Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Vlad_R от 07.08.2008 18:02:24
Вот чтобы уже всем стало понятно - специально взял калькулятор (выложен mr_pif в коммюнити ипотека).

1 млн рублей (для простоты) под 12.5% (средняя ставка из статистики ЦБ) годовых в рублях на 15 лет (тоже средний показатель):

Итого по итогам первого года:
Аннуитетный платеж - выплачено всего 149.7 тыс. рублей. Из них в счет тела кредита - 24.3 тыс. рублей, или 16.2% от общего платежа.
Дифференцированный - выплачено всего 187.8 тыс. рублей. Из них в счет тела кредита - 66.7 тыс. рублей или 35.5% от общего платежа.

Как видим, по первому году 84! и 65% всех денег идут не в статистику "плановые погашения", а банкам в карман за обслуживание кредита. И это не считая страховок и прочего.

Таким образом, реально может люди и внесли платежей на 10/16.2%=61 млрд рублей, но до "тела кредита" дошли из них только 10. Поэтому "досрочники" очень сильно выигрывают, и там никакие депозиты не спасают.

Я так понимаю что ЦБ считает, что до тела кредита дошли 10 + 53 млрд. руб., а внесли значит 10/16.2 + 53 = 104 млрд рублей.

Цитата: yannmar
Может и так, вот только бал на ипотечном рынке правит сбер выдавая более трети кредитов в денежном выражении. При чём кредитов с диффренцированными платежами, выходит что аннуитента не так и много...

Да это же понятно - у него средний размер ипотечного кредита получается около 800 тысяч рублей. Поэтому все мелкие заемщики идут туда, ведь дифференцированный платеж хоть и экономнее вообще, требует первое время погашать суммами на 30% (12.5% ставка, 15 лет) выше, чем аннуитеты. А теперь представьте, что у Вас - действительно "средний" ИЖК на 2.5 лимона, т.е. Вам погашать по дифференциалке не 31 тыс/мес (аннуитет), а 40 тыс/мес. первый год. Есть разница? Особенно, если Вы решили еще ремонт делать и какие-то покупки. Каков должен быть доход - я уже молчу (напомню, что по ГКС средний доход семьи из 3-х человек был в 2007-м 37.5 тыс руб/мес).

По Москве смело можете удвоить эти цифры.

P.S. Даже если взять треть кредитов по дифференцированному, то средняя доля погашения тела кредита на первом году будет около 23%. Которые и составили 10 с хвостом млрд "плановых погашений".

07 августа 2008 года 16:08
Рост цен на жилье в Москве объясняется дефицитом предложения

http://www.interfax.…p;sec=1461

Какая прелесть!

Минимальная цена "малогабаритки", расположенной около станции метро "Щелковская", - 142 тысячи квадратных метров, максимальная - 168 тысяч долларов. Эта мини-квартира расположена в Зеленограде.

http://realty.lenta.…/07/small/

Спешите посмотреть в оригинале, пока они не исправили...

Цитата: traider
А чего ему тут постить то? Июль то прошёл Хе..хе А скоро и август пройдёт И наступит холодная осень А там и Новый год не за горами!

П.С. Нам здесь в этой ветке пустых прогнозов не надо Уже сыты ими Так что пусть остаётся в другой ветке Здесь своих прорицателей хватает

Привет, Трейдер. Вы вовремя выступили и упомянули прогнозы.  Как я уже писал ранее, основными сигналами к началу обвала на РН станут 1) падение цены на нефть 2) рост доллара 3) дефолты некоторых компаний.

Два первых индикатора четко отработали и тенденция нарастает. Более того созданы все предпосылки для 3) - обвал фондового рынка - это четкий опережающий индикатор для коррекции РН.

Подключился также неучтненный и непредвиденный фактор 4) - сжатие рублевой ликвидности , увеличение норм резервирования банков + отмена тарифной сетки у бюджетников и прочие антиинфляционные меры.  

Появился и фактор 5) - война на Кавказе, пока он несущественен и надеюсь Грузию задвинут >:( обратно и ситуация стабилизируется относительно быстро. Но в среднерочном плане - это давление на рубль и усиление доллара.

Мы наблюдаем ситуацию, когда все факторы налицо и они будут определять среднесрочную тенденцию до конца года.

По моим, пока очень консервативным оценкам (ощущения) цена на недвижимость упадет в Москве на 15% , Подмосковье 20% , в среднем по России - 30% в валюте. В рублях падение будет пропорционально коррекции курсов валют. До конца года.

Цитата: Leshiy от 06.08.2008 16:38:58
Дело не в стройотрасли. Стройматериалам и промышленности вообще рост объемов с коррекцией - только в плюс. По стройматериалам - повышение объемов строительства - рост спрос на стройматериалы, где ж им тут вилы?

Какое повышение объёмов строительства при падении цен на 40 процентов? Посмотрите на Казахстан. Непрерывное падение объёмов строительства в течении двух лет. И это при том, что государство через фонд "Казына" выделяет очень значительные суммы на завершение объектов строительства, находящихся в высокой степени готовности. Без этого был бы полный  :D.

Цитата: Leshiy от 06.08.2008 16:38:58
Под ударом - финансовая система

Естественно. После застройщиков следующими падут банки их кредитовавшие. Потом банки кредитовавшие эти банки. И всё это ради роста спроса на 5-7%, которого, кстати, тоже не будет из-за разрастающегося кризиса.

Цитата: Leshiy от 06.08.2008 16:38:58
"земельно-административно-естественно-монпольно-подключательная"

Пишите проще - кровавая гебня

Цитата: Leshiy от 06.08.2008 16:38:58
Охлаждать рынок им уже страшно, а чем дальше - тем будет еще страшнее. Так что через недвижимость с ипотекой к системному кризису. Таков наиболее вероятный сценарий. Когда - вопрос макроэкономики и внешней конъюнктуры.

Охлаждать можно, но аккуратно, что и делается. Иначе кризис по казахскому типу с хорошей перспективой перерастания  в системный.

Цитата: Vlad_R от 06.08.2008 17:05:39
Тут мне не совсем понятно. Даже если цены плавно опустятся на 40% - застройщики все равно ведь останутся с прибылью, не так ли?

Vlad, 40% это в 1,7 раза. Прибыльными останутся единичные проекты.

Цитата: Vlad_R от 06.08.2008 17:05:39
К сожалению, у РуМАК не учтены крупные операторы ипотечного рынка. Потому, что ошибиться по доле досрочного погашения в 2! раза...

Расхождение Ваших цифр с РуМАКом вызвано тем, что РуМАК учитывает досрочные платежи и досрочные погашения  только физиков. Вы же, на мой взгляд ошибочно, в досрочные погашения учитываете рефинансирование юриков. ЦБ замешал их в одну кучу потому что для него рефинанс юрика и досрочное погашение физика означают выкуп закладной и списание кредита с баланса банка и по этому параметру равнозначны.

Цитата: Vlad_R от 06.08.2008 17:05:39Кстати, мне не очень понятно, когда говорят о "поедании долга инфляцией". Имеется в виду, наверно, что задолженность зафиксирована, а вот доходы растут хотя бы на уровне инфляции, и вроде бы как откладывая погашение до лучших времен, от этого появляется какая-то выгода.

Есть у меня подозрение, что доходы людей, способных гасить досрочно весьма значительные как мы видим суммы, растут гораздо быстрее инфляции.  :D

Цитата: yannmar от 06.08.2008 19:49:40
Влад, прошу прощения за назойливость, но всё равно не понял.

ЦБ прелдоставляет следующую информацию:
1) объём выдачи за квартал
2) размер задолженности на коней квартала.
3) средние срок кредитования и процентная ставка
Всё.

Как из этих данных можно получить объёмы досрочного погашения, я хоть
тресни не понимаю. Статистика по RPI и RRI никак не пересекается со статистикой ЦБ. нету общих точек...

ЦБ не предоставляет информацию о досрочном погашении (только в аналитической записки какие-то крохи были).

Следует разобраться в терминах. Есть досрочные платежи, это когда человек платит с опережением графика платежей и есть досрочные погашения, когда в результате досрочных платежей по итогу досрочно выкупается закладная.
ЦБ не ведёт статистику досрочных платежей.
Задолженность по ЦБ на конец периода=Задолженность на начало+Выдача-Текущие платежи,
где
Текущие платежи=Плановые платежи+Досрочные платежи-Просрочки.
Извлечь досрочные платежи из статистики ЦБ невозможно. RuMAC такую статистику ведёт.

Для своих нужд ЦБ определяет сколько досрочных выкупов закладных физиками и юриками состоялось за год. Эти данные есть в записке найденной Лешим.
Цели этой записки:
1. Определить интенсивность досрочных платежей физиков по интегральному показателю досрочных погашений. Тем самым косвенно оценивается качество портфелей. Вторым показателем качества являются просрочки.
2. Выяснить где концентрируются рефинансируемые банками закладные, внутри банковской системы РФ, что опасно, или вне её.
3. Посмотреть эту информацию в разрезе регионов.

Следует понимать, что досрочные погашения физиков в 2007г (53 ярда) есть результат досрочных платежей, сделанных как в 2007г, так и ранее. Достоверно можно сказать только, что досрочных платежей в 2007г было сделано на сумму не менее 17,3 ярда (досрочно погашенные кредиты, выданные в 2007г).

Поэтому фантазии с цифрами, взятыми из аналитической записки, мне кажутся несерьёзными.

Цитата: Steppen Wolf от 09.08.2008 19:41:04
Какое повышение объёмов строительства при падении цен на 40 процентов?
...
После застройщиков следующими падут банки их кредитовавшие. Потом банки кредитовавшие эти банки. И всё это ради роста спроса на 5-7%, которого, кстати, тоже не будет из-за разрастающегося кризиса.

Вы отстаиваете точку зрения застройщиков и обращаете внимание исключительно на их прибыль.

Посмотрите на это с точки зрения обычного человека, потенциального покупателя жилья. Помимо незначительного роста спроса на первичку, снижение цен приведет к оживлению рынка вторички. Сейчас рынок вторичного жилья встал, предложение на исторических минимумах и все потому, что инвесторы в бетонометры, привыкши к безостановочному росту цен, неохотно растаются со своими вложениями, доходность которых на сегодняшний день опережает все другие инструменты.

В условиях снижения цен станет невыгодно держать квартиры и они, наконец, будут использоваться преимущественно по основному назначению - для проживания в них.

А стройкомплексу... я думаю, пора слезать с иглы и забывать про прибыли такого порядка, какие обеспечивают лишь криминальные виды бизнеса.

Цитата: ЮТА
А чтоже мы  будем считать ОБВАЛОМ ?

И по каким критериям будем его отличать от коррекции цен, стагнации цен, отката цен ?

Всё ж таки полагаю, что это не одно и тоже.

Обвалом принято называть резкое снижение цены. Величина падения даже на так важна, как скорость.

Хороший пример - фондовый рынок. Я бы сказал, что до середины июля, когда индекс снижался на 1-1.5% в неделю, было снижение, которое затем переросло в самый натуральный обвал, когда фишки начали в течение дня показывать снижение на единицы, а то и десятки процентов.

Рынок недвижимости более инертен и аналогичные цифры мы вряд ли увидим, разве что 3-я мировая начнется. Но если все же говорить о цифрах... Цены менее чем за год выросли примерно на 35%. Поэтому снижение в пределах половины этой величины я бы назвал коррекцией. Дальше - уже снижение. Можно ли это будет назвать обвалом - будет зависеть от динамики. Я бы сказал, что для РН снижение со скоростью более чем на 5% в месяц при общем снижении 20% и более - можно будет назвать обвалом.

Позволю себе добавить немногое другое направление обсуждения.
Ибо не нашел пока на этом форуме ничего на эту тему.

А именно - ситуация с рынком земли и загородной недвижимости.
Если говорить о квартирах, то многое многим уже ясно.
Однако я лично пока не могу для себя понять, каковы ближайшие и среднесрочные тенденции в нише пригородной земли и домов.
Если есть мысли и ссылки на умные тексты, буду сильно благодарен.

В качестве конкретизации вопроса приведу такую ситуацию (почти реальную):
Год назад был получен рублевый (!) ипотечный кредит под залог своей квартиры "на любые цели" и куплено два земельных участка под застройку в более-менее интересных местах пригорода (не Москва и не Питер).
За год участки выросли почти в два раза, по крайней мере аналоги сейчас по двойной цене (от прошлого года) пытаются продавать риэлтеры.

В связи с усиливающимися эсхатологоическими ожиданиями глобального кризиса и падения (в т.ч.) рынка недвижимости, встают вопросы - что делать дальше.
С одной стороны, пугает, что своя квартира в залоге в трудные времена попадает. С другой стороны, если "жахнет", то в чем лучше сохранить то, что есть или останется (земля, рубли, или что?).

1. Не париться и ждать дальше роста цен на земельные участки, обслуживая свой рублевый кредит (получается это довольно тяжело делать ).
2. Зафиксировать прибыль, продав участки и закрыв кредит (правда, с 5%-ным штрафом за досрочное погашение ).
3. Или что-то еще предложите?

Заранее спасибо за мысли в тему.

Цитата: Cholera Vibrio Clone от 09.08.2008 20:13:51
Вы отстаиваете точку зрения застройщиков и обращаете внимание исключительно на их прибыль.

Я отстаиваю здравый смысл. А Вы считаете, что застройщики будут работать и наращивать объёмы без прибыли? Последний, кому удавался такой фокус, был тов. Сталин.

Цитата: Cholera Vibrio Clone от 09.08.2008 20:13:51
Посмотрите на это с точки зрения обычного человека, потенциального покупателя жилья. Помимо незначительного роста спроса на первичку, снижение цен приведет к оживлению рынка вторички.

В рамках всё тех же 5-7%. Пока других покупателей в РФ, вследствие дикого расслоения доходов, нет.

Цитата: Cholera Vibrio Clone от 09.08.2008 20:13:51
Сейчас рынок вторичного жилья встал, предложение на исторических минимумах и все потому, что инвесторы в бетонометры, привыкши к безостановочному росту цен, неохотно растаются со своими вложениями. В условиях снижения цен станет невыгодно держать квартиры и они, наконец, будут использоваться преимущественно по основному назначению - для проживания в них.

Это один из мифов, сладострастно муссируемых на 700metr. Инвесторов-физиков в классическом понимании этого слова, т.е. спекулей (купил на низах, продал на хаях), на РН немного. Второе-третье жильё обычно покупают:
1) на вырост семьи;
2) для сдачи в аренду.
При этом 2) часто дополняет 1). Все покупатели кучкуются в верхних 15-20% населения и это главная засада. Выйти за этот уровень путем снижения цен без угрозы обрушить строительство практически невозможно. Только согласованное движение с двух сторон - повышение доходов и снижение цен. Быстро рОстить доходы без угрозы инфляции тоже нельзя. Поэтому медленное, тщательно просчитанное сближение.
Разумеется, вышесказанное не исключает катастрофических вариантов на которые намедни указал DrAlex.

Цитата: Cholera Vibrio Clone от 09.08.2008 20:13:51
А стройкомплексу... я думаю, пора слезать с иглы и забывать про прибыли такого порядка, какие обеспечивают лишь криминальные виды бизнеса.

Таких прибылей давно нет. Зря что ли Батурина соскакивает на госзаказ.

Цитата: Steppen Wolf от 09.08.2008 19:41:04

ЦитатаДело не в стройотрасли. Стройматериалам и промышленности вообще рост объемов с коррекцией - только в плюс. По стройматериалам - повышение объемов строительства - рост спрос на стройматериалы, где ж им тут вилы?

Какое повышение объёмов строительства при падении цен на 40 процентов?

Напомню - ваш исходный тезис был в том, что при увеличении объемов строительства индустрии стройматриалов будут вилы.
Но рынок стройматериалов - не рынок конечного продукта, не правда ли? И там кривые спроса-предложения - совсем другие.
Так что если объемы строительства увеличатся то вил производителям стройматериалов не будет. Ибо demand будет выше, чем сейчас. Проблемы же индейцев (девелоперов) нужно рассматривать отдельно.

Цитата.Естественно. После застройщиков следующими падут банки их кредитовавшие. Потом банки кредитовавшие эти банки. И всё это ради роста спроса на 5-7%, которого, кстати, тоже не будет из-за разрастающегося кризиса.

Да, пойдут, но пока относительно безболезненно. Целевое же кредитование с отрицательными ставками через год-два сделает этот процесс без преувеличения катастрофическим.

Цитата

Цитата"земельно-административно-естественно-монпольно-подключательная"

Пишите проще - кровавая гебня

Это ваши фантазии. Только хотелось бы увидеть хоты бы аргументы в пользу того, что указанных монополий не существует  :D

ЦитатаОхлаждать можно, но аккуратно, что и делается. Иначе кризис по казахскому типу с хорошей перспективой перерастания  в системный.

Объясните, как при аккуратном охлаждении можно решить проблему
"Какое повышение объёмов строительства при падении цен на 40 процентов? ... И всё это ради роста спроса на 5-7%"

Я вот не вижу, как субсидии из налоговых средств помогут сократить разрыв в доходах, скорее же он наоборот увеличится, и тогда действительно попытка охлаждения (при еще большей завязанности финансовой системы на очень узкий РЖН) приведет к системному кризису.
Или дайте краткое описание того, как субсидиарное мягкое охлаждение решит указанную проблему.

Ну что господа...весело ведь становится:
1)нефть снижается и по волновым моделям и куче еще каких признаков будет стоить 50-60$ к концу следующего года (мой личный прогноз  ;D)...разумеется она еще скакнет к 130 или в те районы...но глобально картина уже ясна- ONLY SHORT!  ::)
2)Бакс начинает цикл укрепления (по моему скромному мнению не на долго- годик максимум)!
3)Бакс дорожает...
4)Гипс снимают...клиент уезжает.  :D
Причинно-следственная связь проста до ужаса: сейчас идет массовый вывод нерезидентами средств (спасибо Сукашвилли). И ЦБ вынужден продавать бакс...очень много продавать, отсюда его стремительное дорожание. Давно такого не упомню уже...ФР РФ мягко говоря в (_!_)...И теперь саме главное...большинство кридитов брались, когда доллар был "дешевым", а процентные ставки по иностранным кредитам низки. Сейчас картина прямо противоположная: доллар урепляется и процентные ставки по кредитам растут...А дешевенькие баксы были давно потрачены на всякую чухню (покупка конкурентов на хаях и на прочие глупости)...А отдавать уж скоро придется...а нечем. Еще и нефте доллары стремительно иссякают, причем ножницы Кудрина сейчас отсекают ВСЁ! Так что выскажу крамолу: расти расти расти бетонаметр!

Спасибо to traider за ответ.

В принципе, понятно, что в долгосрочной перспективе это выгодно - держать землю.
Но, как обычно, есть много "но".
Например:

1. Рост цен на подобные участки был до весны. С весны и до сегодняшнего момента роста особого нет.
Это связано с разными причинами.
В т.ч. - с тем, что у нас в городе на рынок вышло очень много новых участков, которые наконец-то прошли стадии начального оформления (на их территории организованы дачные или коттеджные общества и начались "розничные" продажи участков). Они стоят подешевле, хотя и не так пока еще привлекательно выглядят на фоне поселков, в которых уже несколько лет идет какое-то "копошение" - стройка, прокладка труб, дорог и пр.

2. Купив землю в таких поселках, нельзя вечно держать участок "замороженным", не застраивая его. Соседи будет требовать подвижек, ибо иначе тормозиться общее развитие инфраструктуры поселка. И даже уплата просто всех текущих сборов не спасет от косых взглядов и пр.
Поскольку я не имею желания и возможности строиться, то для меня это через год-другой станет реальной проблемой.
Именно поэтому не предполагалось держать эти участки очень долго, а только сыграть на хорошем росте цен на землю (который был до этого) по сравнению со ставкой кредита.

Поэтому меня сейчас и волнует вопрос - какие перспективы ожидаются на рынке земли (а не квартир) на ближайший год-два.
Причем те перспективы, которые связаны с ожидаемым кризисом.
Если все будет идти гладко и по плану (без кризисов и дефолтов), то перспективы более-менее ясны и меня устраивают...

А вот в ситуации кризиса - не могу понять расклады...
С учетом того, что кредит - рублевый, и прочих вышеописанных мною вводных...

Цитата: Leshiy от 11.08.2008 17:58:48
Напомню - ваш исходный тезис был в том, что при увеличении объемов строительства индустрии стройматриалов будут вилы.

Где?? Тезис в студию. Если вы таким образом отреагировали на фразу спрос возрастёт на 5-7%, то это чисто теоретическая конструкция, иллюстрирующая расслоение доходов. В реальности никакого роста спроса не будет, так же как не произошло его в Казахстане.

Цитата: Leshiy от 11.08.2008 17:58:48
Только хотелось бы увидеть хоты бы аргументы в пользу того, что указанных монополий не существует  :D

Конечно существуют. Но их первопричина лежит в наличии кровавой гебни. Иногда говорят по-другому - данные монополии есть способ существования кровавой гебни. ИМХО, вы такого рода умоностроения демонстрируете.

Цитата: Leshiy от 11.08.2008 17:58:48
Я вот не вижу, как субсидии из налоговых средств помогут сократить разрыв в доходах, скорее же он наоборот увеличится, и тогда действительно попытка охлаждения (при еще большей завязанности финансовой системы на очень узкий РЖН) приведет к системному кризису.

Субсидии из налоговых средств (это ведь не только ИЖК по отрицательным ставкам, но и, например, субсидирование регионов на подготовку инженерной инфраструктуры площадок)  помогут сохранить и даже увеличить объёмы строительства. Безкризисное развитие экономики потянет за собой рост доходов населения. Регулирующая роль государства через пряник (субсидии, госзаказ и т.п.) и кнут ("доктора прислать") обеспечит разумную прибыль девелоперов при скромном, на уровне инфляции, росте цен.
Совместно эти три процесса охладят рынок и приблизят ценовые параметры к доступным.

Цитата: Steppen Wolf от 11.08.2008 19:01:12
Где?? Тезис в студию. Если вы таким образом отреагировали на фразу спрос возрастёт на 5-7%, то это чисто теоретическая конструкция, иллюстрирующая расслоение доходов. В реальности никакого роста спроса не будет, так же как не произошло его в Казахстане.

Ну это другой разговор...

Цитата
Конечно существуют. Но их первопричина лежит в наличии кровавой гебни. Иногда говорят по-другому - данные монополии есть способ существования кровавой гебни. ИМХО, вы такого рода умоностроения демонстрируете.

Ну это только ваше ИМХО, к действительности отношения не имеющее  ;)

ЦитатаСубсидии из налоговых средств (это ведь не только ИЖК по отрицательным ставкам, но и, например, субсидирование регионов на подготовку инженерной инфраструктуры площадок)  помогут сохранить и даже увеличить объёмы строительства.

Как они помогут, если по-вашему же на рост предложения нет платежеспособного спроса???? Нет, ну просто интересно. Откуда бабло возьмется у остальных, выходящих из числа тех, кто "обеспечит 5-7% дополнительного спроса"?
Тем более по инфраструктурным инвестициям я за (но их проспали уде несколько лет тому как, с чего же сейчас начнут хоть что-то делать - мне непонятно). И вопрос с доходами - если конечно ваша гипотеза роста платежеспособного спроса верна. Субсидии, без работы по фундаменталу (в т.ч. и по "инвестиционным издержкам" - еще большее сжимание рынка с ростом финансового наполнения -> artificial системный кризис.

Цитата
Безкризисное развитие экономики потянет за собой рост доходов населения.

В среднем. Но что будет-то с расслоением? ИМХО только увеличится. Неплохо бы услышать контраргументы.

Цитата Регулирующая роль государства через пряник (субсидии, госзаказ и т.п.) и кнут ("доктора прислать") обеспечит разумную прибыль девелоперов при скромном, на уровне инфляции, росте цен.
Совместно эти три процесса охладят рынок и приблизят ценовые параметры к доступным.

Насчет доктора - я бы убавил оптимизм. У Артемьева (ФАС) сектор строительства вообще никак упомянут не был. А перечислял он много каких других секторов. Я бы обратил на вашем месте на это внимание.

рбк опять пророчит рост цен
http://www.rbcdaily.…ket/369044
тока в статье внизу кажется ошибочка - закон о долевом участии вступил в действие в апреле 2005 года

вот еще статейка
http://www.irn.ru/articles/15919.html

(с)
Стоит отметить, что один из главных объектов для иностранных инвестиций в России – это ее недвижимость. При этом всем известно, что российский рынок жилья перегрет. Российское жилье стоит дороже западноевропейского и американского, хотя по качеству значительно уступает им. Несмотря на это израильский бизнесмен Яков Энгель продал свой девелоперский бизнес, который был ориентирован на Восточную и Западную Европу и открыл компанию в России. По его словам, минимальный потенциальный доход, который может принести российская недвижимость – это 50%, а в Европе максимальный доход при наилучшем раскладе и в лучшие времена – это 30%. Да и времена эти уже давно прошли. Английский, немецкий, испанский, французский рынки недвижимости находятся в кризисе или стагнации. Поэтому, даже если российская недвижимость будет дешеветь, это лишь отразится на размере прибыли, но никак не приведет к убытку, тогда как в Европе такой сценарий весьма вероятен.

Цитата: Leshiy
Вы что, всерьез считаете, что отрицательные ставки не будут включены в цену при сохранении того же предложения?

Вы сам с собой разговариваете? Пару постов назад я писал, повторить нетрудно  :D

Субсидии из налоговых средств (это ведь не только ИЖК по отрицательным ставкам, но и, например, субсидирование регионов на подготовку инженерной инфраструктуры площадок)  помогут сохранить и даже увеличить объёмы строительства. Безкризисное развитие экономики потянет за собой рост доходов населения. Регулирующая роль государства через пряник (субсидии, госзаказ и т.п.) и кнут ("доктора прислать") обеспечит разумную прибыль девелоперов при скромном, на уровне инфляции, росте цен.
Совместно эти три процесса охладят рынок и приблизят ценовые параметры к доступным.


Ваше возражение на это

Цитата: LeshiyКак они помогут, если по-вашему же на рост предложения нет платежеспособного спроса?

Отвечаю, что  опять же государство через субсидирование поддержит спрос

В качестве временной меры те самые отрицательные ставки, расширение круга доступа к "социальной" ипотеке

И здесь вы зацикливаете дискуссию, возвращаясь к увеличению предложения  :D

У меня нет желания бегать по кругу.

Цитата: Leshiy
мне очень интересно, как эта проблема магическим образом сможет решиться, если ваше "лекарство" предполагает лишь усугубление?? Расскажите, а? Или это тоже оказывается поиски кровавой гебни. (признайтесь, зачем вы это додумали - либерастом меня что ли выставить???  ;D)

Моё "лекарство" предлагает временное решение частной проблемы в отдельной отрасли. Умонастроение предполагающее что власть заведомо не будет решать проблему мешающую развитию общества есть либеразм и поиски кровавой гебни.

UPD Ну, вот, кстати. В АИЖК, наверное, читают мои посты, бу-аха-ха.

Цитата: Steppen Wolf от 12.08.2008 14:18:49

Моё "лекарство" предлагает временное решение частной проблемы в отдельной отрасли.

Если вы считаете проблемой недостаток текущих обротоных средств - конечно да.
Если вы про то, что каким-то образом решит проблему "40% падение цен даст лишь 5-7% рост спроса" - то не понимаю как. Еще раз для танкистов - повышение денежной массы на рынке - не приведет к росту предложения, ибо рост предложения уменьшит прибыль.

ЦитатаUPD Ну, вот, кстати. В АИЖК, наверное, читают мои посты, бу-аха-ха.

ЦитатаКроме того, АИЖК планирует разработать кредитные продукты для людей со средними доходами и доходами ниже средних, которым сейчас классическая ипотека недоступна, но есть перспектива роста их доходов в будущем.

А вот и неприкрытый сабпрайм. Бессмысленный и беспощадный. Long live AIZHK (Fannie Mae, Freddie Mac), god help the innocent taxpayers.

Одно только обидно в этой ситуации - непонятен точно момент, когда надо будет вставать в шорты на полную катушку по рублю и держателям этого, без преувеличения, дерьма. Можно будет промахнуться на полгода-год, что не есть хорошо.