Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Steppen Wolf от 16.03.2011 17:52:19
Ждём обвала  :D

негоже почтенному ветерану так смеяться. Начиная с Авантюриста, все вменяемые "карховцы", связывали "недвигу по 300м" с кризисом. Понятно, пока все цветет и колосится, никаких обвалов не будет.

Цитата: woo от 16.03.2011 23:22:18
Если не сложно, приведите плз график по вашему виннеру за последние четыре года по объему предложения.
Просто есть ощущение, что ваш "необычный рост" - всего лишь обычное сезонное явление.
посмотрел графики предложения по реалпрайсу - похоже на банальный сезонный фактор (грубо говоря в январе типичный локальный минимум каждый год, и уверенный рост с февраля)

Да где ж его взять то, график этот за четыре года? Статистики такой на сайтах нет. Она просто не выгодна продавцам. Так же как нет статистики по ценам и сделкам.
Я следить стал когда встал вопрос с покупкой квартиры. А вести статистику и того меньше. Свою табличку выкладывать не буду, т.к. она не удобоварима, делалась под себя.
Но если Вам интересно вот более раннее мое сообщение. Цифры никто не оспорил, значит верны.

Цитата: dildon от 22.10.2010 09:48:39
Тогда, если у нас растущий рынок, заходим в виннер ( http://online.baza-w…ion_type=1 ) и смотрим количество предложений продажи квартир в Москве. Оно (предложение) может коллебаться по дням и даже по времени суток, но (сам слежу, мои слова может проверить любой) с сентября оно растет. В сентябре было меньше 72.000, сейчас более 79.000.

Соответсвенно с лета 2010 предложение росло и выросло с 70 тыров. Да предложение очень резко уменьшилось за 2 недели до нового года, но потом сразу отыграло. Где Вы увидели сезонный фактор?

ЗЫ Все цифры даются для бесплатных пользователей виннер, чтобы любой мог проверить озвученные цифры. В платной версии цифры значительно выше (в настоящий момент ~ 130 тысяч), но динамика полностью совпадает.

Цитата: dildon от 17.03.2011 10:53:42
Цифры никто не оспорил, значит верны.

А смысл оспаривать цифры? Вы ведь не сделали вывода на их основе, кроме расплывчатого "К чему в конечном итоге приведет рост предложения вы знаете."

Вот если бы Вы сделали выводы, то это было бы интересно, и с ними можно было бы поспорить, или по крайней мере вернуться к вашему сообщению через полгода и посмотреть, сбылись прогнозы или нет.

Цитата: sss33sss
Может не в Москве он был. У нас в городе рынок встал, упал процентов на 5. Постоял и снова стал расти.

Во-первых, не в Москве. А во-вторых, дисконт 40% давали только в мечтах ЭРРЕКЦИОНЕРА. Здесь народ периодически отписывался о том, как они покупали (искали для покупки) жильё в Москве. Таких дисконтов не было.

Цитата: andrew83 от 16.03.2011 19:12:06
Эх, а как всё красиво начиналось! Чуть ли не в 2006-2007м году Авантюрист писал о том, что "продайте квартиру через два года купите 2". Модератор YUKLA банил всех несогласных. ЭРРЕКЦИОНЕР жёг глаголом сердца людей. kasa налегал на аналитику и говорил, что бетоноинвесторы держатся зубами за карниз. Где они сейчас все?

Да, и что характерно, никто не желает отвечать за базар, например, вот такой пассаж от 08.12.2008, 22:47:55

Цитата: _YUKLA_Я думаю, что цены на недвижимость завышены в 3-4 раза. Что элитка в Москве не должна стоить больше 1.5 баксов за квадрат. А панель - не больше 600.
И, более того, мы с вами вполне можем увидеть такие цены уже к апрелю-маю (2009г - SW). Вы что тогда будете говорить, вот интересно?

Сам пост потёрт, но в цитатах остался. Воистину, рукописи не горят, бу-аха-ха.

И что скажет YUKLA, вот интересно?

Цитата: dildon от 16.03.2011 22:13:23
А можно просто посмотреть на предложение. Соотношение спроса и предложения как известно все решает.
Согласно данным того же виннера, количество предожений по москве перевалило за 130.000

Это не предложение, а спрос-предложение, потому что 90% заявляемого голимая альтернатива. Всё решает соотношение предложения и спроса на свободные квартиры. Этой статистики нет нигде.
Косвенно можно сказать, что предложение свободных квартир сократилось, потому что сократился ввод новостроя (в Москве существенно сократился), а спрос увеличился за счёт:
1. роста ипотеки на новострой;
2. увеличившегося объёма альтернативных сделок, которые тоже "вымывают" свободные квартиры.

ЗЫ Надеюсь, вас минует чаша юзера под ником сфинкс с форума kdo. Он тоже считал рост предложений в винере предвестником обвала. В мае 2009 продал наследственный хрущик, купил евры по 43 руб. и стал ждать карха. Вместо карха к нему пришёл писец, увы.

Цитата: Murmur. от 17.03.2011 00:28:03
негоже почтенному ветерану так смеяться. Начиная с Авантюриста, все вменяемые "карховцы", связывали "недвигу по 300м" с кризисом. Понятно, пока все цветет и колосится, никаких обвалов не будет.

Не впадайте в ересь, а то Кенгель нах отправит вас читать ФАК.
По Авантюристу всё не так. В основополагающей работе по недвиге от 04.09.2007г написано:

среднестатистическая семья может более или менее уверенно ожидать увеличения своих номинальных доходов примерно на 50-60% в течение следующих трех лет
т.е. в 2008-2010гг никаких кризисов и рост доходов.

Падение цен должно было произойти вследствие массового сброса инвестхат (коих он насчитывал 1 млн. штук) по причине истощения спекулятивных ресурсов

Уже с начала 2005 накачка цен шла фактически только за счет инвестиционных сделок ..... Для того, чтобы продолжать спекулятивную накачку рынка, с учетом потери массового спроса и увеличения объемов сдачи жилья, в 2007 в инвестиционные сделки необходимо вложить не менее $35 млрд..... Очевидно, что, с учетом уже связанных в жилищных инвестициях капиталов, мобилизовать финансовые средства в таких объемах практически нереально... Поскольку спекулянты больше не имеют финансовых ресурсов тянуть цены выше, ввод нового жилья к середине осени резко увеличивается, а массовый потребитель потерялся еще полтора года назад, то уже в ближайшие недели неизбежен сброс всего накопленного инвестиционного жилья на рынок. Сегодня объем инвестиционного жилья на первичном и вторичном рынках, т.е. жилья купленного для дальнейшей спекулятивной перепродажи, составляет порядка 70-80 млн. кв.м, что равняется примерно 2.5% всего жилого фонда РФ и превышает весь объем нового жилья поступившего на потребительский рынок за 2005-2006. Поэтому нетрудно догадаться, что выбрасывание на рынок 1 млн. квартир вызовет, в текущих условиях, настоящий обвал цен

Цитата: Pensioner
бу-аха-ха...

А чему Вы так радуетесь - Вы риэлтор? И если метр будет 50 штук, Ваша радость будет в 10 раз больше? Что хорошего в том, что нормальный человек НИКОГДА не купит хату? И государство радостно и неотвратимо делает все для задирания недвиги? А также для задирания коммуналки, продуктов, и т.д.? Ну, победили Вы в споре, что ж теперь торжествовать? Вот я сейчас скажу, что через пару лет вообще будет жопа, инфляция всех раком поставит, за батон будут убивать - и буду радостно потирать потные ладошки при таком развитии?

Убавьте пафос, найдите потным ладошкам другое применение и включите мозг.
Я не риэлтор и радуюсь тому, что рукописи не горят.
Происходящее на рынке недвиги имеет объективные причины и следует их понимать, а не вешать самому себе лапшу на уши и ожидать, что эта лапша станет реальностью.
Катастрофа с РН случилась не сегодня, а тогда, когда отрасль отдали в лапы эффективных менеджеров. Сегодня пожинаем плоды того фундаментала, что они создали за время эффективного хозяйничания. Ввод жилья в городах упал вдвое с конца 80-х, а состояние жилфонда близко к трущобному

Из 19 млн. жилых строений, составляющих общий обьем жилищного фонда России (2,956 млрд. кв. м.), более 60 процентов - старше 30 лет.

Ветхий и аварийный фонд вырос в четыре раза (до 120 млн. кв. м.) и продолжает расти со скоростью 20-24 млн.кв. метров в год. Только в 2006 году в старых домах произошло несколько катастроф, последствием которых стала гибель людей.

5,3 млн. семей живут в панельных домах, построенных в 50-60-х годах, нормативный срок эксплуатации которых истек.

5 млн. россиян проживает в многоквартирном жилищном фонде, который требует незамедлительного капитального ремонта.

Около 40 млн. человек ютятся в помещениях, которые в принципе нельзя назвать «жилыми», так как в них отсутствуют элементарные бытовые удобства: от всего жилого фонда 24 процента жилья не имеет водопровода, 29 процентов - канализации, а 20 процентов - отопления. 19 процентов городских помещений не имеет ванной или душа.

Этот фундаментал гонит и ещё долго будет гнать цены вверх.

Действия государства в условиях кризиса считаю адекватными и грамотными. Всё что они могли сделать это не допустить ещё большей катастрофы. Потому что банкротство отрасли сделало бы ситуацию уже необратимой и могло вызвать банкротство в смежных отраслях со всеми вытекающими политическими последствиями.

Что будет дальше? Пока всё тоже достаточно адекватно и грамотно. Объёмы выдаваемой ипотеки на нынешнем уровне цен ещё не опасны с точки зрения взрывного роста цен, но позволяют оживить стройку.  Если удастся резко нарастить закладку новых домов и перенаправить хотя бы часть потенциального спроса в русло индивидуального домостроения, то, имхо, это позволит безболезненно компенсировать провал закладки 2009-10гг. Правда, опять же имхо, чисто рыночными методами тут не обойтись, а потребуется конкретное напяливание бояр на местах по планам закладки и ввода жилья. Здесь пока особых сдвигов не вижу.

В целом даже при таком херовом фудаментале по большинству регионов прогноз оптимистичный - стояк или слабый рост чуть выше инфляции.
Москва пойдёт своим путём скорби и печали, но может в этом и есть сермяжная правда?

Цитата: Steppen Wolf от 17.03.2011 17:59:52
Надеюсь, вас минует чаша юзера под ником сфинкс с форума kdo. Он тоже считал рост предложений в винере предвестником обвала. В мае 2009 продал наследственный хрущик, купил евры по 43 руб. и стал ждать карха. Вместо карха к нему пришёл писец, увы.

Какая чаша, любезный?
В мае 2009 чел продал за реальные деньги, сейчас ЭТО за ТЕ деньги уже не продаётся.
Потерял 7% на падении обменного курса, но с мая 2009 столько же получил в виде банковского %.

ЗЫ: и что сфинкс потерял?

Цитата: Steppen Wolf от 17.03.2011 17:59:52
Это не предложение, а спрос-предложение, потому что 90% заявляемого голимая альтернатива. Всё решает соотношение предложения и спроса на свободные квартиры. Этой статистики нет нигде.
Косвенно можно сказать, что предложение свободных квартир сократилось, потому что сократился ввод новостроя (в Москве существенно сократился), а спрос увеличился за счёт:
1. роста ипотеки на новострой;
2. увеличившегося объёма альтернативных сделок, которые тоже "вымывают" свободные квартиры.

Про альтернативу в общем согласен.
Вот с вашими выводами не совсем.
Со статистикой в недвижимости у нас действительно беда. Но не хотите же Вы сказать, что за последние полгода так сильно выросло количество альтернативщиков. Чего это они вдруг? Между прочим в отличии от многострадального отложенного спроса на рынке купли-продажи, альтернатива не замораживалась на год. И причин резкого скачка альтернативчиков я не вижу.

Дальше. Про сокращение ввода новостроя. Вот статья http://www.irn.ru/articles/26911.html про ложь о больщом сокращении предложения на рынке новостроя. Ссылки на нее гуляют по инету. Видел на разных форумах. Особых возражений на статью не встречал. Что бы с цифрами и аргументами. Были конечно попытки обосрать данные, но не продуктивно. Может у Вас получится? С интересом послушаю.

1. Рост ипотеки действительно есть, но я бы не говорил только о новостройках. Скорее о доплатах при альтернативе.
2. Вот как раз альтернативные цепочки вымывать свободные квартиры не могут, так как это делают свободные деньги на рынке недвижимости. Нет, конечно что-то с рынка уходит за счет альтернативы, но такого эффекта как живые деньги и рядом не стояло. А вот с живыми деньгами как раз проблема.

Цитата: andrew83 от 17.03.2011 12:26:15
А смысл оспаривать цифры? Вы ведь не сделали вывода на их основе, кроме расплывчатого "К чему в конечном итоге приведет рост предложения вы знаете."

Вот если бы Вы сделали выводы, то это было бы интересно, и с ними можно было бы поспорить, или по крайней мере вернуться к вашему сообщению через полгода и посмотреть, сбылись прогнозы или нет.

Вы не знаете, что случается когда спрос превышает предложение? Вам надо это объяснять? Или Вы троллите?

Цитата: andrew83 от 17.03.2011 12:42:57
Во-первых, не в Москве. А во-вторых, дисконт 40% давали только в мечтах ЭРРЕКЦИОНЕРА. Здесь народ периодически отписывался о том, как они покупали (искали для покупки) жильё в Москве. Таких дисконтов не было.

По вторичке не скажу, а по новострою дисконт в 35% был. В частности по Донстрою. Правда объекты не достроены до сих пор, но это уже другая тема. Дисконт был.

Цитата: dildon от 17.03.2011 22:28:05
Вы не знаете, что случается когда спрос превышает предложение? Вам надо это объяснять? Или Вы троллите?

1. В вашей статистики нет ничего про спрос. Только про предложение. Лично по моему мнению, 90% таких предложений в вашей базе порождает спрос на жильё большего размера. По-факту, обмен с доплатой.
2. Я не тролю. Просто хочу, чтобы Вы дали свой "прогноз". А потом мы бы к вашему прогнозу вернулись.

Цитата: dildon от 17.03.2011 22:28:05
По вторичке не скажу, а по новострою дисконт в 35% был. В частности по Донстрою. Правда объекты не достроены до сих пор, но это уже другая тема. Дисконт был.

Дисконт в недострое в разгар кризиса у компаний, которым грозит маржин-колл или банкротство. Это не ДИСКОНТ, это ЛОТЕРЕЯ.

Цитата: dildon
Давал уже. Даже деньги ставил.
Повторяться не буду. Кликаете на мой ник. Затем выбираете просмотр сообщений и ищете. Их у меня не так много, в этой ветке и того меньше.

Блин, точно, спасибо, что ткнули. Сейчас metrinfo показывает 132.000. По вашему прогнозу к концу года должно быть 100.000, или падение на 25% за 9 месяцев.

Цитата
Если мой прогноз не сбудется - перечислю деньги детям (сумма будет ровняться моему рейтингу в этой ветке на 1.01.2012 * 100). Скан платежки выложу.

Буду накручивать Вам рейтинг, чтобы детям больше досталось.

Цитата: dildon от 17.03.2011 22:27:45
Но не хотите же Вы сказать, что за последние полгода так сильно выросло количество альтернативщиков. Чего это они вдруг?

Альтернатива всегда составляла около 80% сделок. Люди желают улучшать свои жилусловия и пользуются при этом доступным плечом - доставшимся нахаляву приватизированным жильём.
В моменты стояка или слабого роста цен, как сейчас, количество альтернативных сделок возрастает потому что легче сшиваются цепочки. Надеюсь, это объяснять не надо?

Цитата: dildon от 17.03.2011 22:27:45
Про сокращение ввода новостроя. Вот статья http://www.irn.ru/articles/26911.html про ложь о больщом сокращении предложения на рынке новостроя. Ссылки на нее гуляют по инету. Видел на разных форумах. Особых возражений на статью не встречал. Что бы с цифрами и аргументами. Были конечно попытки обосрать данные, но не продуктивно. Может у Вас получится? С интересом послушаю.

С наслаждением.Спасибо за ссылку, нет большего удовольствия, чем оттоптаться на Репченке. Непонятно откуда он высасывает свои аналитические статьи, чел совершенно не владеет первичными статматериалами.
Не знаю, как он рисовал табличку, наверное, во сне приснилась, как Менделееву, но реальные цифры по муниципалке и коммерческому жилью вот такие

Данные по вводу метража и кол-ву построенных квартир с сайта Мосгорстата, разбивка на коммерческую и муниципалку по базе ИНТУС. Эта база конторки при ресинском департаменте, информация у них из первых рук.
И что мы видим?

Цитата: Репченкос приходом кризиса и снижением статистики ввода жилья в Москве нового существенного уменьшения количества новостроек в свободной продаже практически не произошло – ниже падать уже некуда!

В реальности, с 2004 по 2007гг на продажу ежегодно поступало около 40 тыс. квартир. В 2008 за счет резкого увеличения выкупа (76% на муниципалку, спасали девелоперов)  количество квартир на продажу упало до 10 тыс.
штук.
В 2009 и 20010 выкупали умеренно, на уровне 2007г (40%), но количество квартир на продажу упало исключительно из-за провальных объёмов ввода.
Вообще, табличка интересная получилась, по ней видно как старик Батурин манипулировал объёмами выкупа и возгонял цены в 2005 и 2007г.

Цитата: dildon от 17.03.2011 22:27:45
2. Вот как раз альтернативные цепочки вымывать свободные квартиры не могут, так как это делают свободные деньги на рынке недвижимости. Нет, конечно что-то с рынка уходит за счет альтернативы, но такого эффекта как живые деньги и рядом не стояло. А вот с живыми деньгами как раз проблема.

Отнюдь, как раз основной вклад и вносит альтернатива из-за своих огромных объёмов. Поскольку люди меняются с целью улучшения жилищных условий, то каждая альтернативная цепочка уводит с рынка больше квартир, чем приносит на него. В 2007 в Москве каждые 5 желающих продать квартиру по альтернативе хотели забрать с рынка 8 квартир. Подробно распространяться не буду, писал я об этом неоднократно и даже примеры расписывал.

Цитата: SilverFox от 17.03.2011 22:24:07
Какая чаша, любезный?
В мае 2009 чел продал за реальные деньги, сейчас ЭТО за ТЕ деньги уже не продаётся.

ЗЫ: и что сфинкс потерял?

Разумеется за ТЕ деньги не продаётся. Продаётся на 20% дороже. Откупить свой хрущик назад он уже не в состоянии.

Теперь понятно, что сфинкс потерял?

Цитата: Pensioner
Steppen Wolf :включите мозг...

Зачем же мне включать мозг, если есть такие гиганты мысли.Конечно, цены вверх гонят жители из трущоб.И долго будут гнать, пока не обоснуются в доходных домах.
Когда Бернанке говорит, что цены на продовольствие растут из-за того, что нищие страны много жрут, хочется выключить ему мозг.

Ну не включайте, раз вам так больше нравится  :D
Цены гонят вверх в том числе и жители трущоб (см. выше ответ дилдону), потому что благодаря идиотской приватизации у нас каждый трущобник практически долларовый миллионер.

С Бернанке не знаком, но чел здорово отжигает  :D

Цитата: dildon от 16.03.2011 22:13:23

А можно просто посмотреть на предложение. Соотношение спроса и предложения как известно все решает.
Согласно данным того же виннера, количество предожений по москве перевалило за 130.000
Напомню свое сообщение от 1 ноября. (Урезал, кому интересно прочитают полностью)Правда тогда я дал цифры виннера для бесплатного пользования, сейчас эта цифра превысила 89 тыс.
Итого рост предложения по москве за 4 месяца 12%
К чему в конечном итоге приведет рост предложения вы знаете.

На самом деле реальных предложений значительно меньше. Что бы понять, продается в действительности та или иная квартира, надо для начала попытаться ее купить. Даже выход на непосредственного  продавца и оставление залога ничего не значат. Квартиру могут снять с продажи в любой момент. Часто в бесплатном виннере дают объявления на одну и ту же квартиру по разным ценам и разные агенты. То, что какая то квартира вдруг засветилась в виннере-не значит ровным счетом ничего,  кроме того, что ее хозяевам захотелось попробовать поменять место жительства. И даже если квартира полгода объявлена в продажу, это тоже не значит, что она вообще продается.

Цитата: Steppen Wolf от 18.03.2011 21:43:19реальные цифры по муниципалке и коммерческому жилью вот такие

Спасибо за информацию, познавательно.
А нет ли цифр по вводу в МО? Было бы интересно посмотреть на сводные цифры по агломерации, т.к. уменьшение предложения новостроя непосредственно в Москве могло быть скомпенсировано (или даже перекрыто) вводом жилья в сегодняшних московских спальниках, типа Железнодорожного или Одинцово.

Вот когда посыплются через 15-20 лет новостройки по "новым технологиям", вот это будет пинок к разогреву рынка - копроэкономика в действии.
Так же могу сказать, в этом году наблюдается ажиотаж индивидуального малоэтажного строительства, видимо вылитое на спасение банков бабло пошло.

Цитата: Rumpel от 20.03.2011 10:50:55
Спасибо за информацию, познавательно.
А нет ли цифр по вводу в МО?
Было бы интересно посмотреть на сводные цифры по агломерации, т.к. уменьшение предложения новостроя непосредственно в Москве могло быть скомпенсировано (или даже перекрыто) вводом жилья в сегодняшних московских спальниках, типа Железнодорожного или Одинцово.

МО смотрел вполглаза, по памяти в 8 и 9 годах объёмы многоэтажек падали, в 10 был небольшой рост. Если вопрос интересует, то можно смотреть аналитические обзоры Миэля (Луцков, в отличие от Репченко, - голова), они МО подробно по зонам юзают и многое (не всё, конечно) в открытую печатают.
Чисто арифметически жильё в ближнем МО можно рассматривать как дополнение к московскому, но функционально не совсем так. Поток из Москвы в МО состоит из двух частей:
1. Пенсы, отселяемые "за 101 км" благодарными детьми, любимыми зятьями и ласковыми снохами.
Они, таки да, освобождают жильё в Москве и снижают нагрузку на РН Москвы. Однако, этот поток был и до кризиса, он небольшой и определяется не количеством построенного в МО, а моральными качествами активного поколения.
2. Молодые семьи, "понаехавшие" и прочие товарищи, которым в текущий момент не хватает на покупку нормального жилья в Москве. Мотивация та же, что и при покупке обоссаного хруща - взять что можно, поменять бумажки на бетон, потом апгрейдиться в Москве. Наглядный пример, известный Вам по kdo юзер Sonne.
Фактически это отложенный спрос на Москву, потому что рабочие места в Москве, а транспортную инфраструктуру отстроить это не мэра сменить. ИМХО, этот поток из Москвы с лихвой компенсируется встречным в Москву.  

А в Москве новый мэр-"освободитель от пробок"  уже провозгласил концепцию строить мало и, по умолчанию, дорого.