Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Все проще гораздо:

Предложение растет потому что продвинутые бетонохомяки сливают квартиры,
зная что таких высоких цен уже не будет, а лохов то стричь последних надо .  8)

Цитата: Звездюль Низколетящий
Уже не очень.

выше Steppen Wolf привел данные по ипотеке, которые говорят об обратном.

Цитата: Звездюль Низколетящий
С учетом инфляции она снизилась в пика в любой валюте и никакого восстановления не наблюдается. Равно как и катастрофического провала. Т.е. произошло ровно то, что предрекали реалисты (в том числе - на этом форуме) - снижение спроса, цены и предложения после кризиса с медленным восстановлением и сдвигом спроса к более сложным схемам из-за уменьшения денег на руках.

я всегда не очень понимал, зачем в данном случае учитывать инфляцию? У всех автоматом ЗП индексируется в конце года на величину инфляции?
Насчёт всей россии не скажу, да, в целом, видимо, стагнация (судя по подмосковью) но в Москве как с конца февраля какая-то непонятная движуха началась на первичке - так пока и продолжается, что приводит к медленному увеличению цены (на первичке).

Цитата: Звездюль Низколетящий
Если бы. Многие из обладающих деньгами покупают недвижимость за пределами РФ вообще и Нерезиновки - в частности. Ибо. Другой вопрос, что пока удается балансировать спрос и предложение и удерживаться от падения. Вопрос оценки средств и результата оставим за скобками. Лично для меня то, что цена не недвигу не взлетела после взлета цен на нефть совместно с увеличением предложения говорит о многом. Но для прояснения картины надо подождать еще годик.

лаг зависимости цен нефти и бетонометров составляет от полугода до 9 месяцев, так что ещё рано радоваться, к сожалению

Цитата: MOHAX от 05.04.2011 12:10:11
я всегда не очень понимал, зачем в данном случае учитывать инфляцию? У всех автоматом ЗП индексируется в конце года на величину инфляции?

Инфляцию учитывают потому, что она обесценивает сбережения.
Ну или кредит, если кому-то так повезло.
Квартиры ведь не на зарплату покупают.
Обычно человек копит сумму, и вынужден держать её в каких-то активах.
Для понимания покупательной способности денег нужно отслеживать динамику отношения этих денег к какой-нибудь корзине материальных ценностей. Отсюда появляются графики "м2 в картошке", "м2 в золоте", "м2 в кефире", и тд и тп. Нефть, газ, пшеница, кому что нравится. Если делать это более-менее правильно и продолжительно время, то можно выделять изменение цены именно квадратного метра, а не колебания покупательной способности денег.

Цитата: MOHAX от 05.04.2011 12:10:11
выше Steppen Wolf привел данные по ипотеке, которые говорят об обратном.

??? они ровно об этом и говорят -  никакого восстановления нет, мы находимся в начале 2007 года.

Цитата: MOHAX от 05.04.2011 12:10:11
я всегда не очень понимал, зачем в данном случае учитывать инфляцию? У всех автоматом ЗП индексируется в конце года на величину инфляции?

Увеличение инфляции без увеличения зарплат банально уводит деньги на другие сегменты рынке (жрать как-то важнее). Если растет "все", как было перед кризисом или сейчас, то мы должны увидеть аналогичный рост на недвигу. Его нет. Если перейти к личным впечатлениям, то по многим знакомым - зарплата выросли. Либо на текущем месте, либо на новом. Речь идет об уровне тех, кто может себе позволить жилье, даже в ипотеку.

Цитата: MOHAX от 05.04.2011 12:10:11
Насчёт всей россии не скажу, да, в целом, видимо, стагнация (судя по подмосковью) но в Москве как с конца февраля какая-то непонятная движуха началась на первичке - так пока и продолжается, что приводит к медленному увеличению цены (на первичке).

Есть такое. Коллега (сейчас в поиске) аналогичное о подмосковье говорит.

Цитата: MOHAX от 05.04.2011 12:10:11
лаг зависимости цен нефти и бетонометров составляет от полугода до 9 месяцев, так что ещё рано радоваться, к сожалению

Так и получаем картину имени  Steppen Wolf  - уровень 2007 года. Но при этом на недвиге инфляция не отразилась, а на всем остальном - еще как. Что интересно.

Подсчет предложений по базе Winner конечно занятное времяпрепровождение. Но по моему скромному мнению нужно обсуждать что то более реальное, например "а может ли вообще средний гражданин купить себе квартиру?"

По моим подсчетам на основании данных Росстата, ответ звучит следующим образом: "Да может но должен работать ради этого 33,5 года отказывая себе во всем кроме самого минимально необходимого".

За сценарий развития взял следующую ситуацию: "Семья из 4-х человек, в которой работает один родитель(мужчина)"
Как считал:
1. Взял среднюю стоимость кв.м по Ульяновской области за 2009 г. :  32 291,72р.
2. Взял среднюю ЗП (после вычета налогов) по области за 2009 г.    : 10 206,32р.
3. Взял прожиточный минимум по 2009 г.                                                   : 4 422,00р.
4. Отнял 3-е от 2-го (10 206,32р. -   4 422,00р.)                                        :  5 784,32р.
5. Нашей семье "положенно" 18кв.м*4 человека                                     : 72 кв.м жилья  
6. Умножим стоимость метра на 72                                                             : 2 325 003,48р.
7.  Делим 6-е на 4-е (2 325 003,48р./ 5 784,32р.)                                      : 401,95 месяц
8. Посчитаем 7-е в годах                                                                               : 33,50 года

И это мы не учитывали % за кредит и покупку вещей которые не включены в прожиточный минимум.

Цитата: Volhv от 05.04.2011 14:19:45
Подсчет предложений по базе Winner конечно занятное времяпрепровождение. Но по моему скромному мнению нужно обсуждать что то более реальное, например "а может ли вообще средний гражданин купить себе квартиру?"

А зачем это обсуждать? Здесь всё и так ясно без каких либо подсчётов. К счастью для средних граждан, покупка квартиры за лично накопленные средства - не единственный способ получить своё жильё.

Цитата: Volhv от 05.04.2011 14:19:45
Подсчет предложений по базе Winner конечно занятное времяпрепровождение. Но по моему скромному мнению нужно обсуждать что то более реальное, например "а может ли вообще средний гражданин купить себе квартиру?"
По моим подсчетам на основании данных Росстата, ответ звучит следующим образом: "Да может но должен работать ради этого 33,5 года отказывая себе во всем кроме самого минимально необходимого".

Таблица убойная. Даже с учетом того, что средняя з/п по Росстату  сильно занижена, т.к. огромное количество людей получает больше, чем прописывается в зарплатной ведомости. Но это не отменяет того факта, что жилье для подавляющего количества граждан России является непозволительной роскошью.  :(
И выхода не видно. Цены ощутимо не упали. Доходная часть тоже не растет семимильными шагами. Государство не лезет в строительную сферу, а частники кратно уменьшив ввод жилья, цены держут зубами. Сколько эта фигня будет длиться не знает никто.

Цитата: andrew83 от 05.04.2011 15:01:53
А зачем это обсуждать? Здесь всё и так ясно без каких либо подсчётов. К счастью для средних граждан, покупка квартиры за лично накопленные средства - не единственный способ получить своё жильё.

А какие законные и морально приемлемые способы "получить"  жилье есть у "среднего гражданина"???

Ничего кроме воровства(криминала) или "желать поскорее родителям(родственникам) кончины" в голову не приходит.

Цитата: Volhv от 05.04.2011 15:11:57
А какие законные и морально приемлемые способы "получить"  жилье есть у "среднего гражданина"???
Ничего кроме воровства(криминала) или "желать поскорее родителям(родственникам) кончины" в голову не приходит.

Например:
1. Наследство. Не обязательно от родителей. Есть же бабушки и дедушки.
2. Совместное с родителями накопление денег.
3. Размен трёшки на две однешки с небольшой доплатой.

Цитата: mishkaru от 05.04.2011 15:10:14
Таблица убойная. Даже с учетом того, что средняя з/п по Росстату  сильно занижена, т.к. огромное количество людей получает больше, чем прописывается в зарплатной ведомости. Но это не отменяет того факта, что жилье для подавляющего количества граждан России является непозволительной роскошью.  :(
И выхода не видно. Цены ощутимо не упали. Доходная часть тоже не растет семимильными шагами. Государство не лезет в строительную сферу, а частники кратно уменьшив ввод жилья, цены держут зубами. Сколько эта фигня будет длиться не знает никто.

Помнится, Вы оптимистичнее были год назад:

Цитата: mishkaru от 05.04.2011 15:10:14
Уже неоднократно писалось тут умными людьми (не мной разумеется  ), что нынешнее состояние рынка недвижимости описывается как "бычья ловушка". Т.е. после первоначального падения идет процесс частичного восстановления на остатках средств "продвинутых" инвесторов. Далее должен воспоследовать очредное свободное падение вниз и удар об очередное "дно".
Пока не вижу разночтений с этими прогнозами.

Цитата: andrew83 от 05.04.2011 15:18:51
Например:
1. Наследство. Не обязательно от родителей. Есть же бабушки и дедушки.
2. Совместное с родителями накопление денег.
3. Размен трёшки на две однешки с небольшой доплатой.

1. Как раз и есть то, что я описал "желать поскорее родителям(родственникам) кончины". Морально не приемлемо.... для нормального человека.
2. "Всем миром купили". Вариант согласен.
3. Трешка должна была быть в наличии. А мы если Вы помните берем "среднего гражданина" и совсем не обязательно что у его родителей будет трешка и они будут готовы ее разменять.  Да даже если и будут готовы то это однозначно конфликт интересов.

Я своим постом не хотел сказать что вариантов нет вообще!  Я хотел лишь сказать, что у подавляющего большинства  вариантов очень  и очень мало, или правильнее сказать их нет.

Цитата: Volhv от 05.04.2011 14:19:45
по моему скромному мнению нужно обсуждать что то более реальное, например "а может ли вообще средний гражданин купить себе квартиру?"

Выглядит ужасно. И неправильно. Прожиточный минимум на 4-х человек тоже 4 тысячи?
10 тыс на 4-х человек даже очень глубоко в Ульяновской области может хватить только на еду. В такой ситуации о 33-х или 133-х годах говорить вообще неуместно.

ЗЫ И это не "средний гражданин", а круглый (он же сферический) сирота с неработающей супругой и двумя детьми. Для красок добавьте в сценарий то, что работающий родитель одноног и одноглаз.

Цитата: TerraKot от 05.04.2011 14:09:24
Инфляцию учитывают потому, что она обесценивает сбережения.
Ну или кредит, если кому-то так повезло.
Квартиры ведь не на зарплату покупают.
Обычно человек копит сумму, и вынужден держать её в каких-то активах.
Для понимания покупательной способности денег нужно отслеживать динамику отношения этих денег к какой-нибудь корзине материальных ценностей. Отсюда появляются графики "м2 в картошке", "м2 в золоте", "м2 в кефире", и тд и тп. Нефть, газ, пшеница, кому что нравится. Если делать это более-менее правильно и продолжительно время, то можно выделять изменение цены именно квадратного метра, а не колебания покупательной способности денег.

ну не прям на зарплату, а скажем продал квартиру в Туле, взял ипотеку (или заработал, кладя деньги на депозит в банк), купил в Москве. Как в этом случае инфляция помогает человеку при неизменной ЗП?
Я, например, не знаю, кто бы, например, копил на квартру в золоте, или в тушёнке, или кефире

Цитата: Звездюль Низколетящий от 05.04.2011 14:14:22
??? они ровно об этом и говорят -  никакого восстановления нет, мы находимся в начале 2007 года.

а почему мы берём за точку отсчёта 2007? Вопрос в том, убавилось ли "лохов" после кризиса? судя по статистике - нет, не убавилось - существенный рост ипотеки есть, просто сейчас такого субпрайма нет, как в 2007.

Цитата: Звездюль Низколетящий от 05.04.2011 14:14:22
Увеличение инфляции без увеличения зарплат банально уводит деньги на другие сегменты рынке (жрать как-то важнее). Если растет "все", как было перед кризисом или сейчас, то мы должны увидеть аналогичный рост на недвигу. Его нет. Если перейти к личным впечатлениям, то по многим знакомым - зарплата выросли. Либо на текущем месте, либо на новом. Речь идет об уровне тех, кто может себе позволить жилье, даже в ипотеку.

по моим личным впечатлениям - только в начале этого года стали набирать новых сотрудников и повышать ЗП и то, очень несильно. Как понимаете - два-три месяца мало, чтобы это как-то повлияло на возможность купить квартиру. И опять же непонятно, если принять, что ЗП не увеличивается - как инфляция облегчает покупку квартиры?

Цитата: Звездюль Низколетящий от 05.04.2011 14:14:22
Так и получаем картину имени  Steppen Wolf  - уровень 2007 года. Но при этом на недвиге инфляция не отразилась, а на всем остальном - еще как. Что интересно.

ну так за 2010 - рост недвиги около 10% (Москва) - как раз инфляция. Хотя с гречкой не сравнить, да

Когда есть инфляция но нет роста зп то не о жилье надо думать а о том как бы ноги от голода не протянуть. Обычно инфляция сопровождается все таки ростом зарплат, опережающим - в случае роста экономики, так было в 2000-2007 гг, или хотя бы на уровне инфляции, так было в 10, и наверно в 11. Собственно надежда многих ипотечнков на сохранение нынешних темпов инфляции и соответсвенно таких же или больших темпов прироста зп, что в итоге через 10-12 лет позволит им уменьшить нагрузку на их бюджет, например при 10% инфляции и сооветсвующих темпах роста зп, зп ипотечника увелчится за 11 лет в 2,5 раза. Я не призываю ввязываться в такое рисковое предприятие как ипотека, но ход мысли у отчаянных именно такой.

Цитата: Звездюль Низколетящий от 05.04.2011 14:14:22
Так и получаем картину имени  Steppen Wolf  - уровень 2007 года. Но при этом на недвиге инфляция не отразилась, а на всем остальном - еще как. Что интересно.

Давайте не будем развешивать лапшу от моего имени. В цитируемом каменте я говорил об уровнях, а не о динамике.
Если говорить о динамике, то посмотрите Риалпрайс. С момента перелома медвежьего тренда в августе 2009 по сегодняшний день недвига выросла на 18,5%, что выше инфляции за тот же период. Т.е. на недвиге инфляция вполне себе отразилась.

Цитата: Volhv от 05.04.2011 15:40:11
Я своим постом не хотел сказать что вариантов нет вообще!  Я хотел лишь сказать, что у подавляющего большинства  вариантов очень  и очень мало, или правильнее сказать их нет.

Ну это каг бэ боян. Неоднократно на самом высоком уровне озвучивалось, что возможность приобрести жильё даже с помощью ипотеки в настоящее время имеют не более 15% населения.
Писец в том, что строят так мало, а больше не могут строить по объективным обстоятельствам - строийиндустрия развалена, что даже эти несчастные 15% загоняют цены на нынешние уровни.

Дублирую тут, пост из МЭКа.
От онолитегов.ру - Анализ богатства Россиян, или как считают в Швеции

Вроде бы оценка национального богатства это существенный параметр для оценки рынка недвижимости. Так вот Global Wealth Report врет как сивый мерин.
Там кстати автор приводит оценку - в среднем на 1 взрослого гражданина России приходится по 22 кв.м жилья, со средней стоимостью по 53т.р., и именно жилье вносит существенный вклад в наше богатство.

С уважением, dDmx.

Цитата: Dimetrus
Объективные обстоятельства в субъективном интересе некоторых персонажей. Которые желают продать уже понастроенное по прежним ценам, а в этом не срастаются с платежеспособным спросом.

как показывает практика - срастаются, но медленно

Товарищи, спасибо за комментарии к моей табличке. Замечания приняты, и я попытаюсь смоделировать ситуацию на 2009 г. с учетом этих замечаний.   Причем скорее всего моделей будет несколько, нашел на сайте Росстата интересные материалы которые помогут уточнить модель.

Цитата: Dimetrus
Объективные обстоятельства в субъективном интересе некоторых персонажей. Которые желают продать уже понастроенное по прежним ценам, а в этом не срастаются с платежеспособным спросом.

Поднимите мне веки (с).  :D
Покажите мне этих персонажей  и понастроенное в Москве, которое нераспродано.