя слыхал, что дрожжи очень вредны. C cобой в лес брал тушенку, высший сорт, ГОСТ, Балашовский мясокомбинат. Есть никто не смог, едва не вырвало. Пришлось скормить собаке.
Вот вы привели в пример случай в Калифорнии, так не забывайте что США - совершенно другая страна, с абсолютно другими законами. Там и смертная казнь практикуется. А недавно читал, что за плевок в полицейского там парня на 20 лет в тюрьму закатали. И при этом народ со всего мира прется в Калифорнию. Видимо, думают, что переживут как-нибудь без возможности плеваться в представителей порядка. А насчет жесткости закона - мне вспоминается, как пару лет назад штрафы за превышение скорости были 100 рублей. Кого-нибудь они останавливали? Да еще можно спецномера купить или ксиву, по которой законы на дороге можно безнаказанно нарушать.
Вы, Михаил, еще плохо представляете себе трудовые отношения в нынешней России. Это вам не СССР. Наемный работник в России - батрак, не имеющий никаких прав. Профсоюзы здесь - это вам не тред-юнионы. Да еще появилась мода в трудовой контракт вносить пункт о том, что работник не может быть членом профсоюза. О повышенной (да и вообще о любой) оплате за сверхурочные обычно никаких разговоров не возникает. Да еще в некоторых компаниях ввели обязательное распевание корпоративного гимна.
Конечно, Михаил, эмиграция - дело молодых, им легче и язык дается, и к другому укладу легче приспосабливаются. Но Вы ведь прожили несколько самых трудных лет, обустроились. А за последние год-два ситуация в России здорово ухудшилась.