Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Traktorist
Сколько лично вы сможете платить ежемесячно в течении 10-ти лет по ипотеке, чтобы жить полноценно, не голодая?
Ответьте, умножте на 120 месяцев, очистите от процентов банка и получите реальную стоимость квартиры, делите на площадь и все.

Хы, а мужики то и не знали...
Уважаемый, не несите бреда... Почитайте вначале какую нибудь книжку по оценке бизнеса. Там вы узнаете много таких понятий, как "ставка дисконтирования", "временное изменение стоимости денег",
Вы дилетант хотя бы потому, что при оценке текущей стоимости квартиры вы берете и суммируете платежи за квартиру на протяжении 10 лет.
Нельзя суммировать деньги из разных временных периодов, это элементарное правило финансового анализа.
Нужно приводить стоимость завтрашних денег то настоящего времени, используя ставку дисконтирования.
P.S. В ваших прелестных умозаключениях один изъян. Если у вас нет на руках полной стоимости квартиры, то вам абсолютно пох, что если просуммировать платежи за квартиру за 10 лет, очищенные от процентов банка то будет справедливая стоимость квартиры.
У вас нет денег, так что выбор прост - или арендуете (за реальную стоимость, а это от 15000 рублей за КОМНАТУ в Москве), или покупаете в кредит.

Цитата: Ko4evnik от 14.05.2011 16:05:50
Это вопрос веры, или есть какая-то информация из заслуживающего доверия источника?

Деточкин: "Пастор, а вы верите?"
Пастор: "Все верят. Одни верят что Бог есть, другие верят, что Бога нет. И то и другое недоказуемо. Деньги пересчитывать будете?"
Деточкин: "Буду!"
Цитата из кинофильма "Берегись автомобиля"

Что касается цены на жильё, лично для меня все понятно.
Сейчас правительство может элементарно регулировать спрос на что угодно с помощью ЦБ, что уже говорить за другие инструменты управления.
Путин может хоть завтра создать хоть 5 трлн.р., было бы под что. 10 олимпиад и чемпионатов, автобаны, скоростные ж/д, наукограды, трубопроводы, арктики, Ё-мобили, ЧТО УГОДНО, лишь бы не на потребительский рынок,  И так же легко может придержать любую сумму, если что-то с излишьком просочится на потребрынок и создаст инфляцию. Внешнюю торговлю сейчас регулирует ВТБ.
У Путина сейчас такие экономические инструменты в распоряжении, каких ни у кого нет сегодня.
И лично я верю, что жилищная политика будет решена не в пользу "инвесторов".
Путин просто не даст накапливаться излишней денежной массе в бетонометрах - это вам не сберкнижка.
Он просто убьет ваш спрос на корню. Особенно в Москве.

Цитата: Traktorist от 14.05.2011 18:14:48
Деточкин: "Пастор, а вы верите?"
Пастор: "Все верят. Одни верят что Бог есть, другие верят, что Бога нет. И то и другое недоказуемо. Деньги пересчитывать будете?"
Деточкин: "Буду!"
Цитата из кинофильма "Берегись автомобиля"

ну, т.е. это ваши фантазии?
ок, понял, слив засчитан.

Цитата: Traktorist от 14.05.2011 18:14:48
Что касается цены на жильё, лично для меня все понятно.
Сейчас правительство может элементарно регулировать спрос на что угодно с помощью ЦБ, что уже говорить за другие инструменты управления.
Путин может хоть завтра создать хоть 5 трлн.р., было бы под что. 10 олимпиад и чемпионатов, автобаны, скоростные ж/д, наукограды, трубопроводы, арктики, Ё-мобили, ЧТО УГОДНО, лишь бы не на потребительский рынок,  И так же легко может придержать любую сумму, если что-то с излишьком просочится на потребрынок и создаст инфляцию. Внешнюю торговлю сейчас регулирует ВТБ.
У Путина сейчас такие экономические инструменты в распоряжении, каких ни у кого нет сегодня.

Вы правы, инструментов у государства достаточно.

Цитата: Traktorist от 14.05.2011 18:14:48
И лично я верю, что жилищная политика будет решена не в пользу "инвесторов".
Путин просто не даст накапливаться излишней денежной массе в бетонометрах - это вам не сберкнижка.
Он просто убьет ваш спрос на корню. Особенно в Москве.

Угу. Следствия.
Накроются все девелоперские компании.
За ними лягут подрядные организации.
За ними - производители строительных материалов.
Далее - удар по производителям сырья.
Будут потеряны тысячи, если не миллионы рабочих мест.
Не только гастарбайтеры, но и высококвалифицированные архитекторы и инженеры.
Вопрос - зачем?
После того, как лягут ненавидимые вами инвесторы, все строительство придется осуществлять непосредственно государству через создаваемые им и финансируемые им же компании-застройщики.
Смысл этого?
Реально я считаю справедливым принять меры по сокращению неиспользуемых площадей (в первую очередь, за счет налога на недвижимость - брать существенный налог при превышении квадратных метров нормы).
Это, скорее всего, оживит рынок купли-продажи и аренды недвижимости.
Но мочить застройщиков никто не будет.
Просто потому, что строить тогда придется самому.

А если есть цель строить самому, то никто не мешает это делать сейчас и не моча застройщиков.
Государство знает как построить дешевле и быстрее? Вперед, пусть создает соответствующие компании и строит.
Только не будет дешевле и быстрее. И там наверху это, в отличие от вас, понимают.

Цитата: Ko4evnik от 14.05.2011 18:38:54

Накроются все девелоперские компании.
За ними лягут подрядные организации.
За ними - производители строительных материалов.
Далее - удар по производителям сырья.
Будут потеряны тысячи, если не миллионы рабочих мест.
Не только гастарбайтеры, но и высококвалифицированные архитекторы и инженеры.
Вопрос - зачем?
..
Но мочить застройщиков никто не будет.
Просто потому, что строить тогда придется самому.

    Скорее проблема в необходимости отказа от идеи  всемогущества рыночных отношений.На это пойтить они никак не смогут.Это уже высший  уровень государственного политики.И полный её крах,не только фактически,но и декларативно.

Цитата: Ko4evnik от 14.05.2011 18:38:54
А если есть цель строить самому, то никто не мешает это делать сейчас и не моча застройщиков.
Государство знает как построить дешевле и быстрее? Вперед, пусть создает соответствующие компании и строит.
Только не будет дешевле и быстрее. И там наверху это, в отличие от вас, понимают.

   А вот это неверно в корне.Массовая централизованно управляемая ,типовая застройка,вполне себе организуема и реализуема.Причем дешевле и быстрее, а кто хочет вполне может оплачивать архитектурные изыски,по соответствующим расценкам в рыночных конторах.Правда боюсь их мало останется.Впрочем, повторяю, этот вариант означает  КРАХ существующей экономической модели. Путин - уникальный управляющий, в ручном режиме поддерживающий как бы рыночную экономику.
   Правда, я беспокоюсь  за его нервы в последнее время.Так долго, без какой либо  легитимной организационной структуры,вручную регулировать экономику..

Цитата: Traktorist
Лично я оценок здесь не ставлю.
Но Вас минусуют активно.

и что?

Цитата: Traktorist
Знаете почему? Потому что застройщиками вы называете не тех людей. Называйте их правильно "ИНВЕСТОРЫ".
Сейчас эти самые инвесторы ПОКА не нужны, Россия избавляется от американских бумаг.
Вот когда вера в бакс рухнет, тогда поглядите сами что будет с ценой на недвижимость и кредитование.

Вы сами постройте хотя бы сарай и продайте его и останьтесь в прибыли.
А потом уже указывайте как, кому, что строить и за сколько продавать.

Цитата: SvK от 14.05.2011 18:51:56
  вот это неверно в корне.Массовая централизованно управляемая ,типовая застройка,вполне себе организуема и реализуема.Причем дешевле и быстрее,

Докажите это.
Я пока кроме болтовни не вижу ни одного аргумента.

Цитата: Traktorist
Я и так строю
Только не инвестирую и не продаю.

Вы постройте с целью продажи.
Как бизнес.
А потом уже учите застройщиков.
То, что вы в деревне построили сельский туалет еще не делает из вас великого специалиста в строительном бизнесе.

Цитата: Traktorist
И всем могу заявить - СТРОИТЕЛИ НА ЦЕНУ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ ВЛИЯЮТ.
Влияют всевозможные ИНВЕСТОРЫ, от застройщика до монополиста кредитно взрощенного.
И спрос на жилье был раздут жаждой наживы дармовой. И все это росло как снежный ком! Лезли все в это дело из всех щелей!

Я работаю в девелоперской компании, занимаемся строительством торговых центров.
Так вот, я вам скажу, не гоните.
То, что вы пишите, это просто бред сивой кобылы.
Никаких сверхприбылей тут нет, вообще ситуация весьма непростая с имеющимся кредитным портфелем, выручка от аренды площадей не везде покрывает кредиты.

Цитата: Traktorist
Что-то я сомневаюсь.

Лучше идите и достраивайте свой сельский туалет. Колоссальных сверхприбылей у застройщиков нет.
Инвестиционный цикл весьма длительный (если нет проблем с финансированием, строительство более-менее крупного объекта - это минимум 2 года).
Капитала надо привлекать много.
И вам с вашим опытом просто не понять, насколько это не простое дело.

А будет ли эффективнее государственный застройщик с финансированием за счет государства я совершенно не уверен.
Банковское кредитование ставит в жесткие рамки - строить нужно очень быстро и эффективно.
А если сидеть на бюджете, можно много ресурсов в унитаз спустить....

Еще добавлю, люди, видимо, просто не понимают.
Что дальнейшее снижение цен на жилье может быть вызвано ТОЛЬКО обнищанием населения.
Если зарплаты упадут, уволят много народу, то да, цены, может и начнут падение.
Потому что спрос упадет. А сейчас если квартиру в Москве можно будет купить за 1 млн. рублей - то ее купят вообще все.
Просто дофига народу есть, кто может пойти и прямо сейчас привлечь сумму в миллион, чтобы купить жилье.
Вот если уменьшить количество такого народа, то цены, может, и упадут.

Все желающие, кстати, в ближайший год-два имеют возможность наблюдать за схлопыванием бетонопузыря в городе-герое Минске. Первая часть этого действа произошла после 20% девальвации в январе 2009, сейчас начинается второй акт.



Основные драйверы: значительное падение доходов граждан, возрастание эмиграционных тенденций, резкое сужение у государства возможностей дешевого кредитования строительства, процветавшего последние годы.

Цитата: Ko4evnik от 14.05.2011 20:20:10
Докажите это.
Я пока кроме болтовни не вижу ни одного аргумента.

Тупить не надо.
Или вы строите в составе единого производственно-строительного комплекса однотипные дома по единой серии,или имеете кучу разрозненных производств, где появляются ЗАВЕДОМО большие затраты на логистику,содержание менеджмента,согласование движения капитала в виде сырья и средств производства,так что бы КАЖДЫЙ участник цепочки имел свою прибыль и  сегодня, а не по окончанию единичного полного цикла постройки и пр и пр.
Проведите эксперимент,предложите начальству оставить в составе своей конторы группу девелоперов и бухгалтерию,остальных нах,или еще как-нибуть, но РАЗДЕЛИТЕ существующую структуру,причем так, чтобы от этого мудрого решения,  стороны стали получать большую прибыль..
Впрочем, если преимущество массового индустриального производства перед самостоятельно определяющими свою частную предпринимательскую деятельность цехами,со всеми местными девелоперами вам еще не очевидны,можете не отвечать..

Круто, 5 часов в день на дорогу...

Цитата: Traktorist
Вы и так уже ничего не строите. Сейчас остатки стройсектора держатся не на деньгах, привлеченных девелоперами (слово какое-то матершинное), а на всевозможных бюджетах. Проекты бюджетные, обслуживание коммунальных хозяйств городов, заводы, АЭСы, логистические центры. Ваши девелоперские стройки - капелька в море сейчас.

Вы и дальше будете использовать терминологию дедков у подъезда ("капелька в море", "ничего не строите" и проч.), или, может, побалуете пруфлинками?
То, что ничего не строим - это просто ваш горячечный бред. Строим, можете не сомневаться, строительство идет в режиме реального времени прямо сейчас.

Цитата: Traktorist
Вам бы старые проекты завершить (кредитные портфели, как вы говорите). И ничего, все живы и здоровы, удара по производителям сырья не получается.

Конкретно наша компания не только завершает старые проекты, но и размораживает то, что было на эскизной стадии, а также осуществляет покупку недостроев погибших конкурентов.

Резюмируя - уважаемый, вы вроде как на аналитическом ресурсе присутствуете. Тут не в ходу термины "капелька в море", тут желательны конкретные цифры из заслуживающих доверия источников.

Цитата: AndrF
Не понимаю - что не нравится? Вы хотите квартиру на Красной площади по 30 тыс? Далеко не все хотят в центр Москвы...

По вашему, есть или центр Москвы, или такая жопа?
Меня устроит квартира в спальном районе Москвы в пешей доступности от метро. Если север - то Отрадное, к примеру, Владыкино.

Цитата: AndrF
Я вот пошел на риск - беру новую однушку 37,4 метра в 75 км от Москвы с отделкой за 34 тыс за кв. метр, то есть ~1,3 млн руб.
Собственно риск в том что индустриальная зона там хоть и обещана, но еще не построена - само поселение в самом начале строительства, так что первое время придется мотаться на текущую работу в Москву. И если создание индустриальной зоны по какой-то причине сорвется, то будет довольно неприятно... Зато если будет создана, то со спокойным сердцем плюну на московскую зарплату и устроюсь работать рядом с домом, пусть и получая в 2..3 раза меньше чем сейчас...

Ну, поздравляю, если вы будете работать в Москве, то ваша жизнь на буднях будет выглядеть следующим образом:
сон, путь на работу, работа, путь с работы, поздний ужин, сон.
75 км от Москвы это реально далеко, Клин - 67 км от МКАДа.
От Клина на электричке до Ленинградского вокзала ехать минимум 1 час 30 минут.
До работы будете добираться от 2х часов в одну сторону.
Поздравляю, 4 часа на дорогу в сутки. Плюс 9 часов на работе (1 час обед). Итого на работу+дорого - 13 часов. 11 часов остается на себя. Если спите 7 часов, у вас будет аж 4 часа личного времени, включая с утра позавтракать, и вечером пообедать.

Ну а если собираетесь устроиться работать там - ну это же совсем другое дело. Тут речь идет о цене бетонометра в г. Москва. Людям, которые живут в г. Москва и собираются ТАМ работать.
По цене за ваше жилье - вполне себе адекватная цена - во многих регионах они столько и стоят.

Цитата: SvK от 15.05.2011 04:42:38
Тупить не надо.

Оскорблять не надо.

Цитата: SvK от 15.05.2011 04:42:38
Впрочем, если преимущество массового индустриального производства перед самостоятельно определяющими свою частную предпринимательскую деятельность цехами,со всеми местными девелоперами вам еще не очевидны,можете не отвечать..

Почитал ваш опус. Хы. Вывод такой - вы деятельность девелоперов представляете только по интернетам.

Цитата: AndrF
Я уже несколько раз сказал, что сменю работу при первой же возможности. Москва давно уже город для зарабатывания бабла, но не для жизни. Гламурные клубы и прочие прелести столицы лично мне даром не нужны. А вот неуделанная речка, лес и спокойный образ жизни...

хз, тут не только гламурные клубы...
в спальных районах очень спокойно, много зелени.
Тут есть возможность сделать карьеру.
ну, дело вкуса, конечно, вообще меня напрягает, что все в Москве... Нужно регионы в первую очередь развивать...

Цитата: MonteCristo
Если Москва Вам не нужна, то зачем брать жилье за 34 тыс за кв. метр в недостроенном населенном пункте?
За эту цену в России можно много где купить жилье и сразу идти работать не ожидая запуска индустриальной зоны.

Вот именно.
Где-нибудь в Екатеринбурге или Нижнем Новгороде

Цитата: SvK
А по существу слов не нашлось?

На этот поток сознания, увы, не нашлось.

Цитата: SvK
Ну дык именно!Читаю тут рассуждения  одного девелопера:Очень информативно и аргументированно.Вот именно.

Ок, подробнее.
В 2010 г. завершили строительство торгового центра площадью около 60 тысяч квадратных метров.
В то же время приобрели недострой 70% готовности, планируется достроить в 2012 г.
До конца года должны достроить еще один торговый центр площадью около 100 тысяч квадратов.
В июле этого года будет введен в эксплуатацию торгово-офисный центр.
Какая вам еще информация нужна?

Цитата: Ko4evnik от 15.05.2011 14:05:23
..строительство торгового центра..
..еще один торговый центр..
..будет введен в эксплуатацию торгово-офисный центр.

  Сколько уже квартир продали в торговых центрах?
Без вашего развивающего творчества подавляющее число людей, нуждающихся в доступном жилье,может обойтись.
   И ценность вашего мнения в свете приведенной информации, плавно скатывается к пренебрежимо малой величине.

Цитата: SvK от 15.05.2011 14:27:48
  Сколько уже квартир продали в торговых центрах?
Без вашего развивающего творчества подавляющее число людей, нуждающихся в доступном жилье,может обойтись.
   И ценность вашего мнения в свете приведенной информации, плавно скатывается к пренебрежимо малой величине.

речь щла о коммерческой недвижимости.
вы данных не привели вообще никаких, кроме самодовольных улыбок

Цитата: Ko4evnik от 15.05.2011 14:47:15
речь щла о коммерческой недвижимости.

Речь шла о конкретном выборе жилья, последние два десятка постов.
А так же было показано,почему можно и нужно государственное прямое участие в строительстве массового типового жилья.В ответ на заявление одного девелопера о невозможности строить лучше и дешевле.
После чего данный девелопер скромно соскочил с темы доступного жилья, на  тему коммерческой застройки торговых центров.

Цитата: Ko4evnik от 15.05.2011 14:47:15
вы данных не привели вообще никаких, кроме самодовольных улыбок

Сначала потрудитесь  вернуться в тему,что бы было понятно стоит ли метать бисер..
P.S.Нельзя обьяснить тому, кто не может понять.(С)