Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Steppen Wolf от 06.04.2011 16:33:39
Поднимите мне веки (с).  :D
Покажите мне этих персонажей  и понастроенное в Москве, которое нераспродано.

извольте
http://realty.lenta.…/sberbank/
а вообще, гугл за 5 минут вам найдет, что из недвижимости принято на баланс сбера, втб за последние 2 года.

Цитата: Dimetrus от 06.04.2011 17:20:31
извольте
http://realty.lenta.…/sberbank/
а вообще, гугл за 5 минут вам найдет, что из недвижимости принято на баланс сбера, втб за последние 2 года.

Ну, и... ??
То что Сбер получил на баланс недострой, 80% которого, кстати, коммерческая недвига, а не жильё, вовсе не подкрепляет тезис о том, что понастроенное не продаётся.

Часть этих проектов вовсе фуфло, затеянное для увода денег из Сбера. Хоть то же "Рублево-Архангельское", на котором Керимов на проект (!) получил 5 ярдов кредита, который уже просто списан в убытки.

Всё, что строится реально, уходит с колёс. Посмотрите объёмы продаж в 2010 ПИКа, ЛСР, Ведиса.

Цены, кстати, уже не деццкие. Вот однушка в ибенях на этапе котлована 82 тыр за квадрат. Такие цены на аналогичные объекты были летом 2008г.

Цитата: Steppen Wolf от 06.04.2011 18:07:22
Ну, и... ??
То что Сбер получил на баланс недострой, 80% которого, кстати, коммерческая недвига, а не жильё, вовсе не подкрепляет тезис о том, что понастроенное не продаётся.

Речь по указанной ссылке именно о жилых комплексах. Некоторые, как "город яхт", сданы так 3 года назад.
Неотобранные и достроенные ЖК, сданные давно, тоже до сих пор в продаже, как Arco di sole.
Расходится со скрипом как раз самый-самый-самый эконом, и на этапе высокой готовности.
Например, ЖК «Богородский» в завершающей стадии, ГК некоторых блоков в 1 половине 2011 - нет ажиотажа, уйма вариантов.

Строятся реально, с колес не уходят. Что подороже (а на такое ориентировались до кризиса, какже, скоро здесь будет город одних миллиардеров  :D), так мертвый висяк.

Цитата: Steppen Wolf от 06.04.2011 18:07:22
Цены, кстати, уже не деццкие. Вот однушка в ибенях на этапе котлована 82 тыр за квадрат. Такие цены на аналогичные объекты были летом 2008г.

Обманывать нехорошо.
1. Однушки во второй очереди БП не по 82, а по 68 тыр, двушки по 65 тыр, трешки по 61 тысяче. Это по 16-му корпусу.
2. Интересный "котлован", Сейчас, насколько помню, пятый или шестой этаж ставят. Буду проезжать - посмотрю внимательнее.

Цитата: Dimetrus от 06.04.2011 19:14:00
Речь по указанной ссылке именно о жилых комплексах. Некоторые, как "город яхт", сданы так 3 года назад.
Неотобранные и достроенные ЖК, сданные давно, тоже до сих пор в продаже, как Arco di sole.

Ну да, согласен, квартиры за 35 миллионов продаются не сразу.

Цитата: Dimetrus от 06.04.2011 19:14:00

Расходится со скрипом как раз самый-самый-самый эконом, и на этапе высокой готовности.
Например, ЖК «Богородский» в завершающей стадии, ГК некоторых блоков в 1 половине 2011 - нет ажиотажа, уйма вариантов.

ЖК "Богородский" д.5-8, блок В срок ГК 1 квартал 2011, реально не сдан, осталось двушек 18 шт, трёшек 6 шт. из 467 квартир, предлагавшихся к продаже. Нераспродано к моменту ГК 4% квартир. Это очень хороший результат, обычно к ГК остаётся до 10% квартир нераспродано.
По другим корпусам на разных стадиях монтажа продано меньше, цены на однушки 47 квадратов 5,4 ляма или 115 тыр за метр.  
Цены выше, чем на аналогичные варианты в 2008г перед кризисом.

Цитата: ol_shadow1 от 06.04.2011 20:04:32
Обманывать нехорошо.
1. Однушки во второй очереди БП не по 82, а по 68 тыр, двушки по 65 тыр, трешки по 61 тысяче. Это по 16-му корпусу.
2. Интересный "котлован", Сейчас, насколько помню, пятый или шестой этаж ставят. Буду проезжать - посмотрю внимательнее.

Тут

Цитата: Steppen Wolf от 06.04.2011 20:46:10
Тут

Шулерский передерг детектид.
1. Первоначальная ссылка была на вторую очередь. Теперь для подтверждения цен ссылка на первую очередь.
2. Первая очередь (которая по 82 тыр) - монолитно-кирпичные башни, никаким "котлованом" там давно не пахнет. Построены, остеклены, внешняя отделка завершена полностью, внутренняя вроде тоже близится к концу. С подземным гаражом, местами под кондиционеры, лифтами Отис и прочими атрибутами комфорт-класса. ГК не проведена только для того, чтобы быстрее продать остатки - по строящимся объектам Сбера до июля ипотека под 8% годовых.

Цитата: ol_shadow1 от 06.04.2011 20:04:32
Обманывать нехорошо.
1. Однушки во второй очереди БП не по 82, а по 68 тыр, двушки по 65 тыр, трешки по 61 тысяче. Это по 16-му корпусу.
2. Интересный "котлован", Сейчас, насколько помню, пятый или шестой этаж ставят. Буду проезжать - посмотрю внимательнее.

Цитата: Steppen Wolf от 06.04.2011 20:46:10
Тут

400 метров от хим завода... не дороговато ли для такого предложения? Да еще с полным отсутствием инфраструктуры.

Тода уж может стоит смотреть Ттакой вариант это рядом

Цитата
Ресин обещает, что квартиры в Москве будут неизбежно дорожать

07 апреля 2011 года 08:50
версия для печати
Москва. 7 апреля. INTERFAX.RU - Квартиры будут по-прежнему дорожать как в Москве, так и в Подмосковье, прогнозирует первый заместитель мэра столицы Владимир Ресин.

"Цены будут расти за счет инфляции, за счет увеличения заработных плат населения, за счет стоимости материалов, энергоносителей, топлива. Это неизбежно, они не могут не расти", - заявил В.Ресин журналистам в среду.
По его словам, сегодня государственная цена 1 кв. метра жилья в доме индустриально-экономического класса составляет 75-79 тыс. рублей.
"Однако реальная, рыночная, фактическая цена составляет около 120 тыс. рублей", - сказал первый заммэра.

Заголосились "старые песни о главном". Видимо опять покупать перестали, раз в бой пошла тяжёлая артиллерия как 2008 году.

Цитата: ol_shadow1 от 06.04.2011 21:26:21
Шулерский передерг детектид.
1. Первоначальная ссылка была на вторую очередь. Теперь для подтверждения цен ссылка на первую очередь.
2. Первая очередь (которая по 82 тыр) - монолитно-кирпичные башни, никаким "котлованом" там давно не пахнет. Построены, остеклены, внешняя отделка завершена полностью, внутренняя вроде тоже близится к концу. С подземным гаражом, местами под кондиционеры, лифтами Отис и прочими атрибутами комфорт-класса. ГК не проведена только для того, чтобы быстрее продать остатки - по строящимся объектам Сбера до июля ипотека под 8% годовых.

ХЗ что творится. Тыркнул на ссылку внизу форумной страницы, попал на какой-то мутный сайт с рекламой 2-й очереди от 65 тыр. Попытки узнать подробности по ценам привели из ФАКа на ту же страницу. На ней присутствует опция Выбор квартиры выводящая на 2 каких-то нарисованных башни без указания к какой очереди они относятся.
Вот соб-сно и причина недоразумения. За такие сайты нужно яйца отрывать.

Это никак не отменяет того, что я хотел донести до форумной публики - цены на ближнее подмосковье и московские ибеня сейчас номинально на уровне предкризисных и местами уже выше. По Богородскому,как понимаю возражений нет. Вот примерчик по г.Московскому: 3 марта 2008г на старой ветке форума юзер traider сообщил, что цена однухи 38 квадратов П-44 в Московском стала 2,7 млн. руб.
Вот цены там от сегодняшнего дня по дому со сдачей через год.

Цитата: Dimetrus
Перед кризисом инвесторов в готовый бетон чпокнули на отметке 120-150т.р., видимо болевые ощущения еще свежи, раз не лезут.

Забудьте про инвесторов. Уже много раз писал, что инвесторы покупают котлован и выходят перед ГК, т.е.на конечное предложение на рынок пригодного к проживанию бетона никак не влияют. Цены за квадрат ибеней в Москве и в ближнем подмосковье перед кризисом были 50-70 тыр за метр.

Цитата: Dimetrus
Про объемы выкупленного перед ГК. Остается вспомнить про долю города, забирающего часть фонда под т.н. "социальные нужды" и вообще, каковы были объемы ввода до кризиса. И сравнить с нынешними.

Не надо про них вспоминать, я сам пару страниц назад приводил эту статистику. Сейчас доля города раза в 3-4 меньше, чем до кризиса. Если конкретно по Богородскому, то там социальные квартиры на рисунке выделены и мною в расчет не принимались.

Цитата: Dimetrus
А свежая статистика по 2011г. вводу жилья в Москве уже на грани сюрреализма. Чтобы сохранить ненадолго интригу, предлагаю самостоятельно зайти на сайт Росстата.

Свежая статистика мне так же известна и она есть ничто иное, как реализация новой московской градостроительной концепции, о которой я предупреждал ещё в прошлом году - строить мало и дорого.

Цитата: Dimetrus
В общем, при таком сокращении предложения коммерческих квартир, при неизменном спросе, ценник по идее должен давно улететь за 200-300 тыс за квадрат. Но не улетел. Потому что спрос и покупки сократились в разы, вынуждая сокращать ввод. Неудивительно, что отрасль коллапсирует.

Не улетел по двум причинам:
1. Доходы в кризис упали сильнее чем цены и сейчас восстановились ещё не у всех категорий потребителей.
2. На начала 2010г по ценам мы были на уровне начала 2007. В 2007г ипотеки в Москве было выдано 78,3 ярда, а в 2010 только 46,8 ярдов. Если в этом году ипотека выйдет, как прогнозируют, на уровень 2007г - мало не покажется.

Цитата: Dimetrus
Получается, подмосковье в рублевых ценах за 4 года примерно стабильно. Камлания на рост, инфляция за 4 года, курсовая разница, цены на нефть над ними не властны.
Что не скажешь о ценах самой Москвы, даже при кратном сокращении ввода, всё на полшестого. Однако, комфорт-класс за 90 тыс.руб. тут не встречался до кризиса.
И Москва в этом не одинока, многие регионы после кризиса в ценниках как упали, так и не отжались.

Да не, в кризис цены падали процентов на 20-30%, но сейчас восстановились, в чём и фишка. Комфорт-класс вещь слабо формализуемая, нужно смотреть и местоположение, и плотность застройки, и окружающий дом контингент местного населения.
Москва и регионы имеют шанс пойти разными путями. Если в регионах смогут быстро (быстрее чем выдают ипотеку, а это очень трудно, но возможно) начать закладку новостроя, то там цены будут стагнировать или медленно расти. В Москве, уже со всей определённостью можно сказать, что этого не случится.

Вольф, у меня есть мнение что вы в своих подсчетах совершаете следующую ошибку, а именно -- вы считаете любую покупку последней. Т.е. любой покупатель с вашей точки зрения это конечный пользователь квартиры, который будет в итоге в ней жить длительное время и в обозримом будущем продавать квартиру не будет. А это мягко говоря не доказано. Соответственно предполагать что купленные квартиры ушли с рынка надолго -- нельзя. А это несколько меняет итоги вашего оптимистического анализа.

Цитата: bcaВолк,Вы меня удивляете!

А вот Вы меня ничуть не удивили. Примерно раз в полгода я разъясняю эту нелепую фантазию о Кащеях-ынвесторах, чахнущих годами над бетоном, но каждый раз появляются новые неофиты.
Честно сказать, я не подписывался ликвидировать поголовную безграмотность, поэтому если желаете аргументов с цифрами и выкладками, то поройтесь в архивах этой и прошлой ветки и будет Вам щастье.
А не желаете рыться, то поскольку я на отдыхе и у меня хорошее настроение, вот Вам притча

«О Кащеях-ынвестрах и неподкупном боярине Ресине».
Все персонажи вымышленные, а совпадения с реальностью случайны.

Давно это было, в начале лихих девяностых, когда старик Батурин, ещё даже и не старик вовсе, плёл себе веники из пластиковых палочек, да изобретал одноразовые ложечки для отлова маслин, а о девелопменте и не помышлял даже.
Незнамо откуда появились тогда в Москве шустрые мужики-риэлторы, наш бывший модер Юкла в их числе, и давай расселять коммуналки в центре под большие квартиры для будущих олигархов.
Спорилось дело у них, да вдруг одна осечка, другая – в чём дело? Оказалось кончился разменный фонд. Всех алкашей повыселяли - кого за 101 км, кого вовсе на тот свет, а больше нетути. Да и до царя слухи дошли о творящихся бесчинствах и приказал он своим подручным разобраться, панимаишь. От подручных риэлторы откупились, но что делать-то?
Долго сидели, крепко думали и снизошла на них благодать -  надо чтоб строили и построенное продавали.
Развеселились, побежали к девелоперам – давайте строить. А у девелоперов своя печаль. Хоть и кормил их праворучник Батурина боярин Ресин со своей белой руки горзаказами, но скудна была эта пища. Ни тебе яхту купить, ни на чёрной модельке жениться. Бедность сплошная, убогость. Не то что Абрамычи всякие да Абрамовичи, кто на нефть успел сесть.
Поманили их риэлторы, посулили 200% годовых в валюте, те обрадовались, надо строить. А как? Близок локоток, да не укусишь. На дворе инфляция трёхзначная бушует, проценты за кредит соответствующие. Есть, конечно, в своей мошне кой-чего, но свои жалко, вдруг обманывают риэлторы и не выгорит дельце?
Побежали к боярину Ресину бить челом – дай денег из казны, мы тебе сторицей отплатим. Рассердился на них Ресин, топнул ножкой в золоченом сапожке и сказал так, что до сих пор все помнят – с деньгами и мудак построит, а вы вот без денег попробуйте.
И прогнал их от себя. Вот такой он боярин, честный, неподкупный.
Опечалились риэлторы с девелоперами, пригорюнились. Как жить дальше? Сам я не знаю, мал был тогда, врать не стану, но верные люди рассказывают, что пришёл к ним хитрый еврей Краснянский, который ДИПСом потом рулил, и говорит – вы продавайте фьючерсы на бетон, а я вам верных людей подгоню, Кащеев, которые над златом чахнут, не знают куда пристроить.
И не обманул, подогнал людей, сплошь авторитетных с мешками налички.
Поначалу, говорят, договора кровью подписывали и гарантом выступал контрольный выстрел в голову.
Долго ли, коротко ли, но заспорилось дело, закрутилось, пуще прежнего риэлторы кинулись коммуналки расселять, а авторитетные Кащеи понаоткрывали агенств недвижимости, да прежних риэлтеров на побегушки взяли. Вот так-то, не всё коту масленица.
Тут кому-то светлая мысль в голову пришла – чего это мы всё на свои строим? У людишек тоже денежка есть, у кого копеечка, у кого пятачок, пусть нам несут, мы им тоже фьючерсы продавать будем.
Ещё веселее дело пошло. Строишь дом, продаёшь, получаешь кэш и строишь новый. И так без конца, только площадки подавай. Душа радуется.
А то, что кто-то покупает бетон квадратными километрами и сидит в нём по 5-7 лет, это Вы, любезный bca, из головы выкиньте. Глупо это, невыгодно. Деньги работать должны, крутиццо. Они и крутятся от одного котлована к другому, прирастая по ходу маленько.
Надо сказать, что и людишки кой-какие пристрастились к этой крутилке. А коли не верите, сходите на Дом-форум, там целая ветка котлованных бетоноинвестров и несгибаемый юзер romalex уж лет 10 консультирует начинающих.
Да, отвлёкся я. Поднялись девелоперы, загордились, распустились, говорят, от щедрот своих Батурину серебряную кепку подарили. И неподкупный боярин Ресин со своей челядью при деле оказался – распределяют себе площадочки,  да на часики на руках своих белых любуются.  А Краснянского и вовсе гордыня обуяла – хочу, говорит, Ходынское поле застроить.
Не стерпел Батурин, топнул ногой – сколько можно мне из миски пластиковой есть? Взял да и назначил свою жену главным девелопером всея Москвы. А Краснянского вовсе уволили, не бедствует, конечно, но жалко старичка.
Как-то так всё было, может  и приврал где, не обессудьте.

Теперь, думаю, понятно, что инвестирование в бетон, это просто способ привлечения девелоперами финансовых средств на строительство дома, в рамках которого соинвесторы – юрики и физики – получают свою долю маржи.

А мораль-то какая? Да нету её. Уродливая система выросла из наших экономических реалий. Сломать её об коленку ума много не надо, но лучше от этого не станет

Цитата: Steppen Wolf от 08.04.2011 20:56:51
«О Кащеях-ынвестрах и неподкупном боярине Ресине».

У меня на работе я таких кащеев-инвесторов знал до января с.г. трое, после января узнал что есть еще парочка. Именно покупка с целью дальнейшей перепродажи. Правда входили они все где-то в 4-5 годах. Теперь репу чешут как продавать.

[quote author=[r]Alex link=topic=971.msg948257#msg948257 date=1302242590]
Вольф, у меня есть мнение что вы в своих подсчетах совершаете следующую ошибку, а именно -- вы считаете любую покупку последней.
[/quote]
Это ваше мнение, я так не считаю.

[quote author=[r]Alex link=topic=971.msg949046#msg949046 date=1302282530]
Правда входили они все где-то в 4-5 годах. Теперь репу чешут как продавать.
[/quote]
А чего чесать, 20% минус от предложений в объявлениях и они получат свои 100% прибыли... Или мало?:)

Цитата: Grau от 08.04.2011 21:54:08
Или мало?:)

Не знаю, таких вопросов я не задавал.

Цитата: Zeav
По поводу инвесторов, хочу предположить что врят ли они полез ли бы в недвигу в 2009 году. Рынок акций рос как на дрожжах и смысла лезть туда, где доход далеко не гарантирован нету. Если в 2004-2007г. рост был часто 2х кратным, то что имел бы инвестор от захода в нее в 2009 году - процентов 20? Когда рынок акций вырос за 2 года больше чем на 100%....
Нсвесторы не дураки, они цену деньгам знают.

http://www.finam.ru/…efault.asp

п.с. в этой ветке это офф. топ конечно, но судя по графику скоро будет бумс))

я наверное имел в виду не тех инвесторов, которых имели в виду вы, рынок акций чересчур волатилен, а недвига - она стабильнее. Не все готовы рисковать. И под инвесторами я подразумевал и тех, кто хочет просто хорошо сохранить наворованныелишние деньги.

От души посмеялся:

ЦитатаМедведев не сможет купить по ипотеке квартиру в ЦАО

Сегодня власти много рассуждают о доступной ипотеке, за счет которой население, по мнению чиновников, должно само решить свой квартирный вопрос...

...Но так как президент у нас все-таки «слуга народа», то слишком роскошествовать, раздражая электорат, ему не полагается. Значит, ипотеку он будет брать на скромную «трешку» (по комнате на каждого члена семьи) в обычном, не элитном доме...

...Но самое обидное не в этом: ежемесячно президенту придется отдавать банку 395 тыс. руб., или 4,74 млн в год, а зарабатывает Дмитрий Анатольевич только 3,38 млн руб.! При таком соотношении доходов и расходов ни один банк ипотеку не выдаст.

http://www.metrinfo.ru/news/79571.html