Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Hamster1976 от 03.06.2009 10:48:13
Я опять со своим "Москва. недалеко от 3 кольца". Действие происходило в последние выходные. 3 квартиры на одной и той же улице: 2к сталинка 60 квм 8500тыров, 3к панель 75 квм 10500 тыров, 2к монолит 65 квм 14000тыров. Получается, что сталинка в реально хреновеньком промышленном районе $4500 за квадрат; панель $4500, монолит - 6900.

как то дороговато вы смотрите
я слежу за монолитом недалеко от 3 кольца http://www.mosnovostroy.ru/realty/962/
начало стройки 12.2007 на текущий момент 06.2009 дом сдан
12.2008 цена метра в трешке 100т.р. на текущий момент 127т.р.(правда этажи уже не ахти, но вероятно скинут процентов 10) так что монолит за 4000-4500$ вполне реально взять в готовом доме. Что у вас за хреновенький промышленный район ?

Я монолиты не смотрю.
Но в Балашихе (6 км от Мкад, 25 минут на авто от метро Првомайская днем, 35 минут в 20.00 в пятницу) нашел две 3-х комнатные квартиры по 60 метров.
Одна в хлам убитая с запахом - 3600 т.р., не торгуются никак (им надо ровно столько и все), вторая с нормальным косметическим ремонтом, телефон, интернет, просили 3900, отдают за 3600. Вот и думаю, нафиг мне однушка в Измайлово (достаточно уже предложений по 3500 - 4000)?

"Сбербанк": осенью цены на недвижимость рухнут.
По прогнозам Сбербанка, ближайшая осень может оказаться очень сложной для девелоперов и банков, так как у одних увеличится просрочка по кредитам, а вторым придется распродавать активы за бесценок.

Директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин пояснил, что возможный банковский кризис он связывает с эффектом накопленной просрочки. Пока банки показывали только объем просроченных платежей, а осенью будет понятен объем просроченных кредитов.

Чувин напомнил о том, что сейчас многие банки в качестве отступных берут недвижимость, которую они кредитовали. " Если у них возникнут трудности с капиталом, они будут вынуждены сбрасывать эти активы сейчас, не дожидаясь хороших времен", - цитирует его слова издание. Не исключено, что осенью нехватка ликвидности вынудит и сами девелоперские компании начать массовую распродажу, что может привести к очередному падению цен на недвижимость.
http://realty.mail.ru/news/4661.html

Странно... Сберу точно не выгодно если цены на недвигу упадут. У него в залоге ее много. Или уже осознали что фсе... Или одно из двух...

Цитата: aht от 03.06.2009 16:53:06
Странно... Сберу точно не выгодно если цены на недвигу упадут. У него в залоге ее много. Или уже осознали что фсе... Или одно из двух...

Напротив. очень даже выгодно. Банковская мелкота рухнет, сбер сжуёт остатки. Ему-то упасть точно не дадут... На запасе прочности можно сыграть...

Цитата: aht от 03.06.2009 16:53:06
"Сбербанк": осенью цены на недвижимость рухнут.
По прогнозам Сбербанка, ближайшая осень может оказаться очень сложной для девелоперов и банков, так как у одних увеличится просрочка по кредитам, а вторым придется распродавать активы за бесценок.

Директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин пояснил, что возможный банковский кризис он связывает с эффектом накопленной просрочки. Пока банки показывали только объем просроченных платежей, а осенью будет понятен объем просроченных кредитов.

Чувин напомнил о том, что сейчас многие банки в качестве отступных берут недвижимость, которую они кредитовали. " Если у них возникнут трудности с капиталом, они будут вынуждены сбрасывать эти активы сейчас, не дожидаясь хороших времен", - цитирует его слова издание. Не исключено, что осенью нехватка ликвидности вынудит и сами девелоперские компании начать массовую распродажу, что может привести к очередному падению цен на недвижимость.
http://realty.mail.ru/news/4661.html

Странно... Сберу точно не выгодно если цены на недвигу упадут. У него в залоге ее много. Или уже осознали что фсе... Или одно из двух...

ничего странного  :D
они как приличные люди предупредили - будут сливать недвигу , кто не спрятался - сбер нне виноват  8)
кредиты тоже не пролонгируют - сколько лет их можно лонгировать под сладкие речи девеложоперов о мега росте ???
в сбере такие заявления просто так не публикуют

Вот что накопал:

Расчет экономической эффективности освоения объекта / жилой микрорайон п.Зеленоградский Пушкинского района Московской области.
(http://www.remkap.ru…stors.html), документ от 28 июля 2004 года, но это не умаляет его ценности.

Посмотрим, какова же таки себестоимость.

Цитата
I При расчете в качестве исходных приняты следующие данные:


1.Общая площадь жилых домов, –                                                        87 000м2

в том числе

первая очередь строительства –                                                            42 000м2

2.Общая площадь квартир –                                                                  73 950м2

3.Объекты соцкультбыта

-детский сад на 100 чел. (6 групп) –                                                     1 000м2


II Ориентировочный расчет стоимости строительства

                   (1$=28,5 рублей).

1.Стоимость предпроектной и проектной документации, –               527 850$

в том числе

-Разработка градостроительного обоснования –                                 16 850$

-Инженерно-геодезические изыскания –                                             11 000$

-Подготовка исходно-разрешительной документации –                    10 000$

-Инженерно-геологические изыскания –                                             30 000$

-Разработка проектной документации –                                               450 000$

-Согласование, экспертиза и утверждение проекта –                         10 000$

2.Стоимость строительства, –                                                               40 449 000$

в том числе

-Стоимость строительства жилых домов

       87 000 х 400$/м2 –                                                                       34 800 000м2

-Стоимость строительства детского сада на 100 мест -                     500 000$

       1 000 х 500$

-Внутриквартальные инженерные сети –                                            2 000 000$

-Внешние инженерные сети –                                                               3 000 000$

-Стоимость строительства  капитальных

хозяйственных  блоков  -                                                                       99 000$


III Общая стоимость строительства, –                              40 976 000$

       (527 850+40 449 000)

в том числе

I очередь строительства –                                                                     22 926 000$

(42 000м2 х 400$/м2)+500 000+2 000 000+30 000+99 000+527 850)


IV Расчетная продолжительность строительства, -        33 месяца

в том числе

I очередь строительства –                                                                      20 месяцев

что интересно:
1/8 стоимости строительства составляют инженерные сети (5 млн $)
разработка проектной документации - 0,5 млн $

грубо говоря, средняя себестоимость кв. метра = общая стоимость строительства (40 976 000$) / Общая площадь квартир (73 950м2) = 554 $/м2 = 15789 руб./м2

далее с учетом

Цитата
3.Доход от реализации общей площади

квартир составит                                                                        26002,2 тыс.$ 4.Погашение кредита и

  процентов по нему -                                                                        9573,7 тыс.$

        (8325 х 15%)

5.Удорожание стоимости строительства на 20%                            8185,2 тыс.$

         (40926 х 20%)

6.Расходы на посредников                                                                  900,0 тыс.$

7.Условная прибыль составит                                                          7343,3 тыс.$

       (26002,2-9573,7-8185,2-900,0)

т.е. опять же грубо говоря предполагается получить прибыль от продажи в половину от стоимости строительства, и часть из этой прибыли уйдет на:
- погашение кредита - это четверть стоимости строительства (!)
- удорожание строительства (20%) - странная статья затрат. Это конечно хорошо что перезаложились на всякий случай, но кстати неизвестно вообще по какой стоимости рассчитывалась стоимость материалов строительства, там скорее всего также перезаложились да и цены не самые дешевые были взяты - надо же заработать.
- посредники - почти 1 млн $.
В итоге получаем среднее удорожание себестоимости до 892$/м2 = 25 422 руб./м2

(Понятно что квартиры продаются на всем этапе строительства, и в конце они будут сильно дороже чем в начале)


какова же стоимость чисто возведения самих коробок домов видно из II.2

Цитата
-Стоимость строительства жилых домов

       87 000 х 400$/м2 –                                                                       34 800 000м2

-Стоимость строительства детского сада на 100 мест -                     500 000$

       1 000 х 500$

т.е. это 400$/кв.м для многоэтажного дома и 500$/кв.м. для малоэтажного детского сада

это 11400 руб и 14250 руб за 1 кв. м. соответственно.

(курс доллара зафиксирован в рассчете 28,5 руб.)

Цитата: aht от 03.06.2009 16:53:06
"Сбербанк": осенью цены на недвижимость рухнут.
По прогнозам Сбербанка, ближайшая осень может оказаться очень сложной для девелоперов и банков, так как у одних увеличится просрочка по кредитам, а вторым придется распродавать активы за бесценок.

Директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин пояснил, что возможный банковский кризис он связывает с эффектом накопленной просрочки. Пока банки показывали только объем просроченных платежей, а осенью будет понятен объем просроченных кредитов.

Чувин напомнил о том, что сейчас многие банки в качестве отступных берут недвижимость, которую они кредитовали. " Если у них возникнут трудности с капиталом, они будут вынуждены сбрасывать эти активы сейчас, не дожидаясь хороших времен", - цитирует его слова издание. Не исключено, что осенью нехватка ликвидности вынудит и сами девелоперские компании начать массовую распродажу, что может привести к очередному падению цен на недвижимость.
http://realty.mail.ru/news/4661.html

Странно... Сберу точно не выгодно если цены на недвигу упадут. У него в залоге ее много. Или уже осознали что фсе... Или одно из двух...

Сбербанк уволит топ-менеджера, предсказавшего обвал цен на недвижимость
Сбербанк решил уволить директора управления финансирования строительных объектов Алексея Чувина, который сделал публичный прогноз о якобы предстоящем осенью обвале цен на недвижимость.
«В настоящее время Чувин А.С. находится в отпуске с последующим увольнением вследствие организационно-штатных мероприятий», - говорится в сообщении Сбербанка.  РИА «Новости» http://www.gazeta.ru…8651.shtml

Цитата: jeka
прожил в Балашихе 3 года... хорошо, когда работа с восточной стороны Москвы, а вот если дальше то алес
(дорого) утром 2 часа вечером 2 часа дорога, так что сори вы приврали с временными затратами...

Я работаю 18 лет у метро Первомайская (собираюсь еще лет 10), дача в Ногинском районе, живу сейчас в Измайлово, так что сори - не приврал.
Мне гораздо больше нравятся другие места, чем Балашиха, но выбор делаю в комплексе.

Цитата: Maxim77
ну вот вам и позиция Сбера... тобишь государства.. а мужик-то молодец, не побоялся правду сказать и к осени будет популярен среди вменяемых нанимателей  :)

А я, честно говоря, сомневаюсь, что "молодца" уволят. Погуляет отпуск, приедет - дадут другую должность.
По опыту работы со сбербанковскими сотрудниками : они обычно свое мнение не высказывают, язычок держат на замке, все комментарии - в духе решений партии (руководства). В частной беседе - может что-нить ляпнуть, а в прессу - ни-ни. Так что, скорее всего, мужичка попросили влить в массы нужную информацию.

Цитата: DomSport от 03.06.2009 20:02:01
Сбербанк уволит топ-менеджера, предсказавшего обвал цен на недвижимость
Сбербанк решил уволить директора управления финансирования строительных объектов Алексея Чувина, который сделал публичный прогноз о якобы предстоящем осенью обвале цен на недвижимость.
«В настоящее время Чувин А.С. находится в отпуске с последующим увольнением вследствие организационно-штатных мероприятий», - говорится в сообщении Сбербанка.  РИА «Новости» http://www.gazeta.ru…8651.shtml

О. Пральна я напрягся. Но какая резкая реакция! В 13 - заявление Чувина, а в 19 уже опровержение, еще и передачу замутят. Интересно узнать дальнейшую судьбу Чувина. Ежели останется в Сбере - то слив был организован Сбером и отсюда очень интересные выводы: Недвижку власть будет валить!

Вообще нерешительность властей с недвигой просто возмутительна. Этот неспешный спуск пузыря ведет к прекрашению всякой строительной деятельности и уничтожению огромных организаций, выросших на строительстве все дорожающего жилья. И 2009 г - относительно благоприятный для быстрого лопания пузыря. Не спустят сейчас - к прелестям нефти по 25$, гиперинфляции доллара, разрушению мирового рынка и колосальным внутренним дисбаллансам экономики России будет громкое падение бетонометров уже в пол. С банкротствами банков, ипотечников и т.д.
А если бы уложились до осени, уперлись бы в дно фундаментального спроса населения, у нас появился бы локомотив для роста экономики и банковской системы невиданных масштабов.
Была у меня робкая надежда, что власти НАЧАЛИ. Но...
Еще передачу бы посмотреть - может чего эзоповым языком сказали б.

Цитата: aht от 03.06.2009 23:36:56
Была у меня робкая надежда, что власти НАЧАЛИ. Но...

Не надо спешить с выводами. Я уже давно подметил манеру обделывать дела нашей верхушкой по принципу "это не я, оно само". Ведь если подумать, этот демарш при определенных условиях сам по себе может стать триггером, переключающим рынок недвиги из состояния глухой обороны продаванов от вяло любопытствующих покупцов, в состояние взрыва паники среди продаванов при полном игнорировании рынка покупцами, что и спровоцирует резкое сдутие пузыря. В нынешней ситуации, чем раньше произойдет это самое сутие, тем ближе к уровню фундаментального спроса снизу окажется дно падения рынка, а значит, тем менее катастрофическими будут результаты. Даже если посмотреть насколько демонстративно это было провернуто. Заявление -> через несколько часов опровержение с увольнением заявителя -> анонс передачи об этом всем -> непоказ передачи. У среднестатистического жителя России со стажем такая последовательность вызовет однозначную реакцию: человек честно сказал - недвига обвалится, а власти скрывают, еще и правдоруба уволили. Если бы он просто сказал и всё, то эффект был бы меньше. А так начнется брожение в умах, да продажи валидола вырастут.

А теперь представим, если бы власти сработали тупо: заявление -> обвал недвиги. На следующий же день все либеральные и несогласные источники будут вопить, что власти обвалили недвигу и из за этого в стране вторая волна кризиса и ужас-ужас.

Полностью соглашусь с Нетак. Если бы не увольнение, никто бы и не заметил очередное увольнение очередного аналитика. Сколько их уже было. А теперь даже бабушки на скамейках будут обсуждать, что, дескать, человек правду народу сказал, а его за это наказали. А власти у нас народ сами знаете как верит, только при наличии внешней угрозы.

А у нас в Калгари (Канада) нечто непонятное творится, после снижения банковского процента до минимального за всю историю страны уровня (ипотеку дают под 2.5% годовых) начался некоторый рост, растет понемногу уже 4 месяца. В мае средняя цена дома выросла на 2.4%, а апартмента (квартиры) снизилась на 1%. Банк Канады обещал держать ставку в течение года, но на днях сообщили, что с 1-го августа ставка увеличится на 0.5% в связи с высокой инфляцией. Думаю, это не последнее увеличение. Через годик буду с интересом наблюдать за ребятами, которые, подавшись на сладкие россказни риелтеров о вечном росте, взяли якобы дешевые кредиты с плавающей ставкой и накупили дорогой недвижимости. Для тех, кто был предусмотрительнее и взял фиксированный кредит по ставке 3.49% момент истины наступит через пять лет.Буду ждать для покупки момента, когда упадут цены, а не ставка.

Цитата: ЭРРЕКЦИОНЕР
думаю всё было согласовано , не такая уж сбер шарага  8)  -
но  треф труханул после вала звонков вопящих рылторов и девеложоперов и таки сдал мужика - как самая последняя млять   >:(
поставил себя треф в идиотское положение - в ракомсосущую позу ....

вице-президент «Интеко» Олег Солощанский:

Вот и герой сей трагедии

Цитата: DomSport от 03.06.2009 20:02:01
Сбербанк уволит топ-менеджера, предсказавшего обвал цен на недвижимость
Сбербанк решил уволить директора управления финансирования строительных объектов Алексея Чувина, который сделал публичный прогноз о якобы предстоящем осенью обвале цен на недвижимость.
«В настоящее время Чувин А.С. находится в отпуске с последующим увольнением вследствие организационно-штатных мероприятий», - говорится в сообщении Сбербанка.  РИА «Новости» http://www.gazeta.ru…8651.shtml

мужик высказал своё мнение и его теперь уволят.
вывод-это показательное увольнение, чтобы другие думали прежде чем говорить правду.
но это всего лишь говорит о желании скрыть правду.

Цитата: barracuda
А щас все строят по такой технологии (кроме индивидуалов). Вариация только в штукатурке, могут (как у меня) сайдингом.
Я вот этим летом собираюсь сайдинг с пенопластом снимать и обкладывать кирпичом, а между домом и кирпичом граншлак.
Кстати, на счет цен и продаж. На прошлой неделе в нашем поселке еще два дома продали по прошлогодней цене -10% скидки (скидку подняли на 5%). Но танхаузы не берут. Сами строители признались что танхаузы были неудачным проектом, даже в тучные годы не брали.
Кстати, танхаузы еще и опасны.
Загорится один и всему блоку хана. Вот свежак: http://193.16.208.13…n/4750.htm
И еще. Многие строители сейчас согласны оплату брать квартирами, на кой они им? Куда они их девать будут?

я считаю таун-хаузы перспективным направлением строительства именно для города. другой вопрос, что они расчитаны на полноценный средний класс которого у нас практически нет. у нас или достаточно богатые люди, которые могут позволить себе построить дом. или бедные,которые могут расчитывать в лучшем случае на эконом-класс. а все остальные кучкуются рядом с ними. в основном конечно рядом с бедными.
на счет пожарооопасности таун-хаузов. я думаю они не опаснее обычных многоквартирных домов.
но за счет малоэтажности шансов спастись больше.

Цитата: kasa
Как вариант, просто показательный расстрел. Ведь недавно ФАС предупреждала чиновников, чтобы цены на недвигу не держали своими "прогнозами". Да и Медведев на встрече с девелоперами (помните казинца?) сказал, что чинушам не стоит ваще ничего прогнозировать.

Вот и показали на примере, что будет с остальными. Мало ли, мож этот Чувин итак собирался увольняться или менять должность. Тут ему микрофон и передали...

Хотя, склонен согласиться с мнением Нетак.


А зря. Мужики подобного уровня просто так "правду" из дуроскопа не вещают

у нас много чего хорошего президент и правительство говорят. можно говорить одно, а делать другое.
они говорят так, чтобы быдло сильно не волновалось и не раскачивало лодку,
а делают другое. например принимают решение возвращать подоходный налог при покупке или строительстве с двух лимонов.
потом ФНС  пишет письмо с разъяснениями.и теперь оказывается можно вернуть налог только после получения акта причем не за тот период когда были внесены деньги, а только начиная с момента получения акта.
т.е. если вы участвуете в долевом строительстве начиная с 2008 года и вносите деньги, а дом сдадут в 2011-м или в 2013-м, вы получите акт в 2011 или в 2013-м и вам начнут вычитать подоходный из сумм заработанных с 2011-го или 2013-го и далее пока не заработаете 2 ляма. хотя вами эти деньги были внесены с 2008-го по 2011, 2013 и сколько времени вам понадобиться, с учетом кризиса, чтобы заработать эти 2 лимона и вернуть 260 тыс. никого не волнует. кстати, если будет гипер это будут уже далеко не те 260 тыс. которые были пока вы строили.

Цитата: barracuda
Я имел в виду не сами танхаузы опасны а технологии их строительства. Они обшиты сайдингом с утеплителем - пенопластом, если один загорится выгорят все. Я видел как горит дом обшитый сайдингом и пяти минут не прошло, как он пылал как одна большая спичка. Потушить его было нереально. От него загорелся рядом стоящий (метров 5) точно такой же дом, и тоже сгорел в считанные минуты.

пенопласт вроде бы не является пожароопасным он самозатухает.вот сайдинг в сочетании с пенопластом вполне возможно, но это уже вопрос соответствия проектных решений действующей нормативной документации. значит эти тауны построены с нарушением норм и подлежат сносу или реконструкции.  :D

Цитата: GRFF от 04.06.2009 08:38:40
мужик высказал своё мнение и его теперь уволят.
вывод-это показательное увольнение, чтобы другие думали прежде чем говорить правду.
но это всего лишь говорит о желании скрыть правду.

Я Вас умоляю..Мужик не пропадет однозначно.Поинтересуйтесь через пару месяцев - где он трудится с гораздо большей зарплатой Знаете сколько завархивами банков, "своевременно" заливших горячей водой,нечаянно устроивших пожар и пр. и пр. и начисто погубивший все архивы было строго наказано в приказах  "вплоть до..", а потом от тоски такой и нервных треволнений уехавших отдыхать на Канары( на кэш,полученный от руководства Банка),а потом чудесным образом получивших повышение если не в этом банке, то в родственном?

Цитата: Бэрри от 04.06.2009 11:02:03
Я Вас умоляю..Мужик не пропадет однозначно.Поинтересуйтесь через пару месяцев - где он трудится с гораздо большей зарплатой Знаете сколько завархивами банков, "своевременно" заливших горячей водой,нечаянно устроивших пожар и пр. и пр. и начисто погубивший все архивы было строго наказано в приказах  "вплоть до..", а потом от тоски такой и нервных треволнений уехавших отдыхать на Канары( на кэш,полученный от руководства Банка),а потом чудесным образом получивших повышение если не в этом банке, то в родственном?

 
да ради бога. я и говорю это политический шаг. тем более, если на этом акцентируют внимание СМИ. так бы уволили в тихаря и всё. а тут специально написали, чтобы другим не повадно было высказываться...
типа есть у тебя свое мнение ну и засунь его себе в одно место, если и дальше хочешь занимать определенную должность.