Рынок недвижимости: состояние и перспективы

АИЖК объявило об изменении стандартов рефинансирования ипотечных кредитов

Цитата: finereader
По существующим кредитам - зависит от договора, а вот по будущим - АднАзначно.

Не стОит драматизировать  :D. АИЖК с его 6-7% рынка жилкредитов никакой погоды по ставкам не делает. Все основные игроки ставки уже подняли, даже ВТБ сломался  :D.

Цитата: finereader
это - попытка поддержать ипотечное кредитование в регионах

ИМХО, так и есть. До конца года АИЖК анонсировал выпуск облиг на 14 ярдов. Эти ярды надо распихивать. Основные его клиенты - региональные банки. При этом, как справедливо заметил Leshiy, конторой продемонстрированы отчётливые намерения сделать шаги в сторону субпрайма. Изменения в ставках и условиях рефинансирования  - превентивные меры по минимизации рисков таких шагов.

2 traider
Не там ищете позитив. Вот такие идиотские статьи добавят прыти тем, кто отложил покупку на осень.

По данным Реалпрайса за прошедшую неделю в Москве подешевели квартиры:
1-комнатные с $7251 до $7100, на 2%
2-комнатные с $7512 до $7417, на 1.26%
3-комнатные с $7871 до $7478, на 5%

Цитата: _YUKLA_
Господа!

А есть ли в топике специалисты по рынку Украины? Что сейчас на рынке недвижки и чем сердце успокоиться?

ЗЫ: Ожидал статьи Авантюриста на эту тему, но, видимо, уже и не дождусь...

На этот вопрос Вам самому проще ответить. Для этого нужно просто рассмотреть перспективы финансового потока в недвижимость vs предложения м2 в ближайшем будущем. Полагаю, что ликвидность с РН Украины будет испаряться одновременно с развитием экономического кризиса в Восточной Европе.

1. Если Вы считаете в долларах, то, скорее всего, в ближайшие полгода произойдет кратная девальвация гривны относительно бакса - соответственно, базовый финпоток сократится в разы.

2. Что там с ипотекой? Ставки в у.е., скорее всего, вырастут не сильно, но большинство заемщиков попадут в трудные условия (см. пункт 1). Соответственно, сабпрайм будет давить на рынок.

3. На рынке строительства, скорее всего, произойдет Казахстан-2 с переформатированием системы.

4. Ценовые уровни - берете цены в $ до "пузыря" и умножаете на реальную инфляцию в США. Только кому нужен этот "справедливый" уровень во время жесткого мирового кризиса?

http://gazeta.etatar…w/19/33643

Смею Вас всех заверить, что у нас в Башкирии, как и у соседей ситуация аналогичная.  ;)
Про Перьмь уже писали...Однако тенденция...  :D

Ипотека под угрозой

В регионах отказываются от АИЖК

Санкт-Петербургское ипотечное агентство (СПИА) временно приостановило выдачу кредитов по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). К такому решению привели новые условия агентства, предполагающие введение плавающих ставок и меняющие порядок расчета ставки рефинансирования кредитов. СПИА настаивает на пересмотре стандартов, обеспокоены и другие региональные операторы, поскольку действия АИЖК приведут к убыточности работы агентств и перераспределению рынка ипотеки в пользу госбанков.

http://www.rbcdaily.…nce/371865

Цитата: Шмухер
Насколько я понимаю, куякнувшийся американский субпрайм был основан именно на схеме плавающих ставок?

Нет, от был основан на выдаче кредитов заведомо неплатежеспособным заемщикам  под предполагаемое повышение цены залога, какового повышения не случилось, а даже совсем наоборот. В Австралии, например, больше половины ипотечных кредитов выдается под плавающие ставки (причем именно плавающие - они официально не привязаны ни к какому индексу, и банк вправе ее изменить в любой момент с 60-дневным, если мне не изменяет склероз, уведомлением) - и там за последний год просрочка повысилась с 0.6% до (страшно сказать!) 1%...

Интересный вариант духовно-риэлтерского партнёрства, я так понимаю:

Цитата
Пришел товарищ мой, известный в городе человек. 55 лет между прочим. Чуть не плачет. Жена, его ровесница, православная, имеет духовника. И по каждому вопросу советуется с ним. По любым мелочам.И без его благословения не делает ничего. Зато, уж если он благословил, то для нее это равносильно приказу. И не только для нее. У этого о.Иеронима, настоятеля Алатырского монастыря таких не мало.
И вот этот о. Иероним объявил своим духовным чадам, что в ноябре Екатеринбург захватят китайцы, и начнется резня. И что всем нужно срочно все бросать, продавать недвижимость и валить куда-нибудь в Подмосковье или например в город Муром. И жену моего товарища он благословил быстро все продать и уехать. И вот она к мужу: "Все, срочно продаем квартиру и бежим!" Он человек серьезный, занятой: " С чего вдруг?!" Она ему :"Ты что, не понимаешь? Батюшка благословил! Китайцы уже близко!" На что он соверщенно резонно: "Да срался мне твой батюшка со всеми китайцами!" Но ни тут-то было. Через полчаса звонит ему на мобильный 11-летняя дочь. Рыдает в трубку, у нее истерика: " Папа, ты что, не понимаешь?!!! Сюда вот-вот придут китайцы!!! Надо бежать, спасаться. Если ты не понимаешь, мы уедем без тебя!!!" Через пять минут звонит жена: "Все, я выставляю на продажу квартиру и сад. Батюшка благословил".
То есть все уже совсем не смешно.
Он мне говорит: "Представляешь, люди ведь едут, квартиры продают, бизнес бросают..."
А у них есть два взрослых сына. Серьезные, разумные парни, но на мать повлиять не могут. Правильно, как ты на нее повлияешь, ее ж батюшка благословил...

http://roizman.livej…92533.html

ДДД (дефолт, девальваци, деноминация) уже не катит, в ход пошли Китайская Угроза и Благословление Батюшки?

Цитата: Шмухер
Насколько я понимаю, куякнувшийся американский субпрайм был основан именно на схеме плавающих ставок?

Это, скажем так, не совсем верно.

Плпвающие ставки существуют во многих странах, в том числе и Сбер, например, выдаёт ипотечные кредиты под плавающую ставку, и при этом держит треть рынка Российской ипотеки в денежном выражении, а в колчиственном поболее половины.

С сабпраймом как я понимаю (но ниразу не гарантирую, т.к. не эксперт) такая история. Постараюсь изложить максимально понятно, но букв всё равно будет много, сорри. Если что спрашивайте.

1. Ипотечные платежи (да и вообще платежи по любым кредитам) сотстоят из двух частей: части которая идёт в качестве уплаты процентов банку, и части которая идёт в погашение тела кредита:

Например ваша задолженность на начало некоторого месяца 1'000'000 рублей,
кредит взят под ставку 12% годовых, это значит, что в конце месяца вы должны выплатить банку 12%/12месяцев = 1% от миллиона в качестве платы за пользование кредитом: т.е. 10 тысяч рублей. И ещё какуюто сумму вы должны платить в погашение тела кредита эта сумма может отличаться в зависимости от типа платежей (аннуитент, дифференцированные) и от срока кредитования, но она больше нуля. Допустим в погашение тела кредита вы должны выплатить 5 тыс. рублей за данный месяц, тогда на начало следуюющего месяца ваша задолженность составит 995'000 рублей, и проценты будут начисляться уже на неё. Общий платёж за месяц составил 15 тыс. рублей.

И вот представте, что заёмщик не может платить 15 тыс. рублей в месяц, а может только 10 тысяч. "Ну не проблема" - сказали американские банкиры -   "плати по 10, но эти 10 тысяч пойдут только в уплату за пользование кредитом, а потом года через 3-и у тебя ж зарплата вырастет мы тебе платежи пересчитаем и будешь гасить тело кредита" Т.е. за три года задолженность сабпрайм заёмщика не уменьшилась ни на цент.

Следующий момент: это то что дом при этом дорожал. Допустим вы сабпрайм заёмщик и купили дом за 200 тыс. долларов, дом подорожал до 250 тыс. долларов, а должны вы всего 200 тыс, ну дак есть возможность взять ещё кредит в 50 тыс долларов под залог "незаложенной" ещё части дома, как я понимаю.

Т.е. когда цены пошли в низ оказалось что у ряда заёмщиков долгов под залог дома больше чем стоит сам дом. Очевидно, что если можно в такой ситуции послать кредиторов лесом, и оказаться при это никому ничего не должным, то кто-то такой возможностью воспользуется.

А тут ещё и сроки пересчёта платежей подошли, т.е. стало пора платить не только проценты, но и погашать тело кредита. Т.е. платежи одномоментно у многих выросли.

А так как дома росли в цене в месяц на большую сумму, чем размер платежа процентов, то некоторые особо хитрые граждане прикупили второй дом в сабпрайм ипотеку, в целях его потом продать и подзаработать.

В России как я понимаю, аналогичных программ кредитования нет.

2. Второй пункт сабпрайма, это выдача кредита без первоначального взноса. Вот смотрите есть некий человек, который не сумел скопить хотябы 10% от цены дома (20 тыс баксов), тут возможны варианты
  а) Человек прожирал всю свою зарплату, он, кончено, может ужать свои расходы чтоб хватало на выплату процентов по кредиту, но как долго он сможет ограничивать своё привычное потребление - большой вопрос, а если при этом его даход расти не будет? а если при этом еда, одежда и т.п. будут дорожать?
  б) Человек работает недостаточно долго, чтобы что-то скопить. Например, "молодой специалист". Тут тоже карьерные перспективы этого человека весьма туманны, что создаёт опасность неплатежей.

У нас так развлекался ВТБ-24, выдавая кредиты без первоначального взноса.
Незнаю как в штатах, а у нас в связи с тем, что указываеть в договоре не реальную цену покупки "нормальная" практика, была ещё такая развлекуха:
указать большую цену, получить кредит под эту цену, а разницу получить от продавца в виде "отката", этот откат может быть как роздан друзьям и знакомым у которых заняли на первоначальный взнос, ну может и на ремонт, что останется.

3. Пункт третий: секьюритзация. Банк даёт заёмщику деньги а в замен получает закладную на дом. Бумажку. Цена бымажки примерно равна задолженности заёмщика. И поку эта бумажка у банка, заёмщик сильно ограничен в правах на дом, например не может продать дом без разрешения банка. Эту бумажку банк может продать например другому банку или конторе какой. Но продавать закладные геморно, цена этой бумаги большая, а покупателю надо разбираться насколько заёмщик платежеспособен и сможет ли он эту закладную выкупить (тобишь погасить долг). Поэтому придумали вот что (я далее немного утрирую) некая богатая контора (например фани мэй или фреди мак) выкупает у банков кучу закладных допустим 100 штук, пусть по 200 тыс долларов за штуку (это закладные на дома как хороших так и не очень заёмщиков но это уже не важно) и выпускает (под залог этих закладных) 100000 облигаций. Т.е. цена одной облигации в 1000 раз меньше, чем цена одной закладной и равна 200 баксов. При этом из этих 100 тысяч облигаций: 80 тысяч - сверхнадёжные, а 20 тысяч - сверхрискованные. Т.е. если домовладельцы начинают банкротится то сначала прекращаются выплаты по сверхрисковым облигациям и только когда обанкротятся более 20% домовладельцев эмитент облигаций (фреди мак), перестанет платить по сверхнадёжным облигациям. Т.е. вот так смешали в кучу хороших и плахих владельцев и все риски поместили в сверхрисковые облигации. - это и есть так называемые (CDO).

Штука, надо сказать, - гениальная. Т.к. такие облигации стоят разумных денег и их рискованность известна, то их легко продавать и покупать - в отличии  от закладных они более ликвидны, при этом покупателями и держателями таких облигаций могут быть те же банки, что продали закладную Фреди Маку.

Т.е. банк увеличил ликвидность своих активов и уменьшил рискованность, за скромную плату фреди маку. Теперь если вдруг банку срочно потребуется бабло то он легко на рынке может продать пачку облигаций: оптом и в розницу.

Теперь смотрите допустим среди 1000 указанных выше закладных 40% закладные на дома сабпрайм заёмщиков, значит чтобы начались невыплаты по сверхнадёжным облигациям надо чтобы обанкротилось более 50% сабпрайм заёмщиков, что просто дофига. До этого порога страдают только держатели сверхрисковых облигаций, но они знали на что шли.

4. Передел собственности по-американски. Разговаривая о сабпрайме, хочешь не хочешь а придётся затронуть и эту тему.

Облигация имеет две цены: текущую рыночную и цену погашения. (рыночная всегда меньше цены погашения) Т.е. сколько бы облигация не стоила на рынке если у вас есть возможность дождаться срока погашения облигации то вы получите на руки её полную стоимость. Но на балансе банка облигации отражаются по рыночной цене. Т.е. если облигация на рынке подешевела в два раза, то банк обязан списать эту сумму. Но если он дождётся погашения облигации, то очень вероятно, что получит полную стоимость. Вот это то, что происходит сейчас с американсикими банками, хоть они и списывают десятки миллиардов, это не значит что они пролабали кучу бабла, если дождутся погашения, то впишут эти миллиарды обратно, а ещё и прибыль поимют некислую.

Фишка в том что дожаться погашения возможно не всегда, если мелкому среднему или даже крупному банку не имеющему доступа к кредитам ЦБ вдруг резко потребуется бабло, то он будет вынужден продавать облигации по текущей рыночной цене. И нести теперь уже самые настоящие потери, при этом эти облигации может скупить крупный банк (Аля ДжиПи Морган) дождаться погашения и неплохо навариться. Это очень старое известное обувалово мелких держателей облигаций крупными игроками, например такая схема описана в Финансисте Драйзера практически на первых страницах, а действие в книге происходит во второй половине 19 века.

Таким образом например ДжиПи Морган имеющий доступ к кредитам ФРС поглотил недавно за треть цены Bear Stearns, при этом заёмщики более-менее исправно платят по долгам, ФредиМак и ФаниМэй исправно в итоге выплачивают купонные выплаты по облигациям, и погашают облигации срок погашения которых подошёл, всё крутится. И ДжиПи Морган показывает хорошую прибыль как раз за счёт захваченных за треть цены активов Bear Stearns. Такая вот петрушка, или точнее самое настоящий захват.

Итог.

Не стоит обольщаться списаниями американских банков - заёмщики пока платят более менее исправно, даже с учётом сабпраймщиков, списания банков пока не очено страшны, один банк списывает и поглащается другим, а тот дождётся погашения и впишет обратно

Сабпрайм - это не ипотека для негров. В сабпрайм заигрались самые обычные американцы включая и главным образом средний класс:
1) надеявшиеся заработать на росте цен, и купившие для этих целей второй дом, иначе говоря "горе инвесторы" надеявшиеся сделать деньги из воздуха, обуть банки.
2) молодые специалсты практически без опыта работы
3) не такие молодые, но расчитывающие на рост доходов в будущём.

Ключвые признаки американского сабпрайма:
1) Нет первончального взноса
2) Первые несколько лет платятся только проценты, задолженность не уменьшается вовсе.

И ещё раз: заёмщики пока более-менее исправно платят по долгам.

http://www.smoney.ru…08/18/6065

К статье хочется сделать одну маленькую приписку, к последнему абзацу:

""По оценке руководителя информационно-аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, доходность от сдачи жилья внаем при стабильных ценах не превышает 5%, а при подорожании - 15%. <Но вероятность роста цен в ближайшие полтора года крайне мала>, - считает Репченко.

По мнению Евгения Плаксенкова, подобные заявления оказывают рынку медвежью услугу: <Люди в недоумении ждут спада, возникает отложенный спрос и, как следствие, - резкий скачок цен, до 3-4% в месяц. А мог бы быть плавный рост на 1,5%>. Но и в июне, и в июле, по подсчетам МИАН, рост составил чуть менее 1%. Это покупатели замерли в ожидании или цены уперлись в потолок? Козлов из <Бенефит Инжиниринг> считает, что инертный российский рынок недвижимости даст ответ на этот вопрос не скоро: <Девелоперы спокойно сидят на непродающемся товаре. Демпинг - редчайшее явление на рынке недвижимости: не продается сейчас, продастся завтра. Скорее всего, у них нервы окажутся крепче, чем у покупателей>.""

...У них нервы окажутся значительно слабее, чем у покупателей, если девелоперы начнут сталкиваться с техническими дефолтами по своим необеспеченым обязательствам (векселя+облигации).
Невозможно просто "сидеть на непродающемся товаре", если у тебя кредиты и облигационные выпуски, которые надо возвращать. Не дай бог к этому прибавится уменьшение оцениваемой стоимости объектов, под залог которых эти кредиты были привлечены. А ведь еще не стоит забывать про банки, у которых недвижка находится под залогом, и в случае нехватки ликвидности таковой залог считается самым труднореализуемым, даже с дисконтом. Так что спасибо за повышение ставки рефинансирования и увеличение нормы обязательного резирвирования ЦБ и Минфину. За последние пол года желание лезть в необеспеченые долги сохранилось лишь у сорви-голов с самым высоким соотношением риск-доходность, дающие деньги на год под 20-28% годовых (Джанковые УКашки и материально заинтересованные управляющие).

Господа, цепочка следующая: мертвый рынок (УЖЕ) - проблемы у банков (УЖЕ) - отказ от рефинансирования (УЖЕ) - снижение цен на недвижку при ее реализации на рынке (КРУПНЫЕ ПИФЫ НЕДВИЖИМОСТИ УЖЕ ТИХО СЛИВАЮТСЯ!) - мертвый девелопер, начиная с мелких - реализация залога - снижение цен - переоценка - снижение цен...

Вопрос в том, в какой момент банки затеят переоценку активов в залоге. ИМХО, это случится не ранее чем через 6 месяцев после начала падения цен на недвижимость, если оно начнется. Так что сидим, смотрим, анализируем.

P.S. А вот и красная строка в Рэйтерс, - "инфляция недопустимо высокая, по итогам года должна быть ниже 10" - цитируют Владимира Владимировича. НашВсе сделал первый шаг к обрушению пирамиды. Ведь если ЦБ продолжит бороться с инфляцией ужесточением монетарной политики, то на денежном рынке денег от этого больше не станет (привет инфляционному таргетированию).
Предстоят жудчайшие проблемы с ликвидностью в Сентябре-Декабре.

Цемент.

Цитата
Правительственная комиссия сохранила нулевые импортные пошлины не бессрочно

Вчера комиссия правительства РФ по защитным мерам во внешней торговле сохранила нулевые пошлины на ввозной цемент до октября 2009 года. Просьбу Союза производителей цемента о введении пошлин в размере 20% члены комиссии проигнорировали, но при этом отказались от бессрочной отмены пошлин. Даже при упавших из-за наплыва импорта ценах — более чем на 20%, до 3,6 тыс. руб. за тонну — рентабельность продаж у российских производителей достигает 100%, признают эксперты

http://www.tks.ru/reviews/2008/08/21/01

Про синтетическую секьюритизацию

Сначала прочитайте, пожалуйста, вот это.

Синтетическая секьюритизация – это такая секьюритизация, при которой нет прямой связи между эмитированными долговыми инструментами и обеспечивающими их активами. Поясню на примере:

Допустим, какой-нибудь Сосьете Женераль захотел во Франции секьюритизировать портфель кредитов, выданных в России. Как это можно сделать? Создать во Франции «подставное юридическое лицо» (special purpose vehicle или SPV сокращенно) и продать ему на баланс этот портфель. Это может быть затруднительно из-за всяких трансграничных юридических заморочек. Тогда можно создать SPV в России, на баланс которого продать этот портфель, а это SPV эмитирует ноты, которые купит французское ПЮЛ (лень все время переключаться на латиницу), которое в свою очередь эмитирует облигации для французской публики. Или отношения этих двух ПЮЛ могут быть оформлены как кредит российской конторе, а их может быть не 2, а больше (и может быть через третьи страны) – но все равно есть прямая связь (цепочка) между активом (кредитным портфелем) и публичными долговыми обязательствами, и это будет «натуральная» секьюритизация.

А теперь рассмотрим такую схему: Сосьете Женераль сам финансирует покупку портфеля российским ПЮЛ (дает ему кредит или покупает эмитированные облигации), а инструменты, эмитированные французским ПЮЛ, вкладываются в какие-нибудь супер-дупер инструменты с рейтингом ААА (для сохранения капитала), а вот облигации, эмитированные фр. ПЮЛ выпущены на условиях, что их поведение будет копировать поведение российского портфеля. Естественно, инвесторы захотят для таких инструментов более высокой доходности – и СЖ обещает им доплачивать разницу между доходностью ААА-портфеля и доходностью того портфеля автокредитов, из-за которого все это затеяли. По мере погашения автокредитов бумаги из ААА-портфеля будут продаваться и эти деньги пойдут в погашение облигаций. Но если будут потери по автокредитам, то СЖ изымет соотв. объем бумаг из ААА-портфеля в свою пользу. Т.о. риск СЖ равен нулю, а риск французских инвесторов точно отражает риск кредитного портфеля (есть еще риск того, что СЖ выполнит свое обещание, но мы здесь этим риском пренебрежем, как трением в школьных задачках по физике – и вообще такие схемы устраивают именно большие серьезные конторы, чей собственный риск невелик).

Вот это и есть синтетическая секьюритизация – когда «начальный» актив и «конечный» инвестор связаны обещанием.

Теперь пару слов о СДО: кому-то когда-то пришла в голову мысль провести секьюритизацию портфеля корпоративных облигаций – также нарезать их на транши (см. ссылку в начале поста) и продать разным инвесторам. При этом модель поведения такого портфеля гораздо более сложная по целому ряду причин. И здесь, как и в секьюритизации кредитного портфеля, есть проблема, о которой никто не говорит: проблема неадекватной доходности младшего транша (а может быть, и всех остальных).

Поначалу портфели облигаций составлялись физически (cash CDO), а потом портфели стали виртуальными – организаторы (эти самые крупные инвест-банки) просто составляли список из котировального листа, и получалось, что одна облигация входила в десятки, если не сотни СДО, т.е происходит мультипликация риска (в приведенном выше примере синтетической секьюритизации кредитного портфеля актив реально существовал, т.е. кол-во риска в системе не изменилось). Просто для информации: рынок структурированных долговых инструментов до кризиса был в 3 раза больше рынка корпоративного долга, причем именно за счет СДО – при том, что кол-во облигаций, на которых эти СДО строились, исчислялось всего несколькими сотнями… Первые звоночки прозвенели, когда грохнулись Энрон и Пармалат: очень многие СДО потеряли в рейтинге, но тогда это как-то тихо прошло… А потом эти умники стали включать в обеспечивающие портфели СДО ипотечные ценные бумаги и другие структурированные инструменты – таким же «виртуальным» способом, когда одна бумага входила в десятки портфелей. И когда пошли понижения рейтингов по этим бумагам, реакция на рынке СДО была просто лавинообразной. (Я уже не говорю о том, что смоделировать функцию вероятности дефолта/ожидаемых потерь для транша, обеспеченного смешанным портфелем корпоративных и «первичных» структурированных бумаг – задача, мягко выражаясь, нетривиальная, и мало кому из инвесторов под силу… А инвестировали в эти бумаги все кому не лень – мельчайшие пенсионные фондики, муниципальные и школьные фонды и т.п. – т.е. те, кто никоим образом не мог их оценить адекватно on a stand alone basis, не говоря уже о каких-то мультипликативных эффектах).

Вот меня во всем этом и волнует эффект мультипликации риска в экономике…

Спасибо всем, кто это Асилил

CDS (Credit Default Swap) это, в теории, идеальный механизм передачи кредитного риска (риск невозврата заемщиком полученного кредита и процентов за предоставленный кредит). В сделке участвуют продавец и покупатель защиты.
Продав контрагенту защиту, я, периодически или единовременно, получаю заранее оговоренное вознаграждение, а взамен обязуюсь, в случае неисполнения 3й стороной своих обязательств, вернуть контрагенту основную сумму долга.
Я с Хищником могу поспорить, что Газпром не обанкротится, если Хищник уверен в обратном. Я продаю ему защиту на Газпром, и раз в месяц получаю свои 20 рублей. Но, в том случае, если Газпром все же банкротится, я плачу ему 3000 руб, и больше не получаю ежемесячных платежей.
В чем смысл? А в том, что Хищник мог дать в кредит Газпрому 3000 руб под 10 процентов годовых с выплатами процентов каждый месяц. Т.е. он получает ежемесячно 25 руб, из которых 20 платит мне, но не несет на себе кредитный риск Газпрома, так как передал его через CDS мне. Мало того, он передал мне кредитный риск, и если его деятельность регулируется  Базельским соглашением, то он избегает нормативов по достаточности капитала. А на лишние 5 руб опять выдает кредит, дальше своп и так далее. Т.е. маленькая пирамидка без увеличения капитала.
Почему я продаю защиту? Да потому же, почему любой инвестор открывает позицию. Ради получения прибыли, без отвлечения ресурсов. А что – 20 руб. каждый месяц, весьма неплохо!
Этот инструмен чрезвычайно популярен. Почему? Потому что в рамках кредитных лимитов заключенных друг с другом по ISDA соглашениям (International Swaps and Derivatives Association), можно торговать без ГО (Гарантийное Обеспечение). Т.е. все друг другу в рамках лимитов верят на слово, в залог денег оставлять не надо. Рынок CDS внебиржевой, кто с кем по какой цене и на кого сделал сделку – непонятно, это не ММВБ. А значит увеличивается шанс перепродать дороже и заработать больше. Ну и модно, как это не странно звучит.

Теперь обратимся к основным участникам рынка CDS. Кто выступает в качестве продавца и покупателя защиты? Это:
1)   Маркет-мейкер. Основной проводник ликвидности (в данном примере я подразумеваю колличество и объем заявок на покупку и продажу с определенным спредом) на рынке. Зарабатывает и когда цены идут вверх и вниз. Например: я котирую бумагу 80руб покупка, 100руб продажа по 1 бумаге. Мне продали одну бумагу по 80руб. Я Тут же поменял котировку на 70/90. У меня забрали бумагу по 90, и я опять встал 80/100. Я заработал 10 руб. CITI очень активно котирует пятилетние CDS на Россию, Газпром, Казахстан и Украину, в долларах, по 10-20млн.
2)   Спекулянты. Покупают и продают с целью заработать на движении тренда, или на попытке подвигать/поманипулировать рынком. Чаще всего на каких-то событиях  война с Грузией на 30% выстрелила CDS на Россию и Газпром.
3)   Хеджеры. Проп дески (Proprietary Trading – они же отчасти Стрит эккаунты, т.е. торговля на собственную позицию финансовой организацией), а так же хедж фонды и «физики на кэше» (т.е. High Net Worth Individual). Эти страхуются от потерь, продают для заработка, или обходят нормативное регулирование.

Для каждого из трех типов участников характерна своя специфика поведения. А риски  системы спецефичны в зависимости от того, кто начнет испытывать трудности первым. Пока, первыми кандидатами, ИМХО, являются маркет мейкеры.

UPDATED FROM HERE......................

Итак, как уже описал Комрад ФайнРидер: при синтетической секьюритизации передается риск не по единичному кредиту, а по целому портфелю стандартизированных кредитов, поэтому, чаще всего применяется так называемый портфельный кредитный своп (portfolio credit default swaps). Специальная Проектная Компания (SPV) выкупает "высоколиквидные ценные бумаги с высоким рейтингом" на деньги, полеченные от продажи CDO. Эти бумаги "гарантируют" сохранность основной суммы долга и генерируют небольшой доход. Основные процентные платежи поступают от покупателя защиты.
Банк купивший защиту у SPV через pCDS оставляет у себя младший транш CDO (почти во всех сделки, которые я видел за последние 2.5 года младшие транши оставались у Организаторов) . Но он передал кредитный риск на ВЕСЬ портфель закладных, а купил лишь долю (допустим 10%) которую составляет младший транш. Под него стопроцентно резервируем капитал.  Привлекаем деньги через выпуск бондов и займы на рынке, ведь валюта баланса после продажи защиты не изменилась. На оставшиеся 90% опять выдаем кредиты, секьюритизируем и покупаем младший транш. Привлекаем деньги...
Что мы имеем таким образом? Постоянно растущий по масштабам бизнес, ведь на 1 ед. капитала мы строим пирамиду в 10 ден. единиц(10 = 1/0,1). Всю доходность младшего транша, остающуюся после выплат по старшим траншам CDO. Регалии в виде комиссий за организацию займов плюс статусы в рейтингах. Конвейер работает.

Контрагенты на рынке рассчитывают лимиты на меня исходя из моей валюты баланса. Если год назад по ISDA товарищ Хищник открыл мне лимит на 2ден. единицы, то теперь он увеличил линию до 4 ден. единиц. Но кроме Хищника есть и комрад ФайнРидер, мы с ним тоже торгуем в рамках ISDA, и у него линия на меня 3 ден. единицы. А таких братьев по разуму на рынке о-го-го сколько. И у всех нас отличные рейтинги, АА и ААА по Мудиз и Фичам. И вот мы ежедневно перепродаем, как клиентам, так и друг другу защиту на Россию, Аргентину, Украину и т.д.

И вдруг начинаются неплатежи по ипотеке.

Мой младший транш по CDO приказал долго жить, потом второй, потом третий, дохода с них я не получаю...

Стоп, а как же проценты по выплатам привлеченных денег? А еще возвращать тело долга, я ведь 9 единиц с рынка занял.
Надо срочно увеличивать уставной капитал и трубить что с ликвидностью у меня все в порядке.
А тов. Хищник понимает, что если кранты мне, то он не получит компенсацию по CDS мне проданным, и тогда кранты и ему.
Начинается круговая порука, БанкИпотечник(занявший денег с 10 плечом)-Брокер(предоставлявший плечи под покупку старших траншей секьюритизированной ипотеки клиентам, ведь при падении цен на котируемые транши нужно резать клиента, а маркет мейкером выступает "тот самый" банк)-Клиенты(Фонды, наевшиеся с плечом старших траншей)-Фед(которому крах финансовой системы ну совсем не ау).

Проблема не только в МУЛЬТИПЛИКАЦИИ риска, но и в его КОНЦЕНТРАЦИИ на основных "Бренд Неймах" финансового рынка.

Я не понимаю как можно раскрутить этот клубок. Можно только размазать убытки на много лет вперед.
В России по дефолтным инструментам делают следующее: дают кредит новой компании (или нескольким) в размере 100 единиц, и продают им дефолтных обязательств на 60 единиц. Проценты за кредит компания выплачивает с оставшихся 40 единиц, которые тоже где-нибудь работают. Авось, потом, прибыль перекроет этот убыток.

Запасаемся попкорном и квасом.


ЗЫ
Просьба к комрадам – корректировать, исправлять и дополнять по мере.
Спасибо.

PPS
KOREA DEVELOPMENT BANK ЗАЯВИЛ О ВОЗМОЖНОЙ ПОКУПКЕ LEHMAN - BLOOMBERG
LEHMAN - DEAL WILL BE DONE BY THE END OF THE WEEKEND - CNBC
=-)))

Забавный способ вызвать обвал рынка недвижимости

Цитата...отец Иероним объявил своим духовным чадам, что в ноябре Екатеринбург захватят китайцы, и начнется резня. И что всем нужно срочно все бросать, продавать недвижимость и валить куда-нибудь в Подмосковье или например в город Муром. И жену моего товарища он благословил быстро все продать и уехать. И вот она к мужу: "Все, срочно продаем квартиру и бежим!"

http://roizman.livej…92533.html

-- и это в условиях, когда "цены на квартиры в Екатеринбурге весь год стоят на месте".

Цитата: jeka
старые песни риэлторов о главном После достижения цен фантастических высот перестал следить за рынком. Решил отдохнуть. А так ждем выплат девелоперами, риэлторами и всякими перекупщиками  по кредитам

А у нас например по программе "доступное жилье" %% по кредитам платит не фирма, а администрация...

Была - не была?

В России начинается кампания по взысканию долгов с неплательщиков по ипотеке
21.08.2008 12:21
В России начинается массовая кампания по принудительному взысканию задолженности с неплательщиков по ипотечным кредитам, выданным в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Об этом пишет газета «Коммерсант». Только в Алтайском крае, лидировавшем по объему выданных ссуд, удовлетворено более 100 исков о взыскании и наложен арест на имущество 12 должников. Их жилье может быть реализовано на аукционах, а сами заемщики — выселены без предоставления жилплощади.

... В самом АИЖК сообщили, что до этого иски о взыскании и, соответственно, случаи реализации имущества должников по ипотеке были единичны. «Было всего семь случаев реализации имущества, причем во всех случаях люди добровольно освобождали квартиры. Их расселяли либо за счет средств маневренного фонда, созданного региональной администрацией, либо у них имелась иная жилплощадь»,— пояснили вчера в пресс-службе агентства.

Массовое взыскание в судебном порядке задолженности по кредитам — крайняя мера для снижения объема просроченной задолженности по кредитам, резко возросшей за последние полгода. С июня региональные операторы АИЖК получили право представлять в суде интересы агентства. По информации АИЖК, суды уже удовлетворили 218 исков, к передаче в суд подготовлено 861 заявление. Причем, отмечают в агентстве, количество исков может увеличиться в связи с ростом числа просроченных кредитов.

PS
Согласно обновленной статистике АИЖК по просроченной задолженности в регионах за июнь и июль 2008 года, доля просрочки в ряде регионов резко возросла. Так, по состоянию на 1 июля в Республике Алтай этот показатель вырос до 22,6% (на 1 мая он был на уровне 10,5%), в Читинской области за тот же период доля просрочки увеличилась с 5,6% до 14,3%. Почти во всех регионах—лидерах по размеру просрочки ситуация ухудшилась: в Ставропольском крае эта доля возросла с 21,1% до 25,6%, в Ульяновской области — с 13,9% до 14,9%. Исключение составила только Костромская область, которая за последние два месяца улучшила свои показатели: доля просрочки там снизилась с 24% до 23,5%.

Посмотрел я тут на РБК интервью Нины Кузнецовой, генерального директора агентства недвижимости МИАН. Что хочется сказать, если не обращать внимание на бла-бла-бла, то зрелище странное, сидит задроченная женщина с мешками под глазами, которая похоже очень сильно недосыпает из-за явных затруднений в своей жизни. Напротив сидит журналист, дама, у которой похоже с режимом нет проблем. Сидит с такой ухмылочкой, мол говори-говори, мы-то с тобой знаем правду. Понятно, что у г-жи Кузнецовой, могут быть свом личные неприятности, но что-то в это верится с трудом. Была бы это мать-одиночка, работающая медсестрой, тогда - да. А так - не верится. Хотя, может она болеет?

"...Итак, с начала развития финансового кризиса и падения цен на недвижимость прошел почти год. В зависимости от сегментов снижение цен на столичном рынке варьируется от 13 до 28 процентов. Но если еще несколько месяцев назад неизбежность падения цен на недвижимость не вызывала особых споров и сомнений, то теперь ожидания и прогнозы участников рынка становятся весьма противоречивыми, что уже само по себе может свидетельствовать о грядущих переменах. Однако, как известно рынок недвижимости – инертная сущность, характерный срок перемены тенденций составляет здесь два - три месяца, а сами фазы развития могут длиться годами. Споры по поводу дальнейшего поведения возникают потому, что, по мнению ученых – экономистов падение рынка на 20 и более процентов, становится сигналом к тому, что приближается так называемое «ценовое дно», на котором приобретение активов становится очень выгодным.

Но конечно, рассуждая о переменах, мы можем говорить лишь о переходе рынка в стадию аккумуляции или стабилизации цен, но никак не о возобновлении роста, для которого необходимы позитивные изменения в экономике. В таких условиях важным индикатором рынка становится показатель темпа снижения, который на протяжении пяти месяцев показывает стабильное значение в среднем 3,5 процента в месяц. Первым признаком вступления рынка в новую фазу (стабилизации) станет замедление темпов падения цен и изменение общерыночного настроения от негативного к нейтральному. Ну а пока тенденция снижения сохраняется."

---

Это про Казахстан. Прямо как в России, только наоборот  ???

http://www.gazeta.ru…8801.shtml
http://www.gazeta.ru…2037.shtml

когда же уже повалится?  ;D


зы знакомый пытается взять ипотеку на 1.5 млн рублей на новостройку (СУ155, сдача в 2011 году) - ни один банк не дает даже этой мелочи :-0

28.08.2008, Москва 16:19:48 Цены на жилье в Москве могут вскоре начать снижаться. Такой прогноз озвучил сегодня на пресс-конференции первый заместитель мэра столицы, руководитель городского стройкомплекса Владимир Ресин. По его мнению, в первую очередь снижение цен возможно на жилье эконом-класса и бизнес-класса. "У меня сейчас сложилось такое мнение, что настал момент, когда брать кредиты на недвижимость в банках стало тяжело. В банках складывается непростая ситуация с наличными деньгами", - уточнил В.Ресин. Он также сообщил, что отрицательно относится к приобретению некоторыми гражданами сразу нескольких квартир. "В основном это делается с целью перепродажи", - отметил чиновник. В.Ресин подчеркнул, что в некоторых странах введены высокие налоги для покупателей второй и последующих квартир. Такие меры позволяют справляться с ростом цен на жилье